房地产开发

第一条　为了加强城市房地产开发住宅项目的交付使用管理，保障住宅的整体居住功能和质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。ue004第二条　徐州市市区房地产开发住宅项目（以下简称住宅项目）的交付使用及其监督管理活动，适用本办法。ue004第三条　市建设行政主管部门负责组织、协调住宅项目交付使用的监督管理工作。市规划、国土、房产、市政、园林、公安、市容等有关部门，按照各自的职责做好住宅项目交付使用的监督管理工作。ue004　　区人民政府及其街道办事处，城市供水、供电、供气等单位，应当配合做好住宅项目交付使用的管理工作。第四条　住宅项目应当按照土地使用权出让条件、规划条件等要求，配套建设公用设施和公共服务设施（以下简称配套设施）。配套设施应当与住宅同步建设、同步交付使用。ue004　　分期建设的住宅项目，分期交付使用时，建设的配套设施应当满足居民的基本生活需要。ue004第五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让条件和建设工程规划许可内容编制住宅项目建设方案。住宅项目建设方案应当包括下列主要内容：ue004　　（一）住宅项目建设工程的基本情况；ue004　　（二）住宅及其配套设施的建设内容、标准；ue004　　（三）配套设施建设的进度安排及保障措施；ue004　　（四）配套设施的产权界定；ue004　　（五）分期建设的住宅项目，每期的区域界限和配套设施建设的内容、时序。ue004第六条　市建设行政主管部门应当与市规划、国土、市政、房产、园林、市容、公安等部门组成住宅项目配套建设协调办公室，负责指导住宅项目配套建设工作，研究住宅项目配套建设的重大问题，协调住宅项目配套建设相关事宜，制订住宅项目建设方案示范文本。ue004第七条　房地产开发企业应当在报送施工图审查前，将住宅项目建设方案报市建设行政主管部门。市建设行政主管部门应当会同规划、国土等行政主管部门对建设方案进行审核。建设方案不符合本办法规定的，施工图设计文件不予批准。ue004第八条　房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案。第九条 市建设行政主管部门应当对配套设施实施建设工程质量监督，并将建设方案中配套设施的实施情况纳入质量监督报告。ue004第十条　住宅项目交付使用应当符合下列条件：ue004　　（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；ue004　　（二）生活用水纳入城市供水管网；ue004　　（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；ue004　　（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；ue004　　（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；ue004　　（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；ue004　　（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；ue004　　（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；ue004　　（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；ue004　　（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；ue004　　（十一）拆迁安置补偿全部到位；ue004　　（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。ue004第十一条　住宅项目符合第十条规定，房地产开发企业向市建设行政主管部门申请交付使用验收的，市建设行政主管部门应当自收到申请之日起五个工作日内，书面通知相关行政主管部门和单位组织验收。相关行政主管部门和单位应当自收到验收通知书之日起十日内，依照各自的职责组织单项验收，并在验收后的五个工作日内，向房地产开发企业出具是否合格的证明；不合格的，应当书面告知其理由。无正当理由逾期未组织验收或者未出具是否合格证明的，视为验收合格。ue004　　相关行政主管部门和单位应当根据建设方案确定的内容进行验收，不得擅自增设验收内容和条件，不得收取费用。但法律、法规另有规定的除外。ue004第十二条　房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：ue004　　（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；ue004　　（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；ue004　　（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；ue004　　（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；ue004　　（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；ue004　　（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；ue004　　（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；ue004　　（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；　　（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。ue004

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房地产公司销售部规章制度及岗位职责销售部职责1、 掌握市场动态，搜集市场信息搞好市场预测，不断开发、提高市场占有率。2、 根据市场预测合销售趋势，编制季度、年度销售计划。3、 按日向开发部、财务部上报实现销售情况统计表。4、 加强合同管理，建立用户档案，经常走访用户，反馈用户对产品的意见。5、 努力做好售后服务工作，树立良好的企业形象，维护质量，提高企业知名度。6、 做好企业产品的广告宣传工作。7、 负责合同的签定，回收购房款，及时清理欠款。8、 加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质。 追问： 销售部是销售部，经营部是经营部，两个不同的部门 回答： 经营部的工作职责: （一）、部长岗 1、收集经营信息，掌握市场动态，深入调查研究，为集团决策提供依据。 2、开拓市场，及时了解新技术、新项目、新思路；对外联络，寻找合作项目，引入资金，开发新的经 营市场；对新项目进行可行性分析工作，提交新项目可行性分析报告，并对新项目进行经营策划、投资分析等。 3、进行企业经营策划、投资策划等方面的工作。 4、对外联系、联络、接待以及公关工作。 5、业务洽谈，负责办理有关合同、协议、契约等文书手续，负责集团法律文书及法律事务工作。 6、协助做好内部管理、监控等工作。 7、协助综合部、财务部及各个中心完成集团交办的各项工作任务。 （二）、文员岗（内务岗） 1、对市场信息进行汇总、整理、归类，提出分析报告及对策。 2、参与有关合同、协议、契约等文书材料相关手续工作。 3、参与对新项目进行可行性分析工作。 4、有关文书工作。 5、协助办公室日常事务性工作。 6、完成领导交办的各项工作任务。

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人员的录用：1、面向社会公开招聘的人员，可先与公司签订试用合同，试用期为三个月，经过三个月的工作考验，正式录用后方与公司签订正式合同，正式聘任合同以年为期，可以连续聘任。2、所有招聘或直接引进的人员均须报请总经理批准。3、录用程序：用人部门提出书面申请，经总经理同意，管理部负责调查、审核、填报并签署录用与否的意见报总经理批准录用。二、人员培训(一) 培训的条件及程序根据公司发展的特点业务部工作人员需不断提高个人素质、销售技巧，业务部提出申请，总经理批准后进行。(二) 培训费用：凡经公司举办的培训工作，其所发生的培训费用由公司全额承担。(三) 培训期间发放基本工资三、员工的调动(一) 员工在公司内部之间的调动以公司管理部签发的书面调令为准，在各部门内部岗位变动由各部门主管自定。(二) 员工必须按公司的要求，服从调动。否则，公司将以违纪论处。情节恶劣的，公司有权解除其聘用合同。(三) 员工调动时必须有交接书，交、接双方及部门主管领导应在交接书上签字，确认原工作无误后方可调动。四、公司员工的工资、福利、保险（见福利待遇章节）关于员工休假及员工休假日加班的规定：1、本公司员工除正常休息外享有国家法定节假日的休息权。根据职级不同享有不同年假。2、实行调休制度：因工作岗位及职责及工作需要，公司有权要求员工利用休息日加班，凡加班者采用调休方式补休，不另作经济补偿。3、凡加班后均计入考勤，送人事部记载，以作为今后补休的依据。 员工培训计划一、总则：为适应公司不断拓展需要，合理调配经营决策、科学管理决策、民主决策、人力资源决策，借鉴ISO 9000品质体系要求、按照经济规律及公司经营管理的特点、运用现代科学管理的技术和手段，根据本公司的实际情况，特制定本培训计划。被列入培训对象的员工应忠于职守，遵守本公司一切合理的规章制度，在计划培训实施期中努力学习，按质按量按培训要求达到最终目的。二、培训目标：本计划最终目的是通过对本计划的实施，达到公司人事管理上等级、员工技术考评与薪资直接挂钩。以高层次、高效益、高产量为目标，以国内的市场为导向，以公司业务为中心，优化经济结构、技术结构、人才结构的外向型新格局。结合本公司经营性质特点及案场现场操作的实际情况，开展多层次、多渠道、多形式的培训，以达到本公司各部门的各种专门人才的配置，构成序列结构、操作层（初级）、管理层（中级）、经营层（高级）人才的分工，构成人才的层次结构，造就一支在经济活动中懂技术、会管理、善经营、有技能的多层次、多要素构成的网络系统。三、培训要求：所有在册学员要有高尚的敬业精神和思想品德、有强烈的责任心和求知欲、改变观点、调整心态，适应市场经济的灵活性、创造性。培训期间，深入教育内容、独立思考、综合分析，用良好感知切实掌握一门技术、多面突破真才实学本领。从整体效益出发，按照公司对岗位的具体要求，达到各自对本岗位有一个明确的职责、任务和工作要求的认同。每个在册学员都必须努力掌握本岗位的专业知识（应知应会），提高基本技能，出色完成岗位职责。四、培训对象：公司所有在册员工（包括临时合同）。五、培训时间：另订（详见培训协议通知书）。六、教材： 1、按照不同工作岗位应知应会及技术要求、分类由管理部制订（共识部门作规范教育课程）。2、业务员规范上岗要求及课程由管理部与业务培训共商制订。七、培训形式： 1、半脱产方式，学员将占用相当业余时间。 A、集中授课（课堂）。B、案场现场培训八、小结：培训结束按书面及现场操作的部分，给予评分。考核评分将列入个人技术考级档案，并作全年业绩考评及加薪加奖之依据。 在职人员考勤管理办法一、作息时间 1、按照国家规定的工作时间，本公司每周工作时间为四十小时。 2、本公司作息时间为星期一至星期五上午9:00～11:45，下午12:30～17:30（11:45至12:30为午餐休息时间）。 3、行销部应是业务部门故作息时间不同，每周休假时间也根据案场状况由专案经理制订。 4、守卫作息时间另定。 5、若根据工作需要而占用休息日加班，采用调休方式调节。二、打卡 1、公司除总经理外，其余人员上下班都必须在指定地点亲自打卡或电话考勤。 2、上班打卡后，擅离职守，无故不到者，除受警告一次处分，当天也作旷工处理。 3、员工之间门卡不得互相转借，违者将作违反规章制度论处。。 4、各案场于每日9:00以前在案场配合行政助理考勤，公司将不定期的致电去各案场抽查，考勤以公司抽查为准。 5、严禁代打卡，如有违章者，当事人双方各以旷工一次，警告一次论。专案经理管束不严，连带处分一次。 6、管理部应对各案场随时进行电话或现场的考勤监督，管理部人事考勤员可随时去电各案场，对传真考勤人员进行电话核对，或亲临案场考核。如有违纪者按第二条处理。故案场工作人员每日9:00—9:10之间必须在场配合监督（如有客户看房请避开此时段）。 7、案场工作人员休假表于每月25日交到前台，并严格按照引表执行，如有改动，请提前一周报部门经理，由部门经理报管理部，案场不得擅自更改。8、案场除工作人员、发展商、客户或由于工作需要必留人员外，闲杂人员等一律不得驻留。9、案场除客户看房或公务外，不得随便外出，由专案经理监督，管理部配合执行。10、管理部将每日制作公司考勤日报表，次日早上张贴在公布栏，请公司员工自行核对，如发现问题者应在二日内向管理部提出异议，逾期该日考勤将不作更改。三、未打卡外出未打卡或忘记打卡者必须在本部门行政文员处填写未打卡证明单并交部门主管签字确认，再交管理部核对签字，如在三日内不作销案者，将以旷工论处；每月三次未打卡者，将扣除本月全勤奖金，四次（含）以上者，按每次20元给予处罚。四、旷工 1、凡符合各旷工条款者，均以旷工论处。 2、旷工一天扣除壹天全额薪资，并按情节轻重给予相应的行政处分。 3、旷工一次，除按以上第二款处理处，另给予警告一次的行政处分。 4、月累计旷工二次，除按以上第二款处理外，同时给予记过一次的行政处分。 5、当月连续旷工一天以上二天以下（含二天），月累计三次旷工者，除按以上第二款处理外，同时给予记大过一次的处分。 6、当月连续旷工三天（含三天），月累计达四次旷工者，除按以上第二款处理外，同时给予除名的处分。五、迟到 1、一个月内允许合理迟到三次（合理迟到指打卡时间不晚于9:10分），但迟到者扣除当月全勤奖。 2、若合理迟到超过三次或迟到超过9:10的将扣除迟到金，迟到金以每分钟一元计。 3、迟到时间在一小时以上二小时以内者，按旷工半天计，迟到二小时以上者，按旷工一天计。 4、当月迟到累计达六次者，以旷工一天论。六、早退 1、早退在一小时内，按每分钟扣五元计。 2、早退在一小时至二小时内的按旷工半天处理，早退二小时以上者，按旷工一天计，并给予警告一次的处分。 3、当月早退累计达三次者，以旷工一天论。七、公出1、公司员工（除总经理），因公外出应在征得部门经理同意后，在前台亲自填写“外出留言本”，详注外出时间、地点、事由及回公司预估时间。如未留言将被处以50元/次的罚款，严重者以旷工论处。各主管因公外出或晚进、早离公司，应在主管外出登记板上登录，否则按照主管处罚条例第四条之规定罚款200元。 2、员工因公外出后，如估计无法于下班前返回公司打卡下班者，请在出门前打卡后，于翌日报管理部经理以销案。 3、员工因公无法于上班前到公司打卡上班者，应于前一天在外出登记扳或登记本上登录，或必须在9:00之前电话通知管理部，但于公务处理完毕返回公司时，仍须打卡（每月只允许一次），否则以一次罚款50元计。主管需做好隔天登记工作，管理部将在每日9:00~9:30分对公出的主管进行电话跟踪，以确认其留言真实及手机开机等情况。若发现留言不真实或手机关机则按主管处罚条例处理，一次性罚款500元。八、请假 1、公司员工除国定假日、例假日外，其余工作天，如未能出勤皆需请假。 2、员工请假均应依下列各款行之： 请假应事先填据《假期申请表》（见附表），附缴有关证明材料呈请核准，逐级上报为原则。但公伤假、病假、丧假不能事前请假者，得于当天电话（或其它方式）迅速告知主管，并于次日（或假程期内）补办。 3、请假之最小申请单位：除特别休假，丧假以半日计。婚假、产假以一日计外，其余均以半日为单位，按实际所需时间计算，其中未满一小时以一小时计。 4、未办请假、休假手续而擅离职守者，或假期已届满仍未销假，续假者或虚报假种者，均以旷工论。九、假种员工请假假种如下表：假种 给假日期 请假原因 应交证件 薪资规定 说明事假 每月事假不超过4天，全年不超过14天 因有要事须本人处理 不支薪 事假一次不得超过二日病假 未住院病假 全年三十日内 因普通伤病必须治疗及休养 区级以上医院出具的病假证明，病历卡、挂号单及必须的医药费单 本企业工龄满五年的职工按75%计发工资，满三年的职工按70%计发工资，三年以下的职工按65%计发工资 1、 病假手续不全者以事假处理2、 未住院病假或住院病假逾期未能销假者，以事假论 住院病假 1、 不得连续超过一年2、 未住院病假与住院病假合计不得超过一年 因患病须长期住院治疗或疗养 区级以上医院开具的住院证明及病情诊断书 婚假 1、 一般为三天2、 晚婚（男26周岁，女24周岁以上者）婚假为十天 本人结婚 政府有关部门颁发的结婚登记证书 全额支付基本薪资 1、 须一次申请用完，不能分段使用须于婚假开始前一个月申请2、 配偶在外地的可酌情增加路程假，但路费不予报销丧假 三天 父母、配偶、养（继）父母、子女丧亡 有关部门开具的证件或除户籍复印件 全额支付基本薪资 1、 丧假可分次申请，但应于亲属丧亡之日起一百日内请完2、 外地奔丧可酌情增计路程假 二天 （外）祖父母、岳父母、公婆 一天 兄弟、姐妹 产假 九十天 本人分娩前后 出生证明及住院证明 未满六个月工资照给，六个月以上减半照给 1、 产假须一次连续申请2、 不足三个月之流产，归病假规定办理 四十天 本人妊娠三个月以上流产或死产 医师诊断书及证明 全额支付基本薪资 公伤假 所需日数 因执行公务所发生之伤害，并以有关劳保规定为依据 受伤报告及医生诊断书及出具的病假证明 全额支付基本薪资 治疗终止时，如因身体残废或心神丧失，不能胜任工作时，其处理按国家有关规定执行公假 所需日数 有关国家、地方和公司规定 缴齐有关证明 全额支付基本薪资 特别休假 （年假）：公司员工依其服务年资给予特别休假。其规定见本办法第九、十、十一、十二条备注：请假期间如遇例、休假日时，该例休假日应并于请假期间内十、特别休假（年假）公司员工本公司连续服务满一定实足年数者，根据职级不同享受年假，详见员工福利条款。十一、员工停薪留职不给特别休假十二、员工如符合特别休假条件而未休假，可在第二年上半年给予补休假。若还不能得以休假，则休假作自动放弃论，不再计入下一年的年休假中。十三、特别休假之核给： 1、各部门专员级（含）以上人员以不妨碍工作为原则，于休假前将工作安排妥善后提出申请。 2、专员级（不含）以下人员，由主管视工作需要，得予集中休假。 3、为便于主管工作安排，特别休假应于休假前三十天（上班日）提出申请。 4、员工在特别休假期中，如因工作需要，可通知其停止休假，并立即返回公司上班，其未休完日数，得另行安排补休。 5、特别休假须一次性休完，不得分段休假，其分段未休完天数作自动放弃。十四、请假核决权限公司员工请假，应依下列核决权限呈核：职别 请假日数 核决主管 备注 主（副）主任 经（副）理 副总 总经理 副主任（不含）以下人员 一天（含）以内 决 公伤假不分职级及请假呈总（副）总核准 二天（含）以内 审 决 五天（含）以内 审 审 决 五天以上 审 审 审 决 副主任以上人员 一天（含）以内 决 二天（含）以上 审 决 十五、法定假日 1、元旦：一月一日 2、劳动节：五月一日、二日、三日 3、国庆节：十月一日、二日、三日 4、春节：三天 5、三八妇女节：妇女放假半天 6、其它政府机关及公司指定之日十六、加班员工加班必须在部门行政助理处填写加班单并部门主管处签字确认，再交管理部核对后做考勤依据，如三天内部门行政助理未将本部门加班单交到管理部考勤员处则该加班情况不作记录。十七“职务代理人”制除总经理外，公司所有员工都应有相应的“职务代理人”，当该员工缺勤时，其所有的工作事宜均应事先托交给“职务代理人”，使各项工作得以顺利展开。十八、考勤计算时间 1、每月考勤计算起讫日为每月一日至当月底止。 2、每年考勤计算起讫日为元月一日至当年十二月三十一日止。十九、考勤记录人事科应按时整理出勤资料，按月统计缺勤次数及其累计时间，如有连续旷职二日或请假手续不全或违反打卡规定者，应即呈请人事主管核办，不得留至月终再处理。二十、考勤督查各级主管对所属人员之考勤应严格督查执行。如有不照规定手续办理或其它隐瞒蒙混事情，一经查明应受连带处分。二十一、实施与修订本办法呈总经理核准后公布实施，修订时亦同。 公司职级及任免权限 一、按公司组织架构及管理需要，公司干部人员按职级的高低分为15级（详见公司职级及薪资体系）。 二、任免权限： 1、总经理由董事长提名，经董事会表决通过予以任免。 2、副总经理由总经理提名，由董事长决定任免，并报公司董事会。 3、总办主任、部门经理由主管副总经理提名，报总经理决定任免。 4、部门副理、主管、副主任由部门经理提名，报主管副总经理决定任免。 5、15级至11级人员由各部经理决定任免。 三、上述各职级的试用期为叁个月，九级以上职务（含九级）试用期为六个月（最长不超过六个月），试用期满后由其主管进行考评，并填写《人事变更表》报行政部，由行政部审核后报总经理室等待批准。考评合格的按本规定的程序正式任命，考评不合格的，则由部门或公司另行安排。 员工的异动与辞职（退）一、员工的异动(一) 员工的调动 1、公司因正常业务需要，需调动员工的职务或工作地点时，就调员工不得借故拖延或抗阻。2、各部主管应就所属员工的个性、学识、能力，调配适当工作，务必使人尽其才，才尽其用。3、员工因工作需要等原因，需部门间调职时，由部门主管填报“人事变更表”，送调职部门会签，转行管理部签注意见后，交总经理批示。4、在申请过程中，申请人应安心做好本职工作。5、未批准的升降、调职申请单退回原申请单位。6、经批准后的异动申请单由行政部发布“人事异动”通知，副本抄送申请单位经手人，并限期办理业务移交手续。部门主管应于七日内、一般员工应于五日内履任新职。7、经批准之异动，涉及调资的，呈报上级部门审核后，管理部应会同财务部门办理调资。(二) 员工的晋级与调薪1、员工的晋级指员工的行政级别晋升，其职务、行政福利也相应调整。2、各部门应根据部门的工作性质及特点，对九级以下职级的员工（有些部门为八级）的各级岗位有明确的职责要求，并呈书面形式，同时根据各项要求对员工进行考评。（可参照业务部的方式）3、考评为每月末进行一次，分自评及主管评，所有考评分均进入员工档案。4、凡连续三个月达到上一级的考评要求，则有权申请晋级。5、每年9月1日及3月1日为晋级调动日，凡达到晋级条件的员工在此期间可获晋级。在此期限的前一个月，部门主管填写“人事变更表”，说明理由并附员工考评依据报行政部，管理部收悉后进行审核查后，报总经理批示后张榜公布。财务部门相应办理调资手续。二、辞职1、正式录用的员工若感觉工作不适合或因其他原因不能继续工作而想辞职的，应提前十五天至行政部领取并填写“辞职申请表”，提交部门主管和管理部，经两部主管签署意见后，呈总经理批示。2、管理部依总经理批准后转回的“辞职申请表”通知财务办理停薪。3、管理部依“辞职申请表”，通知本人应离职日，发给辞职人“员工离职表”，办理交接手续并移交所有领用物品。办理完毕后，由管理部审核无误签章后转财务部门核算工资（除特批外，均于下月发薪日给予）。4、管理部于员工离职当日办理：(1) 登记人事异动记录(2) 注销其所在部门和管理部人员状况中的登记(3) 登记个人资料卡并注销其个人档案5、管理部主管视情况与离职人员谈心，了解离职原因，作为人事流动率检讨的参考。三、辞退本公司员工若违反公司各项规章制度，公司有权解雇员工，提前半个月通知员工后执行。如员工有以下行为之一者，应立即免除职务，解除合同并予以辞退，公司将不给予任何经济补偿。1、工作不利或不适合现职，经协调仍不合适者。2、当月连续旷工三天或三次，月累计四次旷工者。3、累计两次记大过者。4、在外兼营事业影响公务者。5、违反命令或擅离职守，情节严重者。6、造谣生事，煽动怠工者。7、破坏公司团结者。8、仿效主管签字或盗用印信，情节严重者。9、威胁主管或撕毁、涂改公司文件者。10、偷窃、贪污、侵占他人财物或接受贿赂，侵害公司利益者。11、故意损坏公司的设备、机器、工具和物品者。12、严重违反国家法规政策和公司其他规章制度者。13、违反公安机关被拘留或判处徒刑者。

在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。3.筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。4.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。5.企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。6.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（三）关于收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。（四）关于成本、费用扣除的税务处理。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。（五）可以预提（应付）的成本费用。包括：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。（六）企业在开发区内建造的配套设施。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（七）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（八）关于停车场核算。国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　“实质重于形式”在企业资格的认定及税案的稽查处理中广泛被采用，经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻一直都是稽查与反稽查争论的焦点。现将与之相关的税收法规和实践税案汇总如下：　　一、相关税收法规　　（一）增值税　　1.《关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）　　纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。　　2.《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）　　从2010年1月1日起，增值税进项发票的认证抵扣期限由原90天改为180天（6个月）。增值税一般纳税人丢失已开具的增值税专用发票，应在本通知规定期限内，按照《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发[2006] 156号）相关规定办理。　　3.《关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告》（国家税务总局公告[2011]50号）　　“对增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因（第二条5类半）造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额（操作按公告附件《逾期增值税扣税凭证抵扣管理办法》进行）。”　　（二）营业税　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）　　以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。《营业税税目注释(试行稿)》 (国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。　　(三)企业所得税　　1．《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）　　采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。　　以融资租赁方式租入的资产，虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益，所以，从其经济实质来看，企业能够控制其创造的未来经济利益，所以，在税务处理上将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，允许企业计提折旧并在税前扣除。　　2.《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号）　　境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。　　3.《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]]71号)　　股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额(以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限)，属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。　　4.《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条（第二款）　　国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。　　5.《科学技术部、财政部、国家税务总局关于印发〈高新技术企业认定管理办法〉的通知》（国科发火[2008]172号）　　（1）享受减税、免税优惠的高新技术企业，减税、免税条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向主管税务机关报告；不再符合减税、免税条件的，应当依法履行纳税义务；未依法纳税的，主管税务机关应当予以追缴。同时，主管税务机关在执行税收优惠政策过程中，发现企业不具备高新技术企业资格的，应提请认定机构复核。复核期间，可暂停企业享受减免税优惠。　　（2）自认定（复审）批准的有效期当年开始，可申请享受企业所得税优惠。企业取得省、自治区、直辖市、计划单列市高新技术企业认定管理机构颁发的高新技术企业证书后，可持“高新技术企业证书”及其复印件和有关资料，向主管税务机关申请办理减免税手续。手续办理完毕后，高新技术企业可按15%的税率进行所得税预缴申报或享受过渡性税收优惠。　　（3）未取得高新技术企业资格、或虽取得高新技术企业资格但不符合企业所得税法及实施条例以及本通知有关规定条件的企业，不得享受高新技术企业的优惠；已享受优惠的，应追缴其已减免的企业所得税税款。　　6.《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）　　企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至中华人民共和国境外（包括港澳台地区），应视同企业进行清算、分配，股东重新投资成立新企业。　　7.《财政部 国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》(财税[2006]1号)+ 《国家税务总局关于缴纳企业所得税的新办企业认定标准执行口径等问题的补充通知》（国税发[2006]103号）　　新办企企业配30%现金+资产再转让有年限规定+关联转移来利润不得享受新办企业所得税优惠政策。　　8.《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）　　企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：（一）获取资产增值收益的权益。（二）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。（三）占有资产的权益。（四）在以后资产存续期内使用资产的权益。（五）处置资产的权益。　　9.《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）　　对能证明“符合独立交易原则”或“该企业的实际税负不高于境内关联方的”则可不受2:1限制。　　（四）个人所得税　　《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）　　家庭成员及其相关人员的消费性和财产性支出，个人投资者从其投资的企业借款长期不还，税后剩余利润不分配、不投资、挂帐达1年都要计征个税。　　（五）土地增值税　　《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。　　二、实践税案总汇　　（一）投资收益——认定要“真实”　　案情陈述： A出资80万元设立甲企业，拥有100%的股权。经营一段时期后，甲企业的所有者权益为90万元，其中，实收资本80万元，盈余公积5万元，未分配利润5万元。然后，A将甲企业的全部股权作价100万元转让给B,B马上将该股权作价110万元转让给C。　　税务解读：基于常识判断，A与B进行的转让是不同的交易。B转手买卖100万元买进随即110万元卖出，处置股权的收益为10万元。作为财产转让所得，理应全额计入B的应税收入中纳税。相反，A作为原始股东转让股权，转让差价20万元(100-80)不全是股权转让所得，而是包含了一部分投资收益，应分别适用相关的税法规则。依据《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]]71号，以下简称"71号文")的有关规定，对两个股权转让交易进行了相同的税务处理：从A、B各自的股权转让价中扣除相当于甲企业保留盈余部分的10万元(免税的股权投资收益)，剩余的差额作为股权转让收益，由此得到的股权转让收益为0，即没有应税所得。B有股权转让收益10万元，甲企业保留盈余部分10万元属于B的长期股权投资的投资成本，而不能确认为B的投资收益。但是，此分析只能反驳对两项股权转让交易进行的财务会计处理程序，无法解释上述所依据的税法规则。根据71号文的结果，与基于常识对B的股权转让行为的判断存在着无法调和的冲突。那究竟是对71号文的理解有偏差，还是71号文本身有问题?这中间就隐含着一个非常重要的前提——实质重于形式，即所扣除的股权投资收益应当是一种"真实的"、而不仅仅是"名义上"或者"形式上"的股权投资收益，在这种收益上确实存在着税法"重复征税"的潜在可能，否则，规定就失去意义，反而可能成为滥用、逃税的借口。在适用71号文时，应当同时关注特定股权转让交易的形式与实质，不能简单地贴上一个"股权转让"的标签就完事大吉。　　（二）股权转让——要“有法可依”　　案情陈述：A公司持有A1公司100%股权，A1公司90%以上的资产由不动产组成。A公司将其100%股权转让给B公司，作价1亿元。当地税务机关认定A公司名为转让A公司股权，实为转让A1公司的不动产，因此要求判定对A公司转让100%股权的行为征收营业税和土地增值税。从分析可以看出，A公司该项股权转让其实质确实是在转让不动产，但是其外在法律形式是转让股权。那么当地税务机关是否有权依据“实质重于形式”原则对A公司征收营业税和企业所得税呢？　　税务解读：税务机关根据国税函[2000]687号文件，可以要求A公司缴纳土地增值税，但执法理由不是“实质重于形式”，而是有法可依。国税函[2000]687号文件是国家税务总局对广西壮族自治区地税局的个案批复，从该文件可以看出，总局针对企业名义上转让100%股权，实质上是转让土地和房产的实际情况，根据“实质重于形式”的立法原则，将该问题以税收立法的形式加以明确，税务机关可以依照总局的文件对A公司征税。假如总局没有明确的文件依据，则地方税务机关无权单单根据原则征税。税务机关无权仅仅根据“实质重于形式原则”对A公司征收营业税，在业务实质相同的情况下，营业税同土地增值税处理结果不同。深能源案件广西壮族自治区地税局就营业税征税问题，也专门请示了国家税务总局，总局以国税函[2000]961号文件的形式给予了批复，明确不征收营业税，财政部和国家税务总局进一步在财税[2002]191号文件中明确股权转让不属于营业税的征税范围，不应当征收营业税。对于不同的股权转让交易中应税所得的确定，处理结果不同，地方税务机关不能仅仅依据“实质重于形式”原则自行对经济业务的实质进行判断，而是要严格按照国家现行税法依法征税。“实质重于形式”主要是立法原则，在执法过程中不能滥用该原则，侵犯纳税人权益。“实质重于形式”中的实质，意即经济实质，形式意即法律形式，“实质重于形式”原则，就是要求按照业务的经济实质，而不是按照法律形式来处理问题。该原则用于处理会计问题，更加公允的反应经济成果，甚为恰当，但是用于行政执法领域，则同“法无明文不得征税”、“有法必依”的规则发生了一定碰撞。　　（三）内外合资——多注重“实际”　　案情陈述：扬州某公司是由内地民营同港资合资成立，港资占股权49%，港资又由海外某投资集团持有100%股权。2009年1月14日，海外投资集团将其持有香港企业100%的股权转让，从而间接转让了扬州公司49%的股权。扬州税务机关依据《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号）第六条：“境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在”。因此判定，海外的投资集团名为转让香港子公司，实为转让扬州的合资企业股权，根据698号文件，要求该企业缴纳该项预提所得税1.73亿元，该项税款已经入库。　　税务解读：国税函[2009]698号文件在立法过程中充分考虑了“实质重于形式”的原则。从法律形式来看，海外投资企业转让香港股权，不属于中国境内所得，该项所得中国并没有征税权。虽然根据“实质重于形式”的原则，海外投资集团名为转让香港公司股权，实为转让中国居民企业股权，但是没有明确的法律依据，不可直接依据笼统的税法原则对企业征税。在立法过程中充分考虑了“实质重于形式”原则，因此扬州税务机关责成该企业缴纳预提所得税，并非是依据笼统的税收原则，而是根据明确的698号文件进行执法，恰恰是“有法必依”的体现。在2008年1月1日之前，对同样的行为由于缺乏明确的法律依据，“法无明文不得征税”。国税函[2009]698号文件的执行时间为2008年1月1日，也就是说在此之前的经济行为不能依据该文件进行处理。那么发生在2008年以前的事项是否依据“实质重于形式”的原则征税呢？答案为否，因为此举违反了“法无明文不得征税”的基本规则。从以上案例可以看出，在执法领域中“法无明文不得征税”并非面对明显的避税问题无动于衷，而是积极向立法部门反映，当该项问题成为趋势时，需要通过立法来进行遏制，从而有法可依。我国税制正是在这样的避税与反避税中进步的。如果一味的依据“实质重于形式”原则进行征税，则使得税法缺乏预判型和确定性，100个观众有100个哈姆雷特，每个人对经济实质的认识也是不同的，从而又引起腐败寻租等问题。　　（四）进项抵扣——不能太“随意”　　案情陈述：A公司向B公司购买煤炭，应当支付货款1170万元，并取得了增值税专用发票。B公司示意A公司将该笔款项支付给C公司，以冲抵B公司欠C公司的货款，A公司以电汇形式支付给了C公司。税务机关认为，依据《关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号文件）第一条地三款规定，纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。因此判定该项进项税额170万元不允许抵扣。　　税务解读：税收执法必须“有法必依”。纳税人对该项处理并不理解，认为购买煤炭业务属实，只是付款方向不一致而已，根据“实质重于形式”的原则，理应得到税前扣除。但是，国税发[1995]192号文件明确规定了付款方向不一致，不得抵扣进项税额，税务机关不允许纳税人抵扣进项税额，恰恰是“有法必依”的体现，“实质重于形式”主要不用作执法领域。立法环节“实质重于形式”要考虑维护国家税收利益与维护纳税人合法权益两个方面。总局只所以规定付款方向不一致不允许抵扣进项税额，主要是处于反避税的考量，票货款不一致有可能蕴含接受虚开发票的问题，为了在制度上防范该种情形，从而规定票货款必须一致方可抵扣进项税额。在立法领域考虑“实质重于形式”，有两个方面的考量，一是反避税，维护国家的税收利益，例如国税函[2009]698号、国税发[1995]192号文件，二是维护纳税人正当权益，例如国家税务总局2010年13号公告即是一例。而在执法领域强调“法无明文不得征税”，不能以“实质重于形式”原则为由，在没有明确法律依据的情况下，侵犯纳税人合法权益，在执法领域中还要强调“有法必依”，国家制定税法过程中，已经充分考量了各种交易情形，在执法过程中不能以“实质重于形式”原则为由，不执行现行有效的税法。　　（五）费用超支——“乱计”不明智　　案情陈述：某市中央国有金融企业的工商银行营业部每年的业务招待费用都远远超过税前扣除的标准，其财务负责人便将89万元业务招待费让宾馆开发票时开作“会议费”在税前列支。当年6月，当地国税稽查局在对该营业部年度企业所得税进行专项检查，很快发现其违法行为，最终不得不补缴了税款并接受罚款。　　税务解读：所谓的“形式重于实质”行不通。通常经济业务的实质内容会通过留下发票、合同、自制凭证及外部凭证等外部形式来表现，因此，所谓形式就是发票、合同、自制凭证及外部凭证等，实质就是对应的真实的经济业务。许多人认为，形式是鉴定纳税义务的重要依据，而且税务稽查一般情况靠这些外部形式作为证据，税务稽查因为人力物力，或人员水平的限制，稽查人员不可能对每笔证据都进行鉴定，因此，最好的税收筹划是针对外部形式的筹划，而不用理会实质的真实的经济业务。最典型的例子是“虚假代开发票”的筹划。形式重于实质算不上是税收筹划，税收筹划是在合法的前提下进行的，而形式重于实质是在违法的前提下进行的，尽管此行为被貌似合法的外衣所掩盖，但是还是无法改变其违法的实质。另外，发票是经济业务真实性、合法性的证据之一，没有发票就无法证明经济业务的真实性、合法性。虚假代开发票里的发票尽管发票本身是真的，但是其经济业务是假的，也就从根本上失去了真实性，是不能税前扣除的。但是,形式重于实质的税收筹划目前很受欢迎。这是因为：除了举报，税务机关不容易发现。　　（六）冒牌高新——优惠恐“落空”　　案情陈述：奥康在在2010年获得了高新企业认定，享受着15%的优惠税率，优惠期为3年。疑点1：数据显示，在36家服装鞋帽上市公司中，在2010年能享受15%税率的企业仅有12家。考虑到这些企业中不乏新材料类企业如宜科科技等，若剔除这些企业，传统的服装鞋帽类高新企业没有几家。拥有更高盈利能力的星期六并不是高新企业，其企业所得税率是25%。在中国香港上市的百丽国际、达芙妮国际等鞋企也均不享受高新企业15%的所得税优惠税率。疑点2：奥康股份招股书显示，截至2011年6月30日，研发人员，即技术人员的人数为242人，占公司总人数的3.21%；学历方面，奥康股份本科以上学历的人数只有250人，占比3.32%。值得注意的是，公司并没有披露“专科及以上”学历的人数，而是披露了“专科及以下”学历的人数。疑点3：奥康股份招股书写明，公司2008年~2011年上半年，研发费用占营业收入的比例分别为0.16%、0.79%、1.05%、0.88%。由于2008年以来，奥康股份的营业收入均超过10亿元。　　税务解读：高新企业的“产品(服务)属于《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围”。《国家重点支持的高新技术领域》将扶持领域分为八大类，依次为“电子信息技术、生物与新医药技术、航空航天技术、新材料技术、高技术服务业、新能源及节能技术、资源与环境技术、高新技术改造传统产业”。将八大类的细分领域一一核对，没有一条能够与奥康股份从事的皮鞋、皮具生产挂钩。这就在经济实质内容上严重不符，高新企业的资格认定也就缺乏实质内容的支撑。　　《高薪技术企业认定管理办法》第三条规定：高新企业须“具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的30%以上，其中研发人员占企业当年职工总数的10%以上，而奥康研发人员，即技术人员占公司总人数的3.21%这与高新企业要求的10%相去甚。《高薪技术企业认定管理办法》第四条规定：最近一年销售收入在20000万元以上的企业，比例不低于3%.由于2008年以来，奥康股份的营业收入均超过10亿元，而近三年研发费用占营业收入的比例远低于3%，严重不符合规定。《高新技术企业认定管理办法》规定的六大条件需同时符合才能申请高新企业，然而，奥康股份至少有三条严重不符。国家税务总局发布《关于实施高新技术企业所得税优惠有关问题的通知》指出：“未取得高新技术企业资格、或虽取得高新技术企业资格但不符合企业所得税法及实施条例以及本通知有关规定条件的企业，不得享受高新技术企业的优惠；已享受优惠的，应追缴其已减免的企业所得税税款。”奥康鞋业将面临税务追缴危机。2011年上半年和2010年，奥康股份按照15%的税率计算的企业所得税分别为6456.2万元和11000.47万元。而若根据25%的税率计算，应分别为10760.33万元和18334.12万元，以此计算，奥康股份因获得高新企业资质而助公司少缴所得税4304.13万元和7333.65万元。根据国家税务局的通知要求，如果被认定不具备优惠资质，企业要按当年利润总额的10%来补缴已减免的企业所得税税额。以此计算，如果奥康股份被追缴，则2011年上半年和2010年分别需补交2834.7万元和3715.5万元，分别为当期净利润的13.14%和13.27%　　（七）资格不符——既补税又受挫　　案情陈述：贝因美（2011-4-22上市）于2011-9-29披露：公司于近日收到杭州滨江区国家税务局的通知，由于不符高新技术企业资格条件，需补缴2008年、2009年税款5892.7万元。该事项将减少公司净资产及资金5892.7万元，影响2008、2009年度净利润分别为1082.2万元、4810.5万元。这不仅意味着当时的发行价很可能被高估，甚至关系到该公司是否符合上市条件等问题。更有市场人士认为，该公司有故意冒充高新企业、欺骗投资者的嫌疑。当日，贝因美股价跳低1.49%开盘，盘中一路震荡下行，并创下29.00元的历史新低，最终报收于29.30元，跌幅高达5.12%。该收盘价已较其IPO发行价42.00元“破发”超过30%。　　税务解读：根据《审计署关于浙江省国家税务局2009年至2010年税收征管情况的审计决定》，审计署认定，贝因美在2008年申报高新技术企业资格时，前三年实际投入的研发费用占销售收入的比重仅为0.65%；且申报的发明专利与其主要产品的核心技术不直接相关。财报显示，2008年、2009年贝因美的净利润分别为10934.54万元和37578.13万元，如果没有高新企业资格，其2008年、2009年净利润要分别减少1082.2万和4810.5万，占比高达9.8%和12.8%。是否造假有争议“这不仅影响上市时的估值，也关系到该公司是否符合上市条件。”贝因美现仅将补税按会计差错进行财务处理，尚未提及相关监管部门是否将对此进行处罚、公司高新技术资格是否已取消、若未取消会否对2011年复审造成影响等事项。由于高新资格可为企业带来10%的所得税减免，一旦失去，将较大程度地影响贝因美往后三年的利润水平。（浙江税务网）

56.6%。根据查询贵州省政府信息网得知占全省投资比重达到56.6%。高质量发展投资监测指标增势良好，对全省投资回落影响较大。

《房地产开发与经营》作业答案第一章 绪论一、名词解释1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。7．简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。8．简述房地产行业管理的主要内容。答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。三、论述题阐述我国房地产价格上涨的原因。答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。第二章 房地产项目可行性研究一、名词解释1．可行性研究 ；投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。2．财务内部收益率；指使项目净现值等于零的折现率。3．财务净现值；指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和4．市场调研；运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。二、问答题1．房地产市场调研的内容包括哪些？答：（一）市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。（二）城市房地产市场概况，包括：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况； 4、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格类型；5、全市主要发展商开发销售情况；6、三级市场交易情况；此外，当地房地产业相关政策法规等。（三）消费者行为与市场需求容量，包括：消费者的购买水平、购买倾向、共同特征；城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。（四）项目所在区域环境状况。（五）项目基本情况调查，包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。2．房地产市场调研的原则？答：1、真实性原则；2、时效性原则；3、全面性原则；4、计划性原则。3．简述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依据；5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。4．房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。答：1、组织准备；2、资料收集及市场调查；3、开发方案的设计和评价、选择；4、详细研究；5、编写研究报告书。5．可行性研究包括哪些内容？答：1、项目概况。2、市场分析和需求预测。3、规划方案的优选。4、开发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析。9、国民经济评价。10、结论。6．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？答：价值型指标：财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值；效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。7．房地产开发建设投资估算包括哪些费用？答：1、土地费用估算；2、前期工程费；3、基础设施建设费；4、房屋开发费；5、公共配套设施建设费；6、开发间接费；7、管理费；8、销售费用；9、财务费用；10、其他费用；11、税金及政府收费。8．国民经济评价指标包括哪些？答：国民经济盈利能力分析，包括经济内部收益率、经济净现值；外汇效果分析，包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。9．风险分析方法有哪些？答：1、盈亏平衡分析；2、项目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。10．敏感性分析的步骤是什么？答：1、选择要分析的不确定因素；2、选定分析所用的评价指标；3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4、判定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建议。11．概率分析的步骤是什么？答：1、列出各种要考虑的不确定性因素；2、预计各种不确定性因素可能发生的情况；3、分别确定每种情况出现的可能性；4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；5、计算净现值大于和等于零的累积概率。12．国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？答：1、经济目标不同；2、价值尺度不同；3、折现率不同；4、汇率不同。第三章 房地产市场分析1．房地产市场有哪些特殊性？答：产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场2．简述房地产供给的特点？答：1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8、市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。3．需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。4．均衡价格的概念是什么？答:均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。5．房地产市场分析的内容答：市场环境：宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；分析交通与出行条件；分析影响区域发展的其他因素和条件：历史、文化、发展水平等；区域内楼盘价格水平与供求关系；项目微观环境。消费者分析包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。竞争对手分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。第四章 土地制度演变与出让方式一、名词解释1．土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2．土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。3．土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。4．土地征用: 国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。5土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。二、简答题1．对土地使用权出让的各方式做出比较。答：1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。2．土地使用权转让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？区别 出让 转让行为主体 政府及土地管理部门 境内外经济实体及个人法律关系 法律关系不平等，具有垄断性 法律关系平等市场层次 一级市场，可以转让 二级市场，转让受到限制年限 按合同规定，不超过国家规定 合同年限－已使用年限转移方式 协议、招标、拍卖 出售、交换、赠与4．房地产项目土地费用包括哪些费用?答：包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。5．简述土地使用权转让的程序。答：1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。6．简述划拨土地使用权的特点。答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。7．简述协议出让土地使用权的特征。答：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和使用范围受到限制。8划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：1、土地补偿费；2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用 。9我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；三、论述我国现阶段土地使用制度的特点 答：1）批租制：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。2）垄断制：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3）双轨制：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。第五章 房地产营销一、名词解释1．房地产营销：通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。2．房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。3．房地产市场营销策划：运用整合营销的概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划处合理的建设取向，使产品及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。二、简答1．简述房地产市场细分的作用答：1、有利于房地产企业发现新的市场机会；2、有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略；3、有利于房地产企业集中资源开发市场。2．简述房地产市场细分的过程答：1、明确细分因素；2、根据细分因素进行市场划分；3、评价市场细分结果，包括：销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。3．房地产市场营销的步骤是什么？答：1、房地产市场调查研究，包括宏观、中观、微观等方面2、确定营销目标，包括长期与短期3、制定市场营销组合计划4、营销计划的实施5、反馈与调整4．房地产广告策划的原则有哪些？答：时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性。5．简述房地产广告策划的内容答：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定。6．房地产营销的4R理论主要内容是什么？答：1、与顾客建立关联。2、提高市场反应速度。3、关系营销越来越重要。4、回报是营销的源泉。7．简述房地产促销策略内容答：.让利促销策略、广告促销策略、营业推广策略8．简述房地产市场品牌营销策略的实施答：1、精准的市场定位是房地产品牌营销的基础；2、卓越的质量体系是创建知名品牌的保证；3、以良好的社会形象树品牌；4、以优秀的品质树品牌；5、以创新精神树品牌；6、以优秀的企业文化树品牌。9．选择房地产销售渠道的主要因素和策略有哪些？答：主要因素：1、商品房因素；2、市场因素；3、企业本身的因素；4、国家政策、法令因素。策略：1、直接渠道和间接渠道；2、短渠道和长渠道；3、宽渠道和窄渠道。三、论述题1．论述房地产市场新推楼盘的各开价策略适用情况和优缺点答：一、 低价开盘适应的情况：1、产品的综合性能不强，没有什么特色；2、项目的开发量相对过大；3、绝对单价过高，超出当地主流购房价格；4市场竞争激烈，类似产品多。优点：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于财务周转、资金回笼。缺点：首期利润不高；楼盘形象难以提升很高。二、高价开盘适应的情况：具有别人所没有的明显的楼盘卖点；产品综合性能上佳；量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛优点：首期利润高；楼盘形象容易提升高。缺点：不利于迅速成交，难于形成良性循环；不利于日后的价格调控；不利于资金周转、资金回笼。三 、促销策略优点：一是提供信息情报；二是引起购买欲望；三是宣传产品特点与企业形象，保持产品竞争力，四是扩大市场份额四 、渠道营销策略作用：把产品从生产者转移到消费者所必须完成的工作加以组织，消除生产者与使用者之间的距离。

房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、 规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

房地产开发流程是什么 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 房地产开发流程 我国房地产开发流程的概述 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 房地产项目开发的全过程一般包括10个阶段。 （A）建议的发展计划中的开发者的出发点是为整个房地产项目的开发。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三个步骤，以及正式启动，在项目开发的第一步。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也关系到该项目是符合市场需要的重要一步。 （E）征地拆迁是房地产开发的第五步，在权后取得的土地使用的第一步。房地产开发资金 （六）融资第六步房地产开发，以及征地拆迁后，最重要的工作。 （七）建设工程招标投标是房地产开发的第七步，是一种有效的方法，选择合适的承包商和监理单位。 （八）建设，是房地产开发的第八步，也是项目及时完成关键步骤的质量。 （九）市场营销和房地产开发规划是第九步，是实现经济效益的关键一步。 （J）物业管理是房地产开发，房地产开发服务的最后一步。 这些都只是一个过程只有特定还要自己去理解和时间。 房地产开发流程是什么啊？ 房地产开发流程主要包括以下几个程序： 1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 房地产开发开发流程 一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： (1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 (2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 (3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 (4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 (5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (6)、规划部门办理项目选址意见书。 3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。 4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： (1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 (2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 (3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 (4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 (5)、国土资源局进行用地预审。 (6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 (7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 (8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 (9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、建设单位办理施工报建登记。 (2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 (3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 房地产开发流程图 你好， 房地产开发的流程非常简单，但实际的操作却环节颇多，我仅仅就告诉个过程吧，在以后的工作中你自会明白房地产的可爱之处。 1、竞拍土地 2、立项，项目审批 3、施工建筑 4、销售 5、交房 6、物业移交 农村房地产开发流程

大家都知道，房地产行业是赚钱的行业之一，是地方经济的一大支撑。但一般很少人知道房地产开发流程。今天小编将带着大家看一看房地产开发的流程和需要办理的手续，了解这些可以让你买房找对开发商，放心买房哦。一、房地产开发大致流程第一步：设立房地产开发公司。第二步：房地产开发的项目的立项和可行性研究：房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套二、房地产开发项目手续及办理流程如下（以山东省为例）办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。（1）开发合同。时间：取得土地使用权证，规划申定后。需要提交：1、可行性研究报告2、资质证明文件3、房地产开发项目审批书4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图6、前期物业管理合同（协议）7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金协议发放：开发合同，项目手册。（2）开发经营许可证时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。（3）单体工程审查时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文2、单体工程建施图（图纸审查审查过的）3、建施计划书及计划书4、开发合同、开发经营许可证发放：单体工程审查表。（4）预售许可证时间：单体工程建设达到四分之一，已取得施工许可证。提交：1、营业执照2、资质证书、开发合同、开发经营许可证3、土地使用权证或合法用地文件4、建设工程规划许可证5、开工许可证6、单体工程审查表7、施工合同等（5）房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交：1、开发项目综合验收申请2、开发项目竣工图纸3、单体工程审查表4、规划、绿化、质检验收合格报告5、物业管理落实情况报告发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。（6）房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。提交：1、土地使用权证书或合法用地文件2、建设工程规划许可证3、建设工程开工证明4、建设工程竣工验收证明5、幢层户平面图6、房屋初始登记申请表7、房屋调查表8、营业执照复印件9、综合验收（分期综合验收）证明文件发放：房屋产权证。（7）转移登记

　　房地产项目开发流程　　选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书　　↓　　向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书　　↓　　向计委申报立项报告　　↓　　计委函至规划局　　↓　　规划局会签返计委　　↓　　计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签　　↓　　运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告　　计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告　　↓　　对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作　　↓　　据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知　　↓　　规划局法征地意见函　　↓　　到土地管理部门及土地使用部门征求意见　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓　　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科　　结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 结果报市房管局　　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛　　市政府下文批地　　↓　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　　　据此到地政部门办理　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　 　用地批准书,评估项目建设用地地价　　│　　 　　　　　　　　　　　│　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房　　│　　　　　　　　　　　　 　 │　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证　　│　　　　　　　　　 　　　　│　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置　　│　　　　　 　　　　　　　　│　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册　　│ 　　　　　　　　　　　　 │　　规划局审方案提出意见　1.到园木局申请伐树许可证　　│　　　　　2.了解线路情况与供电局运行班协商　　修改后送首规委审图 　　　　改造、移线方案　　│　　　　　3.煤气、道路、上下水改路由　　首规委召开市政协调会　4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。　　┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛　　进行个体设计（大公共建筑首规委审查）　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　　领建筑工程规划许可证　　　　　　　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　运用“营销策划展示设计系统”　　　　　　到计委申请，列入　　　　　　　　　　　　到税务局取税单　　制作资料　　　　　　　　　　　　计划（建委会签）　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　报价小组审查，领取内外销　　　　　　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领　　许可证　　　　　　　　　　　　　　　审批表　　　　　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证　　│　　建委、物价局下文批价　　│　　运用“营销策划展示设计系统”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛　　“房地产销售管理系统”销售　　　　　　　 　　到市政部门盖章，证明市政条件落实　　│　　四源费缴纳　　│　　到开发办市政处核实任务　　│　　开发办工程处同意招标　　│　　填招标申请书并到市招标办登记　　│　　招标办看现场　　│　　运用“投资项目概预算系统”编制标底　　│　　招标办审查标底　　│　　开标会　　│　　定合同，写评标报告，发中标通知书　　│　　招标办盖章同意　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓　　施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书　　同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记　　务来源及一切手续　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛　　建委工程处同意开工，办理开工许可证　　↓　　施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工　　↓　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓　　1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司　　路委托设　　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装　　计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　2.到规划科定　　2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案　　3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计　　建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场　　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工　　4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.业务科检验 　及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气　　5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　　7.凭通气单到 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　　管网所办固　　3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　　 定资产转移　　计　　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气　　4.竣工验　　　　　　　　　　审查消　　　　手续　　收　　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到　　设备　　　　　液化气公司　　5.竣工验收　　　办各户通气　　手续　　9.通气　　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛　　全部工程竣工　　↓　　四方验收、检验单签字盖章　　┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓　　凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　确定房屋管理形式房屋验收　　┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛　　出库分配及销售、办理产权证　　↓　　运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产开发项目可行性研究的依据： 　　可行性研究的依据主要有下列方面： 　　（1）国家相关法律法规。 　　（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划。 　　（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准。 　　（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见。 　　（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。 　　（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 　　（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。 　　（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。 　　（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 　　（10）国家规定的相关经济参数和指标。 　　（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

（1）投资机会研究阶段目的：对投资项目或投资方向提出建议内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等（2）初步可行性研究阶段目的：项目建设的可行性和潜在效益内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等（3）详细可行性研究阶段目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策内容：技术与经济的详细论证

法律主观：房地产开发项目管理的主要内容如下：（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究。2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。法律客观：《城市房地产管理法》第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

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房地产开发项目可行性研究的作用： 　　（一）申请项目核准的依据 　　为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。 　　（二）项目投资决策的依据 　　一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。 　　（三）筹集建设资金的依据 　　房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。 　　（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 　　项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。 　　（五）下阶段规划设计工作的依据 　　在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。

房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究 一、房地产开发经营风险 (一)房地产开发经营风险的成因 任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 1．房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 2．房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 3．房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 4．房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性．和变现的困难性。 房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。 (二)房地产开发经营风险的类型 为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。 1．房地产经营管理自然风险 房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。 2．房地产经营管理社会风险 房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。 3．房地产经营管理经济和市场风险 房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。 4．房地产经营管理技术风险 房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。 5．房地产经营管理企业内部风险 由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。 (三)房地产经营风险管理方法 风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法。 1．回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。 2．转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经

　　“￥￥花园”　　房地产开发项目　　可　　行　　性　　研　　究　　报　　告　　编制单位：**￥￥房地产开发有限公司　　编制时间： 二OO五年二月十六日　　摘 要　　“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。www.word98.com中国文案网　　“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。　　“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。　　目 录　　1、项目概况……………………………………………………………………04　　2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04　　3、市场分析和项目定位………………………………………………………05　　4、规划发展建议………………………………………………………………22　　5、资源供给……………………………………………………………………24　　6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24　　7、开发建设计划………………………………………………………………25　　8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26　　9、结论及建议…………………………………………………………………27　　一、项目概况：　　1、项目名称：“￥￥花园”　　开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司　　2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。　　3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。　　4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。　　二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：　　1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。　　2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。　　3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。　　4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。　　三、市场分析和项目定位：　　一）、市场分析：　　1、2004年**市房地产市场供给现状分析：　　1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。　　2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。　　2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。　　从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。　　2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。　　3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。　　4）、商品房进入市场情况：　　2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场　　表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）　　类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他　　2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181　　2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673　　同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%　　所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%　　注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例　　980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。　　表八：2004年商品房市场投放情况表：　　年份 合计 商业 其他　　合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房　　套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2　　2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303　　2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369　　同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%　　所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%　　注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重　　从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。　　2、2004年**市房地产市场需求现状分析：　　2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。　　1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。　　表十：2004年商品房销售面积情况：　　年份 合计　　m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套　　2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752　　2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707　　2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。　　2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。　　3）、消费者购成情况　　随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。　　表十七：消费者购成比例：　　年份　　销售人群 2001年 占总　　量比 2002年 占总　　量比 2003年 占总　　量比 2004年 占总　　量比　　本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％　　外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％　　表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：　　合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套　　474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716　　4）、商品房销售价格情况　　2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。　　从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。　　5）、不同户型商品房销售情况分析：　　从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。　　3、2004年**市商品房空置情况：　　2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。　　表二十五：2004年商品房空置面分段表　　一年以内空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568　　161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104　　比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%　　一年以上空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104　　29718 195 16527 93　　比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%　　注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重　　2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。　　4、2004年**市房地产市场发展特点：　　1）、房地产开发投资增幅减缓：　　**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。　　2）、房价基本平稳：　　几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。　　3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。　　4）、商业用房投资势头强劲　　2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。　　5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。　　衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。　　6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。　　7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。　　5、2004年**市房地产市场存在问题：　　1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的　　矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。　　2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。　　3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。　　4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。　　6、2005年**市房地产市场预测：　　1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，　　由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。　　2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性　　土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。　　3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**　　市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。　　4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：　　98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革　　制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。　　5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。　　二）、项目市场定位：　　1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：　　为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：　　项目周边类比竞争楼盘基本资料：　　1）、商业部分　　①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：　　该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。　　②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：　　该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。　　③、青清怡苑（两层门面）：　　该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。　　④、山水姻缘（两层门面）：　　该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。　　由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。　　2）、住宅　　①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：　　花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。　　②、金达小区（1F～7F）：　　该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。　　http://sucai.word98.com/web/class/35.html

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。房地产可行性研究报告[1]1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.2用途房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]

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房地产开发项目可行性研究报告的一般内容是哪些

房地产开发项目可行性研究报告的主要内容有：第一部分　房地产项目总论总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。第二部分　房地产项目建设可行性第三部分　房地产项目市场需求分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。第四部分　房地产项目产品规划方案第五部分　房地产项目建设地与土建总规第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。第七部分　房地产项目组织和劳动定员在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。第八部分　房地产项目实施进度安排项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。第九部分　房地产项目财务评价分析第十部分　房地产项目财务效益第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.

房地产开发经营的可行性研究 　　(一) 可行性研究的含义 　　可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，可以对经营管理项目的市场运行和经济、技术等多方面状况，进行深入细致的调查、分析和研究;可以对提出的各种经营管理方案，进行技术和经济多方面比较分析和论证;还可以对经营管理项目的经济效益进行科学的预测和评价，为经营管理决策部门最终决策，提供科学依据。 　　(二) 可行性研究阶段划分 　　可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段;初步可行性研究阶段;最终可行性研究阶段。 　　1. 机会可行性研究阶段及其任务机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产经营管理企业来说，就是对经营管理项目提出建议。为了实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目发展的背景、当地的资源条件、市场供需状况等基本情况进行初步的调查和预测。通过初步研究，寻找和确定最有利的投资经营方向和投资经营机会，提出可行性研究的建议书，并为下一步研究提出要求。 　　2. 初步可行性研究阶段及其任务初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。对于一些关键性的问题，还必须进行专题研究，诸如市场需求状况、投资经营项目的地址优劣、工程设计方案合理性、施工进度可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，对各个方案进行认真的比较分析，排除一些可行性不大的方案，从而进一步缩小工作范围和工作数量，为最终可行性研究奠定基础。 　　3. 最终可行性研究及其任务最终可行性研究，是可行性研究的最后一个阶段。这个研究阶段的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个或几个可供选择的`最优方案，作为经营管理的决策依据。简言之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书;初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景;最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术的分析，为经营管理者提供可靠的依据。 　　(三) 可行性研究的内容 　　房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容： 　　1. 房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，房地产经营管理可行性研究的首要问题，就是要研究有没有市场，市场的容量有多大。在房地产经营管理的可行性研究中，有没有市场的问题，是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题，所以这个问题就成为全部可以可行性研究的基础和前提。 　　2. 工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题主要是解决房地产经营管理的“可能性”问题。 　　3. 经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大利润。如果企业不盈利，企业就失去了经营的目标。所以，这个问题主要是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的问题。概括地说，这三个方面的关系是：市场问题是房地产经营管理的前提;工程技术问题是房地产经营管理的手段;效益是房地产经营管理的目的。房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的回答，才可以说完成了可行性研究的任务。 　　(四) 房地产开发项目可行性研究报告房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。 ;

　　1、项目名称： 　　居住小区（暂定名） 　　2、可行性研究报告的编制依据： 　　（1）《城市居住区规划设计规范》 　　（2）《a市城市拆迁管理条例》 　　（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 　　（4）《住宅设计规范》 　　（5）《住宅建筑设计标准》 　　（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 　　（7）《城市道路绿化规划及设计规范》 　　（8）《高层民用建筑设计防火规范》 　　3、项目概况 　　1）地块位置：该基地东起 　　，南至 　　路，西至路、北至 　　，围合区内土地面积约 　　平方米，该地块属a市类地段。 　　2）建设规模与目标： 　　土地面积： 　　亩（ 　　平方米）[文秘范文-http://] 　　容积率： 　　开发周期： 　　土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价） 　　建筑面积（预计）：总建筑面积： 　　㎡ 　　3）周围环境与设施 　　（1）步行约10分钟可至a市中心。 　　（2）西侧为市城市中心景点。 　　（3）东侧为 　　城市绿化带，南侧为 　　广场。 　　（4）西南靠近a市 　　小学。 　　（5）北面为a市人民银行。 　　4、项目swot分析 　　优势及机会 　　(1)该项目地处a市发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是的居住区域。 　　(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 　　(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 　　(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 　　(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 　　(6)该项目以毛地出让，起价 　　元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 　　(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 　　(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 　　(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 　　(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 　　劣势及威胁 　　(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 　　(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 　　(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 　　(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 　　(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 　　(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 　　(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 　　(18) 　　花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 　　(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 　　(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。 　　二、市场分析 　　1a市概况（参考） 　　a市位于 　　河南岸，面积 　　平方公里，人口万。 　　生态环境优良。境内有森林公园、野生动植物保护区、水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 　　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 　　项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 　　2a市房地产住宅市场分析 　　a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 　　二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 　　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 　　表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 　　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 　　表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 　　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 　　对今后市场的预测： 　　---—从购房能力看 　　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 　　——从投资角度看 　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 　　——从消费结构看 　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 　　——从需求关系看 　　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 　　3、主要竞争项目分析 　　住宅小区详细情况如表： 　　项目 　　套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置 　　向阳小区1500 　　22 　　1400 　　宝山路 　　新华小区785 　　8 　　1344 　　黄河街 　　银河小区170 　　1460 　　银河街 　　成光小区130 　　1400 　　学院路 　　太阳神小区500 　　6.9 　　1508 　　英雄路 　　部分商业网点详细情况 　　项目 　　面积㎡ 　　单价元/㎡ 　　位置 　　汇丰花园40~~80 　　4000~5600 　　新城区 　　秋爽花园50~~70 　　5000~1XX 　　市中心 　　碧苑小区36~~50 　　6800 　　建设路 　　桃园小区车库 　　550 　　秋浦路 　　荷花村 　　车库 　　550 　　建设路 　　三、项目财务分析 　　（一）、拆迁成本分析 　　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户， 　　拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 　　根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 　　拆迁成本估算： 　　按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。 　　1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元 　　2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 　　3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 　　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 　　经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 　　4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元 　　5、阁楼、围墙院内地坪等： 　　34929平方米*48元=1676592元 　　6、搬家费、临时过渡费等： 　　1）、搬家费： 　　住宅：200户*300元=60000元 　　经营性用房：9户*500元=4500元 　　小计：64500元 　　2）、过渡费： 　　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 　　经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元 　　小计：632535元 　　其他费用 　　3）、管理费，委托拆迁费： 　　34929平方米*15元/平方米=523935元 　　4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元 　　5）、奖励： 　　34929平方米*100元/平方米=3492900元 　　上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 　　按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在XX年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 　　1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元 　　（二）建筑成本分析 　　对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：XX㎡。 　　主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。 　　地块内大致布置 　　一栋15层29.4*13.8*15层； 　　一栋12层29.4*13.8*12层； 　　三栋12层40*15*12层； 　　一栋15层40*15*15层； 　　占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡ 　　总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 　　总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 　　高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。 　　建设成本估算 　　（一）、工程前期费： 　　1、拆迁成本 　　2、土地出让金 　　3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元 　　4、人防基金：配套建地下室 　　5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元 　　6、墙改：61460*8=49.168万元 　　7、散装水泥：61460*2=12.29万元 　　8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元 　　9、质量监督费：61460*2=12.296万元 　　10、施工图审查：61460*1=6.15万元 　　1 　　1、防雷审查：61460*1=6.15万元 　　1 　　2、消防审查： 　　1 　　3、文物：0.2万元 　　1 　　4、规划设计：10万元 　　1 　　5、建筑设计：XX*12+59460*30=180.78万元 　　1 　　6、地质勘探：61460*2=12.29万元 　　1 　　7、测量定位：10万元 　　1 　　8、煤气增容：2500元/户 　　1 　　9、供水管网配套费：20元/㎡ 　　小计：627.93万元 　　（1 　　8、19项代收代缴，未计） 　　（二）工程成本 　　1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元 　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元 　　3、主体：59460*900+XX*500=5451.4万元 　　4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元 　　5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元 　　6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元 　　7、监理费：6337.66*1%=63.38万元 　　小计：7527.1万元 　　总计、8155.03万元 　　（三）项目费用分析 　　依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 　　小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡ 　　销售收入住宅1900*56160=106704000 　　商铺6000*5300=31800000 　　地下室4861*800=3888800 　　总计：142392800元 　　营业税及附加142392800*5.5%=7831604 　　各项费用 　　142392800*4%=5695712 　　总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 　　=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2 　　毛利润：销售收入—总成本 　　=142392800-137103490.2 　　=5289309.8元 　　四、项目费用分析结论 　　如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。

　　房产企业会计科目　　一、房地产会计核算科目设计入门　　本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。　　1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细　　1002.01 结算户 下设明细　　1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细　　1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户　　这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。　　1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。　　1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。　　1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。　　1141 坏账准备，基本不用。　　1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。　　1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。　　1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。　　1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。　　1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。　　1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。　　1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。　　1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。　　2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。　　2111 应付票据 一般不用。　　2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：　　借：应付账款　　贷：银行存款　　借：开发成本　　贷：应付账款　　不要简化成　　借：开发成本　　货：银行存款[1][2]　　这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。　　2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。　　2141 代销商品款不用　　2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。　　2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。　　房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。　　账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。　　有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。　　2176 其它应交款 与其它行业与异。　　2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。　　2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。　　2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。　　2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。　　2301 长期借款 核算银行贷款。　　3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。　　4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。　　4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。　　5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。　　另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。　　房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。　　二、房地产企业资产类会计科目核算　　（1）现金　　支取现金或是预支现金　　借：其他应收账——XX　　成本类或材料类科目　　贷：现金　　从银行提取现金　　借：现金　　贷：银行存款　　（2）银行存款　　（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。　　①出让材料而应收取的未收款项　　借：应收账款——XX公司　　贷：其他业务收入　　收回款项时：　　借：银行存款　　贷：应收账款　　②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）　　借：应收账款——XX公司或个人　　贷：主营业务收入　　（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法　　提取坏账准备金　　借：管理费用　　贷：坏账准备　　发生坏账时　　借：坏账准备　　贷：应收账款　　收回已转销的应收账款　　借：应收账款　　贷：坏账准备　　借：银行存款　　贷：应收账款　　（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。　　销售商品房而收到的商业汇票　　借：应收票据——XX公司　　贷：主营业务收入　　商业汇票到期：　　若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）　　借：银行存款　　贷：应收账款　　若为有息商业汇票　　借：银行存款　　贷：应收票据——XX公司　　财务费用　　（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）　　借：预付账款——预付承包单位款　　贷：银行存款　　拔付承包单位抵作备料款的材料　　借：预付账款——预付承包单位款　　贷：库存材料　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）　　借：开发成本　　贷：应付账款——应付工程款　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款　　借：应付账款——应付工程款　　贷：预付账款——预付承包单位款　　用银行存款补付余额　　借：应付账款——应付工程款　　贷：银行存款　　②预付给供应商的材料价款　　借：预付账款——预付供应单位款　　贷：银行存款　　材料验收入库，用预付款抵扣应付款　　借：应付账款——应付购货款　　贷：预付账款——预付供应单位款　　用银行存款补付余额　　借：应付账款——应付购货款　　贷：银行存款　　（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等　　（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。　　（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。　　（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本　　（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本　　三、房地产企业负债类会计科目核算　　（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本　　贷：应付账款　　以预支款抵冲应付款时 借：应付账款　　贷：预付账款　　补付其余款时 借：应付账款　　贷：银行存款　　（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款　　贷：预收账款——预收代建工程款　　提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入　　借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款　　收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款　　（3）应付工资　　开出现金支票，发放工资　　借：现金 贷：银行存款　　借：应付工资 贷：现金　　结转代扣款项　　借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租　　月末分配工资费用　　借：开发成本（建安）　　开发间接费用（开发项目现场）　　销售用费（销售机构）　　管理费用（行政管理部门）　　采购保管费（采购部门）　　管理费用——劳动保险费（长期放假员工）　　贷：应付福利费（医务人员）[1][2]　　（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）　　借：开发成本（建安）　　开发间接费用（开发项目现场）　　销售用费（销售机构）　　管理费用（行政管理部门）　　采购保管费（采购部门）　　贷：应付福利费　　用现金支付福利费时　　借：应付福利费 贷：现金　　（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）　　月末按照实现的经营收入计算应交税金　　借：主营业务税金及附加　　贷：应交税金——应交营业税　　——应交城市维护建设税　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金　　借：其他业务支出　　贷：应交税金——应交营业税　　——应交城市维护建设税　　月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税　　借：管理费用　　贷：应交税金——房产税　　——车船使用税　　——土地使用税　　月末计算的所得税　　借：所得税　　贷：应交税金——应交所得税　　实际交纳的税金　　借：应交税金——XX税　　贷：银行存款　　（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款　　月末按规定提取教育附加　　借：主营业务税金及附加　　贷：其他应交款——教育费附加[1][2]　　四、房地产企业成本、费用类会计科目核算　　（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目　　①开发土地成本费用：　　借：开发成本——土地开发　　贷：银行存款或应付账款——XX公司　　分配开发的间接费用　　借：开发成本——土地开发　　贷：开发间接费用　　结转开发土地成本费用　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发成本——土地开发。　　②配套设施开发　　计算公式：　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：开发产品　　支付的配套设施开发费用　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：银行存款　　同时领用库存设备或是材料开发　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：库存设备或库存材料　　分配应负担的开发间接费用　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：开发间接费用　　结转配套设施开发成本　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发成本——配套设施开发　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款或应付账款——应付工程款　　自已组织施工的　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款　　或应付账款——应付工程款　　应付工资　　库存材料或设备[1][2]　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目　　企业发生的各项代建工程费用支出　　借：开发成本——代建工程开发　　贷：银行存款　　或库存材料　　或现金　　结转开发的间接费用　　借：开发成本——代建工程开发　　贷：开发间接费用　　工程竣工后结转成本　　借：开发成本——代建工程　　贷：开发成本——代建工程开发　　移交委托单位后，根据移交手续　　借：主营业务成本——代建工程结算成本　　贷：开发成本——代建工程　　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销　　发生的间接费用时　　借：开发间接费用　　贷：银行存款　　或应付账款　　或应付工资　　分配开发的间接费用　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发间接费用　　竣工房屋开发成本的结转　　借：开发产品——房屋　　贷：开发成本——房屋开发　　（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用　　（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用　　（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用　　发生的销售费用　　借：销售费用　　贷：银行存款　　或应付账款[1][2]　　五、房地产企业损益类会计科目核算　　（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。　　由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算　　①在实现营业收入同时收到价款时　　借：银行存款　　贷：主营业务收入　　②营业收入实现前，价款收取后的。　　借：应收账款　　贷：主营业务收入　　③预收价款时，待开发完工后再移交使用的　　借：银行存款　　贷：预收账款　　移交使用时　　借：应收账款　　贷：主营业务收入　　借：预收账款　　银行存款　　贷：应收账款　　④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款　　贷：主营业务收入　　（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。　　借：银行存款　　或应收账款　　贷：其他业务收入　　（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转　　借：主营业务成本　　贷：开发产品　　如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本　　借：主营业务成本　　贷：分期收款开发产品　　（4）其他业务支出　　（5）主营业务税金及附加　　计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税　　借：主营业务税金及附加　　贷：应交税金——应交营业税　　——应交城市维护建设税　　——应交土地增值税　　其他应交款——应交教育费附加　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金　　借：其他业务支出　　贷：应交税金——应交营业税　　——应交城市维护建设税　　其他应交款——应交教育费附加　　房地产企业会计科目设置　　时间:2010-5-14 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718　　关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置　　房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：　　一、开发成本（一级科目）　　开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。　　二、开发产品（一级科目）　　开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。　　三、预提费用　　房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：　　1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。　　2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。　　3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

毕业两年,工作两年半了,这么多的项目做下来之后,终于把房地产开发弄得七七八八了。房地产开发包括什么程序?房地产开发政策有哪些？以下内容绝对比上课时候来的精彩和实用。如果你打算做开发或者是正在开发中,希望下面的内容能够你有帮助。房地产的开发流程主要包括以下的几个程序:1、前期的准备主要包括的是由计委对房地产项目进行一个立项审批,规委对项目进行一个规划的审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件:《城市商品房预售管理办法》第五条规定:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条规定:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发政策有哪些？1.开发2.土地3.规划设计4.施工5.验收6.销售7.物业交付8.产权办理上面就是房地产开发包括什么程序?房地产开发政策有哪些的讲解,了解这些住房的知识对于我们的生活还是有很多的帮助的,当然选择好的房子,装修也会更加的便利。

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第一条　为加强城镇房地产开发用地规划与土地管理，推动我市房地产开发事业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，制定本规定。第二条　城市规划区内房地产开发的经营性用地一律以出让土地使用权方式提供，市计划委员会、市土地管理局和市规划管理局等部门共同制定土地使用权年度出让计划，报经市政府审批后实施。土地出让应视土地用途和不同地段分别采用拍买、招标和协议等方式进行，逐步增大拍卖、招标和协议出让土地的比例。　　出让土地使用权地块的土地出让金由土地管理部门根据市地价评估委员会制定的原则测算，报经市政府批准后统一对外报价。第三条　凡在城市规划区内进行房地产开发需要申请用地者，必须持国家规定的有关文件或县以上主管部门的项目建议书，向市规划管理局提出用地定点申请，由市规划管理局和市土地管理局联合踏勘、研究、经规划管理部门核定其用地位置和界线后发给《选址意见书》。第四条　外资房地产企业（含独资、合资、合作）申请用地者，在领取《选址意见书》之日起一个月内须向市土地管理局申办土地预约手续，土地预约协议自签订起三个月内有效，逾期未申办的，其《选址意见书》自行作废。　　房地产企业（含内、外资）领取《选址意见书》之日起四个月内，须向市规划管理局申请办理《建设用地规划许可证》，逾期未申请的，其《选址意见书》自行作废。第五条　《建设用地规划许可证》有效期为六个月。申请用地者在领取《建设用地规划许可证》之日起一个月内须到市土地管理局申请办理用地手续，六个月内必须与市土地管理局签订土地使用合同，取得《建设用地许可证》，因特殊情况未能在六个月内办妥上述用地手续的，申请用地者须持有关部门证明，在其领取的《建设用地规划许可证》有效期内向市规划管理局提出延期申请、经批准可延期，但延期时间最长不超过六个月，逾期不办理用地手续的，其《建设用地规划许可证》自行作废，该地块由市政府收回另作规划安排。第六条　凡已向市规划管理局和市土地管理局申请并取得开发用地的房地产开发单位，如需申请新的开发用地，须取得市建委或金融部门出具的资信证明等有关资料、市规划管理局方予受理新用地选址申请，市土地管理局方予办理用地手续。第七条　严格控制占用耕地。房地产开发应尽量不用耕地或少用耕地。集体所有土地必须先由土地管理部门根据城市规划要求征为国有土地后方可出让，凡通过划拨方式取得的土地使用权需要转让的，必须先向市土地管理部门办理补交出让金手续后，方可依法按程序转让。　　任何单位（含企业、镇、乡、村）和个人，不得与用地单位私自签订出让、转让土地使用权协议、合同和收取定金。任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市总体规划作出的调整用地决定，不得拒绝执行。第八条　不得层层下放用地审批权限，各县（市）与用地单位签订超出县（市）土地审批权限的用地预约合同，须经市土地管理局同意、重大项目经市政府批准方可对外签约。　　凡擅自签订出让、转让合同和超权审批用地项目的，视为违法用地行为，由土地管理部门和规划管理部门依法予以处罚。第九条　申请用地者在未办妥用地手续之前，不得提出变更其所领取的《选址意见书》和《建设用地规划许可证》和土地使用合同上所规定的用地单位名称、使用性质和规划设计技术指标，市规划管理局和市土地管理局也不予办理上述变更手续。第十条　申请用地者在领取《建设用地许可证》后，如需与其他开发商（含外商）合资、合作或转让土地使用权，须同时符合下列条件，市规划管理局和市土地管理局方予受理变更申请。　　（一）必须遵守原《建设用地规划许可证》所规定的土地使用性质、规划设计条件和土地使用合同有关规定；　　（二）须将受让地块开发成熟地并在受让的地块上投资金额（不含地价款）已达建设总投资金额的25％以上的。第十一条　用地单位确需改变原规划设计条件，须经市规划管理局批准，经批准提高容积率的，必须向市土地管理局补交地价款，其标准是：容积率增值在0．5％以下的，按增加建筑面积500元／平方米；增值在0．5以上的，按增加建筑面积1000元／平方米，未经批准擅自提高容积率，由规划部门按上述标准二倍罚款。经批准调整绿地面积的，依照《福州市园林绿化管理办法》收取绿化补偿费。

　　房地产开发公司客户经理的职责：　　1、主持售楼中心的整体运作工作，组织实施公司有关销售方面的决议，负责完成公司下达的销售任务。　　2、制定阶段性销售计划，组织实施售楼部年度工作和销售计划，并完成销售计划。　　3、协助和参与项目销售策划。　　4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。　　5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。　　培训销售人员，指挥协调现场人员，营造销售气氛，辅助成交。　　7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。　　8、对销售现场的整体监督、管理与控制。　　9、制定售楼中心员工的具体管理规章。　　10、提请聘任或者解聘本部门员工。　　11、及时提交销售报表，汇报所收集的信息、意见及出现的问题。.　　12、制定员工的招聘、教育与培训计划。　　13、定期对本部员工进行考核、考查，对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘。负责本部门各项业务（如销售、合同、按揭、催款）的完成。(及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息，认真做好售前和售后的各项服务工作。　　16、负责售出单位认购书的签收与审核。　　17、参与项目策划工作，负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织实施工作。　　18、行使公司和上级授予的其他权利。

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你好，建议参考：小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 一、小城镇房地产开发中存在的问题由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，因此，起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题，具体如下：（一）土地资源利用率低，浪费现象普遍存在。由于我国多数小城镇基础薄弱，地势有限，使得现代城市的功能分区在小城镇没有形成，生活区、工业区和商业区混杂在一起，没有形成相对独立和完善的居住区。而且，不少小城镇往往沿过境公路开发房地产，形成以公路为核心的城镇，不仅用地结构松散，有限的土地资源浪费现象严重，而且基础设施和公用设施建设难以形成规模效应，成本非常高，直接导致小城镇配套公共服务不健全。同时，一些开发项目未批先占、乱批乱占，既导致城镇布局缺乏整体性，更导致土地浪费、闲置。（二）开发档次不高，地方特色不明显。小城镇房地产开发的投资主体资金实力弱，多数是乡镇企业和城镇居民，而且，小城镇建设用地相对较低，因此，绝大部分开发商采取外延扩展，多为平房和低矮的楼房，布局松散，占地面积大，建筑密度低。居民房屋与乡镇企业的厂房车间大同小异，都是清一色的方形“钢筋混凝土”。如此城镇风格，不仅使全国城镇面貌雷同，而且丧失了特色和个性，丰富而多姿的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀不能被融入和表现。（三）缺乏环境意识，生态遭到破坏。在小城镇开发中，开发商往往缺乏环境保护意识，对于小城镇的自然环境和植被的价值认识不够，为了扩大建设面积或者仅仅节省成本，就对环境和植被进行肆无忌惮的破坏，乱开发、乱建设非常严重，生态风险居高不下。小城镇基础设施和配套设施缺乏体系，公共服务不健全，导致污水横流，垃圾乱倒，成批未经处理的工业废弃物和日常垃圾被直接堆放在镇区内，极易引发各种传染疾病的蔓延。（四）业主式社区难以形成，物业管理落后。由于小城镇的“旁河而居”或“依路而建”的特点，居民住宅分散、杂乱，难以形成相对封闭的社区；即使在集中的住宅小区内，也面临着户数少、规模小而难以开发物业管理的难题。而且，住房产权多元化，公房、私房并存，城镇居民的收入、生活水平参差不齐，对物业管理水平需求不一，物业管理费用收缴困难。总之，小城镇面临着，从业人员少，业务水平低，基本上处于一种各自为政的无序状态。（五）产权交易不规范，国有资产流失严重。伴随着小城镇的发展，产权流转也日益活跃。但是，在产权流转过程中，缺乏法律和制度约束，交易活动极不规范，导致国有资产大量流失。开发部门不经过政府的审批，不办理土地有偿使用手续，私自将旧城改造中还建余下的商业门面和住宅以市场价格出售和出租，从而逃避向国家缴纳土地开发收益。一些用地单位将房屋或使用场地出租，或者将划拨无偿使用的土地通过私下交易转给其他使用者，以获得大量的土地增值收益。还有一部分以“联营”、“租赁”等“合作建房”的形式，在不办理固定资产的转移的情况下发生交易行为，不仅导致土地资产流失，还无法征收税款。二、小城镇房地产开发不健康的原因小城镇房地产开发中的这些问题，导致国家资源的流失、浪费，造成生态环境的恶化，更影响小城镇的健康发展，增加了进一步发展的成本。那么，什么原因使得小城镇的房地产开发处于这种不健康的状态呢？总体而言，既有宏观的体制原因，也有微观的操作实践的因素。（一）城镇建设规划不健全，房地产开发处于盲目状态。发达国家的城市化经验表明，科学、适当超前的规划，是城市良性、健康发展的关键，必须要有健全的、具有约束力的城镇发展规划，以土地的用途管制和城镇的功能分区，保障城镇的有序发展。在我国的小城镇发展过程中，建设规划极不完备。一方面是规划编制不合理，缺乏科学性、预见性和超前性，致使小城镇建设先天不足；另一方面是规划缺乏效力，房地产开发单位变着法子违反编制好的规划，管理部门也不认真执行，使小城镇发展几乎处于自然的处延扩张式的发展状况，形成重数量、轻质量的粗放型发展模式。（二）开发主体实力不强，建设资金投资不足。随着市场经济的发展，小城镇建设过程中的国家和集体的投资逐渐减少，而有实力的大型房地产开发商还没有大举进军，因此，小城镇开发主要以个人住宅和商用投资为主，形成小而分散的开发格局。对于小城镇建设的商业性贷款，特别是中长期类贷款严重不足，从而导致小城镇建设初期投资不足，不能进行整体规划和规模建设，造成后期规模扩张困难和改建的压力巨大。政府没有固定的预算支持小城镇建设的基础设施，完全依靠预算外的土地出让金。对土地出让金的过度依赖，直接导致土地价格的高抬，形成农民进城难和投资开发商进入难的“二难困局”。同样由于资金的缺乏，使得在小城镇从事房地产开发的企业素质不高，多属农村建筑队，技术人员少、开发经验不足等问题，小城镇建筑的质量整体不高。（三）小城镇房地产开发管理体系落后，配套政策没有形成。目前我国小城镇处于“条块分割，多头管理”的状况，出现条上“管得着，看不见”、块上“看得见，管不了”的局面，地方政府和职能部门协调管理难。而且，城镇政府的职能不明晰，存在着比较严重的政企不分、政事不分等问题，行政效率低下。与此同时，城乡分割的二元经济社会结构，不仅影响生产要素在城乡间自由流动，而且使得农民进城受到诸多政策性壁垒，导致小城镇人口聚集不高而发展缓慢。最后，我国土地使用制度以及流转制度的不健全，直接影响城镇的建设和发展。（四）小城镇建设法律制度建设滞后，房地产市场发育不完善。在市场经济已经快速发展的形势下，小城镇建设必须在健全的法律制度下，依据市场来配置资源。但是，我国关于小城镇建设的法律制度建设不适应经济的发展，特别是在土地供给缺乏相应的法律和规范，导致市场机制不健全，市场主体行为不规范，市场信息不透明，致使小城镇建设违法投机行为不断不出现。也因为此，小城镇房地产统一市场体系没有形成，缺乏健全而灵敏的价格机制，市场人为因素影响大，房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。望采纳！

小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题 一、小城镇房地产开发中存在的问题 由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，因此，起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题，具体如下：（一）土地资源利用率低，浪费现象普遍存在。由于我国多数小城镇基础薄弱，地势有限，使得现代城市的功能分区在小城镇没有形成，生活区、工业区和商业区混杂在一起，没有形成相对独立和完善的居住区。而且，不少小城镇往往沿过境公路开发房地产，形成以公路为核心的城镇，不仅用地结构松散，有限的土地资源浪费现象严重，而且基础设施和公用设施建设难以形成规模效应，成本非常高，直接导致小城镇配套公共服务不健全。同时，一些开发项目未批先占、乱批乱占，既导致城镇布局缺乏整体性，更导致土地浪费、闲置。（二）开发档次不高，地方特色不明显。小城镇房地产开发的投资主体资金实力弱，多数是乡镇企业和城镇居民，而且，小城镇建设用地相对较低，因此，绝大部分开发商采取外延扩展，多为平房和低矮的楼房，布局松散，占地面积大，建筑密度低。居民房屋与乡镇企业的厂房车间大同小异，都是清一色的方形“钢筋混凝土”。如此城镇风格，不仅使全国城镇面貌雷同，而且丧失了特色和个性，丰富而多姿的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀不能被融入和表现。（三）缺乏环境意识，生态遭到破坏。在小城镇开发中，开发商往往缺乏环境保护意识，对于小城镇的自然环境和植被的价值认识不够，为了扩大建设面积或者仅仅节省成本，就对环境和植被进行肆无忌惮的破坏，乱开发、乱建设非常严重，生态风险居高不下。小城镇基础设施和配套设施缺乏体系，公共服务不健全，导致污水横流，垃圾乱倒，成批未经处理的工业废弃物和日常垃圾被直接堆放在镇区内，极易引发各种传染疾病的蔓延。（四）业主式社区难以形成，物业管理落后。由于小城镇的“旁河而居”或“依路而建”的特点，居民住宅分散、杂乱，难以形成相对封闭的社区；即使在集中的住宅小区内，也面临着户数少、规模小而难以开发物业管理的难题。而且，住房产权多元化，公房、私房并存，城镇居民的收入、生活水平参差不齐，对物业管理水平需求不一，物业管理费用收缴困难。总之，小城镇面临着，从业人员少，业务水平低，基本上处于一种各自为政的无序状态。（五）产权交易不规范，国有资产流失严重。伴随着小城镇的发展，产权流转也日益活跃。但是，在产权流转过程中，缺乏法律和制度约束，交易活动极不规范，导致国有资产大量流失。开发部门不经过政府的审批，不办理土地有偿使用手续，私自将旧城改造中还建余下的商业门面和住宅以市场价格出售和出租，从而逃避向国家缴纳土地开发收益。一些用地单位将房屋或使用场地出租，或者将划拨无偿使用的土地通过私下交易转给其他使用者，以获得大量的土地增值收益。还有一部分以“联营”、“租赁”等“合作建房”的形式，在不办理固定资产的转移的情况下发生交易行为，不仅导致土地资产流失，还无法征收税款。二、小城镇房地产开发不健康的原因 小城镇房地产开发中的这些问题，导致国家资源的流失、浪费，造成生态环境的恶化，更影响小城镇的健康发展，增加了进一步发展的成本。那么，什么原因使得小城镇的房地产开发处于这种不健康的状态呢？总体而言，既有宏观的体制原因，也有微观的操作实践的因素。（一）城镇建设规划不健全，房地产开发处于盲目状态。发达国家的城市化经验表明，科学、适当超前的规划，是城市良性、健康发展的关键，必须要有健全的、具有约束力的城镇发展规划，以土地的用途管制和城镇的功能分区，保障城镇的有序发展。在我国的小城镇发展过程中，建设规划极不完备。一方面是规划编制不合理，缺乏科学性、预见性和超前性，致使小城镇建设先天不足；另一方面是规划缺乏效力，房地产开发单位变着法子违反编制好的规划，管理部门也不认真执行，使小城镇发展几乎处于自然的处延扩张式的发展状况，形成重数量、轻质量的粗放型发展模式。（二）开发主体实力不强，建设资金投资不足。随着市场经济的发展，小城镇建设过程中的国家和集体的投资逐渐减少，而有实力的大型房地产开发商还没有大举进军，因此，小城镇开发主要以个人住宅和商用投资为主，形成小而分散的开发格局。对于小城镇建设的商业性贷款，特别是中长期类贷款严重不足，从而导致小城镇建设初期投资不足，不能进行整体规划和规模建设，造成后期规模扩张困难和改建的压力巨大。政府没有固定的预算支持小城镇建设的基础设施，完全依靠预算外的土地出让金。对土地出让金的过度依赖，直接导致土地价格的高抬，形成农民进城难和投资开发商进入难的“二难困局”。同样由于资金的缺乏，使得在小城镇从事房地产开发的企业素质不高，多属农村建筑队，技术人员少、开发经验不足等问题，小城镇建筑的质量整体不高。（三）小城镇房地产开发管理体系落后，配套政策没有形成。目前我国小城镇处于“条块分割，多头管理”的状况，出现条上“管得着，看不见”、块上“看得见，管不了”的局面，地方政府和职能部门协调管理难。而且，城镇政府的职能不明晰，存在着比较严重的政企不分、政事不分等问题，行政效率低下。与此同时，城乡分割的二元经济社会结构，不仅影响生产要素在城乡间自由流动，而且使得农民进城受到诸多政策性壁垒，导致小城镇人口聚集不高而发展缓慢。最后，我国土地使用制度以及流转制度的不健全，直接影响城镇的建设和发展。（四）小城镇建设法律制度建设滞后，房地产市场发育不完善。在市场经济已经快速发展的形势下，小城镇建设必须在健全的法律制度下，依据市场来配置资源。但是，我国关于小城镇建设的法律制度建设不适应经济的发展，特别是在土地供给缺乏相应的法律和规范，导致市场机制不健全，市场主体行为不规范，市场信息不透明，致使小城镇建设违法投机行为不断不出现。也因为此，小城镇房地产统一市场体系没有形成，缺乏健全而灵敏的价格机制，市场人为因素影响大，房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。

各级规划管理部门。如在发改委、建设局、规划局、国土局、园林局等从事经济发展规划、区域规划、城市开发及城乡规划管理等工作。2.各级规划设计院。如在城市规划院、建筑设计院、风景园林设计院等单位从事城市规划设计、乡村规划设计、区域项目规划设计及研究等工作。3.在建筑规划设计公司、房地产企业、规划开发咨询机构,从事项目规划设计、房地产筹划及相关政

深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司联系方式：公司电话0755-25151898，公司邮箱dengzr@kaisagroup.com，该公司在爱企查共有9条联系方式，其中有电话号码3条。公司介绍：深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司是2011-04-19在广东省深圳市盐田区成立的责任有限公司，注册地址位于深圳市盐田区盐田街道盐田路与明珠大道交汇处佳兆业山海苑3栋裙楼商铺。深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司法定代表人罗洋，注册资本80,000万(元)，目前处于开业状态。通过爱企查查看深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司更多经营信息和资讯。