物业管理

物业管理质量体系是由内部组织管理质量系统、内部运作管理质量系统、服务过程的质量系统和客户服务的质量管理系统构成的。实现质量管理的方针目标，有效地开展各项质量管理活动，必须建立相应的管理体系，这个体系就叫质量管理体系。质量体系指为实施质量管理所需要的组织结构、程序、过程和资源，它是指导和控制组织的关于质量的管理体系。

物业管理系统费用收取要看所选的系统类型、业务模块、项目数量等综合来看的。私有化部署价格更高一点，10w+以上，像一些大型物业企业的物业管理系统花费都是百万级的；SaaS云平台是以租赁的形式，价格会比较低，按年付费，一般就几万块，更适合中小物业企业。了解更多详细业务需求分析及费用杭州新视窗

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逻辑设计就是流程设计物业管理系统是根据物业操作流程并结合实际结合情况进行的流程设计，比如：接报修----前台受理----系统录入-----发往工程部-----工程维修-----结果录入系统----反馈于客服期间主要注意一个事情要在什么步骤让协同部门知晓，什么情况下的判定后根据要求进行退回或进一步执行，尤其要注意部门间的情况了解及权限人员的确认知晓

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必要性还是有很多现在各行各业都开始智能化发展，是一种发展趋势物业管理成本越来越高，人力成本大，建立物业信息管理系统可以极大的减少物业管理成本物业管理收益单一，除了日常管理以外，使用新视窗物业管理信息系统还可以发展多种经营。

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物业管理系统的主要功能包括哪些？物业管理系统的主要功能如下：人事管理子系统从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。房产信息管理记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块客户信息管理实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。租赁管理提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示租赁合同管理对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计收费管理物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要的作用。在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询工程设备管理建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理；客户服务管理为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。主要模块有日常服务管理、客户投诉管理、报修管理、社区活动管理；本模块从服务申请、派工、完成、回访、统计等流程化日常服务管理功能。保安消防管理消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。保洁环卫管理环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。采购库存管理物资管理信息系统为企业提供了一种管理库存的电子集成化方案，从采购、入库，到库内作业、出库、核算等。主要模块：采购计划管理、供货商管理、物料档案管理、物资入库管理、物资出库管理、统计查询能耗管理公共区域仪表的定义、维护，定期抄表，对抄表结果进行查询统计，对不同年度、不同项目之间的能耗情况进行对比资产管理对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行什么记录。集团办公管理内部沟通：即时通信、内部邮件（支持短信群发）、文档管理、车辆管理、会议管理等。个人事务：工作计划（日程安排）、工作日志（任务/计划完成反馈自动添加、临时工作录入）、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划。工作流：发起审批、工作表单导入/自定义。合同管理合同类别与供应商信息管理，合同签订审批流程管理；合同归档、变更、终止、解除、续订管理；合同收付款计划管理，支持合同件扫描归档、查询。决策支持系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，主要功能：按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表；可分别按管理区、大楼统计出租率；所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图；系统维护管理系统主要模块：系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据其他接口系统全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及我们独有的动态、智能工单派发技术等，由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。

1、物业管理软件是为了规范管理、加强管理、减轻人员的实际工作量，降低工作时间，提高工作效率的一种工具。物业管理系统分为产业园区物业、住宅物业、写字楼物业、和商业中心物业。2、产业园区物业：打造数字化多业态智慧园区，指导园区定位、产业聚合、产业升级，实现兴业、增效、惠民；以互联网、移动互联网、物联网为媒介，结合园区管理指标分析模型，对园区经营进行综合性分析，打造数字化园区，指导园区重新定位和产业升级，实现园区收益最大化。3、住宅物业：兴物云物业系统整体解决方案融合互联网、移动互联网和物联网技术，强化了社区中“人与人”的沟通，以及“物与物”的连接，构建智慧社区大数据运营平台。让社区更智能，实现“人流、车流”社区流量线上化，为物业公司守住流量资产，为流量变现提供保障。4、写字楼物业：智慧写字楼物业解决方案，通过人工智能、物联网、大数据等技术手段的综合应用，专为地产物业打造数字化管理平台。联动小程序、公众号，APP等终端，为物业公司提供智能访客门禁管理、便捷财务管理、工单全流程追溯、无人值守停车、工单报修管理等服务，为用户提供更加安全便利的智慧化生活服务。5、商业中心物业：兴物云物业系统，利用物联网、云计算、移动互联网、移动终端等新一代信息技术，集成了智能楼宇、智能停车、智慧物业、智能安防、智能租赁、数字生活等诸多领域的功能，将资产管理、物业服务、信息通知、物业缴费、周边商铺等诸多生活帮助信息及服务整合为同一平台，为平台租户提供一个安全、舒适、便利、低碳的现代化智慧服务。

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。重视现代化的管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保取得最大经济效益为目标。随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为确保企业经济效益、运行效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低，工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。长期以来，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦琐碎，还经常出现错误，给广大业主带来很不便。物业管理行业是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产行业的快速发展，人们逐渐接受了物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为楼盘销售的重要因素，也成为业主或租户选择物业公司的重要考虑因素。物业管理系统的主要功能如下：人事管理子系统从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。房产信息管理记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块客户信息管理实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。租赁管理提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示租赁合同管理对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计收费管理物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要的作用。在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询工程设备管理建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理；客户服务管理为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。主要模块有日常服务管理、客户投诉管理、报修管理、社区活动管理；本模块从服务申请、派工、完成、回访、统计等流程化日常服务管理功能。保安消防管理消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。保洁环卫管理环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。其典型功能有：采购库存管理物资管理信息系统为企业提供了一种管理库存的电子集成化方案，从采购、入库，到库内作业、出库、核算等。主要模块：采购计划管理、供货商管理、物料档案管理、物资入库管理、物资出库管理、统计查询能耗管理公共区域仪表的定义、维护，定期抄表，对抄表结果进行查询统计，对不同年度、不同项目之间的能耗情况进行对比资产管理对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行什么记录。集团办公管理内部沟通：即时通信、内部邮件（支持短信群发）、文档管理、车辆管理、会议管理等。个人事务：工作计划（日程安排）、工作日志（任务/计划[1] 完成反馈自动添加、临时工作录入）、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划。工作流：发起审批、工作表单导入/自定义。合同管理合同类别与供应商信息管理，合同签订审批流程管理；合同归档、变更、终止、解除、续订管理；合同收付款计划管理，支持合同件扫描归档、查询。决策支持系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，主要功能：按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表；可分别按管理区、大楼统计出租率；所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图；系统维护管理系统主要模块：系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据其他接口系统全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及我们独有的动态、智能工单派发技术等，由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。

物业管理系统主要功能：人事管理子系统：从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。房产信息管理：记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。客户信息管理：实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。租赁管理：提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示。

1、物业管理软件是为了规范管理、加强管理、减轻人员的实际工作量，降低工作时间，提高工作效率的一种工具。物业管理系统分为产业园区物业、住宅物业、写字楼物业、和商业中心物业。 2、产业园区物业：打造数字化多业态智慧园区，指导园区定位、产业聚合、产业升级，实现兴业、增效、惠民；以互联网、移动互联网、物联网为媒介，结合园区管理指标分析模型，对园区经营进行综合性分析，打造数字化园区，指导园区重新定位和产业升级，实现园区收益最大化。 3、住宅物业：兴物云物业系统整体解决方案融合互联网、移动互联网和物联网技术，强化了社区中“人与人”的沟通，以及“物与物”的连接，构建智慧社区大数据运营平台。让社区更智能，实现“人流、车流”社区流量线上化，为物业公司守住流量资产，为流量变现提供保障。 4、写字楼物业：智慧写字楼物业解决方案，通过人工智能、物联网、大数据等技术手段的综合应用，专为地产物业打造数字化管理平台。联动小程序、公众号，APP等终端，为物业公司提供智能访客门禁管理、便捷财务管理、工单全流程追溯、无人值守停车、工单报修管理等服务，为用户提供更加安全便利的智慧化生活服务。 5、商业中心物业：兴物云物业系统，利用物联网、云计算、移动互联网、移动终端等新一代信息技术，集成了智能楼宇、智能停车、智慧物业、智能安防、智能租赁、数字生活等诸多领域的功能，将资产管理、物业服务、信息通知、物业缴费、周边商铺等诸多生活帮助信息及服务整合为同一平台，为平台租户提供一个安全、舒适、便利、低碳的现代化智慧服务。

可以轻松地跟踪欠租，使你有你的财产的所有交易记录。这可以使您更容易地知道其中的收入是来自您的费用是什么。使用该软件还可以更容易为您发送信件到您的租户和/或业主，让业主，物业管理和住户到网上查看自己的数据，使他们可以随时跟踪其折旧费用，每年在未来数年的到来。软件提高了工作效率，堵住人为造成的漏洞，降低了公司运营成本。我们公司使用的易龙软件收费版软件整理小区各项费用的应收、实收、欠收明细。用软件打印催费，收费单据代替人工开票。物业软件业是物业公司实现信息化的必备条件。物业管理软件属于面向物业行业的企业管理软件中的一个分支，即物业行业管理软件，也称为物业管理系统。现在主流的物业管理软件软件供应商在百度上可以全面检索到。物业软件是为了方便物业管理部门，有效提高公司内部各个部门及各个岗位的执行力，实现业务管理和行政办公管理的规范化管理、流程化管理而产生的一套物业管理系统。

物业公司选择物业管理系统还是要选择适合自己的，首先功能得齐全，这样才能满足需求；其次每个物业公司都有特殊业务/规则，系统需要支持功能二开；最后，也是最重要的一点，实施运维服务要好，需要考察企业有坚实的实施团队，对企业来说，上了系统可以完全上线使用是最重要的，有很多企业买了软件但是用不上，系统就不能发挥最好的作用。新视窗自荐一波。新新视窗成立于2004年，总部位于杭州，是中国领先的智慧物业服务商。新视窗长期专注并领航智慧物业业务，为物业企业提供一体化智慧物业解决方案与SaaS云产品。先后助力绿城服务、雅生活、恒大物业等多个行业优秀企业实现数字化转型。作为物业企业数智化的领航者，新视窗基于“聚焦客户价值、助力客户成功”的服务原则，在常规客户服务体系的基础上，总结出具有新视窗特色的客户服务方法论，贯穿项目售前、实施交付、日常运维等数智化建设全周期。新视窗努力提供领先的数智化产品，同时也致力于完善产品成功落地的保障体系，通过新视窗的产品和服务，真正的达到助力客户成功。

在物业管理系统中添加员工的考勤的步骤如下：1、首先需要在物业管理系统中建立员工档案，包括员工的基本信息、工作岗位、工作时间、考勤规则等信息。2、根据公司的考勤制度和政策，在物业管理系统中设置考勤规则，例如考勤时间、工作日和休息日的划分、加班和请假的计算方法等。3、为了实现员工考勤数据的自动化采集和记录，需要在物业管理系统中安装相应的考勤设备，例如指纹识别、刷卡机、人脸识别等。4、员工到达公司后，通过考勤设备进行打卡，系统会自动采集和记录员工的考勤数据。5、物业管理系统会根据考勤规则和考勤数据，自动计算员工的出勤天数、工作时间、加班和请假等信息，并生成相应的考勤报表和统计数据。6、物业管理系统还可以根据考勤数据，提供一些数据分析功能，例如员工的出勤率、迟到早退情况、加班时间统计等，帮助管理人员更好地了解员工的工作情况和绩效表现。

物业收费管理系统可以帮助物业管理公司更好地管理收费，提高工作效率和服务质量。以下是物业收费管理系统对物业管理的几个主要用途：提高收费效率：通过自动化的收费流程和数据管理，可以减少人工操作的时间和错误率，提高收费效率。降低管理成本：物业收费管理系统可以自动化处理各种收费事项，减少人力成本和管理成本。提高服务质量：物业收费管理系统可以提供实时的费用信息和账单查询服务，方便业主及时了解自己的缴费情况，同时也可以避免因漏收或多收而引发的纠纷。增强管理透明度：物业收费管理系统可以记录所有的收费信息和数据，并生成详细的报表和统计分析，帮助物业管理公司更好地掌握收支情况和管理效果。提升管理水平：物业收费管理系统可以提供多种功能和服务，如在线咨询、投诉建议等，帮助物业管理公司更好地与业主沟通和互动，提升管理水平和形象。西安卓越软件物业管理系统可以参考了解一下。

减少财务风险，能自己把控资金，在很大程度上减少人力支出。

以下是一些常用的物业管理软件：金蝶物业管理系统：功能强大，包括物业费管理、维修管理、投诉处理等。用友物业管理系统：功能全面，包括物业费管理、设备管理、安全管理等。卓越物业管理系统：功能和售后完善，包括物业收费、客服、设备、巡查巡检、仓储、招商租赁等涉及到物业管理的全模块功能，售后服务全国支持线上和线下。中软物业管理系统：功能强大，包括物业费管理、设备管理、安全管理等。以上是一些常用的物业管理软件，具体选择需要根据自己的需求和实际情况进行比对，从物业公司本身的使用场景出发，详细比对每个功能点是否满足，参考成型案例，结合自身预算，最后进行综合选择，没有最好的物业管理软件，只有最适合物业公司本身的物业管理软件。

物业管理系统比较实用的功能基本都围绕物业的基础服务，可以降低物业的人工成本，提高管理效率，同时也能给与业主更便捷的服务体验，提高业主满意度。1、自助缴费业主通过物业app/公众号/小程序即可线上查看账单、缴费、开票，不用跑到物业办事处，节省时间和精力；支持多种线上支付方式，付款更便捷；同时物业可以线上不定期地推出各种优惠活动，比如提前缴费打折、缴费抽奖、缴费送礼等，让业主在缴费的同时还能享受乐趣和惊喜，极大提高业主的缴费意愿和满意度。2、自助报修业主线上提起报事报修流程，在线查看派单进度，不再出现维修问进度跑断腿的情况，事后可以进行工单评价，物业也能第一时间获取反馈，进行调整优化，大幅提升工作效率及服务水平。3、管家服务通过管家易，物业线上掌握丰富业主画像，日常催缴、通知可以直达业主，建立与业主一对一联系，提高客户服务效率，让业主获得更好的生活体验。点击查看更多物业管理系统功能了解

10大物业管理软件排名：万名云智慧物业、天津电子商务物业管理系统、绿城物业管理系统、唐憎物业管理软件、梦想物业管理系统、千川物业管理系统、捷科物业管理软件、威虹物业管理、物业巴士、物业ERP。1、万名云智慧物业万名云智慧物业面向物业公司、地产运营公司、后勤集团公司提供总部级智慧物业解决方案，覆盖园区、购物中心、写字楼、公寓等项目业态，包含客户管理、客户服务、收费管理、综合巡查、设备管理、安全管理等多种功能模块。助力企业打造品质一流、业界领先的物业管理平台，加强全国各项目的集中化管控，全面提升工作效率和客户服务质量，推动物业向专业化、高品质、多元化方向发展，实现企业高质量转型升级。2、天津电子商务物业管理系统这是一款由天海公司开发的一套现代化物业管理软件，拥有完整的物业管理流程，支持全方位的物业管理工作。此外，该软件还可以通过移动终端进行操作，更加方便实用。3、绿城物业管理系统绿城物业管理系统是由绿城物业开发的一套高端物业管理软件，该软件的主要功能是业主管理、服务管理、工单管理等，可以协助物业公司统一管理客服工单的流转，提高工作效率，实现快速响应。4、唐憎物业管理软件唐憎物业管理软件是一款专注于小区和楼宇物业综合管理的软件，涵盖了业主管理、物业服务、社区服务等多个模块，可以帮助物业公司轻松完成各项物业管理工作。5、梦想物业管理系统梦想物业管理系统是一款智能物业管理软件，该软件拥有完整的物业管理流程，包括报修、抄表、投诉、工单等几个主要的模块，可以协助物业公司更加高效地完成各项管理任务。6、千川物业管理系统千川物业管理系统是由千川公司开发的一套物业管理软件，主要特点是集成化管理，拥有完备的楼宇信息和业务数据管理功能。此外，软件还支持保修、客户服务、在线报障等功能，可以有效提高物业管理效率。7、捷科物业管理软件捷科物业管理软件是一款高端的物业管理软件，拥有全面的物业管理流程和在线服务平台。此外，软件还可以智能化管理各项业务数据，实现高效的业务流转和信息管理。8、威虹物业管理威虹物业管理是一款智能物业管理软件，涵盖了业主管理、物业服务、社区服务等多个模块，可以帮助物业公司轻松完成各项工作。9、物业巴士物业巴士是一款专注于物业管理的软件，该软件支持在线售后服务、保修、客户服务等多个功能，可以帮助物业公司快速响应客户需求，提高工作效率。10、物业ERP物业ERP是一款集成化物业管理软件，支持物业管理和企业管理的模块，并且可以和各种管理软件实现无缝连接。此外，软件还支持在线服务和客户管理，可以更快更好地服务客户。

物业管理信息系统在物业管理中扮演着重要的角色，它的作用包括：1. 效率提升：物业管理信息系统可以自动化和简化许多繁琐的管理任务，如账单生成、费用核算、数据记录等，从而提高工作效率。它减少了手动处理和纸质文件的需求，使物业管理工作更加高效和便捷。2. 数据管理与分析：系统可以集中管理物业相关的数据，包括业主信息、收费记录、维修记录、设备信息等。通过这些数据的收集和整理，管理者可以更好地了解物业的运营状况，进行数据分析和决策，例如优化费用结构、改进维护计划等。3. 信息透明与沟通：物业管理信息系统可以提供业主与物业管理团队之间的信息交流平台。业主可以通过系统查询账单、提交报修请求、了解物业公告等。管理团队可以通过系统发布通知、发送提醒、回复业主的请求，从而提高信息透明度和沟通效率。4. 费用管理与收支控制：系统能够准确记录和管理物业费用，包括收取和追踪业主的缴费情况。它可以帮助管理者及时收取费用、监控欠费情况，并采取相应的措施。通过费用管理和收支控制，物业管理可以更好地维持财务稳定和正常运营。5. 维修与设备管理：系统可以记录和跟踪物业维修和设备管理的情况。管理者可以通过系统安排维修任务、跟踪进度、记录维修历史等。这有助于提高维修效率、延长设备寿命，并保持物业的良好运行状态。6. 报表生成与决策支持：系统可以生成各种报表和统计数据，包括财务报表、收费统计、维修报告等。这些报表可以为管理者提供全面的数据分析和决策支持，帮助他们做出合理的决策，优化物业管理策略。总的来说，物业管理信息系统可以提高物业管理的效率、透明度和质量，同时为管理者提供数据分析和决策支持。它是现代物业管理不可或缺的工具，能够帮助管理者更好地组织和管理物业运营。

物业管理信息系统开发的方式基本有:自行开发、委托开发、合作开发和二次开发等。自行开发自行开发是指企业或个人按照自己的需求和资源，独立完成软件或产品的开发过程。这种模式具有灵活性，可以根据具体情况进行调整，但需要拥有专业的技术团队和开发资源。委托开发委托开发是将软件或产品的开发任务交给第三方专业团队进行处理。委托方需要与开发方协商并签订合同，明确开发要求和期限。这种模式减少了自行开发的人力和时间成本，但需要保持与开发方的有效沟通和管理。合作开发合作开发是指不同的企业或个人共同参与软件或产品的开发过程，共享资源和技术。各方在合作开发中共同承担风险和收益，合作范围和方式可以根据实际需求进行灵活调整。二次开发二次开发是在已有的软件或产品基础上进行的开发。开发人员可以根据客户需求进行功能扩展、个性化定制或性能优化。这种模式能够节省开发成本和时间，同时满足个性化需求。无论选择哪种开发模式，都需要根据实际需求和资源情况进行评估和选择，以确保开发过程顺利进行并达到预期目标。物业管理信息系统物业管理信息系统（Property Management Information System，简称PMIS）是指利用计算机及相关技术，对物业管理活动进行信息化和自动化处理的系统。它通过集成信息、优化流程、提高效率，能够帮助物业管理部门更加高效地进行各项管理工作。下面将分别介绍PMIS的工作流程、核心功能以及带来的好处。工作流程PMIS的工作流程一般包括四个主要环节：信息采集、信息处理、信息存储和信息使用。首先，物业管理人员通过采集各种各样的信息，包括物业设施、人员管理、维修保养等方面的数据。然后，这些采集到的信息会经过处理、整合和分析，形成有价值的数据。接下来，这些数据会被存储到系统的数据库中，便于随时查询和使用。最后，物业管理人员可以根据需要，利用系统提供的功能进行业务处理和决策支持。核心功能PMIS的核心功能包括设施管理、维修管理、合同管理、人员管理等。设施管理方面，系统能够实现设施档案的管理，包括设备清单、维护记录、设施位置等。维修管理方面，系统能够帮助物业管理人员实现设施故障的报修、派工、维修情况跟踪等功能。

物业管理系统主要功能：人事管理子系统：从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。房产信息管理：记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。客户信息管理：实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。租赁管理：提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示。

1、物业管理软件是为了规范管理、加强管理、减轻人员的实际工作量，降低工作时间，提高工作效率的一种工具。物业管理系统分为产业园区物业、住宅物业、写字楼物业、和商业中心物业。2、产业园区物业：打造数字化多业态智慧园区，指导园区定位、产业聚合、产业升级，实现兴业、增效、惠民；以互联网、移动互联网、物联网为媒介，结合园区管理指标分析模型，对园区经营进行综合性分析，打造数字化园区，指导园区重新定位和产业升级，实现园区收益最大化。3、住宅物业：兴物云物业系统整体解决方案融合互联网、移动互联网和物联网技术，强化了社区中“人与人”的沟通，以及“物与物”的连接，构建智慧社区大数据运营平台。让社区更智能，实现“人流、车流”社区流量线上化，为物业公司守住流量资产，为流量变现提供保障。4、写字楼物业：智慧写字楼物业解决方案，通过人工智能、物联网、大数据等技术手段的综合应用，专为地产物业打造数字化管理平台。联动小程序、公众号，APP等终端，为物业公司提供智能访客门禁管理、便捷财务管理、工单全流程追溯、无人值守停车、工单报修管理等服务，为用户提供更加安全便利的智慧化生活服务。5、商业中心物业：兴物云物业系统，利用物联网、云计算、移动互联网、移动终端等新一代信息技术，集成了智能楼宇、智能停车、智慧物业、智能安防、智能租赁、数字生活等诸多领域的功能，将资产管理、物业服务、信息通知、物业缴费、周边商铺等诸多生活帮助信息及服务整合为同一平台，为平台租户提供一个安全、舒适、便利、低碳的现代化智慧服务。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。物业管理内容包括：1、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。2、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。管理居民在小区居住时的部分行为。3、居住环境管理住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生。法律依据：《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，常常需要预先准备方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。方案要怎么制定呢？下面是我帮大家整理的小区物业管理方案，仅供参考，欢迎大家阅读。 　　小区物业管理方案 篇1 　　第一章 地理位置 　　“xxx”小区，位于“国家4A级旅游度假区”xx位于xx，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积x㎡；商铺面积x㎡；地下停车场x㎡；地上停车场x㎡；车库x个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 　　高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。xxxx公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达x多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 　　我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使xxx小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使xxx真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 　　第二章 物业管理要点 　　◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； 　　◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； 　　◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； 　　◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 　　管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 　　在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 　　1、完善服务、诚信待人。 　　物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 　　2、环境管理责任到人 　　小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。 　　3、安全、消防真抓实干 　　为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。 　　公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 　　公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。 　　一、公司追求目标： 　　◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上； 　　◆ 报修及时率达到100％； 　　◆ 清洁管理无盲点； 　　◆ 设备设施完好率达到98％以上； 　　◆ 小区路灯完好率达到100％； 　　◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； 　　◆ 有效投诉处理率100％； 　　◆ 服务满意率达95％以上； 　　◆ 绿化完好率达到98％以上； 　　◆ 道路完好率达到98％； 　　◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％； 　　◆ 无服务安全事故发生。 　　二、主要措施 　　◆ 完善各项管理制度和管理规定； 　　◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； 　　◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好； 　　◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； 　　◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录； 　　◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费； 　　◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施； 　　◆ 制定并组织员工培训计划的"实施； 　　◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。 　　遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。 　　三、组织运行机制： 　　1、建立监督机制； 　　2、建立信息反馈及处理机制； 　　3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划； 　　4、管理人员的培训管理； 　　5、增强服务意识，量化管理及标准运作； 　　6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。 　　四、物业管理制度 　　1、管理处经理职责； 　　2、管理人员岗位职责； 　　3、作业人员岗位职责； 　　4、员工培训； 　　5、管理处运作管理工作规程； 　　6、人事管理及员工培训、考核制度； 　　五、管理处运作管理规程 　　1、内部运作管理办法 　　2、小区秩序管理； 　　3、清洁管理； 　　4、绿化管理； 　　5、消防弱电设备设施管理； 　　6、供配电设备管理； 　　7、给排水设备管理； 　　8、共用设施和共用场地管理； 　　9、安全操作规程； 　　10、特约服务管理规定。 　　（以上各种规定及制度略） 　　第三章 拟采用的管理模式 　　一、物业管理架构 　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 　　本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 　　1、办公室 　　（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。 　　（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 　　（3） 负责内部运行工作的综合协调。 　　（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。 　　（5） 总经理指派的其它工作。 　　2、保洁部 　　（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。 　　（2） 负责小区内的垃圾清运工作。 　　（3） 上级领导交办的其它工作。 　　3、设备维修部 　　（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 　　（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。 　　（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 　　（4） 上级领导指派的其它工作。 　　4、绿化部 　　（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。 　　（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。 　　（3） 上级领导指派的其它工作。 　　5、秩序管理部 　　（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 　　（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。 　　（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。 　　（4） 负责小区应急处理的抢救工作。 　　（5） 上级领导交办的其它工作。 　　6、接待部 　　（1） 负责日常业户来访接待工作。 　　（2） 负责业户档案的建立和管理工作。 　　（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。 　　（4） 配合办公室开展员工培训工作。 　　（5） 上级领导指派的其它工作。 　　二、物业管理岗位编制及管理架构 　　xxx物业管理有限公司 　　物业管理办公室 　　业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管 　　业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工 　　秩序管理员 　　备注：根据小区概况，以上岗位编制 x人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。 　　第四章 物业管理人员培训 　　一、新员工上岗培训 　　根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。 　　1、新员工上岗培训期为180天。 　　2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。 　　二、在岗员工循环培训 　　1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。 　　2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。 　　3、上岗循环培训的考核办法。 　　在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。 　　小区物业管理方案 篇2 　　一、保安方面 　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。 　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。 　　3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。 　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。 　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。 　　二、保洁方面 　　1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。 　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。 　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。 　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。 　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。 　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。 　　三、工程方面 　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。 　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。 　　3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。 　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。 　　四、客服方面 　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。 　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。 　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。 　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。 　　五、其他方面 　　1、完成劳动协议签订工作。 　　2、完成电子巡更安装调试。 　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。 　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

【 #策划# 导语】工作方案是对未来要做的重要工作做了安排，并具有较强的方向性、导性粗线条的筹划，是应用写作的计划性文体之一。以下是 整理的物业管理工作方案，欢迎阅读！ 1.物业管理工作方案 　　为落实市xx届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 　　一、指导思想 　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 　　二、目标和范围 　　（一）目标： 　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。 　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。 　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100％。 　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。 　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 　　三、工作内容 　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 　　一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 　　二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。 　　三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。 　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。 　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。 　　三、组织领导 　　为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。 　　四、职责分工 　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。 　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。 　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。 　　市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。 　　各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。 　　五、实施步骤 　　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。 　　（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日） 　　由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。 　　（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日） 　　各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。 　　（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日） 　　领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 　　六、保障措施 　　（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。 　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 　　（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。 2.物业管理工作方案 　　为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。 　　一管理目标 　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。 　　二管理原则 　　为实现即定管理目标，追求的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则： 　　（一）服务第一、管理从严的原则 　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则 　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 　　（三）物管为主、多种经营的原则 　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。 　　三管理方法 　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境； 　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理； 　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍； 　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务； 　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为； 　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 3.物业管理工作方案 　　一、管理目标： 　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准； 　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准； 　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准； 　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全； 　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁； 　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区； 　　8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%； 　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上； 　　10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人； 　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的.服务内容融入到业主的衣、食、注行中。 　　二、分项指标： 　　1、房屋完好率：100％ 　　2、房屋零修、急修及时率：99％ 　　3、维修工程质量合格率：100％ 　　4、管理费收缴率：≥98％ 　　5、绿化完好率：99％ 　　6、清洁、保洁率：≥99％ 　　7、道路完好率及使用率：100％ 　　8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％ 　　9、排水管、明暗沟完好率：100％ 　　10、路灯完好率：100％ 　　11、汽车场完好率：100％ 　　12、公共文体设施、建筑小品完好率：100％ 　　13、小区内重大刑事案件发生率：0 　　14、小区内治安案件发生率：≤1／年 　　15、消防设施、设备完好率：100％ 　　16、火警发生率：≤1％ 　　17、火灾发生率：0％ 　　18、违章发生率：2％ 　　19、违章处理率：100％ 　　20、用户有效投诉率：≤2％ 　　21、有效投诉处理率：100％ 　　22、管理层员工专业培训合格率：100％ 　　23、特种作业员工持证上岗率：100％ 　　24、维修服务回访率：≥30％ 　　25、业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98％服务特色（“菜单式”服务模式） 4.物业管理工作方案 　　一、保安方面 　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。 　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。 　　3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。 　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。 　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。 　　二、保洁方面 　　1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。 　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。 　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。 　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。 　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。 　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。 　　三、工程方面 　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。 　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。 　　3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天 台门和地下室门的锁闭。 　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。 　　四、客服方面 　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。 　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。 　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。 　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。 　　五、其他方面 　　1、完成劳动协议签订工作。 　　2、完成电子巡更安装调试。 　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。 　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。 5.物业管理工作方案 　　根据《物业管理中心关于确定20xx年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“20xx—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。 　　一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。 　　每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。 　　二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行，接受监督。 　　各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部主动联系幼儿园作为20xx年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。 　　三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。 　　同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。 　　四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在自己的岗位上，练就过硬本领。 　　在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。 　　五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。 　　六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制（换岗位，双向选择），或者待岗、学习、辞退。 　　七、质量管理符合iso9001-XX标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率高于92%。 　　八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力和服务水平。

从内部抓起，健全公司的管理制度；严格按照公司制度管理；加强与业主的沟通，各个渠道；得到业主的认可

中国物业管理协会官方网站。物业管理证书是从事物业管理人员从业人员证，截止2022年9月20日，用户想要考取该证书需要前往中国物业管理协会官方网站进行报名，参加证书的考试。考物业管理师的条件是什么？　　物业管理师(具备以下条件之一者)　　1、在本职业连续工作2年以上。　　2、在本职业连续工作1年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。　　3、取得本专业或相关专业大专及以上毕业证书。

中物在线学习不错，有深圳物业管理进修学院的背景，师资力量雄厚。

我个人建议不要选择物业管理专业物业公司从业人员强调的行业经验和沟通能力！你那个《物业管理员上岗证》没用的，不要考，评优验资也用不着，花几百元，你以为用人单位就觉得你这个证有用吗？ 如果你真的想做，你目前有大专毕竟已经符合初步入行的条件，你只要大胆和用人单位沟通，“求”个机会入行就行了。如果你说有用的证件，容易的就是《物业经理上岗证》或《物业企业经理上岗证》，这两个证由建设部发证，评优验资用得着，“劳动部”发的证，建设部是不承认的！这个问题你要记住了。如果好些的证就是《物业管理师》，这个代表目前物业管理专业证书里面的最高水平！ 很多优秀的物业行业人员都是跨专业过来的！ 最重要的是别人给你入行的机会！！ 但我可以很负责任地告诉你：如果有可选择，不要做物业管理！你会后悔一辈子的！！！！！！！！ 如果问我为什么？简单说：就是工资低，压力大，综合素质要求高！付出的与收入绝对不成正比，受气多就简直不用说，国民素质有多高，国家的机关是怎样的，做物业管理这行可以说看尽人性最丑恶的一面，承受着不是一般人要承受的“痛”！！而且风险极大！！！！！！什么风险？很简单，我从事这行已经有9年了，我目前广州做楼盘负责人，就是做一哥，你以为有多威风，业主要求你做的事，你别说做不了，因为你是经理，在骄傲的发展商面前你是条“狗”，在发展商老板的眼中，你连一个发展商的文员都不如！只拿了几个K的工资，你就是楼盘的‘第一消防责任人”，哈，如果公共设施的原因火灾群死，群伤，你会被派出所抓去“坐牢”的，你以为很好玩！！！这样你又认为只拿几个K的工资值吗？？？而且：永远和那个素质低的打交道，时间久了，你都以为自己是“低能”的，你以为物业公司现在的保安和清洁工很有素质！ 另外；物业管理是一个涉及10多门专业学科，如礼仪学 、公共关系学、法律基础、物业英语、房地产经营管理与房地产开发，工程学（土建、给排水、强弱电）、办公智能化、清洁专业、绿化学专业、植物专业、政府关系管理、物业管理实操、房地产法律体系、保安学、消防理论、领导心理学、行政管理学、物业管理实务、客服系统、社区文化学、酒店管理学说等综合理论组成，细分为住宅物业管理、商业管理管理、酒店物业管理和特种物业管理几大分支！要成为一个专业人仕难过登天！！

问题一：物业管理师需要考哪几门试 《注册物业管理师》执业资格考试参考教材，全套五本,4门课程，包括《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业管理综合能力》《物业经营管理》及《考试大纲》。 资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时。 问题二：怎么报考物业管理师 报考是有条件的，如下： 物业管理师资格考试报考条件 一、 凡中华搐民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试： （一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。 （二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。 （三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。 （四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。 （五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。 （六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。 （七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。 二、符合以上报名条件，并于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。 如果条件够，请上 温州人事考试网，查询。 问题三：物业管理员从业资格证怎么考 根据国务院《物业管理条例》第三十三条和第六十一条规定: 从事物业管理的人员按照国家有关规定,必须取得职业资格证书。 为适应劳动力市场对物业管理人员的需求,规范从业人员的职业行为，劳动和社会保障部下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》（劳社鉴发[2002]3号），对物业管理人员统一鉴定作了详细规定，决定在全国展开物业管理师统一培训及考核工作。 一、资质证书介绍 资格证书是国际上通行的技术技能人才的认证制度。共分五个等级。国家目前的人力资源政策是推行学业文凭和职业资格两种证书并重的制度。物业管理职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。 二、费用情况 培训费用：助理物业管理师1380元，物业管理师2380元（含培训费、教材、资料、串讲以及考试和证书费用）。 三、考试方式 理论知识考试和操作考试两种，全部采用闭卷笔试方式，理论知识考试一个半小时，技能操作考核2小时，每门考试总分100分，两门考试均在60分者，为考试合格。物业管理师还要撰写论文和论文答辩。 四、报考条件 1.物业管理师（具备以下条件之一者） (1).取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达标准学时数，并取得结业证书。 (2).取得本职业助理物管师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。 (3).具有大专学历，连续从事本职业工作8年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 (4). 具有本科学历，连续从事本职业工作6年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，户取得结业证书。 2．助理物管师：（具备以下条件之一者） （1）取得本职业物业管理资格证书者，连续从事本职业工作二年以上，经本职业助理物管师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作三年以上。 （3）取得本专业或相关专业大学本科以上毕业证书。 五、上课与考试 为了方便全国各地学员，本中心采用面授与函授相结合的方式，每月循环开课。集中参加每年5月、11月份的全国统一考试。 报读物业管理师需携带资料： 1.本人的学历证书复印件 2. 本人的身份证复印件 3. 四张近期二寸的照片 4. 物业公司任职证明（加盖公章） 六、证书情况 参加物业管理职业资格统考，合格后将获得劳动和社会保障部颁发的相应级别的职业资格证书，此证书全国通用：并可申请出国换证，办理中英文《职业资格证书》，国际劳动组织认可。招调工免试。 问题四：物业管理员的资格证要怎么考? 物业管理员(师)有三个级别，基报名条件是：1、物业管理员-中级（具备以下条件之一者） （1）在本职业连续工作1年以上，经物业管理员正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书。 （2）在本职业连续工作2年以上。 （3）取得本专业或相关专业大专以上毕业证书者。 2、助理物业管理师-高级（具备以下条件之一者） （1）取得物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经助理物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书。 （2）取得本专业或相关专业本科以上毕业证书者。 3、物业管理师-技师（具备以下条件之一者） （1）取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）具有大专学历，连续从事本职业工作8年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （3）具有本科学历，连续从事本职业工作6年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。新慧职业培训学校，专业的物业培训学校 369px/view.asp?rid=148 问题五：怎么考物业管理资格证？ 物业管理的证书获取目前有考试和鉴定两种途径。考试每年定在5月和11月举行，具体的报名考试的相关事宜与当地的职业资格认证指导中心咨询，并且高级物业管理师的考试只有湖北和广州可以参加；而鉴定则需要一定的条件（学历与年限）。证书均由湖北出。 高级物流师的鉴定条件： 1.具有高中学历，申报前从事本职业工作9年以上，获得物业管理员资格证。 2.具有大专学历，申报前从事本职业工作7年以上，获得物业管理员资格证。 3.具有本科学历，申报前从事本职业工作4年以上，经专业学习式培训/函授。 4.具有硕士学历，申报前从事本职业工作1年以上，经专业学习式培训/函授。 问题六：物业管理师和注册物业管理师有什么区别？ 报名考试的话分别大约需要多少钱？ 屡屡上课时候被学员问及“注册物业管理师证书（以下简称‘注册证"）与原劳动部物业管理师证书（以下简称‘劳动证"）的区别”，因为博主一直从事这两个证书的培训工作，所以有些自己的理解，在这里一并给学员们以解答。 （一）发证机关不同。 首先，也是最重要的区别，两证书的发证机关不同。“劳动证”由原国家劳动部颁发；“注册证”则是由现在的国家人力资源和社会保障部、国家住房与城乡建设部两大部委（实际上是原劳动、人事、建设三部委）共同颁发，这也就决定了“注册证”是有国家的劳动监察部门、人事及职称管理部门、物业管理行业管理部门三个与行业和行业用工关系最为紧密的部门共同颁发的，显然也就使得“注册证”成了无可厚非的含金量最高的行业证书。 （二）两证的效力不同。 国务院《物业管理条例》第三十三条规定，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”但并没有明确这个“有关规定”具体是什么，“职业资格证”到底是谁颁发的。 国家人事部和建设部于 2005 年 11 月 16 日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。根据《暂行规定》第三条的规定，“物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》 ( 以下简称《资格证书》 ) ，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》 ( 以下简称《注册证》 ) ，从事物业管理工作的专业管理人员。”物业管理师的英文译为 :CertifiedPropertyManage( 简称 CPM) ，准确全名应为“中华人民共和国物业管理师”。――从这里可以将与注册证有关的三个文件视为对《物业管理条例》的响应，起码自2010年起，国家层面对物业管理行业“持证上岗”的理解应该限于（或至少优先限于）持“注册证”。 而与之相对应的，自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试，实际上标志着“劳动证”淡出历史舞台。 （三）考试难度不同。 “劳动证”教材由中国劳动社会保障出版社出版，三个级别（2、3、4级）共同考核的是一门《基础》，每个级别又分别有一门对应的课程，而无论报考哪个级别，其2本相应教材页码加起来最多也只有三百多页，考试时候对应两门考试科目。而“注册证”明显加大了难度，其教材由中国建筑出版社出版，四门考试科目，最薄的一本教材也比“劳动证”两本教材厚。且“注册证”开考科目除了“劳动证”原有传统考核内容之外，还增加了许多内容，最直接的就是《物业管理综合能力》、《物业经营管理》。从通过率上也能看出，国家加大了对“注册证”通过率的控制力度，2010年全国的四科通过率仅为26.6%。 而且，“劳动证”考试虽也偶尔有几分超纲题目，但主客观题目绝大部分可以在教材中找到答案。“注册证”考试则更侧重实践能力，这一点选择题目还稍好一些，不慎明显，《物业管理综合能力》、《物业管理实务》两门考试科目的案例分析题非常能够说明问题――住建部齐骥部长也有这方面的要求：如果一天没有做过物业管理实务的刚毕业大学生答得很好，或者做了十几年物业管理工作的从业人员答得不好，都说明题目出的不好。 （四）认可程度不同 根据《物业管理师制度暂行规定》第三十五条之规定，“取得《资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务”。也就是说，注册证可以根据工作需要，享有经济师职称待遇（并且这个待遇是为职称主管部门认可的）。并且，《物业管理师制度暂行规定》第三十一条也......>> 问题七：物业管理师证书在哪里考？找什么部门。 （一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年（ 问题八：物业管理师资格证书值得考吗 物业管理师是国家注册考试，2015年国家停考一年，2016年国家明确取消了部分注册执业资格考试几十项，其中就有物业管理师的资格考试和认证。既然取消了，以后就没有物业管理师的考试了。 问题九：考物业管理师证书 报名时间为每年的年中，像今年就是在6月份陆续开始报名，9月15、16日考试的。教材是中国建筑工业出版社的指定教材，4门课程为《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业管理综合能力》《物业经营管理》，2008年8月中物协公布了《物业管理基本制度与政策》考试大纲和参考教材（补充修改内容） （见其官网）。 按照国务院及建设部的有关规定，物业经理人岗位证书早在2006年就已经停办了，不再组织考试。但仍有部分人号称能以“补办”的形式办出来，个人觉得没有可信性、权威性、必要性。一句话，已经淘汰的证书，就算是真的，你要它干嘛！ 问题十：物业管理师现在还可以考吗？ 物业管理师目前处于停考阶段， 国家还没有发通知恢复考试。

如何提升物业管理中的服务品质 物业管理既是一个劳动力密集型行业，又是一个同质现象较多的服务性行业。在知识经济时代，改变物业管理企业组织结构的传统观念，重视员工的选拔、培训和授权，建立以服务为主导的企业文化和加强与住户的沟通等都是提高物业管理服务满足度的一些方法。只有提高了客户（此指住户）的服务满足度，才能相应提高市场占有率，物业管理企业才有可能在日趋激烈的市场竞争中取胜。 物业管理作为一种服务性行业，提供的是非凡的商品 —— 服务。因此，物业管理企业也应该重视与住户的相关行为问题即住户对物业管理服务满足程度的探讨与研究。笔者认为，在物业管理企业，如何改变物业管理企业组织结构的传统观念、重视员工的选拔、培训和授权、建立以服务为主导的企业文化、加强与住户的沟通以及确定切实可行的服务理念等均是影响提高物业管理服务满足度的主要因素，也是提高物业管理服务满足度的可靠方法。 一、改变物业管理企业组织结构的传统观念 物业管理企业为了保持竞争力，必须关注物业管理过程中的服务满足度问题，尽可能提高服务传递的质量。笔者认为，提高满足度的方法应建立在保证物业管理企业、给住户提供服务的员工和住户本身三者支配需要保持平衡的基础之上。 “在服务业，没有满足的员工，就不会有满足的客户”。给住户提供服务的员工是企业与住户唯一的接触媒介，假如员工对企业有不满情绪，就会给企业带来无法弥补的损失。因此，物业管理企业必须重视那些直接与住户接触的一线员工和基层管理人员，不是把他们放在组织结构中的最底层，而应将其放在组织结构中的最顶端。因为这些人员才是直接接触住户、并为住户服务的人。物业管理企业对组织结构的传统观念的改变，表明了对住户满足度的关注。为了提高员工的满足度和忠诚度，调动员工的工作积极性，物业管理企业可以通过座谈会、企业股份制改造、改善员工工作环境、公平竞争机会和完善的福利等方式，使每个阶层的员工都能感受到自己是团队中的一分子，提升员工对企业的认同感，从而在服务中自觉形成“企业兴亡，匹夫有责”的责任感，进而实现住户满足的目标。很多名牌物业管理公司就把“员工也是上帝”、“善待员工就是善待自己”作为团队格言，这些都充分调动了员工积极性，提高了员工对公司的满足程度。 二、重视员工的选拔、培训和授权 在物业管理企业，优秀的员工应该具备处理问题的灵活性、对住户的宽容、根据情景不同而适时改变行为方式的能力和设身处地为住户着想的个人素养。这些品质比年龄、教育、知识、培训和才智更重要。对于物业管理企业而言，聘用具有必要人际技能和较高品质的员工对于保证高质量服务是很重要的。目前虽然还没有一种完全可靠的测评人的服务导向的方法，但是大量的面试技术仍可用于评估要害岗位的管理人员和位居一线的员工，如抽象提问、情景小品和角色扮演等。一线员工直接与住户接触，除非住户投诉，一般情况下，物业管理企业无法有效地予以监督。为了保证在缺乏直接监控条件下的行为恰当，需要对员工进行必要的授权。同时，住户也都希望被企业员工平等对待，希望得到与别人一样的服务，而必要的授权和适当方式的员工培训正是保证服务一致性的要害环节。 员工培训包括企业文化培训、专业技术技能培训和聪明培训等内容。物业管理企业可以通过企业文化培训，将服务导向的价值理念灌输给员工，改善员工工作态度，促进员工团结合作，以提供最高品质的服务。专业技术技能培训不管是对清洁工、维修工、绿化工和保安员都是相当重要的，内容包括物业管理相关专业知识培训（只要是物业管理相关知识，他们必须知道答案，而不能说“这不是我的岗位职责”）和专业技能培训（如水电工、机电设备维修工和绿化工等专业技能培训）。聪明培训是员工培训的较高层次，通过具体案例分析、情景学习等教育员工如何与住户互动以达到满足，比如：如何替住户分忧、如何与住户交谈、如何对待住户投诉等，重视这些问题能有效提高员工处理问题的能力，进而激发员工队伍的斗志和员工的创造力。 三、建立以服务为主导的企业文化 企业文化是企业在成长过程中逐渐形成并相对稳定企业成员共同遵循的信仰、价值观或行为模式，是约束企业个体或群体行为的行为准则，是能够产生凝聚力并赋予企业鲜明个性的共有的导向系统。几乎所有的物业管理企业都提出“服务第一”、“住户就是上帝”的口号，但企业文化绝对不等于干巴巴的几句口号。在日常工作中，企业可通过一些关于某员工如何为公司和住户利益而承担个人风险的情况来传达，再结合相应的奖励制度来巩固企业以 服务为导向的企业文化。只有这样，企业的价值理念才能真正赋予员工一定的自主权，使员工有权自己决策而不需要传统的监督层次。通俗一点来讲，就是让员工发自内心地为住户服务，而不是为服务而服务。相关研究资料表明：当员工有强烈的服务导向时，住户觉得其服务是一流的。假如员工由衷地以住户利益至上，则会提供一流的服务，作为住户是能感受到的。这就是我们所说的“奉献精神、敬业精神和团队精神”。 四、加强与住户的沟通 由于住户对服务结果的预期会左右其感知，所以物业管理企业应加强对住户的了解。通过住户资料的登记，了解每位住户的相关情况如年龄、个性、职业和教育程度等情况，然后将住户根据情况分成几类：如挑剔型、大方型、经济型、享受型等，针对不同的住户类型，事先预备一套与之沟通的方法，并事前培训员工，这样必然会减少与住户在接触时的摩擦；此外，物业管理企业应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让住户了解物业管理相关法规、常识以及企业的运作程序和规则，并使住户参与到服务过程中来，从而改善服务质量。由此一来，企业的物业管理服务工作不仅得到了住户的认可，还增加了住户对企业的熟悉和了解，密切了双方关系，也有利于企业与住户关系的进一步协调发展。 综上所述，物业管理企业作为服务性行业，尽管目前还属于微利行业，但我们应该看到，物业管理企业存在的最终目的是以利润为目标的。为了保持一定的边际利润和竞争力，企业必须尽可能提高服务传递的效率和质量，为此，只有关注服务过程，才能形成具有鲜明特色且具有竞争力的高质量服务。为了达到这一目的，物业管理企业要重视那些直接为住户提供服务的员工队伍，加强员工的培训，注重以服务为主导的企业文化的灌输，加强与住户的沟通，藉以改进服务质量，改善服务手段，提高服务水平，进而提高住户对物业管理服务的满足度，为物业管理企业扩大市场份额、提高市场占有率并最终提高企业的综合实力和市场竞争力奠定坚实的基础。 1、检查制度的完整性，不断维护完善制度； 2、制定好服务标准，并组织培训； 3、建立质控队伍，要做到公正严明，检查过程中不能有找渣的思想，而要以一种服务一线的心态 浅谈如何提升物业管理中的服务品质 摘要：物业管理是依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备等进行管理与维护、修缮与整治。物业管理属于服务性行业，以为业主提供满意的服务为工作的目标。因此，如何达到顾客的满意是物业作业人员不断思索的问题。本文首先阐述了物业管理工作的主要内涵，说明了服务品质在物业管理企业中的重要性，同时也提出物业管理企业提高服务品质的策略。（剩余3314字）

　　物业管理实训控制流程　　1.0目的　　为验证和保证本公司员工的资格并提供必要的培训，以确保并提升员工的业务技能、服务工作意识、物业管理的服务质量与提高工作效率，从而达到人力资源的可持续发展。　　2.0适用范围　　适用于本公司所有员工的培训。财务人员及技术人员的资格年审培训不在内,另定人力资源管理制度。　　3.0职责　　3.1各部门、区域经理：依据考核结果和岗位要求，负责提报年度培训需求计划或临时性的培训需求；结合本部门的服务工作要求组织相应的内部培训并督导执行。　　3.2行政部：　　3.2.1负责综合审查各部门、区域的培训需求。　　3.2.2负责年度员工培训计划的汇总及确认。　　3.2.3负责组织新员工培训及公共类技能培训。　　3.2.4负责员工公司外培训的组织和落实。　　3.2.5负责培训成果的登录，并及时将记录归档。　　3.3培训讲师：负责培训教材的准备、培训的实施及培训成效的考核。　　3.4总经理：负责核准年度培训计划和临时性的培训计划。　　4.0定义　　4.1本公司的培训分为：　　4.1.1新员工职前培训----即新员工招聘进公司报到时由行政部组织实施16小时以上的职前培训、使其了解公司各项规章制度并认识物业管理的基础知识和工作要求。　　4.1.2员工在职培训----指经试用期满合格的正式员工的培训，可分为“一般性业务培训”和“上岗证培训”两种。　　4.2培训实施可分为：　　4.2.1公司内培训---由公司有资历经验的员工自任讲师或外聘讲师到公司培训。　　4.2.2公司外培训---指由公司派员工到公司外接受培训。　　4.3培训需求可分为：　　4.3.1新员工入职培训需求。　　4.3.2各岗位培训需求。　　4.3.3上岗证培训需求。　　4.3.4其他培训需求。　　5.0工作程序　　5.1提出培训需求：　　5.1.1公司各部门、区域经理应最迟于每年12月初，提出次年度员工培训需求计划，并填写《员工培训需求申请表》交至行政部汇集，拟定年度培训方案呈总经理核准后，由行政部备索。　　5.1.2如因新技术、新设备的投入等特殊的案例需临时提出的培训需求，应至少提前一周提出申请。内部培训如没有费用发生的由行政部经理批准后生效；如需要发生费用的内、外培训由行政部经理报总经理批准后生效。　　5.2确认及汇总　　行政部根据总经理对年度培训方案的核准意见，综合各部门、区域提出的培训需求申请的要求，确认各部门培训需求计划内容及课程时数安排的适应性，汇总成《年度培训计划表》。　　5.3审核　　行政部所汇总提报的《年度培训计划表》呈部门经理审核，审核各培训需求项目是否符合公司业务发展及服务工作的目标，经总经理核准签字后生效。　　5.4培训实施　　5.4.1属通用性的项目可由行政部统筹安排集中培训，通用性的培训项目可安排在同一时段集中培训。　　5.4.2属专业性、局限性的项目可由各部门、区域根据核准的《年度培训计划表》及实际的需求按月实施。　　5.4.3培训所需要的教材及讲师，由行政部统筹安排；　　5.4.4公司外派培训，由行政部与受培员工签署《员工培训学习合同书》备案，并由行政部负责与培训单位办理报名手续。　　5.5考核或资格核定　　5.5.1员工参加内部培训须在《培训签到表》上签名。必要时可由培训组织者进行抽点名。　　5.5.2公司内部培训实施后，由讲师进行培训结果考核。考核方式可分为笔试、口试、实际操作、演练或提交心得报告等方式选择一种实施。　　5.5.3员工内部培训结束，由学员填写《学员意见调查表》，收集员工对培训意见、其它的需求、讲学质量等方面建议,以改进提高培训的工作。　　5.5.4经考核不合格者应重新安排补培训，补培训以两次为限，两次仍不合格者，报请其所在部门、区域经理予以相应处理。　　5.5.5参加外派培训的员工，受训结束后须向行政部缴验培训《合格证书》或《结业证书》或《岗位证书》或交《学习心得》等方式进行资格鉴定。　　5.5.6培训学员的《岗位证书》等经缴验后由行政部保留正本，交还一份影印件给本人。正本在劳动合同期满不再续约或辞职、辞退等核批手续办理完后，由行政部按有关规定处理。　　5.6登录：无论公司内自办还是外派受训的结果，均应于受训完成后两个星期内送交行政部登录于个人的人事档案，作为上岗、任职资格等考核依据。　　5.7记录维护　　5.7.1所有实施培训考核结果应办理保管存档事宜。　　5.7.2行政部应保存个人的培训记录至该员工离职为止，有关记录的保存及维护方式参考《质量记录控制程序》办理。　　6.0相关文件　　《质量记录控制程序》　　7.0质量记录　　7.1《员工培训需求申请表》；　　7.2《年度培训计划表》；　　7.3《员工培训学习合同书》；　　7.4《培训签到表》；　　7.5《学员意见调查表》；　　7.6《学习心得》；　　7.7《保安员/屋村管理员培训记录表》；　　7.8《保安宿舍检查表》。　　附件1：物业管理实训应强调的10大观念　　一、安全观念　　安全是物业管理的重中之重，也是企业的最大风险。日常安全管理的内容包括：防火、防盗、防毒、防乱、防塌。要认真贯彻“预防为主、杜绝隐患”的方针，每个物业管理者都具备“居安思危”的意识，将“五防”工作放在一切工作的制高点。　　二、服务观念　　寓物管于服务是物业管理的显著特征，物业管理中的服务由四个方面组成：服务内容、服务对象、服务水平、服务标准。我们要求对客户的服务是“一次到位法”，即客人的问题在我们这里面一次便获得解决，绝不能以任何借口向外推诿，即使你解决不了的问题，也应给客人以满意的答复，同时要报有关部门请其尽快为客人排忧解难。　　三、服从观念　　这一观念出于准军事化管理制度，公司内部实行分级管理，垂直领导，命令如山，绝对服从，在客人面前，上级面前，员工永远不能说七个“不”字，即不，不会，不知道，不管，不行，不懂，不明白。　　四、营销观念　　营销观念是创造企业希望，发展潜在客户的观念，其中市场定位是营销的重要手段，公共关系是营销的重要方法，营销不仅是少数营销人员、公关人员的事，而且是每个员工的共同职守，因为它关系到企业的生存大计、发展大计、长久之计。面对眼前的市场和未来的市场，我们每位员工都要对自己管理的物业充满信心，都要以自己的人格魅力去感动消费者，都要以广泛的知识去结识消费者，都要以坦诚的爱心，诚信去赢得消费者。　　五、成本观念　　我们通常所说的成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等发生的各项直接支出，包括工资、直接材料、商品进价和其他直接费用支出。物业管理企业的成本包括人力成本、能源费用、维修、维护费用等。加强内部管理，减少耗费、降低成本是提高企业经济效益的根本途径，要从年度预算抓起，挖掘内部潜力，千方百计创收，将成本作为硬指标和指定性计划分解到各职能部门。　　六、参与观念　　参与观念分为二层含义：一是从参与管理，大家都来提出合理化建议，主动管理，把企业当做自己的家，树立“锅里有了碗里才有”的意识；二是指物业管理的前期介入，事先参与，介入物业的开发工作，严把“四关”——规划设计关、建筑配套关、工程质量关、客户入住关，为日后的管理打下坚实的基础。　　七、科技观念　　作为一名现代物业管理者必须具有强烈的科技观念，才能使自己所管理的物业走在时代的前列，满足业主和客户的各种合理需求，实现经营管理目标。根据企业的实际情况，一是配置适合自身特点的计算机管理软件及硬件设施；二是建立一套完整的、规范的、科学的质量管理体系；三是走出去、请进来，学习先进企业的管理经验；四是以创优为手段，借以提高和规范员工的服务行为；五是不断学习和运用新科技、新方法，对管理改进和设施设备改造。　　八、法制观念　　我国加入WTO后，在准市场经济条件下，建全的法制是规范物业管理经营活动的重要准绳。我们必须严格法律程序和有关法律、法规、政策，依法办事，最大程度的降低企业经营风险。同时，要熟知和掌握法律知识，运用法律武器维护自己的合法权益，要熟知自己与业主，与客户各自的职责、权利与义务，处理与业主、客户的关系也要以法律效力的各种合同为基准，为出发点。　　九、细微观　　我们为住户提供的每一个环节，每一台设备设施乃至每一个部件都要处于最佳状态，连我们每一位员工服务行为举止都不能疏忽，也要使其恰到好处，物业管理是由无数细微之事构成的，都包含着我们的人格、智慧、思想和尊严，都是我们的感情与爱心及管理服务水平的生动体现，都能折射出我们企业的崇高精神和企业文化。　　十、人才观念　　我们要尊重和爱惜人才，人才永远是企业最宝贵的财富，也是现代企业竞争的根本。什么是人才？对人才有一个基本要求，就是：有必要的文化知识，有熟练的操作技能，有高尚的职业道德，有鲜明的法制观念，有强烈的市场意识。作为一个企业领导者要善于用人，要用人之所长，不求全责备，尊重学历，但不唯学历是用，以业绩来衡量人才的基本准则。同时，要培养人才，以人性化的管理去发现人才，挖掘人的潜力，激发人的主动性与创造性，使其更好地为企业服务。

物业管理员（具备以下条件之一者） （1）在本职业连续工作1年以上，经本职业物业管理员正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）在本职业连续工作2年以上。 （3）取得本专业或相关专业大专及以上毕业证书。 助理物业管理师（具备以下条件之一者） （1）取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经本职业助理物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作3年以上。 （3）取得本专业或相关专业大学本科及以上毕业证书。 物业管理师（具备以下条件之一者） （1）取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。 （3）具有大专学历，连续从事本职业工作8年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （4）具有本科学历，连续从事本职业工作6年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （１）报名持：身份证、学历证明、工作年限证明、三张二寸免冠照片； （２）到国家职业技能鉴定所（站）：填报国家职业技能鉴定申请表； （３）领取准考证； （４）在国家职业技能鉴定所（站）：参加理论考核和技能考核； （５）两项考核均达到60分以上者，凭身份证或准考证到国家职业技能鉴定所（站）领取职业资格证书． 详细请访问国家职业资格工作网查看：http://www.osta.org.cn/htm/319/367/index.html

物业管理的内容与其所涵盖的层面非常的广，而从物业管理的资产特性通常有以下几类：第一：公寓大厦的管理第二：城市综合商场的管理第三：机关团体办公处所的管理第四：厂办建筑物的管理第五：超高层大楼的管理第六：特殊建筑机构的管理第七：智能型大楼的管理。物业管理培训内容：第一：理论培训第二：技能培训第三：灵动性培训第四：组织关系培训详细情况可以去查询一下‘英国特许房屋经理学会CIH中国学习中心"，讲的很好，可以采纳一下，希望能够解决你的疑问。

全国城建培训中心是原建设部确定的全国物业管理企业经理岗位定点培训单位。为了提高物业管理行业从业人员的整体素质，促进从业人员掌握相应的基础理论和技能，以满足行业快速发展和广大业主对物业管理服务的需求，提升物业管理整体服务水平，中心决定在2021年继续办理“全国物业管理从业人员岗位”和“全国物业项目经理资格证”。全国通用，可查。注意事项：物业管理师是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。前瞻产业研究院发布的《中国物业管理行业发展状况与招投标分析报告前瞻》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。

物业管理的内容与其所涵盖的层面非常的广，而从物业管理的资产特性通常有以下几类：第一：公寓大厦的管理第二：城市综合商场的管理第三：机关团体办公处所的管理第四：厂办建筑物的管理第五：超高层大楼的管理第六：特殊建筑机构的管理第七：智能型大楼的管理。物业管理培训内容：第一：理论培训第二：技能培训第三：灵动性培训第四：组织关系培训详细情况可以去查询一下‘英国特许房屋经理学会CIH中国学习中心"，讲的很好，可以采纳一下，希望能够解决你的疑问。

为了更好的推动银川金盾保安培训学校各项教学培训工作的进一步开展，努力提高教学质量，为社会培养合格的保安及押运人才，使其成为维护社会治安、促进经济发展的中坚力量，根据《中华人民共和国民办教育促进法》和公安部《保安培训机构管理办法》以及自治区劳动和社会保障厅有关社会办学的相关要求，结合本校专业设置的实际情况，特制定本教学大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和军事技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。军事技能训练内容包括：队列、防卫术、交通指挥手势、勤务技能、消防技能、救护技能。二、教学目的和要求（一）教学目的1、保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，技术防范及一般的防卫器械的使用，并基本掌握现场保护及处理知识。2、职业道德课程的教学应根据不同的专业而予以不同的内容，使学员在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范。3、法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有学员都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。4、军事技能训练以队列、擒拿格斗及交通指挥手势为主要内容，在发生突发事件时能够运用擒敌技术同不法分子做坚决斗争，保护国家财产以及自身安全。交通手势的学习主要是针对出入及停放在执勤区域内的车辆能够运用正确的手势进行指挥、疏导，防止交通堵塞及事故的发生。（二）教学要求1、保安理论教学通过教学使学员熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2、消防知识及消防器材的使用通过教学使学员熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公共财产和人民生命财产的安全。3、法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使学员树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强从业人员爱岗敬业、无私奉献更好的为人民服务的精神。4、军事训练队列训练，使学员具有良好的军姿，严整的军容，协调一致的动作，严格的组织纪律性以及强壮的体魄，使学员在今后的执勤任务中能有效地防卫和制服违法犯罪分子，达到克敌制胜目的。5、现场救护通过理论知识和专业技能方面的学习，掌握必要的安全防范知识，为以后工作打下坚实的基础。三、教学中应注意的问题1、军事训练过程中，教员要认真讲解每个动作的方法要领，亲自做好示范，使学员能够充分领会，防止摔伤、扭伤等安全事故发生。2、理论教学教员应结合不同的案例分层次进行讲解，活跃课堂气氛，充分调动学员的学习积极性，使学员听的懂、记的牢、理解透、会运用。四、教学内容及课时分配表（一）教学内容 1、保安业务理论知识内容：共九章二十七节主要包括：（1）中国保安业的兴起与发展；（2）我国保安工作的性质、任务以及业务范围；（3）保安门卫服务；（4）保安守护服务；（5）保安巡逻服务；（6）保安押运服务；（7）现场保护知识；（8）各种特殊行业保安服务；（9）保安技术防范设备；2、消防知识及器材使用共五章十五节主要包括：（1）保安消防业务概述；（2）燃烧与灭火原理；（3）火灾常识；（4）火灾预防；（5）消防器材与操作使用方法。3、法律常识主要以宪法、刑法、治安管理处罚法、劳动法为主。4、职业道德根据保安工作的特点应具备的职业道德行为规范进行授课。5、军事技能训练队列、格斗拳、交通指挥手势、防卫技术、消防技能、勤务操作、救护技能。

物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。 物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。1、首先对业主的这种急于解决问题的心情表示理解。对物业服务内容及收费不理解是正常的。需要耐心。但凡具备这种思想的业主，文化层次一般不会太高，沟通最好在理论的基础上，以案例为主。2、从物管费收费事项方面解释。每项收费都有一定服务范围的，把物业费的构成及服务内容解释一下。3、从物管费的用途方面解释。物业服务费用主要用于公共区域设施设备日常小修及人员成本开支。4、从其他费用及服务事项加以补充说明。大中修及更新改造需要动用维修基金，业主自用部位保修期内可由物业与维保单位联系维修，保修期外由业主承担费用。对于需提供的其他如家政、电器安装、线路变更等服务，业主可委托物业完成，但是有偿服务，费用不包含在物业服务费中。

中国物业管理协会。中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。中国物业管理协会的主要职能包括，组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。

从事物业管理相关工作，需要取得相应的资质，一般有以下几种：(一)物业管理员（国家职业资格四级），具备以下条件之一者：1、具有高中、中专(含同等学历)，连续从事本职业工作1年以上。2、取得大学专科学历证书后，实习期满。3、连续从事本职业工作4年以上。(二)助理物业管理师（国家职业资格三级），具备以下条件之一者：1、高中、中专毕业，连续从事本职业工作3年以上。2、取得大学专科学历证书后，连续从事本职业工作1年以上。3、取得大学本科学历证书。4、连续从事本职业工作5年以上。(三)物业管理师（国家职业资格二级），具备以下条件之一者：1、高中、中专毕业，连续从事本职业工作10年以上。2、大学专科以上学历，连续从事本职业工作8年以上。3、取得硕士研究生及以上学历证书，实习期满。4、具有大专及其以上学历的物业管理企业负责人，连续从事本职业工作4年以上。(四)注册物业管理师报考条件：1、取得经济学,管理科学与工程或土建类中专学历工作满10年,其中从事物业管理满8年。2、取得经济学,管理科学与工程或土建类大专学历,工作满6年,其中从事物业管理满4年。3、取得经济学,管理科学与工程或土建类大学本科学历工作满4年,从事物业管理满3年。4、取得经济学,管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业从事物业管理满2年。5、取得经济学,管理科学与工程或土建类硕士学位,从事物业管理满2年。6、取得经济学,管理科学与工程或土建类博士学位,其中从事物业管理满1年。7、取得其他专业相应学历、学位的,工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

根据国务院《物业管理条例》第三十三条和第六十一条规定:从事物业管理的人员按照国家有关规定,必须取得职业资格证书。为适应劳动力市场对物业管理人员的需求,规范从业人员的职业行为，劳动和社会保障部下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》（劳社鉴发[2002]3号），对物业管理人员统一鉴定作了详细规定，决定在全国展开物业管理师统一培训及考核工作。 一、资质证书介绍 资格证书是国际上通行的技术技能人才的认证制度。共分五个等级。国家目前的人力资源政策是推行学业文凭和职业资格两种证书并重的制度。物业管理职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。 二、费用情况 培训费用：助理物业管理师1380元，物业管理师2380元（含培训费、教材、资料、串讲以及考试和证书费用）。 三、考试方式 理论知识考试和操作考试两种，全部采用闭卷笔试方式，理论知识考试一个半小时，技能操作考核2小时，每门考试总分100分，两门考试均在60分者，为考试合格。物业管理师还要撰写论文和论文答辩。 四、报考条件 1.物业管理师（具备以下条件之一者） (1).取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达标准学时数，并取得结业证书。 (2).取得本职业助理物管师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。 (3).具有大专学历，连续从事本职业工作8年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 (4). 具有本科学历，连续从事本职业工作6年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 2．助理物管师：（具备以下条件之一者） （1）取得本职业物业管理资格证书者，连续从事本职业工作二年以上，经本职业助理物管师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作三年以上。 （3）取得本专业或相关专业大学本科以上毕业证书。 五、上课与考试 为了方便全国各地学员，本中心采用面授与函授相结合的方式，每月循环开课。集中参加每年5月、11月份的全国统一考试。 报读物业管理师需携带资料： 1. 本人的学历证书复印件 2. 本人的身份证复印件 3. 四张近期二寸的照片 4. 物业公司任职证明（加盖公章） 六、证书情况 参加物业管理职业资格统考，合格后将获得劳动和社会保障部颁发的相应级别的职业资格证书，此证书全国通用：并可申请出国换证，办理中英文《职业资格证书》，国际劳动组织认可。招调工免试。

物业管理既是一个劳动力密集型行业，又是一个同质现象较多的服务性行业。在知识经济时代，改变物业管理企业组织结构的传统观念，重视员工的选拔、培训和授权，建立以服务为主导的企业文化和加强与住户的沟通等都是提高物业管理服务满足度的一些方法。只有提高了客户（此指住户）的服务满足度，才能相应提高市场占有率，物业管理企业才有可能在日趋激烈的市场竞争中取胜。 物业管理作为一种服务性行业，提供的是非凡的商品 —— 服务。因此，物业管理企业也应该重视与住户的相关行为问题即住户对物业管理服务满足程度的探讨与研究。笔者认为，在物业管理企业，如何改变物业管理企业组织结构的传统观念、重视员工的选拔、培训和授权、建立以服务为主导的企业文化、加强与住户的沟通以及确定切实可行的服务理念等均是影响提高物业管理服务满足度的主要因素，也是提高物业管理服务满足度的可靠方法。 一、改变物业管理企业组织结构的传统观念 物业管理企业为了保持竞争力，必须关注物业管理过程中的服务满足度问题，尽可能提高服务传递的质量。笔者认为，提高满足度的方法应建立在保证物业管理企业、给住户提供服务的员工和住户本身三者支配需要保持平衡的基础之上。 “在服务业，没有满足的员工，就不会有满足的客户”。给住户提供服务的员工是企业与住户唯一的接触媒介，假如员工对企业有不满情绪，就会给企业带来无法弥补的损失。因此，物业管理企业必须重视那些直接与住户接触的一线员工和基层管理人员，不是把他们放在组织结构中的最底层，而应将其放在组织结构中的最顶端。因为这些人员才是直接接触住户、并为住户服务的人。物业管理企业对组织结构的传统观念的改变，表明了对住户满足度的关注。为了提高员工的满足度和忠诚度，调动员工的工作积极性，物业管理企业可以通过座谈会、企业股份制改造、改善员工工作环境、公平竞争机会和完善的福利等方式，使每个阶层的员工都能感受到自己是团队中的一分子，提升员工对企业的认同感，从而在服务中自觉形成“企业兴亡，匹夫有责”的责任感，进而实现住户满足的目标。很多名牌物业管理公司就把“员工也是上帝”、“善待员工就是善待自己”作为团队格言，这些都充分调动了员工积极性，提高了员工对公司的满足程度。 二、重视员工的选拔、培训和授权 在物业管理企业，优秀的员工应该具备处理问题的灵活性、对住户的宽容、根据情景不同而适时改变行为方式的能力和设身处地为住户着想的个人素养。这些品质比年龄、教育、知识、培训和才智更重要。对于物业管理企业而言，聘用具有必要人际技能和较高品质的员工对于保证高质量服务是很重要的。目前虽然还没有一种完全可靠的测评人的服务导向的方法，但是大量的面试技术仍可用于评估要害岗位的管理人员和位居一线的员工，如抽象提问、情景小品和角色扮演等。一线员工直接与住户接触，除非住户投诉，一般情况下，物业管理企业无法有效地予以监督。为了保证在缺乏直接监控条件下的行为恰当，需要对员工进行必要的授权。同时，住户也都希望被企业员工平等对待，希望得到与别人一样的服务，而必要的授权和适当方式的员工培训正是保证服务一致性的要害环节。 员工培训包括企业文化培训、专业技术技能培训和聪明培训等内容。物业管理企业可以通过企业文化培训，将服务导向的价值理念灌输给员工，改善员工工作态度，促进员工团结合作，以提供最高品质的服务。专业技术技能培训不管是对清洁工、维修工、绿化工和保安员都是相当重要的，内容包括物业管理相关专业知识培训（只要是物业管理相关知识，他们必须知道答案，而不能说“这不是我的岗位职责”）和专业技能培训（如水电工、机电设备维修工和绿化工等专业技能培训）。聪明培训是员工培训的较高层次，通过具体案例分析、情景学习等教育员工如何与住户互动以达到满足，比如：如何替住户分忧、如何与住户交谈、如何对待住户投诉等，重视这些问题能有效提高员工处理问题的能力，进而激发员工队伍的斗志和员工的创造力。 三、建立以服务为主导的企业文化 企业文化是企业在成长过程中逐渐形成并相对稳定企业成员共同遵循的信仰、价值观或行为模式，是约束企业个体或群体行为的行为准则，是能够产生凝聚力并赋予企业鲜明个性的共有的导向系统。几乎所有的物业管理企业都提出“服务第一”、“住户就是上帝”的口号，但企业文化绝对不等于干巴巴的几句口号。在日常工作中，企业可通过一些关于某员工如何为公司和住户利益而承担个人风险的情况来传达，再结合相应的奖励制度来巩固企业以服务为导向的企业文化。只有这样，企业的价值理念才能真正赋予员工一定的自主权，使员工有权自己决策而不需要传统的监督层次。通俗一点来讲，就是让员工发自内心地为住户服务，而不是为服务而服务。相关研究资料表明：当员工有强烈的服务导向时，住户觉得其服务是一流的。假如员工由衷地以住户利益至上，则会提供一流的服务，作为住户是能感受到的。这就是我们所说的“奉献精神、敬业精神和团队精神”。 四、加强与住户的沟通 由于住户对服务结果的预期会左右其感知，所以物业管理企业应加强对住户的了解。通过住户资料的登记，了解每位住户的相关情况如年龄、个性、职业和教育程度等情况，然后将住户根据情况分成几类：如挑剔型、大方型、经济型、享受型等，针对不同的住户类型，事先预备一套与之沟通的方法，并事前培训员工，这样必然会减少与住户在接触时的摩擦；此外，物业管理企业应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让住户了解物业管理相关法规、常识以及企业的运作程序和规则，并使住户参与到服务过程中来，从而改善服务质量。由此一来，企业的物业管理服务工作不仅得到了住户的认可，还增加了住户对企业的熟悉和了解，密切了双方关系，也有利于企业与住户关系的进一步协调发展。 综上所述，物业管理企业作为服务性行业，尽管目前还属于微利行业，但我们应该看到，物业管理企业存在的最终目的是以利润为目标的。为了保持一定的边际利润和竞争力，企业必须尽可能提高服务传递的效率和质量，为此，只有关注服务过程，才能形成具有鲜明特色且具有竞争力的高质量服务。为了达到这一目的，物业管理企业要重视那些直接为住户提供服务的员工队伍，加强员工的培训，注重以服务为主导的企业文化的灌输，加强与住户的沟通，藉以改进服务质量，改善服务手段，提高服务水平，进而提高住户对物业管理服务的满足度，为物业管理企业扩大市场份额、提高市场占有率并最终提高企业的综合实力和市场竞争力奠定坚实的基础。

重庆物管培训的内容较多，主要有以下几个方面： 一、物业管理基础理论部分 ★物业管理基本概念 ★物业管理相关理论 ★物业管理机构基本知识 ★住宅小区的物业管理知识 ★写字楼的物业管理知识 ★商业场所的物业管理知识 ★工业区的物业管理知识 ★其他类型物业管理知识 ★相关法律法规知识 二、物业管理实务操作部分 ★物业管理人员日常客户服务 ★接房流程及服务工作 ★设施设备的报修处理 ★投诉建议及业主接待 ★物业费的催缴方式及流程 ★物业工作的面试技巧及应聘指南 ★物业管理综合评估

物业管理师培训机构如何招生？源生如潮旨在为各个培训学校提供优质的招生服务，帮助培训机构以最小的成本招到更多学生，不断提高学员咨询率及准确率。【源生如潮公司简介】昆明源生如潮科技有限公司（简称：源生如潮），总部位于四季如春的云南省昆明市，专注于从事招生策划、线上推广和网络代理招生服务。源生如潮将原来多家公司旗下的知名招生网站整合在一家，利用公司自主研发的智能写作与发布引擎，全方位覆盖潜在需求用户，真正实现搜索引擎霸屏营销。源生如潮具备专业的运营推广团队和专业的客服团队，提供学校网页制作，课程上架到咨询引导一系列的专业招生服务，努力达到学员、培训学校及平台多方共赢。目前主要覆盖的业务包含有语言培训、电脑与IT、职业技能、资格考试、中小学辅导、出国留学、学历提升等。覆盖城市达150多个，上线课程10万+，已达成合作的学校已有1000多家，2023年为培训学校创造1000多万的业绩。【常见推广方式】（一）CPC：竞价推广、竞争激烈，价格高昂，恶意点击，管理麻烦、稳定性差。（二）分类信息：门槛低，信息龙鱼混杂排名不稳定、用户体验差。（三）SEO：优化周期长、算法更新快、沟通成本高、竞争大、效果没保证。（四）户外广告：覆盖面小、时效性差、修改难度大，招生效果难以预估测评。（五）广告联盟：可信度不足、用户体验差、受众不精准、误点击消费较多。（六）传单广告：传单泛滥，顾客产生厌烦情绪，宣传效率低，浪费资源又消耗金钱。【常见招生问题】（一）用户体验不佳学校网站做了搜索竞价排名，但因网站设计缺乏美观度与合理性，用户体验差，导致咨询率低。（二）无专业推广团队学校缺少专业的网络技术团队。无法胜任从建站、优化、推广三者同步结合的无间隙式营销。（三）招生渠道单一招生渠道单一，缺少多渠道的招生手段;可拓宽招生的渠道，例如网络招生已是趋势。（四）营销成本高每年投入高额的网络营销费用，由于对人群定位不准，账户操作经验不足，导致营销效果差。【招生业绩差怎么办？找源生如潮】（一）投入成本低免费推送精准资源，按成交效果付费，不成交相当于免费帮学校做广告，低投入（需支付部分年费），高产出。（二）覆盖范围广网络招生，不受地域限制，可全国招生，广告覆盖广，持续时间长（24小时在线），品牌曝光率高。（三）推广更省心您只需提供推广所需素材，网页制作，关键词排名、品牌推广、在线接单，全部交给我们完成。（四）招生效果好精准关键词全网优化，定向性强，受众明确，成交效果更好。2022年为合作机构带来1000多万的业绩。【为什么选择我们？】（一）自己线下推广招生1.自己线下招生，人力成本过高，收益少。2.通过线下招兼职发传单，成本过高。3.不懂排名优化，只知道投百度投灯箱。4.员工通过传统的微信微博QQ发帖招生。5.自己的官网，不会优化，覆盖范围小。6.依靠学员转介绍，宣传力度小。7.只想在一些免费网站发些招生广告。8.机构招专业的团队投入成本过高。（二）其他网站招生服务1.单个网站品牌知名度低，覆盖面小。2.名单量少，学员转化率低。3.单个网站同类关键词覆盖面少。4.推广力度不足。5.名单质量低，精准名单少。6.优化技术有限，无专业优化团队。7.关键词难以占据搜索引擎前几页。8.获取学员名单不及时。（三）源生如潮招生服务1.三大网站同步推广，覆盖面广。2.三个网站电脑和手机端同步展示。3.精美的网页，大大提升了品牌形象。4.发布引擎可覆盖海量长尾关键词。5.所发布软文符合SEO规则，搜索排名靠前。6.精心的课程包装提升用户体验、咨询转化率。7.名单质量高，转化好。8.专业的运营推广团队和专业的客服团队。【推广引擎】（一）自动生成一键发布发布引擎可一键生成海量优质文章，自动发布三大招生网站。（二）用户体验良好发布的每一篇文章都配有精美落地页面，并配有相关的课程介绍，最大程度的吸引用户咨询。（三）全面覆盖用户全方位覆盖潜在用户，包含上下游关键词、核心关键词与长尾词布局，最大程度覆盖用户。（四）短时间内实现霸屏发布引擎具有自动发布及覆盖关键词广泛的特点，可短时间内实现万词霸屏。【合作流程】（一）了解沟通：主要了解学校信息和主推课程。（二）洽谈细节：针对合作过程中的细节方面进行商讨。（三）签订合同：确认合同细节，双方签字盖章。（四）物料对接：课程物料对接，上架相关课程，制作页面。（五）推广引流：利用发布引擎，为相关课程进行推广引流。（六）成交结算：推送精准学员，核对报名后结算返佣。

一、员工守则 1、遵守国家政策法令、法规、遵守长春市民行为道德规范，遵守本公司规章制度。 2、按照人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。 3、按照本公司《培训制度》的要求接受业务指导、各类培训及考核。 4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。 5、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。 6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。 7、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。 8、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。 9、衣容整洁，精神饱满、待人热情，文明用语。 10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。 二、工作态度 1、服从领导：不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 2、严于职守：坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。 3、正直诚实：对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。 4、团结协作：各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。 5、勤勉高效：发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 三、服务态度 1、礼貌：这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 2、乐观：以乐观的态度接待业主。 3、友善：“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。 4、热情：尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。 5、耐心：对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 6、平等：一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。 四、仪容仪表 1、员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在左胸前。 2、任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 3、皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。 4、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头；女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型。 5、面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用浓味的化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色的指甲油。 6、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。 五、行为举止 1、举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 2、遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。 3、站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。 4、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外） 5、进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。 6、进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的业主、女士或来访人员先行。 7、对业主或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。 六、接听电话 1、所有来电，务必在三响之内接答。 2、拿起话筒先说“您好，金泰物业！”，语气平和。 3、通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。 4、必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍。 5、通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。 6、上班时间不打私人电话，如有急事，通话时间不得超过3分钟（禁止打声讯电话）七、奖惩制度 为保证公司的各项规章制度贯彻执行，充分调动员工工作积极性、创造性，实行奖勤罚懒的用人机制，特制定员工奖惩制度。 （一）奖励 1．奖励种类 颁发奖状；通报表扬；物质奖励；晋级；发放奖金。 2．奖励条件 （1）对改进公司工作、提高服务质量有重大贡献者。 （2）为业主提供热情、耐心、周到的服务，受到业主表扬者。 （3）在发明创造、技术改进、节能等方面提出合理化建议，使公司在管理中取得良好经济效益者。 （4）在各类报刊或学术研讨会上发表有关物业管理论文者。 （5）发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者。 （6）控制开支、节约费用有显著成绩者。 （7）廉洁奉公，敢于抵制不正之风，事迹突出者。 （8）见义勇为，舍已救人，或做好人好事，事迹突出者。 （9）拾金（物）不昧，主动上交者。 （10）敬业爱岗，工作勤恳，任劳任怨，模范遵守公司规章制度者。 3．奖励程序 凡符合奖励条件者，由所在部门将员工事迹以书面形式报告并填写奖励建议书呈报人事部，由人事部核实无误后报公司领导批准后实施。 （二）处分 1．甲类过失。有下列行为者属甲类过失： （1）不按公司规定着装。 （2）仪表、仪容不整。 （3）不按公司规定佩戴员工证。 （4）不使用本岗位礼貌用语。 （5）不认真填写交接班记录。 （6）当班时间吃东西、收听广播、看报纸。 （7）在当值岗位使用公司电话办理私事超过3分钟。 （8）在当值岗位上吸烟。 （9）丢失公司财物。 （10）私自使用公司长途电话。 （11）无特殊原因不按时完成上级交付办的任务。 （12）工作时间接待私人来访时间超过15分钟。 （13）工作散漫，粗心大意。 （14）无故不参加公司的业务培训。 （15）1月内无故迟到、早退2次或每次迟到、早退超过10分钟。 2．乙类过失。有下列行为者属乙类过失： （1）委托他人或代他人打卡。 （2）当班时间睡觉。 （3）撤离工作岗位，经常迟到或早退（1周达3次）。 （4）因服务态度差受到业主投诉时，与业主争辩、吵闹。 （5）在辖区内变相赌博或从事不道德活动。 （6）未经批准私自配制辖区内房间钥匙。 （7）弄虚作假，涂改单据、证明、记录。 （8）私自向外界泄露公司机密资料。>（9）故意损坏公司或业主财物。 （10）不服从领导的正确命令并在公共场合顶撞领导。 （11）超越职权范围或违章操作，造成一定的经济损失。 （12）工作时间消极怠工。 3．丙类过失。有下列行为者属丙类过失： （1）以权谋私，敲诈勒索业主或下属。 （2）组织及煽动罢工、聚众闹事。 （3）工作时间酗酒、赌博、打架。 （4）侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非。 （5）服务态度极差，与业主吵架，或1年累计被业主投诉达3次以上者。 （6）偷窃公司或业主财物。 （7）玩忽职守，违反操作规程，造成重大事故或严重后果。 （8）恶意破坏公物或他人财物，造成公司或他人重大损失。 （9）连续旷工7天或1年内累计旷工10天以上。 （10）不服从正常的工作调动。 （11）私自在外兼职或利用病假、事假炒更。 （12）受到国家法律及治安条例处罚。 （13）其他严重违反公司规定的行为。 （三）处罚种类及执行方式 1、口头警告。仅限首次触犯甲类过失的行为，由部门主管签发并报常务副总经理审核备案。 2、书面警告。员工重复触犯甲类过失或触犯乙类过失，将给予书面警告，并扣除当月浮动工资的20﹪。 3、最后书面警告。员工重复触犯乙类过失将给予最后书面警告处分，扣当月浮动工资的20﹪并下调工资一级。 4、降级、撤职、罚款。员工违规除给予书面警告外，还可以给予降级、撤职、罚款、处分。 5、辞退或开除。员工触犯丙类过失，公司有仅给予辞退或开除处理，公司也有仅对重复触犯乙类过失、情节严重的员工给予辞退处分。 6、经公司领导批准，办公室可直接对违规员工签发警告通告书。 （四）处罚程序 1、员工有违纪行为，由所在部门填写员工违纪警告书，列明违纪事实，提出处理意见，经见证人或违纪人签名后，送总经理办公室。 2、普通员工的违纪处罚，由总经理办公室主任审批。 3、主管级以上（含主管级）人员的违纪处罚，由常务副总经理审批。 （五）处罚的取消 员工从受到警告通知书后三个月内，如能认真改过，积极工作，连续两次考评为“优”，或因工作成绩突出，受到公司的通报表扬，经所在部门经理提出，公司领导批准后可取消警告处分。 （六）申诉 员工若对所受的处分不服，应在3日内书面向办公室或公司领导提出申诉。办公室经理或公司领导对员工申诉进行认真核查，并作出相应的处理决定。 篇幅有限，文章太长，更多请上清洁急救网，敬请谅解。传递不但是一份知识，一份经验，更是一份激情，一份对梦想的追求！

我个人建议不要选择物业管理专业物业公司从业人员强调的行业经验和沟通能力！你那个《物业管理员上岗证》没用的，不要考，评优验资也用不着，花几百元，你以为用人单位就觉得你这个证有用吗？ 如果你真的想做，你目前有大专毕竟已经符合初步入行的条件，你只要大胆和用人单位沟通，“求”个机会入行就行了。如果你说有用的证件，容易的就是《物业经理上岗证》或《物业企业经理上岗证》，这两个证由建设部发证，评优验资用得着，“劳动部”发的证，建设部是不承认的！这个问题你要记住了。如果好些的证就是《物业管理师》，这个代表目前物业管理专业证书里面的最高水平！ 很多优秀的物业行业人员都是跨专业过来的！ 最重要的是别人给你入行的机会！！ 但我可以很负责任地告诉你：如果有可选择，不要做物业管理！你会后悔一辈子的！！！！！！！！ 如果问我为什么？简单说：就是工资低，压力大，综合素质要求高！付出的与收入绝对不成正比，受气多就简直不用说，国民素质有多高，国家的机关是怎样的，做物业管理这行可以说看尽人性最丑恶的一面，承受着不是一般人要承受的“痛”！！而且风险极大！！！！！！什么风险？很简单，我从事这行已经有9年了，我目前广州做楼盘负责人，就是做一哥，你以为有多威风，业主要求你做的事，你别说做不了，因为你是经理，在骄傲的发展商面前你是条“狗”，在发展商老板的眼中，你连一个发展商的文员都不如！只拿了几个K的工资，你就是楼盘的‘第一消防责任人”，哈，如果公共设施的原因火灾群死，群伤，你会被派出所抓去“坐牢”的，你以为很好玩！！！这样你又认为只拿几个K的工资值吗？？？而且：永远和那个素质低的打交道，时间久了，你都以为自己是“低能”的，你以为物业公司现在的保安和清洁工很有素质！ 另外；物业管理是一个涉及10多门专业学科，如礼仪学 、公共关系学、法律基础、物业英语、房地产经营管理与房地产开发，工程学（土建、给排水、强弱电）、办公智能化、清洁专业、绿化学专业、植物专业、政府关系管理、物业管理实操、房地产法律体系、保安学、消防理论、领导心理学、行政管理学、物业管理实务、客服系统、社区文化学、酒店管理学说等综合理论组成，细分为住宅物业管理、商业管理管理、酒店物业管理和特种物业管理几大分支！要成为一个专业人仕难过登天！！

物业管理员培训内容主要包括一下几个方面：第一部分 基础知识与职业道德要求1、职业道德掌握职业道德基本知识；信守职业守则—遵纪守法，爱岗敬业；工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务。2、物业管理基础知识2.1物业管理基本概念要求掌握物业和物业管理概念；了解物业的特征和物业管理的特点；了解物业管理工作的任务和目的；掌握物业管理的主要内容和基本原则；了解物业管理员的素质和职业道德要求。2.2物业管理机构要求了解物业管理企业的概念、主要职能和分类方法；掌握物业管理企业资质等级的划分方法和物业管理公司的内部组织结构；熟悉物业管理企业的组建程序；了解业主代表大会和业主委员会的组织、作用和工作内容；能够在实际工作中协调好物业管理企业与相关机构的关系。2.3住宅小区的物业管理掌握住宅小区的定义、构成及特点；了解共有房屋的特征；掌握住宅小区物业管理的涵义、内容与过程，能够按照住宅小区物业管理的原则和特点，达到住宅小区物业管理的目标与要求。2.4写字楼的物业管理了解写字楼的定义、类型与特点；了解写字楼物业管理的方式与目标；掌握写字楼物业管理和租赁管理的内容。2.5商业场所的物业管理了解商业场所的涵义、特点和类型；掌握对商业场所进行物业管理的要求；掌握对商业场所进行租赁管理的工作内容。2.6工业区的物业管理了解工业区物业管理的涵义、职能，掌握工业区物业管理的内容。3、物业管理的有关法律与法规第二部分 物业管理具体工作技能要求1、物业的接管验收和撤管了解物业接管验收工作的要求、标准和作用，掌握物业接管验收的操作；掌握物业管理撤管的操作。2、物业管理档案的建立与管理掌握产权备案工作和用户档案资料的建立；掌握建立物业档案的基本步骤和物业档案资料的管理方法；了解计算机在物业档案管理中的应用。3、物业管理常用文书掌握通知、计划和规章制度的拟写；了解如何订立物业管理委托合同。4、物业管理费用的管理了解物业管理费用的基本构成；掌握物业管理费用计算方法；掌握物业管理费用的收缴。5、房屋维护与管理掌握房屋日常养护的主要内容；掌握房屋维修与管理的主要程序和方法。6、房屋附属设备维护与管理掌握房屋附属设备的构成、分类、管理与日常性保养内容，房屋给排水系统和卫生设备及消防设施的维修管理内容与方法，房屋建筑电气设备的维护保养；了解房屋装饰性设备、库房设备、新型小型家用燃油燃气锅炉、集中空调系统等设备的种类、使用等基本知识。7、安全管理掌握治安管理内容、治安机构设置、治安工作程序和安全管理中常见问题的处理方法；掌握消防机构设置和消防设施建设及管理的基本环节；了解停车场（库）建设的原则和方法、门卫管理制度和车辆保管规定。8、环境管理了解大气污染、水体污染、固体废弃物污染和噪声污染产生的原因及危害性；掌握环境污染的防止途径；掌握物业管理企业中保洁机构和绿化管理机构的设置及各岗位的职责；了解保洁管理和绿化养护管理的要求。9、文体娱乐活动的组织与管理掌握物业区域文体娱乐活动策划的准备工作和活动项目涉及的内容与方法；制订和实施文体娱乐活动方案的主要内容与步骤；制订文体娱乐活动管理规章制度与实施管理的基本思路与方法；了解广告宣传的相关基础知识。

全国城建培训中心是原建设部确定的全国物业管理企业经理岗位定点培训单位。为了提高物业管理行业从业人员的整体素质，促进从业人员掌握相应的基础理论和技能，以满足行业快速发展和广大业主对物业管理服务的需求，提升物业管理整体服务水平，中心决定在2021年继续办理“全国物业管理从业人员岗位”和“全国物业项目经理资格证”。全国通用，可查。注意事项：物业管理师是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。前瞻产业研究院发布的《中国物业管理行业发展状况与招投标分析报告前瞻》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。

物业管理企业员工培训工作要点 　　一、前言 　　罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。 　　二、目的和意义 　　（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要 　　物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。 　　（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法 　　当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。 　　（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础 　　经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。 　　三、制定物业管理企业培训规定 　　培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。 　　四、物业管理企业培训的内容 　　物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。 　　（一）企业相关知识的培训 　　该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。 　　（二）物业管理工作基础知识的培训 　　该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。 　　（三）物业管理从业人员专项技能培训 　　该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。 　　五、物业管理企业培训计划 　　（一）培训需求分析 　　1、培训需求分析的内容 　　在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。 　　⑴组织分析 　　结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。 　　⑵任务分析 　　依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。 　　⑶个人分析 　　依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。 　　2、需求分析的方法 　　⑴问卷调查法 　　向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。 　　⑵约见面谈法 　　挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。 　　⑶会议调查法 　　召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。 　　⑷工作表现评估法 　　根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。 　　⑸报告审评法 　　根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。 　　（二）制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。 　　1、制定程序 　　企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。 　　2、计划内容 　　为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。 　　⑴培训目标 　　培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。 　　⑵课程设置 　　培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。 　　⑶培训方式 　　根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。 　　①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。 　　②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种 　　③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。 　　④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。 　　⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。 　　⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。 　　3、 培训控制 　　培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。 　　4、 培训评估 　　每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。 　　六、培训组织实施 　　培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。 　　（一）人力资源管理部门的职能和任务 　　员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括： 　　1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的.培训需求，依据培训需求制定培训计划； 　　2、组织执行物业管理企业培训计划； 　　3、定期向上级汇报培训费用开支情况； 　　4、组织实施各种培训课程与活动； 　　5、做好员工的培训档案管理工作； 　　6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材； 　　7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。 　　（二）培训分类及实施要点 　　分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。 　　1、以培训对象的不同层次分类 　　⑴高层管理者 　　①培训目的 　　精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。 　　②培训内容 　　A、企业管理类 　　管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。 　　B、物业管理类 　　房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 　　C、法律知识类 　　公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。 　　D、财务知识类 　　学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。 　　④培训方式 　　专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。 　　⑤组织实施 　　由公司人力资源管理部门直接组织实施。 　　⑥培训评估 　　每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。 　　⑵中层管理者 　　①、培训目的 　　掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。 　　②、培训内容 　　A、企业管理类 　　管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。 　　B、物业管理类 　　房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 　　C、法律知识类 　　物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。 　　③培训方式 　　专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。 　　④组织实施 　　基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。 　　⑤培训评估 　　每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。 　　⑶基层管理者 　　①培训目的 　　了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。 　　②培训内容 　　A、企业管理类 　　管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。 　　B、物业管理类 　　物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 　　C、法律知识类 　　物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。 　　③培训方式 　　专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。 　　④组织实施 　　基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。 　　⑤培训评估 　　每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。 　　⑷基层操作人员培训 　　该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。 　　2、以实施培训的不同阶段分 　　⑴岗前培训 　　①培训目的 　　为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。 　　②培训内容 　　公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。 　　③组织实施 　　由公司人力资源部门组织实施。 　　④培训评估 　　考核合格后上岗。 　　⑵在岗培训 　　为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。 　　⑶转岗培训 　　为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。 　　3、以培训的不同类型分 　　⑴学历教育 　　是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。 　　⑵职业技能培训 　　根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。 　　⑶专项培训 　　为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。 　　七、培训工作误区 　　（一）员工培训不重要 　　的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。 　　（二）员工培训有风险 　　有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。 　　（三）员工培训是人事部门的事 　　员工培训是企业长期持久的战略性工作，是一项系统工程，涉及企业的每一个员工，需要企业各方面的配合以及人、财、物、信息资源的保障。因此，它并不是哪一个部门的事，而是整个企业都应该关注的事，应该引起企业管理人员的高度重视。

您可以在网上搜索”物业管理培训机构”，会有很多相关信息可供参考。此外，还可以到当地的物业公司或者大专院校询问培训课程的相关情况。

物业管理培训班在中华物业管理协会网站和物业管理在线教育平台可以报名。1、中华物业管理协会网站：中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。2021年2月25日，党中央、国务院决定，授予中国物业管理协会“全国脱贫攻坚先进集体”称号。2、物业管理在线教育平台：专注物业行业培训，核心课程包括员工服务技能训练系列，新员工培训示范系列，业主满意度提升系列。可以网上直接搜索。

物业管理基础知识培训内容如下：既然是物业管理基础知识的培训，那么应该让你们的物业员工熟悉物业管理条例，同时对自己的本职工作有清楚的了解，同时要努力提高自己的业务水平，更好的服务小区业主。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式；符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。

物业管理培训课程有：经济学、组织行为学、心理学、公共关系学、行政管理学、市场营销相关知识，物业管理企业财务管理、物业管理法规、房地产经营等相关课程。（1）经济学经济学主要研究经济学、金融学、投资学、精算学等方面的基本知识和技能，在银行、证券、信托等金融机构进行经济分析、预测、规划、管理以及各类金融服务。例如：债券、基金的投资前景分析，股票、投资的风险评估，汽车、房子的抵押贷款，企业破产时的资产清算等。 关键词：基金 债券 股票 贷款。（2）组织行为学管理者的职能：计划、组织、领导和控制。 人格塑造了我们的行为。 自尊是指个体对自己的喜好以及自身价值的认知。 今天做出的选择，在很大程度上是多年来做出的选择的累积结果。 如果不确定，就采取行动吧！ X理论和Y理论 一种基本上是消极的，称为X理论，另一种基本上是积极的，称为Y理论。 工作并非对每一个人都十分重要，所以他们可能会在工作中表现出懒惰。（3）心理学心理学一词来源于希腊文，意思是关于灵魂的科学。灵魂在希腊文中也有气体或呼吸的意思，因为古代人们认为生命依赖于呼吸，呼吸停止，生命就完结了。随着科学的发展，心理学的对象由灵魂改为心灵。直到19世纪初，德国哲学家、教育学家赫尔巴特才首次提出心理学是一门科学。而原先，心理学、教育学都同属于哲学的范畴，后来才各自从哲学的襁褓中分离出来。科学的心理学不仅对心理现象进行描述，更重要的是对心理现象进行说明，以揭示其发生发展的规律。

摘要：物业管理怎么培训？物业管理上岗都需要进行系统培训，才能做好物业管理师的职责，更好地为业主服务，提供优质的住房享受，物业管理培训有哪些内容？本文给大家参考物业管理师培训内容，希望对大家有所帮助。【物业管理培训】物业管理怎么培训物业管理师培训内容物业管理怎么培训培训的结构和内容：基础培训【入司培训（理念、公司规章制度、发展目标等）、作业培训、案例培训】、重点培训(针对具体项目或特殊性物业集中开小灶)、远期培训（针对国家和地方以及公司的远期发展目标有较高的立意）、委托培训（市场化委托培训服务）。1、全员理念培训作为一个负责任的物业管理企业，更是作为一个服务型的企业，从公司老总到基层服务人员，贯彻公司先进的服务理念将是支持所有服务过程和保持服务质量的引擎。试想：连公司的服务理念与发展前景都不清楚的员工，怎么能让他的客户称心满意呢！2、作业培训（理论和带教相结合的模式）针对基础作业员工各种不同的年龄和文化差异，选择理论和带教相结合的培训方式比较具有实际操作性。既接受了基础作业的程序和规范，又在实际的带教操作中有了很强的感性认识。对于新员工是一次学习提高，对于带教人和已在岗员工而言，也是一次巩固、提高和归并的过程，二项培训不可或缺。3、案例培训新员工熟悉了新岗位的实际操作技能后，对于工作中可能遇到的实际问题或者是障碍是否在保持原有服务质量的要求下具有灵活变通处理的能力，这就需要辅之于进行各工种的统计性的案例培训，让公司的规范在今后的规范操作中可持续的得到延伸和发展。4、重点培训为了服务质量的提高和创新，体现服务的普遍和特殊的辨证关系，我们有必要在新接楼盘前对于此楼盘的特点和管理方案进行梳理，集中即将进入的各级员工，提出并进行适合本楼盘特点的针对性培训。对于特殊物业（码头、机场、政府机关、要素市场、重大商业项目或者标志性楼盘等），这项培训显得尤为重要。5、远期培训远期培训和人才储备一样是公司人力资源计划中的一个战略举措。服务行业具有永恒的市场属性，一个眼光长远的企业往往十分注重长期利益，愿意将部分战略资源投入到公司的远期目标计划中，以适合激烈的市场竞争环境。虽然一时的综合运营成本稍高，但市场应变能力变，其相应的发展计划会如同水到渠成一般。“世博”将给上海带来机会，也将给物业管理企业带来实实在在的机会。一个服务型的物业管理企业应当将“迎接世博”列入公司的远期培训计划中，然后分阶段予以实施。主要是培养外向专业型服务人才，实现提升服务水平，向国际化高端服务看齐，极力去争取世博前后可能有的巨大机会。6、委托培训贯彻两条腿走路的方针，对于目前巨大的物业管理劳务市场，教育培训是一项有着市场特性的产业，公司的品牌和智库也是具有软性价值的资源，要实现可持续的培训提高，以培训养培训是一条市场化的路线，也是整合和开发物业管理公司内部和外部各类先进培训资源、取得社会效益和经济效益的良好渠道。

参考文献： 1 《物业管理导论 》王青兰 主编 中国建筑出版社 2 《现代建筑企业管理理论与实践》 著者 王孟钧 中国建材工业出版社 3 《物业管理实务》著者 黄安永 中国建材工业出版社 1999年02月版 4 《物业管理手册 》 著者 潘蜀健 中国建材工业出版社 1999年04月版 5 《 物业管理运物业管理的品牌竞争 摘要 品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不 够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了 品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优 秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖, 好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的"物业管理与ISO9001认证 研讨 会",吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物 业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了"品牌竞争"的时代,未来几年,物业管理企业要 在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。 关键字：品牌 物业管理品牌 市场化 专业化 规模化 创新 目录 1品牌和物业管理品牌 2 创建 物业管理品牌的条件 3 创建物业管理品牌的必然性 4 创建物业管理品牌的策略 5 物业管理进入品牌竞争时代 1品牌和物业管理品牌 目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公 司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕 的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境 .物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选 择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立 于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以 来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的 企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式 。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、 房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区 ”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第 一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实 行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首 次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的 速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对 承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企 业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维 护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要 有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司 的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平 、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力； 管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目 、收费标准、服务态度、服务深度等方面。 2 创建 物业管理品牌的条件 可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业 主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等 等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物 业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果， 从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：2 、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。 2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准 。 2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿 化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发 挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境 艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。 2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请 专家来鉴定。 2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发 展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注 区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研 究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和 指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事 情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。 2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需 求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。 2、4 树立品牌意识 作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的 口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公 司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、 文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导"随时 随地、尽心尽力"的服务理念，为业主提供优质服务。 2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公 司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的 有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质 ”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前 途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以 通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和 业务素质。 3 创建物业管理品牌的必然性 3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的 要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理 等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业 区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务， 才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理 服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的 肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实 现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟， 不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物 业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润 为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进 的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管 理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、 物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标， 就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖"优秀物业管理小区"、"安全文明小区"以及ISO9001 质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通 过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名 牌企业、优秀物业管理小区表达着"产品"或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠 、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品"就向商海中的"灯塔"，吸引着迷茫和优柔寡断的 业主客户。优秀物管"产品"不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之 间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现 出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的 最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费 标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的"产品"或服务，那么，市场就会认同 于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营"品牌"为纽带的。"品牌"或 "优秀物业管理小区"是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履 行承诺来维护其"产品"，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是 值得和有利的。 3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有 吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而 倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以 下方面的原因： 3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现 在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手 段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其 他主要卖点还有：位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环 境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）。 3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管 理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业 公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光 的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管 理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重 要影响因素。 3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理 品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、 工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上 来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把 项目物业管理品牌的概念突出出来。 因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向 新的高度，服务质量得到不断提高， 4 创建物业管理品牌的策略 4、1 走市场化道路 物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高 ， 这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管 理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。 市场化物业管理应该具有如下特征： 4、1、1 管理现代化 4、1、1、1 指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规 律，要用开放的眼光看问题。4、1、1、2 物业管理体制完善化 4、1、2 供需主体市场化 4、1、2、1 物业管理市场供给主体市场化 物业管理市场供给 主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具有以下几个特点：经营行为的自主性、 经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性 4、1、2、2 物业管理市场需求 主体的市场化 物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业 主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。 4、1、3 运行规范化 它包括四方面的内容：4、1、3、1 委托合同化 物业管理委托合同是 物业所有人或者业主委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方 权利与义务关系的协议或契约。4、1、3、2 价格合理化 价格构成合理化，说明物业管理过 程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低 。4、 1、3、3 竞争有序化 物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都 应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。4、1、3、4 监督机制规 范化 物业公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。 推进物业管理市场化，促进品牌战略的实施，规范物管市场要从以下几方面入手： 4、1、1 职责明确 政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、 开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运 作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况 的有效监督。 物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者 ”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好 ，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接 受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生 业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律 责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务 ，实现物业保值增值的目的。并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，达到事事 有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。 4、1、2 规范物业管理市场 4、1、2、1 健全房地产市场，健全的房地产市场，能激活物业 流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对 其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保 物业的完好。4、1、2、2 培育能适应不同消费需求的物业管理市场 物业管理市场既可提供 低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体 系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸 和拓展。 4、1、2、3 引入和保护竞争机制 此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享 受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。 4、1、3 依法建立规范化的物业管理制度 4、1、3、1 建立前期物业管理备案审查制度 4、1、3、2 建立物业管理确认制度 4、1、3 、3 建立业主大会制度 4、1、3、4 建立物业管理招投标制度 4、1、3、5 建立住房维修资金 制度 4、1、3、6 建立物业管理服务费双方协商制度 4、2 走专业化道路 不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业 化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续 性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇 缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转 行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很 高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、 复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技 能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业 管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需 要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能 人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌的过程中，至少 需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能 够适应市场 变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。要 培养和引进这五类人才，必须做到：4、2、1 在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时 俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。4、2、2 提高从业 门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”。4、2、3 对内加大培训考核力度 ，在坚持狠抓业务培训 的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到 “能者上，平者让，庸者下”。4、2、4 加强对专业人才的培养 加大对专业人才的培养力度 ，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。 4、3 创新策略 创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择, 是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。4、3、1 战略创新 其是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑 的问题。因此, 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有 所创新,即要求我们制定的战略既 要方向正确,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环 境及其发展趋势，尤其是与物 业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企 业的影响尽量 避免或转害为利。 同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业 管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在 自身雄厚实力的基础上。在战略制 定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也 要吸收企业职工代表参加，以便集中 群众智慧，同时使战略能得到企业职工 的赞同与支持。4、3、2 服务创新 随着物管行业的日 趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管 理上的差距就会越来越小。这就意味着,谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求,谁就能脱 颖而出,备受人们 的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。 4、3、3 理念创新 同理物业管理企业必须要领先的服务理念才能使管理更科学更有效，才可 以把拓展市场这块"蛋糕"做得更大。 4、4 走规模化经营道路 品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当 今世界的 品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品 牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的品牌是这 样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志 也是规模。 2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其 后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品 牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。 4、5 提供高质量的服务 创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服 务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全， 程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物管服务与人文关系、特色 理念、社区文化建设结合起来。如采 用“个性化服务”，根据不同的住户提供不同的服务， 体现物业管理“以人为 本”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“ 1拖N” 管理架构：即确定一个资深小区管理处为区域中心，由它对周边小区管理处 实行工作 统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、 分别核算。这可使得管理 与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相 应减少。 4、6 加强法制化建设 物业活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、 组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物 业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设 遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现 的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后，相 关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。为解决这些问题，一部全国性 的物业管理法规--《物业管理条例》应运而生。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞 后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的 合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新 时期。但物业企业应在学习条例的同时，更要注重法制化的普及应用，可从以下几方面入手： 4、6、1 要通过多种途径增强业主的维权意识，明确自己的权利和义务。并通过规范业主 大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护大多数业主的合法权益。

Ⅰ 物业管理专业有哪些课程 类型序号 课程代号 课程名称 分 类型 考试方式 --------------------------------------------------------------------- 001* 0004 *** 思想概论 2 必考 笔试 002* 0005 马克思主义政治经济学哲学原理 3 必考 笔试 003* 0015 英语（二） 14 必考 笔试 004* 0054 管理学原理 6 必考 笔试 005* 0169 房地产法 3 必考 笔试 006* 0147 人力资源管理（一） 6 必考 笔试 007 2659 房地产项目管理 4 必考 笔试 008 0176 物业管理 6 必考 笔试 009 6569 物业管理实务 4 必考 笔试 5304 物业管理实务 3 必考 实践考核 010 5672 物业设备管理 5 必考 笔试 011 5673 城市社区建设概论 5 必考 笔试 012 5674 物业信息管理 5 必考 笔试 013 5675 物业管理国际标准与质量认证 4 必考 笔试 014 6669 毕业论文 （不计学分） 必考 实践考核 101 7519 公司管理学 6 选考 笔试 102 5676 城市环境保护 5 选考 笔试 103* 0034 社会学概论 6 选考 笔试祝您成功。 Ⅱ 物业管理专业课程有哪些 1、理论课：管理学基础、物业管理概论、现代管理技术、房地产经营管理、物业管理法规。 2、技术课：演讲与沟通技巧、物业管理应用文写作、公共关系学、环境美学、物业管理英语、职业形象与礼仪。 3、技能实训课：物业管理招投标、综合服务与案例分析、安全服务与管理、建筑构造与设备、物业智能化管理技术软件操作、保洁与绿化、人力资源管理。 Ⅲ 物业管理培训课程有哪些 首先可以根据培训对象分类： 一、针对基础岗位人员，例如保安、保洁、绿化、内管理员、工程等主要侧重于容岗位职责下的企业应知应会项目，例如公司制度、岗位操作流程标准，另外物业行业国家及地方性政策法规的熟悉与了解也必不可少。注重常识与操作。 二、针对管理岗位人员，需要进一步深化。 1. 专业类，例如财务成本管控、品质性细化管理、客户关系管理、法律风险防范、投诉处理、多种经营模式等方面安排课程； 2. 管理类，例如卓越领导力、人才梯队建设、高绩效团队打造、沟通协作、执行力等方便安排课程。 以上可普遍适用于物业企业基本人才培养需要。此外，培训也是配合企业发展战略的项目，所以各家物业公司也都存在差异化特征，时下提出比较多的观点是“生活体验”、“管家式”服务，而这类人才供不应求，急需通过培训输出。遇到这种情况，课程如果不能通过企业内部资源整合的方式，向外寻找专业机构也是不错的选择，他们已有一套比较成熟的物业管家课程体系，也能提供较为专业的培训咨询服务。例如荷兰国际职业职业管家学院、杭州深歌巴特勒企业管理咨询有限公司 Ⅳ 专科院校物业管理专业有哪些课程呢 物业管理专科主干学科 物业管理。 物业管理专科主要课程 房地产经营管理、物业管理、管理实务、财务管理、财务基础、计算机基础。 物业管理专科有哪些课程 管理学原理、公共关系学、房地产经营管理、物业管理、管理实务、财务管理、财务基础、计算机基础、数据库、统计学、市场学、高等数字、应用文写作、法学概论、宏观经济学。 Ⅳ 物业管理学的是什么 生物管理学是什么样的？生生管理师是学生物的，那些这么技术也是很好，只要说是好就 Ⅵ 物业管理专业主修课程 学生主要学习物业管理方面的基本理论、基本方法，受到物业管理方面的基本训练，具有分析和解决物业管理问题的基本能力。通过本专业的基本训练，学生掌握物业管理学科的基本理论、基本知识；掌握物业管理专业基本技能和系统管理的分析和管理技术；熟悉经济建设和物业管理的有关理论、方针、政策和法规，了解现代物业管理的理论前沿、应用前景和发展动态；具有科学研究和实际工作的初步能力。 主修课程： 管理学、经济学、社区服务与管理、房屋维修与养护技术、物业管理基本政策与法规、房地产开发与经营、房地产估价、物业环境规划管理、公共关系学、物业设施设备管理、楼宇智能化、物业管理实务、工程维修等。 Ⅶ 大学物业管理专业都学哪些课程 1、理论课：管理学基础、物业管理概论、现代管理技术、房地产经营版管理、物业管理法权规。 2、技术课：演讲与沟通技巧、物业管理应用文写作、公共关系学、环境美学、物业管理英语、职业形象与礼仪。 3、技能实训课：物业管理招投标、综合服务与案例分析、安全服务与管理、建筑构造与设备、物业智能化管理技术软件操作、保洁与绿化、人力资源管理。 Ⅷ 物业管理专业主要学习哪些课程和科目 物业管理专业主要学习管理学基础、物业信息管理、物业管理财税基础、物业管理实务、物业管理法规、房地产营销管理、 物业设备设施管理、房屋构造与维护管理、文秘管理与应用写作、人力资源管理、公共关系学、 社区规划与管理、合同管理、物业估价、商务物业管理、职业资格培训综合教程。 Ⅸ 物业管理的主要课程 管理学基础、物copy业信息管理、物业管理财税基础、物业管理实务、物业管理法规、房地产营销管理、 物业设备设施管理、房屋构造与维护管理、文秘管理与应用写作、人力资源管理、公共关系学、 社区规划与管理、合同管理、物业估价、商务物业管理、职业资格培训综合教程。

这是浙江省的，你参考下 关于学习《浙江省物业管理条例》的心得体会 目前，物业管理在我国尚处于起步阶段，而在发达国家物业管理已逐步形成了一种产业。八十年代初，随着我国沿海地区经济的迅猛发展，现代化城市的确立，借鉴了一些国家和地区的物业管理经验，逐步建立了适合我国国情和社会特点的物业管理模式。在城市建设和发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。但是随着物业管理行业的发展，物业管理在实践中也出现了一系列的问题和弊端，又在一定程度上制约了物业管理行业的发展。为此，近几年来，国务院及有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。为了使物业管理活动有法可依，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合浙江省实际情况，在2006年5月24日新出台了《浙江省物业管理条例》，对《物业管理条例》进行了解释、补充，根据具体的地域特点，加入了地区性，带有鲜明的地方特色，是规范浙江物业管理行业的准则。它在某些方面更明确了在物业管理活动中业主和物业管理企业的平等主体关系以及双方的权利和义务。具体地说几个方面谈几点体会：1、关于设施设备的移交和维修养护问题。1.1 第四十三条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任，具体办法由省人民政府制订。在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。1.2 车库用途不能随便改条例第41条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。2、关于业主大会的决定程序问题。2.1 第十条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。2.2 第十一条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。2.3 第十七条明确指出：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。该条例的出台，明确了业主委员会的法律地位。3、业主公约也有强制执行力 第55条强调：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要行调解外，别无它法。如果业主公约可以强制执行，这些小区里的麻烦可以大大减少。所谓的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备及其相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。通过政府各职能部门组织的《浙江省物业管理条例》针对性、普及性的学习，使舟山的物管行业的服务更规范、更有序，保障广大业主权利；从另一方面，业主也能知晓应承担的义务，做到物管企业与业主共赢。

考四门包括：《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》物业管理实务》2011年物业管理师考试时间：2011年9月17-18日。先各地物业管理师考试已陆续开始报名！考过了没有论文答辩之类的事情

物流企业的优势服务既可满足企业复杂多变的物流服务要求，提高企业的生产效率，降低企业成本，同时又促进了第三方物流的蓬勃发展，从而推进经济和社会的协调发展。然而，与其它的业务一样，由于合作双方在企业管理理念、企业文化等方面的差异，以及委托— —代理关系中信息不对称和信息不完全等因素的存在，物流服务合作中也存在一定的风险。正确认识和评估物流企业的管理风险并予以规避是保证物流管理能长期、高效、成功实施的关键。 一、 物流企业管理的风险 物流企业管理的风险来自多方面，既有自然灾害不可抗力的因素，也有人为因素，在这里主要谈一下人为因素： 1、独家供应商问题：供应链上出现独家物流供应商，由于供应商服务地域和管理能力的有限性，独家物流供应商政策可能给某些地区的服务带来风险。 2、委托——代理机制所固有的信息风险：选择合适的第三方物流供应商作为供应链物流服务的合作伙伴，是加强企业供应链物流管理中最重要的一个基础。如果由于信息不对称和信息不完全，企业合作伙伴选择不当，不仅会减少企业的利润，还会使企业失去其他的机会，从而无形中抑制了企业竞争力的提高，增加了整条供应链的运行成本。 3、企业文化方面的问题：不同的企业一般具有自己的企业文化，就可能导致对相同问题的不同看法，从而存在分歧，影响物流供应链的稳定。 4、IT技术的缺陷会制约供应链物流作用的发挥：如网络传输速度，服务器的稳定性和运行速度，软件设计中的缺陷，病毒等。 5、信息传递方面的问题：当供应链物流规模和服务范围日益扩大，结构日趋复杂时，供应链上发生信息错误的机会也随之增多，此外，信息传递延迟会增加企业供应链物流管理的风险。 6、经济波动的风险：经济高速增长容易导致市场物流供应出现短缺，影响企业的正常物流服务进行，而经济萧条，也将使产品库存成本上升，另外还有其他不可预见的因素，小的如交通事故，海关堵塞，停水停电等等，大的如政治因素、战争等等也都影响着供应链物流的正常运作。 7、合作管理中的问题：例如：不现实的希望和服务要求；缺乏双方共同的利益和目标；缺乏高层的支持；双方权利上的不平等；成本与定价不合理；缺乏信任，沟通不良；对市场变化不能做出相应的改变，服务水准不确定，承诺高，而实施低等等都是导致第三方合作风险与合作失败的原因之一。 二、合作失败的原因 1、物流服务供应方不能获得预期利润。在物流服务供应方不能获得预期利润时，物流服务水平会降低。这时，物流服务供应方往往要求增加服务费用，而物流服务需求方则对供应方不能按要求完成任务产生不满，如果这种状况不能通过主动协商及时得以解决，最后会导致合作关系的破裂。 2、物流服务供应方承诺过高而无法履行。由于物流服务供应方不能履行承诺，而使需求方的企业形象和市场份额受损，这样就会出现一损俱损的局面。 3、物流服务需求方管理人员隐藏抵触情绪。物流合作将对物流服务需求方内部的经营管理方式产生重大的影响。公司内部诸如生产、营销、财务、人力资源等部门的运作方式和工作内容必须进行相应变革、调整，这可能直接影响到某些部门、人员的直接利益。因而，这些部门的管理人员可能从合作之初就产生抵触情绪，这种抵触情绪将对物流管理合作的影响是不可低估的。 4、物流服务不能满足最终客户需求。物流合作中，由于物流服务供应方所提供的物流服务不能满足最终客户需求，或物流服务购买方虽然认识到物流服务对自身发展和客户关系管理的重要性，但对第三方物流服务绩效缺乏有效的监督和约束机制，不能直接和适时控制物流服务质量，在这种矛盾状况下就会产生物流服务不能满足最终客户需求的合作陷阱。 5、协议导致利益损失，缺乏终止条款。物流合作协议中缺乏终止条款也常常导致合作陷阱。由于管理上的变动或外部环境的变化，即使成功的第三方物流合作最终也会终止或进行很大程度的变更。如果协议中缺乏终止条款，双方合作关系在应该终止或变更时，无疑会为终止合作关系产生一系列的纠纷。 三、防范风险的措施 1、考虑组合供应商形式：针对企业物流管理业务的需求，物流服务可考虑分片区选择不同的第三方物流合作伙伴，避免独家合作伙伴无法应对不同地区的业务导致的物流风险。 2、建立信息交换平台：建立基于Internet、面向电子商务的第三方物流管理信息交换平台，加强对第三方物流服务过程中有关产品库存、物流指令的执行情况及物流费用等信息的实时跟踪管理，提高信息的共享度和透明度，从而对风险进行有效的管理控制。 3、树立正确的合作观念：第三方物流合作是战略合作伙伴，而非交易关系。对物流服务购买方而言，第三方物流合作不仅能降低库存持有成本和物流服务管理成本等企业物流综合成本，还能使企业获取集中于核心竞争力、增强客户满意度、提高企业灵活性等诸多利益。同时，物流企业也获益，实现合作共赢（win-win）的目标。 4、明确分工责任，加强绩效评价管理：第三方物流合作是基于分工基础上的合作，因而要求物流服务供应方和需求方在磋商合作协议时，必须对合作中各自的责任进行明确分工。从总的责任分工来说，物流服务需求方在流程和系统的设计方面起领导作用，而物流服务供应方则在执行这些活动时起领导作用。 5、建立开放式交流机制：合作双方在一种制度化而又比较轻松的环境下坦诚交流，并能及时、有效的解决合作中出现的问题是非常重要的。开放式交流的方式有很多，例如，作业层每天的电话交谈、双方客户服务代表或管理人员的电话会议、相互拜访、定期的绩效评估交流等等。 6、制定处理突发事件的应急措施：在供应链物流管理中，对突发事件的发生要有充分的准备。要预先制订应辨措施，制定应对突发事件的工作流程。成立应变事件的处理小组（合作双方或单方）。 7、合作协议中明确终止条款：一方面，当终止条款中规定的某些情况出现预兆时，双方可以根据情况进行理性的协商，及时采取措施改进合作，避免当合作双方利益受到很大损失之后，以终止协议来结束合作；另一方面，协议终止条款将有效约束双方合作行为，使合作双方为了获得长远利益，保持长期合作关系，避免损失的出现。 加强对物流合作的风险管理是保证物流管理能长期、高效、成功实施的关键。第三方物流合作风险管理的核心是加强物流合作中激励与约束机制、风险防范机制、信任机制、协商机制的建设。

物业管理员的资格证考试啊，要是从事这个学历也是有要求的，必须是学这个专业的，完了以后考过了以后才有这个证。

呵呵，800字的论文，建议您去图书馆找

上海殷行物业管理公司的传统业务是国有公房的租赁管理。随着国家房改政策的推行，一些租户开始买房，私房管理逐渐成为公司的核心业务。该公司的软件系统开发有两大难题：一、业务规则复杂，特别是历史遗留的各项政策法规，许多公司员工也难以理解清楚；二、系统必须能随着公司业务重心从公房租赁到私房管理的转移过程和各项政策的变化而进化，这需要一个稳定的软件构架（ Software Architecture ）。传统的瀑布式软件开发过程不能满足该系统在需求和系统进化方面的要求。 由于殷行物业管理系统需求获取的难度和对软件构架的要求，我们选择采用 RUP 来开发该系统，并最终开发出了令人满意的产品。 2 统一过程的特点 RUP 是一个通用的软件开发过程框架，它可通过裁剪和扩充应用于各种不同类型的软件系统、各种不同的应用领域、各种不同的组织和各种不同的项目规模。 RUP 具有以下三个重要特征：用例驱动、以构架为中心和迭代增量开发。 2.1 用例驱动的过程 首先，在业务建模（ Business Modeling ）工作流中，业务流程（ Business Process ）被定义为数个不同的业务用例（ Business Use Case ），其中每个业务用例都代表业务中某个特定的工作流程，业务主角（ Business Actor ）（客户、合作伙伴等）通过业务用例中的动作序列获得组织的服务。所有的业务用例和业务主角构成了组织的业务用例模型（ Business Use － Case Model ）。 在需求（ Requirements ）工作流中，根据业务用例模型确定待开发系统支持业务用例实现（ Business Use － Case Realization ）的功能并限定系统的边界，这些功能用系统用例（ System Use Case ）来描述，用例主角为组织内部的业务工人（员工、直接使用系统的客户等）。所有的系统用例和用例主角构成了系统用例模型（ System Use － Case Model ），它描述了系统的功能需求。 在分析设计工作流（ Analysis & Design ）中，开发人员使用系统用例模型作为输入，对每个系统用例进行用例分析（ Use Case Analysis ）和用例设计（ Use Case Design ），得到相应的用例实现（ Use Case Realization ）。用例实现在设计模型（ Design Model ）中提供了一种结构，用于组织与用例有关但却属于设计模型的工件。这些相关工件包括协作图（ Collaboration Diagram ）和序列图（ Sequence Diagram ），这些图使用协作对象说明用例行为。最终这些协作对象可以归纳为系统要开发的分析类和设计类。 在实施 (Implementation) 工作流中，将设计模型作为输入，将设计类实现为组件，创建实施模型（ Implementation Model ）。 在测试工作流期间，根据用例的功能描述编写测试用例（ Test Case ），验证系统是否实现了的用例的功能。因此，用例将各个工作流整合成一个流――确定用例、分析用例、设计用例、实现用例、根据用例编写测试用例来验证系统设计。 2.2 以构架为中心的过程 在 RUP 中，软件系统的构架是指系统重要组件的组织或结构，这些重要组件通过接口与那些由不断减小的组件与接口所构成的组件进行交互。构架具有以下作用： 1 ）理解系统 RUP 使用 UML 可视化建模系统的构架，并以构架为中心进行开发，这使得开发人员、管理人员及其他相关人员能够详细理解所需要做的工作，以利于他们参与系统的开发。 2 ）组织开发 构架设计师通过将系统划分为带有明确定义接口的子系统，并让开发小组负责每个子系统，可以显著减少开发组之间交流的工作量，而且接口双方的软件可独立地进化。 3 ）鼓励重用 好的构架为开发人员提供了可以在其上开展工作的稳定的骨架，它有助于开发人员知道在哪里能有效地找到可重用的元素以及发现合适的可重用的组件。 4 ）进化系统 一个具有稳定的构架的系统在分析和设计时就考虑到系统进化的需求，从而具有一定的容变能力，系统可以适度地进化。 2.3 迭代和增量开发 迭代（ Iteration ）是指带有已建立基准（ Base Line ）的计划和评估准则的独特活动序列，迭代生成系统的内部或外部发布版（ Release ）。增量（ Increment ）是指在后续迭代结束后，两个发布版本之间存在的差异（差值）。在 RUP 中，软件的生命周期是由一系列迭代组成的，这些迭代都是由软件项目分解成的许多袖珍项目（ mini-project ）。每个迭代都产生以内部版本形式交付的实际结果，其中每个内部版本会增加一个增量并表明所关注的风险得以降低。这些版本可以展示给客户，从而获得有价值的反馈以确认工作成果。早期阶段的迭代主要是关注确定项目的范围，消除关键风险和建立系统构架基准。后期迭代则不断增加增量结果，直至得到一个可对外发布的产品。迭代有助于管理层规划、组织、监控和控制项目。 迭代和增量开发具有以下的一些优点：（ 1 ）允许变更需求；（ 2 ）允许持续的集成；（ 3 ）及早降低风险；（ 4 ）有助于组织学习和提高；（ 5 ）提高复用性；（ 6 ）生成性能更强壮的产品。 3 殷行物业管理系统的开发过程 该系统主要包括以下几个模块： u2022 小区管理 公司经营业务所涉及的小区的信息管理。 u2022 房屋管理 公司所管理的房屋的资料的管理和维护。 u2022 房屋租赁管理 实现房屋租赁的功能。 u2022 租金管理 实现租户租金的收取和各项报表的编制功能。 u2022 私房管理费管理 实现私房用户的管理费管理。 u2022 系统维护 系统的用户、安全和公共信息的管理。 我们首先和用户一起对该公司的业务进行建模，建立业务用例模型，然后再一起分析这些业务用例的实现，明确用户对将要开发系统的功能需求。通过分析，我们获得了“接收房屋”、“出租可租房”、“建租户账”、“收取租金“、“租金调整”和“租金减免” 等对于决定系统构架具有重要作用的核心系统用例。因为租金调整和减免方面的业务规则非常复杂而且易变，我们决定采用 EJB 组件构架，将业务规则封装在企业 JavaBeans 中，以利用 EJB 构架在系统维护和进化方面的优势。图 1 是该系统构架的部署视图（ Deployment View ）。 由于 RUP 的特征和 EJB 技术的采用，我们在开发过程中很好地克服了需求变更和更改设计方面的难题，在开发的后期没有出现什么重大的错误设计和返工。 4 房屋租赁管理子系统的开发实例 限于篇幅，我们以房屋租赁管理子系统在第一次生命周期中的开发过程来阐述 RUP 的应用方法，这里给出的只是一个基本的过程框架。 4.1 业务建模 业务建模的目的在于了解目标组织的结构、机制、当前存在的问题、改进的可能性，并确保客户、最终用户和开发人员就目标组织达成共识，最后还要导出支持目标组织所需的系统需求。 下面是房屋租赁子系统业务用例模型中的“客户租房“业务用例（这里我借鉴了 Cockburn 的用例思想）： 用例名称 (Use case) ：客户租房 首要主角 (Primary Actor) ：客户 范围 (Scope) ：殷行物业公司 层次 (Level) ：概要目标 前提条件 (Preconditions) ：当前有空的出租房 触发条件 (Trigger) ：客户申请租房 成功保证 (Success Guarantees) ：客户顺利地租到房屋 最低保证 (Minimal Guarantees) ：客户取消租房 基本流 (Basic Flow) ： u2022 客户向公司提出租房申请，并提供相关材料和客户租房条件。 u2022 业务员审核客户材料，并根据客户租房条件检索可租房 。 u2022 客户选定中意的可租房。 u2022 业务员出租选中的可租房 。 u2022 计账员为客户建立租金账户 。 备选流 (Alternative Flow) ： // … （略） 2b 、未找到符合客户租房要求的房屋 3a 、客户不满意所选的房屋 a 、客户重新提出租房 条件 a1 、业务员根据客户租房条件检索可租房屋 。 这个过程可重复多次，直到客户接受房屋或取消租房。 b 、客户不再租房，流程终止。 业务用例实现由业务对象模型来描述，它是对业务工人和业务实体之间应该如何联系和协作以执行业务的一种抽象。 系统分析员使用 该模型来确定系统主角和系统用例。 4.2 需求 分析业务用例模型中“客户租房“业务用例的实现，可以确定 业务员 和计账员等业务工人 (Business Worker) 对系统的功能需求，从而得到三个系统用例，如以上斜体部分所示。采用类似方法获得的所有系统用例构成了系统的功能需求。 这时，业务用例中的业务工人映射为系统用例的主角。下面是“出租可租房”系统用例的事件流： 用例名称 (Use Case) ：出租可租房屋 首要主角 (Primary Actor)：业务员 范围 (Scope) ：殷行物业管理信息系统 层次 (Level)：用户目标 前提条件 (Preconditions)：客户选定可租房 触发条件 (Trigger)：业务员开始租房 成功保证 (Success Guarantees)：待租房屋顺利租出 最低保证 (Minimal Guarantees) ：（无） 基本流 (Basic Flow) ： u2022 业务员输入租户信息。 u2022 业务员输入租赁凭证资料。 u2022 系统 添加新租户 。 u2022 系统将 可租房转换为已租房 。 u2022 系统 创建租赁凭证 。 备选流 (Alternative Flow) ： //…. （略 去了备选流中的用例 ） 4.3 分析设计 分析设计工作流的主要目的是将需求转化为系统的设计以及开发出健壮的构架。涉及到的角色有构架设计师、设计师和数据库设计师等。构架设计师的主要工作是构架分析、确定设计机制等。设计师的主要工作是用例分析、用例设计、类设计和子系统设计等。数据库设计师设计系统的数据模型。 对“ 出租可租房屋 “系统用例进行用例分析和设计，得到其用例实现的协作图（图 2 ）。 从图中可得到如下的设计类：实体类（ RenterWithouAccount －未建账租户、 RentingCard －租赁凭证、 RentedHouse －已租房、 RentableHouse －可租房、 RentableHouseSet －可租房集合）、控制类（ RentingManager －租赁管理器、 TransactionManager －事务管理器）、边界类（ RentingForm －租赁窗体、 RentingCardDlg －租赁凭证资料对话框）。 根据实体类之间的关系，可以得出关于房屋租赁的局部数据模型（图 3 ）。 4.4 实施 在实施阶段，将分析设计阶段产生的设计模型作为输入，探讨如何用源代码、脚本、二进制代码、可执行体等组件来实现系统。由于我们采用了 EJB 技术，因此在 Rational Rose 中，我们将以上的实体类映射成了 EntityBean 类，控制类映射为 SessionBean 类，而边界类则映射为客户端的 JavaBean 。最终， RenterWithouAccount 、 RentingCard 、 RentingManager 等企业 Bean 类被部署在 JBoss 应用服务器中。 至此，房屋租赁管理子系统的第一个版本已经产生，用户可以试用该系统以提出改进意见和新的需求，并在下一轮迭代中加以实现。实际上，我们只经过了四轮迭代，用户便接受了该子系统。 5 结束语 由于 RUP 是一个庞大复杂的软件开发过程框架，在实际开发过程中，我们对 RUP 进行了适当的裁剪以适应系统的规模和特点，省去了开发大规模系统所需的活动和工件。 CASE 工具我们主要选用了 Rational Rose 、 ClearQuest 、 Soda 和 RequistePro ，开发工具选用了 JBuilder5 ，数据库选用了 SQLServer7 ，应用服务器选用了 JBoss ， web 服务器选择了 Tomcat 。最终我们以较低的成本，在客户要求的进度内开发出了令人满意的物业管理信息系统。

本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和”五个突破“的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段。（一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。3、成立物业管理协会、增强行业发展动力1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。4、重视专业理论研究、建立人才培养基地物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

物业公司想要提升物业服务质量，可以通过数字化管理手段，提高物业企业内部管理水平和管理效率，建立与业主沟通平台，及时响应业主需求，提高业主满意度。具体路径参考如下：1、建立健全内部管控体系通过上线数字化管理系统，如新视窗智慧物业管理平台，规范内部管理流程，实现信息集成化管理。一方面可以优化内部业务流转流程，提升一线业务人员的工作效率，另一方面可以让管理层更清晰了解物业企业运转状况，进行科学决策。2、建立线上业主服务平台通过线上app/公众号/小程序等，业主可以在线提交报修申请、查询缴费情况、预约物业服务等，物业也可以通过新视窗物业管理平台，第一时间响应业主需求，提高业主的满意度和幸福感。3. 建立健全巡检、保洁保绿流程制度通过新视窗物业管理平台，建立完整的巡检制度，定时、定点安排人员巡检，更好的实现对小区的绿化、环保设施等建设和维护，提高小区的环境品质和舒适度，增加业主的幸福感和满意度。……以上通过以上措施，物业公司可以提升整体服务水平与满意度，增强业主对物业公司的信任和支持，同时也为物业公司的可持续发展打下良好的基础。查看更多物业管理解决方案查看新视窗智慧物业管理系统_专注智慧物业20年

　　一个清晰的定位在物业管理个人工作者制定职业生涯规划书的过程中至关重要。下面是我带来的关于物业管理个人 职业规划 的内容，欢迎阅读! 　　物业管理个人职业规划(一) 　　一、自我分析 　　性格探索： 我喜欢挑战和让我兴奋的事情，聪慧，许多事情都比较拿手，致力于自己才干和能力的增长。我有很强的创造性和主动性，绝大多数是事业型的。我好奇心强，喜欢新鲜事物，关注事物的意义和发展的可能性。通常把灵感看得比什么都重要，多才多艺，适应性强且知识渊博，很善于处理挑战性的问题。 我善于快速抓住事物的本质，喜欢从新的角度和独到的方式思考问题，对问题经常有自己独到的见解。我机警而坦率，有杰出的分析能力，并且是的策略家。我不喜欢条条框框的限制和因循守旧的工作方式，习惯便捷的问题解决 方法 。我喜欢自由的生活并善于发现其中的乐趣和变化。 　　学习风格探索：我是一个运动型的，我能从新体验、新问题、新机遇中学习。我能全神贯注于短时间的、当时当地的活动，诸如商业游戏、竞赛型的团队任务、及角色扮演练习。 活动中充满了刺激性、戏剧性、危机和变化无常的事情，且有一系列多种多样的活动需要应对。 我能引人注目，如主持会议，主导讨论或进行陈述。 我与他人打交道，我思维跳跃，并作为团队的一分子解决问题。在活动中适合“尝试一下”。 　　兴趣探索：我对经营事务很有兴趣，也非常喜欢与人打交道，有支配欲，喜欢影响和感染他人。喜好表达、说服，做事积极而有计划，以工作为导向，关心绩效与表现，但也重视个人与群体间的契合，人际关系良好，喜欢与人相处，并希望自己能成为团体中的焦点人物。对新鲜的事物很感兴趣，关心的问题广泛，但对机器、物品生产制造技术则较缺乏兴趣，喜欢直觉思考与分析。我志在与人有关的服务机构中，担任经营、管理与决策等相关职务，协助机构谋取合理的利润。 我在日常生活中与同事相处友好，可有效的控制他人，待人热情，乐于助人，善于与别人建立亲密关系，行为大方慷慨，态度和蔼可亲，处事周密，得体，处理各种复杂人际关系游刃有余，对自己的行为有责任感，受人尊重，受人欢迎，对金钱权力和他人感兴趣。 　　适宜的成长环境：经营性活动，需要较多 人际交往 的工作，要求责任与权力的明确、统一，给予个人努力成就的机会。 　　喜欢的课程或活动：团体活动、政论聚会、经营管理等。 　　有兴趣的学科：法律、政治、外语、 教育 、传播、 企业管理 、 财经 等。 　　喜欢的职业：服务业经理、 保险 业务员、律师、法官、公关经理等。 　　价值观 报告 ：我突出的价值观是赞誉赏识，崇尚独立。希望的工作是具有不确定性的，在这种不确定性中可以充分发挥自己的创造力;期望在工作中拥有比较自由的空间，能够尝试使用自己的新想法;希望工作具有较多的自由，可以自己支配安排自己工作的步骤与进度;希望工作范畴内的事务自己可以较自由决策;希望工作是项目制，从而拥有充分的工作支配权。我非常希望获得有充分保障的工作(包括拥有良好的工作条件)，比如能够在一个比较安全和舒适的环境中工作，能够获得应有的报酬，能够在自主决断的可能性等。而且还希望工作具有多样性，能够在工作的范围内做不同的事情。 　　技能报告：擅长的是技术设计，口头表达，研发分析，积极学习，解决复杂问题。 　　二﹑职业探索 　　就业前景：随着经济体制和政治体制改革的不断深入，特别是加入WTO以后，我国对公共事业管理方面人才需求日益迫切，在文教、体育、卫生、环境保护、社区管理、市政项目评估、城市规划管理、公共网络管理、物业管理、社会保险、非营利组织与中介组织管理等领域人才需求数量总体来讲还是比较广泛。 　　职业目标：1教授：因为我自小脾气比较温和、有耐心，比较符合成为教师的素质，且现在教师这一职业很稳定，社会地位及工资水平也在逐步提升，家庭方面有一份安稳的工作也是他们对我的期望，而且现在我也在努力做一些朝着方面靠近的事情，如：选修教育学、参加暑假支教等。但是所学专业并不对口，没有学习教育方面的知识，也没有充足的相关 经验 。2大型企业管理人员：因为我学的是 人力资源管理 ，专业比较适合，而且我个人勤奋努力，善于协调人人之间的关系，性格外向，喜欢与人打交道。我认为我具备了这些基本条件。 　　三﹑我的行动 　　大一阶段：大一已经过去一半了，在这个寒假我要积极参加同学们之间的活动锻炼自己的交际能力。然后出去找份工作先积累经验。下学期要更加努力的学习，争取拿到奖学金，认真的规划自己的生活，完善自己的能力。 　　大二阶段：首先任务也是争取拿到专业奖学金;每个星期到外面去学习一次;每星期抽时间晨读;坚持写 日记 ，经常写 文章 ，锻炼自己的写作能力;通过英语四级考试和计算机二级证书;空余时间大量阅读本专业书籍;积极参加一次活动或比赛，如演讲、写作大赛等，锻炼自己的实践能力;开始准备看一些关于 考公务员 方面的书籍;课余时间积极参加体育锻炼;如果还有剩余实践的花去学一门自己喜欢的东西;假期期间积极参加有关于本专业的 社会实践 调研;多旁听自认为有价值的其他课程;总之主要任务就是加强本专业的专业能力和素质。 　　大三阶段：大三除了学好专业的有关知识以外主要的任务就是不断地完善自己，发现自己的缺点，并不断采取 措施 弥补;同时，还应该利用大量的课余时间看一些和目标职业相关的其他专业方面的书籍;写好学年论文;到相应单位实习,将专业知识应用到实践;有机会要去考取教师资格证书;还要去接触外面的世界，找一些相关单位实习，了解目标职业的所需素质，并努力朝着所需素质不断奋斗。 　　大四阶段：完成好 毕业 论文;大四上学期在相关单位实习;大四下学期争取通过公务员考试，并积极联系工作。 　　四﹑ 总结 　　这就是我大致的职业生涯规划，因为现在经验不足，所以在某些比较细致的方面还不是特别的清晰明了，还有待在以后的生活去完善和发展，但是总的来讲我至少有了自己的一条路了，虽然现在大学生的就业压力很大，但是我有了梦想，有了追求，有了自己的规划，有了导航，我一定会在它的带领下一步步地向我的目标靠近，并终实现它，我相信我的事业我规划，我的未来我做主。 　　物业管理个人职业规划(二) 　　我是一名大二学生，就读于宁夏大学大学，在房地产经营与管理专业，自己对未来的职业规划、职业道路，一直很茫然，趁着这个机会正好给自己今后的道路做一下计划和思考. 　　一、自我盘点 　　1、个人经历盘点：　高考结束的放暑假的那段时间，与表哥一起去酒吧打了1个多月的工。还在大一大二的寒假的时候与人合伙卖鞭炮。 　　2、个人兴趣盘点：，喜欢听活泼的音乐，读书，散步。跑步 ，名著小说读了很多。 　　3.自己优势盘点：做事认真负责，不拍失败，锲而不舍，有很好的韧力，脚踏实地：对人友善，乐于助人，随和，易相处，不计较人际关系中的得失。 　　4.自己缺点盘点：有时觉得做事效率不高，不够自信，不善于参加活动，总觉得不能很好的表现自己，在交友方面缺少主动性 　　5、解决自我盘点中的劣势和缺点 　　要善于表现自己，相信自己。积极争取条件，参加校内外的各项勤工俭学活动，以解决短期内的生活费问题并增强自身的社会工作阅历，为以后创造更多的精神财富和物质财富打下坚实基础。 　　2、职业兴趣 　　根据老师给我们做的霍兰德职业测试表显示我的职业兴趣是AR型艺术型和实用型。 　　我充满活力、热忱，教育、服务和社会工作能让我直接参与帮助别人。我喜欢和朋友在一起，是大家的快乐源泉。我喜欢多变的环境，审美情趣，向往一些演艺界、艺术领域。工作时精力充沛，总是那样的充满活力和乐趣。喜欢在事务活动中与人交往。而且我办事认真，待人热忱、细心、做事有条理、喜欢清晰的工作顺序，认真负责，有始有终，奉公守法，易获得他人信任，喜欢与人共事。爱干净、整齐，为人自律有礼貌，愿意服务他人，在乎别人感受，和朋友关系良好，有忠心死党。 　　3、职业能力 　　工作时精力充沛，总是那样的充满活力和乐趣 虽然外界突然“风云巨变”，但是我仍然能良好适应; 我渴望被别人需要，并且想真正的帮助到他人; 我热爱生活，热爱自然，有丰富的生活常识 ;我有良好的团队协作精神，渴望与他人合作 ;在工作中，我是那个创造生机勃勃、充满乐趣气氛的人 ;如果是我关心的人和组织，我会非常忠实于他 有上进心、有韧性，冒险和尝新是我想做的事情; 我能够清楚地估计目前的现实条件和发展状况，并且能知道应该做什么 很强的目标和使命感，执着，能够独立工作 重视安全和保障，风险控制较好 　　4、个人特质 　　通过测试我的性格类型为: 表演者型-有我在就有笑 　　下图表示的是在我努力实现目标的过程中你通常会表现出来的特点。我的类型为：“自强型 ” 　　彩色所在区域是“自强型”类型。面积越大说明程度越强。 　　我对自己要求很高，把获得个人成功视为人生的意义，并鞭策自己不断奋斗。做事富有主动性和进取精神，在独当一面做事的过程中能体验到极大的成就感。与别人合作时，更愿意自己多多努力，而不是影响和带动他人，对的权力、地位并不在意。我在学习和生活中是一个严格要求自己的人，往往会取得骄人的成绩，能很快脱颖而出。 　　有下图显示了我身处逆境时的动力类型。从图上可以看出你是“安定型 ” 　　颜色所在区域是“安定型”类型。面积越大说明程度越强。 　　“不打无准备之战”是我信奉的格言，我会事先尽量考虑失败的可能性。为避免造成无法控制的局面你迟迟都不做决定或不行动。我喜欢采用固有的或传统的方法，认为这样安全、保险，不会出岔子。遇到障碍时不够坚持，很快就妥协、退而求其次。所以我可能更适合一些风险小或者需要不需要承担很大责任的工作，我不会觉得压力逼人。 　　5、职业价值观 　　根据以上表明，我是一个实务性人，注重实践、关心结果 　　非常务实，对既定目标坚韧不拔，能够自始至终地关注着公司(或组织)的 目标 　　有要把工作做好的强烈愿望 　　有很好地遵循已经建立起的工作安排和工作程序的习惯 　　能够敏感地察觉出不合逻辑、不连贯、不现实以及不称职的人或事 　　很好的组织能力;能很客观地做出决定 　　我对自己要求很高，把获得个人成功视为人生的意义，并鞭策自己不断奋斗。做事富有主动性和进取精神，在独当一面做事的过程中能体验到极大的成就感。与别人合作时，更愿意自己多多努力，而不是影响和带动他人，对的权力、地位并不在意。我在学习和生活中是一个严格要求自己的人，往往会取得骄人的成绩，能很快脱颖而出。将来我在职业生涯中可以考虑往专家、某一领域的权威的方向发展。 　　自我分析小结 　　1.希望自己的职业也是稳定的，实务性强的， 　　2.能够体现自己的价值，能够得到他人、上级领导的肯定， 　　3能在工作中与他人、领导相处融洽工作环境要轻松、友好，能和他人在一起积极地工作 　　4、工作需要满足我来动员大家合作，处理人际关系和争执冲突， 消除紧张 气氛 　　第二章 职业的认知 　　1、家庭环境分析 　　父母很明主，支持我的想法和决定，也不苛刻要求我。 　　2、学校环境分析 　　虽然不是一流大学，但学校在财会方面很有经验，学习的氛围还是比较浓厚，我的专业是房地产，是学校重点建设专业。房地产专业一直是学院重点专业之一，学院也与很多家公司和企业有长期的合作关系，来解决学生的就业问题。在这优势的平台之上相信我们会有很好的就业机会，老师也会给予很大帮助。 　　3、社会环境分析 　　银川是西部重要城市之一，是宁夏自治区的首府，发展机遇和发展条件当然比较好。城市很大，正在大力加强基础设施建设：修广场等。有像中房那样国有大型企业，刚毕业能找到工作的机会还是比较大的。 　　4、职业环境分析 　　一、我国房地产业的现状 　　应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个 “拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 　　1、泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 　　2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。 　　2、成交量萎缩，空置率上升 　　与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。 　　2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 　　广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。 　　3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 　　目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。 　　4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 　　一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 　　5、房地产中介经营困难 　　由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 　　二 我国房地产的未来发展 　　虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。 　　从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括： 　　1是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。 　　2是收入因素。即随着人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。 　　3是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99%，预计到2020年会达到60%，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是直接的受益者。 　　第三章 职业定位及其分解组合 　　1、职业目标的确定 　　职业目标：将来从事 财务管理 方面的职业 　　职业发展策略：将在宁夏地区发展，很可能就在银川市找工作，因为我家在银川，亲戚大都在银川，也能给予我帮助。 　　职业发展路径：先从基层做起，然后走管理方向的路线 　　2、职业目标的分解组合 　　我的职业分解如下： 　　计划 名称时间 跨度总目标分目标计划 内容措施备注 　　短期 计划(大学计划)2010年 -- 2013年 计划认真学习专业理论知识以及掌握专业技能，在毕业前5拿到证1、全国计算机等级二级 2、全国英语四、六级 3会计资格从业证 4初级会计资格证 专业学习、职业技能培养、职业素质提升大一以适应大学生活为主， 大二以专业学习和掌握职业技能为主，并把部分证考到手， 大二下学期开始准备 考研 拿到毕业本科证书 成为一名的毕业生 　　中期 计划2013年 -- 2016年 计划 考上研究生，去理想的大学深造，加强专业知识学习 1、 在读研时继续财务知识的学习，争取在三年内能通过注会的几门考试 2、 积累社会经验对自己以后所要从事的工作有比较清晰的认识关注社会、关注我的工作相关的社会动态，能够理智冷静分析 能够课后兼职，减轻家庭负担 　　中长期 计划 2016年 -- 2026年 计划 进 入职 场，有自己的事业 1、在稳定的企业中发展2、在工作五年后继续考上注会3、积累经验，展露自己的专业才能，1对 职场 适应，2、积累人脉，得到稳步的升迁 开始工作时不讲待遇，工作一两年积累经验，之后再找大型企业 成为一个企业管理者 　　长期计划2016年--2046年退休时要达到100万的家产年薪超过10万 生活美满，婚姻幸福 1、事业发展，2、工作、生活关系良好，3、身体健康，心灵成长4、子女教育1、维持家庭的和睦 2、维持工作的现状 3、给予子女良好的教育 成为一个事业家庭两丰收的人。 点击下页还有更多 >>> 物业管理个人职业规划生涯规划书

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1/4【题 名】4C理论在物业管理中的应用研究【作 者】林建宁 张合振【刊 名】中国乡镇企业会计.2007(8).-12-122/4【题 名】浅议物业管理中的营销创新【作 者】苏爱艳 张萍【刊 名】集团经济研究.2007(05S).-161-1613/4【题 名】浅谈物业的人性化管理模式之构建【作 者】胡志鑫【刊 名】集团经济研究.2005(08S).-115-1164/4【题 名】关于高等职业教育物业管理专业教材体系建设的设想【作 者】鲁捷 代岚【刊 名】教育与职业.2004(24).-38-39物业管理沟通艺术——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：张志国，郑实 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书是讲述物业管理沟通技艺的专著，详细论述了如何通过有效沟通消除物业管理各类交流对象之间的矛盾。 全书分三个部分。第一部分（第1、2章）概论，讲述了物业管理沟通对象的心理分析、一般沟通技巧，以及沟通对象...物业管理沟通艺术——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：张志国，郑实 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书是讲述物业管理沟通技艺的专著，详细论述了如何通过有效沟通消除物业管理各类交流对象之间的矛盾。 全书分三个部分。第一部分（第1、2章）概论，讲述了物业管理沟通对象的心理分析、一般沟通技巧，以及沟通对象...--------------------------------------------------------------------------------物业管理职位工作手册——弗布克管理咨询系列作者：李光辉，侯章良 编 著 出版社：人民邮电出版社 出版时间：2005年06月实务、工作模板、工具表单、工作流程的系统整合是本书的四大卖点。 本书将物业管理的各项工作细节化、流程化、为物业职位任职者提供了可资借鉴的范例、模板和工具表单。全书内容包括：物业前期规划与接管验收管理最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全作者：张浩 主编 出版社：蓝天出版社 出版时间：2006年05月健全而科学的管理制度和岗位责任制在现代物业管理过程中起着协高、执行、指示的重要作用。面对日益激烈的市场竞争，制定一套适合的、科学而具体的管理制度和岗位责任制显得尤为重要。小区物业管理制度与业主手册作者：赖淑华，朱文进 主编 出版社：广东经济出版社 出版时间：2005年01月全国性物业管理法规《物业管理条例》的颁布实施，彻底打破了过去物业管理由行政指派或谁开发谁管理的格局，使业主或业主委员会有了选择物业管理公司的自主权。物业管理的市场化，使得物业管理公司之间的竞争空前激烈。...物业经营管理：理论、案例、制度、实务——商业现代化与基础管理丛书作者：赵涛 主编 出版社：北京工业大学出版社 出版时间：2006年04月了解商业发展的新趋势，掌握最新的商业经营知识，是当前中国企业应对商业现代化浪潮的必修之课。 图书目录: 第1编 物业与物业管理 第1章 物业及物业管理的概念的与原则 物业的概念与发类 物业管理的起源物业管理纠纷典型案例评析作者：刘长森 主编 出版社：中国建筑工业出版社 出版时间：2002年09月本书收录了近年来在我国几个主要大中城市发生的物业管理纠纷典型案例。作者首先将这些案例分为：业主自治、物业管理合同、物业维修、车辆保管、建筑物致人损害、相邻关系、小区安全责任、行政诉论、刑事、劳动合同等物业管理沟通艺术——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：张志国，郑实 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书是讲述物业管理沟通技艺的专著，详细论述了如何通过有效沟通消除物业管理各类交流对象之间的矛盾。 全书分三个部分。第一部分（第1、2章）概论，讲述了物业管理沟通对象的心理分析、一般沟通技巧，以及沟通对象...--------------------------------------------------------------------------------物业管理职位工作手册——弗布克管理咨询系列作者：李光辉，侯章良 编 著 出版社：人民邮电出版社 出版时间：2005年06月实务、工作模板、工具表单、工作流程的系统整合是本书的四大卖点。 本书将物业管理的各项工作细节化、流程化、为物业职位任职者提供了可资借鉴的范例、模板和工具表单。全书内容包括：物业前期规划与接管验收管理、入...--------------------------------------------------------------------------------最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全作者：张浩 主编 出版社：蓝天出版社 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出版时间：2006年01月本书依据财政部颁布的《企业会计制度》和已经发布的相关企业会计准则，结合《物业管理企业财务管理规定》和物业管理企业的业务特点编写，本书有以下特点： 是行业特点突出。物业管理沟通艺术——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：张志国，郑实 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书是讲述物业管理沟通技艺的专著，详细论述了如何通过有效沟通消除物业管理各类交流对象之间的矛盾。 全书分三个部分。第一部分（第1、2章）概论，讲述了物业管理沟通对象的心理分析、一般沟通技巧，以及沟通对象...--------------------------------------------------------------------------------物业管理职位工作手册——弗布克管理咨询系列作者：李光辉，侯章良 编 著 出版社：人民邮电出版社 出版时间：2005年06月实务、工作模板、工具表单、工作流程的系统整合是本书的四大卖点。 本书将物业管理的各项工作细节化、流程化、为物业职位任职者提供了可资借鉴的范例、模板和工具表单。全书内容包括：物业前期规划与接管验收管理、入...--------------------------------------------------------------------------------最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全作者：张浩 主编 出版社：蓝天出版社 出版时间：2006年05月健全而科学的管理制度和岗位责任制在现代物业管理过程中起着协高、执行、指示的重要作用。面对日益激烈的市场竞争，制定一套适合的、科学而具体的管理制度和岗位责任制显得尤为重要。 鉴于此，我们特组织人员编写了...--------------------------------------------------------------------------------小区物业管理制度与业主手册作者：赖淑华，朱文进 主编 出版社：广东经济出版社 出版时间：2005年01月全国性物业管理法规《物业管理条例》的颁布实施，彻底打破了过去物业管理由行政指派或谁开发谁管理的格局，使业主或业主委员会有了选择物业管理公司的自主权。物业管理的市场化，使得物业管理公司之间的竞争空前激烈。...--------------------------------------------------------------------------------物业经营管理：理论、案例、制度、实务——商业现代化与基础管理丛书作者：赵涛 主编 出版社：北京工业大学出版社 出版时间：2006年04月了解商业发展的新趋势，掌握最新的商业经营知识，是当前中国企业应对商业现代化浪潮的必修之课。 图书目录: 第1编 物业与物业管理 第1章 物业及物业管理的概念的与原则 物业的概念与发类 物业管理的起源、...--------------------------------------------------------------------------------物业管理纠纷典型案例评析作者：刘长森 主编 出版社：中国建筑工业出版社 出版时间：2002年09月本书收录了近年来在我国几个主要大中城市发生的物业管理纠纷典型案例。作者首先将这些案例分为：业主自治、物业管理合同、物业维修、车辆保管、建筑物致人损害、相邻关系、小区安全责任、行政诉论、刑事、劳动合同等十...--------------------------------------------------------------------------------现代物业管理企业会计实务——现代企业会计丛书作者：黄毅勤 主编 出版社：民主与建设出版社 出版时间：2006年01月本书依据财政部颁布的《企业会计制度》和已经发布的相关企业会计准则，结合《物业管理企业财务管理规定》和物业管理企业的业务特点编写，本书有以下特点： 一是行业特点突出。本书结合物业管理企业经济业务活动的特...--------------------------------------------------------------------------------物业公司组建与运作——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：赵凯，牛忠毅 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书全面细致地介绍了组建和运作物业管理公司的是新和实用知识，为正在运行中的物业管理公司带有益启示，也为社会投资开启了物业管理之门。 全书分两部分。第一部分为公司组建篇，阐明了成功组建业管理公司的条件物业管理条例注释本/法律单行本注释本系列作者：法律出版社法规中心 编 出版社：法律出版社 出版时间：2006年09月物业管理条例，业主大会规程，物业服务收费管理办法，前期物业管理招标投标管理暂行办法，物业管理企业资质管理办法，前期物业服务合同（示范文本），前期物业管理服务协议（示范文本）。物业管理——房地产经营管理丛书作者：季如进 主编 出版社：首都经济贸易大学出版社 出版时间：2004年10月本书作者为清华大学房地产研究所副所长，对物业管理方面有多年的理论研究和实践经验。因此，本书既阐述了物业管理的一些基本理论，同时又介绍了物业管理的具体方法，如如何签订物业服务委托合同、物业的前期管理、经营物业管理典型案例与分析作者：戴玉林，王媚莎 编 出版社：化学工业出版社 出版时间：2006年02月本书主要内容包括：物业管理概论、物业管理企业、人力资源管理、物业公共费用管理、物业风险管理、物业的区分所有权、业主大会与业主委员会、物业修缮与装修管理、物业设备与设施管理、物业公共秩序管理、物业环境管理物业管理服务与经营作者：张明媚 主编 出版社：电子工业出版社 出版时间：2006年01月本书是作者数年工作经验和教学经验的结晶，主要内容包括物业管理服务的基本概念和各类物业的管理服务，其中包括住宅小区、别墅公寓、写字楼、商尝酒店公寓等的物业服务与经营，最后介绍了物业管理服务中涉及的公关礼仪物业管理——房地产经营管理丛书作者：季如进 主编 出版社：首都经济贸易大学出版社 出版时间：2004年10月本书作者为清华大学房地产研究所副所长，对物业管理方面有多年的理论研究和实践经验。因此，本书既阐述了物业管理的一些基本理论，同时又介绍了物业管理的具体方法，如如何签订物业服务委托合同、物业的前期管理、经营...--------------------------------------------------------------------------------物业管理典型案例与分析作者：戴玉林，王媚莎 编 出版社：化学工业出版社 出版时间：2006年02月本书主要内容包括：物业管理概论、物业管理企业、人力资源管理、物业公共费用管理、物业风险管理、物业的区分所有权、业主大会与业主委员会、物业修缮与装修管理、物业设备与设施管理、物业公共秩序管理、物业环境管理...--------------------------------------------------------------------------------物业管理服务与经营作者：张明媚 主编 出版社：电子工业出版社 出版时间：2006年01月本书是作者数年工作经验和教学经验的结晶，主要内容包括物业管理服务的基本概念和各类物业的管理服务，其中包括住宅小区、别墅公寓、写字楼、商尝酒店公寓等的物业服务与经营，最后介绍了物业管理服务中涉及的公关礼仪...--------------------------------------------------------------------------------物业管理实用英语（附CD光盘一张）——高等职业教育物业管理专业系列教材作者：张泽健 主编 出版社：重庆大学出版社 出版时间：2005年05月本书是高等职业教育物业管理专业系列教材之一。全书共10个单元，以“任务型语言教学”为编写思路，每个单元都围绕完成一个任务进行。每个单元首先提出任务，并提供相应的语言材料，让学生学习相关材料，然后实现交际任...--------------------------------------------------------------------------------物业管理专业英语（教育部职业教育与成人教育司推荐教材.中等职业学校现代物业管理专业教学用书）作者：俞苏鸣 主编 出版社：电子工业出版社 出版时间：2005年11月《物业管理专业英语》是一本以实用型英语为主导方向的为中等职业学校物业管理专业配套的英语教材。每单元分四个模块。口语练习模块，充分展现了物业英语的服务性主旨，使学生能够做到学以致用，学有所用。阅读练习模块...--------------------------------------------------------------------------------物业清洁管理作者：陈瑞正 主编，李明军 编著 出版社：天津大学出版社 出版时间：2005年05月物业管理这一新兴行业经过二十余年的发展，已经取得了举世瞩目的成就，其社会意义和现实作用正逐步为社会所接受和认同，并已成为人们社会生活中不可缺少的重要内容，人们呼唤物业管理，业主、住户需要物业管理。物业管理...物业设施设备管理与维修——物业管理·物业设施管理专业通用系列教材作者：刘薇 主编 出版社：清华大学出版社 出版时间：2006年05月本书共分十二章，紧密结合物业设施设备的范围、物业电气设施设备管理与维护维修工作内容、给排水设施设备管理与维护维修工作内容、通风设施设备与维护维修工作内容、供暖设施设备与维护维修工作内容、空调设施设备与维物业管理经营之道——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：王荷 著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书以全新而独特的视角，翔实地阐述了物业管理财富最大的理论基础和实践途径，旨在给物业管理才智之士以创富冲动和经营灵感。 围绕资本经营的主线，本书将物业管理经营划分为6类领域，即常规经营、公司资源经营商业物业管理理论与实务（上册）作者：杨晶，党超 主编 出版社：中国水利水电出版社 出版时间：2006年09月《商业物业管理理论与实务》是受中国商业联合会的委托，由商业物业管理编写委员会根据商业物业管理职业标准编写，为商业物业管理专业人员学习和考试培训用书。全书由上、中、下三册组成物业管理案例精析作者：梅新知，尹卓 主编 出版社：法律出版社 出版时间：2006年05月此套丛书具有以下主要特点： 第一，案例选题的合理性。目前，我国颁布的法律法规成千上万，给公民学法用法带来了极大的不方便。因此，此套丛书的选题，主要选择那些影响大、覆盖面广、具有代表意义物业管理市场营销策略——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：房春生,丁现宝 编著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书从物业管理市场拓展的基本概念入手，明确分析了物业管理市场营销方面的基本原理。从实战角度出发，在阐述理论的同时重注阅读掌握相关方法和技巧，进而提高工作能力。 本书深入浅出地介绍了目前物业管理市场拓展物业管理人员实务手册作者：《物业管理人员实务手册》编写组 编 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年06月本书收集了有关物业管理方面的最新的政策和法规，比较详细地阐述了物业管理基础知识、物业管理市场开发、物业的接管验收与撤管、物业管理制度的制定、物业管理服务、物业的使用与维护、物业管理法律责任等。物业管理概论作者：胡运全 主编 出版社：华中科技大学出版社 出版时间：2006年01月本书是在参考大量的物业管理行业理论研究成果，总结物业管理行业实践经验的基础上，结合高职高专物业管理专业的教学特点，阐述了物业管理的基本概念，对物业管理的基础理论、市场、企业、业主组织、服务质量、社区文化房地产金融——21世纪物业管理专业本科系列教材作者：邓宏乾 主编 出版社：华中科技大学出版社 出版时间：2004年11月本书较系地阐述了房地产金融的基本理论和实际知识。对房地产抵押、住房金融、个人住房贷款、房地产开发融资、房地产保险、房地产证券化以及国外房地产金融等问题进行了较全面的介绍人分析。物业管理案例精析作者：梅新知，尹卓 主编 出版社：法律出版社 出版时间：2006年05月此套丛书具有以下主要特点： 第一，案例选题的合理性。目前，我国颁布的法律法规成千上万，给公民学法用法带来了极大的不方便。因此，此套丛书的选题，主要选择那些影响大、覆盖面广、具有代表意义，与广大公民生产...--------------------------------------------------------------------------------助理物业管理师/物业管理员职业资格考试题解（附光盘一张）作者：裴建国 主编 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年03月本书是根据劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中组织编写的教材而推出的应试用书，内容包括物业管理基础、助理物业管理师、物业照单项选择题、多向选择题、操作技能题、参考答案的结构编写，并且附有2005年考试题。...--------------------------------------------------------------------------------物业管理市场营销策略——物业管理职业经理人素质教育丛书作者：房春生,丁现宝 编著 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年01月本书从物业管理市场拓展的基本概念入手，明确分析了物业管理市场营销方面的基本原理。从实战角度出发，在阐述理论的同时重注阅读掌握相关方法和技巧，进而提高工作能力。 本书深入浅出地介绍了目前物业管理市场拓展...--------------------------------------------------------------------------------物业管理考试辅导:精讲精练作者：亚太教育发展研究物业管理研究中心 组编 出版社：中国电力出版社 出版时间：2006年07月本书提炼教材中的重点知识和技能知识，总结历次考试经验，汇总了物业管理从业人员统编教程和考试大纲所要求的知识点，通过试题举例、试卷模拟等形式，帮助大家了解考试形式，找到学习方法，掌握考试大纲所要求的基本内...--------------------------------------------------------------------------------物业管理人员实务手册作者：《物业管理人员实务手册》编写组 编 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年06月本书收集了有关物业管理方面的最新的政策和法规，比较详细地阐述了物业管理基础知识、物业管理市场开发、物业的接管验收与撤管、物业管理制度的制定、物业管理服务、物业的使用与维护、物业管理法律责任等。为广大物业管理...--------------------------------------------------------------------------------实用大厦物业管理表格作者：《实用大厦物业管理表格》编写组 编 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年05月本书以表格的形式对物业管理的环节进行了设计，具有实用性和创新性。内容包括：招标投标管理、物业接管、人住管理，公共事务管理，设备设施管理，消防、安全管理，清洁绿化管理，经营服务管理，人事管理，行政管理，财...--------------------------------------------------------------------------------物业管理概论作者：胡运全 主编 出版社：华中科技大学出版社 出版时间：2006年01月本书是在参考大量的物业管理行业理论研究成果，总结物业管理行业实践经验的基础上，结合高职高专物业管理专业的教学特点，阐述了物业管理的基本概念，对物业管理的基础理论、市场、企业、业主组织、服务质量、社区文化...--------------------------------------------------------------------------------物业管理专业岗位实习指导教程作者：朱光福 主编 出版社：重庆大学出版社 出版时间：2005年02月本书是高等职业教育物业管理系列教材之一。全书以物业管理岗位所需的基本技能为主线来设计不同的实习项目，并对各实习项目的操作进行了系统的论述和介绍，为物业管理从业人员提供了管理能力、业务技能、职业素养等专业...--------------------------------------------------------------------------------房地产金融——21世纪物业管理专业本科系列教材作者：邓宏乾 主编 出版社：华中科技大学出版社 出版时间：2004年11月本书较系地阐述了房地产金融的基本理论和实际知识。对房地产抵押、住房金融、个人住房贷款、房地产开发融资、房地产保险、房地产证券化以及国外房地产金融等问题进行了较全面的介绍人分析。第一章介绍房地产金融的产生...--------------------------------------------------------------------------------供配电系统运行管理与维护/现代物业管理职业技能培训丛书作者：杨其富 主编 出版社：中国电力出版社 出版时间：2003年06月本书是现代物业管理职业技能培训丛书之一，主要介绍物业管理中的供配电系统的运行管理雨维护方面的知识，内容主要包括物业供电、物业维修电工基本技能、电力变压器运行维护、高压室电器维修、低压室电器维修、三相异步物业管理基础——国家职业资格培训教材作者：潘菌 主编 出版社：机械工业出版社 出版时间：2006年04月本书是依据《国家职业标准》并结合《物业管理条例》，按照物业管理岗位培训需要的原则编写的。本书是物业管理的基础教材，主要内容包括：物业管理人员的职业素养，物业管理概论，物业管理运行机构及基本知识，住宅小区

物业管理在房地产企业中的作用 　　物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。 　　1、物业管理促进房地产企业发展 　　1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。 　　通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的`质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。 　　1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。 　　物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。 　　2、物业管理促进房地产企业发展的措施 　　2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。 　　现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。 　　2.2、注重物业管理资金投入。 　　房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。 　　对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。 　　3、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点 　　物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。 　　3.1 规划设计方面。 　　物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。 　　3.2 施工监理方面。 　　物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。 　　3.3 竣工验收方面。 　　物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述，房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此，从顺利开展工作和维护业主利益出发，物业公司应仔细验收工程。主要包括：给排水管道畅通与否，供电线路是否符合安全标准，房屋墙体是否渗水，供电线路断面是否合理，防盗门是否符合安全要求，电话电视预留孔道是否齐全，电梯水泵负荷是否足够等问题，均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题，应责成施工部门返工或者进行整改，为后期物业工作顺利开展打好基础。 ;

第一个问题,现在国家在制定物业管理相关法规时也是在充分考虑企业利益也考虑公民的利益,所以你所说的问题不是很详细我很难回答,如果是因为管理公司的责任过失造成车辆丢失管理公司负有责任,2是自己保管不善造成比如车门车窗未关,自己亲戚朋友内盗等.记住一点物业管理公司所收的不是车辆保管费,而是车场停车使用费.第二个问题,跟简单都是因为有问题而与物业管理公司发生纠纷,不交管理费等等,但是管理公司没有停水停电的权力,如果你自己未按时交纳物业管理费,后期如果物业管理公司起诉你的话你将要缴纳千分之几的迟纳金.

　　希望可以帮到你　　高档物业管理方案　　前 言　　“悠悠XX，XX外滩”XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。　　XXXX房地产实业÷坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。　　XXXX物业管理有限公司从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。　　第一部分综合说明书　　1.1　　一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。　　公司组织架构图　　1.2 管理业绩：　　管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。　　1.3 管理优势：　　“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：　　一、 人力资源　　公司初创人员，全部来自XX、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX”特色的物业管理理念和操作程序。　　二、 集团依托　　“XX”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象”的口号。　　三、 各子公司支援　　集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。　　1.4 总体思路：　　1.4.1 坚持“一个中心”　　l 坚持“以客户服务为中心”的质量管理原 则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。　　1.4.2 倡导“两个体系”　　l 人才是公司进行物业管理服务的基础。公司 倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。　　l 公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。　　1.4.3 理顺“三方关系”　　l 通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。　　l 倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。　　l 理顺与开发商、相关政府部门的关系。　　1.4.4 实现“四赢目标”　　l 通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。　　1.5 三年规划：　　公司成立一周年，接管面积突破50万平方米， 导入并通过ISO9000质量认证体系；　　公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上XX市优秀示范小区（大厦），企业取得物业管理二级资质；　　公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区（大厦），初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。　　第二部分　　主要管理人员资历　　第三部分　　物业管理策划方案　　3.1 XX广场物业概况　　l 地理位置：　　（l） 物业类型：　　XX广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。　　l 总占地面积：45332平方米　　l 总建筑面积：133001平方米　　住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场（商铺）面积：16000平方米　　l 绿地率：42.24%　　l 公共设施设备及公共场所：　　屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间（一只专变，两只共变）；电梯44部（西子奥的斯）；消防控制中心2间；综合布线控制是电信机房3间；水泵房3间；集水井36个；A、C有中央空调（约克主机）；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下车位479个，地上临时停车位40个； IC卡车库管理系统。　　l 户内配套设施：　　有线电视；PDS综合布线；预留管道煤气接口；可视对讲系统；一户一表（水、电、双路供电）。　　3.2 编制依据　　《XX市物业管理条例》　　《XX市物业管理收费实施办法》　　《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》　　《XX广场物业管理招标文件》　　《XX广场物业管理招投标答疑》　　国家及省市有关物业管理政策法规　　3.3 XX广场物业管理整体设想及策划　　3.3.1 XX广场物业项目认知　　n XX广场是XXXX房地产投资集团投资开发建设的房产　　n XX广场所处位置既是未来发展繁华的区域，又是文化的社区、自然的景区，具有独特的居家资源优势。发展商精心研究消费者居住需要、时代特征和建筑发展趋向，提出了科技、生态、健康、文化的开发思想，以超前的理念对XX广场进行高水平规划，注重人、建筑、自然与时代的和谐，并以简单化的设计风格、多元化的楼型、生态化的设计理念创造性地实现了XX广场的人居开发模式，满足新时代人们对居住、商务新的需求。　　n 为使XX广场的物业管理与科技、健康、文化，简单化、多元化、生态化的房地产产品定位相适应，满足新世纪人们亲近自然，寻找自我、营造自由家园的需求，作为XX广场的物业管理单位，必须要正确认知和深刻把握科技、生态、健康、文化的这一开发模式的核心内涵，设计出以科学的管理方式、多元化的服务形式来营造XX广场全新的物业管理模型，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。　　3.3.2 XX广场物业特征理解　　◆智能化　　XX广场作为高新区的时尚家园，其设计与建筑体现出现代建筑理念与现代科技理念。首先体现在现代科技技术在房产中全面应用，自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统（以物业管理软件为平台），通过对现代科技的充分利用为小区的现代化管理提供方便，为业主的生活提供快捷的服务。　　◆简单化　　简约、通透、硬质酷感是建筑设计师的设计理念，主要体现在浅色的外墙，委婉流畅的顶部轮廓，整洁统一的窗体设计，显示出XX广场明晰的建筑风格：“做减法式的建筑”　　◆生态化　　XX广场建筑设计的出发点就凝聚着“生态、绿色、健康、文化”的特点。生态保护是二十一世纪人类关注的主题，绿地、自然景观的营造必然成为日后XX广场物业管理追求的主题。　　◆多元化　　XX广场共有10幢小高层含科研办公楼、会展中心、展销用房、居家办公楼、专家公寓，是集办公、居住、会展为一体的综合性物业。物业类型的多元化要求配套设备设施、配套服务的多元化。我们根据社区不同消费群体的需要，提供不同层次的高品质、高质量的服务。充分利用XX广场各类资源为业主提供最大的便捷、享受。　　3.3.3 XX广场物业管理的基本理念　　XX广场作为XXXX集团XXXX公司奉献给XX市民的21世纪高水平的小康居住、商务典范，面对这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档居住、商务的项目，必须要有专业的人员、超前的服务思想融入到该项目的管理及服务

1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。　　2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）　　3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。　　4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。 每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。　　主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。　　5、论文正文：　　（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。 引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。　　〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容：　　a.提出-论点；　　b.分析问题-论据和论证；　　c.解决问题-论证与步骤；　　d.结论。　　6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。　　中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：　　（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。　　（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。

　　按照普遍的判断，目前房地产市场正处于宏观调整的初期，房地产全行业正在集体忍受漫漫寒冬的蚀骨寒风。作为房地产市场的重要组成部分之一的物业管理市场也在同时经受着这一重大的市场变化。物业管理企业作为房地产开发链条上的一个重要环节，在研究认识房地产宏观调控特征的同时，必须坚决而迅速的行动起来，拟订相应的“过冬计划”。　　一、深刻理解房地产宏观调控对物业管理的本质影响。　　1、正确理解、把握政策基本面。　　现在大家都已十分清晰地了解政府对房地产市场进行调控的目的和各类具体措施。抑制房价、打击投机只是表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。从深层次看，缓和社会矛盾，建设和谐社会，稳定执政基础，加强执政能力才是政府的根本目的所在。作为被调控对象的子系统之一，物业管理与社会民生息息相关，联系密切，是建设和谐社会的基本力量之一，须深刻理解国家政策意图，做到紧跟不掉队，并在牢牢把握政策基本面的前提下设定具体的应对策略。　　2、正确、深入理解上级企业的战略意图。　　由于大多数物业公司隶属于上级地产开发公司，因此，物业企业必须认识到，作为地产开发业务链条的一部分，在宏观调控面前，必须紧紧依靠上级公司，团结其他业务口系统，充分发挥与客户端联系密切的优势，为母公司的顺利“过冬”作出应有的贡献。　　另外，物业企业必须充分认识到本轮调控的长期性、全局性和严峻性，同时“做最坏的打算，朝最好的方向努力”，积极做好应对准备和预案，重点关注客户价值和现金流，坚决而迅速地展开行动。　　二、房地产宏观调控对物业企业的现实影响。　　总体分析：　　1、长期性分析：　　由于物业管理市场从属于房地产市场，因此房地产宏观调控在长时期影响地产开发企业的同时，也将长期影响物业企业。例如：在短期内，由于某一地区地产销售的萎缩，必将影响该区域物业公司收费面积的增幅，进而影响该物业子系统的规模经济；但从长期看，由于增加土地供应能力是长期控制房价的关键，因此，整体物业系统的规模经济并非彻底无望，而只是放缓，另外，在调控中前期，地产企业的正确应对策略是加快开发、销售节奏，缩短开发周期，迅速回笼资金，因此物业系统在调控中前期的管理规模将按预计幅度增加。　　2、全局性分析：　　对于全国性规模的物业企业而言，当前珠三角区域是“重灾区”，但绝不会仅仅局限于珠三角区域，随着调控影响蔓延至其他区域时，该区域的物业系统也将受到严重的影响。随着调控对地产开发企业影响的全面波及，各类管理资源均依附于地产公司的物业公司将绝无“幸免”。　　3、严峻性分析：　　长期以来（包括在房地产行业大发展时期），物业管理企业普遍经营状况不佳，在地产销售、经营状况受到调控影响时，必然会直接影响地产公司对物业公司/项目的资源支持。物业公司与地产公司休戚相关，荣辱与共，物业企业面临的挑战同样严峻。　　应对宏观调控之SWOT分析：　　1、优势/比较优势　　• 上级地产公司的综合实力支持；　　• 物业系统自身良好的现金流与成本控制；　　• 较高的客户满意度与忠诚度；　　• 职业化的工作团队；　　• 跨地域布局，确保整体经营安全；　　• 良好的品牌知名度；　　• 规范透明的制度流程；　　• 已入住户物业费标准如高于市场平均水平，单位收费总额变动的可能性较小，不会根本影响各物业项目的整体经营状况；　　• 近距离了解客户信息，营造和谐社区。　　重点分析：　　面对调控，物业企业最大的优势是贴近客户，能够及时搜集、了解客户需要，在不断创造客户价值，提高客户忠诚度的同时，也可实质性地帮助地产公司改善外部经营环境。　　2、劣势　　物业系统高度依附地产开发企业；　　调控必将影响甚至削弱地产公司对物业系统的支持力度；　　物业项目多种经营收入减少（尤其是租赁代理业务）；　　物业服务品质的同质化倾向日趋明显，创新能力日渐弱化；　　物业系统人员因处于地产业务链条的末端，大都对调控将对物业公司产生的严重影响认识不足。　　重点分析：　　对于大多数物业公司而言，其最大的劣势是仅仅具备自我改善能力。作为上级地产公司体制选择的结果之一，大多数物业公司高度依附于上级地产公司，面对重大变革，此类物业企业往往无法在短期内仅仅凭借自身力量完成彻底有效的自我救赎。　　3、机遇　　理顺与上级地产公司的体制关系，建立市场化或内部市场化的管理机制；　　在危机面前，组织会更有动力进行自我优化，提高运营效率，减少官僚；　　压力管理提高业务服务质量，提升客户忠诚度；　　主动加强对客户、市场的研判；　　加强对竞争对手的学习和研究，更加聚焦，更加关注现金流；　　面对共同的敌人，组织成员会更加地团结，有利于加强内部团队建设。　　重点分析：　　在宏观调控期间，物业企业最大的机遇是在从客户价值角度积极协助上级地产公司顺利过冬的同时，将精细化管理与服务真正延伸至更为纵深的管理领域，在锻造自身、提升品牌的同时，与上级公司共同思考内部体制选择的方向与途径。　　4、威胁　　• 等候心理导致的行动迟缓及管理疏漏；　　• 被动压缩运营成本有可能导致的服务质量下降；　　• 多种经营收入减少导致的服务质量降低；　　• 短期内新增入住面积减少导致整体物业费收入的规模效应减低；　　• 管理麻木导致的质量事故；　　重点分析：　　在行业形势变化期间，物业企业面临的最大的威胁是，由于没有“冬练三九”，采取有效的“过冬”措施，或者没有坚决迅速地展开行动，从而失去先机，被竞争对手超越甚至淘汰。　　三、物业企业应对房地产调控的策略设计。　　策略目标：提高和谐能力、服务地产、提升品牌、超越自我。　　策略一：　　通过各种有效途径和形式，全面加强所服务社区的和谐建设，为上级企业顺利度过调控期营造一个良好的外部“软”环境。　　重要关注点：　　由于物业企业自身的资源条件有限，可考虑由地产公司投入专项资金，保障物业公司切实有效地开展和谐社区建设工作（相信这些投入是值得的）。包括：　　社区文化（淡化商业性质，突出人文气息，贵精不贵多）；　　社区基础建设（新社区在规划时即予以关注）；　　协助地产解决遗留问题（耐心、快速解决客户疑难问题）；　　ISO14000体系推进（改善社区环境）；　　物业管理软件推进（完善内部流程）；　　策略二：　　坚持客户导向，持续提升客户价值。在抓好基础服务的前提下，在整个调控周期内加快CRM系统建设，加强客户信息搜集与分析，根据客户需要提供服务，有效提升客户忠诚度，稳步降低服务成本，持续提升客户忠诚度。　　重要关注点：　　精确理解与把握客户价值，花大力气、长时间将客户导向贯穿到每一工作环节。包括：　　• 确立正确的价值主张；　　• 研究现在的客户和将来的客户会需要哪些服务；　　• 确定我们应该提供哪些服务；　　• 开发新的服务产品模型；　　• 制订最佳流程；　　• 更好的信息管理；　　• 激发员工，加快业务办理效率；　　• 跟踪客户服务满意度；　　• 分析竞争对手；　　• 学习挽留客户；　　• 学习挽留高绩效员工。　　策略三：　　开源节流是物业企业一贯的优良传统，长期以来，物业公司一直在为上级地产公司提供稳定的现金流，在调控期间要进一步合理降低项目运营成本，同时倡导“现金为王”，实行全员成本管理，加强收费管理，稳步提高物业收费率。　　重要关注点：　　• 以各种方式提高物业收费率；　　• 在确保服务质量的前提下，提高工作效率，降低各项服务成本；　　• 在加强监管的同时，加快业务外包速度。　　策略四：　　加强员工关怀工作，营造和谐团队。首先确保在当前特殊的困难时期，公司全体员工能够同舟共济，共度难关，其次，利用危机管理，统一人员思想，加强内部团队建设，营造和谐奋进的良好团队氛围，提高职业团队的“纯度”。　　重要关注点：　　克服困难，顺利“过冬”，需要一支和谐、团结、向上的团队，员工关怀的具体措施有很多，实践检验，所有有效的员工关怀方式都基于同一个前提——“对人的永远尊重”。　　策略五：　　面对变革，必须具有创新的思维，运用创新的方法，更必须坚决、迅速地行动，结合物业管理基础业务工作，不断引入新的管理内涵，逐步加强客户与企业在价值观方面的互动，改变客户被动接受服务的意识和习惯，与客户共同培育一个成熟的物业市场。　　我们有理由相信，拥有客户和伙伴，我们在寒冬中不会缺少温暖　　……

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　　分析国有企业的物业管理是我整理的关于经济的论文，欢迎各位需要的同学阅读! 　　摘要: 本文对现存企业物业管理的现状、存在的问题以及解决办法做了简要客观的陈述及分析。 　 　关键词: 物业管理 国有企业物业管理 　　1. 物业管理的概念 　　物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 　　物业管理就是对这些资产的管理，而要服务对象是享有这些资产的业主。 　　物业管理是一种经营型的管理方式。 　　管理的对象是物业，服务对象是人。 　　物业管理的专项业务即:工程管理、治安保卫、消防安全、环境卫生、园艺绿化、车辆管理等。 　　2. 国有企业物业管理存在的问题 　　2.1管辖负担重 　　国有企业物业对小区的服务基本属于无偿性服务或收取少量物业管理费，企业承担小区建设费、管理费及从业人员的工资薪酬，所管小区越大，费用承担也就越大，包袱也就越重。 　　2.2收费困难 　　居民已经习惯了享受福利待遇，无偿享受物业服务，对收取小区卫生费、维修费等物业费用持抵触的态度，收费工作很难开展。 　　还存在企业按照总表统一向水、电、气等相关地方管理部门交费，然后向小区住户收取水、电、气等费用的情况，不收取代收服务费，企业亏损、倒挂现象时常发生，就是因为住户不交费。 　　另外物业管理具有公共性，无法将小区的公共设备、设施按户或按人口分开享用，因此有的居民产生搭便车的想法，拒交物业管理费。 　　例如，居民区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修等，没法做到谁付费就让谁享用， 无法使不交费居民停止其对公共设备、设施的享用，相关的费用难以收取。 　　2.3小区住户来源混杂 邻里之间不常接触 增加了管理难度 　　国有企业住房制度改革后，住房由公产房变成了私产房，住房转让导致外来人员成为小区的居民。 　　原企业职工分类为在职职工、离退休人员、有偿解除劳动合同人员，形成小区居民多元化，邻里之间从熟悉变成陌生。 　　另外，有些居民把公共场所当成自己的领地，在楼道里堆放杂物，乱放自行车、摩托车。 　　甚至个别居民不爱护、爱惜公共环境和公共设施，不听管理人员制止、劝解，难以管理。 　　2.4 从业人员的素质和观念有待提高 　　经历了改革的洗礼，国有企业的物业从业人员在思想观念有了很大的"改观，由生硬的管理转变为服务观念。 　　但从主业中分离后，自己感觉没有得到企业的重用，对工作的积极性、主动性比较差，存在着“坐等服务”、服务方式单一的问题。 　　一些管理人员年龄偏大，文化程度偏低、素质状况差异较大。 　　其素质和观念有待提高。 　　3. 如何解决国有企业物业管理中存在的问题 　　3.1 提供有偿的物业服务 减轻企业负担 　　由原来的无偿服务或收取少量的费用变成有偿性服务，合理确定物业管理服务价格，坚持“公正、公开、公平”的原则，在兼顾业主的经济承受能力的同时，对照市场化的物业收费标准进行定价，收取适当的管理费用，制定并完善收费制度，禁止乱收费。 　　扩大服务范围，开展只有一个业主的服务项目，便于收费。 　　3.2 开创自营式物业管理模式 解决收费难问题 　　自营式物业管理，就是通过业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是自营式管理的主体。 　　通过合同，将小区公共部分的物业管理转给业主委员会管理，由业主委员会聘用专业人员完成相应的物业管理。 　　例如由业主委员会直接从社会上招聘保洁人员、保安、绿化人员承担相应的服务工作，向居民收取相应的服务费用，协助物业管理，化解物业与居民之间矛盾，还能为企业节省费用。 　　3.3 加大物业管理的宣传力度 　　充分利用宣传板、画报公开信等形式，广泛地进行宣传，要求物业员工及业主委员会既当管理员，又当宣传员，深入到千家万户，引导人们转变观念，从理性上认识物业管理。 　　要让业主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，实行物业管理是有利于业主的好事。 　　业主应无条件履行自己的义务，居民必须按期交纳物业管理费。 　　3.4开展形式多样的文体活动 促进居民和谐相处 　　定期主办健康向上的文体活动，为居民搭建、创造活动的平台和条件。 　　活跃居民的生活氛围，陶冶情操、其乐融融，邻里之间和谐相处。 　　设立便民服务站，让居民切身体会到物业管理人员的热情与关心，拉近与物业管理之间的距离。 　　3.5 提高从业人员的素质 提升服务意识 加履职能力 　　首先更新服务理念，全心全意为业主服务，想业主所想，急业主所急，一切从方便业主的利益出发。 　　其次提高从业人员的素质。 　　物业管理从业人员，无论是管理层，还是操作层，都必须具备一些特殊素质，才能胜任其工作。 　　管理层应具有服务意识、专业知识、经营头脑、管理才能外，还必须熟知所辖物业的建筑、施工工程、结构、园林绿化等，房地产管理、经济管理、法学、心理学、财务管理、公共关系、计算机等方面的知识也必不可少，这样，物业管理人员在服务当中才会游刃有余。 　　3.6充分调动物业从业人员的积极性 　　建立完善考核制度。 　　在管理方面，制定考核标准，按期对照考核标准对管理人员进行考核，评价其工作优劣。 　　在服务方面，要向市场化物业学习，让业主对从业人员的服务予以评价、打分，综合管理考核和业主考核的情况，进行物质激励。 　　总之，在国有企业物业管理向社会化、市场化、专业化的物业管理过渡阶段，开创新的管理模式，改进物业管理服务质量，扩大经营范围，找准了企业的发展定位，才能在激烈的竞争中生存发展，让业主满意、企业自身又能取得相应效益。 　　参考文献: 　　[1]尤建新，孙继德主编.《物业管理实务》，中国建筑工业出版社，2006 　　[2][美]彼得u30fb德鲁克著.《卓有成效的管理者》，机械工业出版社，2006

　　【摘要】随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。　　【关键词】小区物业、管理系统、用户、VB、ACCESS　　目 录　　第1章 系统概述 3　　1.1 系统的研究意义 3　　1.2 研究现状及设计目标 3　　1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析 3　　1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法 4　　1.2.3 本课题要达到的设计目标 5　　第2章 系统分析 7　　2.1 系统的开发背景 7　　2.2 小区物业管理系统的需求分析 7　　第3章 系统设计 8　　3.1 系统功能分析 8　　3.2 系统模块设计 8　　3.3 系统结构 8　　3.3.1 系统模块结构图： 8　　3.3.2 系统流程图 10　　3.4 小区物业管理系统的数据库设计 10　　3.5 开发工具 15　　3.5.1 Visual Basic 15　　3.5.2 ACCESS 16　　第4章 系统实现 18　　4.1 权限设置 18　　4.1.1 登录新用户子模块窗体设计 18　　4.1.2 修改老用户密码子模块窗体设计 18　　4.1.3 添加新用户子模块窗体设计 19　　4.2 物管中心 21　　4.2.1 用户投诉子窗体设计 21　　4.2.2 用户报修窗体设计 29　　4.2.3 停车场管理子窗体设计 32　　第5章 性能测试与分析 35　　5.1 测试实例（测试集）的研究与选择 35　　5.2 测试环境与测试条件 37　　5.3 性能分析 37　　第6章 结束语 38　　参考文献 39　　第1章 系统概述　　1.1 系统的研究意义　　随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。　　随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。　　作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。　　因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。　　1.2 研究现状及设计目标　　1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析　　随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：　　1.物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。　　2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。　　3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。　　4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。　　5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。　　6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。　　7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。 （八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。　　1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法　　国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。　　1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。　　2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。　　3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。　　4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。　　5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。　　6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。　　7.强化管理、树立品牌。　　8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。　　1.2.3 本课题要达到的设计目标　　小区物业管理系统简介　　小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。　　对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。　　在功能方面：　　1． 对楼盘、户型要有介绍　　2． 对住户、房产资料要有记录　　3． 对楼房的租售情况有记录　　4． 对物业设备要有登记　　5． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理　　第2章 系统分析　　2.1 系统的开发背景　　小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。　　2.2 小区物业管理系统的需求分析　　小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使小区的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。　　主要包括三大管理模块：　　1.登录系统　　对系统的安全性进行管理。　　○ 添加用户 为系统新用户设置用户名及口令。　　○修改密码 用于操作员更改自己的系统口令。　　2.基本资料管理　　主要介绍住户、房产等基本资料。　　○住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。　　○房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。　　3.物管中心，对小区各项常见业务的管理；　　具体系统功能描述如下：　　对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理　　○物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。　　○仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。　　○停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。　　○收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。　　○用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。　　○用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。　　○用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。　　第3章 系统设计　　3.1 系统功能分析　　小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能有对物业设备、仪表数据、停车场、收费、报修、投诉、维修等进行管理和基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理。提供各种信息的录入，比如投诉人资料、投诉内容及处理过程；物业报修、并可对物业公司所进行的物业维修；还包括对住户和房产信息的管理。物管中心不但含有小区日常项目的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。　　3.2 系统模块设计　　该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接Access数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有小区日常管理和统计等功能，旨在达到使小区的管理和人事数字化使之更加方便快捷以提高工作效率。　　1.登录系统管理主要包括：　　添加用户模块 包括：为系统新用户设置用户名及口令。　　修改密码模块 包括：用于操作员更改自己的系统口令。　　2.基本资料管理主要包括：　　住户资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。　　房产资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。　　3.小区物业管理主要包括：　　物业设备管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　仪表数据管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　停车场管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　收费管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　住户投诉管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　用户报修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。　　设备维修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。　　全文请看参考资料参考资料：http://hi.baidu.com/xianren2009/blog/item/0985b3fd0fa11efafd037f74.html　　根据当前国内智能住宅小区的现状和发展趋势，开发适合我国国情的小区智能化管理系统，是大力发展智能小区的有力保障。这种智能管理系统应充分考虑智能小区的现状和发展趋势，以满足小区管理的灵活性、安全性和经济性。　　在社会信息化进程日益发展的今天,人们对住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边环境等方面,而是把更多的注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是为了适应这种社会需求,住宅小区智能管理系统便应运而生。　　以下介绍一种成熟的小区物业智能管理系统：　　一、小区物业计算机管理　　应用计算机作为物业管理系统工具是物业管理的发展方向，只有利用计算机进行物业联网管理,才能实现物业信息的标准化和规范化,才能使物业管理走向现代化。计算机在物业管理领域主要具有以下功能。　　1．房产管理　　管理房产档案。主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息，包括每套公寓的产权信息。　　管理业主档案。主要功能是储存、输出每套公寓住户的详细信息。　　2．收费管理　　物业管理的收费应该规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等。另外，物业管理公司根据各种成本费用进行计算并确定物业收费合理标准，要做到收费标准有依据，这样才能取信于业主。　　3．费用结算　　主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每户的各类费用收欠情况；实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业主费用的直接划转。较好的解决了物业收费难及欠费问题。　　4．图纸图像管理　　主要功能是利用计算机储存小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图以及单套住宅的单元平面图等资料。　　5．办公自动化　　办公自动化是在小区网络的基础上搭建一个开放的平台,实现数据共享,内部通讯和无纸办公。主要包括:物业文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾、投诉、报修等)及日常事务处理等。　　6．查询系统　　查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询不同的范围和内容,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。　　7．维修管理　　房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况；设施维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行的维修养护详细情况。　　8．IC卡管理　　小区IC卡系统的最终目的是实现小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区智能化和信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟先进。　　二、小区公用设施智能化控制　　现代化的物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖热交换、电梯、水箱、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制,实现设备管理自动化及集中管理。对小区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。公用设备管理内容主要包括:　　1．电源开关状态及故障报警　　高、低压配电柜的状态监测及开/关控制。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测；变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。　　2．给排水系统智能化管理　　监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警及报警情况打印。　　3．风机状态管理　　送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转可选择: 按不同时段及楼层属性进行预置，自动控制风机启停。同时监控送排风机状态、故障报警以及火警发生时自动启停送排风机。　　4．公共照明智能化　　电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明；庭院照明、节日彩灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形效果的智能控制；路灯的时序智能控制。　　5．闭路电视监控　　闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、车库等重要地区,对小区的人流进行动态监控。　　三、小区家庭智能管理　　家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范,对外通讯等进行集中的智能化控制,使每套住宅运行在最佳状态。它是智能小区物业管理不可缺少的部分。主要包括：　　1．家庭信息采集　　自动收集业主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。　　2．可视对讲　　业主可通过可视对讲系统与访客对讲,可观察来访者容貌并决定是否开启单元门。　　3．防盗报警及求助　　家居防盗报警系统连接门磁开关、红外探头等防入侵探测器,当有入侵情况发生时，系统发出报警并将警情及时传送至小区保安中心值班室。另外，当有紧急情况发生时，业主可按动紧急求助按钮向物业和保安值班室呼救。　　4．Internet服务　　小区对外成为一个网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息,提供电子信箱服务:对内实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布及网上购物等。　　总之，先进的住宅小区物业智能化管理系统，代表了物业管理行业的未来方向，同时也促进了智能住宅小区的健康稳步发展。　　……　　物业管理网http://www.gywygl.com/6/9331.html参考资料：物业管理网http://www.gywygl.com/6/9331.html

　　案说《物权法》：论物业管理中业主权利的保护　　文章来源： 中国行业研究网　　《物权法》究竟能给业主带来什么权利以及如何切实地保护业主的权利？相应的，物业公司如何真正树立服务理念，尊重业主权利，让自己的所作所为与业主权益和业主委员会的作用和谐一致起来？本文以案说法，从几起具体案例来解读《物权法》对业主权利的保护。　　物业公司不得非法进入业主家中　　[案例]北京“嘉浩国际花园”是一个大型国际化别墅式住宅小区，但长期以来一家未和任何业主签订物业管理协议的物业公司在管理着该小区物业。业主对物业公司的“粗暴服务”苦不堪言。某天，一位韩国业主正在家收看电视，物业公司的保安突然破门而入，强行把卫星电视天线搬走，理由是该小区内严禁使用卫星电视接收设备。据业主反映这类事情并不偶然，―曾经还发生过物业公司保安在业主家中实施盗窃，物业公司强行收取水电费和取暖费等案件。　　[《物权法》解读]案例揭示的问题是：物业公司能否以维护秩序或者管理物业的名义，擅自进入业主家中？《物权法》对此的回答是响亮的：不能。(物权渤规定，私人对其合法的收入；房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权(第64条)。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵；占、哄抢、破坏(第66条)。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(第70条)。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任(第37条)。因此，业生对房屋享有专属的、捧他的所有权，其他任何人和组织均不得未经同意进入业主家中。这就是《物权法》所彰显的“所有权为大”。　　但令人沉思的是：何以这类纠纷屡有发生，其根源何在？笔者认为；整个社会缺乏最基本的物权观念，缺乏对私人财产及所有权的尊重和敬意是思想根源。　　由于冠以“物业管理公司”之名，某些物业公司就真的将自己置“管理者”地位，给其的错觉就是能够对业主发号施令、可以对业主处以罚款甚至没收业主财产等等。但实际上物业公司的。管理。并非真正带有公权性质的行政管理，而是物业公司受业主委托为业主提供物业服务而已。物业公司没有高出业主一等的地位，也没有管理业主的权力，与其说是。物业管理”，还不如说是“物业服务”。这次《物权法》明确以“物业服务企业”之，实在是正本清源。　　业主有权炒物业公司“鱿鱼”　　[案例]广州越秀区五羊新城丰景大厦在两年前“赶走”了物业公司并由业主自管物业，一举成为人们关注的焦点。2004年4月，部分业主发现物业公司代收的电费只交出去一半，物业公司还向业主们多收了实际用电量的30%作为“公摊”。该事实披露后引起业主一片哗然；业主提出成立业主委员会对物业公司进行监督；经房管部门批准，丰景大厦召开了第一次全体业主大会。业委会成立后，与物业公司商量要求物业管理费按照政府指导价，每平方米收取1元，同时退还多收取的电费。协商未果之后，物业公司突然撤出小区管理，丰景大厦业主们开始了自管物业的道路。据业委会介绍：两年来，管理相同的物业，他们每个月少收了3.1万元，而且每个月还有6000元的节余。而以前物管公司管的时候，多收了3.1万元，还说每月亏1000多元。现在有不少其他楼盘业主到丰景大厦取经，看他们是如何“赶跑”开发商指定的物业公司，业主又是如何管理大厦物业的？　　[《物权法》解读]一些物业公司与小区的开发商有千丝万缕的关系，在业主大会、业主委员会成立前就介入到物业管理中，等到业主察觉该物业公司并不如愿想要变换的时候，物业公司已经。“根深蒂固”，难以撼动！即使被解聘，物业公司也会找出种种理由和托词，拒不退出物业管理，拒不移交相关物业资料，造成新的物业公司难以进驻。　　对此，《物权法》明确，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理(第81条)。委托物业服务企业管理的，业主和物业服务企业是委托与被委托关系，物业服务企业应当根据业主的委托管理物业，其次，业主有权监督物业服务企业(第82条)。第三，业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人有权依法更换(第81条)。通常来说，业主更换物业服务企业的方式是经由业主共同决定。《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(第76条)。因此，案例中丰景大厦业主完全有依据解聘原物业公司，并自行管理物业。　　从物业管理实践来看，业主行使选择和监督物业公司权利的时候，应当注意以下几点：第一，业主对物业公司的服务有意见，应当通过正当合理的途径提出，不要激化矛盾，将“有理”变成“无理”。比如一些业主以拒交物业管理费、破坏小区环境、乱扔垃圾等行为来发泄对物业公司的不满。第二，注重发挥业主大会、业主委员会的作用。通过业主大会、业主委员会的决议明确对物业公司选择聘用、考核监督等方面的要求，体现对物业公司的制约。第三，业主既要积极维权，又要做到不滥用权利，特别要注意团结一致，避免业主与业主委员会以及物业公司之间的双重矛盾和纷争。当然，在业主、业主大会(业主委员会)、物业公司三者关系的架构上，还有许多具体问题，比如业主大会召开程序、投票表决规则如何制定：业主参与权和监督权如何保障；物业公司认为业主大会决议程序本身不合法，通过什么途径捉出物业公司拒不执行业主大会决定，拒不移交物业资料的，业主或者业主大会是否可以向人民法院提起诉讼或者向房地产管理部门投诉等等。这些问题都有待相关部门制定细则加以规范。　　车位和车库应当首先满足业主的需要　　[案例]长期以来，将爱车停在小区的停车位内，向物业公司交纳百余元的停车管理费，这都是司空见惯的事情。但北京回龙观龙锦苑二区的业委会主任却提出：“我们要收回这笔收益！”他说，小区内的220个地面停车位是属于业主共有的，那么，全年停车费的收益35万余元也是应该由小区740多位业主共有。据介绍，按业主购房协议约定，该小区内的停车位属于业主共有面积，小区共，220个车位，每个车位赞是1600元/年，如果全部出租，应该有35.2万元的收入，扣除30%作为小区物业的停车管理成本，还剩24多万元的盈余。而物业公司声称，1600元/年是管理费用于停车服务，包括停车管理员的配备、停车设施的投放(如指示牌等设施)和车辆刮蹭丢失的赔偿等。　　[《物权法》解读]小区的车位，车库究竟谁说了算，这是物业管理中的难点问题，也是业主与物业公司纠纷易发点。业主关心的问题有三个层面：首先，业主对车位、车库拥有所有权吗；其次，业主对本小区的车位、车库有没有优先使用权：最后，业主如何具体管理车位、车库。《物权法》第74条对小区车位和车库的归属问题有了说法，主要有两种情况，第一种是针对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。这类车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。一般来说，如果规划时，车位和车库的建筑成本是计入总成本中最后分摊到业主购买价格中的，业主可以争取通过买卖合同、赠与合同或者其他协议的方式约定车位和车库归业主所有；反之，车位、车库的所有权归开发商的可能性比较大。第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归属业主共有。这种车位多为临时停车位，与前一种车位的区别在于是否经由规划，这可以在政府部门的小区规划图中进行查证。　　第二个问题是对属于开发商或者物业公司所有的车位、车库，业主如何使用。如果开发商将其车库或车位全部对外销售或者出租，导致业主无处停车，业主该怎么办呢？对此，《物权法》明确：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。至为明显，这一条主要是为了防止开发商任意出售车位或车库，以保护业主的利益。立意是好的，但如何理解，特别是将来司法实践中如何适用，有待最高院出台司法解释。比如对于开发商出售或者出租车位、车库的，业主在同等条件下是否享有优先权；在程序上如何保证这种优先权的实现；如果开发商擅自出售或出租给第三人影响业主停车，业主是否有权申请法院撤销或者宣告无效？最近媒体报道广州、北京等城市的开发商或物业公司在《物权法》生效前突击出售小区车位从而引发热议。可以预见，如何保证小区车位、车库“应当首先满足业主的需要”将成为不容回避的问题。　　最后一个问题就是业主对共有的车位、车库如何行使所有权。《物权法》对此只是做出原则性的规定：第一，既为共有，则业主享有共同管理的权利(第70条)：第二，共同管理不能由单个业主为代表，而由业主大会或业主委员会代表业主共同决定并对业主具有约束力(第76、78条)；第三，大多数情况下，业主大会、业主委员会委托物业服务企业来具体负责车位、车库的管理事宜(第82条)；第四，依所有权理论，物业公司收取的停车费应归于业主共有，物业公司无权自主决定，应按业主大会或业主委员会决议分配，与此同时，物业公司作为“受托提供服务方”也可获得适当的报酬。　　违规“群租”业主可讨说法　　[案例]一套公寓的大门打开，十来名年轻的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用两个洗手间。有的房间没有窗户，只有狭小缝隙可以透风，面积不超过8平方米，仅能容下一张1米宽小床和一个1米宽写字台。这是发生在上海规模最大的楼盘之一中远两湾城中的一幕。“白色一次性饭盒占据走道”，“晚上20多个人轮流洗澡，半夜声控灯一亮一闪”，成为每个遭遇群租的小区存在的普遍现象。“群租”引发的消防、治安隐患令其他业主担忧。群租客来自各地，素质不一、文化和生活习惯各有差异，加上年轻人作息缺乏规律，容易引发矛盾。　　[《物权法》解读]现在一说“群租”大家就摇脑袋，“群租”已经贬义化。从中折射出的业主所有权与其他业主权利以及公共利益的冲突耐人寻味。从出租业主的角度看，将房屋出租给承租人是其固有权利。而其他业主却认为“群租”影响了小区的环境和秩序，是对其相邻权的损害；同时，群租人身份比较复杂，容易流动，对业主的人身和财产安全也是潜在威胁。而政府管理部门担心的是群租可能导致火灾、治安等恶性事件的发生。因此，如何规制“群租”现象，也是《物权法》的一大看点。　　笔者认为：应当根据业主与“群租”的利害关系来讨论业主权利。　　首先看出租房屋的业主。根据《物权法》第70条规定：“产业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权”。因此，业主出租房屋是所有权权能的一种体现，如果子味地禁止业主出租房屋就等于剥夺了业主的所有权。但必须看到，《物权法》同时还规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”(第6条)，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”(第71条)。因此，业主出租房屋还要受到约束，否则将影响出租的合法性：第一，出租不得违反国家和地方的法律规定。比如《上海市居住房屋租赁管理实施办法》对人均承租的面积做了规定：人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。如果出租人将房屋分割多间提供给多名承租人后人均使用面积或建筑面积低于规定面积的，均为违规。第二，不得“居改非”将住宅改为经营性用房。如果业主以“群租”名义行“家庭式旅馆”、“日租宾馆”等经营行为之实的，就违反了公安、工商等行政管理规定或者业主公约。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。”第三，不得危及建筑物的安全和其他业主的权益。比如出租人不得为了分割空间任意损坏建筑物承重墙，不得乱拉电线造成火灾隐患，不得乱堆东西堵塞通道等等。　　接下来再看其他业主。如果认为“群租”影响公共安全或者本人利益的，其他业主大致有三种维权途径；第一，投诉举报。要求公安、消防、房地、工商等管理部门按照各自职责，对群租(特别是居改非)予以查处。第二，提请业主规约。建议业主大会、业主委员会对本小区业主出租房屋的行为制定规则，将“群租”纳入业主公约的范围。对违反业主公约的，提请业主大会和业主委员会出面与行为人交涉。第三，私力救济。因“群租”带来噪音、废物、污染物等有害物质侵犯其他业主相邻权的，其他业主可据此向法院提起诉讼。　　房屋维修资金由业主共有　　[案例]2001年2月，天弘物业公司为了承接位于上海黄浦区的百汇公寓的物业管理业务，向业主大作宣传，并明确表示；如果让天弘物业进驻的话，公司免费为百汇公寓外墙清洗和内墙粉刷，作为给全体业主的见面礼。2001年3月天弘物业进驻百汇公寓后，立即进行了外墙清洗和内墙粉刷工程，广大业主十分满意。但随后业主得知，天弘物业是从物业维修基金中提取了37，395元作为粉刷、清洗费。更让业主感到吃惊的是，2005年底通过法院起诉物业公司追讨维修基金时，在查账过程中，居然发现有原业委会主任张某于2001年3月、4月分别在天弘物业鉴定的两项工程合同上盖章签名“同意在维修基金中列支”。　　[《物权法》解读]维修资金被称为房屋的“养老钱”，重要性勿庸置疑。但由于维修资金管理相关制度缺失，容易导致业主、业主委员会和物业公司之间的紧张关系，其中比较突出的问题是：一些小区维修资金收缴不到位，开发商没有将代收业主的维修资金上交；有的小区资金管理不健全，物业公司存在挪用、滥用或者违规使用维修资金的情况；一些小区业委会运作不规范，对物业公司使用维修资金没有监督机制，有的甚至相互串通，从中谋利：还有的业主对维修资金的使用情况不知情，物业公司从不公布相关维修资金财务和使用情况，对业主的查帐要求不予理睬等等。　　《物权法》第79条明确，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。这从根本上决定了业主对维修资金拥有支配权，维修资金所产生的收益也应归属于全体业主共有。《物权法》同时规定，维修资金应当用于电梯、水箱等共有部分的维修。因此，现实中一些.业主委员会在维修资金中支出业委会活动经费和人员津贴，或者一些物业公司为弥补物业服务费不足或者将本应由物业公司自身承担的费用(如本案中，天弘物业与业主约定自己承担粉刷清洗费)采用移花接木的手段违规使用维修资金的行为，都是违规的。另外，既然维修资金属于业主共有，其使用亦应当由全体业主共同决定，业主有权以查帐或者要求公布财务明细等方式监督维修资金的使用情况。《物权法》明确，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主大会的职责权限，而且从程序上，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(第76条)。