物业管理

按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁，绿地要全天候地进行打扫。 除杂草、松土、培土是养护工作的重要组成部分。经常除杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争水、争肥、争空间而影响草坪的正常生长；对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带，要注意打孔透气，必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障生长、青绿度高、弹性好、整齐美观；绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。绿化养护等级质量标准：某物业项目绿化养护质量标准：某物业项目的园林绿化养护管理月历：

在买房时，越来越多的人开始注重小区的物业服务品质，好的物业可以大大提升生活品质，那么，物业管理标准有哪些呢？下面跟随小编一起看看吧。一、基础管理1、制定物业各岗位工作标准，并执行考核。2、所有员工统一着装，佩戴工牌，工作规范。3、运用现代化管理设备增强管理效率。4、及时配送邮件，报刊，杂志等。二、建筑物维护管理1、社区楼房外观整洁完好，外墙体无脱落，无乱涂乱画现象。2、楼梯，天花板，吊顶，通道处无破损，无堆放废物杂料，公用开关，灯具门窗，卫生间，水房等完好。3、社区内排水管道无堵塞现象。三、公共环境卫生保洁1、实行规范化保洁，有专职的保洁人员。2、室外走道无积水和杂物。3、室内地面，设施干净整洁，墙面无尘，卫生间无异味。4、定期喷洒防害虫药物，防疫消毒。5、公共设施出无乱张贴现象。6、定期检查并及时清理消毒社区排沟。四、公用设施维护管理2、定期对水电设施，设备，阀门，管道线路进行检查并维修。3、大堂，道路等公共照明良好。4、定期对水池设备进行清理清洁工作。五、园林绿化管理1、社区绿化率须达90%以上。2、定期对花木进行浇水，施肥，除草灭虫等工作。3、定期对草坪，绿篱进行修剪工作。4、保持绿化带的整洁卫生，无践踏，无占用，无杂物堆积现象。六、消防系统管理1、24小时在岗，设备齐全，完好无损。2、消防管理人员须熟练掌握消防设备的使用方法，定期做好检查，有缺陷的地方及时处理。3、组织开展消防法规和相关知识的宣传。4、设立引路标志，消防疏散通道示意图，拟定突发火灾应急方案。5、确保室内电线，插座安装规范，严格限定用电标准。小编总结：有关物业管理标准有哪些的知识，小编就简单的介绍到这里，如需了解更多精彩内容，请继续关注齐家网。

热心网友的说法是对一般管理要求的楼盘配置我赞同，如果根据物业管理合同约定的比较高端的物业服务就应该具体情况具体增加人员了。

法律分析：消防设施是公共设施，消防公共设施归物业管，火灾时业主可以不经批准自行使用。法律依据：《中华人民共和国消防法》第八条 地方各级人民政府应当将包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防车通道、消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划，并负责组织实施。城乡消防安全布局不符合消防安全要求的，应当调整、完善；公共消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。第九条 建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十条 对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。第十一条 国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。第十二条 特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程，建设单位未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。

　　加强物业服务企业员工的素质教育和继续教育,已成为物业服务企业加强企业综合竞争力、凝聚力,提高企业员工综合素质的重要途径和手段。那么你知道物业管理中的消防安全责任书怎么写的吗?下面是我为你整理的物业管理中的消防安全责任书，希望对你有用! 　　物业管理中的消防安全责任书篇1 　　为了加强消防工作，保护业主生命、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和安庆市有关消防规定，特制订本规定，望各使用人和商户积极支持，互相配合，共同遵守。 　　一、消防安全由公司保安部负责协调，公司全体人员都是义务消防员。 　　二、各单位和个人按使用楼房实行防火责任制，并由各单位领导或业主担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。 　　三、各使用人与业主应指定义务消防员。具体职责如下： 　　1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。 　　2、经常检查防火安全工作，特别是库房、商品门面房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。 　　3、管理消防器材设备，特别是对室内消防栓、手提灭火器等要定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。楼梯、通道要时刻保持畅通。 　　4、物管部负责管理好消防栓与水泵接合器，定期检查，保持良好状态。 　　5、保安部负责管理好视频监控中心，实行24小时监控。 　　6、业主与保安部要定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。 　　四、每间商铺必须配备一个4公斤以上干粉灭火器。 　　五、楼梯走道、出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆和堆放物品。 　　六、社区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在市场内燃放烟花、爆竹。 　　七、建筑物内烟头及火柴余烬要随时熄灭。 　　八、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。 　　九、各使用人进行室内装修时，必须向物业公司提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器电路时，必须向物业公司提出申请，经批准后由本部工程人员施工，严禁乱接临时用电线路。装修采用阻燃材料。若要使用易燃或可燃材料，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。 　　十、需要进行烧焊等动火作业的，应向保安部提出申请。经批准后，在消防管理员的监护下，持有明火操作证的人员方可作业。 　　十一、夜间市场内严禁施工，特别是动用明火。 　　十二、发现火警，应立即告知物管部或拔火警电话119，如火情较大，迅速离开工作场所，从楼梯下去;如火情较小，立即用手提灭火器灭火。 　　1、根据市场消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处罚： 　　① 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的; 　　② 封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的; 　　③ 乱拉、乱接电器线路的; 　　④ 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的; 　　2、有下列情形之一的，责令停业，并视情况处以惩罚： 　　①未办理申报手续即进行室内装修的; 　　②室内装修所用材料不符合防火要求及未进行防火处理的; 　　③未办理申报审批手续即进行动火作业的; 　　④烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的; 　　十三、擅自改变消防措施功能的，或不按消防管理人员发给《火险隐患整改通知书》内要求进行整改的，责令停业整改，处防火责任人罚款，行政拘留，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。 　　十四、各使用人必须服从消防机关和保安人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或暴力等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或行政拘留，直至依法追究刑事责任。 　　十五、使用人如对市场消防管理有意见、建议等，可到市场物业管理行政部门投诉。 　　十六、本责任书一式两份，双方各执一份。 　　商户(签字) 物业公司代表(签字) 　　____年___月___日 _____年___月___日 　　物业管理中的消防安全责任书篇2 　　编号： 　　甲方：物业管理有限公司 　　乙方： 　　消防工作是一项群众性的工作，有赖于厂家和业主的支持配合。为了保证大家的生命财产安全，建设优秀安全文明小区。我们应牢记江"隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山"的重要讲话，为此，特制定本责任书，甲乙双方应自觉遵守国家消防法律、法规，明确各自职责，双方必须共同遵守执行。 　　一、甲方责任 　　1.建立、健全防火安全制度，明确防火安全责任;传达上级有关消防工作的指示精神。 　　2.管理、维修、更新物业区域内的公共消防设施和器材; 　　3.落实值班制度，发现火灾隐患及时消除并报告公安消防机构; 　　4.建立义务消防队，组织扑救初起火灾，引导安全疏散; 　　5.按照消防法规和有关规定，及时审核和办理业主装修申请和有关事宜;督促协助业主单位办理有关消防报建审批验收手续; 　　6.积极配合上级公安消防部门做好其它消防安全工作，做好辖区内的消防安全管理工作，定期对辖 区 内的生产、办公场地、仓库等进行消防安全检查，发现火险隐患立即发放火险隐患整改通知书督促整改。对违章装修等行为立即制止，并报公安消防机构处理。 　　7.积极开展各项消防宣传教育与咨询活动，定期举办消防培训，组织义务消防队员训练及消防演习。 　　二、乙方责任 　　1.重视消防工作，把消防安全工作列入日常工作内容，明确防火责任人，建立健全防火安全制度和安全操作规程; 　　2.任何单位和个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得擅自动用消防水源，不得占用防火间距、疏散天面，不得堵塞消防通道; 　　3.各单位应要求员工集体宿舍内不得使用大功率电器、乱拉乱接电线及生火做饭; 　　4.按消防规范要求，安装和配备本单位的消防设施、器材，落实专人管理保养，保证消防设施的正常状态; 　　5.第二次装修、改造必须报公安消防机构审核同意后方可进场施工，装修完工后需经公安消防机构验收发给合格批文后方可使用，有关批文送一份甲方存档; 　　6.不得乱搭乱建，对易燃、易爆、危险物品设置专用库房并有专人管理; 　　7.不得在工厂内设置卧房住人，不得设置厨房做饭及"三合一"的存在;二楼以上窗户不得安装防盗网，上班时间消防安全门不得上锁，应保持通道畅通; 　　8.积极主动配合公安消防部门及甲方的防火检查，对指出的火险隐患必须认真整改落实; 　　9.发生火灾的单位应当及时报警，及时组织力量救助遇险人员，扑救初起火灾，防止火灾蔓延;协助消防公安机构查明火灾原因。 　　说明： 　　本责任书一式两份，订立单位、签订单位各执一份)，自签字之日起生效。 　　若责任人变动，新责任人在原责任书上签上姓名，接替落实责任制。 　　甲方：物业管理有限公司(盖章) 　　乙方： (盖章) 　　物业管理中的消防安全责任书篇3 　　为确保融晟公园大地物业服务有限公司客服部年度计划目标得以实现，经公司与目标责任人客服部经理共同商讨，已确定**物业服务有限公司客服部工作责任目标，并由目标责任人代表客服部签署确认。 　　一、 责任目标 　　1、管理目标 　　1) 遵守国家法律法规和公司各项规章制度; 　　2) 全年确保本队伍不发生重大安全责任事故。 　　“重大安全责任事故”是指： 　　因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故。 　　因失职或玩忽职守引发的公司财产报废、损毁、丢失事故(包括客服部的服装、器械)。 　　因失职或玩忽职守引发的火灾事故。 　　因失职或玩忽职守引发的员工涉黄、涉毒、涉赌。 　　因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。 　　因失职或玩忽职守引发的员工大批逃离、罢工、或治安拘留。 　　3)员工在公司未进行培训的 ，要监督和制定在单位轮训培训计划，培训完成率 100%，上岗培训合格率 100%，以公司制定相应规程及培训为准。 　　4) 抽、检查员工对客服部经理的工作满意率达 90% 以上，由公司专门部门进行抽查，并填写书面表格。 　　5) 服务规范的出错率(以检查、客户单位投诉记录为准) 98%以下。 　　6) 工作的操作规程抽检合格率92%(就是公司员工工作中是否按公司作业指导书规定执行) 　　7)认真接听客户电话，及时通知有关部门业主来访接待率达到100%。 　　8)电话回访率达100%。 　　9)定期进行客服满意度调查，客户满意度达到95%以上。 　　10)做好各项工作记录(手工记录、电脑记录)。 　　11) 及时跟进业主报修、投诉等. 　　12) 做好对外宣传工作. 　　13)保证物业费收缴率并完成清欠物业费工作。 　　14) 各类值班记录齐全。包括客服部经理工作日志。 　　2、 服务目标 　　1)客服部经理要服务于所管辖的部门，做到员工满意率达到90%以上。 　　2)业主对客服部员工服务的满意率达到98%以上。 　　二、 责任人的权利 　　为保证上述责任目标的实现，责任人的权利如下： 　　1、 人事管理权 　　1) 对客服部所属班组长(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。 　　2) 对客服部副经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。 　　3) 编制范围内临时工的招聘录用决定权。 　　4)岗效工资制标准范围内的调薪建议权。 　　2、管理决策权 　　4) 主持客服部的日常管理工作。 　　5) 组织实施客服部的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。 　　6) 主持召开客服部的各类工作会议。 　　3、申请支持权 　　1) 依据客服部的工作进展情况，申请专项管理资金和其他资金支持。 　　2) 申请修改客服部的组织架构和人员定编。 　　3) 申请业务支持。 　　三、责任人的义务 　　1) 接受公司的统一领导。 　　2) 向公司作工作汇报。 　　3) 确保责任目标的逐步实现。 　　4) 自觉接受公司其它各职能部门的监控、考评、检查。 　　5) 每月1号按时上报上月员工考勤。 　　6) 积极配合公司完成其他专项工作。 　　7) 保证公司的各个标准作业规程的贯彻执行。 　　8) 保证员工的操作不违背国家的法律、法规。 　　9) 保证员工的生活、工作秩序。 　　10) 保证员工的整体操作技能和工作质量 　　四、公司的权利 　　1、 有对客服部的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。 　　2、 有对目标责任人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。 　　3、 有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。 　　4、 有对客服部费用预算实绩的审计权、监控权。 　　5、 有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。 　　6、 专项事件的调查权。 　　五、公司的义务 　　1、 及时提供合适的业务支持。 　　2、 提供信息支持。 　　3、 提供资金支持。 　　六、目标考评 　　公司质检部负责目标责任人的绩效考评。考评标准和办法的依据为公司绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。 　　七、 目标奖罚 　　1、 目标责任人 (客服部经理) 必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。 　　2、 如果工作目标完成，则客服部可按公司核定的计划额度编制奖金分配方案并进行年终奖金的分配。 　　3、 如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，责任人承担相应的行政处罚。 　　4、 若发生不可抗力而致使目标责任无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由公司与目标责任人共同处理。 　　八、 其他事项 　　1、 本目标管理责任书壹式叁份，公司存档两份，目标责任人一份。 　　2、 未尽事宜，由目标责任人同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。 　　3、 本责任书自签订之日起生效。 　　4、 本责任书解释权在公司。 　　目标责任人签署： 总经理签署： 　　日期： 日期：

为了加强住宅的消防安全管理，明确物业、业主双方在消防工作中的权利与义务。签订消防 安全 责任书 是一个必不可少的步骤。下面是我给大家整理的物业管理与业主消防安全责任书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。 物业管理与业主消防安全责任书1 编号： 甲方：物业管理有限公司 乙方： 消防工作是一项群众性的工作，有赖于厂家和业主的支持配合。为了保证大家的生命财产安全，建设优秀安全文明小区。我们应牢记__"隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山"的重要讲话，为此，特制定本责任书，甲乙双方应自觉遵守国家消防法律、法规，明确各自职责，双方必须共同遵守执行。 一、甲方责任 1.建立、健全防火安全制度，明确防火安全责任;传达上级有关消防工作的指示精神。 2.管理、维修、更新物业区域内的公共消防设施和器材; 3.落实值班制度，发现火灾隐患及时消除并 报告 公安消防机构; 4.建立义务消防队，组织扑救初起火灾，引导安全疏散; 5.按照消防法规和有关规定，及时审核和办理业主装修申请和有关事宜;督促协助业主单位办理有关消防报建审批验收手续; 6.积极配合上级公安消防部门做好 其它 消防安全工作，做好辖区内的消防安全管理工作，定期对辖 区 内的生产、办公场地、仓库等进行消防安全检查，发现火险隐患立即发放火险隐患整改 通知书 督促整改。对违章装修等行为立即制止，并报公安消防机构处理。 7.积极开展各项消防宣传 教育 与咨询活动，定期举办消防培训，组织义务消防队员训练及消防演习。 二、乙方责任 1.重视消防工作，把消防安全工作列入日常工作内容，明确防火责任人，建立健全防火安全制度和安全操作规程; 2.任何单位和个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得擅自动用消防水源，不得占用防火间距、疏散天面，不得堵塞消防通道; 3.各单位应要求员工集体宿舍内不得使用大功率电器、乱拉乱接电线及生火做饭; 4.按消防规范要求，安装和配备本单位的消防设施、器材，落实专人管理保养，保证消防设施的正常状态; 5.第二次装修、改造必须报公安消防机构审核同意后方可进场施工，装修完工后需经公安消防机构验收发给合格批文后方可使用，有关批文送一份甲方存档; 6.不得乱搭乱建，对易燃、易爆、危险物品设置专用库房并有专人管理; 7.不得在工厂内设置卧房住人，不得设置厨房做饭及"三合一"的存在;二楼以上窗户不得安装防盗网，上班时间消防安全门不得上锁，应保持通道畅通; 8.积极主动配合公安消防部门及甲方的防火检查，对指出的火险隐患必须认真整改落实; 9.发生火灾的单位应当及时报警，及时组织力量救助遇险人员，扑救初起火灾，防止火灾蔓延;协助消防公安机构查明火灾原因。 说明： 本责任书一式两份，订立单位、签订单位各执一份)，自签字之日起生效。 若责任人变动，新责任人在原责任书上签上姓名，接替落实责任制。 甲方：物业管理有限公司(盖章) 乙方： (盖章) 签署： 签署： 时 物业管理与业主消防安全责任书2 为做好住宅防火工作，确保业主(住户)的生命和财产安全，确保各项防火 措施 的落实，根据《中华人民共和国消防法》和《 x __消防条例》的规定特制定住户消防安全责任书，并确定业主(住户)___________为______座(栋)_____层______号房屋的当然防火责任人，其责任如下： 一、 建立本单位以防火责任人为领导，全体使用人共同参与的消防安全小组，认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》和《__ 省消防条例》及其它消防安全管理的有关法律、法规，遵守物业服务中心公布的旨在维护小区公共秩序和安全的各项 规章制度 和通知。 二、 坚决执行__ 小区及消防部门安全防火有关规定，认真落实防火措施，配备必学的消防设备、器材。 三、 防火责任人应经常教育房屋使用人员树立防火意识，使用完电器、燃气用具后开关(阀门)要关闭。 四、 房屋使用人员应经常进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的学习，使业主和使用人都能掌握和使用所配备的消防设施和器材，熟悉消防疏散示意图和消防通道。 五、 定期对本房屋内部消防工作进行检查 总结 ，并主动配合有关消防监督机关和物业服务中心对本消防工作的检查监督。 六、 有义务参加和发动房屋使用人员参与消防主管部门和物业服务中心组织的消防演习及宣传活动。 七、 组织制定紧急状态下的疏散方案，在紧急情况下组织扑救初起火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥员的统一指挥。 八、 有责任保护火灾事故现场，协助物业服务中心和消防机关调查火灾原因。 九、 业主(住户)未经物业服务中心和消防部门批准不得私自拆卸、调试、关闭、封闭消防阀门，因业主(住户)未经批准私自拆卸、调试、关闭、封闭消防阀门造成的后果及损失由业主(住户)承担，并追究其相关责任。 十、 业主(住户)须配合物业服务中心和消防部门对消防管道、阀门的使用、维修保养等方面的工作，并积极配合消防演习、演练等方面的工作。 十一、 一旦业主(住户)家里发生火灾，(如家里没有人，联系不上的情况下，根据小区消防应急预案的有关规定)允许救火人员破门、窗或采取其他措施进入室内组织灭火。(因救火带来的损失由业主(住户)自行承担)。 十二、 业主(住户)积极配合物业服务中心和消防部门组织的消防安全检查。 十三、 业主(住户)应自觉做好房屋安全防火工作。 1. 不准在阳台堆放可燃物; 2. 室内装修应采用阻燃材料; 3. 电源线必须穿套保护，不可擅自乱拉、乱搭电线; 4. 不能擅自改装煤气管道，不能把煤气管埋入墙内，禁止用木柜封住等; 5. 电焊动火必须报有关部门审批; 6. 烹调时，厨房内应随时有人照料，避免汤水溢出熄灭炉火，导致煤气泄露;更不允许不关闭炉火外出; 7. 住在楼上的业主(住户)，严禁将烟头和点过烟的火柴梗随手从窗口、阳台扔出，以防掉到楼下他人的可燃物上引起火灾; 8. 教育 儿童 不要玩火; 9. 点燃的蚊香或香炉不要靠近蚊帐、窗帘、床褥等可燃物，应放在不易发生危险的地方，切忌把点燃的蚊香放在纸箱、木桌等可燃物上，人离开房屋时应将蚊香、香炉熄灭; 10. 禁止在公共楼道内点香火; 11. 不得在家里储存和使用煤气罐及易燃、易爆、剧毒和其它违禁物品; 12. 爱护小区的消防设施，不占用消防通道，发现有人损坏消防设施或占用消防通道，应及时制止和告知物业服务中心; 十四、 提高自我防范意识，对物业服务中心的消防安全宣传要认真阅读和建议物业服务中心加强有关方面的宣传，主动参加人身、财产 保险 ，以减少损失。 十五、 具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权利、义务和承担相应的法律责任。 为保证本责任书的有效执行，如发现有违上述条款造成火险或存在火灾隐患等情况，物业服务中心有权追究责任人的责任并上报消防主管部门，由消防主管部门对责任人进行处理和处罚;本责任书自签字之日起生效，至该房屋更换业主时为止，业主中间更换责任人则另行签定消防安全责任书，更换责任人未重新签定责任书的，其前任房屋的消防安全责任人承担当然责任人责任。 十六、 经甲乙双方同意，本责任书由乙方留存全文，甲方只留存责任书的签字页及样本壹份，自签字盖章之日起生效，具有同等法律效力。 甲方：__ x管理公司 消防安全责任人(业主)签名： 代表人： 身份证号： 房间号： 联系电话： 联系电话： 年 月 日 年 月 日 物业管理与业主消防安全责任书3 甲方：物业管理有限公司 乙方： 消防工作是一项群众性的工作，有赖于厂家和业主的支持配合。为了保证大家的生命财产安全，建设优秀安全文明小区。我们应牢记____ "隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山"的重要讲话，为此，特制定本责任书，甲乙双方应自觉遵守国家消防法律、法规，明确各自职责，双方必须共同遵守执行。 一、甲方责任 1.建立、健全防火安全制度，明确防火安全责任;传达上级有关消防工作的指示精神。 2.管理、维修、更新物业区域内的公共消防设施和器材; 3.落实值班制度，发现火灾隐患及时消除并报告公安消防机构; 4.建立义务消防队，组织扑救初起火灾，引导安全疏散; 5.按照消防法规和有关规定，及时审核和办理业主装修申请和有关事宜;督促协助业主单位办理有关消防报建审批验收手续; 6.积极配合上级公安消防部门做好其它消防安全工作，做好辖区内的消防安全管理工作，定期对辖区内的生产、办公场地、仓库等进行消防安全检查，发现火险隐患立即发放火险隐患整改通知书督促整改。对违章装修等行为立即制止，并报公安消防机构处理。 7.积极开展各项消防宣传教育与咨询活动，定期举办消防培训，组织义务消防队员训练及消防演习。 二、乙方责任 1.重视消防工作，把消防安全工作列入日常工作内容，明确防火责任人，建立健全防火安全制度和安全操作规程; 2.任何单位和个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得擅自动用消防水源，不得占用防火间距、疏散天面，不得堵塞消防通道; 3.各单位应要求员工不得使用大功率电器、乱拉乱接电线及生火做饭; 4.按消防规范要求，安装和配备本单位的消防设施、器材，落实专人管理保养，保证消防设施的正常状态; 5.第二次装修、改造必须报公安消防机构审核同意后方可进场施工，装修完工后需经公安消防机构验收发给合格批文后方可使用，有关批文送一份甲方存档; 6.不得乱搭乱建，对易燃、易爆、危险物品设置专用库房并有专人管理; 7.不得在商铺内设置卧房住人，不得设置厨房做饭及"三合一"的存在;二楼以上窗户不得安装防盗网，上班时间消防安全门不得上锁，应保持通道畅通; 8.积极主动配合公安消防部门及甲方的防火检查，对指出的火险隐患必须认真整改落实; 9.发生火灾的单位应当及时报警，及时组织力量救助遇险人员，扑救初起火灾，防止火灾蔓延;协助消防公安机构查明火灾原因。 说明：本责任书一式两份，订立单位、签订单位各执一份)，自签字之日起生效。 若责任人变动，新责任人在原责任书上签上姓名，接替落实责任制。 甲方：物业管理有限公司(盖章) 乙方： (盖章) 物业管理与业主消防安全责任书4 为了加强消防工作，保护业主生命、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和安庆市有关消防规定，特制订本规定，望各使用人和商户积极支持，互相配合，共同遵守。 一、消防安全由公司保安部负责协调，公司全体人员都是义务消防员。 二、各单位和个人按使用楼房实行防火责任制，并由各单位领导或业主担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。 三、各使用人与业主应指定义务消防员。具体职责如下： 1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。 2、经常检查防火安全工作，特别是库房、商品门面房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。 3、管理消防器材设备，特别是对室内消防栓、手提灭火器等要定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。楼梯、通道要时刻保持畅通。 4、物管部负责管理好消防栓与水泵接合器，定期检查，保持良好状态。 5、保安部负责管理好视频监控中心，实行24小时监控。 6、业主与保安部要定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。 四、每间商铺必须配备一个4公斤以上干粉灭火器。 五、楼梯走道、出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆和堆放物品。 六、社区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在市场内燃放烟花、爆竹。 七、建筑物内烟头及火柴余烬要随时熄灭。 八、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。 九、各使用人进行室内装修时，必须向物业公司提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器电路时，必须向物业公司提出申请，经批准后由本部工程人员施工，严禁乱接临时用电线路。装修采用阻燃材料。若要使用易燃或可燃材料，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。 十、需要进行烧焊等动火作业的，应向保安部提出申请。经批准后，在消防管理员的监护下，持有明火操作证的人员方可作业。 十一、夜间市场内严禁施工，特别是动用明火。 十二、发现火警，应立即告知物管部或拔火警电话119，如火情较大，迅速离开工作场所，从楼梯下去;如火情较小，立即用手提灭火器灭火。 1、根据市场消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处罚： ① 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的; ② 封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的; ③ 乱拉、乱接电器线路的; ④ 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的; 2、有下列情形之一的，责令停业，并视情况处以惩罚： ①未办理申报手续即进行室内装修的; ②室内装修所用材料不符合防火要求及未进行防火处理的; ③未办理申报审批手续即进行动火作业的; ④烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的; 十三、擅自改变消防措施功能的，或不按消防管理人员发给《火险隐患整改通知书》内要求进行整改的，责令停业整改，处防火责任人罚款，行政拘留，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。 十四、各使用人必须服从消防机关和保安人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或暴力等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或行政拘留，直至依法追究刑事责任。 十五、使用人如对市场消防管理有意见、建议等，可到市场物业管理行政部门投诉。 十六、本责任书一式两份，双方各执一份。 商户(签字) 物业公司代表(签字) ____年___月___日 _____年___月___日 物业管理与业主消防安全责任书5 甲方(出租方)： 乙方(承租方)： 为了加强____ X的消防安全管理，明确甲、乙双方在消防工作中的权利与义务，根据《中华人民共和国消防法》以及 自治区的相关法规条例，特制订本消防安全责任书，双方共同遵守。 一、甲方责任： 1、甲方应乙方的要求协助乙方对其员工进行消防安全培训，使乙方员工熟知 广场的有关消防制度和规定，掌握基本的灭火常识和逃生方式。 2、甲方的秩序维护部和相关部门有权经常对乙方的承租场所进行消防检查。发现有违章违规现象和行为以及有火灾隐患的，甲方有权责令乙方进行整改。对于甲方下达整改通知书后，乙方仍不按规定时限内整改的，甲方将采取必要的措施，因此而产生的一切损失和费用由乙方自行承担。 二、乙方责任： 1、乙方的承租人或 公司法 人代表为消防安全责任人，全面负责承租场所的消防安全工作，有义务教育自己的员工增强消防安全意识。 2、乙方有义务确保承租区域内所有消防设备设施的完好，严禁私自动用消防设施。 3、乙方在未经甲方许可的前提下，不得擅自改动消防设备设施，严禁不按消防规范进行操作。 4、乙方应积极参加甲方组织的消防演练、培训等其他相关活动。 5、乙方对承租场所内进行装修时，应及时申报甲方进行消防业务监督指导;如需动用电焊等带有明火的工程，需经甲方同意并办理动火证后，方可施工。 6、因乙方未履行本责任书规定的内容，违反消防管理规定和不服从甲方消防管理的，并造成甲方被消防部门处罚的，甲方将根据情节及有关法规有权要求乙方予以赔偿。 7、在甲方已履行消防安全检查的情况下，乙方发生消防事故或被消防管理部门处罚，给甲方所造成的一切经济、声誉损失，由乙方负责全部经济赔偿并承担相应的法律责任。 8、乙方应根据甲方的要求选定或指定1名消防安全联络员，并提供该消防安全联络员24小时联系电话(办公电话、手机、家庭电话)。更换消防安全联络员时，必须及时书面通知甲方，并按要求提供相关信息备案。 9、乙方应按照消防局要求单元内自行配备灭火器，配备标准50平方米/具。 三、其他： 如有未尽事宜，由双方协商解决。 本责任书一式三份，由甲方、乙方、当地消防监管部门各持壹份。 甲方(章)： 乙方(章)： 甲方代表： 乙方代表： 物业管理与业主消防安全责任书相关 文章 ： ★ 物业管理中的消防安全责任书 ★ 物业消防安全责任书范文 ★ 物业公司消防安全责任书范文 ★ 物业公司消防安全责任书范文(2) ★ 小区消防安全责任书 ★ 物业消防责任书范文3篇 ★ 物业安全责任书范文 ★ 3篇精选消防安全责任书 ★ 消防安全责任书 ★ 五篇消防安全责任书

小区日常管理

　　 第四章物业管理服务 　　第三十条一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 　　倡导物业管理区域实行酬金制物业服务。 　　第三十一条物业管理部门应当建立物业服务企业诚信档案和物业管理统计报表制度。物业服务企业应当按照有关规定向物业管理部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。 　　第三十二条外地物业服务企业在市区从事物业管理服务活动，应当将资质证书等相关材料报物业管理部门备案。 　　第三十三条物业服务企业应当将物业服务项目、服务内容、服务标准、收费标准以及投诉电话等在物业管理区域显著位置进行公示，接受业主和相关部门的监督。 　　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 　　物业服务费的具体标准和收取办法，按照价格、物业管理部门制定的《丽水市物业服务收费办法》执行。 　　第三十四条物业服务合同终止后10日内，物业服务企业应向业主委员会或新聘的物业服务企业办理书面交接手续，并移交预收的物业服务费、初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料、物业管理用房。 　　第三十五条街道办事处(乡镇政府)、居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。 　　 第五章物业使用与维护 　　第三十六条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 　　物业管理区域内共用设施设备的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物业管理区域相关共有设施设备管理办法》规定执行。 　　第三十七条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。 　　第三十八条禁止下列损害公共利益的行为： 　　(一)违法改变房屋承重结构; 　　(二)违法搭建建筑物、构筑物; 　　(三)擅自改建、占用物业共用部位; 　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备; 　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品; 　　(六)超标排放有毒、有害物质; 　　(七)排放超过规定标准的噪声; 　　(八)法律、法规或业主公约禁止的其他行为。 　　第三十九条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，在开工前，应当向物业服务企业或者物业管理部门申报登记。 　　物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。 　　提倡由有资质的装修企业承担物业装饰装修工程的施工。 　　第四十条凡涉及物业主体和承重结构变动的装修工程，业主和装修企业应当事先取得建设规划部门的批文，并在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。 　　第四十一条业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规和本办法的规定以及业主临时公约、业主公约。 　　第四十二条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的`巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。物业服务企业劝阻、制止无效的，应当及时报告物业管理部门或者有关行政管理部门。 　　其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定行为的，可以向物业管理部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。物业管理部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。 　　第四十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。 　　第四十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。 　　第四十五条物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。 　　物业专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业专项维修资金的缴交、管理、使用按《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行。 　　第四十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。 　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处(乡镇政府)、物业管理部门或者联席会议调解。 　　第四十七条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织保修。 　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业管理部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内保修费用保证。 　　物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行。 　　 第六章法律责任 　　第四十八条违反本办法有关规定，由物业管理部门依据国务院《条例》、省《条例》等有关规定，依法进行查处。 　　对涉及建筑主体或者承重结构变动的装修行为，按国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定执行。 　　第四十九条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 　　在物业管理活动中，业主委员会为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以业主委员会名义依法提起诉讼。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 　　第五十条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。 　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。 　　第五十一条物业管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任： 　　(一)挪用专项维修资金或者保修金的; 　　(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的; 　　(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的; 　　(四)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的; 　　(五)其他玩忽职守、滥权、谋私的行为。 　　 第七章附则 　　第五十二条本办法中有关名词和专业用语的含义，同省《条例》规定。 　　第五十三条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照国务院《条例》、省《条例》和本办法相关规定执行。 　　第五十四条各县(市)可根据实际情况参照执行。 　　第五十五条本办法自2007年7月1日起施行。

你也太抠了，才这么点分。。。

　　物业管理与人民生活息息相关，在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著，有着良好的发展前景。下面是有，欢迎参阅。 　　范文1 　　为巩固我镇开展全国文明城市建立成果，做好20xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作，大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作，进一步加强我镇物业管理工作，经研究制定具体工作实施方案如下： 　　一、健全组织，加强领导 　　为加强小区物业管理整治的组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下： 　　组长：XXX 　　副组长：XXX 　　成员：XXXXXX 　　二、工作目标 　　实施专案***小区***的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理档案的规定和要求，以及对照该专案委托服务的合同约定，认真实施该专案***小区***的各项管理和服务工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时间要求达到建立文明城市的整治目标。 　　全面开展整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”的面貌，积极推进小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，达到整治和建立文明城区的目标，努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。 　　三、工作重点 　　***一***小区共用设施装置管理。 　　1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。 　　2、室外道路平整、整洁、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。 　　3、供水、供电装置设施保持卫生，维护到位，执行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共装置配置基本完好，有应急处理方案。 　　***二***小区车辆、安全防范管理。 　　1、小区基本实行封闭式管理。 　　2、消防装置设施基本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。 　　3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。 　　***三***小区卫生保洁、绿化养护管理。 　　1、环卫设施较完备。小区定点设定垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。 　　2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。 　　3、小区绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。 　　四、工作时间 　　各社群以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神，精心组织力量，按照整体计划和实施步骤，集中时间，全力以赴，全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。 　　五、工作要求 　　***一***高度重视，形成合力。 　　各社群、各物业服务企业要统一思想，提高认识，把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合，强化对整治工作的组织领导，精心安排，形成合力，明确责任、任务和目标要求，确保整治工作的组织实施和管理到位。 　　***二***严格考核，确保成效。 　　镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社群居委会，全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动，对整个活动进行严格的跟踪落实，确保整治工作取得实效。 　　范文2 　　根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20xx年纠风工作要点，结合全市物业管理行业实际，制定本工作方案。 　　一、指导思想 　　认真贯彻落实市纪委全会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本、执政为民理念，围绕全市物业管理行业存在的实际问题，扎实开展物业管理纠风治理工作，认真解决损害群众利益突出问题，为促进物业管理事业科学发展提供有力保证。 　　二、工作目标 　　按 照市纪委**届**次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示，全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署，在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下， 实现以下目标：一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合，结合行业存在的问题，将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上 来，提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性认识;二是认真落实我市环境建设的工作重点，严肃“工作人员五条禁令”，加强学习，提高认识，严格落实各 项规章制度，特别是考勤制度、请销假制度等，严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象，树立部门良好形象;三是加强监管手段，树立服务为民的思想，进一步规范 行政行为，强化服务意识，解决百姓关注的热点难点问题，拓宽群众投诉渠道，广泛接受社会各界监督，及时办理群众的咨询和投诉。 　　三、主要任务和责任分工 　　***一*** 重点加强物业管理法制建设。在市纪委支援下，拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》，报请市 *** 颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准 入、退出流程，紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业专案竣工***承接***验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项 目管理“六个”关键环节，依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时，形成各部门联动，齐抓共管的工作局面，为构建和谐社 区形成联动合力。 　　完成时限：20xx年6月底。 　　牵头部门：住房保障局 　　责任部门：市 *** 法制办、各区 *** 、建设局、规划局、工商局 　　***二*** 切实加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为，促进物业行业规范服务，保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推 行社群物业服务站工作，举办社群、业委会专题培训，指导业主委员会切实发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，切实发挥业主委员会依法维护权 益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分离,鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争，扶持其做大做强。三是严格规范物 业服务收费行为。加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符，进一步推广物业服务“选单式”模式，切实提高服务收费透明 度。 　　完成时限：20xx年12月底。 　　牵头部门：住房保障局 　　责任部门：各区 *** 、物价局 　　***三*** 开展建立业主满意的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍，同时开展建立业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体，完善物业管理 监督执行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系：一是要处理好社群和物业的关系，建立社群与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关 系，提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系，通过有关制度和激励措施，妥善处理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急 管理的关系，提高处理应急问题管理的能力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限，明晰物业管理范围。 　　完成时限：20xx年12月底。 　　牵头部门：住房保障局 　　责任部门：市纪委环境办、各区 *** ***社群、城管***、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位 　　***四***在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题，进一步探索保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施， 　　推进弃管楼房管理工作，计划成立社群物业服务站40个。 　　完成时限：20xx年12月底。 　　牵头部门：住房保障局 　　责任部门：各区 *** 、财政局、民政局 　　四、工作措施和保障措施 　　***一***工作措施 　　市 物业办以推进物业管理纠风工作为契机，深入解决影响和制约行业发展存在的问题，严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手，一是重点研究解 决如何规范服务行为问题。2012年要从规范管理和服务方面出台有关规范性档案，明晰物业管理与公共服务单位的职责范围，解决好供水、供热、排水等维修管 理责任划分问题。在市纪委的支援下，将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问 题，要会同价格主管部门共同研究规范收费行为的具体工作措施。建立收费价格公示制度，将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示，服务成本也要定 期公示，既是约束物业公司按标准提供服务，也能督促业主按标准履行义务。三是要开展经常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程式、流程、职责不清晰，特 别是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此，我们将全面开展物业管理培训工作，开展多层次的岗位培训工作，提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协 调、调解措施，探索调解纠纷速裁平台，对业主的合理诉求提供法律支援，维护业主合法权益。 　　***二***保障措施 　　一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作，为认真贯彻落实市纪委**届**次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神，成立物业办纠风工作专项推进领导小组，狠抓落实。 　　二是强化责任意识。各科室要认真履行职责，围绕纠风工作重点和百姓投诉热点，切实解决好百姓反响强烈的问题，明确责任，抓出实效。 　　三是加强协调和配合。不定期与有关部门沟通，研究解决问题的措施和办法，对重大问题及时与纠风办请示汇报。 　　五、组织领导 　　组长：*** 　　成员：*** 　　领导小组下设办公室在局监察室，具体负责综合协调、督办落实工作。 　　范文3 　　为了进一步整顿和规范物业管理小区，做好物业管理对改善居民的居住环境，促进和谐社群建设具有重要意义。根据《福州市房管局关于印发<关于开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动实施方案>的通知》要求，现结合我市具体情况，制定以下工作方案。 　　一、成立领导小组，加强组织领导 　　针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由市建设局牵头，会同社群、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组，负责研究制定工作方案，并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为，提升行业形象，促进物业管理和谐健康发展。组长：陈桂凤***建设局局长***、副组长：庄强***建设局副局长***、成员：陈乃秋***建设局房地产开发管理科科长***、陈蒲儿***建设局房地产开发管理科职员***、林学贵***建设局房地产开发管理科职员***、王丽香***建设局房地产开发管理科职员***，专项行动工作领导小组下设办公室，挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联络人：林学贵 电话85197229。 　　二、明确任务，落实工作责任。 　　坚持“标本兼治、综合治理”的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强的目的，力争专项行动取得明显成效。 　　三、分步组织实施，措施落到实处 　　***一***前期准备与动员部署阶段***8月初至8月10日*** 　　1、动员阶段。物业管理主管部门、社群、街道及各物业服务企业统一思想，形成共识，制定具体工作方案和分布实施计划。。 　　2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。 　　3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠，并根据自查情况，制订物业专案整改提升方案，明确具体工作目标、内容及责任人。物业专案整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。 　　***二***自查自纠阶段***8月中旬至10月初*** 　　1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠，如实填报“整顿和规范物业服务企业自查检查表”对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕，并向协调小组提出整改书面报告。 　　2、根据示范专案考评标准，采取靠前服务、跟踪推进的办法，加强对物业服务企业新申报建立示范专案的指导。同时，对现有已评上省、市级示范专案将采取“回头看”措施，加强检查监督。 　　3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业服务企业限期整改，同时把物业企业及管理服务专案结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况，作为今年资质审验考核评定的主要内容。 　　***三***整改、抽查阶段***从10月中旬至11月中旬*** 　　1、责令物业企业做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，督促物业服务企业落实。 　　2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。 　　四、严格工作要求，务求阶段实效 　　***一***加强领导，强化组织实施 　　1、提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业，是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。 　　2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查，跟踪专案进展、掌握工作动态，对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，督促物业专案规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的，要依照相关规定予以处罚，记入企业信用档案，直至吊销资质证书。 　　***二***强化监督检查。加强对物业服务企业专案合同履约情况动态监管，每周安排不少于1个工作日对物业服务专案进行抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整改通知书，督促物业服务企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。 　　***三***扶持行业发展。加大行业扶持力度，扶优扶强，引导、指导物业服务企业晋升资质等级，扩大经营规模，拓展经营专案。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。 　　***四***加强宣传力度。以简报、资讯报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通，同时要组织新闻媒体宣传典型示范专案，曝光、通报违法违规行为，规范各方主体行为，引导业主支援和主动参与物业管理活动，营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。 　 看过的人还看了： 1.2017年物业管理工作整治实施方案 2.2017年小区物业管理工作实施方案 3.物业小区活动方案

物业管理企业“营改增”应对与税务筹划 　　“营改增”政策是中国税制的一次重大变革，“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。 　　如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备?如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化?这是当前物业管理企业面临的现实问题。 　　由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。 　　 (一)“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响 　　对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。 　　但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。 　　假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A： 　　进一步分析可知，若进项税额<0.006a，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。 　　如，一个年物业服务费100万元的物业项目： 　　因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。 　　换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，则“营改增”后企业的税负额将下降。 　　 (二)“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响 　　对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。 　　 (三)税负临界点分析 　　税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。 　　假设物业管理公司销售额为a，进项税额为b： 　　若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。 　　 (四)“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响 　　“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。 　　物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。 　　“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。 　　 (五)物业管理企业需要关注的“营改增”问题 　　1、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待。 　　租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。 　　2、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同 　　物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。 　　开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。 　　3、营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的.那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税? 　　原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。 　　1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费-应交营业税”;如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费-应交营业税”。 　　2)后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。 　　收款时的账务处理如下： 　　借：银行存款/库存现金 　　贷：应交税费-应交增值税 　　预收账款 　　3)物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税;小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。 　　4、注意明确物业管理费的收取方式和开票主体。 　　根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票;二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。 　　5、免租期可能被认定为视同销售。 　　商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，改称“装修期”。 　　6、物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗? 　　1、根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。 　　2、如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。 　　3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。 ;

整改通知书（装修用存根联）//一式两联，其中发给业主一联尊敬的 （先生/女士） 您的装修行为已违反了《 小区管理规约》及政府部门颁布的装修管理相关规定。为了维护全体业主的公共利益，确保建筑结构与使用安全，请与 年 月 日前恢复原样或到政府相关部门补办审批手续。敬请配合，（注:下面可以做一表格形式）（贴违章装修照片处）//将违章照片拍下来，贴在这里。违章装修内容:1、 2、 3、 4、 5、 发单部门: 年 月 日（最下面小字备注）注:1、该整改通知书须张贴在违章装修户家门口并拍照取证，取证照片打印附后，或交于业主签收。 2、本通知一式两份，存根联由物业服务中心存于业主档案，客户联发给业主。

【 #报告# 导语】不经意间，一段时间的工作已经结束了，在工作开展的过程中，我们看到了好的，也看了到需要改进的地方，是时候好好地记录在自评报告中。以下是 整理的物业管理自评报告范文，欢迎阅读！ 1.物业管理自评报告范文 　　根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，以及对服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下： 　　20xx年即将进入二季度，在过去的时间里，物业管理有限公司在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“业主至上，和谐共赢”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在： 　　一、投诉（需求）受理及业主满意度情况： 　　20xx年1月份至3月31日，共受理投诉（需求）电话及来访件，其中需求咨询类件，投诉类件，售后保修、维修类4105件；已完成件，未完成件（主要为售后漏雨维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率xx%。 　　在业主满意度调查方面，我公司采取的是客服部随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过客服部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。 　　二、收费情况： 　　按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。 　　三、入伙情况： 　　截止3月31日共交房xx户，其中A座xx户、B座xx户、C座xx户、大厦xx户，入住率xx，目前装修xx户。 　　四、培训情况： 　　截止3月31日。共组织培训次，培训总人数人，人均培训小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。 　　五、内部管理方面： 　　我们根据公司的实际情况，对各岗位工作人员进行考核评估，并在组织架构方面进行了优化调整，提高管理能力，不仅在公司内部范围内选拔优秀的管理和业务骨干，还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。通过一系列的优化调整，是公司现有的资源得到了充分有效的利用，提高了工作效率。 　　六、区容和环境卫生： 　　（1）楼梯清扫不到位，经与责任人联系并强调责任人之责任，有所改观。 　　（2）有个别业主从自家窗口或在楼梯口往外扔垃圾，造成极坏的影响，我物业已找有此不文明行为的居民谈话，坚决杜绝此类现象的再次发生。 　　（3）牛皮癣多处可见，屡禁不止，已多次派人清除。 　　（4）生活垃圾日产日清。 　　（5）物业定期组织人员对单元门门顶进行卫生大清扫。 　　（6）健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。 　　七、绿化养护： 　　（1）对一期绿化带做了一次彻底整治，拔除了个别居民种植的蔬菜、没收居民系在两树之间的凉衣绳。 　　（2）对小区内的各种名贵花草树木全面进行了春季养护工作。 　　（3）检查小区公共绿化用水阀，发现有漏水现象，物业已及时维修处理。 　　八、公共秩序维护： 　　（1）配备专业保安队伍，实行24小时值班制。 　　（2）对进出车辆进行管理和疏导、保持道路畅通。 　　（3）对商铺移动广告牌指定摆放位置，即不妨碍整体区容区貌，也不影响商家生意。 　　九、消防管理： 　　（1）已派物管人员对消防系统进行日常巡查，杜绝个别小区业主打开消防水龙头洗衣用水等现象。 　　（2）对各楼道堆放的杂物进行清理，消除安全隐患。 　　（3）消防器材无缺损，失效。 　　十、车辆管理： 　　（1）加强各个路口的监督管理，禁止大型车辆通行进入小区，以免压坏路面及窖井盖等。 　　（2）保安巡逻整治车辆排放整齐有序，道路畅通无堵。 　　（3）对小区进出车辆实行登记出入记录。 　　十一、公共设施设备与公用部位日常检查维护： 　　（1）小区门口窖井盖损坏，为确保行人安全，以及小区整体面貌，已购买新盖更换。 　　（2）保安巡逻每日检查，发现问题及时处理。 　　（3）定期专人维护，暂无破损现象。 2.物业管理自评报告范文 　　为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下： 　　一、基本概况 　　全县共开发住宅小区xx个，建筑总面积达xxx万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区xx个，管理面积达xx万平方米；实行自治物业管理小区xx个，管理面积达xxx万平方米。全县共有物业资质的管理公司xx个，从事物业管理人员xxx人，持证上岗的xx人。 　　二、物业管理基础工作 　　严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留臵，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房xx，审批物业用房面积xxx，并纳入物业管理用房档案。 　　通过公开招投标方式选聘物业服务企业的xx，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。 　　三、房屋管理与维修养护 　　一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。 　　二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。 　　三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。 　　四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。 　　四、共同设施设备管理 　　一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。 　　二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。 　　三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。 　　四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。 　　五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。 　　五、保安、消防、车辆管理 　　一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。 　　二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。 　　三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位臵停放，管理有序。 　　六、环境卫生及绿化管理 　　一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生保洁年度工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。 　　二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配臵得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 　　七、存在主要问题及下步打算 　　存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。 　　下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》，尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。 3.物业管理自评报告范文 　　为贯彻落实贵局《关于加强住宅小区及办公建筑消防安全管理的通知》，确保环岛商务中心的正常工作秩序，将所有消防安全隐患消除在萌芽状态中。我公司全体员工按照《通知》要求，对环岛商务中心办公大楼进行了全覆盖的消防安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下： 　　一、在部门例会中宣读《通知》全文。 　　要求部门从上至下加倍重视消防安全工作，学习公司制定的《消防应急预案》，掌握灭火器和消火栓的使用，按照《消防应急预案名单》牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。在电梯口张贴了温馨提示，做好了客户的消防安全宣传工作，与广大客户一同做好消防安全工作，杜绝火灾的发生。 　　二、消防安全检查工作。 　　1、每月与机关事务管理局、环岛派出所一起对环岛商务中心办公区域的防火重点部位，包括各种设备房进行定期的消防治安安全检查，对发现的问题都作了及时整改。 　　2、安排保安每天巡逻，提醒保洁员注意，一旦发现通道堆放有杂物，立即通知业主清除，保障通道畅通无阻。 　　3、安排工程部和消防监控室落实专人坚持每天巡检，并着重对楼内的灭火器、消火栓和消防泵等消防设施进行检查。确保灭火器、消火栓完好有效，疏散指示标识及应急照明设施运行正常。 　　我公司将以此次消防安全检查为起点，继续做好消防安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和的工作和生活环境。 4.物业管理自评报告范文 　　为夯实安全基础，提高公司各管理处员工的消防安全意识，增强员工在火场中的应急应变能力，学会报警、扑救初期火灾以及自救逃生的知识和技能；组织和引导在场群众疏散的知识和技能。各管理处根据公司第一季度消防安全培训要求，结合日常生活中火灾事故，现场演练等形式积极组织员工培训、学习。现将工作情况汇报如下： 　　一．各管理处主管重视，组织措施到位。 　　为确保培训演练活动的有效落实，1月23日，公司召开了安全生产应急疏散演练会议，会上公司经理要求：各管理处主管负责各管理处培训演练活动的方案规划及组织实施，安保部积极配合。通过全体员工的共同努力，管理处的认真组织，在本季度中培训活动开展得有计划、有布置、有检查、有落实。 　　二．开展了形式多样的培训演练活动。 　　1．1月25日在xxxx管理处开展了一次消防演练。内容：现场示范灭火器使用方法、现场灭火、逃生等。并利用管辖区宣传栏、张贴告示，向广大业主、商家普及安全消防常识。 　　2．春节期间，安保部根据实际情况，在公司范围内利用横幅等宣传工具，以“安全人人抓，幸福千万家”、“为了您和家人的幸福，请您注意安全”等宣传语，大力营造了春节安全氛围，使每一名员工，每一位业主、商家都能积极投入到平安春节中来。 　　3．在元旦、春节前夕开展了全方位的安全消防大检查，并组织了全体员工开展以人为本用心服务专业管理业主满意！ 　　以“工作要安全，我该怎么办”为主题的安全教育反思大讨论活动。 　　4．3月7日综合办组织各管理处员工观看了安全宣传片《人命关天》视频。并在总公司会议室举办了一期安全警示教育培训。进一步强化了员工的安全意识和应急反应能力。 　　三．查找存在的问题和隐患，重在整改落实。 　　在各管理处在全体员工的共同努力下，公司职能部门的指导下，紧紧围绕“安全基础、现场管理”这一主题，遵循“完善标准、落实责任，从严规范员工安全管理行为、工作保安行为、维修操作行为”的基本管理方法。 　　1．加强管辖区安全检查，定期对小区电梯、供配电、供水等重要设备设施检查，如有问题及时进行整改。 　　2．加强管辖区的治安管理，保障业主、商家人身财务安全，在第一季度中，各管理处护卫队处共抓获可疑人员近30人，有效保障了管辖区的安全，获得了业主与商家的称赞。 　　3．各管理处班组队加强安全知识的学习，按时按质完成管理处安全质量环境管理工作情况的上报，认真落实对所查出隐患的整改工作。 　　四．下一步工作重点。 　　为稳步推进各管理处班组队安全建设，严格落实公司安全生产责任制，进一步增强一线员工的履职责任心，将本季度好的措施、方法落实到实处和富有成效，公司职能部门要经常到各管理处进行现场安全检查，始终将安全生产工作摆在首位位置，并针对工作中出现的不良现象，要及时指导、督促、反馈，认真落实所查出隐患的整改工作和跟踪管理，保证各管理处工作各项工作正常开展。 5.物业管理自评报告范文 　　我物业公司为了深入贯彻落实总公司《关于贯彻落实集团公司2015年秋季安全生产大检查有关事项的通知》和管委会《关于贯彻落实省消防安全委员会8.19会议精神的通知》，认真组织全员学习，吸取8.12事故教训，落实安全责任，强化防范措施，坚决遏制各类安全事故的发生。现将公司贯彻落实情况报告如下： 　　一、加强组织领导，提高工作认识。 　　8月20日公司组织安全生产领导小组召开会议，督导安全生产领导小组成员做好安全生产工作，检查各管理处安全责任和制度落实情况、安全宣传教育和培训情况、落实安全责任和隐患整改情况、应急预案制定和演练情况。并对照自己的岗位检查各自安全生产履职情况。 　　二、采取有力措施，积极履行职责。 　　8月21日至8月23日公司安全生产领导小组成员深入各管理处，督导各管理处主管开展安全防范宣传活动，制作安全防范知识图画，宣传栏、横幅、标语等各种安全知识、安全法规，在各小区主要通道张贴、悬挂，来强化员工安全生产意识。 　　三、制定时序进度，科学组织实施。 　　公司为确保总公司大检查及省消防8.19会议精神落到实处，8月25日对管辖区域设施设备、治安防范、反恐防暴、防汛防风等工作进行了突击抽查，对存在问题较多的管理处立即下达整改通知书，要求在9月15日前全部整改完毕，并将由总公司安委会验收。 　　四、积极开展安全生产大检查活动。 　　公司安全生产领导小组对检查中暴露出来的突出问题，督促各管理处成立了由主管为组长的自检自查小组，重点检查消防设施设备运行情况、物业风险预测和危险源风险的查验、管辖区道路交通、消防通道是否被占用、人员密集场所等“拉网式”的自检自查整治行动，不留盲区，不留死角地对新发现的隐患进行整改。 　　五、加强值班管理，保持信息畅通。 　　公司安全生产领导小组督导各管理处认清当前安全生产面临的形势，要求各管理处主管把工作细化到量、责任到人、层层落实，增强全员重视安全、关心安全的责任意识和紧迫感。 　　1、要求加强一线员工应急值班值守，做到不离岗、不脱岗。 　　2、要求公司行政部门进一步明确班、组、队长职责，强化服务意识和危机意识。 　　3、要求各管理处安排专职安全员做好安全生产信息的上报工作，做到信息不漏报、不迟报、不瞒报。 　　4、要求各管理处主管进一步做好安全隐患预测汇报工作，及时做好应对准备工作。 　　5、要求班、组、队长以上管理人员须保持手机24小时通讯畅通，做好应对突发事件的发生。 　　六、公司安全生产工作现状与问题。 　　通过开展突击抽检查、自检自查、实地查看、听取汇报，公司安全工作还存在一些问题和不足，主要表现在： 　　1、基础工作薄弱，人员变动较为频繁导致员工队伍不稳定。安全经费投入不足，导致各类设施设备、安全防护用品等质量差。 　　2、公司安全生产管理人员专业知识缺乏，多数是半路出家，很少有机会接受系统的安全教育培训，自学的积极性也较为欠缺。 　　3、安全生产教育培训不够，部分管理人员文化素质低、安全意识淡薄，缺乏自我保护意识，违章作业现象经常发生。 　　4、职能部门对各管理处监管工作流于形式，导致管理处安全生产管理员在安全生产工作中不会管和不敢管。 　　七、针对存在安全问题采取的对策。 　　1、报请总公司加大对安全隐患整治经费的投入，保障各类隐患整治工作顺利开展，有效治理。并按照“谁分管，谁负责、谁主管，谁负责、谁审批，谁负责”的工作规定来完善公司安全生产规章制度。 　　2、加强督查，强化责任，培养和教育全员安全意识，明确各级员工安全生产工作职责权限，建立公司职能部门安全生产监督管理奖罚制度，来提高其业务素质和执行力。 　　3、加强安全生产源头管理，根据公司实际，加强对安全生产监管人员的业务培训，在保持各管理处员工相对稳定的情况下，努力培养一名合格的安生产专职员，与管理处齐抓共管，形成合力。 　　4、督导一线员工在物业服务工作中向大力业主、商家宣传安全生产防护知识，及有关安全生产的方针、政策、法规、举措。营造关心、支持管辖区安全生产的浓厚氛围。 　　5、强化员工安全技能、自我保护意识、灾害自救和互救常识的培训，从日常工作抓起，将生活安全、出行安全、生产安全、防暴防灾、避险避灾、逃灾自救知识、常识融到工作中，形成全员关注安全、珍爱生命的良好氛围。 　　6、加强事前安全防范工作方针，积极强化公司员工物业服务意识和执业资格培训，努力将安全生产管理工作延伸至管辖区业主、商家，建立业主、商家安全防范自我约束长效机制。

关于印发“成都物业管理优秀住宅小区（大厦，工业区）标准及评分规则，评估和验收工作的通知”（成房发[2001] 15号）

法律主观：物业管理，指的是对小区内的建筑、场所以及各类设施进行的一项专门管理活动。自上个世界八十年代引入我国以来，小区物业管理就得到了飞速的发展。尤其是在当下，新兴的高层建筑越来越多，为了加强小区的管理、方便业主的居住，物业管理变得至关重要。最新的三级物业管理服务标准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。（六）绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、预防花草、树木病虫害。

您好，有标准的中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下： 一级服务标准： (一)基本要求 (1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 (2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 (3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 (4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 (5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 (6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 (7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 (8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 ． (9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。 (10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。 (二)房屋管理 (1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 (2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 (3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 (4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 (5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 (6)小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三)共用设施设备维修养护 (1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 (2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 (3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 (4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。(5)载人电梯24小时正常运行。(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(9)路灯、楼道灯完好率不低于95％。(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四)协助维护公共秩序 (1)小区主出人口24小时站岗值勤。 (2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 (3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 (4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 (5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五)保洁服务 (1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 (2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 (3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。 (4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理(1)有专业人员实施绿化养护管理。(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。(5)定期喷洒药物，预防病虫害。 二级三级服务标准参见教材 物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题： (1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。 (2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 (3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。 (4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。望采纳谢谢

　　查一查当地的卫生标准　　贴一个黑龙江的仅供参考　　黑龙江省生活饮用水卫生监督管理规定　　（一九九八年一月一日 黑龙江省人民政府发布）　　第一章 总则　　第一条 为保证生活饮用水卫生安全，保障人体健康，根据国家有关法律，法规，结合本省实际，制定本规定。　　第二条 凡在本省行政区域内的集中式供水、二次供水单位（以下简称供水单位）和涉及饮用水卫生安全产品的生产单位及个人均应当遵守本规定。　　第三条 对供水单位和涉及饮用水卫生安全的产品实行卫生许可证制度及卫生监督检验监测制度。　　第四条 县级以上卫生行政部门负责本行政区域内城乡生活饮用水卫生监督管理工作并负责组织实施本规定。　　县级以上建设行政主管部门负责本行政区域内城镇生活饮用水卫生管理工作。　　第二章 卫生管理　　第五条 城镇自来水厂、单位自备水、农村自来水以及二次供水单位应当取得县级以上卫生行政部门签发的卫生许可证。　　城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业，在取得《卫生许可证》后，还应当取得建设行政主管部门颁发的《城市供水企业资质证书》，方可供水。　　第六条 供水单位新建、改建、扩建的饮用水供水工程，应当符合卫生要求，选址、设计审查、竣工验收应当有当地卫生、建设行政主管部门参加。未经卫生、建设行政主管部门同意，不得供水，使用。　　生产涉及饮用水卫生安全产品企业新建、改建、扩建工程项目的选址、设计审查、竣工验收应当有省级卫生行政部门参加。　　第七条 生活饮用水的水源选择、水源卫生防护及水质检验，应当按照国家《生活饮用水卫生标准》的规定执行。　　第八条 供水单位供应的饮用水水质，应当符合国家生活饮用水水质标准。　　第九条 集中式供水应当符合下列卫生要求：　　（一）水净化处理工艺应当符合国家《建筑给水排水工程设计规范》的要求，水净化处理工艺设备、设施应当符合工艺的要求，净化处理各工艺（车间）应当配备相应的检测手段；　　（二）水源水、地下水等应当保证其正常使用的消毒设施；　　（三）供水工程中的输水、蓄水和配水等设施应当密封，定期清洗、消毒并监测，严禁与排水设施相连；　　（四）自备的生活饮用水供水系统，严禁与城镇供水系统连接；　　（五）新设备、新管网投产前及旧设备、旧管网修复后应当进行冲洗、消毒，并经县级以上卫生行政部门水质检验合格。管网末稍盲端易污染处应定期放水、清洗、消毒；　　（六）加氯消毒间应当通风良好，备有安全防范和泄露处罚的应急设备、设施和个人防毒面具；　　（七）集中式供水单位应当划定生产区的范围，并设立明显标志。在其周围10米范围内，不得设置生活居住区和修建禽畜饲养场、渗水厕所、渗水坑等污染源，不得堆放垃圾、粪便、废渣等污染物或铺设污水渠道等。　　集中式供水单位应当配有水质检验仪器、设备和人员，对水质进行日常性检验，并向当地卫生行政部门报送检测资料。　　第十条 二次供水应当符合下列卫生要求：　　（一）新建二次供水设施应当设在建筑物正负零标高以上。贮水池、低位水箱及供水设施不得设在地下室或半地下室内。供水设施周围15米内不得有污水井、化粪池及其他污染源的存在。给水管线卫生要求按《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》执行。　　（二）现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督监测力度，并适当增加监测频次；　　（三）二次供水水箱应当设在单独房间内，不得与非生活饮用水相连接；水箱溢流管、排污管与排水管应当断离相联，不得直接相连。使用气压罐、上水泵等设施，补气或气压罐在进气孔处应当安装自动空气净化装置；　　（四）二次供水水箱不得利用建筑物的本体结构作为水箱池壁，在建筑物内的水箱，顶部距屋顶的距离应当大于0．8米，水箱上方不得有排水管线通过，水箱底部距地面应当大于0．2米，水箱四壁与房屋墙壁距离应当大于0．7米；　　（五）水箱、水池等贮水容器和供水设施的材质和内壁涂料应当无毒无害。内壁涂料应当使用省级以上卫生行政部门审批的产品，并严格按审批通过的工艺、配方施工；　　生活给水管管径小于或等于150mm时，应采用镀锌钢管；管径大于150mm时，可采用给水铸铁管。　　（六）二次供水的产权单位应当保证设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年应当清洗一至二次。消毒清洗后，应当经县级以上卫生监督检验机构水质检验合格。　　第十一条 从事二次供水清洗消毒的单位，应当向当地建设行政主管部门及市（行署）卫生行政部门提出申请，经批准并取得卫生许可证后，方可从事清洗消毒工作。清洗消毒人员经卫生知识培训和体检合格后方可上岗。　　清洗消毒所使用的清洗消毒剂应当是经省级以上卫生行政部门批准的产品。　　第十二条 供水单位主管部门应当建立生活饮用水卫生管理制度，指定专职或兼职卫生管理人员经常检查所属供水单位的生活饮用水卫生状况，其主要职责是：　　（一）制定卫生管理制度，负责饮用水卫生管理、水质检验和检验结果定期上报；　　（二）进行饮用水卫生宣传，对供水人员进行卫生知识培训和考核；　　（三）贯彻国家有关生活饮用水卫生法规和标准，制止违法行为，并向有关部门提出处理意见。　　第十三条 从事直接供水人员应当经饮用水卫生业务知识和饮用水卫生法规培训，由县级以上卫生行政部门考核合格取得培训合格证后方可上岗。在岗供水人员每年应当复训一次。　　第十四条 新参加工作和临时参加工作的供水人员，取得健康合格证后，方准从事供水工作；供水人员每年进行一次健康体检。　　凡患有国家《生活饮用水卫生监督管理办法》第十一条第二款所列疾病（包括病原携带者）的，应当调调离岗位。　　第十五条 生活涉及饮用水卫生安全产品的单位和个人，应当向省级以上卫生行政部门申请办理产品卫生许可批准文件，取得批准文件后，方可生产和销售。　　任何单位和个人不得生产、销售、使用无批准文件的涉及饮用水卫生安全的产品。　　第三章 卫生监督　　第十六条 县级以上卫生行政部门在本行政区域内行使生活饮用水卫生监督职责。　　铁道、交通行政主管部门设立的生产饮用水卫生监督机构，行使国务院卫生行政部门会同国务院有关部门规定的生活饮用水卫生监督职责。　　农垦、森工系统的卫生主管部门负责垦区、林区内（城镇除外）生活饮用水卫生监督管理工作。　　第十七条 新建、改建、扩建集中式供水项目时，当地卫生行政部门应当做好预防性卫生监督工作，并负责饮用水的水源水质监测和评价。　　第十八条 供水单位卫生许可证由县级以上卫生行政部门发放，有效期4年，每年复核一次。　　第十九条 各级卫生行政部门按下列规定进行卫生许可证的审批：　　（一）县级卫生行政部门负责本行政区域内自来水厂、自备水、二次供水单位卫生许可证的发放管理工作；　　（二）市（行署）级卫生行政部门负责市（行署）所在地自来水厂卫生许可证的发放管理。区级卫生行政部门负责辖区内自备水、二次供水单位卫生许可证的发放管理工作；　　（三）省卫生行政部门负责省管单位自备水、二次供水单位卫生许可证的发放管理工作。　　第二十条 供水单位申办卫生许可证需向所在地卫生行政部门填报《卫生许可证申请书》，卫生行政部门应当在收到《卫生许可证申请书》后10日内对供水单位进行卫生审查，符合卫生要求的，在5日内发放卫生许可证。对不符合要求的，卫生行政部门应当提出书面改进意见。　　第二十一条 涉及饮用水卫生安全的产品，应当进行卫生安全性评价。与饮用水接触的防护涂料、水质处理器以及新材料和化学物质，由省卫生行政部门初审后，报国务院卫生行政部门复审，并由国务院卫生行政部门颁发批准文件。与饮用水接触的联接止水材料、塑料及有机合成管材、管件，以及水处理剂、除垢剂等产品由省卫生行政部门批准，并颁发批准文件和批准文号，报国务院卫生行政部门备案。　　第二十二条 生活饮用水卫生监督测频次是：城镇集中式供水水源水每年监测1－－2次，出厂水及二次供水每半年监测1－－2次，末梢水每月监测1次，在枯水期、丰水期、传染病流行期，应当适当增加监督、监测频次。国家及省另有要求时，按有关规定执行。涉及饮用水卫生安全的产品由省卫生行政部门每年抽样检测一次。监测收费按省物价、财政、卫生行政部门规定的收费标准进行。　　第二十三条 省卫生行政部门根据需要可以确定具备条件的单位，作为生活饮用水卫生检验单位，进行生产饮用水卫生检验并出具检验报告。　　第二十四条 凡取得卫生许可证的单位或个人，以及取得卫生许可批准文件的涉及饮用水卫生安全的产品，经过监督监测，发现已不符合卫生许可证颁发条件或不符合卫生许可批准文件颁发要求的，原批准机关应当收回有关证件或批准文件。　　第二十五条 县级以上卫生行政部门设立生活饮用水卫生监督员，生活饮用水卫生监督员应当经省卫生行政部门培训合格，由县级以上卫生行政部门发给证书。　　第二十六条 生产饮用水卫生监督员执行卫生行政部门交付的任务。　　生活饮用水卫生监督员应当作风正派、秉公执法、忠于职守、廉洁奉公，不得利用职权谋取私利。　　生活饮用水卫生监督员在执行任务时，应当出示监督证件，有权进入供水和生产单位检查、了解情况，索取必要资料，按规定进行采样。　　生活饮用水卫生监督员对被监督单位及个人提供的技术资料有保密的义务。　　第二十七条 县级以上卫生行政部门发现生活饮用水被污染可能危及人群健康或者因饮水污染出现的介水传染病或化学中毒事故时，可以采取下列临时控制措施：　　（一）对集中式供水单位，报同级人民政府批准后停止供水；　　（二）对二次供水单位，责令其立即停止供水，并责令进行二次供水设施的清洗消毒；　　（三）立即组织生活饮用水专业预防部门及时发现并控制污染源，切断污染途径，采取有效的控制措施。　　第二十八条 发生生活饮用水污染事故的单位和接收病人治疗的单位，除采取抢救措施外，应当保护现场，保存被污染的水样，并及时向所在地卫生行政部门报告。　　县级以上卫生行政部门接到饮用水污染报告后，应当及时进行现场调查，并组织医务人员抢救病人。　　第四章 法律责任　　第二十九条 违反本规定，供水单位安排未取得体检合格证的人员或患有有碍饮用水卫生疾病及病原携带者从事直接供、管水工作的，由县级以上卫生行政部门责令清退，并对供水单位处以20－－1000元罚款。　　第三十条 违反本规定，有下列情形之一的，由县级以上卫生行政部门责令限期改正，并处以下罚款：　　（一）在饮用水水源保护区内修建危害水源水质卫生的设施或进行有碍水源水质卫生的作业的，处以1000－－3000元罚款。　　（二）新建、改建、扩建的饮用水供水项目未经卫生行政部门参加选址、设计审查和竣工验收而擅自供水的，处以3000－－5000元罚款。　　（三）未取得卫生许可证而擅自供水的，处以500－－2000元罚款。　　（四）供水单位供应的饮用水不符合国家规定的生活饮用水卫生标准的，处以2000－－5000元罚款。　　（五）未按规定进行二次供水设施清洗消毒的，对其产权单位处以500－－2000元罚款。　　（六）二次供水设施清洗消毒后，未经县级以上卫生监督检验机构水质检验合格供水使用的，对其产权单位处1000－－3000元罚款。　　（七）未取得卫生行政部门的卫生许可擅自从事二次供水设施清洗消毒工作的，处以1000－－5000元罚款。　　（八）使用未经省级以上卫生行政部门批准的清洗消毒剂进行二次供水设施清洗消毒工作的，处1000－－3000元罚款。　　第三十一条 违反本规定，生产或者销售卫生许可批准文件的涉及饮用水卫生安全产品的，由县级以上卫生行政部门责令改正，并处违法所得3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有违法所得的处1万元以下罚款。　　第三十二条 各级卫生行政部门违反本规定，对不符合条件的生产经营单位发放卫生许可证的，对直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第三十三条 饮水卫生监督管理人员滥用职权、玩忽职守、营私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，造成重大事故，构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第三十四条 以暴力、威胁方法阻碍饮用水卫生监督管理人员依法执行职务的，依法追究刑事责任；拒绝、阻碍饮水卫生监督管理人员依法执行职务未使用暴力、威胁方法的，由公安机关依照治安管理条例的规定处罚。　　第三十五条 违反本规定，城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令限期改正，并处违法所得3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有违法所得的处1万元以下罚款：　　（一）新建、改建、扩建的饮用水供水工程项目未经建设行政主管部门设计审查和竣工验收而擅自建设并投入使用的。　　（二）未按规定进行日常性水质检验工作的。　　（三）未取得《城市供水企业资质证书》擅自供水的。　　第三十六条 卫生、建设行政部门在实施行政处罚时，按《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。　　第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依据《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》申请复议或提起行政诉讼。　　逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关向人民法院申请强制执行。　　第五章 附则　　第三十八条 本规定下列用语的含义是：　　集中供水：是指由水源集中取水，经统一净化处理和消毒后，由输水管网送至用户的供水方式（包括公共供水和单位自建设施供水）。　　二次供水：是指将来自集中式供水的管道水另行加压、贮存、再送至水站或用户的供水设施；包括客运船舶、火车客车等交通运输工具上的供水（有独自制水设施者除外）。　　涉及饮用水卫生安全的产品：是指在饮用水生产和供水过程中与饮用水接触的联接止水材料、塑料及有机合成管材、管件、防护涂料、水处理剂、除垢剂、水质处理器及其他新材料和化学物质。　　直接从事供水、管水的人员：是指从事处理净水、取样、化验、二次供水卫生管理及水池、水箱清洗人员。　　第三十九条 本规定由省卫生行政部门、省建设行政主管部门按各自职责负责应用解释。　　第四十条 本规定自1998年2月1日起施行。1998年7月16日发布的《黑龙江省生活饮用水卫生管理规定》同时废止。　　发布部门：黑龙江省政府 发布日期：1998年01月01日 实施日期：1998年02月01日 (地方法规)

　　我国的物业服务行业兴起于20世纪80年代,随着房地产业的热潮与社会分工的深化发展,物业服务企业如雨后春笋般在全国各地开花——从东部沿海到内陆,从南方到北部。下面由我为大家整理的物业管理保洁方案，希望大家喜欢。 　　物业管理保洁方案篇一 　　为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案： 　　一、指导思想和工作原则 　　(一)指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。 　　(二)工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。 　　二、工作目标 　　(一)建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。 　　(二)新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。 　　(三)县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。 　　(四)物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。 　　(五)加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。 　　(六)建立物业服务信用保证金制度。 　　(七)开展县城内裸地硬化和绿化。 　　(八)县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。 　　三、工作任务及分工 　　(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作 　　1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。(责任单位：卫生局) 　　2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。(责任单位：产权单位) 　　3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。(责任单位：县卫生局、县物业供热办) 　　(二)完成裸地硬化和绿化任务 　　具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化;具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。 　　1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。(责任单位：建设局) 　　2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。(责任单位：建设局) 　　3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。(责任单位：产权单位) 　　4. 临街商家业户门前破损踏步。(责任单位：业户、行政执法局) 　　5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。(责任单位：建设局) 　　(三)加大物业监管力度，规范物业管理行为 　　1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。(责任单位：建设局) 　　2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。(责任单位：建设局) 　　3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。(责任单位：建设局) 　　4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。(责任单位：建设局) 　　5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2007〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。(责任单位：建设局) 　　6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。(责任单位：建设局) 　　(四)建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系 　　城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 　　1. 理顺管理体制，创新运行方式。 　　对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%;对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。(责任单位：建设局) 　　2. 建立责权明确的工作体系。 　　县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。 　　县环保局负责住宅区(楼)有关噪音、油烟污染的治理工作。 　　县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区(楼)各类经营行为。 　　县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行;对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。 　　县公安局负责住宅区(楼)安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区(楼)安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区(楼)安全防范体系。及时对住宅小区(楼)发生的治安、犯罪案件进行侦破。 　　县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。 　　社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。 　　水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区(楼)相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。 　　四、保障措施 　　(一)提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代赵长满任组长，副张树文、王国柏、李继东，助理王迎春任副组长，副李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 　　(二)密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导;县领导小组办公室(设在建设局)具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。 　　(三)加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 　　(四)强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。 　　物业管理保洁方案篇二 　　1-2. 公司内部机构设置 　　公司设经理一名，下设四个职能科室： 　　物业公司组织机构设置及各科室人员配置 　　经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 　　在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 　　1-3.公司员工配置 　　公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 　　1-4.公司现有固定资产 　　公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆，;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 　　二、花园小区物业现状分析 　　2-1.眉县花园小区简介 　　眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。 　　小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯;楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水#、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个;自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。 　　小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米;各种小型花坛、草坪24处;栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。 　　2-2.物业特点 　　该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等;2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后;3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析 　　征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。 　　三、物业管理方案 　　3-1、服务结构 　　本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置 　　根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作;三个科长对经理负责，三个科各设两个班;工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理;服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务;秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。 　　3-3物业服务的内容和标准 　　3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理 　　共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。 　　保洁服务内容和标准 　　一小区公共场所、公共绿地、主次干道 　　1、公共绿地1次/天清理 　　2、硬化地面1次/天清扫 　　3、主次干道1次/天清扫 　　4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭 　　5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理 　　二、房屋共用部位 　　1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫 　　2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫 　　3、楼梯扶手2次/周擦拭 　　4、公共活动场所一次/天清扫 　　5、积水、积雪及时清扫 　　6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭 　　7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。 　　三、来及处理与收集 　　1、合理设置垃圾桶、果壳箱。 　　2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。 　　3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。 　　4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 　　秩序服务内容和标准 　　1、小区出入口24小时站岗执勤 u2193u2193u2193下一页更多物业管理保洁方案u2193u2193u2193

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安全生产法第七十八条生产经营单位应当制定本单位生产安全事故应急救援预案，与所在地县级以上地方人民政府组织制定的生产安全事故应急救援预案相衔接，并定期组织演练。即所有生产经营单位均应建立应急预案，物业管理企业当然属于生产经营单位范畴。在该企业的安全管理制度里面可以单独建立一个应急管理的规定，也可以在其中相关制度里面制定应急管理规定。

业主作为区分所有权人，对其专有部分享有专有权，可以行使对其专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，包括对自己房屋进行装饰装修的权利，他人无权干涉。但是由于业主的专有部分与其他业主的专有部分以及全体业主的共有部分紧密结合或者相邻，业主在进行装饰装修的过程中，会影响到其他业主的利益甚至是全体业主的共同利益。物业服务人比较了解物业的实际情况，有义务向业主提供必要的信息，并提示合理的注意事项，业主装修过程中，装修用料的放置、装修时间的限制、装修内容的限制等事项，包括禁止行为和相关注意事项向业主作出提示，从而尽可能避免业主在装饰装修的过程中对建筑物尤其是建筑物的共有部分造成损害。如果物业公司未尽提示义务，由此造成装修业主损害其他业主利益，或造成他人损失的，物业公司将承担一定比例的责任。在开工前，物业公司应要求业主或租户提供相关进场人员信息，并相关进场人员进行备案。业主装修过程中，物业公司要进行必要的检查，并做好检查记录。物业公司在发现业主装修存在违规行为的，要及时加以制止，制止方式包括拍摄违规行为的照片或视频拓展资料业主装修过程中，物业公司负有什么管理义务，这些义务的履行主要以什么方式和职责内容进行体现，如何评价是否尽到了装修管理的义务，以及可能承担什么样的法律责任和后果，本文对装修管理中物业公司管理法律的防范提出建议，以此供广大物业公司经营时参考。 法律依据：《民法典》第945条的规定，即物业公司在获知业主进行装修后，负有对装修业主进行安全提示（注意事项），以及对装修现场进行检查的职责。

简单的说，物业管理对装修的管理主要在三个方面：1、人员管理。物业对装修人员进行管理，对装修工人登记造册，防止不法人员以装修工人名义混入小区，同时防止装修工人在装修期间出现违法行为。2、过程管理。物业对装修单位的工作时间、噪音、物品搬运等进行管理，减少纠纷，防止出现趁乱偷盗情况。3、环境管理。物业要求装修单位装修垃圾集中存放，并由物业统一进行清理，保持社区良好环境。

住宅小区物业管理热力站的交接班制度 　　一、热力站员工实行四班两运转的排班方式，工作时间为：8：00-20：00，20：00-8：00。 　　二、热力站员工必须提前15分钟到岗，换好工作服，熟悉工作场地，了解上一班的工作情况。 　　三、热力站员工必须保持工作场地的清洁，每天下班前必须打扫工作场所的卫生，工作场所没有打扫或打扫不清洁时，接班人员有权不接班，并要求交班人员重新打扫。 　　四、交班人员必须认真填写《热力站运行记录表》 　　五、交班人员必须将上一班的设备运行情况、进行的重要操作、发生了何种故障以及领导交办的"各种事项等向接班人员交代清楚。 　　六、接班人员必须认真询问上一班的设备运行情况、进行了何种操作，是否发生了设备故障，如何处理以及有无领导的指示等。 　　七、在交接班其间如发生设备故障或重要的操作，由交班人员进行，接班人员配合，事情处理完毕后，交班人员才能离开岗位。 　　八、接班人员接班时必须精神饱满。接班人员有病态、酗酒等精神不振时不得接班，交班人员也不得向其交班，并应立即报告主管领导。 　　九、接班人员如某种原因未按时到岗接班时，交班人员不得离开岗位，应立即向主管领导报告。 ;

交纳投标保证金，营业执照，资质证书，投标书，投标人劳动合同复印件，答辩人员简历，法人代表委托书

一、最新前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章 总 则第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章 招 标第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第九条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十一条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十二条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。第十三条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第十五条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第十六条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第十七条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。第十八条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第三章 投 标第二十条本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。第二十一条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。第二十四条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二十五条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。第四章 开标、评标和中标第二十六条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。第二十九条房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。第三十条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。第三十一条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。第三十二条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。第三十三条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。第三十四条评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。第三十五条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。第三十七条招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。第三十九条招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。第五章 附 则第四十条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。第四十一条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。第四十二条本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。第四十三条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。第四十四条本办法自2003年9月1日起施行。更多关于标书代写制作，提升中标率，点击底部客服免费咨询。

可以有呀，计入管理费用

一、名词解释1．针对性的专项服务：这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件,满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作. 2．常规性的公共服务：这是指物业管理中基本的管理工作,是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务,其目的是确保物业的完好和正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境.3、建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权,以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称.4、业主委员会：是业主大会的执行机构,由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护.四、简答题1、简述物业管理的概念.答：所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动.该定义包括了三层含义：(1)物业管理企业接受业主委托提供有偿服务.(2)对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容.(3)为业主提供服务有一定的外延性.除狭义物业管理的内容外,“为业主提供服务”的内容可以相当广泛,从家政服务,乃至中介代理,租赁经营、房屋销售.2、物业管理企业的组织结构有哪些基本类型?答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式.（1）直线制.这是最简单的企业管理组织形式.它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设专门的职能机构,只设职能人员协助主管人员工作.我国一般采用这类型组织机构的都是小型的专业化物业管理企业.（2）直线职能制.各级组织单位除主管负责人外,还相应地设置了职能部门.并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员,对下级进行指挥；一类是职能管理人员,是作为领导的参谋和助手,对下级没有指挥的权力,但如果受行政负责人委托,可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作.我国目前较多采用这一种形式.

一、名词解释1．针对性的专项服务：这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 2．常规性的公共服务：这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。3、建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。4、业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。四、简答题1、简述物业管理的概念。 答：所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 该定义包括了三层含义： (1)物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 (2)对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。(3)为业主提供服务有一定的外延性。除狭义物业管理的内容外，“为业主提供服务”的内容可以相当广泛，从家政服务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售。2、物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。 （1）直线制。这是最简单的企业管理组织形式。它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门的职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。我国一般采用这类型组织机构的都是小型的专业化物业管理企业。（2）直线职能制。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能部门。并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。我国目前较多采用这一种形式。（3）事业部制。又称分权组织，是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位按集中管理、分散经营的原则，公司最高管理层负责重大方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权，如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。分公司经理根据总公司经理的指示，统一负责分公司的管理。主要优点是：各事业部在容许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性。3、简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权具有以下特征：（1）复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。（2）专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。（3）一体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。（4）登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。（5）权利主体身份的多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。4、简述区分所有建筑物管理的内容。答：现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。（1）物的管理。所谓物的管理，是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的共用部分。包括：①建筑物。②基地。包括：立体重叠上去的专有部分下的基地；共用部分的基地；建筑物至市政道路的基地；其他基地。③附属设施。 （2）人的管理。所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。包括：①对建筑物不当毁损行为的管理。②对建筑物不当使用行为的管理。③对生活妨害行为的管理。五、论述题（略）电大天堂【物业管理实务I】形考作业二答案：一、 名词解释1、接管验收：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。2、交楼：物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交，这一过程就称为交楼。3、竣工验收：工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。4、房屋维修施工管理：是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。5、物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。四、简答题1、简述物业管理企业的职责 答：受聘物业管理企业的职责有： （1）物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务。 （2）根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务。 （3）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收（依照建设部颁布的相关的规定《接管验收的标准》）； （4）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方； （5）建立健全本物业的物业管理档案资料； （6）制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为； （7）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； （8）依据本协议向乙方收取物业管理费用； （9）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能； （10）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； （11）在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。2、简述房屋修缮管理的作用。答：房屋修缮，是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作，以达到物业保值增值的目的。3、（略）4、简述物业设备的维修类型 答：目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定，一般可分为设备设施大修工程、中修工程、更新与技术改造工程和日常零星维修保养工程。 （1）设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。 （2）设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。 （3）日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。5、简述环境卫生管理的工作范围和主要内容。 答：环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四个方面： （1）室外卫生管理。（2）楼内保洁与消毒。（3）垃圾的分类收集和清运。 （4）诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。 环境卫生管理工作主要内容主要有： （1）环境卫生管理制度建设。 （2）加强卫生设施建设。 （3）严格监督检查。（4）加强环境卫生的宣传教育。6、物业租赁的特征如何？ 答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： （1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。 （2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。 （3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。出租人必须是房屋所有权人，承租人（包括自然人、法人）应是具有民事行为能力的人。 （4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。五、论述题物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。 （1）文件的准备：交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等。第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调。第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等 （2）形象的设计、环境的营造。业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。 （3）交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备 （4）交楼应注意的问题。首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。电大天堂【物业管理实务I】形考作业三答案：一、 名词解释1、投标书：是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件。2、邀请招标：就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。3、物业管理服务费：是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。4、财务预算：是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金`运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动。5、激励：从组织行为学意义上讲，它指的是激发人的动机，诱导人的行为，通过精神或物质的某些刺激，使其发挥内在潜力，为实现所追求的目标而努力的过程。四、问答题1．简述物业管理招标投标的原则。答:物业管理招标投标应遵循的原则：(1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。(2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。公正的原则(3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。(4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。2、试述物业管理投标书的编写要求。答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：①现场调查。②分析研究。③拟定管理方案。投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。（2）可操作性。①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接受程度。②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。（3）体现企业的优势和专业水平。①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。②物业管理企业都重视发挥自己专长。（4）深刻理解业主的意愿。投标的目的是取得目标物业管理权，因此，在编写投标书时，一定要按招标书提出的要求来组织方案设计，尽量使所做的标书得到评委的接受或认可。 3．简述资产负债表的作用和局限性？答：（1）资产负债表的作用。主要表现在如下几个方面：①通过资产负债表，可以向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源,以及这些经济资源的分布和结构。资产负债表是分析企业生产经营能力的重要资料。②通过资产负债表，可以反映企业某一日期的债务总额及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。③通过资产负债表，可以反映企业某一日期所有者权益情况，表理投资者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。④通过对资产负债表的分析对比，可以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可以预测企业的财务发展趋势。（2）资产负债表的局限性。①资产负债表是以历史成本为基础编制的，它不能反映企业资产、负债及所有者权益的现时价值。②资产负债表不能提供关于非货币性的信息。③资产负债表所反映的信息存在不少估计数，这些估计数很难做到不受管理人员或会计人员主观判断的影响。4、物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些？答：物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有：（1）考核标准问题。员工考核的标准制订，既要切实可行，又要符合岗位工作实际，否则操作起来很困难，考核结果不能反映实际情况，造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具体；标准主观性太强；标准不现实；标准的可衡量性太差等。（2）形式主义。有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口，往往将考核工作作为应付式的例行公事，草率地对待考核工作。（3）好人主义。好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象，经常发生在对管理人员和部门负责人的考核上。对部门负责人的考核，要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。（4）集中趋势。集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水平，导致考核的不公。 还有其他心理因素影响考核的客观性，如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等，这些些问题是员工考核中应注意克服。 5、物业管理企业应建立哪几种激励机制？答：物业管理企业应建立以下几种激励机制。（1）目标激励。员工从事任何一项工作，都希望所在公司能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕着这个目标去工作，最终实现这个目标。目标明确了，员工才能有奋斗方向和工作动力。（2）精神激励。榜样的力量是无穷的。一个单位主要领导的工作能力和人格魅力会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理公司的领导层和主要管理人员一定要处处以身作则，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。（3）奖惩激励。人工作的目的主要是获得生存所需的物质基础。要充分体现多劳多得、不劳不得的公平分配原则，对工作表现突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工要给予一定的物质奖励。对工作不认真、不思进取、违反纪律、工作质量差等违背物业管理企业的经营管理目标和制度的行为要采取惩罚措施。（4）福利激励。与员工签订劳动用工合同，并为员工购买养老保险。同时，根据公司的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、安排旅游、生日贺金、伙食补助、集中免费洗衣等福利措施来保障员工的利益，为员工解除后顾之忧，使员工全身心投人工作。（5）荣誉激励。对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，要尽快晋升到高一级的工作岗位；对工作突出、模范遵守公司管理规定、用户称赞的员工授予优秀服务标兵、先进个人等荣誉称号。（6）参与激励。经常性地开展合理化建议活动，组织员工参与企业的各项管理工作，员工就会以公司为家，以主人翁精神投人工作，焕发出旺盛的工作热情。（7）考核激励。加强考核激励，完善考核制度，是避免影响员工积极性发挥的重要措施。

没有多大意义，但是可以督促物业服务的品质。还有就是在今后房屋置换的时候可以有一定的升值空间，不会因为管理混乱而贬值。

小区物业管理有哪些重要的意义 小区物业管理现代化的内涵及其意义 (一)小区物业管理现代化的内涵及其意义 小区物业管理现代化，即是指在住宅小区物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。 住宅小区物业及其物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制，由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而，其管理与服务职能的发挥，必须以实现 管理现代化为前提，最大限度的使用现代化手段，如科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管 理。通过内部不同层次的管理活动，进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的。显而易见，小区物业管理现代化的实际意义就在于：首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、 资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。 其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制，设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。 第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。 第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。 第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。 一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识 的现代管理人才。 (二)小区物业管理现代化的必然性 小区物业管理现代化已是跨世纪管理的时代要求与必然。即是社会实践与社会发展的客观需要。就现阶段而言，这种必然性主要体现在以下几个方面： 小区物业管理现代化是市场经济发展的必然趋势 党的十四大提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。我国目前正逐 步由传统的经济体制向社会主义市场经济转变。市场经济的建立，要求企业转变经营机制，因而也就势必要求企业在管理思想、管理组织等方面适应市场经济的发展趋势，转变传统的 房屋管理思想，树立现代的社会化、专业化、企业化的经营型管理思想，这样从思想上与市场经济的发展要求保持一致性，进而在组织上、管理方法、手段及人才上逐步适应市场经济 的发展要求。 社会主义市场经济的发展，使住宅物业才能以企业化形式出现，小区物业房屋已不再是 福利分配，而是商品置业或经营。这一观点的确立，才使得一些城市的房管部门率先把小区物业视为商品来经营，对小区物业开始从单纯的管理型向经营型转变，小区物业管理才发展 成一个新兴行业，而市场经济的发展又离不开管理的现代化。管理现代化是经济体制改革的一项重要内容，而小区物业管理现代化只有尽早抓起，才能跟得上时代的步伐，才能在市场 经济的大潮中显示出旺盛的生命力，也才能发挥其应有的职能作用。因此，小区物业管理的现代化是我国市场经济发展的必然趋势和要求......>> 物业管理的意义是什么？ 物 业 管 理 促 进 了 和 谐 社 区 的 建 设 ， 帮 助 社 区 居 民 获 得 更 加 舒 适 、 便 捷 的 生 活 环 境 ， 想 要 更 好 的 管 理 和 服 务 社 区 民 众 ， 物 业 公 司 可 以 在 实 惠 P a a S 这 个 平 台 多 了 解 了 解 ， 实 惠 P a a S 可 以 帮 助 物 业 公 司 提 出 合 理 的 管 理 方 案 。 请问物业管理的意义是什么？ 一、物业管理在现代化城市管理中的地位 物业管理是城市管理的基础 物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。根据国内权威的物业管理研究专家谭小芳老师的观点，物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位，在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中，起到了直接的积极作用。尤其是老住宅小区经过整治后，全部转入了物业管理，改善了市容市貌和居民居住环境，破解了全国各地在城市现代化进程中的难题。 物业管理是城市管理的延伸 物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助 *** 完成， 许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了 *** 对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。 物业管理是城市管理的缩影 物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。 2、物业管理在现代化城市管理中的作用 物业管理转换了城市管理体制 物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和 *** 自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了 *** 的负担。 *** 从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。 物业管理有利于长效管理 城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主， 房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。在老小区整治基本结束后，制订了《老住宅小区物业管理标准和考核办法》、《老住宅小区物业管理群众满意度测评细则》等规章，确保老小区的长效管理。 物业管理拉动了消费需求 今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋激70 年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为 1.3 ： 1 .物业管理不但有利于 *** 居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。 物业管理促进了和谐社区的建设 物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难......>> 物业安全管理的意义 1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。 物业管理有哪些作用？ 随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明，物业管理的作用有： (一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。 推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多住宅区因管理不善，在小区内乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个住宅区或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。 (二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境 物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;及时检修煤气管道，保证安全供气;及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。 物业服务企业的意义 物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业服务企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的行为，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业服务企业素质及管理水平的高低，直接影响到业主的生活和工作环境。物业服务企业资质管理是《物业管理条例》设定的行政许可，规定了“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。在现阶段对物业管理行业实行市场准人制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。 物业管理的重要性 物业公司的作用有3： 1、让你在小区中住的舒心，物业对小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心小楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪。 2、让你在小区中住的安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让你不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个几十遍。 3、让你在小区中住的放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候前路明亮如日，各个小区主管道畅通顺畅，有堵时也有专人清理。不用担心地上到处污水横流。 当然，我说的都是公共部位。 物业管理在社会经济中的地位与作用表现在哪些方面 (一)实施物业管理有利于促进经济增长 住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家俱家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。 据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1:1，砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于 *** 居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年，我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%，农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。”在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。 国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35m2．人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业 *** ，创造安全舒适的居住环境。 (三)实施物业管理有利于增加就业 就业是民生之本。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰钜的任务。当前我国正处于城镇化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的就业和人口转移；加之我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业需求十分强烈，就业形势极为严峻和复杂。党的十六大把增加就业与促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡作为我国宏观调控的四大主要目标，要求千方百计地扩大就业。 因此能否正确处理资金密集型产业与劳动密集型产业的关系，把提高企业竞争力与扩大就业妥善结合起来，是关系到走新兴工业化道路的重大问题。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳......>>

(一)小区物业管理现代化的内涵及其意义 　　小区物业管理现代化，即是指在住宅小区物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。 　　住宅小区物业及其物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制，由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而，其管理与服务职能的发挥，必须以实现 管理现代化为前提，限度的使用现代化手段，如科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管 理。通过内部不同层次的管理活动，进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的。显而易见，小区物业管理现代化的实际意义就在于： 　　首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、 资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。 　　其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制，设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。 　　第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。 　　第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。 　　第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。 一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识 的现代管理人才。 　　(二)小区物业管理现代化的必然性 　　小区物业管理现代化已是跨世纪管理的时代要求与必然。即是社会实践与社会发展的客观需要。就现阶段而言，这种必然性主要体现在以下几个方面： 　　1.小区物业管理现代化是市场经济发展的必然趋势 　　党的十四大提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。我国目前正逐 步由传统的经济体制向社会主义市场经济转变。市场经济的建立，要求企业转变经营机制，因而也就势必要求企业在管理思想、管理组织等方面适应市场经济的发展趋势，转变传统的 房屋管理思想，树立现代的社会化、专业化、企业化的经营型管理思想，这样从思想上与市场经济的发展要求保持一致性，进而在组织上、管理方法、手段及人才上逐步适应市场经济 的发展要求。 　　社会主义市场经济的发展，使住宅物业才能以企业化形式出现，小区物业房屋已不再是 福利分配，而是商品置业或经营。这一观点的确立，才使得一些城市的房管部门率先把小区物业视为商品来经营，对小区物业开始从单纯的管理型向经营型转变，小区物业管理才发展 成一个新兴行业，而市场经济的发展又离不开管理的现代化。管理现代化是经济体制改革的一项重要内容，而小区物业管理现代化只有尽早抓起，才能跟得上时代的步伐，才能在市场 经济的大潮中显示出旺盛的生命力，也才能发挥其应有的职能作用。因此，小区物业管理的现代化是我国市场经济发展的必然趋势和要求。 　　2.小区物业管理现代化是我国房地产业发展的要求 　　在许多国家或地区，房地产业是经济发展的重要产业，素有经济发展的“晴雨表”之称 。而房地产业在我国兴起，房地产市场在经济中涌现，是党的十一届三中全会以来改革开放的产物，短短的十多年来，对我国经济的发展，起着重要的促进作用，随着房地产业的发展 ，房地产综合开发的成效十分显著，大量的住宅小区和高层楼宇及各类房屋都投入了市场，建设项目的增多，建设规模的扩大，建设方式的多样化以及产权多元化的格局，都给房地产 管理特别是房地产进入流通领域后的物业管理提出了新的要求。随着房地产的市场化，原有的那套行政性福利型的房屋管理体制越来越不适应新形势发展的需要，在这种情况下，物业 管理作为房地产综合开发和住房体制改革相配套的综合性管理形式必然要满足房地产发展的需要，这种需要的实质，是必须摆脱过去那种自建自管的分散管理体制，克服了过去各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制的种种弊端，尽快建立起组织机构健全，以其社会化、专业化和企业化的现代化管理服务于新建住宅小区的住宅商品化的消费管理。我国 房地产业的健康、顺利发展，也就越是需要小区走物业规模化经营之路，提高管理水平，在客观上必然要求小区物业管理实现现代化。 　　3.小区物业管理现代化，能够满足住区群众日益增长的对改善居住环境的需求 　　小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和 谐的生活和工作的环境。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活和工作空间及环境都有了越来越高的要求，特别是住宅小区的大量涌现和房改的不断深化，当人们迁入宽 敞明亮、装饰一新的居室后，就会更加期待有一个文明、详和、安全、优雅、舒适的生活环境，呼唤着房屋维修、安全保卫有保障，渴望生活服务设施健全并实施现代化小区管理。满 足住区群众的这种要求，以“用户至上、服务第一”的宗旨，不断健全管理制度，完善服务机构，向小区住户提供全方位的综合服务，为建设优美、安全、文明的居住环境创造条件， 是小区物业管理的义不容辞的责任，因此，小区物业管理只有以现代化管理为手段，才能不断满足住区群众日益增长的对改善住区环境的需求。 　　4.小区物业管理现代化有利于推进城市管理的现代化 　　小区物业管理推行的是变过去那种单纯的房屋维修为实施全方位的维修、养护及综合服 务管理，变政府部门行政性、福利型管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务管理，因而，通过小区物业管理现代化的实施必然为城市管理的现代化带来生机。使物业管理成为城市 管理现代化的一个窗口行业。由于小区物业管理的现代化，必然会在小区管理与服务中，推进城市管理现代化的进程。由于小区物业管理现代化不仅仅是房屋及设备、设施、管理，而 且它还包括小区地产管理、治安、环卫、生活服务等的管理，在实施社会化、专业化的小区物业管理当中，就会大大提高城市管理的社会化和专业化水平，因此，小区物业管理现代化 必然是加快城市现代化管理水平的客观需要。

(一)小区物业管理现代化的内容 　　小区物业管理现代化是一个不断发展、创新的动态活动过程，随着城市现代化的发展和 小区现代化房屋、设备与设施以及家庭生活水平的不断提高，小区物业管理现代化的内容与衡量标准也会不断地发生变化。某些设备与设施现在看，是符合现代化标准的，但过一段时间它又变成落后的了，所以现代化的内容与方法既应是相对稳定的，也不是一成不变的。就前述现阶段的小区物业管理现代化的意义中，我们也不难理解，管理现代化的内容应包括： 　　1.管理理论的现代化 　　管理是科学，管理也是生产力，要使管理现代化必须在小区物业管理中掌握、学习现代化管理理论，用现代科学管理理论来指导管理实践，是小区物业管理现代化的必备素质。如小区物业管理理论与家务、系统工程学、管理方法论及房屋维修技术、行为心理学等。 　　2.管理思想的现代化 　　小区物业及其物业管理，从企业化经营与管理的角度，它是从事住宅长期消费活动的经济实体，因此，要加强现代化管理，物业管理者就要树立新的思想观念，如创新、改革、服务、、时间、效果、经营战略等观念。 　　3.管理机构的现代化 　　管理机构现代化的主要标志是管理的高效率，这就要求机构设置要科学、机构层次少而 精，职能部门有机联系，凡事有人管，大小事有人抓。只有机构设置符合现代化要求，管理现代化也就有了组织保障。 　　4.管理方法现代化 　　方法现代化是两个根本性转变的客观需要，简单的粗放型管理已不能适应管理现代化的要求，广泛地采用数字方法、定性与定量分析的方法，是实现从静态管理走向动态管理的选择，只有管理方法的现代化，才能使小区物业管理作到事事有标准，人人讲标准，在标准化活动中推行管理方法的现代化。 　　5.管理手段的现代化 　　管理手段现代化的主要标志，是电子计算机在小区物业管理与服务中的广泛应用。无论是小区物业机构的职能业务管理，还是综合家庭信息服务，都应采用这一现代化管理手段。手段是达到管理现代化的重要途径，只有手段的现代化才能达到管理的高效率。 　　6.管理人员的现代化 　　管理人员现代化是实现全方位管理与服务的最活跃的因素。小区物业管理的社会化、专业化，必然要求要有一大批专业化的管理人员参与管理与服务。只有依靠对人的智力开发，才能使管理逐步走向现代化。 　　(二)小区物业管理实现现代化的途径 　　为实现小区物业及其物业管理的现代化管理内容，其途径是多方面的，一般说，应从以下几个方面入手： 　　1.树立全新的管理思想，是实现管理现代化的基础 　　管理思想的现代化是管理现代化的灵魂，没有管理思想的现代化，也就谈不上其他管理方面的现代化。 　　要实现物业管理现代化，首先要转变思想观念，即从传统的行政性福利性的房管模式向 社会化、专业化、企业化的经营型现代化管理模式转变。这种思想观念的转变是市场经济的发展要求的。 　　在计划经济体制及转型过程中，随着经济体制的改革，小区物业管理体制在不断改革中 已初步形成。许多城市的小区物业管理在借鉴香港和国外物业管理经验的基础上，结合国情，已走出了一条适应社会化、专业化、企业化物业管理新思路。因此，要搞好物业管理，现 代化就不能受传统观念的束缚，树立全新的管理思想是实现物业管理现代化的根本途径。 　　2.组建全新的物业管理组织机构，是实现小区物业管理现代化的保证 　　物业管理机构现代化，就是按照现代小区物业管理的发展要求，不断地调整、完善企业化管理组织，使其达到管理与服务的同步发展。一般情况下，小区物业的组织机构是否保证了管理现代化的实施，其衡量标准主要包括3个方面： 　　第一、小区物业管理组织机构的建立，应符合管理工作的一般规律，即是否符合规范化管理的要求;是否能满足管理职能间的内在联系;是否能满足小区物业管理与服务的特殊要求。最终能促进物业的管理与发展。 　　第二、小区物业管理组织的现代化程度，是否已达到管理组织原则要求的验收标准，是否具备同行业水平。 　　第三、衡量小区物业管理组织机构是否现代化的重要标准，就是看物业管理与服务，是否达到质量优，维修工期短，维修成本低，用户是否满意;企业化管理与服务的整体效益( 即社会效益和企业效益)是高还是低，以经济效益的高低可以反映出管理组织是否适应管理 的要求，也体现着管理组织机构发挥职能作用的程度。 　　以上三个标准主要是从质的规定性上来衡量小区物业管理组织机构的现代化程度，其中 ，第3条效益标准可以用一系列指标来反映企业的经济效益，即从量的方面来衡量，反映管理组织现代化的实现程度。在实际工作中，也可以从纵向与横向两个方面进行衡量，纵向衡 量就是把企业管理组织的过去与现在进行比较，反映企业管理组织的发展阶段与程度;横向衡量就是把我国小区物业管理组织机构的现代化程度与同期的行业内、行业外的先进企业管 理现代化相比较，反映两者之间的差距，通过对上述三个方面的纵向与横向的衡量，也能够从不同侧面看出小区物业管理组织现代化的程度。 　　3.运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径 　　现代管理方法的特点主要有以下几点; 　　第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。 　　第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋 势。 　　第三，完整性。现代管理方法一般都较为完整，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。 　　第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于 库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。 　　第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。 　　第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。 　　现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领 域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。在各业务职能管理领域中，可以采用如下现代化管理方法： 　　(1)管理决策方法，包括：市场调查法、预测法、决策法、维修评估法和信息分析法等。 　　(2)计划管理法，包括：全面计划管理、网络计划技术、维修投入产出等方法。 　　(3)物资管理法，包括：全面房屋与设备维修管理、物资的保管、物资质量标准等方法。 　　(4)理财方法，包括：全面经济核算、目标成本、价值工程等方法。 　　由于管理方法现代化是小区物业管理现代化的重要衡量标准。因此，在小区物业管理中 推行和采用现代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小区物业管理层要以身作则的学习并运用现代化管理方法;其次，要加强组织培训，为管理人员掌握现代化管理方法创造条件;最后，在推行现代化管理方法时，要贯彻由简到繁，由单项到多项，不能操之过急，要循序渐进。 　　总之，采取多种途径，推行现代化管理方法在小区物业管理中的应用，将有助于提高小区物业的管理水平，有益于小区物业管理现代化的实现。 　　4.提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键 　　小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。物业管理的一切先进管理方法、手段和物业管理活动，都是在人的使用下和参与下才能发挥作用。因此，培养和造就一大批掌握现代领导管理艺术，具有指挥、管理与监督才能的各种专业的现代管理人才 ，是当前小区物业管理迫在眉睫的大事。 　　管理人才的现代化，从管理者个体来说，主要包括：管理人员的素质、能力、知识结构等方面的优化，以适应企业管理现代化的要求。一个优秀的管理人才无论是在个人素质、能力及知识结构等方面，均应具有综合管理水平。在素质方面应具有良好的个性心理特征，强 烈的创新素质和健康的身体素质;在能力方面，应具有制定决策的能力，其中包括信息处理能力、组织咨询能力、综合分析能力、择优判断能力等。此外，还应具有决策实施能力，即 实施方案的选择能力、知人善任的用人能力、令行禁止的统率能力以及善于协调、应变等能力;在知识结构方面，应具有管理知识、技术知识和法律知识。管理知识，是每一管理人才 必备的专业知识;技术知识，是管理人才知识结构中重要的组成部分，是成功地管理物业企业所必不可少的技能知识;法律知识，是以依法治业，懂法、执法的必备知识。此外尚需具 备较高深的理论知识如经济学、社会学、心理学、法学、人才学、哲学、贸易、金融、财政、统计、会计等。 　　目前，小区物业管理人员在综合管理水平上参差不齐，究其原因主要是由于物业管理的广泛性和复杂性对物业管理人员的综合能力提出的较高的要求所致。而我国小区物业管理起步较晚，对管理人员综合能力的培训虽已全面启动，但大面积的开展持证上岗培训的力度不足。只有全面提高管理人员的综合水平的培训，才有益于小区物业全员素质的提高，才能保证小区物业管理现代化的实现。

济南市房产管理局关于印发《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》的通知 济南市房产管理局关于印发《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》的通知 济房政字〔2003〕97号 各物业管理公司、房屋开发建设单位，各业主大会： 国务院第379号令颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，是我国第一部物业管理行政法规。这一法规的颁布施行，对促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。为推动《物业管理条例》在我市的贯彻落实，现将制定的《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》印发你们，望认真遵照实行。 二OO三年十一月四日 济南市贯彻落实《物业管理条例》试行意见 为深入贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》），促进我市物业管理工作的健康发展，现结合我市开展物业管理工作的实际，对贯彻落实《物业管理条例》提出如下试行意见： 一、建立业主大会制度，健全业主自治自律机制 （一）业主大会的成立条件 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，可以成立一个业主大会。 （二）物业管理区域的划分 1、按城市规划部门批准的项目红线范围划定。其中分期开发建设、总建筑面积超过30万平方米的项目，共用设施设备可以区分开来的，由房屋所在区房产管理部门会同当地街道办事处根据规划部门批准的分期红线范围及物业规模、业主自治管理需求等相关因素确定。 2、已建成的旧的住宅区由各区房产管理部门会同当地街道办事处根据房屋的共用设施设备、房屋管理的现状及业主自治管理需求等因素确定。 （三）首届业主大会的筹备与召开 1、已实行物业管理的区域 物业区域符合成立业主大会条件后，开发建设单位或其受托的物业管理企业应及时书面报告房屋所在区房产管理部门，成立首届业主大会筹备组，筹备组由区房产管理部门、房屋所在地街道办事处、部分业主、物业开发建设单位组成。筹备组中的业主由区房产管理部门、街道办事处、物业开发建设单位组织业主推荐产生，筹备组成员名单确定后，区房产管理部门和街道办事处应在物业区域内公告。 物业区域符合成立业主大会条件后，物业开发建设单位不及时履行筹备义务的，经物业区域内20%以上的业主提议，可在区房产管理部门、街道办事处指导下组成筹备组，并向物业开发建设单位发出参加首届业主大会筹备组的邀请，物业开发建设单位在10日内无答复的，视为其放弃履行参加首届业主大会筹备组的权利和义务。 筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，并组织召开首届业主大会会议选举产生业主委员会。召开业主大会会议时，应邀请居民委员会参加。 物业区域业主人数较多的，筹备组应在首届业主大会会议召开前，组织业主选举产生业主代表。2、尚未实行物业管理的物业区域 尚未实行物业管理的物业区域需要成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处、区房产管理部门及已售公房原产权单位或物业开发建设单位、部分业主组成筹备组，组织成立首届业主大会。 （四）首次业主大会会议上业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有权证的，每证计一票。 （五）业主大会的备案及变更备案 经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议，业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区房产管理部门备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，应于变更后15日内，依照前款规定办理备案变更手续。 凡符合《条例》及《业主大会章程》规定产生的业主委员会，由区房产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定使用和管理印章。 （六）业主自治自律机制 业主必须按《条例》及《业主大会章程》的规定履行自己的权利和义务；遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和业主大会的决定。 业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的有效机制，应当按照《条例》、《业主大会规程》的规定及《业主大会议事规则》履行职责。 业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会会议的召集，了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约和业主大会有关决定的实施，督促业主按时交纳物业管理服务费和物业维修基金。 业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议，配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。 （七）《条例》施行前已成立的业主大会 《条例》施行前已成立的业主大会和业主委员会，应分别按照《条例》和《业主大会章程》的规定规范履行各自的职责，并在下一次业主大会会议召开时，将《业主委员会章程》修订为《业主大会议事规则》。 二、全面落实前期物业管理 （一）前期物业管理招标 1、前期物业管理招标由物业开发建设单位依法组织实施。招标人可委托专业物业管理咨询公司编制招标文件和招标方案，有能力的也可自行编制。 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标、投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；总建筑面积在3万平方米以下的住宅小区，经房屋所在区房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 2、物业开发建设单位应在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房产管理局备案：（1）项目规划总平面图；（2）招标公告或投标邀请书；（3）招标文件和招标方案。 3、评标委员会的专家成员，应当由招标人在市房产管理局监督下，从物业管理行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。前期物业管理开标、评标过程应在市房产管理局或市房产管理局委托房屋所在区房产管理部门的监督下进行。 4、评标委员会应根据投标单位的投标书、现场答辩和企业资质、业绩等因素进行综合评标。 企业资质、管理项目情况和企业业绩以房地产行政主管部门公示的企业信用档案记载为准。 5、物业开发建设单位应当自确定中标人之日起15日内，持开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料到市房产管理局办理备案手续。招标投标符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的，市房产管理局应出具备案证明。 6、新建现售商品房项目前期物业管理招标应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 7、物业开发建设单位在办理商品房预售合同备案和房地产初始登记时，应提交前期物业管理招标备案证明。 （二）物业销售 1、物业开发建设单位在销售（预售）房屋前，应参照示范文本制定《业主临时公约》。 2、物业开发建设单位应在销售房屋时，向购房人明示《业主临时公约》、前期物业服务合同、前期物业管理服务企业及前期物业管理招标备案证明，并予以说明。 3、物业开发建设单位与购房人签订《商品房买卖合同》时，购房人应书面承诺遵守《业主临时公约》，并与物业开发建设单位签订缴存维修基金协议，与物业开发建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业服务协议》。 《商品房买卖合同》中应明确供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施交付使用期限和有关权益、责任；明确物业管理区域内公共配套建筑的产权归属、物业管理用房的配置，以及物业区域符合成立业主大会条件后的60日之内，物业开发建设单位履行首届业主大会筹备义务的承诺。 （三）物业的验收移交和物业管理用房 1、物业开发建设单位按规定程序开发建设物业，物业具备交付使用条件后，物业管理企业方可承接物业。物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行检查并做好记录。一是查验物业开发建设单位有关供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施的交付使用承诺是否落实，明确配套基础设施管理维修责任和产权归属；二是查验房屋共用部位的建设质量。对查验中发现的房屋质量和公建配套设施等问题，及时书面告知物业开发建设单位。物业开发建设单位对物业管理企业验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。 2、物业开发建设单位应按《条例》第二十九条和第三十条的规定向物业管理企业移交物业管理资料和物业管理用房。 3、物业管理用房包括物业管理企业办公用房和业主大会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会，产权属全体业主所有。 物业管理用房的具体标准为：物业管理企业办公用房，按不低于该物业管理区域内房屋总建筑面积的0.2%配置；总建筑面积在5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米配置。业主大会用房按不低于建筑面积30平方米配置。 建设单位提供的物业管理用房必须是能够独立使用的房屋。 三、进一步规范物业管理服务 （一）物业企业资质和从业人员 从事物业管理经营服务的企业应当具有独立的法人资格和相应资质；从业人员应参加房产管理部门组织的上岗培训和再教育，并取得从业上岗证书。 （二）物业服务合同 1、物业开发建设单位、业主大会应与其选聘的物业管理企业订立书面的前期物业服务合同、物业服务合同，就物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定，并到房屋所在区房产管理部门办理备案手续。 2、物业管理服务事项主要包括：物业共用部位的维护与管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；维修基金帐目代管服务和物业档案资料的管理。 （三）物业管理服务收费 1、业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前尚未在合同中约定物业服务费标准的，按市物价部门核定的标准交纳；业主大会成立后，由业主大会与其选聘的物业管理企业协商确定。 2、水、电、暖、气等费用收取按《条例》第四十五条规定执行。物业开发建设单位未按有关规定办理水、电等公共配套设施验收移交手续的，由物业开发建设单位收取，或委托物业管理企业代收。 （四）物业管理服务行为的规范和监督检查 1、物业管理企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，并在物业区域内公示物业管理服务事项、服务标准、服务收费等内容，接受全体业主的监督和主管部门的检查。 2、市、区房产管理部门进一步完善投诉受理和处理制度，健全企业信用档案，加强对企业服务行为的检查，对业主的投诉必须做到有落实，有反馈。 四、明确物业管理维修责任，建立维修基金制度 （一）物业管理维修责任 业主应遵守《条例》和相关法律法规及《业主公约》的规定，合理使用物业，并承担属业主共有的共用部位、共用设施设备管理维修义务。供水、供电、供热、供气等单位应依照《条例》和相关法律法规的规定履行各自的维修管理职责。 （二）物业共用部位、共用设施设备维修基金 1、《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》（济政办发〔2001〕27号）印发后购买商品住宅的购房人，按购房总价款3%的比例缴存维修基金；济政办发〔2001〕27号文件印发之前购买的商品住宅，业主可按购房总价款3%的比例缴存维修基金，也可按每年每平方米2元的标准缴交维修资金。 2、购房人一次性缴存的维修基金由物业开发建设单位在移交房屋时代收，并存入市房产管理局指定的银行专户进行管理；业主按年度缴交的维修资金由业主委员会或其委托的物业管理企业收取，存入市房产管理局指定的银行专户进行管理。 3、本《试行意见》印发前，已按济政办发〔2001〕27号文件代收商品住宅维修基金或维修资金的物业开发建设单位，应于2003年12月10前将代收的维修基金、维修资金存入市房产管理局指定的银行专户，并按《济南市商品住宅维修基金缴存使用管理规定》规范管理，逾期不存入专户的，将按《条例》第三十三条规定处理。 4、商品住宅维修基金和维修资金属业主所有，经业主大会同意后专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造。

第一章　总 则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体合法权益，改善人民生活和工作环境，满足人民日益增长的美好生活需要，打造共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理，适用本条例。　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条　市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，促进智慧平安社区建设，推动物业管理规范化、市场化。第四条　业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。　　引导和支持业主中的中共党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。第五条　市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门按照属地管理原则，负责辖区内物业监督管理工作，履行下列职责：　　（一）研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范；　　（二）物业服务企业和从业人员的监督管理；　　（三）组织和管理物业管理招标投标活动；　　（四）物业服务合同备案和物业承接查验备案；　　（五）维修资金的监督管理；　　（六）协调处理物业管理矛盾纠纷；　　（七）法律、法规规定的其他职责。第六条　市、县（市、区）有关主管部门依据职责分工，共同做好物业监督管理工作：　　（一）民政部门负责指导无物业管理的小区依托居（村）民委员会实行自治管理；　　（二）行政审批主管部门负责物业服务用房、加装电梯、电动车充电等项目的规划及调整变更管理，协助开展物业管理区域划分；　　（三）城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和毁坏绿地，擅自伐移树木，私自张贴广告等违法违规行为； 依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变房屋外立面，私搭乱建，餐饮服务业油烟污染等违法违规行为实施行政处罚；　　（四）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为；　　（五）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对监控安防等开展监督检查，查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为；　　（六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作；　　（七）价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整；　　（八）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督；　　（九）其他有关主管部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。第七条　街道办事处（乡镇人民政府）履行下列物业监督管理职责：　　（一）组织和指导成立业主大会、选举业主委员会，组建物业管理委员会，组织和指导业主委员会换届改选，负责业主委员会备案；　　（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；　　（三）指导和监督物业服务人依法履行义务，对物业服务实施情况开展监督检查；　　（四）建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理纠纷；　　（五）负责物业档案管理，协助开展辖区内物业服务企业及其项目经理信用信息采集和核查工作；　　（六）法律、法规规定的其他职责。　　居（村）民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业监督管理相关工作，对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。第四条　本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。　　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第五条　市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡（镇）人民政府召集，房产、城市管理、公安、民政等县（区）部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题；建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。第六条　物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。第七条　业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。　　物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。第二章　业主、业主大会与业主委员会第八条　房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。　　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第九条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：　　（一）物业管理区域证明材料；　　（二）房屋以及建筑物面积清册；　　（三）业主名册；　　（四）建筑规划总平面图；　　（五）共用设施设备交付使用证明材料；　　（六）物业服务用房配置证明材料；　　（七）其他有关的文件资料。第十条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。　　物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。第十一条　首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡（镇）人民政府设立的专用账户。　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

第一章　总则第一条　为了维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，促进物业管理行业规范发展，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。第三条　本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施、设备和场地。　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第四条　市、县(市)区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策，促进物业服务行业健康发展。第五条　市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　各县(市)区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，接受市物业行政主管部门的业务指导和监督。　　市、县(市)区人民政府有关行政主管部门在各自职责范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。　　街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。　　居(村)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好与物业服务有关的工作。第六条　物业服务行业协会应当依法制定和组织实施物业服务行业行为准则，组织业务培训，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，对物业服务人之间的纠纷进行调解，维护物业服务人合法权益。鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。第七条　鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化、信息化、智能化方向发展，采用互联网、物联网等技术，提高物业管理水平和服务质量。第二章　业主和业主组织第八条　房屋所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会和物业服务人。　　业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知业主委员会和物业服务人。第九条　业主应当遵守有关法律、法规以及物业管理规约的规定，按时足额交纳物业服务费，不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。　　业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行职责。　　业主大会、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有法律约束力。第十一条　建设规划将分期开发的建设项目划分在同一个物业管理区域的，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十二条　业主委员会委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。第十三条　业主委员会委员除不得有法律、法规规定禁止的行为外，还不得有下列行为：　　(一)阻挠其他业主委员会委员履行职责；　　(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会提供由其保管的物业管理有关文件、资料；　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。第十四条　业主委员会可以依法在银行开立账户管理业主共有资金，建立规范的财务、印章、档案监督管理制度，妥善保管财务原始凭证、相关会计资料及档案。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等应当按照财务管理规定分别建账管理。

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐宜居社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院令第379号）和《山东省物业管理条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于烟台市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务以及监督管理活动。第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定以及相关法律法规，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。本办法所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第四条 物业管理应当坚持以人为本、属地管理，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护物业服务市场秩序，优化市场环境。第五条 全面实施“红心物业”党建领航工程，引领物业管理服务质量提升。将物业管理纳入社区治理体系，构建党委领导、政府主导、居民业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑、共建共治共享的工作格局，建立健全社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构，着力打造和谐有序、绿色文明、创新包容、群众满意的和谐社区。第六条 支持业主委员会和物业服务人根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。第七条 市政府及区市政府（管委）应当加强对物业管理工作的组织和领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划。建立物业管理综合协调工作机制，组织相关部门和单位统筹推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。区市政府（管委）应当建立物业服务质量评价机制、服务等级动态调整机制、物业服务收费纠纷调处机制、投诉举报处理机制和信用管理体系，健全区市政府（管委）、街道办事处（镇政府）、社区居民委员会三级物业管理工作体系，推动物业服务专业化、社会化、市场化。第八条 突发事件应对期间，街道办事处（镇政府）负责落实市政府及区市政府（管委）依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当在街道办事处（镇政府）指导下积极配合社区居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。第九条 市物业主管部门负责建设物业管理信息平台，向社会免费开放。物业管理信息平台应当设立电子投票系统，需要业主共同决定的事项，可以通过电子投票系统进行表决。第十条 市物业主管部门应当建立全市统一的物业服务信用信息监管平台，并会同相关部门健全守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。第十一条 鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业自律管理，开展对会员企业及其工作人员的从业培训和教育，配合物业主管部门开展对会员企业的信用评价工作，协助物业主管部门、街道办事处（镇政府）调解处理物业服务纠纷。第十二条 鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业服务深度融合，倡导物业服务人推进物业服务智能化，融合线上线下服务，提升物业服务质量和水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

物业管理意识形态工作主要内容有1、宣传和教育：物业管理意识形态工作的一个重要方面是通过宣传和教育活动，向业主和居民传达物业管理的理念和要求。这可以通过举办业主大会、小区活动、发放宣传资料等方式进行。2、规章制度和管理政策：物业管理意识形态工作还包括制定和宣传小区的规章制度和管理政策，以引导业主和居民遵守规定，共同维护小区的秩序和环境。3、社区文化建设：物业管理意识形态工作还涉及社区文化建设，包括组织文艺演出、社区活动、志愿者服务等，以增强业主和居民的凝聚力和归属感。以上就是物业管理意识形态工作主要内容。

　　一、 划分网格区域　　按照任务相当、方便管理、接线清晰，首先要考虑到居民群众的认同度，自然小区的规模，社区工作人员状况等因素，根据自管小区，物管小区，散主校区等分类，一句户籍人口、流动人口和辖区面积，合理设计社区网格，每一个网格指定一位社区工作人员担任网格责任人，做到人员、职责、任务三落实。　　二、 确立工作职责　　小网格责任人负责信息收集，便民服务，简易问题处理等。小网格负责人及时将收集到的信息、简易问题处理结果或遇到重大问题向（中网格）社区负责人汇报。　　三、 规范工作程序　　由社区（中网格）负责人将收集到的信息、问题处理结果或处理不了的问题及时向（大网格）街道汇报。　　1、一般性问题，网格责任人现场处理，登记存档备案。 需要协调处理的工作，网格负责人现场受理，带回社区，取的处理意见后反馈服务管理对象。　　2、突发性工作，网格责任人应立即上报社区、街道，及相关部门紧急处理，（小网格）责任人现场跟踪。　　3、需要审批的工作，网格责任人掌握信息，社区负责　　人把关，社区书记审核，报街道职能部门审批，需要上报区级以上有关部门的，由街道转呈。　　四、明确工作要求　　1、岗位职责，强化责任意识，做到脑勤、腿勤、嘴勤、笔勤成为发现、受理、协调、报告第一人。　　2、善于发现问题，处理问题，及时报告问题，主动与社区居民交流沟通，增进感情，及时了解掌握社情民意。　　3、坚持到网格区域巡查。要认真填写网格责任人工作日志，做到工作日清、周结，动态信息及时录入。　　4、引导和吸纳物业管理机构、居民代表、退休党员、楼长、和热心社区工作的居民以及社区志愿者等作为义务信息员、监督员协助做好网内管理工作。

　　物业管理企业实现信息化管理有何重大意义　　一、物业管理信息化建设的现实需要　　(一) 物业管理的市场化、规模化、集约化进程,使得物业管理公司的管理结构日益庞大。　　(二) 同时,物业管理工作涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大,通过传统人工管理方式,将大大增加管理成本。　　(三) 成本控制、内部沟通、管理难度的增加,迫切要求采用网络化的信息传输机制,提升资源的共享利用率,提高物业管理效率。　　(四)随着消费者对住宅网络与智能化的依赖越来越强,物业管理的信息化呼声也越来越高,无人化管理、无纸化办公、电子货币服务、社区网络服务的推出,不仅简化了信息化物业管理服务的管理手段,更为项目提升了利润空间。　　因此,构建以传统社区服务为基础,以多媒体社区服务信息网为依托,以Internet网为纽带的新型社区物业管理信息系统,将为物业管理提供新的经济增长点和长期可持续的发展空间。　　二、物业管理信息化可实现的功能　　(一)可视化的房源管理，针对不同类型的物业项目，可配置个性化的楼层平面图或者单元平面图，显示各房间单元的基本信息，以充分满足物业管理的日常业务需要;　　(二)完善的业主管理功能，以房间为单位详细记录当前及历史的业主及住户信息，结合入伙管理功能灵活定义验收质检标准，记录房间验收的具体状况和验收资料的领取情况;　　(三)强大的收费管理功能，支持管理费、垃圾清理费等定期帐单的自动生成，针对各种固定费项，还可合并为费项包进行统一处理;　　(四)灵活设定各费项标准的计算公式，支持直接阶梯算法、分段阶梯算法等各种阶梯收费标准的设置，只需输入各种表读数，即可由系统自动生成各项收费帐单;　　(五)帐单灵活调整功能，针对已收款项可执行退款或转其它费项预付款的操作，还可根据实际需要灵活调整帐单总金额或增加消杀费等临时性帐单金额;　　(六)支持各种总表费用分摊方式，可根据房间面积、楼层、实际用量、电梯算法等灵活设定分摊参数，由系统自动生成公摊水费、公摊电费等费用分摊帐单;　　(七)客户服务集中管理机制，全过程管理客户报事，新增、修改、报价、签合同、派工处理、返工、服务回访等都有周全的服务流程，并可自定义客户服务升级机制，有效保证客户服务质量;　　(八)设备的有效跟踪管理，自定义设备维护模板，详细记录设备的维护档案，并对设备维护合同进行统一管理;　　(九)完善的车位管理功能，集中管理车库、车位、车辆、停车卡和停车费的收取，支持与停车场管理系统的无缝接口，全面管控固定车位及临时车位的管理;　　(十)智能化的预警提醒机制，根据个性化设定，系统可对仪表异常读数、设备定期维护、客户报事升级、业主欠费等进行提醒，变被动等待问题出现为主动发现问题并解决问题，有效规避风险发生。u200d　　三、实现物业管理信息化管理的意义　　每一次信息化的引入，都带来了物业服务企业效率的极大提升，那些信息化建设最深入、最彻底的企业往往也是服务效率最高的企业;物业服务企业效率的极大提高，企业成本的降低，带来的是物业服务企业市场格局的变化，而最终的市场选择也将是优胜劣汰的市场生存规律;　　房地产物业管理信息化系统支持各种物业形态的日常管理，可围绕房源、业主、客服、收费四条主线，以业主管理、客户服务、收费管理、仪表管理、设备管理、车位管理、清洁绿化、消防保安等日常管理事务的执行过程为操作核心，有效处理业主、住户、物业管理人员之间的关系，实现流程化、规范化管理，提高物业服务水平的同时有效提升工作效率。

负责网吧场所的物业工作主要有以下几点：1、安全，必需安装24小时监控，且必需覆盖全部场所，不能有摄像死角，录像保存时间要咨询当地派出所2、消防，必需配置足够的灭火器，安装烟感和温感消防报警器，保证经营场所内消防通道的畅通，经营场所不少于2个独立出口，物业要有消防应急处理预案3、保洁4、除网吧经营用器材外的设备设施的维护，主要是供电设备其余的物业服务项目就看网吧经营方的要求了

三、行业生存与发展面临的主要问题 　　根据4600家企业的调查情况汇总，当前行业生存与发展面临许多困难和问题，主要突出反映在以下几个方面： 　　（一）社会评价方面 　　1.行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。在调查中，反映行业社会地位不高的企业就有3521家，占被调查企业总数的76.54%. 　　2.行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。反映人们对行业存在一定偏见的企业有2819家，占被调查企业总数的61.28%.社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。认为行业公信力不强的企业占被调查企业总数的25.02%. 　　3.舆论导向存在偏差。这些年来，各种舆论媒体对物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不做深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业总数的42.78%. 　　4.物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。认为行业生存与发展环境不宽松的企业占被调查企业总数的38.39%.认为人们对物业服务常任意压价的占被调查企业总数的29.37%. 　　（二）政府监督方面 　　1.地方立法跟不上，相关政策不配套。一些地方政府及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。认为地方立法跟不上的企业有2582家，占被调查企业总数的56.13%；认为相关政策不配套的企业有3341家，占被调查企业总数的72.63%. 　　2.政府协调和执法不力，与相关专业部门关系不顺。这次调查中，认为政府协调工作不及时不到位的企业占被调查企业的52.17%，认为政府缺位和执法不力的占被调查企业的46.46%.还有相当一部分企业认为与当地各专业部门关系不顺，其中与供水方面不顺的占19.52%，供电方面不顺的占17.24%，也有少数企业反映与供气、供暖部门关系不顺。一些部门把物业服务企业当作原来的“房管所”、“基建队”，行政上指手画脚、横加指责，经费上乱摊派、乱赞助。认为对企业干预过多的企业占被调查企业总数的46.02%. 　　3.物价部门干预过度，政府定价（指导价）适用过宽。国家发改委、原建设部对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有明确规定。但各地方执行时却是五花八门。物价部门严把物业收费审批关，任意扩大政府定价和政府指导价范围。有的地方住宅小区物业服务费0.20元/平方米/月，一定10年不变。有的地方高档别墅物业服务费0.30-0.50元/平方米/月，企业怨声载道。反映政府对物业服务收费控制过死的占被调查企业总数的36.43%，反映任意扩大政府定价范围的占被调查企业总数的8.59%. 　　4.现行税赋政策不合理，企业经济负担太大。相当一部分企业反映各地政府对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，加上《劳动合同法》的执行，社会最低工资标准的提高，使企业的负担明显加重。反映这类问题的企业占被调查企业总数的35.39%. 　　（三）开发单位建设方面 　　1.建管不分掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷。这次调查中认为开发单位利用建管不分掩盖前期遗留问题的占被调查企业总数的52.50%，认为利用建管不分转嫁新建项目矛盾的占41.96%，认为利用建管不分压低物业项目交接成本的占18.78%.反映新建项目房屋质量问题突出的占51.85%. 　　2.利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。可以说，开发单位并不都是真正重视物业服务的，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务，并且常常拖欠空置房物业服务费。反映开发单位不重视、不支持物业服务的占被调查企业总数的41.28%，反映开发单位把物业服务当作房屋促销手段的占21.57%，反映开发商拖欠空置房物业服务费的占33.35%. 　　3.住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，即使规划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便利，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。在这次调查中，反映住宅项目配套设施不全的，占被调查企业总数的52.35%，反映住宅项目交通不方便的占10.22%，反映住宅项目不按规定配置物业管理用房的占28.50%. 　　（四）业主和业主团体方面 　　1.公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。从调查反映的数据来看，认为部分业主只讲权利、不讲义务的企业占被调查企业总数的62.04%，认为业主公共意识普遍较差的占57.15%，认为业主参与物业管理的意识不强的占49.09%，反映个别业主不能自觉遵守管理规定的占37.51%. 　　2.配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，反映业主不配合、不支持物业管理的企业占被调查企业总数的45.63%，反映业主拖欠物业服务费问题突出的企业占57.22%，反映业主不按规定交纳物业维修资金的企业占14.20%. 　　3.业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。《条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，各地在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布多年，但真正落实业主大会制度的地区和范围却很有限。被调查企业反映业主大会制度建立难和成立业主大会后又难运作的分别占了企业总数的13.17%和19.28%. 　　4.业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。调查资料反映，业主委员会的问题，一方面是业主委员会成立难，另一方面一些成立了业主委员会的区域矛盾问题更加突出。其中反映业主委员会运作不规范的占被调查企业总数的19.28%，反映业主委员会超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员会有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员会成为物业服务企业对立面的占11.30%. 　　（五）物业服务企业方面 　　1.企业经济效益较低，行业发展后劲不足。反映企业连年亏损的有1446家企业，占被调查企业总数的31.43%，反映企业效益低、发展慢的占57.76%，反映企业发展后劲不足的占27.80%.分析企业效益差的主要原因，认为是物业服务费标准过低的占59.28%，认为是物业服务收费率低的占48.80%. 　　2.人员素质较低，专业人才缺乏。被调查企业中反映最集中最突出的问题是从业人员待遇低、人才难寻难留、人员流动性大。反映同类问题的占被调查企业总数的77.93%，认为企业缺乏管理和技术人才的占46.98%，认为从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求的占49.65%，认为从业人员服务意识差的占10.35%. 　　3.服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。被调查企业认为企业信用意识差的占被调查企业总数的3.04%，同行之间相互压价竞争的占7.00%，不择手段恶性竞争的占5.78%. 　　以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。 　　四、关于本调查报告的说明 　　鉴于本次调查系中国物业管理协会自成立以来首次进行的全国范围内的调查活动，受地域的差异、经验的缺乏、人员的不足、企业的参与、地方的配合等诸多方面的制约因素，给本次调查工作带来了一定的困难，也对调查结果的全面、精确有所影响。由于本次调查工作是在2007年组织进行的，相关数据的采集基本截至2006年底。随着《物权法》和《劳动合同法》等法律法规的颁布实施，物业服务企业的收入构成以及用工成本均发生较大的变化，物业管理的其他环境也在改变，这是我们研读本调查报告时应当注意到的问题。在初步调查分析的基础上，中物协将组织研究人员进一步整理分析、分类评估，在摸清行业底数的基础上，针对影响行业发展的重点、难点和热点问题进行深入研究，形成专题报告和政策建议。

物业管理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业，也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物业管理企业要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。一、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道，业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下;当发现业主提拿较重东西时，应主动上去帮一把;当业主投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。二、品味超前。就是指观念要先进，并不断接受新事物，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。比如，物管企业每逢重大节日都要进行节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并体现出本小区或楼宇的特色性要求。三、务实求细。服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。同时，物管企业把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来，以保证服务工作的及时性和质量。

物业管理：环境卫生管理基本知识 　　在环境保护工作中，必须采取行政的、法律的、经济的、科学技术的多方面措施，合理地利用自然资源，防止环境污染和破坏，以求保持和发展生态平衡，扩大有用自然资源的再生产，保障人类社会的发展。 　　环境保护的内容大致包括两个方面l(1)保护和改善环境质量，保护居民身心健康，防止机体在环境影响下产生变异和退化;(2)合理利用资源，减少或消除有害物质进入环境，以及保护自然资源(包括生物资源)的恢复和扩大再生产，以利于人类生命活动。 　　环境规划主要有三种:(1)污染控制规划。主要是对工农业生产、交通运输、城市生活等人类活动对环境造成的污染而规定的防治目标和措施。内容包括:工业污染控制规划，城市污染控制规划，水域污染控制规划，农业污染控制规划等。(2)国民经济总体规划。它是在国民经济发展规划中相应的安排环境规划。(3)国土规划。要保持社会经济发展与人口、资源、环境的协调，维护一个适宜于人类的环境，不能只靠消极地治理，而要采取积极的预防措施。国土规划被认为是预防环境污染和破坏的有效方法。一种规划确定资源合理开发利用的战略布局，确定生产力配置和人口增量相一致原则，为国民经济长远规划提供依据。 　　环保任务 　　我国环境保护的任务，是保证在社会主义现代化建设中，合理地利用自然资源，防止环境污染和生态破坏，为人民创造清洁适宜的生活和劳动环境，保护人民健康，但进经济发展。 　　环保方针 　　我国的环保方针是:全面规划、合理布局、综合利用、化害为利、依靠群众、大家动手保护环境、造福人民。 　　环境污染综合防治 　　环境污染综合防治要从整体出发，对环境和环境问题进行综合分析，拟定环境规划，采取防治结合、人工处理和自然净化等措施，以技术、经济和法制等手段，实施防治污染的方案，以达到保护和改善环境质量的目的。 　　"三废"综合利用 　　"三废"综合利用就是要运用物理学、化学和生物学原理将"三废"(废水、废气、废渣)加工，提取其有用成分，变无用为有用，变有害为有利，从而减少、消除有害物刷版量，防止污染，保护环境。 　　大气污染防治 　　根据大气污染主要来源于燃料燃烧和工业过程的特点，防治方法和措施主要有：(1)工业合理布局，以方便污染物的扩散和工厂之间互相利用废气，减少排放量。(2)实行区域集中供热，以高效率锅炉代替热效率低、耗煤量大和低矮烟囱群，采用高效除尘。(3)改变燃料构成。如城市工业和民用煤气、液化气、低硫燃料和采用型煤等。(4)减少汽车废气排放(主要方法是改进发动机的燃烧设计和提高油的利用率)。 　　烟尘控制区标准 　　我国对烟尘控制区的标准主要有:(1)烟尘控制区内各种炉、窑、灶排放的烟气黑度以排放台(眼)计数，分别有80%以上达到国家或地方规定的排放标准，其余部分的烟气黑度必须控制在林格曼三级以下。(2)烟尘控制区内各种炉窑、工业生产设施排放的烟尘浓度，以排放台(眼)计数，分别有70%以上达到国家或地方规定的排放标准。(3)环境保护重点城市和非采暖地区的大中城市，排放的烟气黑度和烟尘浓度，其达标率应当分别提高10%。 　　城市区域环境噪声标准 　　1982年4月6日国家公布的城市区域环境噪声标准如下。 　　适用区域等效声级（A） 　　昼间：6~22夜间：22~6 　　特殊住宅区4535 　　居民、文教区5040 　　一类混合区5545 　　商业中心区、二类混合区6050 　　工业集中区6555 　　交通干线两侧7055 　　锅炉烟尘排就标准 　　我国的锅炉烟尘排放标准如下: 　　区域 　　类别适用地区容许烟尘浓度容许林格曼黑度级 　　1自然保护区、风景游览区、疗养地、名胜古迹区、重要建筑物周围2001 　　2市区、郊区、工业区、县以上城镇4001 　　3其他地区6002 　　废气净化率 　　废气净化率指生产工艺过程中，排出的废气经过各种处理装置净化、回收和综合利用的总量与生产工艺过程中产生的废气总量的百分比率。 　　城市环卫工作任务 　　城市环卫工作的主要任务:(1)道路清扫。街道是城市文明的窗口，要求环卫部门，夜间实行全面清扫，主要街道进行冲洗z白天进行巡回保洁，发现废弃物和尘土及时清除，保持街道清洁。(2)生活垃圾清除。城市的居民生活垃圾成分复杂，又分散在城市的各个角落，要求环卫部门，对居民生活垃圾要即时清除，做到日产日清不积压，并及时转运至处理场进行无害化处理。(3)粪便清除。城市的粪便集中在粪便收集站和公共厕所内，要求环卫部门，对集粪站和公厕的粪便要及时转运，做到窑不满溢，运送到农村作农作物的肥料使用，或经化粪池发酵后排放。 　　城市环卫规划 　　城市环境卫生设施是城市基础设施的组成部分，环卫设施建设应列人城市总体规划。在制定详细规划时，要对垃圾收集、转运设施、公共厕所和环境卫生工作网点做出安排，合理布局;还要求按照城市总#规划安排环境卫生设施的建设，并纳入城市建设计划，使环境卫生设施体系逐步完善，以创造清洁、优美的城市环境。同时，还要搞好环卫管理的立法工作。 　　城市环卫设施 　　建设环卫设施先进与否是衡量城市文明水平的重要尺度，体现城市现代化水平的窗口。环卫设施分为:(1)建筑类设施:包括公共厕所、垃圾转运站、垃圾及粪便处理场、环卫车辆停放与维修保养场地、环卫工作网点以及道路果皮箱设置，还在城市主要进口处设置车辆冲洗站，使进城车辆冲洗干净，有利于改善市内道路的环境卫生状况。(2)设备类设施:包括清扫保洁车、洒水冲洗车、抽粪车、垃圾自卸车、垃圾装载车、扫雪破冰车等各种环卫专用车辆等。 　　环卫科学技术 　　环境卫生学是涉及社会科学和自然科学的多学科的综合科学，是环境科学的分支。环卫科技水平决定环卫事业的水平，环卫事业的发展前进，要靠环卫科技的进步。全国市容环境卫生规划到2000年，要求实现垃圾分类收集容器化、粪便排放管道化、清扫保洁和废弃物运输机械化、废弃物处理无害化、市容管理科学化。 　　环境美学 　　环境美学指环境科学发展过程中酝酿的一个与美学交叉的探索领域。研究环境质量的审美判断和环境美的构造法则。环境作为客观物质系统，具有满足人类审美要求的客观意义。但由于现代工业所造成的污染，破坏了包括生物圈自然美在内的环境美，这就使得环境保护和在城市建设的任务中，要进一步考虑满足人的审美要求的目的。由此促进了环境美学的发展。当今，发达国家随着环境质量的改善，对环境提出了更高的审美要求，这种趋势将进一步促进环境美学的发展。 　　环境卫生学 　　环境卫生学是一门研究环境与健康关系的科学。它是预防医学的一个重要组成部分，也是环境科学的一个组成部分。这既要研究自然环境，也要研究污染环境;既要利用环境中对健康有利的因素，也要消除控制和改善环境中对健康不利的因素;要提出各项环境卫生标准、卫生要求和预防措施，通过预防性和经常性卫生监督，为居民创造良好的生活环境，以提高人民健康水平，增强人民体质。 　　城市小区规划 　　城市小区规划又称居住小区规划，是居住区规划的基本单元。其任务是为居民创造一个满足物质和文化生活需要的方便、卫生、安静和优美的居住环境。小区规划包括下列内容z(1)选择、确定用地位置范围(包括改建、拆迁范围)；(2)确定规模，即确定人口数量和用地面积;(3)拟定住宅类型、层数、比例、数量、布置形式;(4)拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式;(5)拟定道路宽度、断面形式、布置方式;(6)拟定公共绿地、休息等室外活动场地的数量、分布和布置方式;(7)拟定有关工程规划设计方案；(8)拟定各项技术经济指标和造价估算。 　　城市生活质量 　　城市生活质量是反映城市居民的消费水平、精神生活和物质生活水平，以及环境质量的综合指标，用以反映城市社会经济发展与管理水平和居民生活质量水平。包括居民吃、穿、用、行、住等物质条件，学习、娱乐、休息、旅游、文体活动等精神生活条件，以及城市环境的清洁与优美，社会治安、社会秩序、医疗卫生等条件。 　　城市环境管理 　　城市环境管理通常运用行政、法律、经济、技术和教育手段，协调城市发展和环境保护的关系，属区域性环境管理。其主要任务是:(1)根据城市发展进行环境预测；(2)制定城市环境规划和保证实现环境规划的措施与手段，加强工业污染源的管理;(3)对环境质量进行管理刊的城市能源的环境管理等。 　　城市环境综合整治规划 　　城市环境综合整治规划指综合考虑一个城市的经济、人口、资源、能源、环境的相互影响而制定的环境污染综合整治目标和措施。城市环境规划的对象主要是大气、水、噪声、固体废弃物和绿化等五个方面。规划的主要内容是:城市环境质量、城市污染控制、城市市政基础设施的建设。 　　环境管理的意义 　　环境管理在现代生产、建设中占有重要地位。国际上一般把科学、技术和管理称为现代化的"三大要素"。管理工作在环境保护事业中同样占有重要地位。现在环境管理的特点有两个:一是扩大了环境管理的范围，把防治局部地区的环境污染与保护大自然的生态平衡结合起来，二是冲破了就环境论环境的联隘界酿，把正确处理人口、资源、环境和发展四者相互关系作为环境管理的指导方针。 　　环境管理的任务 　　环境管理的任务主要有以下四条:(l)合理开发利用自然资源，维护生态平衡，促进国民经济的持续发展;(2)建立清洁的、优美的、健康发展和高度文明的人类环境，保护人民的身心健康;(3)研究制定有关环境保护的方针、政策和法规，正确处理社会经济发展与环境保护的关系;(的开展环境科学研究、教育和宣传，为环境保护提供人才和先进科学技术，不断提高人们对环境保护的认识水平。 　　中国环境管理体系 　　中国环境管理体系指从中央到地方或部门管理环境的系统。主要分为两大系统。一个系统是国家环境保护局，它是中国政府管理环境的行政机关，下设环境规划、科研、教育宣传、自然保护、大气污染防治、水污染防治、政策立法、标准、固体废物管理、放射性物质管理、有毒物质管理、外事活动与行政事务等机构。另外，还设立有直属单位，如环境科学研究院、环境保护监测总站、环境保护学院与学校、环境报社和环境科学出版社等事业机构。除台湾省外，各省市自治区和计划单列市建有环境保护局i海南省建有环境资源厅;各省辖市、地区及县、县级市基本均已建环境保护局或专职机构，具体领导当地环保工作。另一系统是部门环境管理体系，即中央政府其他有关部门大都已建相应环保机构以承担环境管理工作，如国家土地管理局负责土地资源的保护，水利部负责水资源的保护，农业部负责农业环境和水生生物的保护，林业部负责森林资源和野生动植物的保护，地质矿产部负责矿产资源的保护等。国家环保局与本系统及其他部委的环境保护机构之间，主要是指导、协调工作的关系。 　　生活垃圾处理 　　专指城市垃圾中由居民排弃的各种废弃物(不包括市政设施与修建垃圾站)的处理，包括了运输、回收利用所进行的加工处理。处理的目的是使垃圾的形态和组成更适于处置要求。 　　建筑降噪 　　建筑降噪通常从建筑物的布局、构造和内部设计等方面采取措施，来降低传E建筑物内的噪声的技术和方法。 　　降尘 　　降尘又称落尘。它反映尘的自然沉降量，用每个月沉降于单位面积上的尘的重量表示，即吨/(平方千米"月)。它是反映大气中尘污染的主要指标之一。尘的自然沉降能力主要决定于自身的重量及粒度大小，但一些自然因素如风力、降水、地形等也起一定作用。 　　城市污水处理 　　基本方法有:物理法、化学法、物理化学法、生物法。一般采用一级或二级处理，一些发达国家采用三级处理。对城市工业和生活污水进行净化处理，达到卫生要求或排放标准，是城市环境保护的重要内容， 　　城市防噪声规划 　　城市防噪声规划主要有三项内容:(1)城市噪声的分区;(2)防噪声建筑布局;(3)城市防噪声措施。城市防噪声规划是综合性的系统工程，除从科学技术方面采取措施外，还可建立一些行政管理法规，以期收到技术先进和经济合理的双重效果。 　　城市生活垃圾处置和管理 　　城市生活垃圾处理后最终排入环境，即处置或最终处置。其方法可分为陆地处置和海洋处置。城市生活垃圾管理指对城市生活中排出的各种固体废物的控制。 　　城市生活污水管理 　　对城市或居民区排出的厨房、厕所、浴室、盥洗室等污水的形成、收集、输送、处理等过程进行管理。 　　洁净空气 　　未受污染的空气。其组成与正常空气一致。通常用空气组成的本底值作比较，以判别是否洁净或受污染程度。 　　噪声管理 　　为使环境噪声不致超标而对噪声的制造者(道路上行驶的车辆和司机、工厂中运转的机器和操作工人等)加以限制、监制的行政的或立法的措施。减少噪声污染主要靠科学技术进步，行政和立法措施起到补充作用，有时甚至效果非常明显。 　　粪便无害化处理 　　粪便无害化处理是粪便通过处理，有机物发酵分解，使其中的病原菌、寄生虫卵以及蝇蛆灭死，达到在卫生上无害。我国目前常用的粪便无害化处理方法有:密封贮存发酵法、沼气发酵法、堆肥法、药物灭卵法等。现代化粪便处理方法则有污泥法、纯氧曝气法及厌氧发酵法等。 　　垃圾无害化处理 　　我国目前的城市垃圾出路，基本上采取在城郊*露堆放，堆肥和焚烧总量不超过5%。垃圾是一个污染源，含有大量的致病菌，*放会孳生蚊蝇，传染疾病，危害人体健康。由于垃圾自身分解和雨水冲刷，会产生大量的渗出液，渗入地下严重污染地下水，因而垃圾要实行无害化处理。垃圾无害化处理，有填埋、堆肥、焚烧三种方法。世界上许多国家卫生填埋的使用率在60%以上，有的国家达到90%，日本的垃圾焚烧率占60%。我国有些大中城市兴建了垃圾、粪便无害化处理试验厂，如河南省安阳市基本实现垃圾无害化处理，建成生活废弃物处理厂，同时还建起全营养复合肥料生产线，日产复合肥120~200吨，日处理垃圾120吨。同时，随着垃圾成分的变化，可燃物质的增加，可逐步采用焚烧法和实现垃圾资源化。西安、石家庄等城市还分别利用垃圾制砖、制水泥，进行了有效的试验。 　　环卫职业道德教育 　　环卫事业是美化城市、改善环境、服务当代、造福子孙的崇高事业，环卫职工被誉为城市美容师。但从事环卫工作很艰苦，要加强对职工的环卫职业道德教育，教育职工树立共产主义的伟大理想，热爱社会主义，热爱环卫事业，讲明环卫事业是社会主义城市建设必不可少的重要组成部分，从事环卫工作同样是为社会主义祖国做贡献、为人民服务，树立从事环卫事业为荣的光荣感，以"宁愿一人脏，换来万人洁"的奉献精神，来美化城市，改善环境，给广大人民创造一个优美、整洁、舒适的生活、学习和工作环境。

上世纪八十年代初，随着房地产市场发展的需求，深圳市政府对房地产业提出了“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。为了适应这一需要，当时深圳唯一的房产地产企业——深圳经济特区房地产公司（今天的深房集团），于是开始筹划从香港引入物业管理这一崭新的管理模式，并派人前往香港学习取经。在同年9月，正式接管东湖丽苑，与此同时，东湖丽苑物业管理处也应运而生，成为“中国物业管理第一村”。从此揭开了物业管理在中国蓬勃发展的序幕。 　　优质服务，赢得业主满意度 　　作为我国内地成立最早的首家物业管理企业，就意味着凡事都得靠自己一步一步地摸索并不断地进取，才能获得长足发展。深圳市物业管理公司经过多年的艰苦探索，逐渐形成了一套物业管理模式。管理小区也由最初管理住宅区发展到服务于写字楼、宾馆、别墅、商住两用楼等物业，并在服务上形成了多元化、专业化、产业化的发展道路，逐渐形成了系统规范的“综合一体化”物业管理模式。在管理服务上，从房屋本体维护、清洁卫生、环境绿化、公共设施设备维护、安全管理、秩序维护、社区文化建设等生活的每一个细节全面服务。为顺应市场发展的需要，更好地服务业主，深圳市物业管理公司还专门成立了电梯公司，机电设备维修部，电子开发中心和清洁公司等4个专业性配套服务机构以及幼儿园、健身场所等生活配套设施，为业主营造安全、整洁、舒适、和谐的居住环境。 　　这些举措，正逐步验证了总经理陈家发对于“作为物业管理公司，我们尽力为业主提供全面、优质、专业的服务，希望业主在小区内放心、省心、安心”的承诺。为此，深圳市物业还提出打造以客户满意度为标准的“服务”模式，更多是将物业管理过程中的每一个细节具体落实到相关的目标考核标准上，而这种考核就看业主的打分，业主的投诉和业主的笑容。据市物业客服中心投诉分析报告显示,2008年第二季度客服中心受理投诉23宗,与去年同期相比,投诉率下降47.72%。 　　在深圳市物业公司管理的不少小区，到处是其乐融融的景象，东湖丽苑的一些业主在接受记者采访时非常高兴地说，虽然在东湖丽苑住了20多年，在外面也重新购置了物业，但还是喜欢住在东湖丽苑。这或许是一句平常且不经意的话，却透视出深圳市物业在业主满意度服务上的成功。 　　人才建设，提高竞争力 　　物业管理是劳动密集型的行业，为业主提供优质服务的背后，必须有着高素质人才的依托。物业管理行业二十多年来，虽然行业日益成熟，法制建设不断完善。但是物业管理行业仍然存在着一些矛盾，其中从业人员流失率居高不下、从业人员素质不高等人力资源问题尤为突出。 　　近年来，深圳市物业重视员工队伍建设，制订了《劳动人事管理暂行规定》、《绩效考核管理办法》和《培训管理办法》，加大了员工培训力度，积极开展“共产党员模范岗”和“青年文明号”创建活动，并建立后备人才储备库，以人员采用组织推荐、员工推荐和自荐等方式进行，提高企业市场竞争力，为企业可持续发展提供可靠的后备人才保障。 　　并在公司内部组织文化活动，丰富员工的生活，每个月的第一个周五为当月生日的员工举办生日晚会，有效的拉近与员工的距离。在春节前还特别慰问公司困难员工，让员工感受到企业的关怀，增强公司的凝聚力和员工的向心力，有效的降低了从业人员的流失率。 　　行业：举办研讨会，促进行业发展 　　作为物业管理的开拓者，深圳市物业借鉴香港的经验，将商业化物业管理模式引进国内，对于早期的物业管理行业在当时国内来讲，是一面旗帜一个标杆。 　　深圳市物业管理有限公司不仅注重企业自身的发展，同时站在行业的角度，关注行业的发展。在国内早期组织召开的关于管理企业的会议，市物业管理公司作为发言人，经验的介绍人，对物业管理进行推广和介绍，并在91年就率先出版了第一本物业管理专著——《深圳经济特区涉外商品房产的管理》，将自己的管理经验与同行分享，促进行业的发展。 　　深圳市物业管理有限公司有一项传统特色——召开物业管理研讨会。特别是近些年，公司领导更加重视研讨会的开展，连续三年在每年3月10举办物业管理研讨会，并邀请省市行业领导、专家前来指导，研讨会针对物业公司的客观发展状况，及物业管理行业面临的困难进行关注、研论解决途径的办法，每次研讨会都“有主题、有举措、有结果、有抓落实”。 　　根据当前物业管理行业所面临的新形势、新环境，在今年召开的第六届物业管理研讨会上，提出以“解放思想，转变观念，规范服务，再创辉煌”为主题，对如何解决企业面临的问题展开讨论的同时，讨论在新的市场环境下，物业管理行业如何适应市场的发展趋势和要求，为物业管理行业提供了宝贵的经验和财富，为我国物业管理行业的发展书写新的篇章。 　　经过二十多年的发展，物业管理行业在国内已经成了人们生活中不可或缺的一部分，深圳市物业经过多年的沉淀，在业内有着一定的影响力和号召力，并获得“中国物业管理协会常务理事单位”、“广东省物业管理协会副会长单位”、“深圳市物业管理协会副会长单位”等多项荣誉称号。 　　社会：真情关怀，以人为本 　　随着市场竞争的进一步加大，和外资物管的进入，这为国内的物业管理行业发展增添了诸多变数。物业企业也在大浪淘沙的一轮接一轮的“洗牌”过程中，面临着巨大的挑战。正是基于一种开创的使命感和对未来发展中的危机感，深圳市物业开始了一系列前瞻性探索。不仅在企业的自身抓管理、搞建设，而且坚持以人为本，关爱业主，关注社会，在提高服务品质的同时，增加企业品牌的美誉度。 　　关爱业主，创建和谐社区 　　深圳市物业不仅关注重服务品质，而且加大了规范物业服务、共建社区和谐的力度，创新服务模式，重视业主需求，关心业主疾苦，受到广大业主和员工的一致好评。 　　深圳市物业组织开展“送温暖，献爱心”活动，组织慰问组走访所服务的28个小区内的低保户、伤病户等困难业主，及身边无子女和80岁以上老人等168户家庭，同时还慰问了困难员工，给他们送去大米，食油等生活用品，把企业的真情关爱送到困难业主和员工手中。受到了业主、员工及社会的一致好评。 　　深圳市物业在与业主的交往过程中，了解业主的爱好与特长，在各小区内因地制宜地开展运动会、消防安全知识咨询、联谊会等各种有益身心健康的社区文化活动。不仅丰富了业主的业余文化生活，而且使得小区内业主在娱乐中增进友情，使小区到处都是一片和乐融融的景象。 　　回报社会，赢得社会认同 　　企业的发展离不开社会各界的支持和帮助，长期以来，深圳市物业不仅为业主提供了优质服务，关心困难业主，并作为一个国有企业，承担起相应的社会责任。 　　深圳市物业拨出专款购买了新书、文具和办公设备，还组织动员小区业主和企业员工奉献爱心、捐书助教，还在小区内组织安排人员摆摊设点，开展宣传，募捐图书，许多业主踊跃捐出家中富余图书，还有业主买来新文具一并捐赠。由总经理带队亲自将图书、文具和慰问金送到老区小学，出席捐书仪式，为共建图书室揭牌，为山区学校送去了深圳市物业对老区教育的拳拳关爱。这在深圳市物业管理行业尚属首次。 　　深圳市物业管理有限公司作为物业管理的“首个金牌‘舵手"”，长期以来，不仅注重自身的发展，赢得了业主的信赖，而且为行业的发展做出了很大贡献，在业界有着较高的声誉。积极的关注社会回报社会，得到了社会的认同。回首往事，展望未来，我们有理由相信，深圳市物业团结一心、不断进取，创新服务，一定能够创造新的辉煌。

我当做再考一次物业管理实务。案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。案例:6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。案例7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。案例9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。案例10：（一）物业公司立即整改，(二）物业公司提请开发商尽快修复，(三）提请当地公安、街道办进行综合治理。案例11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。案例12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。案例17：业主的说法正确，大堂的面积已经分摊，属于业主的共同财产，物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意，收益除去必要的开支外，纳入专项维修资金。建设部专项维修资金管理暂行办法规定。案例18：此说法不对，受益8户不能代表整幢其他业主没有受益，应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。法律依据同上。以上代表我个人观点，有不妥处请同行提出宝贵意见！给我评分。

在新年钟声即将敲响之际，我们怀着无比喜悦和激动的心情迎来了崭新的xxxx年，在这美好的时刻，GS大厦管理处的全体工作人员特向公司各级领导送上无限美好的祝福，同时也默默的祈盼在新的一年里我们的小区将会更加靓丽、更加温馨、更加安全! xxxx年，GS大厦管理处在公司领导及业委会的大力支持和监督下，有效落实并圆满完成了年度工作计划，各项工作均取得了可喜的成绩。为总结经验，寻找差距，以便在今后的工作中扬长避短，管理处特针对公司xxxx年度先进集体考评资料逐项进行了自检和总结，在此特向公司领导进行汇报。 一、认真计划，积极贯彻，全面落实2xxxx年全年度管理目标。 管理处在xxxx年初制订了详尽的年度工作计划。通过组织学习，将这些工作计划的整体思路和目标落实贯彻到每一名员工的思想和实际行动中，并就此展开了xxxx年度的各项工作，狠抓落实，严查细扣，使每一项具体工作都在严格的监督、检查程序下，进一步全面得到了规范化的落实，使各项工作的效率得到了提高。 xxxx年管理处紧密团结在公司周围，各部门通力合作，全年内未发生一起重大安全责任事故。未发生一起机动车辆被盗、重大责任火灾以及破坏房屋本体承重结构、破坏或改变外观的违章装修等管理责任事故。未发生一起员工职业安全事故及治安责任事故。未发生一起因失职或玩忽职守造成公司重要财产的报废、损毁。未发生一起重xxx律纠纷及由此造成公司承担责任。 此外，大厦各类设施设备均按照市优评比的标准严格建立台帐制度，在工程部人员的精心维护下，大厦设施设备均运行完好，运行设备完好率达100%。 二、责任到人，分工不分家，齐心协力全面完成年度经营指标。 物业公司为微利企业，盈利是企业生存之根本，本年度管理处为全面完成公司下达的各项经营任务，特结合自身特点，一方面尽最大限度的全额收取管理费，另一方面全体员工团结一心，努力节约各项经营成本。 在管理费收缴方面自公司实施收费责任制量化考核以来，全年度小业户管理费收缴率达99.73%(其中个别业户因房屋外墙渗水质量问题欠交)，商铺除M层因原开发商与业委会官司问题欠交外其余均已全额收缴。停车场收费及有偿服务等方面均也是超出额定标准。 在严格控制经营成本方面，管理处根据实际需要，每月制订费用支出预算，并严格按照预算标准执行，争取所有采购的物品必有计划及报告。同时内部建立相互牵制制度，使每花一分钱必用在实处，避免重复浪费的现象发生。此外工程部在大厦节约水电能源等方面竭尽所能，从各方面努力节约成本，光电费方面较原物业公司相比，每月节约费用约2万余元。 管理处全体员工从节约身边的每一张纸、每一支笔、每一度电及每一滴水做起。节约是一种美德，节约是持家之道，更也是xxx公司应发扬的一种优良品质。 三、严格管理，狠抓员工培训工作，全面提升员工业务素质及技能水平。 一个优秀的集体要具备永久的战斗力，必须拥有一支业务素质较强的队伍。今年年初管理处拟订了年度及月度培训计划，根据计划内容对小区客服房管、工程设备、治安消防及环境绿化等方面进行了系统化、规范化的培训，把经常性的培训和学习当成大事来抓，以制度的形式进一步落实，使每一位员工都充分认识到自己所肩负的责任，达到熟悉业务、尽职尽责，爱岗敬业的要求。此外我们还将员工自我培训与管理处综合培训相结合，在管理处整个集体内营造良好的学习氛围，使大家自觉将培训与学习变成一种习惯。 由于深圳人力资源市场严重短缺，导致本管理处保安员队伍的不稳定。但尽管如此，管理处仍然在努力抓员工思想教育的同时，开展人性化管理，做好各项防范措施。与此同时，也极大提高了管理处保安队伍培训的难度。对此，管理处积极应变，采取一对一在岗培训的方式，即队长亲自到各岗位对新入职队员进行演练讲解。经过大家的共同努力，一年来没有发生因员工内部因素造成的安全事故，保障了大厦业主的安全。 当然仅有的这些培训方式是远远不够的，我们在明年的培训工作中，将采取更多灵活的方式让员工认识到培训和学习的重要性。因为只有不断提升员工的素质及业务水平，才能真正确保大厦的长治久安，也才能使馨居佳公司这面旗帜迎风飘扬。 四、调动员工工作积极性，全面提高服务意识和管理水平。 xxxx年初，在总结xxxx年工作的基础上，以员工个人为单位，分部门进行了全年工作情况的述职及讲评，并以此为依据进行了评比，评选出了2个先进集体和8名优秀员工，并给予了表彰和奖励。通过榜样的力量带动了全局工作，调动了员工的工作积极性。与此同时，管理处在xxxx年度的工作中将服务意识放到了物业管理工作的首位。 为全面系统的提高服务质量及管理水平，管理处主任亲自坚持每日巡查制度，及时发现问题即刻解决。并进一步通过管理处每周的周检工作，积极督促各部门保质保量的完成好各项工作。同时，在公司开展的IS09002、14000及18000的国家质量、环境、职业安全三体系认证中，GS大厦管理处率先进行了认证及验收。通过建立管理体系，对规范我们的管理，更好的为广大业主提供优质的服务，起到了积极的促进作用。 此外，全体员工齐心协力，透过“客服中心”这个面向业户的主服务窗口，在管理处与业户之间构筑了一个良好的关系平台。正因为每一位员工与业主心与心的沟通，也正因为大家一点一滴的辛勤劳作，业主为我们送来了一篮篮水果、一锅锅香浓的鸡汤、一份份甜美的点心……礼物虽小，但其情意尤见珍贵。在xxxx年度的业主意见回访工作中，他们更是给了我们一个最大的惊喜，全年度征询表回收率98.21%，业主满意率达98.87%。这使得我们每一位员工信心高涨，极大的促进了大家的服务热情。 五、不畏险阻，全面配合政府主管部门的各项综合治理工作。 GS大厦位于桂园路，属深圳市老城区，周边治安环境复杂，“房中房”问题一直是本辖区治安消防管理中一个难题，给居民的住宅生活带来极大的安全隐患。我大厦因原物业公司历史遗留问题，也存有一部分“房中房”。xxxx年辖区街道特组织专项执法小组对社区内所有“房中房”进行了全面整治拆除。对此，我管理处给予了积极配合。因大部分“二房东”为深圳老城民，其社会关系背景复杂，且此次拆除工作直接涉及其今后的生活经济来源， “二房东”们均有顽抗到底之势，在整治拆除工作中我们遇到了极大的阻力。他们一方面试图通过“塞红包”等方式私下解决;另一方面，他们见管理处拆除决心无可动摇，转而又对我们的工作人员给予威胁、恐吓。对此，管理处从未退缩让步，一方面积极做好房中租户的通知劝退工作，另一方面多次联系政府部门共同召集所有二房东进行协商开会，在辖区街道、居委会及管理处的共同努力下，最终使得这些“二房东”不得不做出了让步，从而较好的完成了此次整治拆除工作。并得到辖区领导及小区业主的一致好评。 六、团结一致，争创先进集体及优秀单位。 xxxx年，GS大厦荣为深圳市“园林式、花园式单位(小区)”，为使创建园林式、花园式单位的活动更有成效，使城市环境美化工程、精神文明建设更上一层楼。xxxx年底，市城管局组织专门检查验收组逐家进行验收，在检查验收工作中对不合格的小区将予以摘牌处理。且此次复查工作为突击性检查，时间相当紧迫。在公司各级领导亲力亲为的帮助及指导下，GS大厦管理处全体员工加班加点，按考评标准逐条责任到人，大力开展小区环境卫生整治和绿化建设。最终在最短的时间内我们完成了各项整治工作，顺利通过了复查验收。 此外，GS大厦的清洁环境卫生一直以来是桂园辖区的一个优秀示范点，xxxx年辖区领导更是给予了我们高度评价及表扬。在区十佳卫生单位评比中，我大厦作为辖区唯一推荐的单位，顺利的通过了区优卫生专项检查，并被光荣评为罗湖区十佳卫生单位。 我们深知，以上这些可喜成绩的取得，离不开公司给予我们的莫大支持和帮助，也离不开公司每一位领导的细致关怀和教导，更也离不开管理处工作在第一线的每一位好同事、好朋友。所有的荣誉是属于大家的!感谢公司，感谢丁总，感谢各位领导，感谢每一位好同事。在公司xxxx年度先进集体的评选活动中，我们充满信心! ;

物业管理处先进集体事迹材料 尊敬的公司领导： 　　在新年钟声即将敲响之际，我们怀着无比喜悦和激动的心情迎来了崭新的xxxx年，在这美好的时刻，GS大厦管理处的全体工作人员特向公司各级领导送上无限美好的祝福，同时也默默的祈盼在新的一年里我们的小区将会更加靓丽、更加温馨、更加安全! 　　xxxx年，GS大厦管理处在公司领导及业委会的大力支持和监督下，有效落实并圆满完成了年度工作计划，各项工作均取得了可喜的成绩。为总结经验，寻找差距，以便在今后的工作中扬长避短，管理处特针对公司xxxx年度先进集体考评资料逐项进行了自检和总结，在此特向公司领导进行汇报。 　　一、认真计划，积极贯彻，全面落实2xxxx年全年度管理目标 。 　　管理处在xxxx年初制订了详尽的年度工作计划。通过组织学习，将这些工作计划的整体思路和目标落实贯彻到每一名员工的思想和实际行动中，并就此展开了xxxx年度的各项工作，狠抓落实，严查细扣，使每一项具体工作都在严格的监督、检查程序下，进一步全面得到了规范化的落实，使各项工作的效率得到了提高。 　　xxxx年管理处紧密团结在公司周围，各部门通力合作，全年内未发生一起重大安全责任事故。未发生一起机动车辆被盗、重大责任火灾以及破坏房屋本体承重结构、破坏或改变外观的违章装修等管理责任事故。未发生一起员工职业安全事故及治安责任事故。未发生一起因失职或玩忽职守造成公司重要财产的报废、损毁。未发生一起重xxx律纠纷及由此造成公司承担责任。 　　此外，大厦各类设施设备均按照市优评比的标准严格建立台帐制度，在工程部人员的精心维护下，大厦设施设备均运行完好，运行设备完好率达100%。 　　二、责任到人，分工不分家，齐心协力全面完成年度经营指标 。 　　物业公司为微利企业，盈利是企业生存之根本，本年度管理处为全面完成公司下达的各项经营任务，特结合自身特点，一方面尽最大限度的全额收取管理费，另一方面全体员工团结一心，努力节约各项经营成本。 　　在管理费收缴方面自公司实施收费责任制量化考核以来，全年度小业户管理费收缴率达99.73%(其中个别业户因房屋外墙渗水质量问题欠交)，商铺除M层因原开发商与业委会官司问题欠交外其余均已全额收缴。停车场收费及有偿服务等方面均也是超出额定标准。 　　在严格控制经营成本方面，管理处根据实际需要，每月制订费用支出预算，并严格按照预算标准执行，争取所有采购的物品必有计划及报告。同时内部建立相互牵制制度，使每花一分钱必用在实处，避免重复浪费的现象发生。此外工程部在大厦节约水电能源等方面竭尽所能，从各方面努力节约成本，光电费方面较原物业公司相比，每月节约费用约2万余元。 　　管理处全体员工从节约身边的每一张纸、每一支笔、每一度电及每一滴水做起。节约是一种美德，节约是持家之道，更也是xxx公司应发扬的一种优良品质。 　　三、严格管理，狠抓员工培训工作，全面提升员工业务素质及技能水平 。 　　一个优秀的集体要具备永久的战斗力，必须拥有一支业务素质较强的队伍。今年年初管理处拟订了年度及月度培训计划，根据计划内容对小区客服房管、工程设备、治安消防及环境绿化等方面进行了系统化、规范化的培训，把经常性的培训和学习当成大事来抓，以制度的形式进一步落实，使每一位员工都充分认识到自己所肩负的责任，达到熟悉业务、尽职尽责，爱岗敬业的要求。此外我们还将员工自我培训与管理处综合培训相结合，在管理处整个集体内营造良好的学习氛围，使大家自觉将培训与学习变成一种习惯。 　　由于深圳人力资源市场严重短缺，导致本管理处保安员队伍的不稳定。但尽管如此，管理处仍然在努力抓员工思想教育的.同时，开展人性化管理，做好各项防范措施。与此同时，也极大提高了管理处保安队伍培训的难度。对此，管理处积极应变，采取一对一在岗培训的方式，即队长亲自到各岗位对新入职队员进行演练讲解。经过大家的共同努力，一年来没有发生因员工内部因素造成的安全事故，保障了大厦业主的安全。 　　当然仅有的这些培训方式是远远不够的，我们在明年的培训工作中，将采取更多灵活的方式让员工认识到培训和学习的重要性。因为只有不断提升员工的素质及业务水平，才能真正确保大厦的长治久安，也才能使馨居佳公司这面旗帜迎风飘扬。 　　 四、调动员工工作积极性，全面提高服务意识和管理水平 。 　　xxxx年初，在总结xxxx年工作的基础上，以员工个人为单位，分部门进行了全年工作情况的述职及讲评，并以此为依据进行了评比，评选出了2个先进集体和8名优秀员工，并给予了表彰和奖励。通过榜样的力量带动了全局工作，调动了员工的工作积极性。与此同时，管理处在xxxx年度的工作中将服务意识放到了物业管理工作的首位。 　　为全面系统的提高服务质量及管理水平，管理处主任亲自坚持每日巡查制度，及时发现问题即刻解决。并进一步通过管理处每周的周检工作，积极督促各部门保质保量的完成好各项工作。同时，在公司开展的IS09002、14000及18000的国家质量、环境、职业安全三体系认证中，GS大厦管理处率先进行了认证及验收。通过建立管理体系，对规范我们的管理，更好的为广大业主提供优质的服务，起到了积极的促进作用。 　　此外，全体员工齐心协力，透过“客服中心”这个面向业户的主服务窗口，在管理处与业户之间构筑了一个良好的关系平台。正因为每一位员工与业主心与心的沟通，也正因为大家一点一滴的辛勤劳作，业主为我们送来了一篮篮水果、一锅锅香浓的鸡汤、一份份甜美的点心……礼物虽小，但其情意尤见珍贵。在xxxx年度的业主意见回访工作中，他们更是给了我们一个最大的惊喜，全年度征询表回收率98.21%，业主满意率达98.87%。这使得我们每一位员工信心高涨，极大的促进了大家的服务热情。 　　五、不畏险阻，全面配合政府主管部门的各项综合治理工作 。 　　GS大厦位于桂园路，属深圳市老城区，周边治安环境复杂，“房中房”问题一直是本辖区治安消防管理中一个难题，给居民的住宅生活带来极大的安全隐患。我大厦因原物业公司历史遗留问题，也存有一部分“房中房”。xxxx年辖区街道特组织专项执法小组对社区内所有“房中房”进行了全面整治拆除。对此，我管理处给予了积极配合。因大部分“二房东”为深圳老城民，其社会关系背景复杂，且此次拆除工作直接涉及其今后的生活经济来源， “二房东”们均有顽抗到底之势，在整治拆除工作中我们遇到了极大的阻力。他们一方面试图通过“塞红包”等方式私下解决;另一方面，他们见管理处拆除决心无可动摇，转而又对我们的工作人员给予威胁、恐吓。对此，管理处从未退缩让步，一方面积极做好房中租户的通知劝退工作，另一方面多次联系政府部门共同召集所有二房东进行协商开会，在辖区街道、居委会及管理处的共同努力下，最终使得这些“二房东”不得不做出了让步，从而较好的完成了此次整治拆除工作。并得到辖区领导及小区业主的一致好评。 　　六、团结一致，争创先进集体及优秀单位 。 　　xxxx年，GS大厦荣为深圳市“园林式、花园式单位(小区)”，为使创建园林式、花园式单位的活动更有成效，使城市环境美化工程、精神文明建设更上一层楼。xxxx年底，市城管局组织专门检查验收组逐家进行验收，在检查验收工作中对不合格的小区将予以摘牌处理。且此次复查工作为突击性检查，时间相当紧迫。在公司各级领导亲力亲为的帮助及指导下，GS大厦管理处全体员工加班加点，按考评标准逐条责任到人，大力开展小区环境卫生整治和绿化建设。最终在最短的时间内我们完成了各项整治工作，顺利通过了复查验收。 　　此外，GS大厦的清洁环境卫生一直以来是桂园辖区的一个优秀示范点，xxxx年辖区领导更是给予了我们高度评价及表扬。在区十佳卫生单位评比中，我大厦作为辖区唯一推荐的单位，顺利的通过了区优卫生专项检查，并被光荣评为罗湖区十佳卫生单位。 　　我们深知，以上这些可喜成绩的取得，离不开公司给予我们的莫大支持和帮助，也离不开公司每一位领导的细致关怀和教导，更也离不开管理处工作在第一线的每一位好同事、好朋友。所有的荣誉是属于大家的!感谢公司，感谢丁总，感谢各位领导，感谢每一位好同事。在公司xxxx年度先进集体的评选活动中，我们充满信心! ;

被告：史先生、达女士(本所委托人)　　承办律师：牛公庆、张由　　争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格　　案情简介：　　史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。　　双方主要观点：　　原告方认为：　　史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。　　我方认为：　　一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。　　二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。　　三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。　　诉讼结果：　　对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。　　法律意义：　　在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

总起来说，物业服务企业是在高校后勤部的领导下开展工作的，需要服从后勤部的领导与安排，但是日常工作的开展与运营还是要靠我们自己的，他们起一个监督与指导的作用。

基本算是吧。因为物业管理就是要求有一家物业管理公司通过与业主签定物业管理委托合同的方式对区域内的物业进行管理和保养。所以只要有公司参与且签定了合法的物业管理委托合同就属于物业管理了。

如何做好物业管理企业采购成本控制工作 　　针对日益上涨的运营成本，如何在“穷尽收入”的前提下有效控制采购成本对利润薄微的物管行业经营业绩至关重要。采购成本下降不仅体现在物管企业现金量流出的减少，而且直接体现在利润增加、企业竞争力增强等方面。由于物管企业的采购成本占企业运营成本较高，因此，有效控制好采购成本并使之不断下降，是物管企业不断降低成本、增加利润的重要和直接手段之一。下面是我为大家带来的如何做好物业管理企业采购成本控制工作的知识，欢迎阅读。 　　一、建立、完善采购制度，做好采购成本控制的基础工作、 　　一般情况下，物管企业将采购活动分为外包服务采购和材料物资采购，外包服务采购泛指清洁服务、电梯维保、外墙清洗、工程改造等经判定企业无法自行完成需委托外包的服务。材料物资采购指物管企业常规性物资采购，包括办公设备及用品类、给排水器材类、经营类物资的采购等。现结合大部分企业的具体做法，浅谈如何对采购成本进行有效控制。 　　采购工作的关键在于制度规范和监督并重，健全制度，加强监督，制度为主， 　　监督为辅，两者相辅相成，缺一不可。因此，如果企业不制定严格的采购和监督制度，不仅采购工作无章可依，还会给相关人员提供暗箱操作的温床。完善采购制度要注意以下几个方面： 　　1、建立严格、可行的采购制度。建立严格、完善、可行的采购制度，不仅能规范企业的采购活动、提高效率、杜绝部门之间推诿、扯皮，还能预防相关人员的不良行为。采购制度应规定外包服务采购和材料物资采购的申请、授权人的批准权限、招标项目和物料采购的流程、相关部门的责任和义务、各种外包服务采购和材料物资采购的相关规定、报价和价格审批流程等。比如，可在采购制度中规定采购的物品要向供应商询价、比价和议价，最后选择供应商。还可规定超过一定金额的采购活动需通过招标方式确定供方，并制定包括项目立项、招标文件编写、招标小组成立、标底预算及保管、中标原则、发/开/定标方式、合同签订、实施与监督等制度和流程，以供内部审计部门稽核。 　　2、建立供应商档案和准入制度。由于国家相关法规的不健全和市场发展不 　　均衡等原因，目前市场上供应商的资质良莠不齐，需要对供应商进行慎重选择。基本做法是，对合格供应商要建立档案，供应商档案应有编号、合作范围、适合区域、联系方式、银行账号、详细地址等，并建立相应的供方信誉评估体系，每一个供应商档案应经严格的审核才能归档。企业的采购活动必须在已归档的供应商中进行，供应商档案应定期或不定期更新，并有专人管理，同时建立严格的供应商准入制度。除上述方式外，还需要求每类供方存档3家以上，并通过严格的资料审核、现场考察、供方会审等方式，选择结果公示并确定后，建立完善的供方信誉评估体系，经过精挑细选和优胜劣汰，确保成为公司合格供方的严肃性，满足“适合的就是最好的”这一通用、适用法则。 　　3、建立供方价格体系和价格评估体系。采购部门要对公司所有常规性材料物资建立符合市场行情价格体系，初期可通过招标的方式确定该类合作供方及价格。对于集团化的物管企业，由于区域、环境等原因，同类物资存在一定的价格差异，可分别建立适合该区域的属地价格体系。价格体系建立后，各需求部门可通过计划采购、应急采购等形式完成申购，若申购的物资不在价格体系内，可通过建立“特定物资”通道进行申购，采购任务完成后及时录入价格体系。总之，价格体系不是一成不变的，将随市场物价涨跌、需求调整而变化，价格体系有一个持续补充、调整、更新和完善的过程。 　　4、建立相互制衡的监督机制。建立需求、采购、审计部门各司其职、相互 　　制约的内部监督机制。物资采购部门执行采购的职能，同时接受需求部门的监督，听取需求部门的意见和建议。需求部门执行申购和验收的职能，提出采购的品种和数量，及时与物资采购部门沟通。内部审计务部门履行审核付款的职能，从而形成需求、采购、审计部门之间相互制衡的监督机制，真正做到具体采购与使用相分离，具体采购与验收相分离，具体采购与款项支付相分离。在实际运行过程中，通过公布的所有供方名称、联系电话和物资价格，审计部门每月通过电话或市场询价等方式了解行情并公布调查结果，真正规避暗箱操作风险，实现公开、透明的“阳光采购”。 　　二、有效降低采购成本的方法和手段 　　1、通过付款条件的选择降低采购成本。如果企业资金充裕，通过及时支付合作供方各类款项的方式，往往能带来较大的价格折扣和良好的公司信誉。如有的公司规定20万元以上的招标项目，供方在符合相关条件下，可预付材料款 20%-30%。物资采购方面，可单次结算也可月度结算，保障供方权益的同时，有效建立公司良好信誉，确保供方提供的服务优秀和价格低廉。 　　2、以有效竞争方式牵制供应商。对于大宗物料采购，一个有效的方法是实行竞争招标，往往能通过供应商的相互比价，最终得到底线的价格。此外，对同类型供方，应多找几个供应商，通过对不同供应商的.选择和比较，使其互相牵制，从而使公司在谈判中处于有利的地位。笔者所在公司的方法是，符合条件的项目坚决通过有3家以上竞标单位参与的招标方式进行，其他采购项目同类供方必须3家以上，内部分为A、B、C类，当一家供方谈判失败，及时寻找下家，保障不影响采购工作的顺利运行。 　　3、向生产厂家或制造商直接采购。向生产厂家或制造商直接采购，可有效减少中间环节，降低采购成本，同时获得更好的技术和售后服务。在日常采购活动中，积极、努力寻找产品的最直接供方，摒弃繁多的物流或中间商环节，条件成熟时，可直接更换合作供方。 　　4、选择信誉良好的供方并与其签订长期合同。与诚实、讲信誉的供应商合 　　作，不仅能保证物资的质量、及时性和售后服务，还可得到其付款及价格的关照，特别是与其签订长期的供货合同，往往能得到更多的价格优惠。 　　5、充分进行市场调查和信息收集。一个企业的采购管理要达到一定水平，应充分注意对采购市场的调查和信息的收集、整理，只有这样，才能充分了解市场的状况和价格走势，使自己处于有利地位。如有条件，企业可设专人从事这方面工作，并定期形成调研报告。 　　三、实行战略成本管理指导采购成本控制 　　1、估算供方的产品或服务成本。任何事物都具有两面性，采购管理工作也一样，不能只强调企业内部的努力，要真正做到对采购成本的全面控制，仅靠内部努力是不够的，还应对供应商的成本状况有所了解，只有这样，才能在价格谈判中占据主导地位。事实证明，可以通过对供方的实地考察，参观供方的相关设施，了解原材料、人力、物流等管理成本，估算供应商的成本。在估计成本并了解哪些材料占成本比重较大之后，可掌握价格谈判的主动，尽可能与供应商共同寻求降低成本的途径，从而降低自己企业的采购成本。进行此类谈判，要始终争取双赢的局面，要与供应商建立长期的合作关系，就不能在谈判中将供应商逼迫到赔钱的地步。 　　2、实现物管企业的采购联盟。联盟是指具备条件的物管企业之间达成共识， 　　形成采购联盟，对某类物资、某类项目与同一供方谈判，实行集中采购，从而规避由于量小而得不到更多优惠的矛盾，达到降低采购成本的目的。几家企业之间可以制定合理的运作规程，建立稳定的联盟关系，也可临时合作，实现对某些日常物资的长期联盟采购和某些特定项目的临时联盟采购，这种联盟企业之间、采购方与供货方之间多赢的局面，相信更多企业、商家愿意参与。 ;

【答案】：A,B,C,D本题考核的知识点为零售商业物业管理的风险的种类。零售商业物业管理的风险包括：(1)管理模式风险；(2)产权与管理权相分离风险；(3)管理范围不确定风险；(4)垫款风险；(5)突发事件风险

　　总结是对取得的成绩、存在的问题及得到的经验和教训等方面情况进行评价与描述的一种书面材料，通过它可以全面地、系统地了解以往的学习和工作情况，不妨坐下来好好写写总结吧。总结怎么写才不会流于形式呢？下面是我收集整理的物业管理班班长工作总结，仅供参考，欢迎大家阅读。 　　大学第一学年已经结束，作为班长，我的工作是统筹并协调各班委做好管理班级日常事务；协助同学们在生活、学习等方面实现从高中到大学的转变，并努力创建优良的班风学风。回顾这一年，我带领09级物管一班班委会，在辅导员、班主任乔老师的监督指导下，在政史法律系团委学生会的导引下，积极开展班级建设，并根据本班同学的特点和实际需求，积极组织开展各种丰富多彩的活动，同时狠抓学习不放松。其间，有一定的成果，但是同时也存在许多不足，现总结如下： 　　一、积极开展班级建设，特别是班级思想作风建设和班委建设 　　1、我们以自我服务、自我管理、自我教育为班委的`工作原则，以热情、及时、高效、务实为班委的工作宗旨，着力加强班委队伍建设。通过定期召开班委例会，讨论工作上的问题、总结开展工作的经验，加深了班委之间的默契。明确各班委职责，在大型活动中全体配合，在其他活动中各司其职，这样就加强了班委的整体意识和责任意识，使得班级各项事务基本能够顺利完成。 　　2、在平时，我们班班委注意同学们的思想动态，发现并解决问题。我们经常委婉地纠正同学们的错误观点，使其认识到其行为对班级学风、班集体荣誉的负面影响。另外，我们定期也召集班委和寝室长集中讨论如何防止逃课这一行为的问题。 　　3、设立意见簿，收集同学们对班委工作的意见和建议；建立了班级公告栏、班级QQ群和班级飞信组、飞信群，便于及时传达各种信息。 　　4、现在我们成立了以团支书为组长的班级口号、班训、班徽、班歌筹备小组，积极开展班级文化建设等相关工作，力争在近期实施我们的第一套方案。 　　5、定期与兄弟班级负责人沟通，交流工作、学习经验，取长补短，促进09物业管理一班的各项工作，使得我们物业管理一班有更好的发展。 　　二、积极响应校、系部的号召参加各项活动 　　1、我们积极响应校、系部的号召多次参加体育活动并取的良好的成绩，第七届焦作师专运动会中我们班取得了很好的成绩为系部争光添彩，在拔河比赛中我们贡献自己的力量、为系部取得全校第一名的好成绩。另外在系内举行的篮球友谊赛、素质拓展接力赛中，我们都发挥出色并取得系部较好的名次。 　　2、在校、系组织部的要求下，我们配合系部工作，参加了“诚信校园行”话剧比赛，在比赛中我们班取得系内第三名的好成绩。 　　3、由校统战部、宣传部联合举办的“走进心灵、成长助力”“安全知识教育”等大型教育主题会。同学们积极参与，听到了前辈们的经历和教诲。懂得了许多道理，丰富了课外知识。 　　4、本学期全班同学积极参加校系活动取得成绩简例如下：丁超凡、行曙辉等同学代表班级参加的运动会比赛中取得第一名和第三名。男子团体4x400获得全校第二名；本班10名同学代表班级参加的拔河比赛取得校级第一名。 　　三、加强同学之间的友谊和班级凝聚力，组织各种健康向上的活动 　　1、我们班积极组织开展了游缝山针公园、一起包饺子过冬至、影视城游等活动，通过这些丰富多彩的活动，使同学们的精神世界得到充实，在一定程度上调动了广大同学参与集体活动的积极性，充实了本班的校园生活。 　　2、由体育委员负责组织的寝室篮球对抗赛、太极拳表演赛等。同学们在比赛中加强了寝室间的交流，增进了友谊，锻炼了身体，同时也进一步增强了班级凝聚力。

开发商与物业管理移交是非常重要的，对自己的工作负责，也对接下去的管理负责，每个细节都要落实到位才是最关键的。中达咨询就开发商与物业管理移交和大家说明一下。接管验收前接管验收前的准备工作1.成立管理处在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。2.组织验收小组由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料：A.房屋接管验收表B.室内接管验收遗留问题统计表C.公共配套设施接管验收表D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表E.机电设备接管验收表F.机电设备接管验收遗留问题统计表3.相关记录及表格房屋接管验收表室内竣工验收遗留问题统计表公共配套设施接管验收表公共配套设施接管验收遗图问题统计表机电设备接管验收表机电设备接管验收遗留问题统计表楼宇资料的接管移交1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料1）产权资料A．项目批准文件；B．用地批准文件；C．建筑执照；D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单；2）验收合格资料A．竣工验收证书；B．消防验收合格证；C．综合验收合格证书；D．用电许可证；E．供用电协议书；F．电梯使用合格证；3）工程技术资料A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B.地质勘察报告；C.工程合同及开、竣工报告；D.工程预决算分项清单；E.图纸会审记录；F.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；G.隐蔽工程验收签证；H.沉降观察记录；I.竣工验收证明书；J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K.新材料、构配件的鉴定合格证书；L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M.供水、供暖的试压报告；4）资料的存放：上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。接管验收过程接管验收程序1.开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；4.对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。6.业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。接管验收标准及检验办法1.标准范围参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。2.标准及检验办法2.1梁、柱、板主体：1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；2）无钢筋外露；2.2顶棚：1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮；2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：2.3墙面：1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2）块料（如磁砖）面层：A.粘贴牢固，无缺校掉角；B.面层无裂纹、损伤、色泽一致；C.对维砂浆饱满，线条顺直；3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；1）毛地面：平整，无裂纹；2）块料（如磁砖）面层：A.粘贴牢固，无缺校掉角；B.面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直；C.对缝砂浆饱满，线条顺直；3）水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；4）卫生间、厨房和前后阳台地面：A.用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；B.第二天到楼下检查楼面无渗漏；2.5门窗：1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；2.5楼梯、扶手：1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；2）钢木结构的楼梯：A．用力轻摇无晃动，安装牢固；B．钢筋无锈蚀，无弯曲；C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；2.6插座．1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；2.8接线盒：1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；2.9开关：1）安装牢固，目视盖板无损坏，2）全检开关灵活，开启接触效果良好；2.10照明灯具：1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。2.11供水系统：1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；2）管道接头无渗水；3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；2.12排污管道（含塑料管）：1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；2.13地漏：过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；2.14卫生洁具：1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹；3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；2.15室内配电箱：1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；2）开关符合型号规定；3）导线与设计相符，布线规范；4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

哈哈，我毕业的时候刚好是写这个。其实你就从下面几个方面说明就行了：1.Windows2003(或者win2000)是成熟的操作系统，做服务器没问题。2.SQL2005是一个成熟的数据库服务器，稳定性等方面都不错，可以做数据库存储仓库。3.C#是微软.net架构中首推的语言，稳定性，执行效率都很高，用它写后台程序没问题。4.以上3个东西都是出自一家公司，兼容性没问题，能最大限度的发回系统性能。所以，用C#+SQL2005+WIN2003组建物业管理系统，没问题。当然，你还是要说说存在的一些问题，及解决方案，然后适当扩展就ok了！觉得不错就给我分，我在知道回答n个问题了，还没人给我分呢，心都凉了 :(

根据市场研究报告和分析数据指出，电梯广告在户外媒体中作为品牌信息等传播的形式来看分析。形式是属于比较传统行业有一定的影响的。纷纷影响这不同的行业等，电梯广告也会根据不同的定位场景和受众人群分布来定位。根据投放和分布的喜屏电梯广告数据来看，有助于物业管理，加快智慧社区建设步伐。1、比如房产、汽车、银行、电信、医疗、美容、建材、教育、餐饮等行业，市场空间和需求很高，但是需要一定的运营能力结合自己身的创意和活动策划。如果投放地点场景是社区的话就会相对来说是成本很低至几元一条的。2、其中视频要简短，重要信息到位比如10秒的视频通过一键上刊的功能传到喜屏传媒屏幕上。80%的广告语来自电梯广告。3、我认为这个属于是你要的是什么曝光还是宣传，曝光需要放大你的视频或者品牌主题，要是宣传产品或者是受众的情况下是根据定义来分的。并且屏幕要结合社区的模式人群特征给予反馈。4、结合自身多的特性来吸引和抓住需求来多做分析。

能社管专业会开设物业管理这门学科而且社区中物业是重要的软件组成部门物业管理好坏影响到辖区的发展反正就是二者密不可分联系密切

该专业涉及：社区管理与事务、房地产与物业管理法规、社区管理法律与法规、管理心理学、社区工作实务、物业管理概论与实务、人际沟通、心理咨询与治疗、社会调查理论与方法、房地产市场营销、社会工作、社会保障等。这种专业可就业的行业很多，如果选择物业管理也属专业对口行业。物业管理涉及的范围是：1、行政人事管理、计划及预算编制、品质管理与绩效考核；2、客户服务管理、礼貌礼仪、档案管理、专业知识如物业管理条例、物权法、装修管理等；3、工程设施设备维护管理、电气设备、给排水、暖通、公共设施等；4、公共秩序维护管理、小区安防设施管理、消防设施管理、治安秩序维护等；5、小区保洁与绿化管理。这些方面你不可能做到全部精通，但应对与上面的门类深入了解，在学校可以考取物业管理师资格证。计算机应用在物业公司只是基本操作，不需要资格证。我就是物业公司的总经理，但由于地区限制，我在洛阳，欢迎你来加盟。

我也是这个专业：社区管理与服务我也挺担心就业的不过听说社区管理与服务这个更好物业管理，感觉是到房管所做的呵呵个人看法

前一个，少交或不交物业费用后一个，要交物业费

街道管理：街道办事处 属于一级政府，行使政府管理职能社区管理：社区办公室 是街道下属的社区居民服务机构，主要协调本社区居民住户之间的人际关系，辅助街道做好本社区的治安、人口、生育、政治宣传等工作物业管理：物业服务是物业公司和小区业主通过《物业合同》构架的一个服务与被服务的契约关系，物业提供维修、治安维护、保洁、绿化等服务性商品，住户支付给物业公司费用。物业在工作中接受街道的监督和管理街道办事处 和 社区 是隶属关系，社区和物业是平等互补关系，街道和物业是行政主管关系

从范围角度讲，社区管理的范围大一些，社区管理是一定是在城市范围内，对最基层社会组织进行一系列的管理，也可以是基层社区综合党组织的管理等方方面面的。物业管理一般由物业管理公司运作，仅只对房屋进行维护、保养、保洁之类的日常性管理，业主需要向物业管理公司交纳一部分费用。从管理主体角度，社区管理一般指社区居委会、综合党委等进行管理，非营利性的社会性组织;物业管理是指物业管理公司，以营利为目的的。物业管理该做什么工作1、建立物业档案：物业管理公司会建立一个物业档案，包括物业设计施工图、住户档案、物业产权档案、电子信息档案等，方便服务于住户，为住户提供一个全面安全舒适居住环境。2、负责小区公共区域环境卫生的清洁保洁：物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、小区大道、小区广场等。3、负责装饰装修管理工作：对住户装饰装修过程中涉及的各个方面进行全面管理，其中包括对严禁改动的墙体、承重结构、外观等，对装修队伍管理、对装修垃圾实行清运、保洁管理等。4、负责公共设施设备的管护、养护：物业管理的设施设备主要包含供电线路给排水管网、二次生活用水加压设备、各类配电设备、电梯、消防设备等，公共设施设备正常运转，住户才能生活的安宁。 以上是小编为大家分享的关于社区管理与物业管理的区别的相关内容，更多信息可以关注建筑界分享更多干货

　　张勇　　房地产“大盘时代”的出现，一个动辄上千亩的楼盘，小区人口上万人，有时并非一个居委会就能覆盖得了，并且利益关注点的不一样，势必给小区管理与政府主导的社区建设带来新的问题，也对社区管理提出了一个新的课题。　　“真空地带”和“灰色地带”　　我们在位于广州市近郊的某花园小区进行调研时，有居民反映，他们这里养狗成风，已经很长时间了，希望帮他们呼吁一下。找到小区的物业管理公司，管理处负责人也大吐苦水，物业管理公司想管，可是物业管理公司无权管，因为管理处的工作人员每次找到养狗的业主，他们总是振振有词：这里不是城市，是农村，谁禁止农村不能养狗？广州市颁布的养狗管理条例在这里是无效的，并且物业管理公司也没有行政处罚权。　　类似的还有小区“摩的”问题，也是居民投诉的焦点。搭客摩托车在小内非法营运，对小区环境和居民的正常生活造成了极大影响。摩托车搭客属于违法行为，政府早已明令禁止。但是对于“摩的”问题，物业管理公司同样是无权管。因为这里是城郊结合部位，这些搭客摩托车大都由当地人经营，并且已经得到了当地交管站的“合法营业牌照”。　　城市现代化的快速发展，城市改造及城区规模的拓展，使得一大批新型的社区涌现出来－－不同职业、不同阶层、甚至来自不同地方的人重新组合。这种组合是否成功，或者说能否重新凝聚成一个整体，对于社会的稳定和安全至关重要。上面提到的具体问题，根源只是一个：有关的人或事，已经溢出了现有的城市社会的基本结构框架。换句话说，出现少数的“真空地带”和“灰色地带”，政府管理应该如何“补位”。　　寻求“多赢”管理模式　　在实行物业管理的房地产开发居住区中，物业管理机构和居委会的关系似乎显得有点微妙。一些物业管理机构和居委会之间缺乏协调，各自为政。有些物业管理机构认为，境外实行物业管理的地方没有居委会，因此国内实行全封闭管理的小区也没必要设立居委会。甚至不少社区居民也感到疑惑：有了物业管理机构和业主委员会后，居委会还有无存在的必要。一些小区居委会如果不能正常行使职能，物业管理机构的工作就得不到有效的监督，广大居民的切身利益和应该享受的服务就不能落到实处。因此，认真解决物业管理机构和居委会之间的矛盾问题，将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理之中，发挥社区自治组织的作用，是促进和加强社区建设发展的重要内容。为此，我们提出以下几点建议：　　———明确各自定位，避免重叠与“打架”：社区居委会是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管物为主，应接受群众自治组织的指导和监督。　　———政府应加强对辖区内物业管理的指导和监督。如新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正；会同主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。　　———避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。当社区的居民以合同的形式授权物业管理机构从事社区经营性服务后，居委会从事的社区经营性服务就应当终止。一般说来，物业管理机构只能根据广大业主的委托管理好小区的物业，不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用，另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作，但不要代替其具体业务。　　———尚未实行物业管理的普通居民小区，政府可鼓励、支持居委会通过发展社区服务来管理好辖区内的物业。这样做的好处，既有助于推动居民自治进程，增强居民的凝聚力；又能够从根本上解决物业管理机构与居委会之间的矛盾问题；还可以在一定程度上解决居委会的财政保障问题。　　将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理，是深化城市基层管理体制改革的一项重要内容，政府应统筹安排，周密部署，推动物业管理和社区建设的全面开展。　　（作者单位：广州市社会科学院）

从概念上区分： 物业管理是指物业管理公司对所管辖物业进行的一种以盈利为目的的管理行为。 社区管理是指地方政府机构下设的最低级的政府机关（村、社区）对所管理的区域内公民的管理。其不以盈利为目的，主要是政府对公民的服务性机构。 城市管理是指政府机构对城市基础设施、交通、治安等城市各方面进行的行政管理等。其不以盈利为目的。

不是。根据查询国家企业信用信息公示系统得知，物业公司是业委会通过招投标确定的，物业公司是自主经营，自负盈亏，以民营企业为主，因此沾化区人民医院物业管理公司不是国企。沾化区是山东省滨州市辖区，位于山东省北部。

深圳市尚荣医院后勤物业管理有限公司联系方式：公司电话0755-82290988，公司邮箱gen@glory-medical.com.cn，该公司在爱企查共有6条联系方式，其中有电话号码2条。公司介绍：深圳市尚荣医院后勤物业管理有限公司是2000-12-12在广东省深圳市龙岗区成立的责任有限公司，注册地址位于深圳市龙岗区宝龙街道宝龙工业城尚荣科技工业园1号1楼H区。深圳市尚荣医院后勤物业管理有限公司法定代表人张明正，注册资本2,000万(元)，目前处于开业状态。通过爱企查查看深圳市尚荣医院后勤物业管理有限公司更多经营信息和资讯。

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工作总结 网权威发布物业管理年终的工作总结，更多物业管理年终的工作总结相关信息请访问工作总结网。 【导语】以下是大范文网为大家整理的关于物业管理年终工作总结，欢迎大家阅读，希望能够帮助到大家！ 　　去年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，某物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据某物业公司的实际状况，在搞好服务的同时理顺完善物业管理年度工作总结的工作，初步到达“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了必须成绩，受到小区业主的好评，现将物业管理年度工作总结如下： 　　物业管理年度工作总结一、日常工作目标管理的完成状况非主流火星文 　　(一)房屋管理房屋管理是物业管理年度工作总结的重要资料之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并职责到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。 　　(二)公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，到达养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。[由整理] 　　(三)绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，用心配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的推荐，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的状况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。 　　(四)环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的状况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。班级 口号 霸气押韵 　　(五)小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主带给一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，礼貌执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作状况良好。 　　物业管理年度工作总结二、今年完成的重点工作 　　(一)业主入住前期物业管理工作。 　　(1)熟悉小区各项设施、设备的施工状况;进驻后，我们为尽快熟悉小区施工状况，设备安装状况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了超多的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。 　　(2)根据小区实际状况，完成工作预案，提出合理的推荐;在熟悉小区各项状况后，我们针对小区的实际状况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化推荐11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的推荐。 　　(3)搞好保安员前期的培训工作;保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。 　　(4)配合开发商的售楼工作;为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的状况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并到达必须效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放下节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。 　　(5)搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮忙下，我们做了超多的前期准备工作，整理准备了超多的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际状况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。 　　(二)加强管理服务工作，提高服务质量; 　　(1)树立小区家园化，人性化管理服务理念。 　　进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种状况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。 　　(2)搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。 　　为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96。8%，及时率为83。4%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如12月30日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是用心的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。 　　(3)加强小区装修管理工作 　　小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了超多的工作，并根据小区实际状况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每一天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。 　　(4)认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。 　　业主良好的工作推荐，管理推荐是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。 　　(三)发奋提高管理水平，促进物业管理上档次; 　　(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种状况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时刻短的实际状况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。 　　(2)利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作到达一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。 　　(四)搞好对外协调管理工作;搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，用心主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办;申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。 　　物业管理年度工作总结三、存在的问题和教训。 　　虽然，我们在去年的工作中取得了必须成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。 　　第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面思考不全面，实际处理事务的潜质还有待提高; 　　第二，与业主的沟通不够，了解不足。 　　第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在二零零二年工作中，我们将吸取经验与教训，发奋提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。 　　物业管理年度工作总结：在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为某物业公司的发展添砖加瓦。

不是。天津的医院物业管理和医院不是一个上级，医院物业公司和医院是合作关系，也可以理解为雇佣关系。天津，简称“津”，别称津沽、津门，是中华人民共和国省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的环渤海地区的经济中心。

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安丘市市立医院是由潍坊安宇物业管理有限公司进行物业管理

(一)抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作 由于医院楼宇多、管理范围大，因此要推出行之有效的治安管理和服务措施。首先将整个管理区划分为大门岗、门诊楼、住院楼、综合楼、住宅楼、停车场六大控制点。每一个控制点都有明确的工作职责和服务质量标准。如门诊楼的保安员不仅要做好治安值勤工作，与大门岗保安员一起接应救护车、帮助病人，还要完成维持就诊秩序、导诊、咨询、空调与灯光控制等工作。停车场保安员要完成车辆监控、引导车位和收费等多项任务，并与大门岗保安员共同完成车辆疏导工作。对每项服务都制订相应的质量标准，如空调与灯光控制，需要何时开几盏灯都有明确规定，并进行监督检查，落实到位。采取群防群治的治安管理措施。医院属于开放式场所，人员流动量大，相对于一般住宅而言，治安管理难度大，一方面要狠抓内部管理，实行岗位责任制；另一方面要发挥广大医务人员和病人的作用，认真培训和提高医务人员的自我防范意识，让业主和物业管理企业共同努力搞好治安管理工作。发现可疑人员立即通知保安员，使治安管理防患于未然。(二)彻底转变服务观念，提供主动式维修服务现代物业管理要求用新的管理思想、管理手段管好物业，为业主和使用人提供优质、高效、便捷的服务。机电维修部在管理中心的领导下，严格按照ISO9002 质量保证体系规范运作，着装、文明语言、维修质量、工作记录都做到一丝不苟。维修人员要改变“接听电话再行动”的被动服务习惯，变成不定期主动上门服务，及时与科诊室、住(用)户和病人沟通，搜集机电维修信息，发现问题及时处理，从而形成主动维修服务的面貌。供水、供电、电梯、空调、消防及洗衣机等设备是医院的重点设备，不能出半点差错。为保证设备正常运作，必须将重点设备保养工作责任到人，并制订各项设备保养计划、标准和监督检查制度，制订停水、停电应急处理程序，以保证医院后勤工作的顺利进行。(三)实施劳动定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本量化管理是实施质量体系标准的基础，劳动定额管理是量化管理的重要内容。物业管理中心应确保每一位清洁员都能按照服务标准，在规定时间内满负荷工作。对每一张台、每一张床、每一个病房都设定明确的清洁时间标准，根据各清洁区总劳动量确定清洁员名额，合理调配人员。(四)实行严格的考核制度，建立有效的激励机制对每位员工的工作表现及其绩效给予公正而及时的评核，有助于提高工作积极性、挖掘潜力，从而不断提高管理成效。物业管理中心应依据ISO9002标准建立质量体系实施日检、周检、月检的考评制度，还要针对各部门实际运作状况制订详细的奖罚细则及岗位工作质量标准。采用量化考核，用数字说明，用分数表达，以体现考核的准确性。考核结果作为月底发放工资、评选月份优秀员工的依据，也是员工升降级的主要依据。通过采取严格的考核制度，激励员工认真完成自己的职责，保证物业管理的质量。

医院的物业管理，和小区、写字楼、商业楼的管理模式完全不一样，唯一不变的就是与客户要形成良好有效的沟通。医院首先是个人员聚集比较广的公共场所管理，内部人员龙鱼混杂难度大。其次面对的客户既有医院甲方，又有患者及其家属，要达到满意度非常困难。医院物业管理的重点：1、辅助医疗服务到位，把医护人员从非必须由医护人员完成的工作中解放出来了，让他们把更多的精力投入到业务钻研上去，专心于医疗服务，提高医护人员的服务效率，提高医疗水平。2、满足患者多元化的医疗配套服务需求，提供住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。增强患者的满意度，缓解医患之间的诸多矛盾，提升医院在社会的美誉度。3、医院的物业管理工作不仅要为医院提供物业功能的正常使用，更要为医院达至更高的目标所进行支持，保证医院的中心工作——医疗为目标，同时强调“一切以病人为中心”要充分考虑患者在医疗消费的同时，对配套服务需求。医院物业管理的原则：(一)坚持党和国家对卫生事业的定位及方向。(二)坚持国家对物业管理的标准、法规和质量认证。(三)坚持以病人为中心，以医疗为中心。(四)坚持国有资产保值增值。(五)坚持以人为本，人性化的理念，视服务质量为生命。(六)坚持讲究经济效益，严格核算和财务管理。(七)坚持先进、科学、经济、合理原则。(八)坚持节能、减排、绿色、环保、安全原则。扩展资料：医院物业管理的趋势：1、医院非核心业务必将彻底社会化。随着国家经济的发展，用工成本也在随着逐年加大，医院非核心业务又无法为医院创造更大的财富，选择社会化用工，既能降低成本，又能实现风险分担。2、物业公司通过医院后勤管理中不断积蓄的管理经验，在未来几年内必将在专业化、标准化方面不断深化，形成完整的、有序的、更是有效的方式方法，逐步打造一支质优价廉的服务团队，服务于医院的后勤保障工作，各自发挥各自专业特长，实现共赢的良好局面将指日可待。3、后勤保障服务项目必将呈现多元化趋势。彻底打通社会化壁垒之后，服务也将无处不在，只要你有需求，我们就可以为您实现，在物业传统服务上增加增值服务，如送餐服务、司机服务、收发快递服务等等。4、最后“互联网+医疗”模式必将引领医疗产业革命。“互联网+”模式引领的传统产业革命在某些领域已经做出了成绩，如滴滴打车对传统出租车行业的冲击就是巨大的。互联网可以优化报修流程，省去电话沟通下单环节，直接由电脑点对点下单，快速准确，甚至可以直接做到下派电子工作单，维修结束后，通过电子单回复到电子信息平台上。可实现全员监督，科室人员随时可通过手机举报不规范操作行为，同时也可以实时上报需维修的信息。最后可通过信息平台进行大数据分析，每位维修工的工时、易损件、返修率等待，一目了然。参考资料：百度百科---医院物业管理

一、医院物业管理的难点：1、观念转变难。将物业管理引入医院后勤服务，关键在于转变人的观念。医院自成系统办后勤是计划经济年代的产物，时至社会主义市场经济新时期，仍然有人舍不得放下这个包袱，这是小农经济“自给自足”的残余观念作怪，事实上，将物业管理引入医院后勤服务的最大优势是适应市场规律的体制。 2、人员问题。医院后勤系统各种岗位技术含量差距较大，各类文化层次参差不齐的人员密集配置，用人成本高、忙闲不均、“大锅饭”等问题交织一起，物业管理进入医院，原有后勤系统人员连人带事并入承接医院物业管理的社会专业公司。物业管理不可避免面对用工制度改革、人力资源整合、企业文化融合与价值观统一以及工资标准、工龄补贴、社会保险、福利待遇等一系列问题，使得人力资源管理变得相当复杂，这既是物业管理企业急待研究和解决的课题，又是顺利实施物业管理的一个难点问题。 二、医院物业管理的重点：1、辅助医疗服务到位，把医护人员从非必须由医护人员完成的工作中解放出来了，让他们把更多的精力投入到业务钻研上去，专心于医疗服务，提高医护人员的服务效率，提高医疗水平。 2、满足患者多元化的医疗配套服务需求，提供住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。增强患者的满意度，缓解医患之间的诸多矛盾，提升医院在社会的美誉度。 医院的物业管理工作不仅要为医院提供物业功能的正常使用，更要为医院达至更高的目标所进行支持，保证医院的中心工作——医疗为目标，同时强调“一切以病人为中心”要充分考虑患者在医疗消费的同时，对配套服务需求。

与其它常规物业类型的物业管理还是有所差别，主要体现在现场环境和设施设备方面。通俗的说就是工程方面要保证不能断电！（医院断电的后果。。。），再者就是消杀保洁方面（医院的卫生环境不用多说。。。），例外停车场及安全管理还是很重要的（医闹你懂的。。。）

(一)卫生改革形势的要求 《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》明确指出：“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休人员管理和其他事务性工作，打破‘大而全"、‘小而全"的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”这就提出了中国企事业后勤面临的一个共同改革的课题：后勤服务社会化。后勤服务社会化是经济和社会发展的客观要求，也是后勤改革与发展的必然趋势。医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的传统意义上的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。随着改革的深入以及经济和社会发展，医院后勤服务必须改革，而改革的方向就是后勤服务社会化。实现医院后勤服务社会化要积极稳妥，循序渐进。后勤服务社会化涉及到后勤服务供应体制和后勤组织体制及管理体制。改革应为两方面：一是体制创新。通过医院后勤服务社会化、市场化以及把后勤服务单位分离出去，建立适应社会主义市场经济体制要求的，统筹兼顾、社会协作、管理科学的、有利于充分利用后勤资源，使经济力最大限度地转化为后勤保障能力的现代保障制度。二是后勤服务组织的主体化。学习、认同、汇入服务产业，逐步实现自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束和法人实体、市场主体。两个方面的改革中，体制创新是基础，后勤服务组织主体化是关键，必须对外开拓市场，对内完善机制，形成内外良性竞争的局面。(二)科技进步的需要目前，我国不少医院后勤实行了承包制，对基础保障、专项服务和特殊服务诸如供水、供电、网络、通讯、电梯、泥工、木工、煤气、房屋维修、绿化和商卖等技术岗位实行承包，先后推出了设备维修、家电维修、房屋装潢等经营项目，从深度和广度上初步满足后勤保障的需求。随着医院的建设发展，大批先进的、高科技大型设备的引进，信息网络系统的形成，使医院原有的后勤人员的知识水平、技术水平难以适应新的、高水平管理工作的需要。因此，为适应医疗领域科学技术的发展，医院必须引进专业化水平较高的物业公司来承担医院各个技术岗位工作。运用现代管理科学和先进维修保养技术，运用高科技手段和经济手段对医院物业实施多功能全方位的统一管理，为医院提供可靠、高效、周到的服务，使物业服务管理发挥最大的使用价值和经济价值，已经成为医院后勤必须面对的重要课题。(三)提高管理水平的需要管理体制的改革是后勤实现社会化、专业化、企业化的重要保证。物业管理是医院后勤改革的一种新型管理模式，是专业化的企业通过市场用经济手段进行社会化管理，逐步摆脱以往自建自管的分散管理体制，克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的种种弊端，从而提高医院后勤和整个城市管理的社会化程度。以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现较好的社会效益、环境效益和经济效益。由于医院后勤工作的生产性、物资性、服务性和易核算性，长期以来人们始终在考虑运用现代企业管理的模式来改革后勤管理。其核心是力求采用现代企业管理手段，使工作业绩与人员待遇挂钩为主要内容的管理运行机制。运用新的激励和约束机制，不断提高工作效率，不断提高工作质量，力图摒弃计划经济时期留下的医院后勤吃大锅饭的种种弊端。医院物业管理，不管是谁来办都必须采用与市场经济接轨，受价值规律作用和支配、追求以最小成本生产优质的产品的新的企业运行机制。这种改革本身，为提高医院后勤管理水平，促进医院发展，提供了原动力，为医院运行注入了活力。

1．设备运行具有连续性 医院不同于写字楼或住宅小区，医院的部分设备需要24小时不问断地运行，几乎无法利用停水、停电的方式进行设备维修。这给医院的物业管理工作带来了相当大的难度，无形之中增加了物业管理费用的支出。医院设备的维修养护必须做到科学合理，对于不能间断运行的设备必须保证备用设备的良好使用性，一旦出现故障，立即将备用设备投入使用。2．保洁工作专业性强医院每天都会有大量的医疗废弃物产生，这些废弃物携带有致病菌和有害物质，必须按照严格的规定进行分类处理和清运，从事医院保洁工作的人员必须执行严格的消毒、隔离和防护制度，防止出现交叉感染的情况。同时，保洁人员要具备一定的理疗常识，能够在工作中做好自身的防护。医院作为病人治疗疾病、恢复健康的场所，需要有一个温馨、安静的环境，医院的保洁工作既要保证医院内的干净整洁，又要考虑医院环境的这种特殊要求。大面积作业时，应注意防止机器设备使用时产生很大的噪音和对场地环境的污染。3．安全保卫工作具有特殊性医院的特殊部位，如手术室、药房、化验室、太平间、库房、财务室等地方，应采取严密的警戒措施，重点加以防范，并建立处理突发事件的应急方案，一旦遇到突发事件，要能够确保病人的安全，同时要注意保护好医疗档案及各种试剂等。在医院的物业管理工作中，还要特别注意人身健康安全的保护，楼道、病房等各类场所要经常开窗通风，以降低细菌的密度，医院的分区标记应醒目，医院的放射性工作室应做好防护测试，并配以警示装置。

(一)房屋及附属设备设施的维修养护与运行管理 主要包括对房屋建筑、中央空调系统、锅炉、高低压配电系统、备用发电机、消防报警系统、给排水系统、电梯、水泵系统、照明系统、污水处理系统、楼宇智能系统、通风系统、制冷设备、广播系统、停车场(库)等的维修养护和运行管理。保证24小时的水、电、气、热供应，以及电梯、变配电、中央空调、锅炉房、氧气输送系统等的正常运转。电梯运行有专职驾驶员站立服务，层层报站，做到微笑服务。物业管理企业应根据医疗要求和设备运行规律做好维修养护计划，提高维修养护的效率，保证设备设施的完好率，不得出现任何有损患者的安全事故。物业维修技术人员必须有一定的理论水平和丰富的实践经验，在出现紧急情况时能采取有效的应对措施。(二)安全保卫服务主要包括门禁制度、消防安全巡查、安全监控、机动车及非机动车辆管理、处理突发事件等，尤其要做好手术室、药房、化验室、太平间、财务室、院长室等重要或特殊区域的安全防范工作。保安部门要加强对医护人员的安全保护，对于打架、斗殴或发生医疗纠纷的情况，要及时、慎重地进行处理。加强对医院出入口的监控，有效开展防盗工作，防范治安刑事案件。定期组织消防安全工作检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍，不但要进行业务知识培训，还要举行消防演习。(三)病区被褥用品洗涤剂供应管理服务主要包括病区脏被褥用品的收集、清点、分类放袋、分类处理等，传染性及被血、便、脓污染的衣物要密封；回收各类被褥、工作服，进行洗涤，病人衣服与医护人员工作服要分开，遵守衣物分类洗涤原则，回收的脏被褥要及时消毒浸泡；干净被褥的分类、分科、各病区干净被褥的分送，按时下发到科室，并做好清点登记；每天做好破损物品的修补等记录。(四)环境管理服务医院的卫生保洁工作主要包括对医院各病区、各科室、手术室等部位的卫生清洁，对各类垃圾进行收集、清运。在垃圾处理时要区分有毒害类和无毒害类，定期消毒杀菌。医用垃圾的销毁工作要统一管理，不能流失，以免造成大面积感染。医院的保洁人员应具备较高的素质，掌握基本的医疗医护知识，清楚遇到突发性事件的处理程序，严格遵守医疗医护消毒隔离制度。保洁人员要勤快，随脏随扫，同时保持安静的就医环境。应对医院环境熟悉，服务态度要好，切忌一问三不知。有效开展对医院公共区域的绿化美化工作，定期对树木和绿地进行养护、灌溉和修剪，杜绝破坏和随意占用绿地的现象。(五)护工服务管理护工服务是医院物业管理的特色，是对医院和护士工作的延续和补充，是医护人员的得力助手。护工一般应具有中等专业知识和技能，在护士长和护士的指导下，8小时工作制3班运转或12小时工作制2班运转照顾病人的生活起居。1．护工的工作内容(1)护送各病区不能行走病人、无陪伴病人的各种检查与治疗，为病人领外用药、输液和医用消耗品，打开水，协助行动不便的病人进行各种必要的活动。(2)保持病房整洁，物品摆放整齐划一，保持床铺平整，床下无杂物、无便器。(3)及时收集送检病人的化验标本并取回报告单，急检标本立即送检；递送各种治疗单划价、记账，特殊检查预约和出院病例结算等。(4)接送病区手术病人，送检手术中、手术后的手术标本。(5)点送医护人员工作服、患者的脏被服和病员服。(6)清点收送给各科室的洗涤物品。(7)送修病区小型医疗仪器。2．专业陪护专业陪护人员为病人提供专业化、亲情化服务，要认真做好病人的生活护理、心理护理、健康宣传、饮食指导、病情观察等，治疗处置时要协助护士再次做好检查病人用药过程中的反应，发现异常情况及时报告。专业陪护员必须是卫生学校或医疗专业毕业的专业人员，经考核合格后方可录用。3．导医、导诊导医、导诊要清楚科室设置、医院设施、医疗专业技术水平、特色专科，热情主动，有礼貌，有问必答，百问不厌，引导患者挂号、候诊、检查。(六)医院的其他服务项目1．开设商务中心开展打印、复印服务；办理住院陪住证；办理电信卡、传真、火车票、飞机票等服务项目。2．成立配送服务中心服务内容包括病人接送、送取病人的常规化验、各种预约单、会诊单、出院单；保存、煎制、加热、送取各种药品等。配送中心实施24小时服务制度，可以利用配送服务计算机软件系统，科学管理配送人员。通过对讲系统，保证运送工作准确、及时、安全、快捷。3．开办多功能的小型超市出售生活必需品、新鲜水果、鲜花礼品、图书等物美价廉的商品，既可以丰富病人的生活，又可以有效控制因病人外出造成的交叉感染及意外伤害。4．开设对外餐厅可以满足患者家属就餐、患者医疗康复、职工生活服务三方面的追求。除追求色、香、味之外，更注重营养搭配、医疗辅助作用，可以开展职工餐、病人营养膳食的订餐送餐服务。

物业管理不包括医院陪护。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。