房地产业

旅游房地产的形成与定义1.1旅游房地产的起源与发展房地产业是以房地产为经营对象，对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称，是一个独立的自成体系的产业部门：而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。但是归根到底，两个产业都是依托于土地，通过对景观文化资源的开发利用以满足人类需要的第三产业。随着土地利用的功能复合化以及人类需求的多样化，旅游产业与房地产业出现了在同一环境要素上功能重叠的现象，并且在产业形态上出现了旅游房地产业这一交叉分支。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，旅游景观房地产成为是旅游房地产的初期形式。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。

很多不同，，我举例几个。。产权时间不同，酒店四十，住宅七十。产权性质不同，商业，住宅（水电气费不同）私密性不同，酒店属于开放性，半开放性。绿化不同，酒店和住宅绿化比例不同。物业公司不同，酒店一般都是谁修谁管。

营改增是国家供给侧结构性改革的一项重要内容，为深入了解营改增对房地产业的影响，将行业税负只减不增和促进经济发展的改革意图落实到位，国家金库牡丹江市中心支库对27家房地产企业进行了调查。调查显示，“营改增”后，房地产业整体税负下降明显，符合改革的预期目标，有助于房地产去库存，倒逼行业实行精细化管理，但同时带来了经营、财务、发票等管理难度上升的新挑战，部分房地产企业实际税负上升。下面是中达咨询带来的关于营改增对房地产业的影响的主要内容介绍以供参考。主要影响（一）经营管理难度上升。调查问卷显示，认为“营改增”对经营管理影响较大的房地产企业占44.4%，影响较小的占33.3%，没有影响的占22.2%。缴纳营业税时，税收元素相对固定，经营管理工作比较单一，“营改增”后税收元素因人员素质不一样存在可变可控的特点，经营管理难度上升。一是产品定价难度上升。“营改增”后颠覆了以前的产品定价模式，增值税实行价外税，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整，执行新的定价标准，对房地产企业的定价能力、定价方式提出了更高的要求。二是营销策略选择难度上升。“营改增”后，房地产业受视同销售范围有所扩大、混合销售税率不同等影响，营销方案需随之变化。如同为家具、家电类商品，随精装房一并销售的家具、家电类商品，按照混合销售的有关规定，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动时赠送的家具、家电类商品，则按财税[2016]36号文件的有关规定视同销售货物，进项和销项税额都适用17%的税率，可见营销策略不同，最终的纳税金额就不同，这里面是有账可算的，高水准的营销策略能使企业更多获利，因此需要提高营销水平。（二）营业收入和营业成本双降。调查问卷显示，55.6%的房地产企业营业收入下降，主要是“营改增”前房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据，“营改增”后税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据，不含税价格比含税价格下降9.9%，仅为原来的90.1%，导致营业收入下降。如某房地产企业，6月份营业收入实现6994万元，“营改增”后不含税营业收入为6301万元，下降693万元。房地产业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本及其他各类供应成本，“营改增”后，根据财税[2016]36号文件的有关规定，土地成本、建筑安装成本符合一定条件可以抵扣，加之营业成本需要价税分离，有部分可以抵扣的税务成本，剔除后总体成本下降。如房地产企业的土地成本占到全部成本的30%-40%，是开发成本中最大的一块，“营改增”后这部分可以扣除对房地产企业是重大利好；再如某房地产一般纳税人企业，5-7月份营业成本715万元，“营改增”后不含税营业成本644万元，再扣除可以抵扣的进项税额2万元，成本为642万元，下降73万元。（三）纳税人计税方法不同税赋增减不一。从被调查房地产企业情况看，总体税赋下降。被调查房地产企业5-7月缴纳增值税929万元，如未“营改增”应缴纳营业税1060万元，“营改增”后少缴税131万元，总体税赋为6.8%，比1-4月税负下降0.7个百分点。小规模纳税人与简易征收方式缴税的一般纳税人多数税负下降；一般计税方式缴税的一般纳税人五成税赋增加。（四）财务核算难度加大。调查问卷显示，51.9%的房地产企业认为财务核算难度上升，包括会计核算更加复杂、财务报表发生变化、税务筹划难度提升等。（五）发票管理难度加大。调查问卷显示，63%的房地产企业认为“营改增”后发票管理难度上升。表现为“增值税专用发票”办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等的处理方法均与普通发票有很大区别，办理不正确，可能导致核算错误，甚至承担法律责任。如某企业反映，发票遗失需要到税务机构进行现场备案和处理，比较麻烦。另外，“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证方式有网上认证和到办税服务厅现场认证两种，由于网上认证对办税人员的素质要求较高以及年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，目前办税人员多选择到办税服务厅认证的方式，办理效率较低。对策建议（一）调整企业经营管理模式，主动适应“营改增”。一是对产品和服务实施精细化管理。具体地说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是将兼营的产品和服务分门别类细分出来，使其能按照对应的税率征税，避免因管理粗放而从高征税的情况发生。二是科学制定营销策略。营销方案的制定过程中，应更加注重“营改增”后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。三是提高产品定价水平。在不违法不违规的情况下，房地产企业要以自身纳税最小化为目标，科学组合各类产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求。房地产业无论是购进还是售出，涉及的产品门类都很多，不同产品适用税率不同，抵扣要求也各不相同，对不同纳税人将产生不同的成本，因此在产品定价时，要综合考虑纳税人的不同属性合理定价，满足客户收益最大化的需求。（二）完善财务管理，科学开展税务筹划。一是充分评估“营改增”对财务管理的影响，尽快调整完善财务核算模式及操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税费管理和财务风险管理，准确记录核算日常经济行为，尽快与“营改增”政策接轨，防止出现漏税和违规避税的情形，有效控制财务风险。二是完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商合作，最大限度地增加进项税额抵扣。如开发项目众多的大型房地产企业，可以通过集中采购尽量避免材料供应商或材料来源散杂无法进行进项抵扣的问题。三是将税务筹划工作摆上日程，树立向税务筹划要效益的理念，尽快培养税务筹划人才，积极创造机会对税务筹划人员进行税务筹划理论和实务以及最新税制培训，促进形成最佳税务筹划方案，科学合法地将企业税负降到最低。（三）严格增值税发票管理，有效防范发票风险。一是高度重视对增值税专用发票的管理和使用，制定完善增值税发票全流程管控制度，安排专人负责管理，从取得、保管、开具、申报等各个环节加强管控，定期、不定期开展增值税发票管理使用情况检查，对随意放置、非法买卖或借出、虚开增值税发票等行为从严追究责任，降低增值税发票财务风险。二是税务机关应加大增值税发票网上真伪认证宣传力度，引导培训更多的企业办税人员进行网上认证，减少办税人员往返办税服务厅现场认证，提高发票认证效率。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

营改增是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措施，就是全面实施“营改增”，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。我国全面实施扩大增值税征收范围的政策，完成了二十年来规模最大、最漫长的一次税制改革。这次改革与政治和经济都有着密切的关系。有关方面预计此举今年可能会使政府的税收收入减少5000亿元。下面是中达咨询带来的关于营改增对房地产业的税收影响的主要内容介绍以供参考。从房地产行业来看，此次“营改增”试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节带来影响。现行税制涉及房地产行业的有14个税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，因此“营改增”对房地产企业税收的影响较为深远。一、营改增对房地产业的影响(一)营改增对房地产业的积极影响1、不动产抵扣加速更新改造“营改增”之后，由于企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税，企业将更愿意增加不动产方面的投入。2、商业地产购买需求被激发房地产纳入营改增范围另一个重大利好是对商业地产。营改增将有利于促进商业地产的去库存。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。去年全国商业地产的交易量达到2560亿元，创下历史新高；国内企业占到八成的比例，外资占两成。目前国内约有15万家国有企业，这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的，由于金融和服务企业也被纳入营改增范围，这可能会引起包括保险公司在内的大量中国金融机构由租改购的效应，保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。3、土地抵扣可增加获利空间在房地产开发成本中，土地出让金一般占整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块。“营改增”后，土地可被视为抵扣项目，这将有利于开发商减轻缴税负担。例如：某楼盘房价每平米1万元，土地成本每平米0.5万元，增值税销项税额为（1-0.5）/1.11*11%=0.05万元，不考虑其他任何抵扣，这家企业的税负已经降到了5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，该房地产企业有望减税。当然，如果土地成本的比重很低，而相应的抵扣又不足的情况下，房产企业的税负还是较重的。4、改善房地产企业现金流营业税下，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变减轻了地产企业的资金压力，有利于提高房地产企业的现金流通率。对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。5、二手房税负略有下降二手房销售由于价内税与价外税计税依据的不同，税负将略有下降。比如，购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，相比少交2400元。（二）“营改增”对房地产业的其他影响1、税负增减无法定论“营改增”之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息，“营改增”铺开试点后，房地产业将按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税。从税率来看，增值税税率看上去比营业税税率有所提高；但营业税是按营业额全额征收，而增值税是按差额来征收的。这其中的关键，在于获得进项的抵扣。有预计数据显示，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元（营业税）减少至3340亿元（增值税），下降幅度约为15%。然而从实际情况来看，房地产行业涉及诸多采购和产业链条，有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票，房企便无法将这一项目作为抵扣。具体企业税负是增是减主要取决进项比。当然“营改增”试点刚刚开始，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减还无法定论。2、倒逼房地产行业进一步优胜劣汰“营改增”之后，伴随着房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。一些能从正规渠道取得合规票据的、内部管理完善的房地产开发企业最终税负将会降低，利润增加的同时企业规模也会壮大。而另一些规模较小、没有健全完善的管理机制的房地产企业将可能被挤出市场。3、过渡政策的影响尚不明确考虑到现实操作中房产企业可能存在的一些困难，政府铺开试点营改增中设置了一定时间的缓冲期。在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中，明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目，仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目，企业可分两年抵扣其进项税额。其中，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。另外，对建筑企业来说，一般纳税人按销项减进项的方法计税。但文件给了建筑业企业很大的简易征收选择权，即有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以选择按3%简易征收。这是本次营改增对建筑业最大的利好，但作为下游的房地产业面临的未知因素就增加了。二、对房地产企业管理的建议（一）注重工程预算工作营业税环境下，房地产企业预算部门对税费的预算非常简便、直接。“营改增”后，由于在预算时并不能确定何种材料能取得增值税专用发票，企业的税负存在不确定性。今后的预算工作将变得更为复杂，对企业财务人员也提出了更高要求。（二）关注不同发票的抵扣问题“营改增”之后，施工企业对开发企业开具的是增值税发票，这两方都想取得可抵扣的进项材料发票（尤其是税率为17%的材料发票）。在增值税环境下，甲供材料的多或少，将直接影响施工企业和开发企业的增值税税负水平。根据这次的政策，一旦有甲供材施工单位即可选择简易征收。而在建筑成本中，主要能获得的抵扣发票为钢材、砼等材料发票。开发企业与施工企业今后在甲供、税负承担等问题长期博弈。另外，开发企业在采购材料时，还要注意含税与不含税，专用发票与普通发票的区别。（三）重视发票的合法取得“虚开增值税专用发票罪”涉及刑事责任。虚开税额1万元起刑，100万元可判无期徒刑。房地产业、建筑业的经营者和财务人员可能习惯性的利用“发票避税法”，在所得税高企时虚开发票冲抵成本，达到避税目的。而“营改增”之前即使被查处也是以行政处罚为主。“营改增”后，企业的财务人员应该绷紧这根弦。三、对“营改增”后税收征管的建议（一）加强房地产行业风险防控积极探索房地产行业在新的税收体系下的经营模式和特点，找准行业管理新风险点，按照风险管理等级，开展风险核查、纳税评估或税务稽查，重点防范其虚开增值税专用发票、骗取出口退税等风险；加强数据的分析和应用，与纳税人申报信息比对，查找涉税疑点，开展风险核查，提高纳税人税法遵从度。（二）开展反避税工作深入研究“营改增”政策中企业可能利用的政策盲区，有重点、有针对性地对企业经营的相关环节和财务处理可能运用的手段进行风险监控，提高反避税工作的成效。（三）加强国、地税协作建立健全联席会议制度、信息交换制度等管理机制，确保纳税人在税务登记、税款核定、税款比对等方面的信息共享；建立规范的税款代征代缴工作制度，明确委托代征的权利、义务及法律责任，确保不产生管理盲区，堵塞税收征管漏洞；积极搭建国税与地税信息交换平台，全面实现信息共享，充分利用信息技术监控税源，提高“营改增”后续控管能力，用科学、规范的管理方式实现共同管理、共同进步，合作双赢。（四）开展政策宣传辅导筛选重点企业、高风险企业作为纳税辅导、咨询、培训和宣传重点，及时宣传税收政策。特别是专用发票开具规定，通过正反案例的警示教育作用，进一步增强其税法遵从意识，减少涉税违法行为。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

江门中天国际项目最近被评为广东省“生态健康示范住区”，并通过国家住宅工程中心专家评审，成为江门市首个健康住宅试点的房地产项目。专家称，它不仅为江门房地产界，也为全国健康住宅建设提供了一个典型。 　　中天国际位于江门市北新区中轴线上，相邻五邑会展中心，小区占地面积330亩，总建筑面积36.8万平方米。小区整体规划定位为国际居住素质、现代建筑风格、高尚商住氛围以及生态园林景观和高智能安全居住为一体的大型中央生活区。 　　城市规划与地产开发和谐 　　美中城市规划基金会会长、规划专家饶及人认为，城市规划是一种政府行为，以维护公众利益为出发点，而房地产开发则是一种企业行为，要求追逐利润化。由于利益出发点不同，不可避免地会产生一些矛盾。城市规划的合理配置也将为房地产的进一步发展打下坚实的基础。的确，中天国际这个项目就是在江门城市总体规划指导下，为促进江门北新区开发建设而选择的。 　　江门市北新区位于城区的北部，总面积约23平方公里，生态环境具有“青山、碧水、蓝天、绿地”的特点，是江门扩展城市发展空间的一片“绿洲”。中天国际位于北新区核心位置，整体规划定位为国际健康居住品质、现代建筑风格、高尚商住氛围以及生态园林景观和高智能安全居住为一体的大型中央生活及商业区。 　　为了实现这个目标，中天国际的建设者打破江门房地产业长期小打小闹的局面，大手笔规划，大气魄建造。一开始，他们就出资牵头，由市规划局主办“江门市北新城区中心区规划建设发展研讨会”，邀请来自北京、广州、江门的专家一起对北新区的发展规划与发展策略进行探讨，自觉地把楼盘开发融入城市新区建设中。 　　健康住宅是科学与人文的 　　江门市市长王南健多次指出：“可持续发展”是指导新世纪城市发展的基本准则，它寻求人口、经济、能源、环境的协调发展，它的理念是人与城市与自然的和谐共生。 　　中天国际适应江门“环境优市”战略和北新区建设生态绿城的目标，突出健康住宅的开发理念。项目总体布局和朝向充分满足采光、日照、通风、视觉等功能要求，合理控制住宅的间距及室外活动空间。小区道路、出入口、围墙、环境相互协调一致。小区从整体上考虑以亚热带景观园林为主，有晨练小径、休闲小座、室外游泳池及儿童嬉水池等。 　　现代化的健康住宅不仅要注重人生理和心理的健康，强化对声、光、热的科学营造，还要拓展到整个小区的社会环境层面，在人文关怀上关注人居的私密性和安全感，营造开发友善的邻里交际空间。为此，中天国际小区设计了住区应急沟通体系和邻里交流的公共空间。 　　建设部国家住宅工程中心专家们强调，健康住宅不是房地产炒作的概念，而是立足于大众住宅，以维护健康为起点，向有益和增进健康发展，逐步提高和完善健康住宅的建设标准。广东省生态学会理事长彭少麟博士在评价这个楼盘时指出，很多楼盘也打出了生态健康牌，但是，由于缺乏生态健康建设方面的专业知识，在实际的开发过程中走入了一个误区，即跃过了健康安全这个人类居住最本质的需求，片面追求视觉感官美观和心灵愉悦，造成了开发成本增加和资源浪费，建设的小区也谈不上健康安全，有的甚至破坏了生态环境。 　　外部效益的管理由政府实现 　　美国城市经济学者惠顿说：“地方政府和房地产市场之间属于相互依存、相互影响的关系。地方政府提供的服务影响房地产市场，反之亦然，房地产市场状况决定了社区特征和他们提供服务的经济能力。”城市规划中与房地产开发有关的主要因素是，城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局，城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等。 　　业内专家认为，城市经济学有一个“外部效益”理论，即城市环境质量并不等于各地块质量的简单相加。城市生活质量受到客观环境整体美观程度的影响，这包括社区建筑物之间建筑风格的和谐性，以及公共空间的使用和设计情况。这种外部效益的管理应属于公共部门，通过地方政府来实现。 　　中天国际与同在北新区的怡康华庭、五邑碧桂园、中邦国际、世纪花源、骏景园、嘉悦名都等开发商都认为，地块的价值不仅仅在于它本身自有的属性，在很大程度上还要受到周围其它因素的影响，比如邻近物业的用途、周围建筑整体设计风格、社区街道结构、基础设施和开放空间等等。中天国际一个小区的健康环境起到了示范作用，但整个北新区的人居环境魅力还要靠全社会来营造。他们都认为，江门市政府在北新区公用设施配套、市民出行交通便利、商业、文化、医疗等配套建设方面应该进一步加大力度，加快步伐，集中财力物力推进北新区城市规划的实施。

根据黑龙江省人民政府消息，12月20日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。会议要求，一是要多措并举促销。要在满足本地居民购房的刚性需求和改善性需求方面想办法、促销售、见实效，积极组织协会、商会服务房企，为房企搭建平台，开展“线上”、“域内外”商品房促销活动。二是要落实优惠政策。要落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。三是要积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。会议强调，要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。按照国家统计局最新数据，11月70个大中城市中，黑龙江省省会城市哈尔滨二手房房价环比下跌1%，这也是70城当月二手房环比最大跌幅。此外，根据黑龙江统计局公布的数据，位于黑龙江省中部的绥化市1—9月房地产开发投资一反上半年增长态势，开始呈现负增长；商品房销售面积、销售额增幅均连续6个月收窄，但仍保持倍速增长。该市房地产开复工项目81个，同比增加9个，完成投资41.6亿元，同比下降47.1%，两年平均增长19.1%，连续3个月同比下降，且降幅有逐月扩大趋势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，黑龙江提出了三项房地产业增长工作。第一、对于合理住房消费需求释放，政府将积极做好协调工作，通过线上和域内外两种方式，激活商品房的促销活动。第二、加大购房方面的优惠力度，以更好激活购房需求。第三、对于市场预期积极进行引导，以增强房地产消费意愿。这充分说明省级政府关注了房地产业增长和房地产市场活跃的态势。严跃进续指，就近期各地支持楼市的发展角度看，基本上以购房补贴为主，较为零碎，还没有完全上升到行业或产业的地位。此次黑龙江首次提出“房地产业增长工作”，具有很强的导向，对于房地产业的健康发展具有积极的作用。据此可以认为，后续从房地产业良性循环的角度出发，预计会有各类新的政策内容，对于黑龙江房地产业来说，省级政府的表态，能够为后续各市的政策调整形成较好的引导作用，同时也促进后续房地产消费市场等活跃发展。此前的11月18日，黑龙江省政府召开前10个月经济运行调度会。黑龙江省常务副省长李海涛指出，前10个月该省主要经济指标持续晋位，经济运行保持稳中有进的势头，但下行压力明显加大。当前正是实现全年经济目标任务的“冲刺季”“决战期”，要坚定发展信心，聚焦关键问题，采取精准措施，拿出决战状态，对标对表找差距，靶向施策稳增长。重点市地要争先晋位强支撑，农业生产要夯实基础求突破，工业生产要聚焦重点增势能，消费需求要激活潜能促回升，建筑和房地产业要靶向发力稳增长，交通和金融业要高效畅通促上行，其他服务业要多措并举提增速，有效投资要挖掘潜力扩增量，全力以赴推动高质量发展。李海涛要求，要全面强化专班调度，全力做好运行保障，全程抓好安全生产，扎实做好疫情防控，提前谋划明年工作，奋力冲刺，主动作为，落实落靠各项重点工作任务，确保全面完成全年主要经济目标。

　　（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。　　（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。　　（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。　　（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。　　（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。　　其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。　　（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。　　（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账”。　　（八）切实提高干部队伍素质。房地产税收是税收征管的一个难点，也是社会关注的一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。首先，加大培训力度，要创新培训学习手段和方式，有针对性的开展好房地产业税收政策、相关财务核算知识、高级计算机知识的专项培训，切实提高房地产税收管理队伍的业务素质和管理水平。其次，减少税收管理员的事务性工作，使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中，提高工作质量。再次，加强信息化配备，给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高征管工作效率。最后，由于房地产业税收征管环境极为复杂，要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法，自觉抵制外来诱惑，确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。　　（九）加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度，以便及时了解掌握管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据《税收管理员制度》和房地产税收管理员的日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进行绩效考核，并做到奖优罚劣，解决能力强弱一个样，素质高低一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监督部门按照《税收执法责任制》的要求，对税收管理员的执法行为进行过程监督，同时充分发挥纪检监察部门的作用，对执法不严的实行执法过错责任追究，并按有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会，走访企业、发放测评表等形式，加大对税收管理人员的外部评议评价。

建筑业房地产业5月1日起将纳入营改增试点 　　全国两会上，李克强总理在政府工作报告中提出进一步减轻企业负担，其中一项措施是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。下面我就为大家整理了相关内容，供大家参考! 　　3月18日，国务院常务会议部署全面推开营改增试点方案，这让邵渭兴格外关注。邵渭兴是浙江营业税改征增值税试点的第一个亲历者和营改增红利受益者。2012年12月1日零时，杭州经济技术开发区国税局办税服务大厅里，他从工作人员手中接过了我省第一张营改增货物运输业增值税专用发票。 　　作为“十二五”期间中国财税体制改革的重头戏，营改增的大幕自2012年12月起在浙江拉开。截至2015年，浙江省有31万余户纳税人先后纳入试点范围，涵盖交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业，累计减税超300亿元。伴随而来的经济结构调整亦成效显著。2015年浙江省第三产业增加值21347亿元，增长11.3%，第三产业对GDP的增长贡献率为65.7%。三产增加值超过二产。 　　“全面推开营改增，也就意味着全社会各行业都将进入增值税的抵扣链条，结构性减税力度会有空前效应，其对经济结构调整影响的规模和深度，可能不亚于1994年的那一场分税制改革。”财税专家表示，在供给侧结构性改革的大背景下，营改增将极大地释放出经济新活力。 　　三年试点减税效应 　　税金抵扣降多少? 　　和大部分嗅觉敏锐的浙商一样，邵渭兴把大部分精力都用在经营自己的公司，并且始终小心控制着成本负担。由他担任总经理的杭州钱浦运输有限公司，则早已不是3年前的样子。 　　营改增的3年间，钱浦运输从年营业额不超过500万元的小规模纳税人，成长为一般纳税人，每月平均营业额增长了一倍多。这家没有多少自有车辆的轻资产物流公司，已经深深融入社会化大分工中，成为行业抵扣链条中的一环。一方面邵渭兴开始关注加油站、汽车修理店交不交税，能不能为他提供增值税发票，并选择大型正规的企业合作;另一方面，因为能为客户开出正规的增值税发票来抵扣税金，外企、上市公司等一批高质量的客户开始成为钱浦物流的大客户，邵渭兴甚至为此购置了几套谈生意时要穿的西装。 　　抵扣税金，这正是增值税最大的特点。与营业税相比，增值税采用凭增值税专用发票，抵扣进项税额的税款抵扣制度，避免了营业税“道道征税、全额征税、重复征税”的缺点，能够为企业发展提供更加公平的竞争条件，使市场细分和分工协作不受税制掣肘。 　　省国税部门的统计数据显示，实施营改增试点以来，已累计为全省纳税人减税303.52亿元。其中，营改增纳税人因税制转换累计减税182.97亿元，因增加进项抵扣减税120.55亿元。截至2015年10月，我省31.86万户营改增纳税人中，超过78.59%的纳税人税负不同程度下降。与经营者家庭收入关系密切的小规模纳税人减负效应尤为明显，占总户数81.65%的小规模纳税人税负普遍下降。 　　调结构促转型“推手” 　　“动筋骨”怎么改? 　　这是属于“影视浙军”的大时代。回看2015年国产电影成绩单，无论是刷新票房纪录的“黑马”《美人鱼》《捉妖记》《大圣归来》，还是在国际上崭露头角的“新贵”《老炮儿》《路边野餐》，背后都有着“影视浙军”的身影。 　　影视文化产业，正是营改增的直接受益产业。浙江中南卡通股份有限公司是国家重点动漫企业，总经理沈玉良告诉记者，营改增前，为避免重复征税，中南卡通自己承担了多项附加值较低的业务。在营改增的激励下，中南卡通将业务拆分，分别成立了杭州中南卡通动画制作有限公司、浙江中南乐悠品牌管理有限公司、杭州乐比教育咨询有限公司和浙江中南卡通城投资管理有限公司。细分后，各公司相对独立运作，分工更为专业，效益明显提升。2014年1月成立的"浙江中南乐悠品牌管理有限公司业务快速增长，2015年销售收入同比增长近40%。而卡通动画制作公司，因为把基础业务转包，有了更多的时间和人手做高端项目，在2015年获得与湖南金鹰卡通、华策影视等国内顶尖动漫企业合作机会，影响力大幅提升。 　　显而易见的是，营改增提高了服务业竞争力，形成了良好的产业引导效应，促进了第三产业发展。而其对第一产业、第二产业的溢出效应，也在悄然发生。正如中南卡通的实践一样，在企业外购服务所含营业税无法得到抵扣时，企业更愿意自行提供所需服务，导致生产性服务内部化，不利于服务业的专业化分工和产业分离。营改增后，为生产企业提供服务的仓储、包装、配送等三产业务部门从生产企业分离，或生产企业内部服务转由外包服务均不增加税负，使企业以更低的成本从社会获取更加专业化的生产性服务支撑，这不仅促进了企业的生产性服务业外部化程度的提高，而且也有利于生产制造部门专注自身核心竞争力的培育，有效促进三次产业之间专业化分工程度的提升和结构优化。 　　因为打通了生产性服务业与制造、流通业的增值税抵扣链条，减轻了整个产业链的税收负担，改革红利也通过链条传递放大。 　　近一年半放慢扩围 　　改革进展几何? 　　随着改革不断深入，一根根“硬骨头”也逐渐浮现出来。财政部长楼继伟曾在2015年全国两会答记者问时坦陈，营改增是最令他伤脑筋的一个问题。 　　按照“十二五”规划，2015年是营业税退出我国历史舞台的一年。2015年初的政府工作报告也曾提出，力争全面完成营改增。不过业内人士指出，受当前经济下行压力以及不断凸显的财政收支压力等因素影响，营改增改革也相应放慢了脚步。近一年半的时间，营改增暂缓了向金融业、建筑业、房地产业、生活服务业等行业继续扩围的动作。 　　从收入规模看，目前还未覆盖的这四大行业，占营业税收入60%以上。而更为重要的是，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业具有不同的行业特征，不仅税制设计比较复杂，而且还跟增值税与消费税的衔接、增值税的“彻底转型”、下一步增值税制的优化、税制结构调整以及当前的财政收支形势和财政政策等各种中长期和短期因素相联系。 　　营改增的扩围方案不仅需要充分考虑我国现阶段的行业特征和税制结构调整的要求，还须处理好减税力度与财政承受能力的关系，主动适应经济新常态，实现“稳增长”和促进经济结构优化升级的双重目标。 　　“没有改不是改革任务不紧迫，更不是改革方向有问题。”省国税局相关负责人的回答与最新的营改增时间表相合：5月1日起营改增将全面推开。根据已通过的方案，建筑业和房地产业将适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。 　　改革蹚入“深水区” 　　效应如何放大? 　　杭州高新区(滨江)国税局因为业务量猛增搬进新的地点，服务窗口从原先的8个增开到13个，但每当临近月末、征税期截止的时候，办税大厅里仍然是满负荷运转。算算时间，变化正是发生在营改增的这几年。 　　“2012年我们服务的企业户数大概在1万户，到2015年总管户已经超过了2.6万户。”高新区(滨江)国税局工作人员金颖颖的感受不是个例。随着试点范围的逐步扩大，国税管户不断增加，加上营改增税收政策多样复杂、申报模式不一、代开发票量剧增等问题，使得国税部门面对的纳税服务需求更加复杂多样。国税部门数据显示，截至2015年底，全省国税部门服务对象共273万户，因营改增增加13.19%，办税厅窗口服务量比2013年1000万次增加287万次，增长28.7%。 　　办税服务大厅业务量猛增背后，结构性减税的力度也将会获得空前效应。5月1日起将纳入的四大行业规模超过此前3年的总和，一旦全面完成，就意味着全社会各行业都将进入增值税的抵扣链条，一方面服务业直接受益，另一方面因为打通了增值税抵扣链条，制造业乃至每一个经济细胞都能感受到成本进一步下降带来的好处。 　　继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。“举例来说，生产企业购买厂房无法进行增值税进项税抵扣，房价中的营业税需要计入成本。一旦建筑业与房地产业纳入营改增，购买厂房可以获得增值税专用发票用于抵扣，企业成本会有大幅下降。”税务专家表示。 　　另外，在此轮营改增中，生活服务业涉及企业数量非常庞大，包括餐饮、住宿、美容美发等各行业，以小微企业和个体工商户居多，这些与民生紧密相关的行业也会随着税制的变化深度调整经营规模、服务类型等。可以预见的是，营改增并非一般意义上的税制调整或税制改革举措，它还预示着一场涉及整个财税体制以及整个经济社会体制重大变革的到来。 ;

　　下面是我整理推荐的物业管理在房地产业中的作用，欢迎各位物业管理毕业的同学阅读，同时为大家推荐 物业管理可持续发展的困境与出路 ! 　　摘 要： 物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。文章论述了物业管理服务的主要内容，物业管理的误区，房地产开发与物业管理的互补作用及物业管理在现代化城市管理中的作用。 　　关键词： 物业管理 房地产 作用 　　随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。 　　一、国外物业管理市场的发展经验 　　最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在： 　　1.物业管理市场法律法规比较健全。国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。 　　2.物业管理协会发挥重要作用。市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。 　　3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。 　　随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。 　　所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。 　　4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。 　　总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。 　　二、物业管理服务的主要内容 　　1.常规性的公共管理服务。房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。 　　2.针对性的专项管理服务。为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。 　　三、对物业管理的一些误区 　　1.物业管理公司u2260开发商、建房单位。物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司。有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。 　　2.责任误区。现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的"。例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。 　　3.“管家”误区。一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。 　　四、房地产开发与物业管理的互补作用 　　1.房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。 　　2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。 　　五、物业管理在现代化城市管理中的作用 　　1.物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。 　　2.物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。 　　3.物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面也能发挥有效的倡导作用。 　　物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。通过政府、物业、业主的共同努力，高素质的生活、工作环境一定能够实现。 　　参考文献： 　　1.许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学，2008 　　2.齐锡晶.物业管理理论与实务.中国建材出版社，2002

房地产业务员的主要职责：1、按公司规定的业务流程进行销售接待;2、负责本人客户的签约和回款;3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续;4、完整填写客户登记表格,为公司积累客户资料;5、收集客户和市场信息,并能归纳整理为自己和公司所用。6、按公司要求完成市场调研或其他工作;7、按公司要求参加业务学习和讨论,并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质;8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。拓展资料业务员必须具备以下素质：一、胆大、认真这就要求对自己有信心，对认准的目标有大无畏的气概，怀着必胜的决心，主动积极地争取。如果爱上了一个女人，却不敢主动对她说出来，不敢对她展开攻势，最终肯定是“无可奈何花落去，一江春水向东流”，落得自怨自艾的结局。在业务工作中同样如此。天上不可能掉下馅饼，你不主动走出去寻找客户，你不主动去和客户沟通，那你永远不可能成功。为什么美国的总统无论见到谁都能面带微笑？因为他们有这种优雅绅士的态度。我们要取得成功，就必须像一个绅士一样，主动去微笑着与人握手。作为一个业务人员，怎样才能使自己“胆大”？1、对公司、对产品、对自己有信心，一定要时刻告诉自己：我们的公司是有实力的，我们的产品是有优势的，我是有能力的，我的形象是让人信赖的，我是个专家，我是个人物，我是最棒的。2、在拜访客户之前做充足的准备工作。一定要注意检查自己：必备的资料是否带齐？自己的形象是不是无可挑剔了走起路来是不是挺胸抬头？自己表情是否很放松？3、要有一种平衡的心态。就正如我们追求心仪的女人，你并不是去求她给你恩赐，而是让她不错过一个能让她幸福的男人；同样，我们面对客户，一定要有这种平衡的心态：客户是重要的，我是同等重要的，我们是对等合作的双方。二、心细这就要求善于观察。你的谈话才能有的放矢，你的工作才能事半功倍。否则肯定是瞎折腾。那么，作为业务人员，心怎样才会“细”呢？1、在学习中进步。只有具有广博的知识，你才会具有敏锐地思想。对公司、对产品、对科技背景、对专业知识更是要熟知。2、在会谈中要注视对方的眼睛。注视对方的眼睛，一则显示你的自信，二则“眼睛是心灵的窗户”，一个人的眼睛是无法骗人的。3、学会倾听。除了正确简洁地表达自己的观点外，更重要的是要学会倾听。三、确认识挫折和失败正确认识挫折和失败，有不折不挠的勇气。在做业务工作当中，会有很多次失败。但你一定要有耐心，你要相信所有的失败都是为你以后的成功做准备。为什么这个世上有成功者也有失败者，原因很简单：成功者比失败者永远多坚持了一步。1、永远对自己保持信心。2、要有必胜的决心。虽然失败了很多次，但你一定会最终成功。3、要不断地总结自己的成功之处，要不断地挖掘自己的优点。4、要正确认识失败。失败是成功之母。参考资料：百度百科-业务员

第一销售房子；第二为客户提供有利信息与解决方案；第三充分了解本行业信息与资讯；

1、房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。2、租赁业是以金融信贷和物资信贷相结合的方式提供信贷服务的经营业。3、商务服务业属于现代服务业的范畴，包括企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业、职业中介服务等行业，是符合现代服务业要求的人力资本密集行业，也是高附加值行业。扩展资料：由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。商务服务业已成为拉动经济发展的重要力量。加快发展商务服务业，积极开发新的服务渠道和服务产品，提高服务质量，降低服务成本，扩大服务消费规模，提高服务业的比重，可以有效减少经济增长对资源的消耗及对环境的负面影响，对于节约能源资源、提高资源利用效率具有重要意义。参考资料来源：百度百科-房地产业百度百科-租赁业百度百科-商务服务业

2021房地产业泡沫破裂对于国内的楼市，很多人都说存在严重的泡沫，甚至有人说2021房地产业泡沫破裂，那这个消息是真的吗？关于中国房地产是否存在着泡沫，很多人的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。对于中国房地产究竟有没有泡沫，我觉得应该有几点衡量标准应该是全通用的：一是房价收入比；二是房地产与房价增长速度的关系；三是商品房的空置率。对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。关于一线城市商品房的空置率究竟有多少，现在还没有一个准确的数据。不过很多一线城市的商品房中楼盘的水表都50%以上是不动的，说明中国房地产抄作而非自住的氛围浓重。

取消了这样的制度会导致房地产行业受到冲击，而且也会导致房地产的房子不能预售，导致房屋的购买量会降低，也会导致人们的购房出现问题，以后导致手续出现问题。

若干年来，处于“调控时代”的房地产行业，或多或少地脱离了市场化机制的自我调节，诸多行业问题也随之逐渐暴露出来。如房价越调越涨、建筑质量问题增多等，这使全行业陷入了一种浮躁的情绪。 从全国来看，现阶段房地产业仍存在一些问题 1.高周转模式下建筑质量问题增多 大量拿地、快速开工、快速销售，凭借着高周转模式，一些大型房企跨入千亿规模。而在调控重压之下，高周转模式也成为越来越多开发商的选择，而在这背后，质量隐忧也渐渐浮现。为了压缩成本、提高利润率，不少施工方偷工减料，再加上高周转模式下企业有效管控的缺位，各种楼盘“质量门”频频爆发。 2.商业地产区域性、结构性过剩 商业地产的供过于求早已经不是新鲜事。2009年初，几乎所有数据都认为一线城市的商业地产超过了需求量。但就在这些城市商业地产空置率基本得到解决的同时，问题逐渐指向二、三线城市，如成都、长春、佛山等地。再者，加上竞争激烈，项目招商遇困，商业地产区域性、结构性过剩已经成为不容忽视的问题。 3.房价越调越涨、限购执法不严 从国六条、国八条、国四条，到限购政策，直至2013年“国五条”，几年来调控政策可谓层出不穷，业界对此亦褒贬不一。但在购房者看来，房价越调越涨始终是不争的事实。同时，随着“房叔”、“房婶”等事件的曝光，限购执法不严的问题浮出水面。而楼市调控“骑虎难下”也成为当前房地产市场面临的核心问题之一。 4.城镇化被误读为“房地产化” 新一轮城镇化正在如火如荼地推进，然而在部分地区，城镇化却成为推涨地价、房价的契机，在地方政府的支持下，不少开发商借口提升城市水平大举圈地扩建，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，掀起了新一轮的“造城运动”。 5.全行业浮躁、人才流动加剧 前十年，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”，买房人则是“见房就买、除房不买”，调控虽有所抑制，但浮躁之风仍在。然而此风行业转型期，新领域拓展对人才的渴求，使人才流动变得更加剧烈，挖角薪水翻几倍，不少从业者膨胀不已。到底是该猎人还是自身培养，整个行业开始了一场新的探索。 6.精装房导向与控房价之矛盾 早在2008年，国家要求各地制订出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房。而精装修房因可避免二次装修造成结构破坏和节约等优点，被更多人所接受。由于附件装修，其价格高。但为维稳楼市，国家的调控始终未有放松，而为追求低价快跑的策略，一些开发商又选择毛坯房之路，于是控房价的矛盾就此产生。 7.限购加剧民间资金外流 在限购与限贷政策持续、楼市调控持续发酵的背景下，大量资金从楼市撤出，投入其他领域。与此同时，在楼市“限购”时代，由于在国内暂无购房资格，因此有投资需求的购房者纷纷在国外置业，导致大量民间资金外流。此外，房企为了寻找新的利润增长点，亦将投资伸向了海外市场。 8.养老住宅开发政策支持缺失 随着我国逐渐步入老龄化社会，养老产业引起了业界的关注，不少开发商纷纷成立养老产业研究团队。但国内养老地产缺乏完善的商业模式，加上没有相关政策支持，现阶段养老产业的发展无法做到开发与专业的兼顾，更多仍停留在住宅开发阶段。

根据河南省人民政府4月14日消息，郑州市4月12日举行4月份金融机构座谈会。中央驻豫金融管理部门、金融机构及市直有关部门负责人出席会议。会上，郑州市金融局通报各家银行有关行业信贷投放情况；10家银行机构分别通报制造业、房地产业、基础设施、普惠金融等重点领域的信贷情况；市工信局、市房管局、市发改委发布了制造业、房地产、基础设施等重点领域的重大项目谋划情况及融资需求。人行郑州中心支行、河南银保监局就如何提高郑州市金融业发展提出建议。郑州市副市长李黔淼在听取有关单位详细汇报后指出，今年一季度，郑州市各级金融机构认真落实中央、省市金融政策措施，扩大信贷投放，全市金融业整体运行平稳。围绕下步工作，李黔淼强调，各级金融机构要用好货币政策工具，在保持信贷总量稳定增长的同时，推动综合融资成本稳中有降。要加大对制造业、房地产业、基础设施、普惠金融、有机更新等重点领域的信贷支持。要加强工作统筹，市直有关部门要不断完善企业融资需求发布机制，建立企业（项目）融资需求库，及时更新并向金融机构发布。今年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，该通知包含19条有关房地产的新政策，被称为郑州楼市新政19条。其中，郑州放松限购限贷被认为是打响了真正松绑楼市的第一枪。具体来说，在支持合理住房需求方面，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。支持居民改善性住房需求上，《通知》提到，居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。《通知》提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策表明郑州率先放松了限购政策。取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。

记者 王皇 摄影记者 戴伟 王鑫 2月8日上午，房地产业新发展模式济南研讨会在济南舜耕山庄举行。研讨会由中国房地产业协会指导，山东省住房和城乡建设厅、济南市人民政府主办，济南市住房和城乡建设局、济南市房地产业协会承办，建设银行山东省分行、齐鲁晚报·齐鲁壹点协办。政府、企业、金融机构、社会专家学者各方齐聚一堂，多维度探讨房地产发展的新模式、新业态，促进房地产业平稳健康发展。 济南市委副书记、市长于海田出席研讨会并致辞。研讨会由济南市副市长任庆虎主持。 于海田致辞时表示，房地产业作为国民经济支柱产业，为加快经济发展、做优城市品质、提升城市能级发挥了重要作用。济南区位优越、人口众多、优势突出、潜力巨大，房地产业高质量发展的基础厚实，全市年均商品房销售面积稳定在1200万平方米左右，对人才的虹吸效应明显。济南持续完善政策体系，严格规范市场秩序，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。圆满完成中央住房租赁试点工作，三年共筹集租赁住房房源16.6万套，让更多的新市民住有所居、住有优居。 于海田向来自全国的嘉宾、在场的优质房企代表等推介了泉城济南优越的发展条件和巨大的发展潜力。他表示，济南创新动能澎湃强劲，产业基础愈加坚实，要素保障健全完善，营商环境持续优化，发展势能加速集聚。济南积极推动房地产业高质量发展，在新发展模式下房地产企业发展壮大有了广阔舞台。 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松、中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明、国是金融改革研究院院长刘胜军、万科董事会主席郁亮、中国海外发展有限公司执行董事兼行政总裁张智超、北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师刘晓钟等专家围绕新阶段新模式下房地产行业高质量发展，房地产业新发展模式分析及政策路径，新发展阶段房地产业如何平稳过渡到新发展模式，房地产业新阶段新格局新模式，高品质产品设计等进行了主旨演讲。 中共山东省委财经委员会办公室、山东省发展和改革委员会、山东省住房和城乡建设厅、山东省自然资源厅，山东省房地产业协会、山东师范大学、山东建筑大学，济南市住房和城乡建设局、济南市自然资源和规划局、济南住房公积金中心，各区县部门相关人员，房地产企业、建筑企业、设计企业的优秀代表等150余人现场参加研讨会。山东其他15市的住房城乡建设部门、房地产企业、建筑企业、设计企业等在线上集中观看。 新闻线索报料通道：应用市场下载“齐鲁壹点”APP，或搜索微信小程序“齐鲁壹点”，全省600位记者在线等你来报料！

　　第一阶段：职能运营阶段。这个阶段的特点是将目标分解至各职能线条，职能线条的分工明确，责任到人，目标比较合理，通过职能目标管理、职能计划监控实施，以月度计划为抓手，开展运营管理工作。大家一看会觉得这不是每个公司都有的管理方式么，确实，这已经成为了每家公司的基础工作方式。但在房地产野蛮生长的年代（2001-2008年），做到职能化精细管理的，实属房地产企业中的先行者，当中以万科为典型代表企业。第二阶段：计划运营阶段计划运营狭义指项目开发计划，在本阶段，建立在职能运营的基础上，针对各个项目的管控进一步加强，以项目开发计划为核心，对其他业务产生了协同的需求，其他业务线依据项目开发计划，建立自身业务的相关计划。大家可以看到，职能线条的工作任务包，在本阶段被拆分得更细，计划更深入了，由里程碑节点→一级节点→二级节点→三级节点，层层深入，同时业务间的协同也被一同考虑计划管理内容中。这样的运营体系好处是任务更加清晰，管理工具也扩充了。我们来盘点一下计划运营阶段的管理工具，比如：分级计划管控、运营决策会、阶段成果管控、目标考核管理（如平衡计分卡）等等。计划运营强调计划的达成与各线条的交圈、协同，从各自为政到围绕计划抽丝剥茧，是房地产管控模式的整体巨大提升，计划运营阶段兴起于2009-2014年，以龙湖为典型代表企业，其PMO体系也是房地产业内研究的范本。第三阶段：大运营阶段进入到大运营阶段，管理的逻辑就发生了很大的转变，起点是公司的战略，未来发展的方向。由战略方向细化至经营结果要求，经营结果回溯至投资计划、货值计划、利润计划、资金计划、开发计划等经营计划。这个阶段，上层和底层的管理逻辑已经出现了断层。

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下： 1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 2.可以改善人民的居住和生活条件； 3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 7.有利于产业结构的合理调整； 8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加速经济建设； 10.可以扩大就业面。 随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

一 中国房地产业的发展水平 房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。 二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题 ①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。 ②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。 ③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。 ④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。 三 中国房地产业的可持续性分析 可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。 ①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。 ②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。 ③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。 ④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。 ⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。 四 中国房地产业可持续发展评价指标体系 房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。参考资料：http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/fdc/654846.htm

金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业

两者区别：1）房地产业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。建筑业：建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。2）简单理解，两者的区别在于，建筑业是实际造房子的行业，真正让一幢房子从无到有的行业，因此是制造业，属于第二产业。而房地产业则侧重于经营和管理，其开发、建设的工作大都承包给建筑业（比如中建）来做，因而并没有太多实物上的产出，属于服务业，也就是第三产业。3） 打个简单的比方，在一家餐厅里，建筑业相当于厨师，真正做出美味的食物来，而房地产行业则是店主，是服务员，他决定了要做出什么事物，卖给哪些客户。

简单的说建筑业就是负责把空地上盖上东西的(烂尾楼也算)房子的质量问题都是从事建筑业的那些偷工减料的建筑商搞的鬼;而房地产就是负责把房子买出去的(二手房买卖也算其中,反正是卖现或期房的)现在的房价虚高就是做房地产业的那些黑心户炒作房源的结果

房地产产业的主要内容1.土地的开发和再开发；2.房屋的开发和建设；3.地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4.房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5.房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6.房地产物业管理；7.房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

　　房地产业　　房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 房地产业的具体内容包括： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 （1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

　　房地产业是我国经济中有着重要的地位，在国民经济中发挥着重要的作用。下面我带你来了解房地产业的地位和作用。 　　房地产业的地位和作用 　　 一、房地长行业可带动相关产业持续发展 　　房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。房地产业关联度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。 　　 二、应正确认识房地产业在经济发展中的位置 　　 总结 我国房地产业十年快速发展的 经验 。08年以前，全国房地产行业未能正确发挥其在国民经济中的作用，以商品房为主体，造成“投资”和“投机”购房份额过大，再加上炒作的旺盛，过快地推动了地价、房价的10年快速上扬，出现不少土地“天价”，房价严重背离价值，导致工薪阶层望房兴叹!使得房地产行业真正带来的经济效益甚微，多为泡沫。这种经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大的损失或导致经济的衰退。 　　 三、房地产业可做民生发展的牵头行业 　　房地产业对老百姓生活息息相关的行业发展推动巨大， 教育 、医疗、交通、旅游以及大量的服务行业目前和地产的交叉发展，相互促进成蒸蒸日上的趋势，老百姓家庭的上学、看病、出行、购物以及随着经济水平提高的休闲娱乐需求，现目前都依托房地产行业进行配套建设，以满足老百姓日益增长的民生需求。 　　房地产业涉及的周边产业多，如冶金、建材、家居、家电等，国家应当大力提倡在房地产业中使用环保材料、再生材料、绿色家居、节能家电等，提高增加相关产业研发水平，加大可持续产业发展扶持力度，为我国从保护环境、节约能源等方面走一条切实可行的路。 　　房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质 文化 生活需要的基本要求;是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力 措施 ;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 　　房地产行业只是我国国民经济发展众多产业中的重要环节，我们不能妖魔化他，必须认清它在我国经济建设一段时期内带来的巨大影响和作用;但是我们也不能盲目推崇它，要真正成为我国过持续发展并能广泛服务于民生经济的产业，还需国家的正确引导和规范，也需广大的地产从业者的努力和良心，更需整个社会的正确认识、主动监 　　房地产的概念 　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 　　作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 　　法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 　　房地产业的项目内容 　　(一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 　　(二) 房地产业主要包括以下一些内容： 　　1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 　　2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动; 　　3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 　　4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 　　外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。 　　房地产(Real estate) 　　房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

对于房地产业大家都不陌生，我们习惯的将从事房地产开发的行业称为房地产业。不过房地产业除了房地产开发之外还包含了 其他 附属行业，它属于一种综合型的产业。那么房地产业通常包含了哪些行业呢?接下来我就简单的给大家介绍一下。 1、 房地产是房产和地产的合称，房地产业指的是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等集多种经济活动为一体的综合型产业。它包含了房地产中介服务、物业管理、房地产金融、房屋开发和建设、地产的经营、土地开发和再开发等;具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。 2、 房地产开发公司属于房地产行业。虽然房地产是综合型产业，不过在实际生活中人们习惯将从事房地产开发和经营的行业称为房地产行业，比如说大家比较熟悉保利、万科、碧桂园、中铁建、融创等房地产开发公司，其业务范围包括了城镇土地开发、房屋营造等等。 3、 物业公司也属于房地产行业。物业公司主要为小区、商场永久建筑物、附属设备、相关场地提供专业化的管理。物业公司属于服务性质的企业，按照服务范围来划分，可以分为综合型物业管理公司和专门性物业管理公司。专门性的物业管理指的是对物业管理的某个内容实行专业化管理，比如说清洗公司、保安公司等。 我总结：关于房地产业包括哪些行业，我就简单的给大家介绍到这里了。希望通过阅读本文之后，大家能够对于房地产行业有所了解。像房地产中介公司、室内装修公司、房地产评估公司等等都属于房地行业。

1、定义不同：从而二者的定义来看，建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。2、文件发放日期不同：建筑业的要求是自招标文件开始发出之日起至投标人递交投标文件截止之日止，不得少于20日；房地产业的要求是从谈判文件发出之日起至供应商提交首次响应文件截止之日止，不得少于3个工作日；3、影响因素不同：建筑业是直接影响市场容量大小的重要因素。而房地产业一方面受制于宏观经济状况的影响，另一方面受国家收入分配政策、消费政策的影响，人工利润率直接决定消费者购买力水平。相关：都属于建筑范畴。房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。　房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。　建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑行业包括的范围非常广，涉及行业数量众多，围绕建筑的设计、施工、装修、管理而展开的行业，包括建筑业本身及与之相关的装潢、装修等等，都属于建筑行业的范畴。参考资料来源：百度百科-房地产业参考资料来源：百度百科-建筑业

【算一算你家装修要花多少钱】对于房地产业大家都不陌生，我们习惯的将从事房地产开发的行业称为房地产业。不过房地产业除了房地产开发之外还包含了其他附属行业，它属于一种综合型的产业。那么房地产业通常包含了哪些行业呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。 1、 房地产是房产和地产的合称，房地产业指的是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等集多种经济活动为一体的综合型产业。它包含了房地产中介服务、物业管理、房地产金融、房屋开发和建设、地产的经营、土地开发和再开发等;具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。 2、 房地产开发公司属于房地产行业。虽然房地产是综合型产业，不过在实际生活中人们习惯将从事房地产开发和经营的行业称为房地产行业，比如说大家比较熟悉保利、万科、碧桂园、中铁建、融创等房地产开发公司，其业务范围包括了城镇土地开发、房屋营造等等。 3、 物业公司也属于房地产行业。物业公司主要为小区、商场永久建筑物、附属设备、相关场地提供专业化的管理。物业公司属于服务性质的企业，按照服务范围来划分，可以分为综合型物业管理公司和专门性物业管理公司。专门性的物业管理指的是对物业管理的某个内容实行专业化管理，比如说清洗公司、保安公司等。 小编总结：关于房地产业包括哪些行业，小编就简单的给大家介绍到这里了。希望通过阅读本文之后，大家能够对于房地产行业有所了解。像房地产中介公司、室内装修公司、房地产评估公司等等都属于房地行业。【输入面积，免费获取装修报价】

随着楼市效益的增长，许多投资者纷纷开始转向于此，但对于没有接触过房产的人来说，难免会对一些专业名词摸不着头脑。特别是房地产和房地产业，那什么叫房地产?以及其房地产业呢?我们一起来看看吧!从简单的字面来理解的话，房地产包含房产和地产两部分，也就是借助土地以及在上面所建造的房屋来获得某些权力，例如所有权、出售权等。然而房地产业是将土地以及建造的房产作为经营目标，涉及多项活动的开发，例如开发、服务、装修等，可以说是多元综合的产业链。下面我们就来细化下：1. 房地产房地产其实就是通过土地以及所存在的附加值，通过实质性的东西来获取的自身利益，我们通常称之为不动产。其中它包括地产和房产两大类，房产也就是我们在地面上建造的房产，例如自建房、商业仓库、体育运动房、杂物房等，然而地产则包含土地所有权以及各类地下设备，例如各类生活线管和路面等。所以如果所有者需要拍卖的话，投标只能呈现三种形式，单一的土地使用权、房产以及房产和土地的共同所有权。2. 房地产业如果说房地产是某个单独项目的话，那房地产业也就是房地产的整体行业总称，通过多元化的经营方式，将房地产不断的开发壮大，并且提供相应的服务管理保障。可以说是比较全面的综合性产业，具有很强的主动性、先导性，但存在一些风险。这个产业主要涉及到地产的开发经营，房产的建造销售和后期售后管理，另外还涉及到房产的租赁，建筑物的贷款抵押，从而建立起相应的房地产市场。希望以上的回答，对您有所帮助。

在房地产领域通常所说的业态一般常指商业、住宅、别墅、单身公寓等性质的建筑形态。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。扩展资料：经营形态：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。商务部根据我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。参考资料来源：百度百科-业态

（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。其主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

（一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。

现在房子的问题一直都是人们比较关注的问题，因为现在购买房子的人数量非常多，所以说房地产行业的发展是非常景气的。因为购买房子是一件大事，涉及到很多的费用，所以购买房子一定要小心和谨慎，要了解清楚什么位置的房子发展前景好。下面我们一起了解下我国房地产业发展现状如何？如何才能买到又便宜又好的房子。我国房地产业发展现状如何？一、前四个月TOP100企业拿地面积大幅下滑智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》数据显示：1-4月，拿地面积Top100房企拿地总面积14591万平方米，同比下降26.6%;拿地面积TOP50房企拿地总面积11330万平方米，同比下降31.2%;TOP10房企拿地总面积4379万平方米，占TOP100房企拿地面积的30.0%，拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升。二、TOP20企业拿地面积梯次分明从拿地面积来看，可将TOP20企业划分成3个梯队，中国恒大拿地面积超710万平方米，处于第一梯队；绿地控股、碧桂园、新城控股、保利发展、中南置地以及龙湖集团处于第二梯队；13家企业拿地面积位于200-300万平方米之间。从拿地金额来看，保利发展、香港置地和中国恒大位列前三。1-4月，TOP10企业拿地总额2400亿元，占TOP50企业的37.8%。保利发展和中国恒大奋起直追，跃居拿地榜首位和第三。前三企业拿地金额均在300亿元以上，相差不大，保利发展以微弱优势位居第一，中国恒大以310亿元拿地总金额位列第三。如何才能买到又便宜又好的房子？1、提前预定：对于房价快速增长的时期，从内购价开始，随着项目的公开认购、开盘、2期开盘，销售价格一定是步步走高的，所以，只要你看好了一个项目，就要在其刚刚开始内部认购时就交钱预定，只有这样才能拿到最好的价格。2、等待尾盘：一般楼盘销售到尾盘的时候，开发商往往会有一些优惠措施。但是由于购买尾房不像在开盘时的挑选余地那么大。3、办理VIP：在一个项目开盘之前，往往会发行一定数量的VIP卡。按现在的市场价值，一张vip卡至少可以带来2至5万的优惠，还有不少vip用户可以享受到先选房和赠送面积的优惠。4、关注促销活动：时时关注自己心仪的房产项目动向，多打电话（或去现场）了解预售期间有没有优惠活动也是个不错的方法。现在很多项目为了试水市场、聚拢人气都会举行一些类似于购房打折、送车位、送物业等优惠活动的。

混乱不堪。未来几年前景如何？从新洗牌，良性发展呗。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理的行业。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让(批租)、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

公交线路：619路 → 609路，全程约8.9公里1、从九建乘坐619路,经过1站, 到达加州花园站（也可乘坐608路、618路、627路、825路、801路、880路）2、乘坐609路,经过4站, 到达大礼堂站3、步行约330米,到达重庆房地产业培训中心

现在重庆房地产业培训中心搬迁到建设路46号。

一个是讲盖房子，一个是讲拆房子。

房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

按照现行的会计法规，没有行业的会计制度了，企业可以根据规模和实际情况现在执行《企业会计准则》和《小企业会计准则》。《小企业会计准则》的相关规定如下：第二条 本准则适用于在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。下列三类小企业除外：（一）股票或债券在市场上公开交易的小企业。（二）金融机构或其他具有金融性质的小企业。（三）企业集团内的母公司和子公司。前款所称企业集团、母公司和子公司的定义与《企业会计准则》的规定相同。第三条 符合本准则第二条规定的小企业，可以执行本准则，也可以执行《企业会计准则》。（一）执行本准则的小企业，发生的交易或者事项本准则未作规范的，可以参照《企业会计准则》中的相关规定进行处理。（二）执行《企业会计准则》的小企业，不得在执行《企业会计准则》的同时，选择执行本准则的相关规定。（三）执行本准则的小企业公开发行股票或债券的，应当转为执行《企业会计准则》；因经营规模或企业性质变化导致不符合本准则第二条规定而成为大中型企业或金融企业的，应当从次年1月1日起转为执行《企业会计准则》。（四）已执行《企业会计准则》的上市公司、大中型企业和小企业，不得转为执行本准则。

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【答案】：D我国《国民经济行业分类》（GB/T4754—2017）将房地产业作为一个门类，分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业五类。

这个还是要实际操作

房地产行业会计还是 不太难的

第一章 总 则第一条 本会名称为：河南省房地产业商会。英文名称：Henan Housing Industry Association（简称：HHIA）。第二条 本会是河南省非公有制、非流通领域从事房地产业及相关行业的企业自愿结成的非营利性社会组织。第三条 本会的宗旨是遵守我国宪法、法律、法规和政策，遵守社会主义道德风尚，引导和教育会员爱国、敬业、诚信、守法，维护会员的合法权益，反映会员呼声，发挥联系党和政府与会员的桥梁、纽带作用，为河南省房地产业的规范发展做出贡献。第四条 本会接受河南省工商联、河南省民政厅的业务指导和监督管理。第五条 本会所在地:河南省郑州市。第二章 业务范围第六条 本会的主要任务：（一）宣传、贯彻党和国家的方针政策，引导地产企业树立社会主义公私观、信用观、义利观和法制观，引导企业回报社会，规范企业行为，促进行业自律；（二）建立与政府部门沟通渠道，向政府主管部门反映行业的建议和诉求，在政府和企业之间起到桥梁作用；（三）积极为政府、社会、企业服务，维护会员的合法权益，为会员提供维权服务，反映会员的困难、意见和要求，积极协助企业化解矛盾，调解纠纷；（四）为会员提供经济、技术、信息、生产、管理、融资、法律法规等咨询服务；（五）广泛联系国际与香港、澳门特别行政区、台湾地区的商会、同业公会等组织和机构，组织会员开展交流、互访、考察等活动，促进会员的国际经贸交流与合作；（六）推动行业内外横向联合，组织国内外房地产业及相关行业交流研讨会，组织专家对房地产走向和现实疑难问题进行探讨、论证，提供科学权威的观点和理论，组织行业学习、考察，提高房地产业及相关行业水平；（七）组织会员举办各种形式的活动和专业培训，开展咨询服务；（八）教育会员热心公益事业；（九）组织会员参加河南省工商联开展的各项活动，承办政府等有关部门委托办理的其他事项。第三章 会 员第七条 本会的会员种类：（一）企业会员：经营和生产本行业产品为主的企业单位；（二）团体会员：本行业的社会团体；（三）个人会员：本行业经济、金融、法律等方面的专家学者。第八条 申请加入本会的会员，必须具备下列条件：（一）承认并遵守本会的章程；（二）有加入本会的意愿；（三）房地产及与房地产相关的骨干企业或组织；（四）单位会员在本会业务领域内信誉良好，无不良市场经营行为记录，在行业内具有一定的影响力，总开发面积在10万平方米以上、具备三级以上开发资质、企业成立满两年以上。第九条 会员入会的程序是：（一）提交入会申请书；（二）经常务理事会或常务理事会授权秘书处讨论通过；（三）由常务理事会或常务理事会授权秘书处发给会员证。第十条 会员享有下列权利：（一）本会的选举权、被选举权和表决权;（二）参加本会活动；（三）获得本会服务的优先权；（四）对本会工作的批评建议权和监督权；（五）入会自愿、退会自由；第十一条 会员履行下列义务：（一）遵守本会章程，执行本会的决议；（二）维护本会合法权益；（三）参加本会活动并完成本会交办的工作；（四）按规定及时缴纳会费；（五）向本会反映情况，提供相关资料。第十二条 会员退会应书面通知本会，并交回会员证。本会会员一年内不履行义务，包括一年不缴纳会费或不参加本会活动的，视为自动退会。第十三条 会员如有严重违反本章程行为，经本会理事会或会长办公会议表决通过，予以除名，并收回会员证，单位会员被工商部门吊销营业执照的，其会员资格随之自动取消。第四章 组织机构和负责人产生、罢免第十四条 本会的最高权力机构是会员大会或会员代表大会，其职权是：（一）制定和修改章程；（二）选举理事会；（三）审议理事会的工作报告和财务报告；（四）决定终止事宜；（五）决定其他重大事宜。第十五条 会员大会或会员代表大会须有五分之四以上的会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。第十六条 会员大会或会员代表大会每三年召开一次，进行换届选举。如因特殊情况需要提前或延期换届时，须由理事会表决通过，报河南省工商联审查并经河南省民政厅批准同意，但提前或延期换届不超过一年。第十七条 理事会由会员大会或会员代表大会选举产生，是会员大会或会员代表大会的执行机构，在会员大会或会员代表大会闭会期间，理事会是本会最高领导机构，每届任期三年，对会员大会或会员代表大会负责。第十八条 理事会的职权是：（一）执行会员大会或会员代表大会的决议；（二）选举常务理事会；（三）筹备召开会员大会或会员代表大会；（四）向会员大会或会员代表大会报告工作及财务状况；（五）决定理事、常务理事的吸收或除名；（六）决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；（七）决定副秘书长、各机构主要负责人的聘；（八）领导本会各机构开展工作；（九）制定内部管理制度；（十）确定本会的工作方针、工作任务并制定本会工作计划；（十一）决定其他重大事项。第十九条 理事会须有五分之四以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。第二十条 理事会会议每年至少召开一次，情况特殊的也可采用通讯形式召开。第二十一条 选举会长一人、副会长若干人、秘书长一人、常务理事若干人，组成常务理事会。在理事会闭会期间，常务理事会行使理事会职权，对理事会负责并报告工作。第二十二条 常务理事会须有五分之四以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。第二十三条 常务理事会会议至少半年召开一次；情况特殊的也可采用通讯形式召开。第二十四条 本会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件：（一）坚持党的路线、方针、政策、政治素质好；（二）在本会业务领域内有较大影响，热心商会工作；（三）会长、副会长、秘书长最高任职年龄一般不超过70周岁，秘书长为专职；（四）身体健康，能坚持正常工作；（五）未受过剥夺政治权利的刑事处罚；（六）具有完全民事行为能力。第二十五条 本会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经常务理事会表决通过，报河南省工商联审查并经河南省民政厅批准同意后，方可任职。第二十六条 本会会长、副会长、秘书长任期为三年，因特殊情况需延长任期的，须经会员大会或会员代表大会到会代表二分之一以上表决通过，报河南省工商联审查并经河南省民政厅批准同意。第二十七条 本会会长、副会长、秘书长的变更程序，由会长联系会议酝酿人选，报省工商联考察同意，提交商会理事会议表决通过后生效。第二十八条 本会法定代表人为本会秘书长。本会法定代表人不兼任其他团体的法定代表人。第二十九条 本会会长行使下列职权：（一）召集和主持理事、常务理事、会长会议和办公会议；（二）检查会员大会或会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况；（三）代表本会签署有关重要文件；（四）其它有关事项。第三十条 本会秘书长行使下列职权：（一）主持办事机构开展日常工作，组织实施年度工作计划；（二）协调各分支机构、代表机构和实体机构开展工作；（三）提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人，交理事会或常务理事会决定；（四）决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构专职工作人员的聘用；（五）代表本会签署有关文件；（六）处理其他日常事务。第五章 资产管理、使用原则第三十一条 本会经费来源：（一）会费；（二）捐赠及有关部门资助；（三）在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；（四）创办经济实体收入；（五）其他合法收入。第三十二条 本会按照国家有关规定，根据本行业的实际情况，制订会费收取与使用管理办法收取会员会费。第三十三条 本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展，不得在会员中分配。第三十四条 本会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。第三十五条 本会配备具有专业资格的会计人员，会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须严格按照国家相关政策规定执行，与接管人员办清交接手续。第三十六条 本会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度，接受会员大会或会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于社会捐赠、资助的必须接受审计机关的监督，并将有关情况以适当的方式向社会公布。第三十七条 本会换届或更换法定代表人之前，必须接受省工商联和省民政厅组织的财务审计。第三十八条 本会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。第三十九条 本会专职工作人员的工资和保险、福利待遇，参照本行业企业薪酬和国家有关福利待遇标准执行。第六章 章程的修改程序第四十条 对本会章程的修改，经报河南省工商联审查同意后报会员大会或会员代表大会审议通过。如遇特殊情况，经报河南省工商联审查同意后，由理事会通过先予执行，再提请会员大会或会员代表大会追议通过。第四十一条 本会修改的章程，须在会员大会或会员代表大会通过后15日内，经河南省工商联审查同意，并报河南省民政厅核准后生效。第七章 终止程序及终止后的财产处理第四十二条 本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由理事会或常务理事会提出终止动议，终止动议须经会员大会或会员代表大会表决通过，并报河南省工商联审查同意。第四十三条 本会终止前，须在河南省工商联及有关机关指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间，不开展清算以外的活动。第四十四条 本会经河南省民政厅办理注销登记手续后即为终止。第四十五条 本会终止后的剩余财产，在河南省工商联和河南省民政厅的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本会宗旨相关的事业。第八章 附 则第四十六条 本章程解释权属河南省房地产业商会理事会。第四十七条 本章程自2010年3月18日河南省房地产业商会第二次会员大会表决通过后生效。

——中国房地产销售TOP20格局明显变化从2021年底以及2022年前5月销售数据榜单对比来看，TOP20格局已经发生明显变化。从销量上看，无论是操盘金额、操盘面积，2022年前5月销售情况明显远不及2021年同期;从竞争排位上看，2022年部分企业如中国恒大、世贸集团、中南置地、阳光城、龙光集团均已跌出前20强榜单，而滨江集团、越秀地产、华发股份、美的置业、金科集团新进入20强榜单;从企业背景上看，2022年TOP20中具有国资背景的房地产企业有所增多。注：“/”代表该企业没有国资背景，下同。注：2022年度数据统计截至2022年5月，下同。——中国房地产销售TOP20企业背景“国进民退”从企业资本类型来看，2021年前20强具有国资背景共有9家，2022年上升至11家。TOP11-20历年来多为民营企业占据，但2022年该情况有所变化。2022年，TOP11-20中具有国资背景的企业由2021年底的2家，上升至2022年5月的4家。总体而言，中国房地产TOP20企业“国进民退”趋势有所显现。——腰部企业销售增速大幅领先头部房企通过2022年中国TOP10房企销量变动数据，从走势上看，各家房企增长势头良好，其中碧桂园、保利发展走势较为陡峭，表明销量增速较快;从销量规模看，TOP4房企销量少明显强于其余房企，尤其保利发展在5月份增长加快，超越万科地产成为TOP2企业。通过2022年中国TOP11-20房企销量变动数据，从走势上看，各家房企增速明显强于TOP10企业，表明销售市场的关注度从以往的大规模企业转向质地良好的中部企业;从销量规模看，腰部企业的梯队层次较为明显，新城、绿地、金科等企业与TOP5-10企业销量规模相近，旭辉、美的置业、中国金茂、建发房产位于第二梯队，而华发、滨江、越秀地产位于第三梯队。—— 更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

房地产广告内容的相关规定有：房地产广告属于要约邀请，即希望他人向自己发出要约的意思表示、引诱他人发出要约，但不能因相对人的承诺成立合同；房地产广告对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。【法律依据】《民法典》第四百七十二条要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第四百七十三条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

新《企业所得税法实施条例》第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。税前扣除定义：税前扣除是指在计算所得税时的说法。一、会计处理时，实际发生的费用开支是入了账的；二、在计算缴纳所得税时（即常说的税法上的规定）有些不允许在税前列支的费用，就要将利润调增。也可以说不允许税前扣除的费用开支是要交所得税的。