物业

根据规定,建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同,不仅对建设单位或者业主委员会、物业服务人具有法律约束力,也对业主具有法律约束力。业主享有合同中的相关权利的同时,也承担合同义务,受合同条款的规范和调整。尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。基本概念解读。我国物业服务合同的类型包括两种：一是前期物业服务合同，二是普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，它是一个过渡性合同。普通物业服务合同是指业主与物业管理企业签订的物业服务合同，即由业主支付费用。其二、《前期物业合同》的产生开发商在建设工程的后期，通过法定的程序选择物业管理服务机构，并与该物业公司签订的《前期物业管理合同》，在开发商交付房屋的过程中，直至小区业主进驻后，选举出业主委员会，并由业主委员会选举出新的物业公司过程中，该《前期物业服务合同》处于履行状态。其三、业主委员会代表业主签订的《物业服务合同》。实践中，业主往往组建成立业主大会，并通过其执行机构—业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同。业主大会选举的业主委员会代表全体业主利益，与物业服务企业签署的物业服务合同，对全体业主同样产生约束力。法律依据《民法典》第939条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。《中华人民共和国物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

商业物业前期介入管理1. 0目的：对标的物业进行全面了解，为物业的接管验收及以后的物业管理工作顺利开展做准备。 2. 0适用范围：适用于公司已签订委托管理合同的商业前期介入工作。 3．0职责 3．1分公司负责成立前期介入工作小组。 3．2前期介入工作小组负责人负责前期介入的具体工作安排和实施。 3．3分公司人力资源管理部门负责前期介入工作小组人员的调配。 4．0主要工作 4．1为发展商提供后期的特约服务项目。 4．2根据物业特点及配套情况，向发展商提供《物业建议书》。 4．3为管理处接管验收作准备工作，按照接管验收要求准备接管验收的各类表格。 4．4作好与外部公共关系。 4．5为管理处入伙做好准备。 5．0程序 5．1提供前期特约服务 责任人 工 作 要 点 成立前期介入 工作小组 分公司 按照前期物业及物业配套设施设备等基本情况、入伙时间要求等特约服务项目调研 前期介入工作小组 与开发商充分沟通、提供参考意见 前期特约服务是指：发展商要求物业公司提供的服务项目 确定特约服务项目 前期介入工作小组 根据发展商的要求，确立特约服务项目、人员、设施配备，费用来源等Y签定特约服务协议书 分公司 与开发商就前期的特约服务项目、费用达成协议提供特约服务

1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。 2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。 3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。

前期物业管理开办费由开发商出。拓展：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；分类：物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

法律分析：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。法律依据：《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

前期物业管理工作重点 　　项目只有做好前期物业管理工作，才能保证后期物业管理日常服务的正常开展，才能保证物业管理工作的有序进行，为创建和谐社区打下良好的基础。那么前期物业管理工作的重点有哪些呢？ 　　 一、早期介入应关注的重点事项 　　1、要根据法律法规的约定和开发商明确管用房的面积，其中管理用房包括管理处办公室、客服中心、员工宿舍食堂等。一般情况下开发商在设计中往往会忽略宿舍和食堂的预留。在这方面需要及时的提出建议及修改方案。 　　2、小区的进出口位置和数量配置要合理，坚持能少则少的原则。目前以最低工资增长幅度的趋势来看，物业公司需要减少人员的投入，尽量的用安防设备来替代劳动力的支出。小区尽量考虑全封闭式管理，外围防护围栏的设计要防攀防钻。外围死角位需要加装监控设备。 　　3、小区内VI标示和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。否则日后这块物业维护将会是很大的成本。 　　4、小区内、地下室和楼道的照明灯不必多，只需满足一定的光照度即可，小区内的照明灯尽量采用耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯泡，地下室和楼道则可以采取节能措施如声控开关、光控红外线复合开关等，主要目的是方便日常维修、业主使用及减少日后公共照明的用电量。 　　5、根据工作经验核定一个单元的楼道灯用电量，尽可能配制最小容量的电表(以免大容量电表运作而发生不必要的公共能耗)。另外消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量少的尽可能的合用一个电表，以免以后计量出现误差。 　　6、小区公共配套设施设计需要一步到位。管道煤气、智能系统、二次加压的管路及闸阀、用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。以免引起以后小业主对此产生的一些不必要的纠纷。 　　7、小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。方便日后的维修与补给。 　　8、项目中所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、都应与开发商就设施设备的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。这可以方便物业管理公司在前期工作中的承接查验工作的展开。 　　9、项目内所有重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、对讲系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。以方便日后的`操作和维修维保。 　　10、项目内所选用的设备和仪表均应得到有关部门的许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公共治安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。并对物业公司相关技术人员给予指导并交付使用。 　　11、为方便以后小业主的使用和物业公司的管理，对大型重要的公共配套设备能设独立电表的设独立电表(便于物业公司以后情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源，减少住户的损失)，弱电类分线分层分户应作好识别标记，合理分配。方便日后物业的检修。 　　12、物业公司的工程专业技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。以满足物业管理公司对项目更深入的了解。 　　 二、承接查验阶段须关注事项 　　1、对项目的竣工验收，物业公司人员应同参加，对不符合物管要求的工程项目令其整改合格后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录等。物业管理公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱及成本。 　　2、建设单位应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。方便以后管理中出现问题可以及时跟进。 　　3、将施工单位施工未用完的建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 　　4、物业公司在验收时应注意在以后的管理工作中与其密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。还有就是小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起小业主的投诉、争纷)。现在业主维权意识比较强烈，物业公司尽量在前期工作中将以后可能会引起的纷争和投诉的问题提前解决。 　　 三、入伙阶段须关注事项 　　物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主管理规约中列明，业主签字后有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是前期工作需要全面完善的预防问题的发生。 　　综上所述，前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“前期管理从图纸开始”其核心是把物业管理的理念注入到物业的规划、设计、施工进程中，使产品尽量满足小业主的需求。通过前期管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在正常期管理中做好物业本质工作及其设施设备的维修维保工作。为日后在正常期的管理工作中能为小业主提供更优质的服务奠定了坚实的基础。 ;

【算一算你家装修要花多少钱】随着房地产市场的不断发展，如今市面上的物业公司也不计其数。那么问题来了，你知道开发商选择前期物业的有关规定是什么吗？良好的物业管理应该是怎么样的呢？接下来，就让我来为大家一一揭晓答案。开发商选择前期物业的有关规定1、以国家为标准，开发商务必通过政府招投标决定物业公司。2、通常选取议标的情况分这两种：第一是在政府网上公布后，前来投标人数低于3人；第二是建筑面积低于3万_的项目，可经政府批准选取议标的方式。3、政府准许后，无需给物业公司开具证明材料，是给开发企业开具可进行议标的证明。4、若不批准，则必须通过公开招投标决定物业公司，那么此前签署的合同失效。5、公开招投标并未多负责，只是操作难度大。基本上可确认开发商看中的那家物业公司。当然，你也可以找家资力雄厚的代理公司，让他们操作即可。良好的物业管理应该是怎么样的1、房屋管理方面房子外观整洁，未违反私搭现象。对于封闭阳台的，必须讲究统一。尤其是公用走道，必须畅通且无擅自设障。2、设备管理方面设备运转正常，未存在安全隐患。对于电梯的使用，必须按规定运转。尤其是居民用水、水池和水箱等，必须采取一定的管理措施。3、市政公用设施管理方面配套设施完好，比如：水电、煤气以及照明设备等齐全，并且运行正常。并且车辆管制有序，未存在乱停、乱放等现象。编辑总结：看完以上介绍，相信大家对开发商选择前期物业的有关规定也有了进一步的了解。如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将为大家呈现更多的精彩内容。【输入面积，免费获取装修报价】

一、开发商不能擅自更换前期物业管理公司，但是可以与前期物业公司友好协商相关事宜的，最终以签订的物业服务合同的约定为准。小区业主有权选聘和解聘物业服务公司的。二、依据《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

一、什么是前期物业管理所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。二、前期物业管理注意事项有哪些（一）签订协议国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。（二）合理收费新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。（三）处理好三者关系前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（四）安民告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。现代社会问题层出不穷，纠纷不断，了解上述内容还是很有必要。如果您在这个阶段，遇到类似问题不理解的，可以咨询专业律师， 律师会根据你所提出的问题，分析其性质，弄清问题的大小及严重性等为你全面解释，以使你了解实情真相，找到合理的解决办法，充分维护你的合法权益。

（一）管理机构的设立与人员的培训 　　机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿化等人员）的招聘。依据职责分别进行培训。 　　（二）规章制度的制定 　　必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户（住户）手册等。 　　（三）物业的验收与接管 　　物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其问，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。 　　（四）进户管理 　　进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称"入伙".商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为： 　　1.发入伙通知书 　　在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。 　　2.带业主或使用人实地验收物业，着重勘验 　　（1）房建质量； 　　（2）设备质量，运转情况； 　　（3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符； 　　（4）外部环境状况及影响。 　　3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜 　　4.签订《物业使用公约》 　　主要内容包括：在分清白用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。 　　5.要求业主或使用人如实填写登记卡 　　内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。 　　6.向业主或使用人发放《用户手册》 　　使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。 　　7.预收物业管理费或租金 　　物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。 　　8.向业主或使用人提供办事指引 　　即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。 　　9.业主、使用人签约领匙，完成进户程序 　　（五）装修搬迁管理 　　为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作： 　　1.大力宣传装修规定 　　规定主要包括以下几方面： 　　（1）装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌； 　　（2）不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备； 　　（3）不得排放有毒、有害物质和噪声超标； 　　（4）不得随地乱扔建筑垃圾； 　　（5）遵守用火用电规定，履行防火职责； 　　（6）因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。 　　2.加强装修监督管理 　　审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改正。 　　3.积极参与室内装修 　　4.合理安排搬迁时间 　　（六）档案资料的建立 　　档案资料包括两种：业主或使用人的资料和物业资料。 　　业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 　　物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 　　档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。

法律分析：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。法律依据：《物业管理条例》 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　 前期物业管理方案 （一） 　　一、XX项目物业分析： 　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强 　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力； 　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下： 　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 　　三、物业管理提供日常服务的内容： 　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； 　　2、对市政道路的保洁； 　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？ 　　4、24小时水电维修； 　　5、对业主生活垃圾的定时清运； 　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 　　7、项目范围内绿化的种植与养护； 　　8、业主能源费用的代收代缴； 　　9、定期花木杀虫及灭鼠； 　　10、暂住证等社区性证明的办理； 　　11、业主院落档案的管理。 　　四、物业特约服务－管家式服务体系： 　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的.服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。 　　3、管家式服务的内容： 　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？ 　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费） 　　室内清洁 　　搬家、搬物 　　地板、地毯的清洁养护 　　代收洗、补、烫衣物 　　室内插花、装饰 　　代购日常生活用品 　　车辆清洗服务 　　家庭看护管理 　　宠物看护管理 　　C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约） 　　五、XX项目的安全保卫管理： 　　1、保卫部门日常工作内容： 　　24小时固定安全岗位的值勤 　　24小时流动岗位的安全及消防巡视 　　车辆停放的安全管理 　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 　　2、保卫部门的设施设备： 　　中央控制室 　　与中控室连接的门禁对讲系统 　　设像监视系统 　　电子巡更系统 　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理） 　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 　　3、保卫部门提供的委托性特约服务： 　　礼仪性保卫 　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫） 　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目） 　　六、突发事件应急处理体系的建立 　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）； 　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展； 　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况； 　　4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等） 　　 前期物业管理方案 （二） 　　公司所属前期驻点项目客服部： 　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责 　　1、明确前期驻点项目物业管理架构 　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。 　　2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。 　　三、建立和完善规范的工作流程和服务标准 　　（一）明确客服部工作计划 　　标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。 　　1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告 　　报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。 　　2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表 　　报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。 　　3、下周工作计划 和重点。 　　4、合理化建议、意见 　　5、其他 　　（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划 　　1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点 　　2、研究分析各部门工作报告 　　3、研究分析物业管理新动态 　　4、实施培训和沟通 　　5、研究分析服务质量报告 　　6、其他 　　（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系 　　1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员 　　2、明确工作程序 　　a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。 　　检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行 　　督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见 　　b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究 　　具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表 　　督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见 　　c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，( )同时对相关数据进行研究分析。 　　具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表 　　前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。 　　（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度 　　1、制定规范的联系函制度 　　2、建立和规范例会制度 　　3、协助建立客户联系报告制度。 　　四、建立长效的改进机制 　　1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构 　　2、研究机构目前主要工作任务 　　a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划 　　b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。 　　c、编写物业管理服务方面培训通用的教材 　　d、有计划编写各项目物业管理方案 　　e、有效实施形象策划系统 　　f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训 　　g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。 　　 前期物业管理方案 （三） 　　一、物业管理前期筹备工作 　　（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 　　（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 　　（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 　　（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 　　（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 　　二、接管后的日常管理服务工作 　　（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 　　（二）安防工作： 　　1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。 　　2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 　　3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 　　4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 　　5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 　　6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 　　7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 　　8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 　　9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 　　10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 　　（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 　　1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法； 　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生； 　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动； 　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开； 　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区； 　　（四）环卫绿化工作： 　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。 　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。 　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。 　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。 　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。 　　（五）环境和卫生管理规定 　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定： 　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。 　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。 　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。 　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。 　　五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。 　　六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。 　　七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。 　　八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物 　　（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。 　　（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。 　　（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。 　　三、小区车辆管理规定 　　1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放； 　　2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离； 　　3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走； 　　4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号； 　　5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习； 　　6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿； 　　7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）； 　　8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施； 　　9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。 　　四、管理模式 　　（一）拟采取的管理方式 　　服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。 　　（二）管理处组织机构 　　1、办公室： 　　（1）负责日常事物，代收代发报纸信件 　　（2）检查楼宇和绿化养护、保洁 　　（3）协调处理邻里关系 　　2、工程部： 　　（1）负责房屋质量检查 　　（2）建立设备设施维保计划 　　（3）做好日常维修保养工作 　　3、财务部： 　　（1）管好用好财务 　　（2）负责日常收管理费、租金、代收费等 　　（3）统购日常维修器材、分发器材 　　4、保安部： 　　（1）选好保安员搞好培训，管好保安 　　（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序 　　（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全 　　（三）管理人员的配备 　　1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。 　　2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。 　　3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。 　　4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。 　　5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。 　　6、保安14人，24小时值班。 　　五、物业管理服务承诺 　　我 公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的 方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国 际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。

　　结合我国目前的物业保安服务机制，可以从以下几个方面来理解：1、物业保安服务实施的依据是物业服务合同；2、物业保安的实施主体是物业管理单位；3、物业保安的目的是维护物业管理区域内的公共秩序；4、物业保安服务的界限是防范性安全保卫活动等。但是，从现实的物业管理实践活动来看，物业管理保安的服务仅限于看看门、管管车、巡逻检查、搬搬东西等简单、粗放的体力工作。正确认识保安的形象是企业的第一形象，是品牌的第一表象，更应深刻意识到保安员的三个重要角色，即热情周到的服务员、技术娴熟的消防员、机智勇敢的保安员。他们对于创建和谐物业企业,服务和谐社会建设的责任十分重大。　　现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，而且保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。　　值得参考的文章推荐：　　http://www.gywygl.com/6/7811.html　　http://www.gywygl.com/6/9568.html　　那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理：　　一、严格控制招聘环节　　严把保安招聘关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人跳板式的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好。另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是古、灵、精、怪，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。　　二、做好岗前和岗中培训　　管理者必须坚持对青年员工进行社会主义、集体主义、爱国主义教育，帮助青年员工树立正确的人生观和价值观，自觉抵制各种消极因素的影响；坚持对青年员工进行职业道德教育，使他们树立尽职尽责、爱岗敬业精神，增强青年员工对企业的认同感和自豪感，进而把青年员工谋求个体发展的努力整合成为实现企业发展的驱动能量。教育培训要以提高业务水平、专业素质和自身修养，培养全面发展的社会人为目标。在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。　　三、巧用管理技巧　　在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。　　四、重视他们，要让他们感觉到受到重视　　管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。　　五、让其生活感到充实　　对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。　　六、要有好的薪酬体制　　物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。　　七、人员着重培养，选拔人才　　除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。　　因此，加强保安队伍政治思想工作学习，不断完善管理模式。不管是什么样的物业管理公司，要加强保安团队的建设，如能做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来。　　值得参考的文章推荐：　　http://www.gywygl.com/6/10667.html　　http://www.gywygl.com/6/9009.html

现实问题郑先生购买了某商品房后，得知该商品房所在的小区有前期物业服务合同，他不明白，到底什么是前期物业服务合同呢？律师解答前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的关于前期物业管理的物业服务合同。前期物业服务合同有以下三个特征：第一，前期物业服务合同具有过渡性。即：一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。第二，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。第三，前期物业服务合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。法条链接《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

法律解析：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期 物业服务合同 。 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业 买卖合同 时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招 投标 的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 首先，物业管理他当中最主要的内容就是物业管理企业的选择。这个选择在我国，他是采取一种公平公正公开的方式来进行的。还有就是需要建设单位和这个物业企业签定合同，当然，签订的是 物业管理合同 。法律依据：《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

一、什么是前期物业管理所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。二、前期物业管理注意事项有哪些（一）签订协议国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。（二）合理收费新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。（三）处理好三者关系前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（四）安民告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。现代社会问题层出不穷，纠纷不断，了解上述内容还是很有必要。如果您在这个阶段，遇到类似问题不理解的，可以咨询专业律师， 律师会根据你所提出的问题，分析其性质，弄清问题的大小及严重性等为你全面解释，以使你了解实情真相，找到合理的解决办法，充分维护你的合法权益。

前期物业主要要做的工作是工程介入，这是保证小区设施在以后能发挥正常作用的关键，其他的还有很多，制度建设，团队建设，员工培训，配合销售也很重要。"物业"一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。更多关于前期物业需要做什么工作，进入：https://m.abcgonglue.com/ask/f545d21615834554.html?zd查看更多内容

1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。 2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。 3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。

法律主观：第一章,第一条本合同当事人,甲方：,乙方：,根据《物业管理条例》(国务院第379号令)、《xx省物业管理办法》和州。市物业管理服务的相关法律、法规的要求，在自愿。平等的基础上，就甲方选聘乙方对_________提供前期物业管理服务事宜，特订立本合同。,第二条项目基本情况,建筑类型：,物业类型：,坐落位置：,占地面积：建筑面积：,小区内栋数：总户数：,第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。,第二章,第四条物业公益性服务,一、房屋建筑共用部位的维护和管理、包括：屋顶、外墙面、承重结构、,楼梯间、门厅、共用走廊过道。,二、公有共用设施设备的运行、维护和管理，包括：共用的下水管道、落,水管、共有照明、消防设施设备(不含专项)、暖气干线(以吉林省物业管理办法规定内容为准执行)、小区智能化设施设备。前期物业服务管理事项,三、公用设施、构造物的维修、养护和管理。,四、附属建筑物的维修、养护。,五、公共区域环境保洁、不含生活垃圾的收集、清运(此项按省州市相关规定执行)。,六、公共区域车辆停放秩序的管理。,七、配合公安部门维护小区内的公共秩序，发现问题及时向公安部门报告和协助处理。,八、协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作。,九、管理相关资料及住户档案、维护记录等。,第五条防盗及财产安全服务,防盗及人身、财产(包括业主自行车、摩托车、汽车等自有财物)安全服务是正常物业服务以外的特约服务(根据相关物业规定、物业费内不含此项)。物业公司可以根据业主的特殊需要和要求，根据自身情况确定是否提供特殊的对车辆、摩托车、自行车及个人人身、财产等的安全、防盗服务。并需物业公司另行与委托业主签定特约服务合同，明确双方的责任范围、委托事项及支付费用标准等。,第三章前期物业服务费用,第六条物业服务费用(本物业服务区域收费选择包干制),一、本小区物业服务费用，由乙方按建筑面积每月每平方米__元向业主或物业使用人收取。门市房由乙方按建筑面积每月每平方米__元向业主或物业使用人收取。其它费用以附件的收费标准为准，附件与本合同具有同等法律效力。如房屋转租、转卖，应到物业公司办理相关手续，如不办理相关手续，一切后果由当前房屋的产权人负责。即对于转租、转卖未按时交纳物业费、电梯费等相关费用的，其所有费用均由当前房屋的产权人负责交纳，并按日千分之一的标准收取相应的违约金。,具体收费标准和内容以附件为准，附件和本合同具有同等法律效力。物业服务费用主要用于以下开支：,1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。,2、共用部位、公用设施的日常维护费用：(不包括由开发建设单位按规定在保修范围、保修期限的内容);,3、公共区域保洁费用;,4、公共秩序维护费用;,5、办公费用;,6、物业企业固定资产折旧费用;,7、法定费用;,8、企业利润;,9、合同约定的其他费用;,乙方按照上述标准收取物业服务费等相关费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方自行负责。,二、房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。,三、公共车位的费用有乙方按照下列标准像车主收取(以物价部门备案为准)。,1、小汽车每月每台__元,2、临时停车过夜每日每台__元,3、摩托车每月每辆__元,此项费用专款专用，属于全体业主享有。此项费用用于车位的维护，不负责业主车辆的保管。因此并不负责业主车辆的刮、碰、丢失、被盗等。业主保管，应另行协商并签订相应的车辆保管合同。,四、业主与物业使用人约定：由物业使用人交纳物业费的从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人未约定由谁缴纳物业费的，由业主缴纳物业费，使用人负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应书面告知乙方，如业主未书面告知乙方，则视为由业主即产权人负责缴纳。物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按总额的1‰缴纳违约金。,五、业主与物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务。费用由当事人按实际发生费用结算。水暖管道属专属管道，维修水暖自用的部位时，由业主与物业公司双方协商维修结算。,第四章前期物业的承接验收,第七条乙方承接物业时，开放商应配合乙方对物业共用部位，共用设施查验。,第八条乙方确认查验过的物业共用部位、共用设施存在问题应书面记录，并敦促开发商予以解决;,第九条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，乙方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承,担责任依据;,第十条乙方承接物业时，开发商应向乙方移交下列资料：,1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;,2、设施设备的安装、使用和维护等技术资料;,3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;,第十一条开发商保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。,第五章前期物业服务标准,第十二条服务内容及标准：,1、房屋外观：____________;,2、设备运行：____________;,3、房屋及设施设备的维修养护：____________;,4、急修：____________;,5、小修：____________;,6公共区域保洁：____________;,7、公共秩序维护：____________;,8、电梯运行维护：____________;,9、装饰装修管理：____________;,10、物业档案资料管理:____________;,11、其他：____________;,第六章违约责任,第十三条乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标时，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失时，乙方应承担相应的责任赔偿。(按实际发生额赔偿),第十四条由于甲方原因导致乙方履行不了合同内容时，甲方应承担乙方的损失。(按实际发生额赔偿),第十五条乙方违反合同，擅自提高收费标准时，甲方有权要求乙方说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，乙方要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担责任。,第十六条一下情况乙方不承担责任：,1、因不可抗力导致物业服务中断的;,2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身有瑕疵造成损失的;,3、因维护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;,4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;,第七章附则,第十七条为维护全体业主、使用人的切身利益，减少公共财产损失，在不可预见的情况下，如发生火灾。煤气泄漏、漏电、跑水、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因为采取紧急措施造成甲方必要的财产损失时，双方按有关法律规定处理。,第十八条本合同期限自____年__月__日起。但在本合同期限内，业主委员会依法成立并物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。,在本合同有效期间，如遇战争或类似战争的行为，自然灾害等不可抗力，致使合同无法履行时，双方承担各种损失。,第十九条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。,第二十条甲方与物业买受人签订购房合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订了物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。,第二十一条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。,第二十二条本合同履行过程中发生争议时，由双方当事人协商解决。协商不成时，可先向延边仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。,第二十三条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。,甲方签章：乙方签章：,年月日,前期物业服务合同的内容包括了：,1.在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主;,2.在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护;,3.开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。,这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。法律客观：《物业服务收费管理办法》第六条物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。拖欠物业费的情况下，我们一般会比较担心是否被起诉、是否需要缴纳违约金，或者说滞纳金，这个需要视具体情况而定的。欠缴物业费有没有滞纳金，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。严格来说，这里的滞纳金本质上其实是违约金，因为欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》。因此，如果合同中有关于滞纳金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位不得擅自收取。

区别：一、合同主体不同前期物业管理的签订合同的双方是建设单位和物业服务企业；但合同对全体业主同样有效；业主大会、业主委员会成立后的物业服务合同，签订合同双方是业主委员会和物业服务企业。二、收费原则不同前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价，接受政府行政主管部门的监督；业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动，物业费定价实行市场调节价，双方自愿合同约定。三、服务内容不同前期物业管理活动，包涵早期介入、物业服务企业和建设单位的承接查验、对建设单位和全体业主的物业服务；业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动，主要服务内容是对全体业主的物业服务；如果物业服务企业进入和撤出，需要和业主委员会做好承接查验或交接。扩展资料物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。参考资料来源：百度百科-物业服务参考资料来源：百度百科-前期物业管理

现实问题郑先生购买了某商品房后，得知该商品房所在的小区有前期物业服务合同，他不明白，到底什么是前期物业服务合同呢？律师解答前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的关于前期物业管理的物业服务合同。前期物业服务合同有以下三个特征：第一，前期物业服务合同具有过渡性。即：一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。第二，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。第三，前期物业服务合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。法条链接《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

《物业管理条例》第21条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第25条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第26条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业费用是由开发商来承担的,国家法律规定了施工建筑单位是应当承担前期物业管理费用的。同时开发商、物业服务公司在签订物业合同时,需要在合同内做好详细的约定,并写明前期的物业合同的费用是完全由开发商来支付的。当然值得注意的是在业主和开发商签订购房合同生效后,那么开发商和物业公司签订的前期合同就会自动的失效了,前期费用的交纳就会终止,而业主从签订合同的当天开始就必须开始交纳物业费用了。一、一般的资质条件主要包括：1、物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。2、一定数量的注册资金。3、有符合规定的公司名称和公司章程。4、有固定的办公场地和设施。5、有必要的管理机构和人员。二、物业公司的职责：1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等。法律依据：《物业服务收费管理办法》 第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

前期物业主要要做的工作是工程介入，这是保证小区设施在以后能发挥正常作用的关键，其他的还有很多，制度建设，团队建设，员工培训，配合销售也很重要。"物业"一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。更多关于前期物业需要做什么工作，进入：https://m.abcgonglue.com/ask/f545d21615834554.html?zd查看更多内容

法律主观：所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。法律客观：前期物业管理注意事项有：(一)签订协议国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。(二)合理收费新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。(三)处理好三者关系前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从;在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。(四)安民告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。首先，物业管理他当中最主要的内容就是物业管理企业的选择。这个选择在我国，他是采取一种公平公正公开的方式来进行的。还有就是需要建设单位和这个物业企业签定合同，当然，签订的是物业管理合同。

前期物业是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。前期物业可以约定服务期限，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务终止。【法律依据】《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

业委会成立以前开发公司代管的物业叫前期物业。

物业管理前期工作 一、物业前期管理的观点 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业 的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是 这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地 产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管 理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现 在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、 电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨， 又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择 好 物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规 划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥 最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营 销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理 模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的 居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程 效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。 这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成 前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的 内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法， 因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行 的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业 的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适 当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力 度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物 业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从 使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选 择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的 需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。 二、物业前期管理的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业 管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、 设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑 商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限 制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或 交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那 些 后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减 少后遗症。 (二)物业前期管理是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设 施建 设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业前期管理是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之 前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对 物业实体进行管理。

最好的办法是尽早成立业主委员会，以维护小区每位业主的利益。

一、物业管理前期介入概述物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。在知乎上有看到这篇文章列出了一些可以参考：《我们都是物业人：物业前期介入全过程控制要点》总的来说，物业前期介入管理的工作主要包括项目策划、设计审查、施工监督、质量验收、问题反馈和整改以及合同管理等方面，需要物业公司具备一定的专业技术知识和能力，能够有效地进行监督和管理，为物业公司在后期的运营管理提供保障。细化到工程方面，物业前期介入工程管理的工作，主要就是参与设计阶段的设计审图、施工阶段的工程检查、交付阶段的分户验收、承接查验等业务。物业前介工程管理的主要业务流程图物业工程前期介入的业务架构物业前期介入的工程管理工作，具有工程项目管理的特点；项目分散；信息量大；数据分散；持续时限长；排他性；专业性强；需要多人协作。目前工作的主要工具为分散的电脑软件和共享文档处理，过程的管控主要靠人工行为，造成任务繁重，项目管理漏项、缺项，溯源难度大，资料查询、引用不够便利 。物业前期介入工程管理数智化平台就是在这种背景下诞生的，实现工程前介工作管理与执行的信息化、数据化和智能化，从而减少错误、提高人效。物业前介工程管理-智建云App提供的功能二、物业前期介入的意义可以参考这篇文章写到的内容《物业管理早期介入》三、承接查验、分户验收的意义可以参考这篇文章写到的内容《承接查验、分户验收》四、报事报修的意义可以参考这篇文章写到的内容《物业报事报修》

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。一、前期物业管理协议的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的：1、在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主;2、在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护;3、开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。二、签订合同的注意事项。在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。三、《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任。因而，可以在签订合同的时候就需要注意了。（以上回答发布于2015-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

什么是物业前期介入？物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题。物业如何才能做好前期介入呢？在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。1、规划设计阶段前期介入在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。2、项目施工阶段前期介入在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。3、开业筹备阶段前期介入在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。（以上回答发布于2015-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

你说的“前期介入费”具体是指什么费用？是前期的清洁、绿化、保安、工程产生的费用，还是配合开发商开盘、售楼、宣传产生的费用？如果是前者，前期物业服务也是物业服务的一种，费用结算依照《前期物业服务合同》中约定的方式支付如果后者

法律分析：不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。法律依据：《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

来源：中国税网 问题：房地产开发企业，在房屋竣工之前发生的物业管理费包括售楼处发生的物业管理费是应该计入哪个科目，是开发成本-开发间接费用-前期物管费还是销售费用-物业管理费。还是应该分别计入以上两个科目，售楼处发生的物业费计入销售费用-物业管理费，其他房屋计入开发成本。谢谢解答！ 答复如下：对于在建商品房发生的物业管理费用，属于直接组织和管理开发项目所发生的、且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，应记入“开发成本-开发间接费用”；售楼处发生的物业管理费用，则属于为销售开发产品而专设的销售机构发生的经营费用，应记入“销售费用”科目。多谢提问,此问题仅为中国税网意见,仅供参考

如果是在小区里面，在前期物业服务中，决定前期物业服务收费标准，是物业管理条例对物业收费的规定。根据小区物业的不同等级收取不同的物业费。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

一、物业管理前期介入概述物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。在知乎上有看到这篇文章列出了一些可以参考：《我们都是物业人：物业前期介入全过程控制要点》总的来说，物业前期介入管理的工作主要包括项目策划、设计审查、施工监督、质量验收、问题反馈和整改以及合同管理等方面，需要物业公司具备一定的专业技术知识和能力，能够有效地进行监督和管理，为物业公司在后期的运营管理提供保障。细化到工程方面，物业前期介入工程管理的工作，主要就是参与设计阶段的设计审图、施工阶段的工程检查、交付阶段的分户验收、承接查验等业务。物业前介工程管理的主要业务流程图物业工程前期介入的业务架构物业前期介入的工程管理工作，具有工程项目管理的特点；项目分散；信息量大；数据分散；持续时限长；排他性；专业性强；需要多人协作。目前工作的主要工具为分散的电脑软件和共享文档处理，过程的管控主要靠人工行为，造成任务繁重，项目管理漏项、缺项，溯源难度大，资料查询、引用不够便利 。物业前期介入工程管理数智化平台就是在这种背景下诞生的，实现工程前介工作管理与执行的信息化、数据化和智能化，从而减少错误、提高人效。物业前介工程管理-智建云App提供的功能二、物业前期介入的计划管理可以参考这篇文章写到的内容《物业管理早期介入》，通过前期介入到项目的规划、设计、施工过程，对隐患、问题早发现、早治理，确保项目的品质与功能满足物业预期。前介计划管理三、承接查验、分户验收可以参考这篇文章写到的内容《承接查验、分户验收》四、报事报修可以参考这篇文章写到的内容《物业报事报修》

物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。 物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立 物业服务 的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。 一、通过投标来接洽物业管理业务 无论物业管理企业是 开发商 组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。 进行可行性、 可靠性 、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。 （ 1）具体测算 物业管理费 用，并草拟总体管理方案。 （ 2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。 （3）选派管理人员运作前期物业管理。 二、建立与业主式租户的关系 物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 （ 1）听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。 （2）了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。 （3）参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的 业主公约 、 装修 施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 三、察看工程建设现场 前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。 （1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、 空调 设备、车库及公用 泊位 设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。 （ 2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。 （3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 （4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。 四、设计管理模式拟定管理制度 物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。 （1）筹建业主管理委员会。 （ 2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。 （ 3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。 （ 4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划

前期物业管理开办费，可以依据下列规定承担：《物业承接查验办法》第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

一、前期物业和后期物业的区别是什么1、合同签订人不同：前者的合同签订人是开发商物业，不过合同约定对于所有业主都是有效的，而后者的合同签订人是物业公司和业主委员会。2、收费定价原则不同：前者定价需要实行政府指导价，并且需要接受相关政府部门的监督，而后者定价则是根据市场情况来进行合理调制，双方协商同意以后才决定下来。3、服务内容不同：前者主要负责管理小区内的设施设备，确保房屋可以成功交到业主手中，而后者主要负责小区公共设施的维护、绿化维护、车辆管理、小区安全等等。二、满足哪些要求才算好物业1、物业反映速度为了维护小区的正常运行，物业管理公司应该每天24小时在线，这样当业主遇到紧急情况时，可以及时解决问题。如果出现紧急维修情况，需要在半小时内上门维修。当业主投诉或物业需要与业主协调时，物业应积极响应，不能对出现的问题视而不见。在买房之前，买家可以提前到小区，询问小区的业主对物业公司的评估。2、看是否有24小时安保社区的保安设施也属于物业公司的管辖范围。小区保安主要负责小区巡逻和小区摄像头监控。如果小区的保安能够坚守自己的岗位，工作到位，那么小区业主们的生活就可以更加放心了，所以小区的24小时保安是非常重要的。3、看小区的绿化和卫生一般情况下，一个好的物业公司应该非常重视社区的绿化养护。物业若有定期安装人员修剪草坪、修剪树枝的话，并且有及时清理小区垃圾和人工河道的话，才可以为业主们创造出一个健康舒适的居住环境。一个好的物业公司可以做到整个小区没有异味，蚊子少，尤其是在夏天这一点是非常重要的。

前期物业与后期物业工程部在交接的时候，需要物业账目的交接，还包括维修基金以及公共收益方面都需要进行交接。物业。物业服务企业具体的责任主要有：　　1、物业及其配套设施的维护和保养。对物业来说，机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等，都必须处于良好的工作状态，才能保障物业的正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。经常进行维护和保养，可以延长物业的使用寿命，为业主和租户提供基本的使用保证。　　2、加强保安管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。必须认真做好治安管理工作，承担起大楼和小区范围内的安全、保卫等，甚至还包括排除各种干扰，保持居住区的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，只有具有良好的保卫环境才能确保业主和住户的生命财产的安全，并消除他们的后顾之忧。要搞好设备的养护工作，确保设备百分之百地处于良好使用状态。要建立和执行制度，加强管理等。　　3、搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适感。　　4、做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境是非常重要的。　　5、做好大楼和小区内的交通管理。内容包括小区内的平行交通和大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋顶等空间的清洁、路灯的保养等。　　6、加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶，统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。　　7、搞好财务管理工作。一是要搞好维修基金的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。　　8、及时办理物业及附属设备的财产保险，避免给业主造成巨大的财产损失。　　9、搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系。同时协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步等方面的工作。　　10、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。　　11、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。　　如果业主认为所在小区的物业服务企业不够尽职，可以向他们提出整改意见，也可以向有关部门反映。如仍无法解决问题，还可以通过召开小区业主大会来决定是否解聘该物业服务企业，重新选择新的物业服务企业。

所谓“前期物业管理”，是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。前期物业管理物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任。前期物业管理的内容有以下几点（一）物业的承接查验承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容。物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物管人员应熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，物业服务企业要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。上时要当着业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成破坏而向下渗水推卸责任。（二）业主入住及装修管理业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。（三）前期卫生保洁前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。（四）前期安全防范前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。二是要对进出小区的人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区。三是要充分利用好已有的安全实施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生几率。四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序、（五）前期关系协调前期物业管理中各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等等，甚至装饰装修引起的邻里纠纷亦需物业服务企业协调解决。这些矛盾，绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给物业建设单位，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。物业服务企业对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。此外，前期物业管理活动还涉及许多政府及社会相关部门。如城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等政府管理部门。物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础。（以上回答发布于2013-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

需要。物业公司需要至县级以上的建设局或房管局、物价局进行前期物业服务合同备案。物业服务合同，一般是指物业服务企业与业主委员会签订的服务合同，约定由物业服务企业对房屋及其配套设备、设施及相关场地进行专业的维护、保养和管理。同时对于相关的场地进行维修、保养、管理以及维护其环境卫生，由业主支付报酬的服务合同。法律依据：《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业，订立书面的物业服务合同。

法律主观：一、前期物业合同到期怎么办前期物业公司合同到期，业主委员会与业主大会可以和物业公司续签 物业服务合同 ，或者业主委员会与业主大会依法选聘其他物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》 第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十条，物业服务 合同的权利义务终止 后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。二、物业合同到期后，物业公司拒不搬出小区怎么办物业公司被解聘后，无权强留在小区。物业合同到期，在小区通过业主委员会或业主大会解聘物业公司后，物业公司强留在小区的现象早已屡见不鲜。物业公司强留的原因很多，或是因小区业主拖欠大量物业费，或者干脆就是盯上了小区物业这块“肥肉”不肯挪窝，但不管什么原因，物业公司这种做法肯定是违约违规的。经业主决定选聘物业公司进行物业管理是法律赋予小区业主的权利，经符合法律规定的程序选聘的物业公司，是全体业主的共同意愿。因此，当业主通过业委会或业主大会的方式，共同决定不再接受物业服务，解聘物业公司的，物业公司不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。若物业公司与小区业主有物业费用等未解决纠纷的，应该通过法律途径解决，而不是强行留在小区的，否则小区业主可以依法追究物业公司的责任。物业公司被解聘后，无权强收物业费。物业公司被小区业委会或业主大火决议解聘后，强留在小区不退场，已经属于严重的违约违规行为，物业公司不应当因其违约违规行为获利。所以相关法律规定，在物业公司被小区解聘后，被要求退场而不走的，不得以提供事实服务为由，要求小区业主交纳物业费。事实上，即使物业公司强行要求缴纳物业费，小区业主可以不交纳。三、解决方案1、如果原物业公司拒不撤出物业管理区域的小区，业主委员会可以代表小区业主向当地房屋行政主管部门提出责令限期撤出的申请，由要求履行行政职权责令物业公司撤离本小区。2、如果因为原物业拒不搬离小区给业主造成损失的，业主可以收集证据资料，委托律师到法院起诉物业公司要求赔偿，要求原物业公司搬离小区。若物业公司拒绝搬走的，可在胜诉后，向法院申请强制执行，通过法院强制物业公司搬离，移交相关物业用房及物业资料。从上文我们知道，前期物业合同到期后，物业合同就会终止。业主委员会可以和其他物业公司签订物业服务合同，也可以与现有物业公司重新签订物业服务合同。 法律客观：《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

通常的说法是未跟业主委员会签订协议前的物业服务称为前期物业服务。而前期物业服务所产生的物业服务费用就是前期物业费。

　　前期物业主要要做的工作是工程介入，这是保证小区设施在以后能发挥正常作用的关键，其他的还有很多，制度建设，团队建设，员工培训，配合销售也很重要。 　　"物业"一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

问题一：前期物业管理是指哪个时间段? 从房地产开发开发设计之初介入直至业主入伙之后业主大会成立之前。都属于前期物业管理的内容，但现实揣作的都是从房地产竣工之后，业主大会未成立选聘新的物业管理企业之前，这段时间。 问题二：前期物业管理服务指的是什么 房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 问题三：什么叫前期物业 前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。按照《物业管理条例》的规定，选聘物业管理企业的权利由业主大会行使，但是在一般的情况下，建设单位寒假物业的建设后，物业是以分期分批的崔，业主入住的时间一般都不统一，况且在业主入住率较低的情况下，不可能召开业主大会进行物业管理企业的选聘工作。然而，在物业建设完成后到召开业主大会的这段时间里，物业需要进行管理、维修和养护，否则，不仅将对物业造成一定的损害，也会降低业主入住之后的生活质量。为了解决这一问题，就需要当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。 问题四：什么是前期物业管理? 这里是物业管理的相关条例:随着人们住房消费档次的提高，物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面，然而，物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上，现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的，对于购房者而言，关键是签好物业管理合同，以保证自己的正当权益。物业管理涉及以下几方面的合约：1．业主公约答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：（一）业主大会的召集程序；（二）对物业管理委员会成员的选举与罢免程序；（三）业主参与住宅物业管理的权利；（四）业主对管委会和物业管理公司的监督权；（五）业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；（六）业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。2．管理委员会章程物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下：（一）管委会的宗旨；（二）管委会的组织机构；（三）管委会成员的选举方式及任期；（四）管委会的主要职责、权利、义务、作用；（五）管委会与业主大会的关系；（六）管委会成员惩罚奖励条款；（七）管委会与物业管理公司的关系；（八）管委会向业主大会报告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订，然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排，而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容：（一）委托双方名称、性质、地址、电话；（二）委托的内容、范围、权限；（三）收费的种类、标准；（四）委托双方的权利义务；（五）委托期限；（六）解约的条件；（七）违约责任；（八）奖惩条款；（九）管理费收支；（十）利润及风险等。4．管理公约管理公约是房屋产权所有人（业主）和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件，它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定，物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。大部分情况下，管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利，而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此，一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容：（一）所管物业、范围；（二）业主名称、物业位置；（三）管理者提供服务的种类；（四）各种收费的标准、缴费的时间；（五）业主应遵守哪些具体规则；（六）公共设施和地区的使用；（七）业主的权利与义务；（八）管理者的权利与义务；（九）违反公约的惩罚条款；（十）法律纠纷的解决方法等。管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条，都有权提出自己的修改意见，但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点，制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约，由物业管理公司与每一个业主签订了......>> 问题五：前期物业是什么意思 100分 早期物业接入管理：房屋建设阶段，开发企业请物业管理单位对相应的设计方案和设备选型等方面提出物业专业的建议，至房屋交付业主结束； 前期物业管理：自业主交房至小区业委会 成立（一般情况，也有签署时间的则按照时间来定），这个合同是建设单位作为大业主与选聘的物业管理单位签订的服务合同； 后期物业管理：指业委会自行选聘的物业管理公司进行的物业管理。 问题六：什么是前期物业管理 指的是从物业开始设计建筑到业主收房为止时间断内，物业给开发商提供的物业服务。 问题七：什么是物业管理？什么是前期物业管理？ 物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 前期物业管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 问题八：前期物业管理内容包含有哪些 对不起咯，兄弟这具体我也说不清楚！怕说错，你可以详细去问下房律师，也可以网上查下，谢谢 问题九：前期物业与后期物业有什么区别？ 前期物业主要是为开发商服务，为开发商的房屋建设和销售提供指导。 后期物业主要是为业主服务，就是通常概念的“物业管理”，比如卫生、保洁、绿化、保安、维修等等 问题十：什么是前期物业 前期物业指的是小区初建，不具备成立业主委员会条件的小区，与开发商签订的服务协议均属于前期物业。等小区成立了业主委员会之后与业委会签订的合同才算正式的物业合同

①合同的主体是不一样的：如果是前期物业管理的话，那么签订合同的双方是建设单位以及物业服务的企业。如果是后期物业，那么签订的合同双方一般是业主委员会以及物业服务企业。②费用的标准是不一样的：如果是前期物业，那么物业费的定价通常是实行政府指导价。但如果是后期物业，那么物业费的定价一般会根据市场的调节价来进行定制。③服务的对象是不一样的：如果是前期物业管理，那通常服务的对象是建设单位以及全体业主。如果说后期物业，那么服务的主要对象是全体业主。所谓的前期物业其实就是由建设单位所选择的物业服务企业，所谓的后期物业，其实就是指业主大会或者是业主委员会在成立之后自己寻找的物业管理企业，或者是自己进行的物业管理活动。

前期物业和后期物业的区别是合同主体不同、费用标准不同、服务对象不同。1、合同主体不同前期物业管理的签订合同的双方是建设单位和物业服务企业；后期物业签订合同双方是业主委员会和物业服务企业。2、费用标准不同前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价；后期物业服务活动，物业费定价实行市场调节价。3、服务对象不同前期物业管理活动，包涵早期介入、物业服务企业和建设单位的承接查验、对建设单位和全体业主的物业服务；后期物业的物业服务活动，主要服务内容是对全体业主的物业服务；如果物业服务企业进入和撤出，需要和业主委员会做好承接查验或交接。物业管理公司在物业管理中的义务主要有：1、履行物业管理合同，依法经营。2、接受业主委员会和全体业主的监督。3、重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。5、物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等。

人家就喜欢持久的哦

一是内容和作用不同，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业专业技术支持。二是服务对象不同，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。

简单来说，前期物业费用是由开发商来承担的，国家法律规定了施工建筑单位是应当承担前期物业管理费用的。同时开发商、物业服务公司在签订物业合同时，需要在合同内做好详细的约定，并写明前期的物业合同的费用是完全由开发商来支付的。当然值得注意的是在业主和开发商签订购房合同生效后，那么开发商和物业公司签订的前期合同就会自动的失效了，前期费用的交纳就会终止，而业主从签订合同的当天开始就必须开始交纳物业费用了。前期物业管理注意事项有哪些1、签订协议国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。2、合理收费新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。3、处理好三者关系前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从;在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。4、安民告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

1、何为前期物业管理前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。2、物业管理条例相关约定《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。3、物业管理条例的操作方式在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。4、前期物业服务合同应注意的事项物业承接查验、服务的费用、物业服务合同的解除或终止。（以上回答发布于2015-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

前期物业管理就是业委会成立以前的物业管理。在前期物业管理时，业委会没有成立，这样就没有选择聘用物业公司的职权部门了，但是物业已经入住，这时不可以没有物业的管理和服务，因此只能够让开发商先行聘请物业或开发商下面的物业公司来自主承担管理服务工作。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。“物业”一词由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。物业还含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

前期物业和后期物业的区别是：一、合同双方签订的主体不同1、前期物业管理的签订合同的双方是建设单位和物业服务企业，但合同对全体业主同样有效。2、后期物业也就是业主大会、业主委员会成立后的物业服务合同，签订合同双方是业主委员会和物业服务企业。二、物业费的定价原则不同1、前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价，接受政府行政主管部门的监督。2、业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动，物业费定价实行市场调节价，双方自愿合同约定。三、内容不同1、前期物业管理活动，包涵早期介入、物业服务企业和建设单位的承接查验、对建设单位和全体业主的物业服务。2、业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动，主要服务内容是对全体业主的物业服务；如果物业服务企业进入和撤出，需要和业主委员会做好承接查验或交接。

前期物业管理 是物业管理的一个重要部分。国务院新近颁布的《 物业管理条例 》中描述的前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理之前，由开发商选聘物业管理，物业管理依据与开发商签订的前期物业管理合同而进行的管理。前期物业管理与我们通常所说的物业管理的主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。一般所说的物业管理是从业主大会选聘物业管理，并委托 业主委员会 与物业管理签订合同时开始的，而前期物业管理存在于业主选聘物业管理之前。前期物业管理期间，由于业主大会、业主委员会尚未成立，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理来承担。

前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有以下的特点：1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担;自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取。法律依据：《物业管理合同》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。一、物业服务人对拖欠物业费的业主可以采取的措施1、业主拖欠物业费，物业服务人可以催交，也可以起诉，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。这是因为，电、水、热和燃气等，都是业主的基本生活所必需的，即使欠费，也不得用这样的方法损害业主的利益。2、业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲栽。3、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、物业服务人需要定期报告和公开的事项1．服务的事项须一一列明。2．负责人员包括总负责人和各项事项的负责人。3．质量要求．每一种具体管理事项的质量要求。4．收费项目：哪些项目是收费的。5．收费计算标准：应当执行约定的标准。6．履行情况：各项服务事项的履行情况。7．维修资金使用情况：依据何种理由使用、使用标准、使用数额、结余数额等。8．业主共有部分的经营与收益情况：特别是如何处置的结果三、物业费的用途包括哪些事项1.物业的维护与保养：建筑物管理。设备管理。设施的管理。2.物业的专项管理：治安管理。清洁管理。绿化管理。3.消防管理(建立兼职消防队伍，配备消防器械，并对消防设备设施进行管理)。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

前期物业费用是由开发商来承担的,国家法律规定了施工建筑单位是应当承担前期物业管理费用的。同时开发商、物业服务公司在签订物业合同时,需要在合同内做好详细的约定,并写明前期的物业合同的费用是完全由开发商来支付的。当然值得注意的是在业主和开发商签订购房合同生效后,那么开发商和物业公司签订的前期合同就会自动的失效了,前期费用的交纳就会终止,而业主从签订合同的当天开始就必须开始交纳物业费用了。一、一般的资质条件主要包括：1、物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。2、一定数量的注册资金。3、有符合规定的公司名称和公司章程。4、有固定的办公场地和设施。5、有必要的管理机构和人员。二、物业公司的职责：1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等。法律依据：《物业服务收费管理办法》 第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

你说的06年购房，07年已经入住，是否已经有物业公司？是否已经成立业主委员会？按照相关规定，开发商应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（四）已经实施物业管理的物业项目，应当在物业管理合同期满前30日完成。”

法律分析：一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

法律分析：前期物业是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。前期物业可以约定服务期限，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务终止。法律依据：《物业管理条例》 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

前期物业，即前期物业服务，指的是在业主和业主大会尚未成立前，开发企业为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务企业。【法律依据】《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

个人认为应该记入基础设施费

服务与管理的重要。没有范文。以下供参考，主要写一下主要的工作内容，如何努力工作，取得的成绩，最后提出一些合理化的建议或者新的努力方向。。。。。。。工作总结就是让上级知道你有什么贡献，体现你的工作价值所在。所以应该写好几点：1、你对岗位和工作上的认识2、具体你做了什么事3、你如何用心工作，哪些事情是你动脑子去解决的。就算没什么，也要写一些有难度的问题，你如何通过努力解决了4、以后工作中你还需提高哪些能力或充实哪些知识5、上级喜欢主动工作的人。你分内的事情都要有所准备，即事前准备工作以下供你参考：总结，就是把一个时间段的情况进行一次全面系统的总评价、总分析，分析成绩、不足、经验等。总结是应用写作的一种，是对已经做过的工作进行理性的思考。总结的基本要求1．总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。2．成绩和缺点。这是总结的主要内容。总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的；缺点有多少，表现在哪些方面，是怎样产生的，都应写清楚。3．经验和教训。为了便于今后工作，必须对以前的工作经验和教训进行分析、研究、概括，并形成理论知识。总结的注意事项： 　　1．一定要实事求是，成绩基本不夸大，缺点基本不缩小。这是分析、得出教训的基础。 　 　2．条理要清楚。语句通顺，容易理解。3．要详略适宜。有重要的，有次要的，写作时要突出重点。总结中的问题要有主次、详略之分。总结的基本格式：　1、标题 　　2、正文 　 　开头：概述情况，总体评价；提纲挈领，总括全文。 　　主体：分析成绩缺憾，总结经验教训。 　　结尾：分析问题，明确方向。 　 　3、落款 　　署名与日期。

【算一算你家装修要花多少钱】每个小区都有物业公共收益，那么什么是物业公共收益呢?就是利用了物业管理区域内的共用部分、设施设备进行租赁、生产或是经营等产生的收益，那么这些收益要怎么管理呢?下面小编就随小编一起来了解下吧!物业公共收益管理办法常见的物业公共收益有楼顶、灯杆或是宣传栏等部位的广告收益;占用业主共有的道路和其他停放汽车的车位、售水机、快递柜的租赁收益;活动场地等业主共有场所的经营收益等。1、单独立账、专款专存可建立一个公共收益管理制度，并将公共收益单独立账，可在某个银行开设公共收益专用的账户，并进行专项存储，不能将其与其他账户合用，并且将账号等信息登载于物业管理信息平台。如有使用公共收益，那么应留存发票或是收据等证明材料，保证公共收益收支情况明晰，如果有涉及到全体业主和部分业主的公共收益的收支情况应分别记账。受托管理多个公共收益项目的物业公司，要对每个项目的收益单独开户，并且分开管理。2、公共收益使用公共收益款的用途主要是物业区域内的公共部位和共用设施设备的维修和养护等，在使用之前，需征得全体业主和相关业主的同意，并形成书面材料，使用后将其资料归档留存。3、公共收益管控将每年上季度的公共收益使用明细账目在公示栏公示，并且在物业管理信息平台内上传公示栏公示照片，接受业主监督，如有业主询问，予以书面回复。物业管理信息平台，并接受业主监督，如有业主询问，予以书面回复。小编总结：以上就是关于物业公共收益管理办法的相关内容，大家可以参考，希望对大家有所帮助。【输入面积，免费获取装修报价】

每个小区都有物业公共收益，那么什么是物业公共收益呢?就是利用了物业管理区域内的共用部分、设施设备进行租赁、生产或是经营等产生的收益，那么这些收益要怎么管理呢?下面我就随我一起来了解下吧! 物业公共收益管理办法 常见的物业公共收益有楼顶、灯杆或是宣传栏等部位的广告收益;占用业主共有的道路和 其他 停放汽车的车位、售水机、快递柜的租赁收益;活动场地等业主共有场所的经营收益等。 1、单独立账、专款专存 可建立一个公共收益管理制度，并将公共收益单独立账，可在某个银行开设公共收益专用的账户，并进行专项存储，不能将其与其他账户合用，并且将账号等信息登载于物业管理信息平台。 如有使用公共收益，那么应留存发票或是收据等证明材料，保证公共收益收支情况明晰，如果有涉及到全体业主和部分业主的公共收益的收支情况应分别记账。 受托管理多个公共收益项目的物业公司，要对每个项目的收益单独开户，并且分开管理。 2、公共收益使用 公共收益款的用途主要是物业区域内的公共部位和共用设施设备的维修和养护等，在使用之前，需征得全体业主和相关业主的同意，并形成书面材料，使用后将其资料归档留存。 3、公共收益管控 将每年上季度的公共收益使用明细账目在公示栏公示，并且在物业管理信息平台内上传公示栏公示照片，接受业主监督，如有业主询问，予以书面回复。物业管理信息平台，并接受业主监督，如有业主询问，予以书面回复。 我总结：以上就是关于物业公共收益管理办法的相关内容，大家可以参考，希望对大家有所帮助。

物业收费员岗位职责(汇编12篇) 　　在生活中，岗位职责对人们来说越来越重要，岗位职责是指一个岗位所需要去完成的工作内容以及应当承担的责任范围，职责是职务与责任的统一，由授权范围和相应的责任两部分组成。那么岗位职责的格式，你掌握了吗？以下是我为大家收集的物业收费员岗位职责，仅供参考，大家一起来看看吧。 物业收费员岗位职责1 　　1、按国家及公司规定的收费标准收取管理各贡费用。 　　2、熟悉掌握小区业户的情况，每月对小区各项应收费用了然于心。 　　3、对小区收费情况进行动态分析，并将欠费户欠费原因进行汇总分析。 　　4、对业主在交纳费用过程中提出的问题进行合理解释，并将业主反映情况及时向公司领导反映，以进行及时处理解决。 　　5、每月将所收取的各项费用及时交回公司财务部，以确保现金安全，且做到日清日结，身上不存有大量现金。 　　6、及时提供业主（住户）应收已收与未收款清单等有关统计报表，以配合会计核算及组织催收工作。 　　7、全面负责管理处各项费用的现金收缴工作。如：装修押金、装修管理费、装修工人治安管理费、停车场收入、维修费租金等财务管理制度 　　一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。 　　二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。 　　三、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。 　　四、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。 　　五、对各类奖罚，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。 　　六、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。 　　七、各小区发生的任何收付款项必须统一入帐，不得出现帐外资金收支。 物业收费员岗位职责2 　　为规范物业收费，提高收费管理水平，提高企业经营效益，特制定本规定。 　　一、奉行"业主为本，诚信服务"的企业宗旨，增强服务意识，尊重业主，热忱为业主带给优良服务。 　　二、熟悉业主状况和收费业务，独立完成各项收费任务。 　　三、依据收费项目和收费标准及有关规定，提前做好各期各项收费准备工作。 　　四、按规定的资料、时光和要求，认真准确地填制收费凭证和编制收费登记表，并加以仔细检查和核对，防止错项或漏项，确保凭证和登记表正确无误。 　　五、认真做好收费凭证的使用和保管工作，严防凭证误用、失落或破损。 　　六、严格遵守收费作业规范。收费时务必出具收费凭证，当场核对凭证和清点款项，杜绝误收、漏收等差错，并防止款项短损。应留意对假钞的识别和支票的查验，并按作业规定妥善处理。应逐笔做好收费登记和有关标注，发现收费差错或异常状况，应随即妥善处理并及时报告。 　　七、按时（收费当天）移交款项，并按规定办理款项交割手续。 　　八、及时做好收费记录和管理台账。 　　九、收费经办人对所经手的款项负直接职责，并承担由于款项交割不清造成短收的损失赔偿，以及由于款项保管不妥或被窃等原因引发的损失赔偿。 　　十、收费经办人务必提高工作警惕，加强安全防范，确保款项安全。严禁将款项存放在办公室内过夜。 　　十一、收费经办人务必按章收费。不得无据收费或乱收滥收，不得延时办理款项移交，不得截留或挪用款项，否则，按严重违纪行为查处。 　　十二、收费经办人应坚持礼貌收费。注意礼仪和规范用语，维护良好的企业形象、应改善收费服务态度，主动热情为业主服务，做到随叫随到，随交随收。 　　十三、收费经办人应认真及时做好收费凭证和收费记录的复核和整理工作，不断提高收费工作质量和收费工作效率。 　　十四、收费经办人务必加强欠费催收工作。应耐心地据理说服业主，千方百计提高收费率。对拒不缴费者，应查明缘由并上报处理，以维护企业合法权益。收费经办人不得擅自降低收费标准，不得以任何理由与业主发生争吵。 　　十五、做好公司领导和办公室主任交办的其他工作。 　　十六、围绕公司经营开展服务，不断提高服务意识和服务水平。 物业收费员岗位职责3 　　一、认真执行各项规章制度，调配药品坚持"四查十对"制度 　　二、按月对药品盘存，盘存由药房人员和中心领导一并完成，每发现帐、物不符的由药房人员承担。 　　三、持续药房清洁卫生，排放整齐，空气流通。 　　四、各类报表要提高质量，要做到项目填全，确保准确、及时。 　　五、发现法定传染病或疑似患者，立即按规定程序报告，不迟报，不漏报，不错报，做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。 　　六、各种活动、健教、义诊资料及时整理，保质保量完成任务。 　　七、按时、按质的完成主任交给的工作任务。 物业收费员岗位职责4 　　一、严格执行上级关于收费的相关政策、规定。 　　二、严格按规定对以下项目进行收费：（1）学生（含留学生）超定额使用水、电费；（2）不能从工资或津贴中扣除的房租、水、电、天然气费、垃圾处置费、卫生费、闭路电视费等费用；（3）临工宿舍的房租及水、电费；（4）出租门面租金和水、电费；（5）室内车库的停车费等。 　　三、按照学校或财务处的相关规定申领、管理、使用、核销收费专用发票。 　　四、对收取的现金妥善保管，按规定及时上交学校财务处。 　　五、做好“校园一卡通”收费与财务处的账目核对工作，发现差错及时通知网络公司会同财务部门查找原因并处理。 　　六、定期核对清理帐目，编制统计报表。 　　七、做好各种欠费的"清理、催收工作。 　　八、完成领导交办的其它工作。 物业收费员岗位职责5 　　1、收费人员应对自我的工作细心负责，关心和体谅病人，态度热情和蔼，尽职尽责； 　　2、严格上、下班制度，不得擅离职守，脱岗、串岗。 　　3、努力提高工作效率，缩短病人交费等待或排队时光，不得因收费人员的原因延误病人的治疗。 　　4、熟悉和准备掌握各种医保收费标准，及时了解职工医保、居民医保政策，按时、按规定做好低保、困难补助等各项惠民项目的费用的登记工作。 　　5、规范使用和维护电脑设备，按规定使用票据。 　　6、严格遵守现金保管制度，每日收入的现金要及时送存银行，库存现金不得超过规定的限额，确保现金的安全。 　　7、做好欠费部门的催交工作，减少呆账、死帐。 　　8、除主任签字的借据或通知外，不得任意挪用、私借现金给任何人。 　　9、每月做好对上级的交账、转账、报账任务。 　　10、持续科室的卫生整洁，做好工作区和生活区物品的放置、摆设工作。 物业收费员岗位职责6 　　1、在物业经理的直接领导下，具体负责园区内住宅和商铺水电费、管理费的统计核算工作，确保费用收缴的及时准确，提高物业管理费的收缴率； 　　2、熟悉相关的法律法规，严格执行收费制度，及时准确地做好小区收费的各项管理工作； 　　3、每天到银行取回银行交款单，并登记在现金收取台账上，以便查询和核对； 　　4、每月将楼管员抄录的各住宅、商铺的水电表及公用电表读数录入电脑生成水电费及公摊电费等，保证数据录入的差错率为0； 　　5、根据录入的数据，自动生成水费、电费、管理费、滞纳金等费用，打印出各住宅和商铺业主的管理费交款通知单，核对后交楼管员派发； 　　6、每月登录新收楼的业主资料和银行账号，以便进行费用的生成和管理工作； 　　7、每月制作银行划账软盘，并及时将软盘送至银行进行当月费用的划账工作 　　8、银行划账后，填制《银行进账单》交财务； 　　9、根据银行划账结果，统计未能成功划账的金额，并打印楼宇、商铺的欠费通知单、欠费台账，以便楼管员进行费用的催缴工作； 　　10、每月底统计各楼宇、商铺管理费、水电费的催缴情况，经客服主管审核后，上报部门及公司领导； 　　11、定期统计园区住宅、商铺的用电、用水量，制作水电费的平衡报表； 　　12、协助其他部门及业户的费用查询工作及收费投诉处理工作； 物业收费员岗位职责7 　　岗位职责; 　　1.费用收缴、开票、现金报销、银行结算; 　　2.负责登记现金、银行流水账，做到日清月结，月末核对余额与总账相符; 　　3.负责管好库存现金和各种有价证券、印章、票据，确安保全、完整; 　　4.完成领导安排的工作; 　　任职资格: 　　1.大专以上学历应届毕业生或财务会计相关专业(30周岁以下); 　　2.具有物业公司出纳工作经验者优先; 物业收费员岗位职责8 　　一、自觉遵守党和国家法律及各项方针、政策，遵守本站制定的各项规章制度。 　　二、热爱本职工作，努力学习业务、文化知识、时事政治，不断提高业务水平和思想素质，努力完成本职工作。 　　三、认真执行通行费征收标准，坚持原则，秉公执法，忠于职守，不谋私利，自觉理解客户和群众的监督。 　　四、工作期间务必做到业务熟练，裁票、收款及时。讲礼貌、讲礼貌、讲道德、讲仪容，热情服务、主动协调，展示收费人员良好工作形象。 　　五、团结协作、开动脑筋、用心探索、及时总结收费工作的特点和规律，防止票证的漏收、多收或少收现象发生，不断提高服务质量。 　　六、做好当天票证登记工作，帐表相符，发现问题及时报告。 物业收费员岗位职责9 　　一。按国家及公司规定的收费标准收取管理处各项费用。 　　二。严格执行公司现金管理制度的规定，当日现金收款务必全额存入银行，严禁直接用收入补充备用金，支付开支的坐支行为。 　　三。每一天编制收款日报表，并在次日上报公司财务部。 　　四。按公司备用金管理制度规定的使用范围、权限，对管理处备用金进行管理和使用。 　　五。熟悉电脑使用收费软件系统，做好业主(住户)水、电及管理费的收缴工作。 　　六。及时带给业主(住户)每月应收、已收与未收款清单等有关统计报表，以配合会计核算及管理处组织催收工作。 　　七。负责管理处仓库月末盘点。 　　八。负责管理处资产清点及登记。全面负责管理处各项费用的现金收缴工作。如:装修押金，装修管理费，装修工人治安管理费，停车场收入，游泳池收入，维修费，租金等。 　　九。负责业主档案资料，应收管理费，水电费各项收费的电脑输入工作，每月打印并派发通知单给住户。 　　十。与扣款银行联系，负责每月送盘及回盘，做好各项物业收费的托收工作。 　　十一。根据综合管理部的装修审批发放装修卡，装修完工验收后，负责回收证件及装修押金的申请。 　　十二。向公司财务部传递管理处日常各种贴合手续的报销单据。 物业收费员岗位职责10 　　一、按国家及公司规定的收费标准收取管理处各项费用。 　　二、严格执行公司现金管理制度的规定，当日现金收款必须全额存入银行，严禁直接用收入补充备用金，支付开支的坐支行为。 　　三、每天编制收款日报表，并在次日上报公司财务部。 　　四、按公司备用金管理制度规定的使用范围、权限，对管理处备用金进行管理和使用。 　　五、熟悉电脑使用收费软件系统，做好业主(住户)水、电及管理费的收缴工作。 　　六、及时提供业主(住户)每月应收、已收与未收款清单等有关统计报表，以配合会计核算及管理处组织催收工作。 　　七、负责管理处仓库月末盘点。 　　八、负责管理处资产清点及登记。全面负责管理处各项费用的现金收缴工作。如：装修押金，装修管理费，装修工人治安管理费，停车场收入，游泳池收入，维修费，租金等。 　　九、负责业主档案资料，应收管理费，水电费各项收费的电脑输入工作，每月打印并派发通知单给住户。 　　十、与扣款银行联系，负责每月送盘及回盘，做好各项物业收费的托收工作。 　　十一、根据综合管理部的装修审批发放装修卡，装修完工验收后，负责回收证件及装修押金的申请。 　　十二、向公司财务部传递管理处日常各种符合手续的报销单据。 物业收费员岗位职责11 　　岗位职责： 　　1、负责物业管理费、商铺租金、水电费等各项费用的收取、核算工作，并开具发票或收据。 　　2、及时将业主欠费情况向上级反馈，督促追缴欠费。 　　3、负责现金、票据的保管，按公司规定到财务部报账。 　　4、核对收据、发票、收款金额，确保账目正确。 　　任职资格： 　　1、大专或以上学历，持会计证优先。 　　2、个人品行品德好、为人可靠、诚信、廉洁、有良好的职业道德与操守。 　　3、良好的语言表达和沟通能力，服从上级安排。具有团队合作精神。 　　4、熟悉客户收款、收支统计、物业基础知识。 　　5、熟练操作Excel、Word等办公软件。 物业收费员岗位职责12 　　1、当班期间持续良好的岗位形象和注意自身的言行举止及仪容仪表，礼貌执勤，礼貌待人，按公司规章制定严格落实每一天的工作任务。 　　2、严格按照公司规定的收费标准，收取用户的停车费，熟悉收费系统各种操作程序，快捷、准确无误地做好收费工作。 　　3、当有车主对所缴费用产生异议时，向车主耐心解释，礼貌热情的服务。 　　4、在停车场道闸系统出现故障时，对缴费客人要礼貌解释，及时通知班长并报告管理处安排维护人员立即处理，并做好相关记录。 　　5、遇有要求免费的车辆时，需经过管理处同意，免费处理车辆要做好工作记录，供管理处、财务部门查帐核对。 　　6、负责做好各种特票（优惠?、免费?）收缴、登记工作。 　　7、负责按规定做好收费的交接工作。接班人接班时，应当面点清ic卡、金额及票据，认真辨别钞票真伪，接班后发现有异，由接班人负责。 　　8、严禁在车场电脑中更改数据资料、玩游戏，严禁挪用、贪污车场公款，违反者予以辞退，情节严重者送公安机关处理。 　　9、如有车主遗失停车卡，要仔细检查电脑记录，并立即报告财务部，确认取卡时的车辆于遗失停车卡的车型、车号及颜色是否一致，详细填写《停车卡遗失登记表》，收取停车费。同时收取制卡工本费50元，给予发票和收款收据，经车主确认和财务认可后方可放行。 　　10、做好交接班记录，做好现金与发票的移交和接收工作。 　　11、完成领导交办的其他工作。 ;

1. 严格遵守公司及财务部制定的各项规章制度，服从本部门及公司上级的领导。　　　　2. 负责关于收费方面各种相关信息资料的收集、整理和分析，报会计主任和财务部经理参阅。　　　　3. 熟练操作物业收费软件，按时完成每月业主物业管理费及代收费等费用账单的计算、录入，以及收款通知书的打印工作，交由家政秘书送达业主以收缴费用；并将收费明细账单清晰、无误地存盘转出纳员处。　　　　4. 负责缴费情况的统计工作，及时将银行缴费回单录入软件，编制各种物业缴费情况统计表。　　　　5. 负责零星费用的收款工作，负责发票的领用、保管，为需要发票的业主，开具（打印）发票，并建立发票使用登记表。　　　　6. 接受业主有关费用收缴情况的查询，为业主保守秘密；按规定收取费用，不得自定标准；协助银行办理托收业务，为交费人提供方便。　　　　7. 及时将业主欠费情况反馈给家政秘书部，督促其追缴欠费；对于屡催不缴的业主，要及时报告给领导，以便采取措施。　　　　8. 完成领导交办的其他工作。

如果业主改变外立面，物业有权制止并张贴整改通知书，要求业主恢复外立面原状。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》第八条的规定，擅自改变住宅、楼宇外观形象，包括限于封闭阳台、外门窗改变外墙材料、颜色、风格等特殊情况，业主需书面承诺自行承担。物业虽然有权利提醒和制止业主的行为，但不能强行拆除。此外，如果业主不予整改，物业可拆除违建，但应提前告知业主，取得其同意。如果发现业主破坏了小区外立面，物业可以采取以上措施进行处理。

问题一：招商物业管理有限公司工作待遇好吗？ 可以，这单位在全国都是有名的公司，可以去做。刚出来，不要求待遇，好单位会让学很多东西， 问题二：深圳花园城 招商桃花园 招商海月 等 南山区南油 后海 蛇口 等一些小区的物业管理费是多少 详细点的 蛇口好多老的小区没电梯的招商地产的都是8毛一平米的，像花园城、桃花园、厂商海月那些起码都要3块一平米 问题三：深圳蛇口宽带被电信垄断了吗？ 同感！！现在是160一个月4m电信的。打算明天就停用。听说招商有个网络，可以去花园城那问问 问题四：招商局地产南京怎么样 招商局地产（南京）有限公司、南京富城房地产开发有限公司隶属招商局地产控股股份有限公司。经营范围：土地成片开发、房地产建设，租赁销售自建商品房屋。 深圳招商房地产有限公司（简称招商地产），是招商局集团有限公司在内地的核心企业，是其四大产业之一地产业的旗舰公司。目前已在京、沪、粤分别设立区域管理总部，及在天津、重庆、南京、苏州、西安以及漳州等城市设立注册专业开发公司。同时招商地产受招商局集团委托，管理招商局物业管理有限公司和深圳市招商创业有限公司的资产和经营，管理资产超过人民币110亿元。 作为专业房地产开发企业，招商地产已有二十年的成功经历，累计开发总面积600万平方米，除成功开发中国最早的改革开放试验地――蛇口工业区外，2004年深圳市房地产企业综合排名第一，2004年中国房地产上市企业综合实力排名第四，2003年度十八家中国蓝筹地产企业之一。招商地产除用于销售的住房项目开发外，还大量开发建设用于长年出租的物业，包括高级别墅、写字楼、厂房和商铺，旗下物业被称为深圳市租赁回报冠军和产品线最丰富的地产商，并因此在业界独树一帜，被专业机构评价为“最具抗风险能力的开发商”之一。 问题五：在南山蛇口花园数码大厦那边上班，准备跟一个在科技园上班的哥们合租，求好的建议。 性价比很高.坐公交车20分钟就到科技园饥.我现在就住这里,刚搬过来.单间20几平米600块一个月.我也是比较了很多地方才确定下来的, 我比较了南头,南山医院 问题六：花园城三期和招商雍景湾哪个小区环境更好 招商雍景湾吧 附近有小学 地铁 公园 问题七：深圳蛇口槟榔园31栋还有吗？ 深圳蛇口槟榔园31栋还在的，还是招商局蛇口工业区的物业。 问题八：招商局与招商银行招商轮船招商证券的关系？ 招商银行招商轮船招商证券都有是招商局集团下属企业.见下面网页 cmhk/business/industry 问题九：招商局是招商银行母公司么？ 是的,招商局旗下还有从多公司,包括招商银行招商轮船招商证券 见以下网站,有详细介绍cmhk/ 问题十：物业管理公司名录 深圳公元物业管理有限公司 网址：gywygl/ 联系人：杨经理 电话：0755-8386 5949 地址：深圳市福田区益田路3008号皇都广场会展时代中心7楼 长城物业 深圳市百花五路长源楼二层 电话:0755-8399 7188 华侨城物业 地址：深圳华侨城湖滨花园首层 电话：0755 - 26932177 26607266 传真：0755 - 26607266 中海物业 电话 ：0755-25669495 0755-25829842 传真 ：0755-25829836 地址：深圳市罗湖区文锦中路东一号海丽大厦丽晶阁2楼 金地物业 电话:0755-8384 4800 招商局物业管理有限公司 地址：中国深圳蛇口太子路38号 邮编：518067 电话：0755-2681 5988 传真：0755-2681 5966 万厦居物业 公司地址: 深圳市福田区莲花北村吉莲大厦三栋三楼 联系电话: 0755-83065357 传真: 0755-83089575 邮编: 518036 深圳市开元国际物业管理有限公司 地址：广东省深圳市深南大道6025号英龙展业中心2110-2115号 联系电话: 0755-23966742 美佳物业管理有限公司 地址：深圳市福田区福中三路1006号诺德金融中心38层 电话：0755-82028613 传真：0755-82029176 深业集团（深圳）物业管理有限公司 地址： 深圳市文锦中路1027号深业大厦5楼 电话： 0755-82207676 82200856 传真： 0755-82204673 深圳市中航物业管理有限公司 电话：0755-83333330 深圳天安物业管理有限公司 电话：0755-83419999 福田物业 地址：深圳市滨河路景福大厦A座三楼 电话：0755-83613850 83613687 传真：0755-83612353 深圳市鸿荣源物业管理有限公司 地址：深圳市宝安区新安街道宝安中心区西城上筑商业裙楼3栋202 电话：0755-29663333 传真：0755-27946222 航天物业 电话：0755-88266112 地址：深圳市福田区深南大道4019号航天大厦B座四楼 深圳市鹏基物业管理服务有限公司 电话：0755-82427622 深圳市金众物业管理有限公司 地址：深圳市福田区竹子林金民大厦四楼 联系电话：0755-82871017 传真：0755-82871029 深圳市上城物业管理有限公司 深圳市福田区华强南路1039号鹏丽大厦裙楼4搂 总部:(0755)83996156 传真:(0755)88393098 深圳市金风帆物业管理发展有限公司 地址：深圳市福田区商报路2号深圳商报大厦4楼 电话：0755-83518032 0755-83519131 0755-83519132 传真：0755-82946149 0755-83518038 深圳市世房物业管理有限公司 地址：深圳市南山区龙城路104号圣达吉大厦8楼 电话：0755-26408976 传真：0755-26643999 深圳市财富物业管理有......>>

房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业； 另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。 如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。

是一样的啊

计算写字楼物业费的方式是：依照 政府指导价 以及产权面积进行计算，产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月即为一年的 物业管理费 。物业费收取时间根据双方合同中的约定执行，一般实践中 物业服务费 以月为单位交纳，交房前由开发商进行缴纳，实际收房后次月开始由购房者进行缴纳。

1.商务中心的设备配置商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。2.商务中心的工作要求和工作程序商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识；⑥具备基本的设备清洁保养知识。(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

有啊，办公楼是公共场所。因为你喜欢猫狗，也有人会对猫狗气味和毛发过敏的，且还有公共场所卫生问题。

在大城市中，我们总是会看到许许多多的写字楼，华丽的外表使其成为一道靓丽的风景线，当然这里也是员工们辛勤打拼的场所，那么写字楼的管理服务由谁来提供的呢?其实它和小区一样，写字楼也要交物业费，能更好的保障我们的工作生活，那么北京写字楼物业费是多少呢?一起去看看吧。北京写字楼物业费是多少按照阶级的不同，北京写字楼物业费的收费也有所差异，通常一级按照优质优价的准则来确定，二级则是每平米15元，三级是每平米10元，四级是每平米6元，5级是每平米四元，所以在选择写字楼时，首先要明确自己的预算，这样才能避免出现资金不够的情况。写字楼物业费由什么组成?1、管理服务人员的薪资、社保以及其它福利费等;2、对于公共设施部位以及设备的日常运行及维护费用;3、物业管辖区域的卫生清洁费用;4、物业管辖区域的绿化养护费用;5、物业管辖区域的秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管辖区域的固定资产折旧;8、对于公共设施部位以及设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。写字楼物业费收取标准是什么?其实这项服务没有一个固定的标准，它主要是依照服务的项目以及其它具体情况来分析，当然物业管理企业实行的是明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。小结：好了，以上就是关于北京写字楼物业费是多少的内容介绍了，希望对您提供一些帮助，相信以后在北京写字楼物业费是多少的过程中，朋友们会更加的得心应手，得到自己满意的答案。

资金分配不均导致服务跟不上 彼此产生依赖心理。

写字楼物业其实还是比较累的。只是时间性质比较好，大部分物业都是八小时工作制。写字楼物业管理是指因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。那么写字楼物业管理服务具体的内容及标准：一、房屋维修服务内容及服务质量标准：1、房屋的主体及结构完好，建筑质量合格率达到98%以上。2、房间门牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。3、客户档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。4、房屋外立面完好、整洁、无脏损，不能影响市容，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。5、提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。6、房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。7、房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。二、公用设备管理服务内容及质量标准：1、所有公用设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。2、电力供应如何没有特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。3、公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可保证随时查阅。4、设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。5、集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。6、电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。7、各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。8、生活用水要经过严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。9、保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。三、绿化服务管理内容及服务质量标准：1、公共绿地和庭院绿化布局合理，花草树木搭配得当，各处景观协调。2、所有盆栽保证外观整洁，无泥尘，无异味及有害物质、害虫，盆栽底部有接水盘。接水盘同盆栽外盆色调一致、美观。3、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯枝。四、公用设施管理服务内容及服务质量标准：1、配套服务网点牌匾美观整齐、管理有序。2、污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。3、有明显危险部位警告标志，有完整的防范措施。4、道路畅通，无占用或另做它用，路面平整，无缺损。5、公共照明设备设施齐全，运行正常、维修更换及时。6、公共水牌箱及各区域、各细部点位水牌统一配置完善。7、公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。8、公共配套服务设施完好，并按原设计用途充分使用、维护、定期清洁。