长租公寓

凤凰网房产7月8日讯（编辑 姜鹤）租金上涨、长租公寓“攻占”城中村……关于租金的问题成为不少想在深圳扎根的年轻人的“心头病”。7月4日，深圳市住建局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)面向社会公开征求意见。《意见》提出了多项政策措施，以进一步规范租赁市场行为，促进深圳住房租赁市场平稳健康发展。主要内容有哪些？一是多渠道增加租赁住房供应《意见》提出“力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，租赁住房不少于30万套”等目标，包括提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。二是规范住房租赁市场行为《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和租赁合同登记备案制度；建立住房租赁指导价格发布制度，引导市场合理定价；加强租赁企业、中介机构交易信息和交易行为的监管；完善住房网格化管理机制等政策设计。三是规范城中村规模化改造和租赁经营行为《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造。同时，要求租赁企业应当优先满足原租户的租赁需求，并参照租金价格指导标准合理定价，严格执行政府制定的用水用电价格。四是发挥住房租赁交易服务平台作用《意见》提出加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施，要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。五是加大住房租赁政策支持力度《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了政策措施，对发展住房租赁市场带来强有力的支持。六是加强住房租赁市场秩序整顿《意见》提出严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁贷款监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施，力求采取住房租赁市场专项整治行动等手段有效打击市场乱象，保障租赁双方合法权益。对租房会带来哪些变化？1、税收优惠无论是住房租赁企业，还是将房产出租给住房租赁企业的企业，甚至是有房出租的个人房东，《意见》均在税收方面给予了相应的政策优惠。如《意见》中提出，对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前综合征收率为0%。2019年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。深圳市住建局表示，此举是为切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能，提高租金价格指导力度，故提出在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，给予一定的税收优惠政策。2、住房租赁指导价格证券时报记者注意到，在上述政策优惠中反复出现的“政府住房租赁交易服务平台”早在2017年12月18日就已正式上线。与此同时，《意见》将去年延期一年未发布的深圳市住房租赁指导价格再次提上日程，但作为上述税收优惠的先决条件之一，判断租金高低的住房租赁指导价格何时发布并未在《意见》中说明。事实上，深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。记者查询到深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》。根据这份“深圳官方租房指南”，2017年深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米，相比2016年的24.6元/平方米，整体平均租赁价格增长6.1%。不过，现实中深圳普通商品住房的房租租金远远高于这些数字，虽然住房租赁指导价格有着“官方租房指南之称”，但该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离，而并未被广大房东、租客所认可。那么，住房租赁指导价格究竟何时能出成为了舆论追踪的焦点之一。3、个人租房更有保障《意见》提出，制定全市统一的住房租赁合同示范文本，租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定；出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费。此前，由 “租金贷”引发的债务纠纷曾引发关注。据悉，“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司预先把整期租金付给租赁企业，再由租赁企业交给房东，租客定期向金融公司还款的资金运作模式。《意见》明确提出，严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务；住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控，防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业，银行不予发放贷款，不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。《意见》也进一步明确了城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。巧合的是，市场近日传出消息，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约的“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。对此，万科给出回应称：租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，也将继续稳步推进。截至目前万村已开业四百余栋，一万余间，但在推进过程中确实遇到了一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展，感谢外界对万村业务的关心。2017年，万科在深圳区域大力推行“万村计划”，这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务。但在2018年，深圳市场爆发对于城中村房源改成长租公寓后租金暴涨的讨论。随后，一场关于综合整治还是城市更新的讨论，让深圳城中村再次成为舆论焦点。证券时报记者近日再次来到去年深圳城中村综合整治的舆论中心——位于罗湖区的笋岗村，相关综合整治工程完工后这里恢复了往日的平静。有当地村民告诉记者，”这里就是把村里面的主干道和紧靠宝岗路边的一排房子进行了翻新，其余地方基本没变。当时，确实有一些公司想收纳一些房源改成长租公寓，但这边租金已经很高，改成长租公寓后的租金可以想象，肯定难以让一般人负担得起。”记者调查发现，一套50平方米左右的农民房月租多在2500元至3000元之间，租金本身随市场大环境变化而动，但笋岗片区附近大规模的城市更新项目即将入市，大量的就业人口使这里的租金居高不下。城中村综合整治成为重要的租赁用房来源，但城中村显然是一个非常复杂的系统课题，房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。不过，除了城中村的房源问题，长租公寓行业过去问题频发：多个长租公寓品牌爆雷、甲醛超标、捆绑借贷平台等消息接连曝出，一些房企不得不收缩长租公寓业务。有曾经投资城中村长租公寓的业内人士表示，业主一旦交房，企业就要开始付房租，还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。此外，在对房屋进行结构改造时也会遇到很多麻烦。其实，不管是二房东还是大型房企的自有物业，目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期。由此可见，对于长租公寓行业，尚在征求意见期间的《意见》都将起到重要影响。现在距离出台租金指导价还有不足3个月的时间，上述《意见》究竟会带来哪些变化？我们拭目以待！

在租公寓的时候，可能很多人都会特别纠结，因为现在公寓的品牌很多，有些公寓服务质量和装修优势都不太明显，导致大家在选择的时候都会忧虑。如果有这方面的困惑，可以多多关心长租公寓研究酒店式值不值以及公寓式住宅的优缺点，找到合适的公寓品牌，那么以后也不用担心居住质量不够高的问题。长租公寓研究酒店式值不值？综合多种情况来讲，长租上海酒店式公寓还是比较值得的，主要的原因有以下介绍的几点：1、酒店式公寓的出租率更有保证因为酒店式公寓基本上是聘请专业的酒店物业管理公司对酒店进行对应的管理，因此酒店式公寓会有较广的租客源；其次是酒店式公寓出租方式可短可长，至少三个月，长时间是没有限制的，酒店式公寓面对客户群通常比住宅范围广。据了解上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率通常会在90％以上。2、酒店式共有的租金比普通公寓来的高在普通公寓里，由于地产商的的资金、持房能力不同，比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，较后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据利润分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。公寓式住宅的优缺点？1、住宅式公寓优点①使用成本相比而言较低。产权70年，可商贷，亦可公积金贷，贷款成数高，利率较商务公寓便宜，物业、水、电、煤等按民用收费。②舒适度更高。住宅式公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间，电梯配比多为每层1：10，多数通有燃气管道，不影响正常的家庭生活。③税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90_以下普通住宅的契税比例交1％。这也是其优于商务型公寓的特点之一，便于今后转手。2、住宅式公寓缺点①功能受限。只能居住，小区不允许办公。②售价较高。住宅式公寓单价一般高于普通住宅，也高于商务型公寓。上面的介绍是长租公寓研究酒店式值不值以及公寓式住宅的优缺点，大家要是想要选择公寓，可以多分析一下各种公寓的优缺点。毕竟公寓的品牌很多，如果没有对比清楚，那么可能会找到一些口碑不太好，或者是价格太贵的公益平台，很难保障日后的居住效果。因此需要多分析，选择前要再三对比。

长租公寓的监管归住房城乡建设主管部门和公安机关共同负责。

选择合适的公寓智能管理系统支持公寓日常运营工作是很必要的。明智的选择以及合理的运用可以提高工作效率，节省运营成本。我用过的是深圳银骏科技的公寓管理系统，这套管理系统是比较智能，可以帮你节省很多管理公寓的时间。比如，管家不需要亲自抄水电表、不需要帮忘记拿钥匙的租客递钥匙、不需要担心漏电漏水火灾时不时检查设备是不是坏了、不需要挨家挨户上门收房租水电费等等一系列事情，节省下来的时间就可以充分利用到其他的事情上。所以，出于实用的角度，建议不要用过于复杂的系统，即功能过于齐全和界面复杂的系统，因为要花费很多时间去学习如何使用系统，有时候反而还会忘记而导致又要重复学习，这样是比较浪费时间的。简单容易操作的系统才会让你更节省时间。

长租公寓是现在比较流行的一个趋势，而且对于买不起房子的人群来说还是很不错的一种选择，那么长租公寓如何管理呢，如何做好长租公寓这个项目呢，一些具体的规划和管理方法需要大家多了解一些，对于了解长租公寓这个问题有很好的参考价值。 公寓的类型有很多的，大家在选择租赁公寓的时候需要对公寓的类型有所了解。不知道大家对于长租公寓有所了解吗，长租公寓是现在比较流行的一个趋势，而且对于买不起房子的人群来说还是很不错的一种选择，那么长租公寓如何管理呢，如何做好长租公寓这个项目呢，一些具体的规划和管理方法需要大家多了解一些，对于了解长租公寓这个问题有很好的参考价值。 长租公寓如何管理 一个产品如何去匹配市场，满足一定客群的专业性匹配，这个是我们在前面对市场充分调研，对区位充分分析，对客群进行精准的了解之后，来形成我们的产品。控制质量，做品控，设计就变得非常重要。 如何做好长租公寓 1、每个新的长租公寓品牌出现，首当其冲的就是公寓品牌影响力和运营能力的提升，只有打响了自己的品牌，才会有高的定价权，带来高的租金差，在市面上有价值的不仅仅是房子，更是品牌的影响力。 2、依照自己的客户群体定位，定向选择人群，提升租客质量，比如 新派公寓 也从成立之初秉持着租客“三高”（高学历、高颜值、高收入）原则；YOU＋的“三不租”（45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租）更是严格，都意在提升自己的客群质量。 3、打造社群和圈层，带给租客归属感和认同感，增加租客的粘性，从而降低租客流失率，并使社群服务增值成为可能，这是很多品牌公寓商想极力做到的。希望以此构建一条与众不同的稳健的增长路径。尽管社群运营增值服务还普遍不被业界看好，但有越来越多的公寓运营商看好社群运营的魅力。 4、IT系统建设是保证长租公寓企业规模化后管理不失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降）的重要手段。通过IT系统建设投入，不但省去大量人力沟通，降低人力成本，还能当机立断做出决策，匹配提高出房签约速度。 5、长租公寓是一个新行业，培养行业人才也成为各大公寓运营商需要攻克的难题之一。原先做经济型酒店的人可以做销售、做基础运营，但难以把控社区的运营；而广告公司的人可以做社群，但又欠缺基础运营能力。 关于长租公寓如何管理这个问题，上述介绍了相关的内容，长租公寓这个产品还是需要做好客户的人群而且做好具体的分析，然后才能进行具体的管理实施问题，这些内容大家都需要多了解多分析。如何做好长租公寓呢，比如说要打造商圈，还有功课一些运营商的难题，这些内容都是很重要的一些问题，对于了解长租公寓有很好的参考。

当前我国的长租公寓企业普遍面临着盈利难的问题，虽然说长租公寓产业的前景非常美好，但想要看到明天的太阳，如何存活才是当下亟待解决的问题，而高效的管理模式可以帮助企业扭转困境。自以来，我国的长租公寓市场就开始不断升温，各路资本纷纷参与其中，早开始的行业组成是以创业型公司为主，这类公司大部分依托私募基金投资的模式，在国内热点城市获取分散房源，主要依靠的是轻资产运营模式。不过在这种运营模式的限制下，房价的不断上行会缩短业主对外租赁的时间。所以分散式轻资产模式通常会面临租期短、租金差价低以及管理效率低下成本高的问题，难以实现盈利。之后更多的企业闻风而动进入长租公寓领域，包括中介、开发商甚至酒店集团等行业资本的不断进驻，彻底打乱了长租公寓领域的一池春水。目前我国长租公寓市场的主要参与者，不论是创业型还是中介类的租赁企业，大部分都停留在轻资产运营模式上，而对于一些开发商类的租赁企业，除了重资产模式之外，也有不和采取双模式运营，以便更快的扩张版图，占领市场。在当前国家政策的扶持下，进入长租公寓领域行业不难，但要做大并且持续盈利，以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来在中国的长租公寓市场中定会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业，同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司，例如装修、家政、搬家、金融等等。行业的商业模式演进是个非常值得期待的过程。但就当前来说，我国的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式长租公寓的房源主要以酒店或工业改造房为主，而分散式长租公寓多为个人房源。集中式长租公寓在前期投资数额一般比较大，加上资金回报周期比较长，很难在短期内实现盈利，不过这类公寓的租期一般较长，除第一年投入较大外，现金流比较正常，发展也基本健康。而分散式长租公寓实行有效管理的关键在于，将服务、空间分布、装修成本等这些维度，在利率和扩张方式的选择上找到一个平衡点，才能真正实现高效管理并盈利。

长租公寓企业们都忙于跑马圈地式地扩张规模，虽然市场表现一直是热火朝天，但在残酷的竞争中，有不少品牌惨被淘汰，其中大部分的长租公寓品牌都是由于经营不善而倒闭，这说明高效的管理模式对于做好长租公寓企业来说至关重要。长租公寓想要做好管理，首先要从本身入手，做好品牌、规模。在城市中打造长租公寓，建立品牌树立口碑，再加上通过连锁经营扩大规模，可以从一定程度上降低成本。除了提升品牌和规模以外，还要注重提供增值服务。长租公寓目前的主要收入来源还是租金，基于产品本身吸引客户群体产生流量，从中衍生中对于餐饮、零售娱乐、社交、等多方面需求，而企业可以通过自营或合作的手段，为租客们提供增值服务，从中获取收益。长租公寓的后期运营需要搭建成熟的管理机制，配用高效的管理系统，可以帮助企业有效地管理房源和租客，大大缩小运营成本，从而缩短投资期限。而在行业起步阶段，很多企业把公共空间做为营销噱头，但其实功能有限，再加上场地的局限性，大部分的公共空间仅以简单器材和阅读区为主，租客的使用率比较低，也不能彰显项目的特色。近年来随着行业不断地发展，租客的精神需求更受重视，部分品牌将公共空间做为项目竞争的重要组成部分，公共空间的作用被赋予了更多的可能性。健身房、桌球室、书吧等功能空间已成标配，同时将商业配套和公共空间进行整合，串联起公共区和主力店之间的“一卡通”消费，深度挖掘客户需求拓宽赢利点，增强客户黏性和归属感，搭建专属于年轻群体之间的互动交流平台。在移动互联网快速发展的今天，信息技术的进步推动长租公寓的管理走向智能化、移动化、高效化，通过建立后台数据运营中心，打通订房退房、维护报修、订单分派结算、客户满意度跟踪等多个系统，实现无人化前台运营，可进一步扩大人力管理半径，降低运营成本。在长租公寓行业激烈竞争的当下，大部分企业都面临着前期投入大、资金回报率低、回报周期长的困境，为了有效降低运营内险，项目需要从选址、产品特色、品质服务以及智能化管理等多方面共同发力，建立品牌长久的持续盈利能力，才有可能在未来的市场中占有一席之地。

很抱歉，我暂时无法提供与长租公寓相关的政策性优惠。不过，部分地方性长租公寓品牌，如成都的像素公寓、和嘉公寓，将优惠政策覆盖至全数因交通管控导致返程受阻及延期复工的租客。蛋壳公寓为数不多推出了覆盖全部租客租金减免策略的平台之一。如果您想了解更多关于长租公寓的政策性优惠，建议您直接咨询相关的政府部门或专业机构。