前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（　　）。

前期物业管理策划方案的内容是：1管理机构的设置和人员的培训2建立管理制度3物业的接管验收4进户管理。进户管理指业主或使用人收到书面通知以后，并在规定期限内办理完成相应手续并且实际入住。进户管理的主要内容有A按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的配置，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间。B根据物业区域的实际内容和情况拟定具体实施细则及其执行时间表。C安排物业办公、接待、值班门岗等必要工作场所D启动工作必须配备的物品、工具、设备等物资。拟定分步购买计划E建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。F准备业主入住文件，主要包括：物业介绍，物业使用说明书，物业质量保证书，管理规约，物业管理说明书，室内装修责任书，室内装修管理办法，入住通知书，入住手续书等，汇编成入住手册。G制定入住流程5装修搬迁管理6档案资料管理

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

1、开发商做账，计入 管理费用——前期物业管理费（前期物业启动资金）。2、物业做账，计入 主营业务收入——前期物业管理费（前期物业启动资金）。也有些开发企业把前期物业费计入 开发成本，但是根据地税部门的解释，这个做法是错误的，前期物业费不能入成本。商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。扩展资料：物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。参考资料来源：百度百科-物业管理费

【答案】：A、B、E前期物业管理具有的特点：①前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响；②前期物业管理在时间上和管理上是一个过渡时期；③前期物业管理阶段的物业管理也明显呈现管理服务在初期的波动状态；④经营风险较大，因此，前期管理阶段的经营收支往往呈现收入少、支出多、收支不平衡或亏损状态。

第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。法律依据：《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。物业公司必须招标吗？物业公司不一定要招标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其它物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。招标是一个招标投标行业术语，指招标人，即买方事先发出招标通告或招标单，品种、数量、技术要求和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，邀请投标人，即卖方参加投标的行为。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是中华人民共和国建设部二OO三年六月二十六日建立的。简要：各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给大家，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。总结选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。法律依据：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

都没有悬赏分一、物业管理前期介入的现状物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：1．始终保持公共场所的整洁。2．严格控制和协助造访者进出物业。3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）4．保障停车安全。5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6．全天候地做好住区的治安管理工作。日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：1．有利于优化设计，完善设计细节我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。2．有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。3．有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。5．早期介入有利于后期管理工作的进行物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。6．有利于树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1．经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2．从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。3．从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参

什么是物业前期介入？物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题。物业如何才能做好前期介入呢？ 什么是物业前期介入？ 物业管理 提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题。物业如何才能做好前期介入呢？ 在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。 1、规划设计阶段前期介入 在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、 商圈 状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物内部交通组织的建议。不同业态 房产 技术条件、 商铺 面积、商铺开门、商铺、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共 卫生间 、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及 配套 设施，如垃圾房、 空调 系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。 2、项目施工阶段前期介入 在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的 改善 意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。审查有关工程（包括 绿化工程 ）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对 房屋 材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护 开发商 利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的 竣工验收 ，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。 3、开业筹备阶段前期介入 在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。 通过前期介入，可以大量收集和掌握 手资料，根据 手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

物业管理前期介入的作用，主要有：一、有利于优化设计，完善设计细节。 二、有利于加快施工进度，提高施工质量。三、有利于后期工作的顺利进行。 四、能保证楼宇的安全启用、正常运行。 五、物业管理前期介入有利于促进物业的销售。对于弥补后续管理中的问题，一般体现在：一、在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。二、可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。三、前期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。四、在跟进建设的过程、承接查验时，站在业主使用的角度，提出整改意见，减少业主使用时出现的不便等等。

法律分析：需要。物业公司需要至县级以上的建设局或房管局、物价局进行前期物业服务合同备案。物业服务合同，一般是指物业服务企业与业主委员会签订的服务合同，约定由物业服务企业对房屋及其配套设备、设施及相关场地进行专业的维护、保养和管理。同时对于相关的场地进行维修、保养、管理以及维护其环境卫生，由业主支付报酬的服务合同。法律依据：《物业管理条例》 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业，订立书面的物业服务合同。

表一：风险识别分类表序号 风险类型 处理方式 主分类定义细分风险项一 社区治安类指治安事故风险偷盗、抢劫、自杀、欺骗、斗殴等风险事项 预防二 物业消防类指火灾风险煤气、电路、电器、装修、明火等引起的火灾预防风险事项预防、控制 三物业隐患类指共用物业容易引起的伤害事故隐患事项 锐角、护栏、水池、阳台、屋顶、悬挂物、障碍物等管理不善和标识不清导致的事故风险事项 弱化、标识、宣传、管控 四 公共秩序类指公约秩序类引发的冲突风险 宠物、噪音、共用区域占用、装修等公约秩序冲突风险事项 加强宣传、管理控制五 作业安全类指员工操作事故风险 设备运行、维修、清洁、绿化、消杀、消毒等作业给客户及员工带来的伤害事故风险及物品损坏风险事项 预防、控制、外委转移六 服务沟通类指因服务仪礼及沟通阻滞引起的抱怨风险 因员工礼仪礼貌、态度作风、反应效率与回访沟通等造成客户抱怨及冲突的风险事项 预防、管控 七 自然灾害类指自然灾害造成的事故预防风险 因台风、暴雨、冰冻、雷电、地质灾害等自然因素造成的伤害或损坏风险事项 预防参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/11195.htmhttp://www.gywygl.com/6/10246.htm八 财务收缴类指费用收缴管理处理不当引起的风险 因收费标准、行为、账目、现金等管理失误或误会造成的事故或冲突风险事项 预防表二：风险因素细项一览表保洁类 1．消杀工作防止中毒； 2．清洁光滑作业面防止摔伤；3．高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等)；4．绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；5．搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等)； 6．恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)； 7．在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害； 8．清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒； 9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)； 10．防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；11．防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等)； 12．高空通道使用护栏防止坠下。保安类1．训练时防止身体伤害；2．与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害；3．恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)； 4．搬运物件过程防止身体伤害；5．在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害；6．使用防卫武器时防止伤及他人和自己； 7．进行意外抢险工作时防止身体伤害(如：灭火、制止罪犯等)； 8．使用巡逻车辆时防止意外发生(如：自行车、摩托车、电瓶车等)；9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；10．车场岗位穿着反光衣。维修类1．特种作业时防止意外 2．使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤(如：刀、铁锤、砂轮机等)；3．高空及离开地面作业时防止坠下(如：更换楼顶灯、路灯等)；4．检修电器、机械设备时防止身体伤害； 5．防止劳动防护用具破损失效；6．恶劣天气情况下作业防止身体伤害；7．搬运物件过程防止身体伤害； 8．在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒； 9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)。 　表三：风险细项识别检查表序号 检查项目 检查内容 检查方法 是/否 备注1 电杆及附件 ①电杆无倾斜、断杆、腐烂、下陷；②横担无倾斜、弯曲、松动；③绝缘于无损坏，瓷轴无破裂及放电现象 现场检查2 架空线路 ①无穿越危险场所(0级、1级场所30m，2级场所1．5倍杆高)；②无障碍物碰线；③线路弧度符合规定；④防雷设施完好 现场检查3 电缆 ①埋地电缆走向标桩牢固、明显；②埋地电缆处无挖掘痕迹，无生物或腐蚀物堆放；③电缆头无渗油，绝缘良好 现场检查 　 　4 检查及接地 ①月检查、季节性测试齐全、完整；②塔杆接地、重复接地良好，接地电阻值≤10Ω 查阅记录、现场检查、测试 参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/13210.htmhttp://www.gywygl.com/6/12344.htm

“物业管理前期介入”的思想是1998年山上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入是指物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业限度地满足业主的需求和物业管理的需要。 　　我国的物业管理虽然经历了20多年的风雨历程，然而仍然在实践、探索和完善、提高之中，因为物业管理涉及的面非常广泛，时效性长。从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。几十年分秒不停地运作，是一个非常繁复的系统工程。时至今日，物业管理的作用和地位已被社会和人们普遍接受和认识，但作为物业管理不可分割的前期介入工作至今仍未被引起足够的重视，其重要性绝大部分仅停留在教科书中或是形式上被部分采用。物业管理不应舍缺前期介入阶段的工作，要搞好物业管理从完整的意义上说，必须从前期介入抓起。 　　一、物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患 　　规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，对于管理的要求考虑不足，这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见，由设计人员根据意见综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议，即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中，虽然工程监理人员对物业进行了监督，但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理人员的要求更为严格，工作更为细致、周密。 　　二、物业前期介入管理可以为业主把好验收关 　　房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。 　　作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 　　三、业管理的前期介入可以为物业管理单位节省后期费用 　　虽然物业管理的前期介入需要垫付一定费用，但它却为以后物业管理工作的开展提供了极大的方便，并可节约大量的开支。例如一些小区山于施工问题造成物业投入使用后出现下水道堵塞，如果物业管理单位维持现状，则不得不每日疲于四处疏通管理，稍有迟缓，还可能被业主质责，严重影响自身形象。如果对其进行大修，物业管理单位势必要出面与业主协商研究方案，招聘工程队，更要从业主手中“讨取”经费，同时施工过程中的封路、停水又会给居民正常生活带来极大的不便。这些对物业管理单位带来的费用支出都会很大。由此看来，物业管理的前期介入实际上是在为以后的物业管理和消费者节省开支。 　　四、管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产 　　众所周知，现在房地产企业许多都是昙花一现，这并非是企业经营 者眼光不够远，员工不够努力，而是该企业在初期有着惊人的业绩，而在经营一二个楼盘之后，却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累，对于无形资产不够重视，特 别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的 物业公司直接接管，但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上，对于已卖出的楼盘不闻不问，造成居民对物业公司满意度不高，连带对该房地产公司也失去了信心；有的则是干脆直接招聘物业公司，但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知，像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低，直接导致房地产公司销售额下降，最后公司无法经营而倒闭。 　　五、物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业 　　物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度。 　　物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。 　　六、物业的前期介入管理是社区服务持续发展的保证 　　物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、牛活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。 　　社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修。养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区中活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。 　　物业的前期介入管理可以提前熟悉所安装的设备设施，并进行很好的保护，确保入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。没有前期介入的楼盘，往往会有一些设备设施在接管时会有不全或破损现象，给物业管理服务工作带来了极大不利。 　　提前介入磨练了物业管理队伍，入伙后能顺利、及时、成熟地为业主提供优质的服务。入伙时才组建物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。而提前介入，就有了充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。 　　七、做好前期介入工作应处理好的几个关系 　　物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。做好前期介入工作应处理好以下几个关系。 　　1.明确介入角色和盯着主要环节。前期介入工作主要有：初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。 　　初期介入要当好顾问。所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。这一阶段的主要工作内容有①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。③提出日后管理和维修的建议和要求。④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。 　　中期介入要加强监理。中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。 　　后期介入要准备接管。所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。 　　接管验收，认真负责。接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。每个部位、每项内容的检验都应作好记录。对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。接管物业后必须准备入伙前的各项工作、各种设备的试运行、物业的清洁、环境的美化、营造良好的气氛，让一个经过几年建设的物业以完美、清新治人的良好形象迎接新主人，为业主和使用人提供尽可能完善的服务和指引。入伙初期，用户对周围的情况未免生疏，工作上、生活上、精神上都有一个适应的过程，因此，物业公司可根据这方面的情况多做一些疏导工作，体现物业公司的专业精神，以取得用户的理解和树立公司的形象。 　　2.投资单位重视和物管队伍建设。物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。 　　3.当前物管利益和长远物管发展。向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。 　　4.完成物业接管和开展物业营销。在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。 　　

【答案】：A前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：(1)合同期限；(2)合同订立的风险；(3)合同执行的风险。

物业前期介入主要工作内容是：土建工程、电气设备、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便、环境绿化配置、物业管理用房、装饰工程、门窗工程。物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的义务主要有：1、履行物业管理合同，依法经营；2、接受业主委员会和全体业主的监督；3、重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

1、前期介入人力资源成本；2、前期开办物资采购成本；含行政办公、交通往来、现场踏勘、劳保保障、保安保洁绿化、工程维修、低值易耗品等。3、法定税费，凡是收入都会产生税费；4、保洁开荒费，前期管理时项目楼盘的开荒保洁费用，一般施工建筑企业不会精细化开荒保洁，数量巨大，这个费用一定要收取；5、招待、接待、外联费用；6、印刷品费用，比如两证一书、交房手册、装修手册、业主手册、上墙制度、VI标识等；7、物业管理责任险（加入资金允许的话可以适当购买）；8、设备设施费，洗地机、吹风机、榨水车、水平检测仪、打压设施等；

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业 服务合同 约定，下面是我给大家整理的2022小区物业管理工作方案，仅供参考希望能够帮助到大家。 2022小区物业管理工作方案1 一、恒大名都项目概况 “恒大名都”南昌市东北，临近市高新开发区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套齐全。项目总占地289亩，总建筑面积421152平方米，共13幢高层住宅，3幢酒店式公寓，1幢高层写字楼，共分三期开发。一期有5栋27层的高层，面积区间从80平方米到160平方米，主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。 小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件，创造独具特色的整体景观和空间秩序，塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。 恒大名都有超过5200平方米的五星级会所，各项配套设施齐全。 恒大名都由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。 1、项目优势：13大精品优势，铸造古城奢装生态人居 (2)坐拥浐灞咽喉门户，尊享世界生态人居 (3)276441万㎡欧陆古典主义，建筑古城稀缺人居 (4)法式园林设计理念，沿袭欧陆醇正风情 (5)欧陆新古典主义理念，演绎古城人居新标准 (6)35500㎡欧陆皇家园林，3000㎡阔景中央内湖 (7)7144㎡殿堂级湖畔会所，国际标准星级配套 (8)户型面积从60㎡一房到180㎡跃层，产品类型丰富;五明式设计，阳光通透 (9)满屋名牌9A精装 (10)国际品牌携手名都，打造高性价比人居 (11)恒大地产精品领航中国十强 (12)6纵12横路网相织，咫尺都市生活圈 位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面276441平米，小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。 2、区域的配套环境 从城市配套设施来看，相对于名都其他城区，城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台，加之长乐路商圈的崛起，也使得区域的配套日趋完善，在充分满足区域内居民的日常生活需求外，也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。 教育 ——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布项目周边区域。 商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈，包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。 医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。 银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。 酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。 二、管理服务理念及管理思路 按设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：恒大名都住宅小区是“都市 文化 人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。 我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是： 1、倡导“天天让您满意”的.服务理念： 我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理 报告 制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 2、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。 我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把恒大名都高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。 3、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念 在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次;提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。 科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。 三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式 “恒大名都”，是专为有识之士和南昌市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节，恒大名都高尚住宅小区未来的 2022小区物业管理工作方案2 为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关 岗位职责 1、明确前期驻点项目物业管理架构 公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《 员工手册 》实施有效监督管理。 2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。 三、建立和完善规范的工作流程和服务标准 (一)明确客服部 工作计划 标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。 1、每周五下午17：00时前提交本周项目 工作报告 报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。 2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表 报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。 3、下周工作计划 4、合理化推荐、意见 5、其他 (二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划 1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点 2、研究分析各部门工作报告 3、研究分析物业管理新动态 4、实施培训和沟通 5、研究分析服务质量报告 6、其他 (三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系 1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员 2、明确工作程序 a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。 检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行 督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见 b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究 具体调查资料，附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表 督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见 c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。 具体调查资料，附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表 前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。 (四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度 1、制定规范的联系函制度 2、建立和规范例会制度 3、协助建立客户联系报告制度。 四、建立长效的改善机制 1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构 2、研究机构目前主要工作任务 a、研究和 总结 b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。 c、编写物业管理服务方面培训通用的教材 d、有计划编写各项目物业管理方案 e、有效实施形象策划系统 f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训 g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。 2022小区物业管理工作方案3 为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的 方法 。 一、前期物业管理方案之高层负责人职责。 1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。 2、直接负责高层物业管理的各项工作。 3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。 4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。 5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。 负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。 6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理， 广告 张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。 7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。 8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。 二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准： 1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。 2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。 3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。 4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的 措施 。(如电梯进水故障、业主家中跑水等) 5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。 6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。 7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。 2022小区物业管理工作方案4 一、_项目物业分析： 1、物业地域范围开阔，封闭性交强; 2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力; 3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等; 4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 二、根据以上分析，对_项目物业推荐如下： 1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 三、物业管理带给日常服务的资料： 1、对河道的清理与水质的保护(如透过 种植 水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果; 2、对市政道路的保洁; 3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶); 4、24小时水电维修; 5、对业主生活垃圾的定时清运; 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护; 7、项目范围内绿化的种植与养护; 8、业主能源费用的代收代缴; 9、定期花木杀虫及灭鼠; 10、暂住证等社区性证明u》 11、业主院落档案的管理。 四、物业特约服务-管家式服务体系： 1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。 3、管家式服务的资料： A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫，免费) B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费) 室内清洁 搬家、搬物 地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物 室内插花、装饰 代购日常生活用品 车辆清洗服务 家庭看护管理 宠物看护管理 C、为业主带给车辆接、送服务(付费并需要提前预约) 五、_项目的安全保卫管理： 1、保卫部门日常工作资料： 24小时固定安全岗位的值勤 24小时流动岗位的安全及消防巡视 车辆停放的安全管理 特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 2、保卫部门的设施设备： 中央控制室 与中控室连接的门禁对讲系统 设像监视系统 电子巡更系统 业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统 停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理) 安防器材(对讲机、灭火器、警棍等) 3、保卫部门带给的委托性特约服务： 礼仪性保卫 短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫) (以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目) 六、突发事件应急处理体系的建立 业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家); 2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展; 3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况; 4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。(110、119、120、999等) 2022小区物业管理工作方案5 一、物业管理公共服务质量标准 1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 (1)房屋 (2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 (3)环卫设施完好无损。 (4)道路畅通，路面平整。 (5)消防设施完好无损，可随时启用。 2、安全护卫 (1)主出入口设有值班室，并实行24小时值班; (2)安全护卫人员24小时巡查; (3)小区24小时监控; (4)交通、车辆管理有序; A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。 (5)危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施; (6)有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。 (7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生 (1)绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%; (2)花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象; (3)修剪及时，整齐美观; (4)绿化品味高，有较高观赏价值; (5)小区内全方位持续清洁; (6)房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像; (7)水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患; (8)环卫设施整洁; (9)无乱贴、乱挂、乱划现象; (10)噪音等贴合环境标准。 4、收费管理 (1)服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价; (2)用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区; (3)建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况; (4)模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为; (5)认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%; (6)业主意见反馈满意率90%以上。 5、相关条件 (1)硬件环境 A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象; B、小区楼宇、建筑等各类标识明显; C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全; D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放); E、有集中监控设备; F、有生活服务配套设施; G、有教育、文体活动及商务服务设施。 二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位) 1、便民服务(部分收费) 2、商务服务(部分收费) 3、社区娱乐、文化活动服务 三、物业管理企业 1、企业须持有物业管理企业资质证书; 2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确; 3、人员培训，持证上岗; (1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡; (2)档案管理规范，资料齐全; (3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。 结构及外观： 1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状; 2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患; 3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过10毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。 阳台及门窗： 1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物; 2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净; 3、严禁改动入户门、门套; 4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门; 5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。 管道： 1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道; 2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修; 3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水; 4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。 厨房及卫生间： 1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置; 2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在; 3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井; 4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修; 5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水; 6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。 智能设施及管线： 严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。 空调： 1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座; 2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一; 3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。 2022小区物业管理工作方案相关 文章 ： ★ 2022物业工作总结精简版 ★ 物业管理2022个人工作计划 ★ 物业管理工作计划思路10篇 ★ 2022物业工作总结报告 ★ 2022物业工作总结格式范文 ★ 上半年物业工作总结及下半年工作计划五篇 ★ 2022物业管理工作总结 ★ 2022年物业公司工作计划最新 ★ 物业公司2022年度工作计划开头五篇 ★ 物业公司2022年工作计划怎么写

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，如下是我给大家整理的前期物业管理工作计划，希望对大家有所作用。 　　前期物业管理的工作计划 篇1 　　前期介入计划 　　专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。 　　(一)、前期介入人员安排 　　组长:公司总经理兼任 　　副组长:行政中心物管事务所经理 　　其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。 　　(二)、工作方式 　　1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。 　　2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。 　　3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。 　　4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。 　　(三)、工作内容 　　内容 完成时间 落实部门 备注 　　一、前期工程监督 　　1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组 　　2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组 　　3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组 　　4)按工程合同承诺标准,编造验收表格 工程部、工作组 　　5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组 　　6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议 工程部、中心物管事务所 　　二、人事 　　1)物管事务所架构制定及讨论审定 资源部、工作组 　　2)管理级员工的招聘 　　3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部 　　4)人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部 　　A.公开招聘 资源部 　　B.面试 资源部 　　C.聘用及入职培训 资源部 　　D.熟悉物管事务所运作及在职培训 资源部、中心物管事务所 　　三、设立某某区行政中心物管事务所 　　1)设立及装修物管事务所 工程部、工作组 　　2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组 　　3)现场清洁及布置 中心物管事务所 　　四、管理文件 　　1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部 　　2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部 　　五、管理预算、启动预算及财务安排 　　1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部 　　2)管理费及各项费用制定及申报 市场推广部 　　3)各项财务管理制度制定 计划财务部 　　六、楼宇基本设备预算 　　1)设计及审定各类标牌、指示牌 市场推广部 　　2)采购、制作及安装 市场推广部 　　七、物业验收之准备 　　1)楼宇各单项验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　2)公共地方的验收(道路、停车场等) 根据情况确定 工程部、工作组 　　3)楼宇各项设施设备测试及验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　4)楼宇内部初验 根据情况确定 工程部、工作组 　　5)遗漏工程跟进及监督验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　6)绿化工程的`验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　八、楼宇接管安排 　　1)制定接管计划 工作组 　　2)安排准备各类文件 品质部、工作组 　　3)人员安排 工程部、工作组 　　4)接管培训 工程部 　　5)清洁开荒 中心物管事务所 　　6)现场氛围布置 市场部、中心物管事务所 　　7)进行接管工作 工程部、中心物管事务所 　　九、遗漏工程跟进 　　1)整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、中心物管事务所 　　2)维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、中心物管事务所 　　3)现场施工方的管理讨论 品质部、中心物管事务所 　　十、各服务项目检讨 　　1)物业保险事宜之建议 计财部、中心物管事务所 　　2)检讨物业管理人力资源 资源部、中心物管事务所 　　3)检讨保安安排 中心物管事务所 　　4)检讨清洁服务之安排 中心物管事务所 　　5)检讨维护保养服务之安排 工程部、中心物管事务所 　　6)检讨处理客户投诉之程序 品质部、中心物管事务所 　　7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排 工程部、中心物管事务所 　　8)检讨公共关系之安排 市场部、中心物管事务所 　　前期物业管理的工作计划 篇2 　　按管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 　　<一>介入期 　　根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，（物业管理有限公司）申报物业服务收费(初次定价)。 　　1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作： 　　（1）根据房地产公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》；对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； 　　（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； 　　（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； 　　（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； 　　（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； 　　（6）配合销售中心物业管理咨询，同时与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； 　　（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； 　　（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； 　　（9）与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； 　　（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； 　　（11）与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； 　　（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 　　（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 　　2、开展业主服务需求调查 　　积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化 　　层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 　　3、按规范实施接管验收 　　充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。 　　4、介入期管理工作计划表 　　<二>入住期高效 　　1、便利办好入住 　　入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作： 　　（1）与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； 　　（2）销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务； 　　（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务； 　　（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙； 　　2、提供入住期的便民服务措施 　　（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等； 　　（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收； 　　（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。 　　3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议 　　4、装修管理 　　（1）装修宣传培训。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及中山市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。 　　（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 　　（3）落实二次装修跟踪监管责任制。 　　（4）制定违章装修处理流程。 　　（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。 　　5、治安管理 　　（1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 　　（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色） 　　（3） 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动； 　　（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。 　　6、入住期管理工作计划表 　　<三>常规期管理 　　培训工作 　　通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更加赋有成效。 　　（1）安管培训计划 　　（2）绿化培训计划 　　（3）行政培训计划 　　1、 小区工程部培训计划 　　2、 常规期工作计划表

分五个阶段：1、可行性研究阶段；2、规划设计阶段；3、建设阶段；4、销售阶段；5、竣工验收阶段。

业主手册不能代替前期物业合同，业主手册不是物业服务合同。业主手册是小区业主大会讨论决定的，对全体业主具有约束力的行为准则。而物业服务合同是小区业主大会与物业公司签订的，对小区业主大会和物业公司具有约束力的文件，也是小区物业服务工作的依据。物业服务合同与前期物业服务合同主要差别在于：1、订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主与物业管理企业。2、合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：1、前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。2、前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。3、前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。物业公司必须招标吗？物业公司不一定要招标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其它物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。招标是一个招标投标行业术语，指招标人，即买方事先发出招标通告或招标单，品种、数量、技术要求和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，邀请投标人，即卖方参加投标的行为。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是中华人民共和国建设部二OO三年六月二十六日建立的。简要：各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给大家，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。总结选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 法律依据：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

管理领域。物业管理的前期介入是一个新兴的物业管理领域，拥有广阔的前景。前期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业专业技术支持。

对于一个刚刚成立的物业公司来说，做好前期的管理工作非常重要，它是决定企业以后发展的基石。那么，如何做好前期的管理工作呢？下面就由彦枫企业管理咨询有限公司给你做专业的介绍：第一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； 第二十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第二十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第二十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第二十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第二十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 第二十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第二十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第二十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第二十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 第二十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 第三十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第三十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第三十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第三十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第三十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第三十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第三十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第三十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第三十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 第三十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

物业前期介入的工作非常重要，能为的开发商提供合理的建议和意见，协助开发商一起完善产品、优化产品，因此深受开发商的认可和青睐。那么物业前期介入主要工作内容有哪些呢？下面就跟着小编一起来详细咨询、了解一下吧！物业前期介入主要工作内容有哪些：一、通过投标来接洽物业管理业务无论是谁以什么形式组建了物业，前期都要不断的进行开拓，通过投标竞争来接洽业务，进行可行性、可靠性、可盈利性分析，其中可行性是指物业管理企业要从自身的实际出发，考虑物业与企业等级是否相符，物业能否发挥企业优势，可盈利性是指物业要根据自己的目标测算企业的利益，争取更多的业务。（1）计算物业费用，并草拟管理方案。（2）投标竞争、洽谈、签订物业合同。（3）派管理人员运作前期管理。二、建立与业主或租户的关系物业管理的管理对象是物业，而服务对象是人，因此物业管理企业除了要和开发商进行协商之外，还要和未来业主或使用人取得联系，听取他们的意见。（1）听取未来业主或使用人对物业管理的要求、期盼。（2）了解未来业主或使用人对物业使用的安排、打算。（3）要和业主或使用人签订协议或合同，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、大门出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。文章总结：好了，关于物业前期介入主要工作内容有哪些的相关知识就介绍到这里了，有需要了解更多资讯的朋友，请继续关注齐家网，后续我们将有更好、更精彩的内容为您奉上。

对设计提出合理化建议、对原材料进行监督和建议、工程质量监督、熟悉设备设施、熟悉水路、熟悉电路。

前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的。我们知道了什么是前期物业管理，前期物业管理的服务对象是谁，然而前期物业管理的特点又有什么呢？前期物业管理（一）基础性由前期物业管理的具体内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。（二）过渡性前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段。（三）复杂性新建物业及其设备设施往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。（四）投入性在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相对较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。（以上回答发布于2013-05-06，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

一、物业管理前期介入概述物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。在知乎上有看到这篇文章列出了一些可以参考：《我们都是物业人：物业前期介入全过程控制要点》总的来说，物业前期介入管理的工作主要包括项目策划、设计审查、施工监督、质量验收、问题反馈和整改以及合同管理等方面，需要物业公司具备一定的专业技术知识和能力，能够有效地进行监督和管理，为物业公司在后期的运营管理提供保障。细化到工程方面，物业前期介入工程管理的工作，主要就是参与设计阶段的设计审图、施工阶段的工程检查、交付阶段的分户验收、承接查验等业务。物业前介工程管理的主要业务流程图物业工程前期介入的业务架构物业前期介入的工程管理工作，具有工程项目管理的特点；项目分散；信息量大；数据分散；持续时限长；排他性；专业性强；需要多人协作。目前工作的主要工具为分散的电脑软件和共享文档处理，过程的管控主要靠人工行为，造成任务繁重，项目管理漏项、缺项，溯源难度大，资料查询、引用不够便利 。物业前期介入工程管理数智化平台就是在这种背景下诞生的，实现工程前介工作管理与执行的信息化、数据化和智能化，从而减少错误、提高人效。物业前介工程管理-智建云App提供的功能二、物业前期介入的计划管理可以参考这篇文章写到的内容《物业管理早期介入》，通过前期介入到项目的规划、设计、施工过程，对隐患、问题早发现、早治理，确保项目的品质与功能满足物业预期。前介计划管理三、承接查验、分户验收的计划管理可以参考这篇文章写到的内容《承接查验、分户验收》四、报事报修的计划管理可以参考这篇文章写到的内容《物业报事报修》

物业公司进入一个新的小区，要使小区居民拥有更好的居住和生活环境,物业管理公司应从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。然而物业管理公司如何做好前期物业管理工作。（一）签好合同国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是物业建设单位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利，可以减少物业建设单位不必要的干扰，更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。（二）处好关系前期物业管理中，存在着物业建设单位、物业服务企业、业主之间相互关联与制约的关系。在这三者关系之中，物业服务企业既不能得罪物业建设单位，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是物业建设单位说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起物业建设单位赋予的管理服务职责，为物业建设单位排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（三）搞好告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的。业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物业服务企业作为小区的管家，要将小区的各项管理规定及安民告示，通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。（四）处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（以上回答发布于2013-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

一、物业管理前期介入概述物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。在知乎上有看到这篇文章列出了一些可以参考：《我们都是物业人：物业前期介入全过程控制要点》总的来说，物业前期介入管理的工作主要包括项目策划、设计审查、施工监督、质量验收、问题反馈和整改以及合同管理等方面，需要物业公司具备一定的专业技术知识和能力，能够有效地进行监督和管理，为物业公司在后期的运营管理提供保障。细化到工程方面，物业前期介入工程管理的工作，主要就是参与设计阶段的设计审图、施工阶段的工程检查、交付阶段的分户验收、承接查验等业务。物业前介工程管理的主要业务流程图物业工程前期介入的业务架构物业前期介入的工程管理工作，具有工程项目管理的特点；项目分散；信息量大；数据分散；持续时限长；排他性；专业性强；需要多人协作。目前工作的主要工具为分散的电脑软件和共享文档处理，过程的管控主要靠人工行为，造成任务繁重，项目管理漏项、缺项，溯源难度大，资料查询、引用不够便利 。物业前期介入工程管理数智化平台就是在这种背景下诞生的，实现工程前介工作管理与执行的信息化、数据化和智能化，从而减少错误、提高人效。物业前介工程管理-智建云App提供的功能二、物业前期介入可以参考这篇文章写到的内容《物业管理早期介入》三、承接查验、分户验收可以参考这篇文章写到的内容《承接查验、分户验收》四、报事报修可以参考这篇文章写到的内容《物业报事报修》

物业公司备案需要办理备案手续。物业服务合同备案需要材料，具体如下：1、物业服务合同备案申请表；2、物业服务合同；3、企业资质证书正、副本；4、企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；5、组织机构代码证；6、项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；7、物业项目的合法来源证明文件；8、事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。

　　一回事。　　其实，物业公司的管理和服务不是相互独立的两个部分，我们通常所说的物业公司或者物业管理公司或者物业服务公司，应该是物业管理服务公司的简称，物业管理服务本质上可以概括为：对物的管理，对人的服务。　　那么，什么是物业管理的前期管理服务呢？　　物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。亦是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务地力度,笔者认为应该做好以下几方面工作：　　第一,重视小区物业的前期介入工作　　物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,亦可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。　　第二,物业的接管验收　　物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,亦是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。　　其一,楼宇本体的交接验收工作。　　参照建设部1991年7月颁布的《房屋接管验收标准》以及建设局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》,建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。　　其二,公共配套设备设施的接管验收工作　　公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一阶段是预验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施。　　其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按专业分工进行以预验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止;　　其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。须做到“三符合，一完整”。　　所谓“三符合，一完整其实就是：　　1，是图纸与设备规格型号、数量符合;　　2，是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;　　3，是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。　　4，“一完整”：就是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。　　物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员不必拘泥于成规,要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商，力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。其二是做到细致入微与整体把握相结合原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。　　第三,做好环境卫生保洁工作　　环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,亦是业户评价物业管理公司能力高低的要素。行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作：　　一，是物业清洁的开荒工作;　　二，是房屋装修期的清洁工作。　　物业管理公司对新建物业的清洁开荒(是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收之后,对物业内外进行全面、彻底的清洁,将干干净净的物业交给业主)工作特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等。物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入伙后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。　　第四,做好业主入伙工作　　入伙亦称入住,是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续;入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的,亦视为入住。《入伙通知书》发出时,应清楚说明入伙的条件,以便日后业主推迟办理时,物业管理服务费(业主可以放弃入住的权利但须承担缴纳物业服务的义务)的收取工作能够顺利开展。向业主的入伙通知发放后,物业公司应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织,依据购房合同以有相关法律文件,如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件,认真准备业主入伙资料文件并由小组长负责相关的培训和指导工作。入伙现场要营造出喜庆的氛围,车辆/行人进出有序,服务人员着装整齐、热情、礼貌大方。入伙期间采用“一条龙”服务模式进行,发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公。　　业主手持《入伙通知书》进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后,在《业主签到表》签到,然后办理入伙手续签署的相关文件,如:《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。房屋验收交接时,物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接,双方逐项查验,逐项登记,如发现问题记录下来,存档管理,督促相关部门限期整改;如经查验无问题,与业主确认水、电、气表底度,并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。总之,在业主入伙期间要做到一切为业主着想,以业主为中心开展各项工作。　　第五,妥善协调三者之间的各种矛盾　　物业管理公司特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。　　第六,抓好小区公共秩序管理工作　　小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止危及或影响辖区内业户造成损失及伤害的能力,亦是体现一个管理公司服务水平的重要环节。公共秩序管理主要工作：　　其一，健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;　　其二，建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。再如在遇到特殊紧急情况时,住用户家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;　　其三，是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;　　其四，抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留,以减少小区交通压力。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行;　　其五，组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。　　第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作　　装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好：　　其一，根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作;　　其二，在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》;　　其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员亦就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失。认真填写《装修巡查记录》;　　其四，对违章装修的要严厉制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违章装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人,以礼悦人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。　　第八,抓好对物业管理服务供给者培训　　物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。　　其一，管理知识方面　　对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),对提升服务的内容和档次大有帮助。　　其二，专业技能方面　　物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的;　　其三，服务态度　　物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心，因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。　　综上所述，加强前期物业管理,不但能保证业主(购房人)的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强前期物业管理,有利于规范物业管理活动,可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。而且,加强前期管理,可以更贴近业主和使用人的实际需求,使小区规划更趋向于人性化,使物业管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。　　以上综合网络资料，希望对你有所帮助，谢谢采纳!

中国是世界上历史最完备的国家之一，其对历史的记录不仅时间长，而且内容精确详细，每一个 历史 故事 都是一个时代的标识，对于当时的环境来时是很重要的，对于历史也有很重要的意义和作用。下面为大家精心整理了一些关于古代经典历史故事，欢迎查阅。 古代经典历史故事1 战国末年，陈轸和张仪同时担任秦惠王手下的大臣。张仪非常嫉妒陈轸的才能，想要除掉陈轸，于是，他就在秦惠王面前说陈轸的坏话：“陈轸这个人经常出使楚国，这原本是为了发展秦楚两国的友好关系。可是现在，楚国对我们秦国并不友好，而对陈辁个人却异常友好，依我所见，这恰恰表明了陈轸这个人为楚国利益考虑得多，而为秦国利益考虑得少啊!我没有办法同如此不忠大王之人共事，恳清大王将他轰走。如果他表示要到楚国去，还请大王把他杀掉。” 听了张仪的这番话话，秦惠王将信将疑，于是就派人召来陈轸。陈轸一到，秦惠王便问他是否有离开秦国而前往楚国的打算。 陈轸回答道：“如果大王不相信我而将我赶离秦国的话，我肯一定会去楚国。何是，我这么做是为了表明，我并不是私下投靠了楚国。现在，让我给大王讲一个故事吧。 “从前，有个楚国人娶了大小两个老婆，他的邻居有一个人十分好色，一天，他便调戏了这个楚国人的大老婆，结果，被这个大老婆骂得狗血淋头。然后，这个人死不悔改，又去调戏那个楚国人的小老婆，结果那个小老婆仗着自己有几分姿色却反过来勾引他。过了没多久，这两个老婆的丈夫就生病去世了。这时候，便有人问那个调戏人妻的人，说：‘现在那个楚国人已经死掉了，你想要娶谁做老婆呢?是那个年长的寡妇?还是娶那个有几分姿色的小老婆?其他人原本以为这个人会说娶那个小老婆，岂料这个人却回答说：‘当然是娶那个年长的。"问话的人不解地问：‘那个年龄大的寡妇不是曾经骂过你吗?而年少的又有几分姿色的不是曾经与你有过私情吗?你为什么要放弃那个年少的而娶那个年长的呢?"这个人说：‘如果作为一个局外人的话，我当然希望她能够来勾引我;但是如果是作为妻子的话，我当然希望她能够拒绝并责骂前来调戏她的人。"” “如今楚王乃是贤明的君主，昭阳是贤明的楚相。身为秦国的臣子，我如果胳膊时往外拐，为楚国考虑得多而为秦国考虑得少，楚王肯定不会收留我，昭阳也断然不会和我共事。我又有什么理由去投靠楚国呢?” 看到陈轸从宫中走出来后，张仪立刻就进宫拜见秦惠王，他问：“陈轸是否要说他即将去楚国呢?” 秦惠王答道的确如此。 张仪说：“假如陈轸之前没有为楚国出力，站在楚国那一边的话，楚王又为什么要接纳他?” 秦惠王说：“我之前也是这么想的，但是，如今听r陈轸的话，我就茅塞顿开丫。伍子胥这个人忠心耿耿，忠于自己的君主，为此，天下所有的君主都争着让他成为自己的臣子;曾参孝顺自己的父母，为此，天下所有为人父母者都愿意曾参成为自己的儿子。被休弃的媳妇如果又嫁了本乡本土的人家，那么，她肯定是个好媳妇。陈轸身为秦国的臣子，如果他不忠于秦国，那么，楚王又如何会收留不忠于自己国家的人做自己的臣子呢?” 从此以后，秦王都对陈轸十分信任，并给他优厚的待遇。 古代经典历史故事2 周武王建立了周王朝以后，过了两年就害病死了。他的儿子姬诵继承王位，这就是周成王。那时候，周成王才十三岁，再说，刚建立的周王朝还不大稳固。于是由武王的弟弟周公旦辅助成王掌管国家大事，实际上是代理天子的职权。历通常不称周公旦的名字，只叫他周公。 周公的封地在鲁国，因为他要留在京城处理政事，不能到封地去，等他的儿子伯禽长大了，就派伯禽代他到鲁国去做国君。 伯禽临走的时候，问他父亲有什么嘱咐。周公说：“我是文王的儿子，武王的弟弟，当今天子的叔叔，你说我的地位怎么样?” 伯禽说：“那自然是很高的了。” 周公说：“对呀!我的地位确实很高，但是我每次洗头发的时候，一碰到急事，就马上停止洗发，把头发握在手里去办事;每次吃饭的时候，听说有人求见，我就把来不及咽下的饭菜吐出来，去接见那些求见的人。我这样做，还怕天下的人才不肯到我这儿来呢。你到了鲁国，不过是个国君，可不能骄傲啊!” 伯禽连连点头，表示一定记住父亲的教导。 周公尽心尽意辅助成王，管理国事，可是他的弟弟管叔、蔡叔却在外面造谣，说周公有野心，想要篡夺王位啦! 纣王的儿子武庚虽然被封为殷侯，但是受到周朝的监视，觉得很不自由，巴不得周朝发生内乱，重新恢复他的殷商的王位，就和管叔、蔡叔串通一气，联络了一批殷商的旧贵族，还煽动东夷中几个部落，闹起叛乱来。 武庚和管叔等人制造的谣言，闹得镐京也沸沸扬扬，连召公奭听了也怀疑起来。成王年小不大懂事，更闹不清是真是假，对这位辅助他的叔父也有点信不过。 周公心里很难过，他首先向召公奭披肝沥胆地谈了一次话，告诉召公奭，他决没有野心，要他顾全大局，不要轻信谣言。召公奭被他这番诚恳的话感动，消除了误会，重新和周公合作。周公在安定了内部之后，毅然调动大军，亲自率领大军东征。 这时候，东方有几个部落像淮夷、徐戎等，都配合武庚，蠢蠢欲动。周公下命令给太公望，授权给他，各国诸侯，有不服周朝的，都由太公望征讨。这样，由太公望控制了东方，他自己全力对付武庚。 费了三年的工夫，周公终于平定了武庚的叛乱，把带头叛乱的武庚杀了。管叔一看武庚失败，自己觉得没有面目见他的哥哥和侄儿，上吊自杀了。周公平定了叛乱，把霍叔革了职，对蔡叔办了一个充军的罪。 在周公东征的过程中，一大批商朝的贵族成了俘虏。因为他们反抗周朝，所以叫他们是“顽民”。周公觉得让这批人留在原来的地方不大放心;同时，又觉得镐京在西边，要控制东部的广大中原地区很不方便，就在东面新建一座都城，叫做洛邑(今河南洛阳市)，把殷朝的“顽民”都迁到那里，派兵监视他们。 打那以后，周朝就有了两座都城。西部是镐京，又叫宗周;东部是洛邑，又叫成周。 周公辅助成王执政了七年，总算把周王朝的统治巩固下来，他还制订了周朝一套典章制度。到周成王满二十岁的时候，周公把政权交给成王管理。 从周成王到他的儿子康王两代，前后约五十多年，是周朝强盛和统一的时期，历叫做“成康之治”。 古代经典历史故事3 以前，有个举人叫刘蕡，他是个直言不讳之人。他为人正直，意见鲜明。是个不可多得的人才。身边的人都是这么看待他的。 唐文宗李昂即位的第二年，各地推荐的举人到京都应试。有一个举人叫做刘蕡，在试卷里公开反对宦官掌权，认为要国家安定，应该排斥宦官，把政权交给宰相，把兵权交给将帅。 这份考卷落在几个考官手里，考官们传来传去地看，赞不绝口，觉得不但文采好，而且说理精辟，是篇难得的好 文章 。但是到了决定录取的时候，谁也不敢表示态度，因为录取了刘蕡，得罪了宦官，他们的位子也就保不住了。 结果，跟刘蕡一起来投考的二十二人都中了，刘蕡却落了选。刘蕡是大家公认的杰出人才，这次因为说了些正直话落选，大家都觉得委屈了他。中选的举人说：“刘蕡落选，我们倒中了榜，太叫人惭愧了。” 唐文宗在宦官操纵之下过日子，自己也很气恼，他一心一意想除掉宦官。有一次，唐文宗生了一场病，急于找医生。正好宦官头子李守澄手下有个官员叫做郑注，精通医道。王守澄把他推荐给唐文宗治病。文宗服了他的药，果然病一天天好了起来。唐文宗很高兴，召见郑注，发现郑注口齿伶俐，像是个有才干的人，就把他提拔为御史大人。 郑注有个朋友李训，原是个很不得志的小官员，听到郑注受到朝廷重用，就带了一些礼物求见郑注。郑注正好想找个帮手，就请王守澄把李训推荐给文宗。李训也得到文宗的信任，后来，竟被提升为宰相。 李训、郑注两人取得了唐文宗的信任，文宗把自己想除掉宦官的心事告诉他们。他们就跟文宗秘密商量，想法削弱王守澄的权。他们打听到王守澄手下有个宦官仇士良，跟王守澄有矛盾，就请文宗封仇士良为左神策中尉，带领一部分禁卫军。 接着，李训又解除了王守澄的兵权。王守澄失了兵权，就容易摆布了。最后，唐文宗给王守澄一杯毒酒，把他杀了。 去了王守澄，接下来就要除掉仇士良了。李训经过一番策划，联络了禁卫军将军韩约，决定动手。公元835年的一天，唐文宗上朝的时候，韩约上殿启奏，说禁卫军大厅后院的一棵石榴树上，昨天夜里降了甘露。 原来，封建王朝是最讲迷信的，天降甘露被认为是好兆头。李训当即带领文武百官向文宗庆贺，还请唐文宗亲自到后院观赏甘露。 唐文宗命令宰相李训先去察看。李训装模作样到院子里去兜了一转回来说：“我去看了一下，恐怕不是真的甘露，请陛下派人复查。” 唐文宗又命令仇士良带领宦官去观看。仇士良叫韩约陪着一起去。韩约走到门边，神情紧张，脸色也发白了。仇士良发现这个情况，觉得奇怪，问韩约说：“韩将军，您怎么啦?” 正说着，一阵风吹来，吹动了门边挂的布幕。仇士良发现布幕里埋伏了不少手拿明晃晃武器的兵士。 仇士良大吃一惊，连忙退出，奔回唐文宗那里。李训看到仇士良逃走，立刻命令埋伏的卫士赶上去。哪知道仇士良和宦官们已经把文宗抢在手里，把他拉进软轿，抬起就走。 李训赶上去，拉住文宗的轿子不放，一个宦官抢前一步，朝李训劈胸一拳，把他，在地。仇士良趁机扶着文宗的软轿，进内宫去了。 李训预谋失败，只好从小吏身上讨了一件便衣，化装逃走。仇士良立即派兵出宫，大规模逮捕一些参加预谋的官员，把他们全都杀害。李训东奔西逃，走投无路，在路上被杀。郑注正从凤翔带兵进京，得到消息，想退回凤翔，也被监军的宦官杀死。 唐文宗和李训、郑注策划的杀宦官的计谋彻底失败，在这次事变后受株连被杀的一千多人。历把这个事件称为“甘露之变”。 从这个事件后，宦官把唐文宗严密监视起来，唐文宗的日子更不好过。过了五年得病死去。仇士良立文宗的兄弟李炎即位，这就是唐武宗。 古代经典历史故事4 三国时期，曹操率大军想要征服东吴，孙权、刘备联合抗曹。孙权手下有位大将叫周瑜，智勇双全，可是心胸狭窄，很妒忌诸葛亮(字孔明)的才干。因水中交战需要箭，周瑜要诸葛亮在十天内负责赶造十万支箭，哪知诸葛亮只要三天，还愿立下军令状，完不成任务甘受处罚。周瑜想，三天不可能造出十万支箭，正好利用这个机会来除掉诸葛亮。于是他一面叫军匠们不要把造箭的材料准备齐全，另一方面叫大臣鲁肃去探听诸葛亮的虚实。 鲁肃见了诸葛亮。诸葛亮说：“这件事要请你帮我的忙。希望你能借给我20只船，每只船上30个军士，船要用青布慢子遮起来，还要一千多个草把子，排在船两边。不过，这事千万不能让周瑜知道。” 鲁肃答应了，并按诸葛亮的要求把东西准备齐全。两天过去了，不见一点动静，到第三天四更时候，诸葛亮秘密地请鲁肃一起到船上去，说是一起去取箭。鲁肃很纳闷。 诸葛亮吩咐把船用绳索连起来向对岸开去。那天江上大雾迷漫，对面都看不见人。当船靠近曹军水寨时，诸葛亮命船一字儿摆开，叫士兵擂鼓呐喊。曹操以为对方来进攻，又因雾大怕中埋伏，就派六千名弓箭手朝江中放箭，雨点般的箭纷纷射在草把子上。过了一会，诸葛亮又命船掉过头来，让另一面受箭。 太阳出来了，雾要散了，诸葛亮令船赶紧往回开。这时船的两边草把子上密密麻麻地插满了箭，每只船上至少五、六千支，总共超过了十万支。鲁肃把借箭的经过告诉周瑜时，周瑜感叹地说：“诸葛亮神机妙算，我不如他。” 古代经典历史故事5 诸葛亮在推动孙刘联盟的建立和运筹对曹军作战的方略中，所表现出的远见卓识和超人才智，使器量狭小的周瑜妒火中烧。为解除诸葛亮对他的威胁，周瑜又设下置诸葛亮于死地的圈套。 有一天，周瑜请诸葛亮商议军事，说：“我们就要跟曹军交战。水上交战，用什么兵器?” 诸葛亮说：“用弓箭。” 周瑜说：“对，先生跟我想的一样。现在军中缺箭，想请先生负责赶造十万支。这是公事，希望先生不要推却。” 诸葛亮说：“都督委托，当然照办。不知道这十万支箭什么时候用?” 周瑜问：“十天造得好吗?” 诸葛亮说：“操军即日将至，若候10日，必误大事。” 接着，诸葛亮表示：只须3天的时间，就可以办完复命。周瑜一听大喜，当即与诸葛亮立下了军令状。在周瑜看来，诸葛亮无论如何也不可能在3天之内造出10万枝箭，因此，诸葛亮必死无疑。 不久，诸葛亮碰到了东吴的鲁肃，对他说：先生，三天之内要造十万支箭，得请你帮帮我的忙。忠厚善良的鲁肃回答说：你自取其祸，教我如何救你? 诸葛亮说：“你借给我二十条船，每条船上要三十名军士。船用青布幔子遮起来，还要一千多个草把子，排在船的两边。我自有妙用。第三天管保有十万支箭。不过不能让都督知道。他要是知道了，我的计划就完了。” 鲁肃虽然答应了诸葛亮的请求，但不明白诸葛亮的意思。见到周瑜，也不谈借船之事，只说诸葛亮并不准备造箭用品。周瑜听罢说：“到了第三天，看他怎么办!” 鲁肃私自拨了二十条快船，每条船上配三十名军士，照诸葛亮说的，布置好青布幔子和草把子，等诸葛亮调度。 可是一连两天诸葛亮却毫无动静，直到第三天夜里四更时分，他才秘密地将鲁肃请到船上，鲁肃问他：“你叫我来做什么?”诸葛亮说：“请你一起去取箭。”鲁肃问：“哪里去取?”诸葛亮说：“不用问，去了就知道。”鲁肃被弄得莫名其妙，只得陪伴着诸葛亮去看个究竟。 当夜，浩浩江面雾气霏霏，漆黑一片。江上连面对面都看不清。诸葛亮遂命用长索将20只船连在一起，起锚向北岸曹军大营进发。天还没亮，船已经靠近曹军的水寨。诸葛亮下令把船尾朝东，一字儿摆开，又叫船上的军士一边擂鼓，一边大声呐喊。鲁肃大惊失色，诸葛亮却坦然地告诉他：“我料定在这浓雾低垂夜里，曹操不敢贸然出战。你我放心饮酒取乐，等大雾散尽回去。” 曹操听到鼓声和呐喊声，就下令说：“江上雾很大，敌人忽然来攻，我们看不清虚实，不要轻易出动。只叫弓弩手朝他们 射箭 ，不让他们近前。”霎时间，箭飞蝗，射在江心船上的草把和布幔之上。过些时间，诸葛亮又令船队头东尾西，靠近水寨，并嘱加劲地擂鼓呐喊。 天渐渐亮了，雾还没有散。这时候，船两边的草把子上都插满了箭。诸葛亮吩咐军士们齐声高喊：“谢谢曹丞相的箭!”接着叫二十条船驶回南岸。曹操知道上了当，可是这边的船顺风顺水，已经飞一样地驶出二十多里，要追也来不及了。 船队返营后，共得箭10余万枝，为时不过3天。鲁肃目睹其事，极称诸葛亮为“神人”。鲁肃见了周瑜，告诉他借箭的经过。周瑜长叹一声，说：“诸葛亮神机妙算，我真比不上他!” 商部落为营救商汤，不得不用美女和贿赂夏桀。商汤获释回到部落，决心，夏朝。他重用德才兼备的伊尹为师，暗结夏都中的反夏同盟祝融氏，起兵讨伐夏桀。商军与祝融里应外合，攻克夏都。夏桀带美女沿颍河逃向东南，途中不禁奔波而死。商汤在夏都东侧他的先王帝故都---毫(今偃师市)这个地方建立商都，开始了中国历第二个奴隶制王朝商的统治。

用生活中的 贴切的例子 切入正题

中国的商务会议是很常见的一种会议形式，就是指带有商业性质的会议。这类会议主要包括了新产品发布会、订货会、经销商大会、供应商大会、客户答谢会、企业年会等等。它们都具有一个共同的特性，那就是较强的商业性，出了这个特性意外，还具有其他的特点： 一、目的性 任何的商务活动都具备了明确的目的性这个特点。因为这样的活动一般情况下耗资都特别大，如果没有明确的目的，达不到想要的效果，这样的活动就是不值得的。 二、计划性 凡事都要有计划，商务活动也不例外，甚至是要求计划更加周密。这就要求在开展商务活动之前进行精心的策划，以确保万无一失。 三、传播性 广泛的社会传播性是商务活动的一个明显的特征。商务活动本身就是一个传播媒介，在没开展之前不起传播作用，但是一旦活动开展起来，就会起到很好的传播作用了。 四、操作性 在商务活动中，是不允许出现任何的失误的。整个活动过程的操作都必须是严密进行，保证万无一失，一旦出现丝毫的错误就会量成无法弥补的后果了。 五、高投资性 商务活动都是大型的活动，投入的资金也比较大，因此具有高投资性的特点。 六、利益性 商务活动以利益回收来衡量活动是否成功。为企业带来的利益越大说明这次活动越成功，通过商务活动。还能提高企业的知名度和美誉度，为公司带来隐形的利益。

今天是山西省“小小红歌会”太原赛区的最后一场，本来我不想往，可是在教员的鼓动鼓励下我来到了比赛现场。 到了青年宫，我已排到251号了，工作人员说我是最后一名选手，填写好了表，我戴上参赛号兴奋地等待着比赛。 当工作人员叫到我时，我跑过往，他把我领到会场，里面好大年夜呀！有三位评委教员，两台开麦拉在工作着，良多工作人员忙来忙往的。 当将近轮到我上场时，只感应我的心“怦、怦”地直跳，我深呼吸了一口，对本身说：“唐睿琪，没甚么可骇的？” 上场了，我向评委教员问好，毛遂自荐了一番，开端演唱我的歌曲《红星歌》，跟着音乐我渐渐地溶进歌曲，连评委教员也跟着我的节拍打着拍子，我越唱越有豪情，愈来愈斗志昂扬，直到我唱完了，评委教员还沉浸在歌曲中，评委教员给我的建议是：今后动作不要太多，那样会影响气息，我如有所思地址了点头，这个建议我会听取，下次表演必然会寄望。 每次的表演都有收成，今天也不例外，听听教员的建议对我此后会有很大年夜的帮忙，也让我熬炼了本身的胆量。 妈妈的话：下战书还在午睡时，睿的声乐教员就打来德律风，让我带孩子插手“小小红歌会”，说今天是太原市提拔赛的最后一天。当我唤醒孩子时，她承诺着往，可是涓滴没有要起床的意思，我看见她睡的那么喷鼻，也就没叫她，往不往都无所谓。可是五点的时辰，贾教员的德律风又来了，问我们往了吗？我说没往，也不筹算往了，可是教员让孩子往熬炼熬炼，见识一下，必竟这类比赛仍是很可贵，今天又是最后一天，明天开端山西电视台就到各地市往录，在教员的鼓动鼓励下，我带孩子往了。平常平凡的出租车是那么的好打，今天是左等一辆不来，右等一辆是载客了，真是又急又气，足足在楼劣等了十五分钟才打到车，到了青年宫又找不到地址，最后在教员的指引下才找到比赛的地址，还好不算迟。听着孩子的歌声，感触感染阐扬不错，教员点评睿表示不错。睿也好久没练这首歌，我们也就是重在介入，因为来的太突然，真是一点预备也没有，真是即通知即比赛。

1 主结线设计，分析原始资料与数据，列出技术上可能实现的多个方案，经过概略分析比较，（设备价格 使用综合投资指标）确定最优方案。2 短路电流计算。3 主要电气设备选择。4 主要设备继电保护设计。5 配电装置设计，（配电装置布置形式的选择，设备布置图）。6防雷，接地设计，（直击雷保护，进行波保护和接地网设计）。

形象气质礼仪要培训的话，我觉得首先可以报一些商务培训的班，包括一些基本知识，还有一些处理技巧等等，当然其实最重要的还是要努力提高自己的修养，尤其可以多观察一下这周围比较成功人士他们的一些形象气质。 另外形象气质礼仪还是要靠自己在日常生活中积累，通过自己在日常生活中的所见，所遇到的事情，有请再结合自己学到的专业知识来，自己不断的总结提高，同时一定要按照自己的目标来完成。

共同基金是一种金融中介，它们聚集个个投资者的资金并将其广泛投资于各类证券或其他资产，共同基金背后的关键理念是集合投资。其种类有： ①货币市场基金：只能投资货币市场工具。 ②股票基金：主要投资于债券。 ③债券基金：主要投资于债券。 ④国际基金：投资于国际市场，如：全球型基金、区域型基金、新兴市场基金。 ⑤平衡型基金：既持有股票也持有债券，而且两者的比例相对稳定。 ⑥资产配置灵活型基金：主要从事市场时机的选择。 ⑦指数基金：这类基金按照某一特定指数中各证券的比例来买入证券，试图与某一整体市场指数的绩效相匹配。

希望对你有帮助：《陈平忍辱苦读书》陈平西汉名相，少时家贫，与哥哥相依为命，为了秉承父命，光耀门庭，不事生产，闭门读书，却为大嫂所不容，为了消弭兄嫂的矛盾，面对一再羞辱，隐忍不发，随着大嫂的变本加厉，终于忍无可忍，出走离家，欲浪迹天涯，被哥哥追回后，又不计前嫌，阻兄休嫂，在当地传为美谈。终有一老着，慕名前来，免费收徒授课，学成后，辅佐刘邦，成就了一番霸业。《陆羽弃佛从文》唐朝著名学者陆羽，从小是个孤儿，被智积禅师抚养长大。陆羽虽身在庙中，却不愿终日诵经念佛，而是喜欢吟读诗书。陆羽执意下山求学，遭到了禅师的反对。禅师为了给陆羽出难题，同时也是为了更好地教育他，便叫他学习冲茶。在钻研茶艺的过程中，陆羽碰到了一位好心的老婆婆，不仅学会了复杂的冲茶的技巧，更学会了不少读书和做人的道理。当陆羽最终将一杯热气腾腾的苦丁茶端到禅师面前时，禅师终于答应了他下山读书的要求。后来，陆羽撰写了广为流传的《茶经》，把祖国的茶艺文化发扬光大！《少年包拯学断案》包拯包青天，自幼聪颖，勤学好问，尤喜推理断案，其家父与知县交往密切，包拯从小耳濡目染，学会了不少的断案知识，尤其在焚庙杀僧一案中，包拯根据现场的蛛丝马迹，剥茧抽丝，排查出犯罪嫌疑人后，又假扮阎王，审清事实真相，协助知县缉拿凶手，为民除害。他努力学习律法刑理知识，为长大以后断案如神，为民伸冤，打下了深厚的知识基础。《万斯同闭门苦读》清朝初期的著名学者、史学家万斯同参与编撰了我国重要史书《二十四史》。但万斯同小的时候也是一个顽皮的孩子。万斯同由于贪玩，在宾客们面前丢了面子，从而遭到了宾客们的批评。万斯同恼怒之下，掀翻了宾客们的桌子，被父亲关到了书屋里。万斯同从生气、厌恶读书，到闭门思过，并从《茶经》中受到启发，开始用心读书。转眼一年多过去了，万斯同在书屋中读了很多书，父亲原谅了儿子，而万斯同也明白了父亲的良苦用心。万斯同经过长期的勤学苦读，终于成为一位通晓历史遍览群书的著名学者，并参与了《二十四史》之《明史》的编修工作。《唐伯虎潜心学画》唐伯虎是明朝著名的画家和文学家，小的时候在画画方面显示了超人的才华。唐伯虎拜师，拜在大画家沈周门下，学习自然更加刻苦勤奋，掌握绘画技艺很快，深受沈周的称赞。不料，由于沈周的称赞，这次使一向谦虚的唐伯虎也渐渐地产生了自满的情绪，沈周看在眼中，记在心里，一次吃饭，沈周让唐伯虎去开窗户，唐伯虎发现自己手下的窗户竟是老师沈周的一幅画，唐伯虎非常惭愧，从此潜心学画。《文天祥少年正气》南宋末年著名的民族英雄文天祥少年时生活困苦，在好心人的帮助下才有机会读书。一次，文天祥被有钱的同学误会是小偷，他据理力争，不许别人践踏自己的尊严，终于证明了自己的清白，而且通过这件事，更加树立了文天祥金榜题名的志向。《叶天士拜师谦学》叶天士自恃医术高明，看不起同行薛雪。有一次，叶天士的母亲病了，他束手无策，多亏薛雪不计前嫌，治好了他母亲的病。从此，叶天士明白了天外有天，人上有人的道理。于是他寻访天下名医，虚心求教，终于成了真正的江南第一名医。《杨禄禅陈家沟学艺》杨禄禅受到乡里恶霸的欺负，他不甘心受辱。一个人离开了家，到陈家沟拜师学艺。拳师陈长兴从不把拳法传外人，杨禄禅也不例外。不过，杨禄禅的执着精神终于感动了陈长兴，终于学到了拳法，惩治了恶霸，也开创了杨式太极拳。《王献之依缸习字》王献之，字子敬，是东晋大书法家书——圣王羲之的第七个儿子。他自己也是东晋著名的书法家。王献之三四岁的时候，母亲就教他背诗诵诗，到五六岁的时候，就能够出口成章，顺口吟出几句诗来。和他的哥哥王凝之相比，越发显得机警聪敏，而且还特别喜欢习字。王献之家有一只大水缸，本片的故事，正与这个大水缸密不可分！《柳公权戒骄成名》柳公权从小就显示出在书法方面的过人天赋，他写的字远近闻名。他也因此有些骄傲。不过，有一天他遇到了一个没有手的老人，竟然发现老人用脚写的字比用他手写的还好。从此，他时时把“戒骄”记在心中，勤奋练字，虚心学习，终于成为一代书法大家。《匡衡凿壁偷光》西汉时期，有一个特别有学问的人，叫匡衡，匡衡小的时候家境贫寒，为了读书，他凿通了邻居文不识家的墙，借着偷来一缕烛光读书，终于感动了邻居文不识，在大家的帮助下，小匡衡学有所成。在汉元帝的时候，由大司马、车骑将军史高推荐，匡衡被封郎中，迁博士。《屈原洞中苦读》这个故事讲述了，屈原小时侯不顾长辈的反对，不论刮风下雨，天寒地冻，躲到山洞里偷读《诗经》。经过整整三年，他熟读了《诗经》305篇，从这些民歌民谣中吸收了丰富的营养，终于成为一位伟大诗人。《王十朋苦学书法》王十朋从小聪颖过人，文思敏捷，可是书法却不如人意。于是，他痛下决心，一定要练好书法。终于，宝印叔叔的指点下，他终于悟到了书法真谛，成为一名大书法家和文学家。《王羲之吃墨》被后人称为“书圣”的王羲之，小的时候是一个呆头呆脑的孩子，每天都带着自己心爱的小鹅悠悠逛逛。王羲之每天刻苦练字，却被老师卫夫人称作是死字，王羲之很是苦恼，在小鹅的启发下，王羲之在书房写成了金光灿灿的“之”字，但却误将馒头沾墨汁吃到了嘴里，留下了王羲之吃墨的故事。《范仲淹断齑划粥》范仲淹从小家境贫寒，为了读书，他省吃俭用。终于，他的勤奋好学感动了寺院长老，长老送他到南都学舍学习。范仲淹依然坚持简朴的生活习惯，不接受富家子弟的馈赠，以磨砺自己的意志。经过刻苦攻读，他终于成为了伟大的文学家。司马光是个贪玩贪睡的孩子，为此他没少受先生的责罚和同伴的嘲笑，在先生的谆谆教诲下，他决心改掉贪睡的坏毛病，为了早早起床，他睡觉前喝了满满一肚子水，结果早上没有被憋醒，却尿了床，于是聪明的司马光用园木头作了一个警枕，早上一翻身，头滑落在床板上，自然惊醒，从此他天天早早地起床读书，坚持不懈，终于成为了一个学识渊博的，写出了《资治通鉴》的大文豪。《诸葛亮喂鸡》诸葛亮，字孔明，东汉三国时期徐州琅琊郡阳都县人，是我国历史上著名的政治家和军事家。如果你看过《三国演义》，肯定不会忘记诸葛亮。至今，诸葛亮的智慧一直被后人所传颂，许多人甚至把他当作了智慧的化身。可是你知道吗，在诸葛亮的小时候，为了上学，发生过一些故事，好玩极了！《岳飞学艺》民族英雄岳飞生逢乱世，自幼家贫，在乡邻的资助下，拜陕西名师周桐习武学艺，期间，目睹山河破碎，百姓流离失所，萌发了学艺报国的志向，克服了骄傲自满的情绪。寒暑冬夏，苦练不缀，在名师周桐的悉心指导下，终于练成了岳家抢，并率领王贵，汤显等伙伴，加入到了抗金救国的爱国洪流中。《厉归真学画虎》五代画虎名家历归真从小喜欢画画，尤其喜欢画虎，但是由于没有见过真的老虎，总把老虎画成病猫，于是他决心进入深山老林，探访真的老虎，经历了千辛万苦，在猎户伯伯的帮助下，终于见到了真的老虎，通过大量的写生临摹，其的画虎技法突飞猛进，笔下的老虎栩栩如生，几可乱真。从此以后，他又用大半生的时间游历了许多名山大川，见识了更多的飞禽猛兽，终于成为一代绘画大师。《沈括上山看桃花》“人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开”，当读到这句诗时，沈括的的眉头凝成了一个结，“为什么我们这里花都开败了，山上的桃花才开始盛开呢？”，为了解开这个谜团，沈括约了几个小伙伴上山实地考察一番，四月的山上，咋暖还寒，凉风袭来，冻得人瑟瑟发抖，沈括矛茅塞顿开，原来山上的温度比山下要低很多，因此花季才来得比山下来得晚呀。凭借着这种求索精神和实证方法，长大以后的沈括写出了《梦溪笔谈》。《徐霞客志在天下》有一天，江边发生了一件怪事，很多人在打捞落水的石狮，却怎么也找不着。这时，一个叫徐霞客的小孩说，只要溯江而上，就能找到石狮。果然石狮找到了，大家都赞誉这个聪颖的小孩。原来他就是长大后成为伟大地理学家、旅行家的徐霞客。《皇甫谧浪子回头》皇甫谧，魏、晋年间人，是西晋著名的学者和医学家。皇甫谧小的时候玩劣异常，被村子里的人称为小霸王，一次，他将同窗受气包家的枣树的树皮铲掉，使得枣树枯萎，全村人看到他，都不理他了，在婶婶的教育下，皇甫谧终于浪子回头，成为了一个有用的人。《司马光警枕励志》陈平西汉名相，少时家贫，与哥哥相依为命，为了秉承父命，光耀门庭，不事生产，闭门读书，却为大嫂所不容，为了消弭兄嫂的矛盾，面对一再羞辱，隐忍不发，随着大嫂的变本加厉，终于忍无可忍，出走离家，欲浪迹天涯，被哥哥追回后，又不计前嫌，阻兄休嫂，在当地传为美谈。终有一老着，慕名前来，免费收徒授课，学成后，辅佐刘邦，成就了一番事业

歌唱祖国，我们展望未来！~~~幸福生活，我们不会忘却！~~~我们高歌、我们歌唱；从东方红的歌声响彻云天，到神舟七号的宇宙飞船！~~~我们高歌，我们歌唱；从中华民族的历史，到我们今天的科学进步！~~~不好意思，仅供你参考，不行就随便改动改动吧。祝你们的歌会：圆满成功！（~~~代表朗诵的颤音）

在大家的装潢家装设计中，营造良好的家居环境也很实用。当然，它与家居装饰的常识密不可分。对于打算进行装潢家装设计的准业主来说，老年人装修的经验非常有用。在家居装饰中，要特别注意以下问题：季节因素、主副光源的作用、内嵌橱柜的优点、水电设计、刷木器漆的时间。一、季节性因素季节性因素是改造预防措施中不可忽视的因素。虽然热量一年四季都会或多或少的影响装修，但房屋装潢家装设计最重要的季节是冬季和雨季。二、主副光源的作用在客厅，应有在安装灯前安装主光源和辅助光源的概念。主光源是指某个局部空间的照明，如阅读灯、落地灯，餐桌上的枝形吊灯和墙面装饰照明灯等等。辅助光源是每个房间几乎中心位置的前照灯。许多人在装潢家装设计时没有这个概念。三、内嵌橱柜的优点内置衣柜或嵌入墙内的其他橱柜有很多优点，这不仅增加了柜内的空间，而且还显得简单、大方。应该注意的是，放置衣柜的地板和侧面的墙必须是水平和垂直的。否则，在安装时，将难以处理间隙，效果将大大降低。四、水电设计水电设计不同于装潢家装设计的其他装饰设计。首先要考虑的是安全性和实用性，然后是装饰效果。关于业主对水电建设的需求，设计者应从房屋的具体情况出发，按照安全→环保→节能→实用→效果的顺序考虑，并尽量满足业主的需求。五、刷木漆的时间最好等到房间铺满地砖或木地板。如果必须刷木漆，要先打扫房间。在没有地砖或木地板的房间里，房间会有很多灰尘。当木材被涂漆时，灰尘很容易粘附在用木漆刷过的木制品表面上。地砖完成后，空气中的灰尘含量远低于铺路前的灰尘含量。基本上，在刷涂木器漆之后，灰尘不会粘附到木制品的表面上。在了解了上述几项小常识后，房主们就可以进行有自己特色的装潢家装设计，营造温暖美好的家庭居住环境了。

1、最激昂的边塞诗：《出塞》《出塞》秦时明月汉时关，万里长征人未还。但使龙城飞将在，不教胡马度阴山。此诗开门见山，气象非凡。从秦代到汉代，无数出征的将士出征却不能归来，其中的悲剧不言而喻。2、最坚定的自白诗：《芙蓉楼送辛渐》《芙蓉楼送辛渐》寒雨连江夜入吴，平明送客楚山孤。洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶。这首诗作于天宝元年（724年），王昌龄为江宁县丞，他仍是一个贬官。好友辛渐北上洛阳，王昌龄与他相聚后，写作此诗。到了洛阳，如果有亲友向您打听我的情况，就请转告他们，我的心依然像玉壶里的冰一样纯洁，未受功名利禄等世情的玷污。“洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶。”是一句坚定的自白，他以晶莹透明的冰心玉壶自喻，可见其坚持。虽然被贬谪在外，在凄寒孤寂中，我依然坚守一颗纯粹之心。只要你能坚守住本心，始终知道自己想要什么该做什么，那就不会迷失自己。3、最慷慨的边塞诗：《从军行七首·其四》《从军行七首·其四》青海长云暗雪山，孤城遥望玉门关。黄沙百战穿金甲，不破楼兰终不还。盛唐时代，国力强盛，人人都渴望建功立业，有所作为。在这样的情绪下，王昌龄用他沉雄悲壮的豪情谱写了一曲曲雄浑磅礴、瑰丽壮美的诗篇。通过对塞外辽阔的战场景象和激烈征战生活的描写，抒发了誓死报国的壮烈情怀。“黄沙百战穿金甲，不破楼兰终不还。”斗志昂扬，慷慨澎湃，读来，让人热血沸腾，激励无数人为了国家而征战沙场的昂扬精神。有必胜的决心，有明确的目标，有不懈的坚持和恒定的努力，才有最终的胜利。4、最纤媚灵动的唐诗：《采莲曲》《采莲曲》荷叶罗裙一色裁，芙蓉向脸两边开。乱入池中看不见，闻歌始觉有人来。天宝七载（748年），王昌龄被贬到龙标。在东溪的荷池，见当地酋长的公主、蛮女阿朵在荷池采莲唱歌的情景，深深被其所吸引，遂作《采莲曲》。采莲的主角当然是采莲女，可是，王昌龄却巧妙地将采莲少女置于荷花丛中，少女的脸庞则与鲜艳的荷花相互照映，人花难辨。少女与大自然融为一体，使全诗别具一种引人遐想的优美意境。最美的夸赞是，你藏在花中，我分不清你和花谁更美。5、最达观的友情诗：《送柴侍御》《送柴侍御》沅水通波接武冈，送君不觉有离伤。青山一道同云雨，明月何曾是两乡。江淹说：黯然销魂者，唯别而已。离别，是这个世界上最悲伤的事情，历代以来，关于离别的悲伤之作，我们读过太多。可是，王昌龄却不一样，这一天，他送别友人，却没有悲伤：沅江的波浪连接着武冈，送你不觉得有离别的伤感。即使你走得再远，我们依然能共对同一轮明月，又怎么说我们隔得远呢？以前总是在离别时想起这句诗，现在再念起却有了别样的力量。6、最柔情百转的唐诗：《闺怨》《闺怨》闺中少妇不知愁，春日凝妆上翠楼。忽见陌头杨柳色，悔教夫婿觅封侯。作为边塞诗人，王昌龄懂边塞的将士，也懂思念将士的思妇。一个明媚的春日，一个闺中少妇精心妆扮之后，登上高楼。忽然，也看到路边的杨柳春色，又惆怅起来。悔不该叫丈夫去边疆从军，建功封侯。本是开心登楼赏景，却反惹得一腔幽怨。王昌龄抓住闺中少妇心理发生微妙变化的刹那，转折突然又在情理之中，令人回味无穷，眼前这大好春光却无人与她共赏，终于明白：世俗荣华不如朝夕相爱。7、最壮阔的反战诗：《塞下曲·饮马渡秋水》《塞下曲·饮马渡秋水》饮马渡秋水，水寒风似刀。平沙日未没，黯黯见临洮。昔日长城战，咸言意气高。黄尘足今古，白骨乱蓬蒿。这是一首反战诗，通过追忆开元二年（714）唐将薛讷大破吐蕃的故事，展现了战争的悲烈残酷，流露出诗人强烈的反战思想。诗的后四句追溯以往长城发生的战事，展现了战后的惨烈景象。长城在古代是军事要地，频发战争，军兵誓死保卫。古往今来，长城内外荒草丛生，列列白骨在滚滚黄沙中依然清晰可见。壮阔的边塞景色里，藏着诗人对战争的厌倦和对人民的同情，古往今来，衰亡与兴盛，背后都是累累白骨。8、最绝妙的宫怨诗：《长信怨》《长信怨》奉帚平明金殿开，暂将团扇共徘徊。玉颜不及寒鸦色，犹带昭阳日影来。这是一首宫怨诗，抒发了失宠宫妃的苦闷和幽怨。天亮了，女子拿起扫帚打扫金殿上的尘埃，百无聊赖时，她手拿团扇，兀自徘徊。抬头间她看到寒鸦从昭阳殿飞来，油然而生羡慕之情。想那寒鸦还可以带着昭阳殿的日影而来，而自己纵然拥有美丽的容颜，却不能去昭阳殿见一见皇帝。美貌的宫妃羡慕那丑陋的乌鸦，如此巧妙的设计，可见宫妃极致的孤独与凄清，一个人缺少什么，才会去羡慕什么。所以发现自己有想要的东西想做的事和羡慕的人并不是件坏事。这些东西才会告诉你为什么要努力。9、最静美的诗：《同从弟南斋玩月忆山阴崔少府》《同从弟南斋玩月忆山阴崔少府》高卧南斋时，开帷月初吐。清辉澹水木，演漾在窗户。冉冉几盈虚，澄澄变今古。美人清江畔，是夜越吟苦。千里共如何，微风吹兰杜。这是一首观月怀友的古体诗。诗人与堂弟高卧南斋时，月亮刚刚出来。渐渐地升高之后，清辉遍洒水上、树木上，倾泻在窗户上。“清辉澹水木，演漾在窗户”这两句写月光很有特色，尤其是一个“澹”字、一个“演漾”，逼真地说出了月光照地时人对月光的感觉。望月不仅是美的，其中更蕴含着人生的思考：亘古以来，月亮圆了又缺、缺了又圆，可是人呢？人也是一代又一代，代代人都看着月亮。月光依然，而人生不常啊。全诗笔不离月，景不离情，情景交融，景情相济，有很强的艺术感染力。岁月的确残忍，但也温柔，它拿走一些东西，也会给予一些补偿。10、最幽怨的宫怨诗：《春宫曲》《春宫曲》昨夜风开露井桃，未央前殿月轮高。平阳歌舞新承宠，帘外春寒赐锦袍。这首地描述了卫子夫受到汉武帝宠幸的过程。昨夜的春风吹开了露井边的桃花，未央宫前的明月高高地挂在天上。平阳公主家的歌女新受武帝宠幸，见帘外略有春寒皇上特把锦袍赐给她。诗人明写卫子夫的受宠，其实暗抒旧人失宠的怨恨。有人受宠，也就有人失宠，受宠的人有多风光，失宠的人，就有多失意。这种似此实彼、言近旨远的艺术手法，正体现出王昌龄七绝诗“深情幽怨，意旨微茫，令人测之无端，玩之不尽”的特色。人生，就是一场演出，每个人都是命运的主角。相同的舞台，不同的命运。从繁华到落幕，每个人的经历都不同。

又到了该换季的时候了，该把衣橱整理整理喽，整理了半天，你发现你衣橱中，什么式样的衣服最多呢？　　1 最新流行服饰　　2 颜色鲜艳或是样式夸张华丽的服饰　　3 宽大的衬衫或T恤　　4 单色款式简单的服饰　　测试结果 　　选择1的人：　　你是那种外表自信，可是内在却很心虚的那种人，你非常害怕别人会看出你内在信心不足，所以在不知不觉中，会随着社会所认同的价值，而随波逐流，但是往往又不能完全理解其中的道理，导致牛头不对马嘴的毛病，看来你要再用功点，多做点人际功课吧！　　选择2的人：　　虽然看来你好像有旺盛的表现欲望，可是事实却不然，这样的包装，只是你用来掩饰你内心不安的武器，其实你是有点神经质的人，一点事就可能有过当的反应出现，所以在外表上，你必须装得亳不在乎，这样才能让你有安全感！　　选择3的人： 　　表面上看起来，你好像是一个很好说话的人，其实最最固执的人，就是你了，一旦发起牛脾气来，任谁也拗不过你，因为在你的内心是封闭和害羞，冷漠就是你用来掩饰害怕和人群接触的自然反应！　　选择4的人：　　你是一个有自信的人，虽然你不是做到态度上的咄咄逼人，可是只要你坚持一个想法，无论别人如何去唆使、蛊惑你，你都不为所动，不过这不代表你是刚愎自用的，相反的，你很喜欢听到别人对你的建言，是一个很不错的人哟！

电视机的工作原理是电视机从有线或天线（RF－IN）接收到微弱的射频电视信号后，首先要通过调谐器对它进行解调，经过放大、混频和检波，滤掉高频载波分量，得到PAL、NTSC或SECAM制式的复合全电视信号。从全电视信号中分离伴音信号和视频信号。音频信号经音频电路处理后送扬声器输出。视频信号经视频放大，并把亮度、色度信号分离开，得到YC分量信号。最后，把YC分量信号转换成YUV、进而转换成RGB分量信号并送显象管显示。在全电视信号中，由于色度信号占用了2.6MHz的带宽，电视机的电子电路在亮度、色度信号分离处理时有的直接截取亮度低端约3MHz的信号。在这种情况下，虽然电视机的荧光屏可以达到水平约500线的分解率，实际从天线输入的电视信号其水平分解率只有约260线。另外，不同频道的信号强弱不同，最终反映到荧光屏上的图像分解率也不同。

变电站设计可以说是电气工程专业所有毕设中最为划水的设计没有之一了。首先，百度上超过几百篇的范文可以随意下载观看借鉴从nkV至nnn+kV不等电压等级。得到原始资料可以搞搞负荷，整整变压器。其次，变电站设计无非是从原始资料入手算算算，现在各种编程软件这么多也不需要你算了，输入进去参数就可以计算，网上成品的程序多得是。然后，算算算之后就是选型了，选择适合的电气设备，在此之前想必你已经选好了主接线当然，还有一点就是你一定需要一个主接线大图（这个是变电站设计最低的底线了一般用cad画），或者还需要平面图、断面图等等，学一下cad几天搞定。

今年暑假，我们家三代同堂关注着江西电视台中国红歌会的晋级情况。我是最兴奋的一个，不仅因为里面有我熟悉的旋律，更因为有一个英国人——伊恩，在演唱时唱着我经常拉的老歌——《中国少先队队歌》，虽说他的吐词还带着洋味儿，但他的表演显得与众不同，每次唱完，全场的人都是激情飞扬。爸爸告诉我，我熟悉的歌都是“红歌”。这些歌曲是一个时代的凝结,是我们中华民族发奋图强、自强不息精神的结晶和宝贵财富,是植根于人们脑海之中挥之不去的“红色经典”。它鼓舞了一代又一代的华夏儿女，唤起了人们的民族精神。哦，难怪爷爷那么爱拉这些老歌，原来它们都是红色的经典歌曲。而如今，一个外国人，居然也如此地喜欢唱我们的红歌，我不禁被我是中国人的自豪感所包围。从那以后，我爱上了红歌，没事就缠着爷爷教我拉红歌曲子，唱更多的红色经典歌曲。爷爷乐得吃什么都香，干什么都带劲。爷爷说：“红歌就是好，经久不衰。红歌让人精神振奋，红歌活动深得人心。”是啊！红色，是热情、奔放的颜色，是无所畏惧，勇往直前的豪气；红色如血，是激昂、慷慨的颜色，是浩气长存，永垂不朽的丰碑；红色如十月，是胜利、和平的颜色，是屹立不倒，迎风招展的旗帜；红色亦如祖国，是繁荣、富强的颜色，是激情四溢，兴旺昌盛的花朵……我爱拉红歌，我爱唱红歌，红歌旋律让我的心在跳动，红歌歌词让我的血在沸腾。我要用二胡和歌声把体现中华民族发奋图强、自强不息精神的红歌传送到世界的每个角落。

开会的目的是:咨询--提出或接纳意见做决定;激发出想法;摘要;总结;解决问题;谈判.

园林工程技术就业前景很好，毕业后可在园林、城乡建设、市政交通、教育等相关部门从事园林植物的繁育栽培、养护管理和种植设计工作。扩展知识：园林工程实际上包含了一定的工程技术和艺术创造，是地形地物、石木花草、建筑小品、道路铺装等造园要素在特定地域内的艺术体现。因此，园林工程与其他工程相比具有其鲜明的特点。1、园林工程的艺术性园林工程是一种综合景观工程，它虽然需要强大的技术支持，但又不同于一般的技术工程，而是一门艺术工程，涉及建筑艺术、雕塑艺术、造型艺术、语言艺术等多门艺术。2、园林工程的技术性园林工程是一门技术性很强的综合性工程，它涉及土建施工技术、园路铺装技术、苗木种植技术、假山叠造技术及装饰装修、油漆彩绘等诸多技术。3、园林工程的综合性园林作为一门综合艺术，在进行园林产品的创作时，所要求的技术无疑是复杂的。随着园林工程日趋大型化，协同作业、多方配合的特点日益突出；同时，随着新材料、新技术、新工艺、新方法的广泛应用，园林各要素的施工更注重技术的综合性。4、园林工程的时空性园林实际上是一种五维艺术，除了其空间特性，还有时间性以及造园人的思想情感。园林工程在不同的地域，空间性的表现形式迥异。园林工程的时间性，则主要体现于植物景观上，即常说的生物性。5、园林工程的安全性“安全第一，景观第二”是园林创作的基本原则。对园林景观建设中的景石假山、水景驳岸、供电防火、设备安装、大树移植、建筑结构、索道滑道等均需格外注意。6、园林工程的后续性园林工程的后续性主要表现在两个方面：一是园林工程各施工要素有着极强的工序性；二是园林作品不是一朝一夕就可以完全体现景观设计最终理念的，必须经过较长时间才能显示其设计效果，因此项目施工结束并不等于作品已经完成。7、园林工程的体验性提出园林工程的体验特点是时代要求，是欣赏主体———人的心理美感的要求，是现代园林工程以人为本最直接的体现。人的体验是一种特有的心理活动，实质上是将人融于园林作品之中，通过自身的体验得到全面的心理感受。园林工程正是给人们提供这种心理感受的场所，这种审美追求对园林工作者提出了很高的要求，即要求园林工程中的各个要素都做到完美无缺。8、园林工程的生态性与可持续性园林工程与景观生态环境密切相关。如果项目能按照生态环境学理论和要求进行设计和施工，保证建成后各种设计要素对环境不造成破坏，能反映一定的生态景观，体现出可持续发展的理念，就是比较好的项目。

情境创设的原则 理清情境创设的根本目的，我们认为，教师在情境创设中应遵循以下几大原则： 1．目的性原则 一个好的教学情境是为一定的教学目标服务的。情境不是摆设，也不是为了赶时髦的点缀品。就相关内容的教学而言，特定情境的设置不应仅仅起到“敲门砖”的作用，情境的创设不仅仅是为了调动学生的学习积极性，还应当在后面的教学中发挥一定的导向作用。教师对为什么要创设情境，创设情境应该达到怎样的教学目标，这些问题我们应做到心中有数。 2．趣味性原则 兴趣是最好的老师，问题情境的创设要针对学生的年龄特点和认知规律，以激发学生的学习兴趣为出发点，教师应根据当地的教学资源，将数学问题融于一些学生喜闻乐见的情境之中，激起学生探究的欲望。比如，我们在日常教学中创设的故事情境、游戏情境、竞赛情境等都很好地体现了趣味性原则。 3．现实性原则 数学来源于生活，又服务于生活。因此，情境的创设要注意结合学生实际，贴近学生生活，教师要将教材上的内容通过生活中熟悉的事例，以情境的方式在课堂上展示给学生，以此拉近数学和生活的距离，培养学生的数学意识。 4．思考性原则 问题情境要有一定的数学内涵，要有足够的数学信息，要有利于学生的思考。问题情境不要只是求一时热闹、好玩，只考虑到观赏性，而失去应有的“数学味”，要能够使学生通过教师创设的情境发现其中所蕴含的数学信息，进而提出相关的数学问题。 5．时代性原则时代在发展，社会在前进，我们周围的生活环境不断发生着变化。教师应该用动态、发展的眼光来看待学生，因为学生获取信息的渠道多种多样，因此在教学中问题情境的创设要有现代气息，要将现实生活中发生的与数学学习有关的素材及时引入课堂，以增强教学的时代性。比如，《秒的认识》一课，我们以往常常会看到教师以新年倒计时的生活情境导入新课，而随着时代的发展，教师捕捉到了新的信息，于是就出现了以神五、神六火箭升空倒计时的情境导入，让我们的课堂教学也追随了时代的脚步。 具体而言，创设有效的教学情境有以下几种方法。 四、情境创设的方法 （1）联系生活实际创设情境 数学源于生活而又高于生活。数学知识的学习，学生有时会觉得枯燥无味。这就要求教师在教学中，要注意联系生活实际，为学生创设可探索的问题情境。实践证明，创设的问题情境越贴近学生的生活，就越能使学生体验出数学的趣味和作用，对学生学习兴趣的激发、实践能力和解决问题能力的培养就越好。 例如：教学“人民币的认识”一课时，我们可以在教室里模拟一个小商店，让学生充当售货员和顾客进行买卖，让学生身临其境的学习。当然，生活中与小学数学所学的内容相联系的事例还有很多。诸如：家中的许多容器为什么做成圆柱形的？自行车的车架为什么做成三角形的？车轮为什么做成圆形？等等，教师在进行教学设计时，如果能合理地借用学生司空见惯的事例，进行适当的加工编制，创设出学生喜闻乐见的问题情境，一方面可以激发学生的学习兴趣，另一方面有利于引导学生在情境中发现问题，提出问题，最终解决问题，从而使学生感受到学习数学的意义和价值。 又如教“按比分配”时，一位老师创设了这样一个情境：一上课，他就把学生带入了帮体育老师分球的情境中。“体育老师想请你们帮帮他的忙，给三年级的学生分篮球，王老师有12 个球，要分给男、女两组同学进行练习，你们看怎么分？”学生听到题，纷纷议论起来，交流后，基本上都同意男、女各分6个。这时，我说：“你们这种分法王老师试过，可三年级的男同学非常不满，说这样不合理。他们说，我们16个人，怎么和她们8个人分的一样多呢？老师太偏心了。那你们觉得怎样分才算公平呢？”学生们又陷入了沉思，经过讨论，有学生提出建议：按男、女学生人数的多少来分，多的多分点，少的少分点。有的学生起来争议：那到底多分多少呢？我及时抓住时机：“对，多的要多分，少的要少分，那么有没有一定的依据呢？”又经过一番思考后，学生们自己总结出“应按人数的比来分配，就比较合理了”。可见，这种与学生密切相连的生活事例，对学生而言，有着一种多么强烈的亲和力，一下子就拉近了学生与数学的距离。 实践证明：创设的情境越贴近学生的生活，能见度越高，问题激活思维的程度就越好，学生自觉接纳知识的程度越高。只有将数学与生活联系起来时，学生才能够切实体会到数学的应用价值，学习的积极性才能够真正被激发，如此获得的数学知识、数学思想和方法才有可能被用于解决现实生活中的问题，也才能让学生在生活中找数学，在活动中学数学，在生活中用数学。 （2）借助活动创设情境建构主义认为，数学的知识、思想和方法，不应是通过教师的传授获得，而是学生在一定情境下借助教师的引导，通过自身有意义的学习活动而主动获得的，因此，在课堂教学中，努力创设一些有意义的教学情境，使学生最大限度地参与到探究新知识的活动中，通