地产开发

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法律分析：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的):1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等，2、计算收入，3、收入-扣除项目金额=增值额，4、增值额/扣除项目金额=增值率，5、按税率计算税额。法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

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旅游房地产开发，顾名思义，即“旅游+房地产”，两个“黄金产业”相互交叉，互相渗透，以旅游资源为依托，以休闲度假为目的进行房地产开发和营销，从而形成一种新型的产业模式。北京绿维创景规划设计院在泛旅游与泛地产开发中，已经形成的各种较为成熟、并可以交叉运用的技术和手法，形成旅游房地产开发的强烈特色，主要体现在资源、产品、景观建筑、要素设施、游憩方式、公共空间环境等方面。由此提炼出以下旅游房地产开发的组成要素：（1）良好的可进入性，便捷的交通与地理位置，是旅游房地产开发的前提；（2）具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游房地产开发增加筹码，也是旅游房地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件；（3）基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求，因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。（4）融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观、绿化环境，具有游憩化、人性化的公共空间环境，促进旅游房地产向更加成熟、完善的方向发展。（5）此外，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游房地产不可缺少的组成要素。相关推荐阅读：《新型城镇化与旅游房地产开发》

荣成海景房项目介绍、、、荣成海景房项目介绍荣成市位于山东半岛最东端，三面环海，海岸线长505公里，与韩国、日本隔海相望，是中国距离韩国最近的地区。荣成气候宜人，年平均气温12℃左右，属暖温带季风性湿润气候，是中国夏季最凉爽的地方因而有着“东方夏威夷”的美誉，被联合国人居署评为“最适宜人类居住的地方”，并多次获得“国际人居奖”。；海邑长滩地处稀缺城市铂金地带荣成市的美丽桑沟湾旁，海邑长滩坐落于城市海湾公园之中周被茂密的黑松林所环抱，东临海滩，面朝黄海，。绿岛湖、国家湿地公园、沙滩、阳光、海岸放眼可及。项目北临荣成市政府，距离市政府仅2分钟车程。项目总占地130亩，总建筑面积12万平米，容积率1.18，绿化率35%，由7栋海景洋房，1座五星级酒店以及12栋独栋别墅、40栋双拼别墅高级客房组成。一期发售627套滨海公寓，一梯3—4户设计，主力户型面积70—140㎡，以一居、两居为主，并有140—180㎡跃层观海大宅，毛坯交房。胶东半岛最高档的五星级酒店社区，坐落于城市滨海公园之中的电梯花园海景洋房。稀缺绝版地块，经典不可复制，超高珍藏价值。二 与荣成市政府比邻而居，坐享市政府周边应有尽有的成熟城市配套。仅此一项，即可从胶东半岛众多海景房中脱颖而出。三 “中国最美八大海岸”之一,山东省最开阔的海湾,海水水质达到国家一类海水水质标准,海滩砂质细腻,荣成国际海水浴场坐落于此。四 荣成市政府投资1.5亿打造的滨海生态公园即为业主私家公园,海滨公园依托万亩松林而建,黑松这种植物与海洋性气候结合，释放大量的负氧离子，负氧离子被科学家成为长生树。每立方负氧离子是北京. 上海. 济南的几十倍甚至上百倍。全长10多公里绝无仅有的金色沙滩。五 项目的西南侧分别是绿岛湖和桑沟湾国家级城市湿地公园。东南望海,西南赏湖,美景尽收眼底。项目北侧有府新小学，荣成俐江中学。荣成三中和哈尔滨理工大学。六 纯现房销售,配套设施完善齐全，购房无后顾之忧。七 投资千万 打造小区园林景观,世界顶级物业公司管理。、、、、★☆★☆ 置业。顾问。102。544.9601真诚。交liu。。 ☆★☆★-★☆★☆ 置业。经理。156。336.97210真诚。交liu。。 ☆★☆★-评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的君富评论 | 0 0威海海景房哪里好？评论(1) | 0 0威海海景房哪里好？评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答评论 | 0 0完善我的回答删除我的回答评论 | 0 0完善我的回答删评论 | 0 0

　　（如有需要请留下邮箱或自己在百度网页上搜索。由于内容过多，以下只是部分）　　工程建设管理——总 则　　工程管理中心为工程建设的责任部门。　　建设工程的竣工标准：工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物在其使用期后拆除完毕。　　主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元，项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。　　建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）；建设工程规划验收合格证；质量监督意见书；人防验收备案表；消防验收意见书；环保验收意见书；建设工程竣工验收备案表；交楼许可证。　　主体工程完成后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元、项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。　　工程建设过程管理　　新开发项目在详细规划批复15天内，由工程管理中心牵头，公司主管副总主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、项目外委设计院、计划管理中心、成本控制中心、项目开发中心、行政管理中心、营销策划中心、物业公司等部门（单位）负责人。各参会人员需认真填写开发建设综合策划方案会签审批表。　　未按时召开会议的，扣罚工程管理中心总监200元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程管理中心总监500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。计划管理中心考核。　　项目开发建设综合策划方案审定会的内容：　　施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。制定甲供材料采购供应计划。制定各期开发楼盘的分批销售计划。制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。　　小区的公共工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。　　在工程开工前及开工后，每月召开至少一次由工程管理中心总监组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流例会。　　每月未召开工程建设交流例会的，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。　　工程建设交流例会内容：工程管理中心和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；工程管理中心介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；监理公司介绍工程进度、质量、安全文明施工等执行情况；工程管理中心针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；施工单位就技术交底和工程管理中心要求提出意见，表明态度；施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；工程管理中心就施工单位的问题进行解答；　　会议纪要应由工程管理中心在24小时负责起草，并经与会各方代表会签，并在次天形成正式会议纪要，报公司及其他相关部门备案存档。　　工程管理中心应严格按政府和集团公司相关要求，确保工地安全 文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程管理中心总监降两至三级工资扣罚。总工室考核。　　项目主体开工前，工程管理中心负责组织总工室、成本控制中心、主体施工单位及监理单位参加施工组织设计审查会。否则，扣罚工程管理中心总监200元。总工室考核。审查通过后次天报公司总经理审批。　　项目发售前，计划管理中心负责组织汇总工程管理中心、营销策划中心、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司总经理批准。否则，扣罚计划管理中心总监200元。营销策划中心考核。　　项目主体合同立项前，由成本控制中心组织工程管理中心、行政管理中心和总工室到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。项目主体合同签订后主体工程开工前，由成本控制中心、行政管理中心组织对工程管理中心、总工室进行合同交底。否则，扣罚成本控制中心总监200元。总工室考核。　　公司各部门每月28日17：00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报计划管理中心，并在公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人200元。计划管理中心考核。　　基础、地下室、主体工程、装修、园林、强弱电、消防、煤气等工程开工前，工程管理中心必须组织召开由公司主管副总主持的，由总工室、成本控制中心以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审，并形成会审意见，会审完成后由总工室三天内反馈到设计单位，十天内由设计单位完成变更。　　如未按以上要求办理，扣罚工程管理中心总监、总工室主任各500元。工程管理中心、总工室互相考核。　　营销策划中心必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报公司总经理审批。否则，扣罚营销策划中心总监200元，计划管理中心考核。　　审批通过后48小时内营销策划中心书面通知到总经办，每延迟24小时扣罚营销中心总监100元。行政管理中心考核。工程管理中心于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟24小时扣罚工程管理中心总监100元，营销策划中心考核。　　每期工程出正负零或三层（主体五层以上）后15天内，工程管理中心应组织完成各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。　　每期工程出正负零或三层（主体五层以上）完成后48小时内，总工室牵头组织工程管理中心、成本控制中心、项目开发中心、营销策划中心、物业公司等各部门及施工单位在相关工程节点进行综合会验。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核。　　完成正负零或三层（主体五层以上）会验48小时内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给正负零或三层（主体五层以上）会验参加部门，七天内下发设计文件。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核。　　正负零或三层（主体五层以上）会验时，工程管理中心必须建立材料样板间，由工程管理中心土建组组长负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。否则，扣罚工程管理中心总监100元。现场样板每丢失一件，扣罚当事人100元。总工室考核。　　工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，如有调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报公司主管副总审批。而涉及外观效果的，报总工室和公司总经理审批。未经批准严禁施工。否则，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。总工室考核。　　施工过程中需做样板的有：外墙饰面砖、装饰石材、屋面瓦、铝合金窗、栏杆等；室内地面砖、木地板；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室内园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）：施工单位经三级自检合格后，报监理验收；监理验收合格后，报工程管理中心总监验收；工程管理中心总监验收合格后、报公司主管副总验收。　　每期楼宇发售15天前，销售方案中要求售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。计划管理中心考核。　　桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程管理中心必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。　　工程管理中心必须在竣工前召集物业公司、营销策划中心及施工单位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。　　每期工程竣工前根据工程需要必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。否则，扣罚工程管理中心总监200元/项。总工室考核。　　每项工程竣工验收15天内，工程管理中心组织总工室、成本控制中心、行政管理中心召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送成本控制中心及集团行政管理中心，且将评定为不合格的参建单位报行政管理中心、集团监察管理中心备案，否则，扣罚工程管理中心总监500元。成本控制中心考核。　　上述不合格参建施工单位经集团监察管理中心审核后，确认属实的，监察管理中心对相关责任人进行问责处理。　　如集团监察管理中心检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予行政管理中心总监降两级工资的扣罚。成本控制中心考核。　　不合格的单位主要表现为：队伍的资金实力、工程进度质量、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。　　项目开发中心必须在工程竣工后60天内取得《规划验收合格证》。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。　　项目开发中心必须在工程竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案备案认可书》。否则，扣罚工程管理中心总监500元。计划管理中心考核。　　项目开发中心必须在工程竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。　　项目开发中心必须在工程竣工后120天内取得该期楼宇的房屋栋证，工程竣工后180天内办好《房屋产权证》及分户图。否则，扣罚项目开发中心总监100元/天。计划管理中心考核。　　营销策划中心应在每月5日前召开会议，针对销售过程中工程管理中心、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报公司负责人。　　未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚营销策划中心总监200元。计划管理中心考核。　　每月5日前，各部门应将营销策划中心上月提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销策划中心，并报公司负责人。未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销策划中心的，扣罚相关部门总监200元。计划管理中心考核。　　工程管理中心须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成资料审核，并在竣工验收后45天内提交成本控制中心。其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成资料审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交成本控制中心。　　工程管理中心未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚工程管理中心总监100元。成本控制中心考核。　　成本控制中心发现资料不齐，审批手续不全的，应在收到资料3天内一次性发函给工程管理中心；工程管理中心在收到函件之天起7天内负责补齐完善后重新提交。　　工程结算审批：　　金额在100万元以下的工程结算，成本控制中心审核后，报财务管理中心审核，之后报成本控制中心分管副总审核，报公司总经理审批，集团财务管理中心复核；　　金额在100万元以上的工程结算，成本控制中心审核后，报财务管理中心审核，之后报成本控制中心分管副总审核，报公司总经理审批，集团财务管理中心复核后，报集团总裁审核。　　集团财务管理中心在规定时间内完成复核并出具意见（审核意见中须列出成本控制中心多计错计且单项差额在千分之一以上的项目）。　　成本控制中心收到复核意见后，须在10天内落实复核意见，与施工单位协商并调整结算造价，集团财务管理中心同意最终结算金额后，在结算审核表签署意见确认。若与施工单位不能达成一致意见，由集团财务管理中心将分歧意见上报集团总裁裁决。　　审核时间要求：　　成本控制中心及财务管理中心自收齐结算资料之天起，回复结算意见的时间：10万元以下的5天内，10万元-50万元的15天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内；成本控制中心每次收到施工单位的反馈意见后回复时间：10万元以下的48小时内，10万元-50万元的3天内，50万元以上的5天内。　　集团财务管理中心的复核时间：自结算资料齐全之天起，10万元以下的5天内，10万元-50万元的10天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。　　以上未按时限完成的，每延迟24小时扣罚责任部门总监50元。集团监察管理中心考核。　　工程进度款的审批：　　工程管理中心在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经主管专业工程师、工程管理中心总监审批完毕并发出。否则，扣罚主管专业工程师100元/天，工程管理中心总监50元/天。成本控制中心考核。　　成本控制中心在收齐进度款申报资料后，48小时内（不含对数时间）必须审核完毕，之后交财务管理中心。施工单位如有异议，则成本控制中心应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，成本控制中心须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务管理中心。　　财务管理中心经办会计必须在收到进度款申请表后的24小时内审核完毕，并按审批权限报批。　　审批统一付款后，由财务管理中心负责通知施工单位，并在4小时内支付款项。　　以上未按时限完成的，每次扣罚责任部门总监200元。计划管理中心考核。　　招投标管理：按公司《招投标管理制度》执行。　　工程建设质量管理——设计质量管理　　相关设计管理规定：各项《设计任务书》的审批：各项基础资料收集齐全后5天内由总工室提供设计要点，报总经理办公会审定后报集团审批。否则每延迟1天，扣罚总工室主任50元，责任人100元。计划管理中心考核。　　总工室应于单体施工图设计前组织外委设计院进行单体扩初设计，并对扩初设计成果进行审核，审核通过后报集团审批。审批依据为单体扩初设计条件。总工室的审核时间为7天。　　审批通过后方可进行单体施工图设计。集团可根据报审的单体扩初设计质量情况，决定是否要求总工室组织外委设计院到集团本部完善单体扩初设计直至审批通过。否则，扣罚总工室主任500元。计划管理中心考核。　　经总工室审核后上报的单体扩初设计，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核；审核时间超过7天的，每延迟1天扣罚总工室相关专业责任人50元，总工室主任20元。计划管理中心考核。　　总工室应在单体施工图下发前，组织大规模的施工图会审，审核通过后报集团审批。审批通过后方可下发。总工室组织会审的审核依据为已批准的单体扩初设计和设计要求。审核时间为10天（特殊情况除外）。未按要求审核的，扣罚总工室主任500元，计划管理中心考核；经总工室审核后上报的单体施工图，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。　　工程管理中心如需对公司下发的设计图纸提出变更，须按流程进行审批：如属外委设计院设计失误及设计优化调整的，须报总经理审批；其余设计变更须报主管副总审批。　　对公司下发的设计图纸变更时，未按要求报审的，扣罚工程管理中心总监200元，计划管理中心考核。变更的设计要求如属公司失误的，对责任人进行失职问责处理。　　总工室对各项目的装修方案图、施工图进行审核，报集团审批。总工室审核的时间为5天。　　未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。经总工室审核后上报的装修施工图，问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，计划管理中心考核。　　小区竖向设计由总工室组织，工程管理中心、外委设计院、成本控制中心相关人员参加，共同确定。原则是尽可能土方平衡，节约成本。　　未按要求组织的，扣罚总工室主任500元。计划管理中心考核。　　总工室负责审批设计方案、协调解决重大技术问题。　　总工室负责审批的方案有：钢筋含量控制指标（成本控制中心协助）、基础方案、主体结构方案、大跨度结构方案、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区10KV以上供配电方案、小区采暖方案、小区水源方案、小区水池水泵房布置方案、公建空调方案、公建热水方案、公建供配电方案、新技术新产品方案、单独进行设计招标的基坑方案和高边坡方案等。　　地下室平面方案、小区竖向设计方案审批时间为5天，其他设计方案审批时间4天。　　超过上述审批时间规定的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，未按规定报审的每项扣罚工程管理中心总监200元。计划管理中心考核。　　公司所有图纸必须通过总工室登记盖章后下发。否则扣罚总工室主任50元/张，资料员50元/张。工程管理中心考核。　　每期主体工程施工图会审时，建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10处，其他专业错误数量各专业不得超过5处。错误数量超过上述数量的，每超一次，扣罚责任人20元、总工室主任10元。工程管理中心考核。　　施工图会审后，未经审批不得变更。因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚总工室责任人50元、总工室主任20元。工程管理中心考核。　　应出设计变更，而未进行设计变更，并造成较大损失的，总工室相关责任人降一级工资、总工室主任降一级工资。　　应出设计变更，而未进行设计变更，并造成严重损失的，由集团监察管理中心对总工室相关责任人、总工室主任另行扣罚。　　在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程管理中心总监现场处理解决。除此之外的设计问题，工程管理中心报送（传真）至总工室，总工室按以下要求处理：　　传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场，每超1小时，扣罚总工室主任10元。传真时间在7天内总工室必须下发正式变更图到现场，每延迟24小时，扣罚总工室主任50元。工程管理中心考核。　　工程材料验收管理　　工程管理中心考核必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。否则，扣罚工程管理中心考核总监200元。总工室考核。　　所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理《材料使用许可证》后方可使用。办理了《材料使用许可证》或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程管理中心总监审核的材料，扣罚工程管理中心总监500元。成本控制中心考核。　　影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢材、水泥、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等需由工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发《材料使用许可证》。其他材料、设备、构配件必须由主管专业工程师、工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发《材料使用许可证》。　　未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师各500元。总工室考核。　　验收依据：　　总工室确认的样板（试生产样板）；合同对材料、设备的要求；合同对承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。　　验收程序：经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，主管专业工程师必须立即带样板与工程管理中心土建组组长一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发《材料使用许可证》。其中第一批材料、构配件进场，工程管理中心核对样板无误后立即传真通知总工室，总工室相关负责人必须24小时内到场对板，确认无误后总工室相关负责人在材料上签字。　　合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心土建组组长到现场按合同或承诺书要求进行核对，检验合格后填写进场材料验收台帐，并签发《材料使用许可证》。　　施工单位自行采购的材料进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心总监一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发《材料使用许可证》。　　需见证送检的材料，工程管理中心见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发《材料使用许可证》。　　未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师200元。总工室考核。　　总工室除对工程管理中心验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等进行复检外、对一般的进场设备与材料进行抽查，抽查数量不少于10%。否则，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。　　施工过程中，由营销策划中心总监组织每周对各节点进行验收及全面质量检查，否则扣罚营销总监500元/次；营销中提出问题而未整改到位的，扣罚工程管理中心总监500元/次，总工室考核。　　单位工程质量管理　　原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。否则，每项扣罚责任人50元、工程管理中心总监20元。行政管理中心考核　　工程实体虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人100元、工程管理中心总监50元。总工室考核。　　工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全或使用功能的，每单项给予责任人降两级工资扣罚，扣罚工程管理中心总监1000元。总工室考核。　　交楼后2个月内，工程管理中心应杜绝出现如下质量问题：楼板出现穿透性裂缝；屋面、顶棚、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；给水管道出现爆管；外墙出现开裂、脱落、渗漏；阳台栏杆生锈；天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；地面标高不符合设计要求；（地面水泥“烧筑”起毛）木地板翘起、接缝不满足规范要求；飘窗台两端大小头；砼(混凝土)梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求；　　如交楼后2个月内，工程实体质量出现上述问题的，每项扣罚责任人100元、工程管理中心总监50元。总工室考核。　　隐蔽工程验收管理　　本章含如下隐蔽工程：岩土工程勘察；工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；模板工程；钢筋工程；砖砌体工程；门窗塞缝；脚手架连接体填塞工作；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。　　工程管理中心土建组组长必须建立隐蔽工程验收台帐（有关台账格式间附件），台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改，不得代签和弄虚作假。　　隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。否则，每项扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师各500元。总工室考核。　　岩土工程勘察施工旁站监理　　工程管理中心土建组组长必须建立勘察台帐。　　勘察施工前，勘察单位根据总工室提供的勘察方案、勘察点布置平面图上的坐标点定出孔位和测出孔位的原始标高。　　主管专业工程师必须对孔位、孔口标高进行复核，并在台帐上记录。　　勘察施工时，主管专业工程师必须全程旁站，如有特殊原因离开现场，而又无人接替时，则勘察施工必须停止。　　所有钻孔终孔工程量必须由两名监理人员进行验收，进行岩芯拍照，并在台帐上签字，弹孔完成24小时上报工程管理中心总监后存档。　　作废的岩样应要求勘察单位做出明显标识，以免影响岩样的判定。　　工程管理中心土建组组长必须保证给每个班次对主管专业工程师是否在岗进行二次监察，并核对施工记录，无误后签字认可。工程管理中心总监每天必须检查一次并在台帐上签字。　　未按上述要求办理的，扣罚工程管理中心总监100元，责任人200元。总工室考核。　　总工室在勘察施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由主管专业工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为主管专业工程师脱岗。脱岗每次扣罚200元。总工室考核。未按上述要求抽查的，每次扣罚总工室主任100元。计划管理中心考核。　　工程桩的隐蔽验收——预制桩的隐蔽验收　　（一） 预制桩进场——1、工程管理中心土建组组长必须在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，必须有送货人、验收人及施工单位的签字，并附表格。2、预制桩的进场验收，必须由工程管理中心总监指定一名非监桩的主管专业工程师验收，验收工程师必须对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见；工程管理中心土建组组长对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。3、所有预制桩的退场按照进场程序进行办理。未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监50元，责任人100元。总工室考核。　　（二）预制桩的施工　　1、工程管理中心土建组组长必须建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或送桩深度。　　2、桩基施工前，主管专业工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报工程管理中心土建组组长复核，工程管理中心土建组组长核查无误后在台帐上签字。　　3、主管专业工程师监桩时必须全程旁站监理，如有特殊情况离开现场，则桩基础施工必须停止。4、5、6暂不详述。另有工程签证管理、商品房交付使用管理、房地产权属办理。如有需要请留下邮箱。

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关于**项目设计的合作意向书主送： **规划项目部项目设计合作事项一、 经公司工装部门开会讨论决议，有意与贵公司继**项目之后继续合作。二、 沟通函所提及设计内容、要求我公司认真阅读并理解。1. 3号楼14F，C1户型（设计面积150㎡）2. 3号14F C2户型（设计面积150㎡）、3. 3号楼首层带花园的户型1F C1户型（设计面积188㎡）4. 3#楼公共部位包括：首层单元入口大堂、电梯前室及走道、楼梯间（共约49㎡）；5. 中心会所（室内面积约850平米）。注：以实际设计面积为结算依据。三、 依据沟通函所要求的设计风格、档次定位及图纸深度，我公司研究确定设计取费为：1) 3号楼14层的C1、C2、1层的C1户型及公共部位（总计面积：537㎡）每平方米设计费为： **元/平米。2) 中心会所（室内面积约850平米）每平方米设计费为：***元/平米。鉴于**项目定位于**市高档社区，贵我公司又在其它项目的设计和施工有过多次友好、顺利的合作，我公司会指派深设计人员组成专案项目部对该项目进行设计工作，在指定时间内完成方案设计。***装饰设计工程有限公司联系人：联系电话：

房地产项目管理策略 中国房地产的品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁的赢面就也也大一些，该将以金地集团为例，金地集团具有三大系统运作保障：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制机系统，动态投资控制系统，都是一个房地产企业比备的基本功，但金地集团为何凭此形成竞争优势？ 第一操作环节：房地产开发项目管理成功的关键 一支队伍和三个系统 以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板，下一步要取得全国工程质量最高奖――鲁班奖。 怎样才能实现上述目标呢？ 靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统动作保障即：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。 ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。 设计、管理与战略伙伴的选择 在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果。 在管理上，还将加强中间管理力量。 另外，经过几年的地产开发，金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴，这也是实现目标的有力保障。 第二操作环节：房地产开发项目管理阶段分析 对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。 那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作，项目完成后，该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成： 第一阶段、项目规划 该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时，能继续顺利地进行现行的计划。 项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。 第二阶段、项目排程 项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。 甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚 （1）所有的活动都已经过规划。 （2）生产次序已作说明。 （3）活动时间估计已作记录； （4）总的项目时间已经形成。 总之，不论项目管理人员采取何种方法，项目排程可以实现以下目标： 1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系； 2、确定活动之间的先后次序关系； 3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计； 4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。 第三阶段、项目控制 与任何管理系统的控制一样，大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。 第三操作环节：掌握房地产项目管理工具 计划评审技术（PERT）和关键路径法（CPM）开发于五十年代，用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如：针对实施项目管理有关的设计、方案优化，使项目各项工作可预见，可预控。 核心要素A：Pertandcpm的应用 PERT和CPM很重要，因为它们能帮助解答由成千上万个活动组成的项目问题。这些问题如下： 1、整个项目什么时候完工？ 2、项目的关键活动，即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么？ 3、哪些是非关键活动，即使不能按时完成也不会延误整个项目活动？ 4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少？ 5、在任何一个特定的日子里，项目是否如期完成、落后于计划或提前完成？ 6、在任何一天，实际开支是否多于、小于或大干预算开支？ 7、是否有足够的资源以按时完成项目？ 8、如果要在较短的肘间里完成项目，以最小成本完成任务的最佳方法是什么？ 核心要素B：Pert和cpm的操作步骤。 Pert和cpm的结构 1、明确项目及其所有重要活动成任务； 2、确定活动之间的关系，决定哪些活动必须先完成，哪些活动和须随后完成； 3、绘出连接所有活动的网络； 4、明确每项活动的时间和成本估计； 5、计算网络中的最长时间路径，即关键路径； 6、运用网络帮助进行项目的规划、排程、监管和控制。 核心要素C：Pert和cpm的基本要素 活动、事件和网络 PERT的第一步是将整个项目分成若干个重要的事件和活动。事件标志着任务或活动的开始或结束。活动是指两个事件之间的任务或子项目。上表显示了用以表示事件和活动的符号。 任何可以用活动和事件描述的项目都可用PERT网络进行分析。而网络是指由起止事件限定的活动顺序。 核心要素D；项目答理过程中对Pert和cpm的实站认识 对Pert和cpm的评论， 作为对Pert和cpm的评论，以下是房地产项目营理人员需要明白的Pert特征： 优点： 1、在项目营理的诸多阶段极为有益，特别是对大型项目进行排程和控制方面； 2、要领明确，计算不复杂； 3、利用网络的图示繁助快速理昭项目活动之间的关系； 4、关键路径和相关肘间分析帮助确定豁要仔细观察的活动； 5、Pert形成的网络提供重要的项自文件资料，以图表的形成指出谁应为各项活动负责； 6、广泛适用于各种项目和行业； 7、有利于监控时程和成本。 缺点： 1、项目活动必须确定，独立不相关，并且活动之间关系必须稳定； 2、必须明确先后次序关系，必须与网络相连； 3、时间估计较为主观，如管理人员过于乐观或者悲观，时间估计有被歪曲的危险； 4、过分强调最长路线或关键路线有其潜在的危险，还需要对关键路线进行仔细监督。仅供参考，请自借鉴希望对您有帮助

　　【摘 要】房地产开发项目建设周期较长，过程中存在大量的不确定因素，其对项目构成的不利影响就是风险。由于风险可能发生在房地产开发项目建设的任何阶段，则进行工程项目风险分析与预控是贯穿项目建设周期始终的一项重要工作。 　　【关键词】房地产开发；风险分析；风险预控 　　房地产开发项目历经机会研究、决策、设计、发包、实施、竣工及保修阶段，并由不同的团队完成各阶段工作，风险管理是针对项目建设期全过程的各不确定因素进行有效管理。项目风险管理是强调事前预测、识别，在进行深入研究后作出评价、判断、提出对策和一切有效的预防措施，在若干对策与措施中再加以优选。 　　一、各阶段风险分析 　　（1）项目策划与可行性研究阶段。初步罗列、分析各项风险因素，以科学方法预测风险发生的可能性和规律性；深化研究各项风险状况对项目目标的影响程度，并进行项目的敏感性分析与概率分析；对产品的市场预测、开发理念、工程方案、资源及融资方案的分析与评价时，必须深入综合分析其主要风险因素，重点是提出抵御各项风险的对策。 　　（2）确立项目目标阶段。着重对影响项目目标的主要风险提出科学预测，从各个方面、环节寻找实现项目目标可能发生的风险和存在的困难与问题；项目目标设立标准的制订，直接涉及投资、工期及风险因素，应作综合研究，最后提出的项目目标应是最优目标。 　　（3）工程项目设计和发包阶段。随着设计各阶段的深入，从方案设计、初步设计、施工图设计等对实施方案的逐步细化，工程项目的构成也逐步清晰，这时风险分析不仅要针对风险的种类（如经济、法律、自然、合同及合作者风险），更要考虑对风险的防范措施。如风险准备金的计划、备选技术方案，在发包文件（合同文件）中应明确规定工程实施中的风险分担。 　　（4）施工阶段。项目施工阶段要建立风险监控系统，着重于风险预测，能及早地发现风险的出现萌芽，提出有效对策措施；制订出每一预定措施中控制风险的影响范围和影响量，有针对性地控制风险的产生，以减少项目的损失；在风险状态下，先应做到采取有效措施确保工程项目正常实施，保证施工秩序，后根据风险实况，及时修改施工实施方案，调整计划，确保安全地恢复正常施工状态，将损失减少到最低程度；在制订各阶段性计划中，必须加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改将会产生新的问题和风险。 　　（5）项目后期阶段。随着项目进展将会出现新的风险，就要重新识别风险，进行分解、分析与评价，直至当工程项目竣工后，要对整个项目的风险与风险管理进行检查和总结，为以后同类工程项目的风险管理提供借鉴。 　　二、工程项目风险预防 　　工程项目风险预防是指减少风险发生的机会或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常采用技术措施或者管理措施来防止风险因素的出现或者减少已经存在的风险因素，降低风险事件的发生概率，做到防患于未然。例如，承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款；工程现场管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故的发生；发包人要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力；承包商要求在合同中赋予其索赔权利也是为了防止发包人违约或发生种种不测事件。 　　（1）预防项目的技术风险。工程项目中重大技术的决策往往影响整个项目的利益，因此对重大技术要认真进行评估，尽量采用成熟技术，不要为了降低投资而采用不成熟的设计与施工技术。 　　（2）预防项目合同的风险。把项目合同实施中的不确定性，尽可能地在发包人和承包人之间进行合理地划分，通常按照“谁能最有效地防止和处理风险就由谁来承担该风险”的原则进行风险分担。因而根据实际情况，综合考虑项目效益和风险选择最优合同类型和合同条件，必须在详细定量分析之后方能决策。 　　三、工程项目风险回避 　　如果通过风险分析发现项目的实施将面临巨大的威胁，项目管理都不能又没有别的办法控制风险，这时就应当考虑放弃项目的实施。回避风险是一种最为彻底的风险管理措施，因为它将风险事件出现的概率降低到了零；但这也是一种消极的预防措施，因为在回避了风险的同时，也失去了可能的获利机会，这也是一种极不得已条件下的对策。 　　（1）尽早原则。采取回避策略，最好在项目活动尚未实施以前，使所受损失最小。放弃或者改变正进行的项目，一般都要付出高昂的代价。但是，经过仔细分析后当项目继续将会越陷越深时，必须断然终止，以免造成更大损失。 　　（2）能力原则。回避风险大的项目，选择风险小或适中的项目。这在项目决策时要注意，放弃明显导致亏损的项目。对于风险超过自己的承受能力，成功把握不大的项目，可不参与。甚至有时在工程进行到一半时，预测后期风险很大，必然有更大的亏损，不得不采取中断项目的措施，而减少损失。 　　四、项目风险分散、分离与转移 　　（1）工程项目风险分散 　　分散风险的对策是将风险分散给其他相关单位，以减轻总风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参与者都必须承担一定的风险责任，这样才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定，在起草这些文件时都应对风险做出估计、定义和分配。例如：某些承包商直接把风险较大的部分工程分包出去，将业主规定的各项赔偿如数订入分包合同，将这项风险转移给分包商；担保也是一种风险分散的对策，如承包商请银行、保险公司或其他非银行金融机构向业主承诺为承包商在投标、履行合同、归还预付款、工程维修中的债务、违约或失误负间接责任，项目业主就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转移到出具保证书或保函者；工程保险也是风险分散最常用和最重要的方式；对于投资者来讲，采取多元化项目投资是分散风险的一种重要方法；风险的分散和转移也必然伴随着获利机会的分散和转移。 　　（2）工程项目中风险分离 　　风险分离是指将各风险单位间隔离开，以避免发生连锁反应或互相牵挂。将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，选用可在若干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段，这样可以避免材料集中于一处时可能遭受的损失。 　　（3）工程项目中风险转移 　　项目管理者在无更好的办法处理风险时，为保护本部门利益，只能采用风险转移的对策。风险转移并非风险损失转嫁，也不能认为是损人利己和有损商业道德，因为有许多风险对某些单位的确可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各自优势不同，因而对风险的承受能力也不一样。 　　参考文献: 　　[1]王天增，房地产项目开发中的风险及对策分析[J]，中国住宅设施，2011年07期 　　[2]尹贻林，建设工程项目价值管理。天津，天津人民出版社。 　　[3]于洪芹，房地产开发项目的投资风险分析[D]，山东经济学院，2011年 　　[4]Savvakis Savvides.Risk Analysis in Investment Appraisal,Project Appraisal[J]. Bradford,2004,3. 　　作者简介： 　　康铁钢，辽宁锦州人，浙江同济科技职业学院，高工。研究方向：工程管理

作为一名房地产开发商新手，可能对房地产开发贷款项目应具备的条件并不是很清楚。不过别担心，下面我就针对房地产开发贷款项目应具备的条件有哪些这个疑问，来为大家简单的介绍下。房地产开发贷款项目应具备的条件1.在建行开立一般存款帐户，经营收支部分在建行结算；2.生产经营正常，经营管理规范健全，财务状况优良；3.信誉优良，具备按期偿还贷的能力；4.能提供有效的抵押、质押或信誉程度高的担保；5.开发建设项目经可行性预测论证，能有效满足当地住房市场需求，且市场销路好；6.开发建设项目已归于国家或地方开发计划，其立项文件完整、真实；7.已取得开发建设项目的土地使用权；8.开发建设项目工程预算满足当地政府的有关规定；9.借款人计划投入项目的自有资金必须高出规定的比例。房地产开发贷款需要提交的材料(一)基本材料1.法人营业执照副本及复印件；2.法人代码证书副本及复印件；3.法定代表人证明、签字样本原件及复印件；4.贷款(卡)原件及复印件；5.财政部门或会计事务所核实的前3年度财务报表和审计报告。新建企业免提交;成立不满3年的企业，提交自成立以来的年度和近期报表；6.税务部门年检合格的税务登记证明；7.利税清算表；8.公司合同原件及复印件；9.公司章程原件及复印件；10.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等；11.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资或承包企业，需提供董事会或发包人同意的决议或文件原件；12.贷款由被委托人办理的，需出示企业法定代表人授权委托书原件。(二)贷款项目材料1.开发建设项目可行性研究报告及批准文件原件及复印件;2.有权部门批准的项目建设、实施以及开发文件和计划原件及复印件。(三)担保材料按保证、抵押或质押的不同要求提供材料：1.已作客户评价并在有效期内了，如无变更，可无需出示客户基本材料，只需出示贷款及担保材料；2.授信客户需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证(卡)》；3.要求客户提供的材料在《中国建设银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示 。编辑总结：看完以上介绍，相信大家对房地产开发贷款项目应具备的条件也有了进一步的了解。如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将为大家呈现更多的精彩内容。

具体资料得详细咨询银行，我这边有些资料，希望能帮到你！

【答案】：C房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

亲你好。一)具备有权部门核定的开发资质等级证明。(二)持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施(开)工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。(三) 项目资本金不得低于项目总投资的30%，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本 金比例;对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。(四)抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50%。(五)工程监理单位有相应的资质等级。《中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法》第七条：（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。（五）工程监理单位有相应的资质等级。注册资本分期到位的条件是什么答：新设立公司注册资本分期到位的首期实缴必须同时满足三个条件：一是不得低于法定注册资本最低限额3万元; 二是不得低于注册资本总额的20%;三是全体股东首期以货币方式的出资额不得低于首期实缴额的30%。对以后分期到位的注册资本，每期出资的货币出资必须按比例达到。如果股东的货币出资额累计已达注册资本的,以后期别的出资可不限制货币出资比例原已设立的公司增加注册资本的，新增的注册资本的比例应至少有30%货币出资。 首次缴资必须符合条件，余下部分应当在法定期限内缴纳。银行项目贷款对项目资本金有什么要求答：原则上要求项目贷款自有资本金比率不低于30%，且项目资本金先于银行贷款资金投入或同比例投入，同时需承诺在贷款到期前不得抽回资本金或以任何形式进行股权及利润分配。以上，为一般要求。若项目资质优良，且项目投资主体属于优质客户，可适当协商授信条件。房地产融资需要具备哪些条件企业法人应具备的条件：(1)有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告;(2)已开立基本帐户或一般存款帐户;(3)提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求;(4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%;申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。贷款项目条件：(1)贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好;(2)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发;(3)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;(4)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;(5)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用;贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。 这个是网上搜索的，大概的就是这样 每个地区会有区别，建议你到当地的银行去问一下。

【答案】：C【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P325，国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35％。 【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】

中国银行房地产开发贷款管理办法 第一章　总则 第一条 为支持我国 商品房 开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国 商业银行法 》、《中华人民共和国经济 合同法 》、《中华人民共和国 担保法 》、《贷款通则》和《商业银行自营 住房贷款 管理暂行规定》等有关 法规 ，特制定本办法。 第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。 第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)发放的各类开发性房地产贷款。 第二章　贷款对象和用途 第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人 营业执照 及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。 第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。 第三章　贷款种类和条件 第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。 (一)住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 (二)商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 (三)其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。 第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件： (一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件; (二)具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度; (三)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力; (四)在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务; (五)已取得贷款项目的 土地使用权 ，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间; (六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效; (七)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求; (八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要; (九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在 银行贷款 之前投入项目建设; (十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息 连带责任保证 ; (十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。 第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料： (一)借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。 (二)借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。 (三)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。 (四)贷款项目开发方案或可行性研究报告。(五)开发项目立项文件、工程设计和批准文件。 (六)土地使用权使用证书、 土地使用权转让 合同和 施工合同 。 (七)企业董事会或相应决策机构关于借款和抵(质)押、担保的决议和授权书。 (八)开发项目资金落实文件。 (九)开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。 (十)抵(质)押财产(有价证券除外)的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函。 (十一)还款保 证人 的资信证明材料。 (十二)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。 第四章　贷款期限和利率 第九条 贷款期限。 (一)住房开发贷款，最长不超过三年(含三年); (二)商业用房开发贷款，最长不超过五年(含五年); (三)其他房地产开发贷款，最长不超过五年(含五年)。 第十条 贷款利率 。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率;外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。 第五章　 贷款担保 与保险 第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订 借款合同 之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的 连带责任担保 。 第十二条 借款人提供的抵(质)押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作 抵押 的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。 第十三条 借贷双方商议采取 质押 方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续;贷款人认为需要公证的，借款人(或质押人)应当办理公证手续。 第十四条 用于抵(质)押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可 委托贷款 人认可的资产评估机构进行评估。 抵押贷款 金额不得超过抵(质)押物价值的70%;以土地使用权作抵押的， 抵押合同 有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以 土地使用权出让合同 的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。 第十五条 抵(质)押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵(质)押已被抵(质)押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。 第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的 承担连带责任 的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订 保证合同 。 第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。 第十八条 房地产开发贷款抵(质)押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担;贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。 第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。 第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。 第六章　贷款审批与发放 第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。 第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。 第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。 第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。 第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。 第七章　贷款使用与偿还 第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。 第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。 第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。 第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。 第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵(质)押登记、保险的手续。展期协议经抵(质)押人、保证人书面认可后生效。 第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵(质)押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。 第八章　贷款管理与考核 第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。 第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵(质)押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。 第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。 第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核 贷款逾期 率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。 第九章　附则 第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。 第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。 第三十八条 本办法自颁布之日起执行。

公司财务制度第一章 总 则一、为规范公司日常财务行为和财务管理制度，有效运作资产，提高公司的经济效益,严格按《公司法》、《会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》等有关法律、法规，制定本制度。第二章 财务机构设置及职责二、根据公司会计核算的具体要求设置公司财务机构，由会计人员、出纳组成，明确责任，分工协作，共同管理好公司的财务工作。三、会计职责1、按照国家会计制度的规定，记账、复帐、报账，做到手续齐备、数字准确、账目清楚、处理及时。2、发票开具和审核，各项业务款项发生、回收的监督，业务报表的整理、审核、汇总，业务合同执行情况的监督、保管及统计报表的填报。3、会计业务的核算，财务制度的监督，会计档案的保存和管理工作。4、按期进行财务分析，主动提供数据资料，向财务报告使用者提供决策有用信息。5、完成领导交办的其他工作。四、出纳职责1、建立健全现金出纳各种账册，严格审核现金收付凭证。2、严格执行现金管理制度，保管好库存现金和各种有价证券，不得坐支现金，不得白条抵库。3、保管好有关印章和空白支票。4、对每天发生的银行和现金收支业务作到日清月结，及时核对，保证账实相符。5、积极配合银行做好对账、报账工作，配合会计做好各种账务处理。6、完成领导交办的其他工作。第三章 财务工作管理五、会计年度自公历1月1日起至12月31日止。记账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制，以人民币为记账本位币。会计记录文字使用中文，数目用阿拉伯数字记载。六、财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。七、财务工作人员应根据账簿记录编制会计报表，每月月初上报经理。年度终了报送报表给一团计财科。会计报表每月由会计编制，会计报表须会计签名或盖章。八、财务工作人员对本公司实行会计监督，对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。九、财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务账目的登记工作。十、财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。财务工作人员办理交接手续需有专人监交。第四章 现金管理十一、严格遵守国务院颁布的《现金管理暂行条例》，按规定的范围使用现金。建立和健全《现金日记账》簿，出纳应根据审批无误的收支凭单逐笔顺序登记现金流水收支账目，并每天结出余额核对库存，做到日清月结，帐实相符。十二、日常零星开支所需库存现金限额为2000元，超额部分应存入银行。十三、财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付（即坐支）。因特殊情况确需坐支的，应事先报告经理批准。十四、公司职员因工作需要借用现金，需填写《借款单》，经会计审核，交给经理批准后方可借用。十五、发票及报销单经经理批准后，由会计审核，经手人签字，金额数量无误，填制记账凭证。十六、差旅费及各种补助单（包括领款单），由会计审核时间、天数无误并报告经理复核、签字，填制凭证，交出纳员付款，办理会计核算手续。十七、收支单据办理完毕后出纳须在审核无误的收支凭单上签章，并在原始单据上加盖现金收、付讫章，防止重复报销。支票管理十八、支票的购买、填写和保存由出纳负责。建立和健全《银行存款日记账》簿，出纳应根据审批无误的收支凭单，逐笔顺序登记银行流水收支账目，并每天结出余额；做到日清月结，账实相符。十九、支票付款后凭支票存根，发票由经手人签字、会计核对（购置物品由保管员签字）、经理审批。填写金额要无误，完成后交出纳人员。二十、公司财务人员支付（包括公私借用）每一笔款项，不论金额大小均须经理签字。经理外出应由财务人员设法通知，同意后可先付款后补签。二十一、所开出支票必须封填收款单位名称，必须由收取支票方在支票头上签收或盖章。第五章 会计档案管理二十二、凡是公司的会计凭证、会计账簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。二十三、会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名或盖章（包括制单、审核、记账、主管），由会计装订后归档保存。二十四、会计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须得到经理批准。第六章 公司员工差旅费的规定 二十五、职工因公出差，参照团发〔2007〕2号《关于印发<一团差旅费标准开支规定>的通知》执行。第七章 其他事项二十六、规范收入管理。收入要严格按照权责发生制原则确认，并认真核实、正确反映，以保证公司损益的真实性。公司的国有资本经营收入要及时缴入国库，其他营业收入应纳入专户管理的在三天内缴入财政预算外专户，实行专户管理。二十七、成本费用管理。公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。并严格报销手续。严格执行财务报销制度，款项支出时应将发票（使用正规发票，经手人须在票据背后签字）交给财务。金额在1000元以内的发票及报销单须经经理批准签字方可付款，金额在1000元以上的发票及报销单须经董事长审核批准。第八章 附则二十八、本制度自发布之日起生效。二00九年 月 日另外,站长团上有产品团购,便宜有保证

热销期也叫强销期，一般这一时期的开始就是开盘活动。首先做好开盘，这个阶段要舍得花钱，舍得做推广。推广费用大部分用在这个阶段。在热销期，为促成大量成交，除大量推广外，制定合理的价格策略很重要，多重优惠、各种抽奖活动、线下活动、优惠活动按节点批次展开。针对买涨不买跌的心理，开盘后一个月内考虑小幅上涨，当然目前的市场情况下，也要结合项目自身，选择是否执行。 总之，密集性的推广、多重组合的优惠、线下活动的配合、多渠道的营销拓展、新营销工具的使用、现场的完美展示及人气保持，等等，在这个阶段都要集中发力。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。 五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。 七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 5 十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

第一条　为了妥善处理房地产开发停缓建项目，维护正常的建设市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。第二条　在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区以及大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区内，对房地产开发停缓建项目的处理，适用本规定。第三条　大连市房地产开发管理办公室和城乡规划土地局，应依据各自的职责，互相配合，共同做好房地产开发停缓建项目处理工作。第四条　下列房地产开发项目属于停缓建项目：　　（一）获得《办理中标手续通知单》后，满三个月未办理《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》（以下简称《中标通知书》）；　　（二）办理《中标通知书》后，满八个月未签订《国有土地使用权出让合同》的；　　（三）自《国有土地使用权出让合同》生效之日起满两年未动工开发的；　　（四）未按《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》（以下简称《履约保证书》）规定的期限开发建设，停工一年以上，且开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者投资额占总投资额不足25％的；　　（五）未按《履约保证书》规定的时间竣工，超过一年以上的。第五条　对停缓建项目，按下列规定予以处理：　　（一）属于本规定第四条（一）、（二）项情形的，项目自行废止，所缴纳定金不予退回；　　（二）属于本规定第四条（三）项情形的，由市房地产开发管理办公室取消开发项目，市城乡规划土地局无偿收回土地使用权；　　（三）属于本规定第四条（四）项情形的，由市房地产开发管理办公室安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；　　（四）属于本规定第四条（五）项情形，投资额占总投资额不足60％的，由市规划土地局收回土地使用权。对投资额占总投资额60％以上，确有能力，保证一年内竣工的，可再延期一年；无力保证一年内竣工或延长竣工期一年仍未竣工的，由市房地产开发管理办公室安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准建设。第六条　本办法第五条（三）、（四）项规定对停缓建项目安排临时使用的，是指在保留原项目单位前期投资和未来建设权的前提下，对已发生的投资进行有期限的冻结。冻结期间，由市房地产开发管理办公室组织招标，并择优选定有经济实力和经营信誉的单位，对已建的建筑物及其附属设施代管。代管单位在不承担冻结资产经济责任的条件下，在规定的期限内，按照市政府提出的要求和经济、实用、美观的原则，完善地下工程或地上已具规模的建筑，使项目达到使用条件，并实施经营管理。　　停缓建项目临时使用期限折抵土地出让年限。第七条　安排停缓建项目临时使用程序：　　（一）经市房地产开发管理办公室核实属于安排临时使用项目的，应通知（或在新闻媒体通告）项目单位；　　（二）项目单位在接到通知后一个月内，持相关材料和申请报告到市房地产开发管理办公室办理确认手续；　　（三）经市房地产开发管理办公室确认后，批准安排临时使用的停缓建项目，其前期投资自行冻结；　　（四）市房地产开发管理办公室组织招标并择优选定代管单位后，由代管单位与项目单位签订代管协议；　　（五）市房地产开发管理办公室会同有关部门对批准安排临时使用的停缓建项目进行核定、清理后，组织代管单位和项目单位进行施工手续、图纸、土地现场管理工作等项目交接。第八条　对应该安排临时使用的停缓建项目，项目单位接到通知后不按规定申请的，视为自行放弃土地使用权和房地产开发项目，由市房地产开发管理办公室将其项目动工建设部分予以拍卖，拍卖收入的处理按国家有关规定执行。第九条　被安排临时使用的停缓建项目，项目单位应对冻结的资产承担经济责任，并妥善安置原项目的经营管理人员。第十条　停缓建项目被安排临时使用期间，项目单位如要求回购的，应委托有权机关对项目在临时使用期间所发生的费用进行评估或审计，并按下列规定支付费用：　　（一）代管单位未收回投资成本时，项目单位向代管单位支付还应收回的投资成本及利息和按代管单位投资总额每年25％乘以代管年限的总额计算的补偿费用；　　（二）代管单位已收回投资成本后继续经营的，项目单位按代管单位投资总额每年15％乘以代管年限的总额计算支付补偿费用。

销售员行为规范（礼仪守则）1、专业操守 销售员的职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售员应任何时间，都要维持专业态度—“以客为尊”经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。2、守时 守时应是一个销售员所具有的最基本的工作习惯。不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。3、纪律 销售员必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例。4、保密 销售员必须遵守公司的保密原则。不得直接透露公司的客户资料；不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。5、着装 在售楼处（或展销会）必须穿着公司统一制服及佩戴员工卡。 销售员因工作欠佳或达不到公司要求，经提醒，仍未有改善者公司有权提前终止聘用合约。员工礼仪守则一、 员工应有的礼仪第一条 职员必须仪表端庄、整洁。具体要求是：1、头发：职员头发要经常清洗，保持清洁，男性头发不宜太长。2、指甲：指甲不能太长，应经常修剪。3、胡子：胡子不能太长，应经常修剪。4、口腔：保持清洁，上班前不能喝酒或吃有异味的食品。5、女性职员化妆应给人清洁健康的印象，不能浓妆艳抹，不宜用香味浓烈的香水。第二条 工作场所的服装应清洁、方便，不要过分追求修饰。具体要求是：1、衬衫：颜色应以素色为好，应有时代感，衬衫的领子与袖口不得污秽。2、领带：男职员应配带领带，并注意与西装、衬衫颜色相衬。领带不得肮脏、破损和歪斜松弛。3、鞋子：应保持清洁光亮，如有破损应及时修补，不得穿带钉子的鞋4、职员工作时不得穿大衣或过于臃肿的服装。第三条 在售楼处内职员应保持优雅得体的姿势和动作具体要求是：1、站姿：两脚脚跟着地，脚尖离开45度，腰背挺直，胸膛自然，颈背伸直，头微向下，使人看清你的面孔。两臂自然，不耸肩，身体重心在两脚中间。会见客户或出席仪式站立场合，或在长辈上级面前，不得把手交叉放在胸前。2、坐姿：坐下后，应尽量坐端正，把双腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或向后伸，或俯视前方。要移动椅子的位置时，应先把椅子放好，然后再坐。3、握手时用普通站姿，并注视对方眼睛，握手时脊背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不亢。伸手时，同性间应先向地位低或年纪轻的，异性间应先向男方伸手。4、出入房间的礼貌：进入房间，要先轻轻敲门，听到应答后再进。进入后回手轻轻关好房门。进入房间后，如果对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断对话，也要注意把握时机，请用：“很抱歉，能打断您一下吗？”开始说话。5、递交物件时，如递文件等，要把正面、文字对着对方的方向递过去，如果是钢笔，要把尖向着自己，使对方容易接着；至于刀子、剪刀等利器，应把刀尖向着自己。6、走通道、走廊时要放轻脚步。在通道和走廊时不能一边走一边大声说话，更不能唱歌或吹口哨等。在通道、走廊遇到上司或客户要礼让，不能抢行。二 日常业务中的礼仪第一条 正确使用公司的物品和设备，提高工作效率1、公司的物品不能野蛮对待或挪为私用。2、工作台上不能摆放与工作无关的物品，及时清理、整理物品和文件。3、借用他人或公司的东西，使用后应及时送还或归放原处。4、未经同意不得随意翻看同事的文件、资料等。第二条 正确、迅速、谨慎地接打电话1、电话来时，最好在听到第三声铃响以前取下话筒。通话时先问好，并清晰报出公司、部门。对方讲述时要用心听，并记下要点。未听清时，及时告诉对方，结束时，应礼貌道别，待对方切断电话，自己再放话筒。2、通话应简明扼要，不得在电话中聊天。3、若是超出自己处理权限的电话，请马上将电话交给能够处理的人。转交前，请先扼要汇报对方谈话内容。三 客户服务礼仪第一条 接待工作极其要求1、在规定的接待时间内，不缺席。2、有客户来访，马上起来接待，并让座。3、来客多时按次序进行，不能先接待熟悉客户。4、对事前通知的客户，可先打声招呼。5、应记住常来的客户。6、接待客户时应主动、热情、大方、微笑服务。第二条 介绍和被介绍的方式和方法1、直接见面介绍的场合下，应先把地位低的介绍给地位高者。若难以判断，可先把年轻的介绍给年长的。在自己公司和其他公司的关系上，可先把本公司的人介绍给别公司的人。2、把一个人介绍给很多人时，应先介绍给地位最高的或酌情而定。3、男女间的介绍，应先把把男性介绍给女性。男女地位、年龄有很大差别时，若女性年轻，可先把女性介绍给男性。第三条 名片的接受和保管1、 名片应先递给长辈或上级。2、 把自己的名片递出时，应把文字向着对方，双手拿出，一边递交一边清楚说出自己的姓名。3、 接对方的名片时，应双手去接，拿到手后应马上看，正确记住对方的姓名后，将名片收起。如遇对方姓名难以辨认，应马上询问。4、 对收到的名片应妥善保管，以便检索。电话接待服务程序电话接待服务的基本要领：礼貌、准确、高效1、 带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境；2、 电话铃声响起第三声前，应由销售代表迅速接听。在超过三声后接听，要先道歉后再转入正题；3、 接听电话的礼貌用语为：（以国际商会大厦为例）是“您好，国际商会大厦售楼处”，或早上好等；切记以“喂”作开头，这样显得不礼貌。4、 接听客户电话时，声调应表现出“友好、亲切和动听”的接待态度；5、 对于客户的询问，应简单明了地予以解答，在登广告时应注意在给客户清晰明了的解答同时，尽量将解释的时间予以缩短，邀请客户到达现场后观看；6、 呼应：在电话中的长时间的沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：“是、对、嗯、很好、请继续说”等。7、 接错或打错电话时，应避免生硬地说“你打错了”，而应礼貌地说“这是----公司，电话号码是----，您要打的电话号码是多少？”，这样不会使对方难堪。8、 当对方激动时或言辞激烈时，仍应礼貌待客，保持冷静、理智平静对答；（1）以柔克刚：待对方讲完后，平静地表述自己；（2）沉默是金：用停顿、沉默相待，只听对方叫骂，不随声附和，不反驳，也不打断对方，先让对方发泄。（3）冷处理：听完后表示：“您的意见我可以向上级反映，有结果我会马上通知您。” 9、 通话过程中应突出重点，应注意：（1）口齿清楚；（2）语速不要过快；（3）语音、语调要注意调整；（4）语音适中，如：当信号出现问题时，注意不要叫喊，越叫喊越听不清；10、在通话结束时对客户表示感谢“谢谢、再见”，待客户切断电话时再挂电话；11、 对客户电话数量进行相应的登载，最后由项目负责人及时填写和汇总；12、再给客户打电话时，应注意给对方的通话时间，以避免打扰客户的休息；客户上门接待服务程序1、 在客户走近接待中心时，由营业代表主动上前，面带微笑，对客户问候“您好，欢迎光临”或“您好，欢迎参观”，并根据具体的接待顺序进行客户接待；2、 将客户迎进销售现场时，将客户引领到洽谈桌旁，为客户拉椅、让座；3、 请客户在洽谈桌旁稍坐，并迅速为客户斟水，并递上水杯，请客户稍坐片刻，使其心情平静下来；4、 给客户递上资料，待客户心平气和后，给客户就项目的情况进行系统的讲解；5、 当客户发出疑问时，应详细、耐心地倾听客户的疑问，并不断地点头表示清楚客户的疑问，在客户停顿时进行解答；6、 在对客户的疑问解答完毕后，应引领客户到样板房参观，并在参观过程中，将详细的楼盘情况和特点进行介绍；注意观察客户在参观过程中的反应，在内心深处对客户作出判断，并考虑客户的疑问点，并相应地予以解释，以消除客户的疑问，尽快促成成交。7、 在客户看完样板房后，引领客户返回销售现场，注意将客户所喝的水杯中的水注满，并询问客户采取的详细的付款方式， 根据客户要求帮客户计算单套房的不同付款方式，并相应填写价格计算表；8、 渲染现场销售气氛，注意与销售经理和其他销售人员进行配合，争取客户尽快落定。9、 请客户在客户登记表上进行尽可能详细的登记；10、在客户表示满意后，营业代表应尽快促成客户落定；11、 在客户表示或考虑后，将客户送出门，对客户表示“请回去再考虑一下，”“请慢走”等等话语；12、应目送客户远离后再返回接待中心13、回到办公室后，将客户在接待台用过的水杯和烟盅进行清理，并将桌椅摆放整齐；14、对客户进行详细的客户记载；15、应记住客户的名字，若客户再次来临时应马上能够叫出客户的名字；

前言第1章 房地产开发企业的组织设计及部门设置1.1 房地产开发企业的组织设计及部门设置概述1.1.1 房地产开发企业部门设置的现状及其重要性1.1.2 房地产开发企业组织结构的五种形式1.1.3 房地产开发企业组织设计的基本步骤1.1.4 房地产开发企业组织结构设计与调整的案例分析1.2 几种典型的房地产开发企业的组织结构形式1.2.1 单区域单项目型房地产开发企业的组织结构形式1.2.2 单区域多项目型房地产开发企业的组织结构形式1.2.3 跨区域多项目型房地产开发企业的组织结构形式1.3 大型房地产开发企业的组织层级权责管理1.3.1 综合管理1.3.2 人事行政管理1.3.3 开发管理1.3.4 设计管理1.3.5 营销管理1.3.6 合同管理及仲裁、诉讼1.3.7 工程管理1.3.8 财务管理第2章 房地产开发企业的部门职能说明2.1 房地产开发企业的高级领导层职能说明2.1.1 董事会的职能说明2.1.2 总经理及其相关的岗位职责说明2.1.3 副总经理的岗位职责说明2.2 房地产开发企业的行政办公类部门的职能说明2.3 房地产开发企业的人力资源类部门的职能说明2.4 房地产开发企业的投资开发类部门的职能说明2.5 房地产开发企业的工程设计类部门的职能说明2.6 房地产开发企业的营销策划类部门的职能说明2.7 房地产开发企业的财务类部门的职能说明2.8 房地产开发企业的其他综合类部门的职能说明2.8.1 法律事务部的职能说明2.8.2 信息管理部的职能说明第3章 房地产开发企业行政办公类部门的岗位职责说明3.1 房地产开发企业的行政办公类部门的领导层岗位职责说明3.1.1 行政总监的岗位职责说明3.1.2 办公室主任的岗位职责说明3.1.3 行政主管的岗位职责说明3.1.4 后勤主管的岗位职责说明3.2 房地产开发企业的行政办公类部门的行政文秘人员的岗位职责说明3.2.1 行政文秘的岗位职责说明3.2.2 行政助理的岗位职责说明3.2.3 档案管理员的岗位职责说明3.3 房地产开发企业的行政办公类部门的后勤保障人员的岗位职责说明3.3.1 后勤管理员的岗位职责说明3.3.2 车队队长的岗位职责说明3.3.3 司机的岗位职责说明3.3.4 食堂工作人员的岗位职责说明3.3.5 炊事员的岗位职责说明3.3.6 保安员的岗位职责说明3.3.7 门卫的岗位职责说明3.3.8 维修工的岗位职责说明第4章 房地产开发企业人力资源类部门的岗位职责说明4.1 人力资源总监的岗位职责说明4.2 人力资源部经理的岗位职责说明4.3 人力资源主管的岗位职责说明4.4 人力资源专员的岗位职责说明4.5 人事助理的岗位职责说明第5章 房地产开发企业财务审计类部门的岗位职责说明5.1 房地产开发企业的财务部岗位职责说明5.1.1 财务总监的岗位职责说明5.1.2 总会计师的岗位职责说明5.1.3 财务部经理的岗位职责说明5.1.4 财务部副经理的岗位职责说明5.1.5 主办会计岗位的职责说明5.1.6 核算会计的岗位职责说明5.1.7 融资管理员的岗位职责说明5.1.8 税务管理员的岗位职责说明5.1.9 资金管理员的岗位职责说明5.1.10 成本管理员的岗位职责说明5.1.11 银行出纳员的岗位职责说明5.1.12 现金出纳员的岗位职责说明5.2 房地产开发企业的审计部岗位职责说明5.2.1 总审计师的岗位职责说明5.2.2 审计部经理的岗位职责说明5.2.3 审计主管的岗位职责说明5.2.4 财务审计员的岗位职责说明5.2.5 工程审计员的岗位职责说明第6章 房地产开发企业投资开发类部门的岗位职责说明6.1 总经济师的岗位职责说明6.2 开发总监的岗位职责说明6.3 开发部经理的岗位职责说明6.4 市场调研主管的岗位职责说明6.5 投资分析主管的岗位职责说明6.6 开发办证主管的岗位职责说明6.7 征地拆迁主管的岗位职责说明6.8 市场调查员的岗位职责说明6.9 投资分析员的岗位职责说明6.10 开发办证专员的岗位职责说明6.11 征地拆迁专员的岗位职责说明第7章 房地产开发企业工程设计类部门的岗位职责说明7.1 房地产开发企业的设计部岗位职责说明7.1.1 总建筑师的岗位职责说明7.1.2 设计部经理的岗位职责说明7.1.3 建筑设计主管的岗位职责说明7.1.4 装修设计主管的岗位职责说明7.1.5 园林景观设计主管的岗位职责说明7.1.6 设备设计主管的岗位职责说明7.1.7 设计师的岗位职责说明7.1.8 规划管理员的岗位职责说明7.1.9 技术审核员的岗位职责说明7.2 房地产开发企业的预决算部岗位职责说明7.2.1 预决算部经理的岗位职责说明7.2.2 预决算主管的岗位职责说明7.2.3 预决算员的岗位职责说明7.2.4 合同管理员的岗位职责说明7.3 房地产开发企业的材料采购部岗位职责说明7.3.1 材料采购部经理的岗位职责说明7.3.2 材料主管的岗位职责说明7.3.3 材料招标主管的岗位职责说明7.3.4 材料采购员的岗位职责说明7.4 房地产开发企业的工程部岗位职责说明7.4.1 工程总监的岗位职责说明7.4.2 总工程师的岗位职责说明7.4.3 工程部经理的岗位职责说明7.4.4 工程土建主管的岗位职责说明7.4.5 工程设备主管的岗位职责说明7.4.6 土建工程师的岗位职责说明7.4.7 设备工程师的岗位职责说明7.4.8 园林绿化工程师的岗位职责说明7.4.9 测量工程师的岗位职责说明7.4.10 资料管理员的岗位职责说明第8章 房地产开发企业营销策划类部门的岗位职责说明8.1 房地产开发企业的策划部岗位职责说明8.1.1 策划总监的岗位职责说明8.1.2 策划部经理的岗位职责说明8.1.3 策划主管的岗位职责说明8.1.4 市场调研员的岗位职责说明8.1.5 销售策划员的岗位职责说明8.1.6 策划助理的岗位职责说明8.2 房地产开发企业的销售部岗位职责说明8.2.1 销售总监的岗位职责说明8.2.2 销售部经理的岗位职责说明8.2.3 销售主管的岗位职责说明8.2.4 销售代表的岗位职责说明8.2.5 销售助理的岗位职责说明8.2.6 代办专员的岗位职责说明8.2.7 收款员的岗位职责说明8.2.8 销售部财务会计的岗位职责说明8.2.9 销售部出纳员的岗位职责说明8.3 房地产开发企业的客户服务部岗位职责说明8.3.1 客户服务部经理的岗位职责说明8.3.2 客户服务部副经理的岗位职责说明8.3.3 客户服务主管的岗位职责说明8.3.4 售后服务员的岗位职责说明第9章 房地产开发企业其他综合类部门的岗位职责说明9.1 法律事务部的岗位职责说明9.1.1 法律事务经理的岗位职责说明9.1.2 法律事务主管的岗位职责说明9.1.3 法律事务专员的岗位职责说明9.2 信息管理部的岗位职责说明9.2.1 信息管理部经理的岗位职责说明9.2.2 网络管理员的岗位职责说明

　　房地产开发流程　　第一步房地产开发公司的设立　　房地产开发公司设立阶段的法律程序　　一、内资房地产综合开发公司的设立　　1、公司设立准备　　2、申请资质等级审批　　3、申请办理企业名称预先核准　　4、办理工商注册登记　　5、办理税务登记　　二、外资房地产开发公司的设立　　6、申请批准项目建议书　　7、办理企业名称登记　　8、送审合资或合作合同、章程　　9、申领外商投资企业批准证书　　10、办理企业登记　　房地产开发公司设立阶段的相关税费　　1、企业法人开业登记费　　2、企业法人变更登记费　　3、企业法人年度检验费　　4、补、换、领证照费　　第二步房地产开发项目的立项和可行性研究　　房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序　　1、选定项目，签定合作意向书　　2、初步确定开发方案　　3、申报规划要点　　4、申报、审批项目建议书　　5、编制项目可行性研究报告　　6、申报、审批项目可行性研究报告　　房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费　　1、可行性研究费　　2、建设工程规划许可证执照费　　第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序　　一、房地产开发项目的规划设计　　1、申报选址定点　　2、申报规划设计条件　　3、委托作出规划设计方案　　4、办理人防审核　　5、办理消防审核　　6、审定规划设计方案　　7、住宅设计方案的专家组审查　　8、落实环保“三废”治理方案　　9、委托环境影响评价并报批　　10、建设工程勘察招、投标　　11、委托地质勘探　　12、委托初步设计　　13、申报、审定初步设计　　二、房地产开发项目的市政配套　　14、征求主管部门审查意见　　15、落实市政公用设施配套方案　　16、报审市政配套方案　　17、市政各管理部门提出市政配套意见　　18、市政管线综合　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费　　1、工程勘察（测量）费　　2、工程设计费　　3、建设工程规划许可证执照费　　4、竣工档案保证金　　5、临时用地费　　6、临时建设工程费　　7、建设工程勘察招标管理费　　8、勘察设计监督管理费　　9、古建园林工程设计费　　第四步房地产开发项目土地使用权的取得　　取得房地产开发项目土地使用权的法律程序　　一、国有土地使用权的出让　　1、办理建设用地规划许可证　　2、办理建设用地委托钉桩　　3、办理国有土地使用权出让申请　　4、主管部门实地勘察　　5、土地估价报告的预审　　6、委托地价评估　　7、办理核定地价手续　　8、办理土地出让审批　　9、签订国有土地使用权出让合同　　10、领取临时国有土地使用证　　11、领取正式国有土地使用证　　12、国有土地使用权出让金的返还　　二、国有土地使用权的划拨　　13、国有土地使用权划拨用地申请　　14、主管部门现场勘察　　15、划拨用地申请的审核、报批　　16、取得划拨用地批准　　三、集体土地的征用　　17、征用集体土地用地申请　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案　　19、签订征地协议　　20、签订补偿安置协议　　21、确定劳动力安置方案　　22、区（县）房地局审核各项协议　　23、市政府下文征地　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费　　25、办理批地文件、批地图　　26、办理冻结户口　　27、调查户口核实劳动力　　28、办理农转工工作　　29、办理农转居工作　　30、办理超转人员安置工作　　31、地上物作价补偿工作　　32、征地结案　　取得房地产开发项目土地使用权的相关税费　　1、地价款（土地出让金）　　2、资金占用费　　3、滞纳金　　4、土地使用费　　5、外商投资企业土地使用费　　6、防洪工程建设维护管理费　　7、土地闲置费　　8、土地权属调查、地籍测绘费　　9、城镇土地使用税　　10、地价评估费　　11、出让土地预订金　　12、征地管理费　　13、土地补偿费　　14、青苗及树木补偿费　　15、地上物补偿费　　16、劳动力安置费　　17、超转人员安置费　　18、新菜田开发建设基金　　19、耕地占用税　　第五步 房地产开发项目的拆迁安置　　房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序　　1、委托进行拆迁工作　　2、办理拆迁申请　　3、审批、领取拆迁许可证　　4、签订房屋拆迁责任书　　5、办理拆迁公告与通知　　6、办理户口冻结　　7、暂停办理相关事项　　8、确定拆迁安置方案　　9、签订拆迁补偿书面协议　　10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置　　11、发放运作拆迁补偿款　　12、拆迁施工现场防尘污染管理　　13、移交拆迁档案资料　　14、房屋拆迁纠纷的裁决　　15、强制拆迁　　房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费　　1、房屋拆迁补偿费　　2、搬家补助费　　3、提前搬家奖励费　　4、临时安置补助费（周转费）　　5、清理费　　6、停产停业综合补助费　　7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费　　8、一次性异地安置补助费　　9、房屋拆迁管理费　　10、房屋拆迁服务费　　第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序　　一、房地产开发项目开工前准备工作　　1、领取房地产开发项目手册　　2、项目转入正式计划　　3、交纳煤气（天然气）厂建设费　　4、交纳自来水厂建设费　　5、交纳污水处理厂建设费　　6、交纳供热厂建设费　　7、交纳供电贴费及电源建设集资费　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续　　9、设计单位出报批图　　10、出施工图　　11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金　　12、办理消防审核意见表　　13、审批人防工程、办理人防许可证　　14、核发建设工程规划许可证　　15、领取开工审批表，办理开工登记　　二、房地产开发项目的工程建设招投标　　16、办理招标登记、招标申请　　17、招标准备　　18、招标通告　　19、编制招标文件并核准　　20、编制招标工程标底　　21、标底送审合同预算审查处确认　　22、标底送市招标办核准，正式申请招标　　23、投标单位资格审批　　24、编制投标书并送达　　25、召开招标会，勘察现场　　26、召开开标会议，进行开标　　27、评标、决标　　28、发中标通知书　　29、签订工程承包合同　　30、工程承包合同的审查　　三、房地产开发项目开工手续的办理　　31、办理质量监督注册登记手续　　32、建设工程监理　　33、办理开工统计登记　　34、交纳实心黏土砖限制使用费　　35、办理开工前审计　　36、交纳投资方向调节税　　37、领取固定资产投资许可证　　38、报装施工用水、电、路　　39、协调街道环卫部门　　40、协调交通管理部门　　41、交纳绿化建设费，签订绿化协议　　42、领取建设工程开工证　　四、房地产开发项目的工程施工　　43、施工场地的“三通一平”　　44、施工单位进场和施工暂设　　45、工程的基础、结构施工与设备安装　　46、施工过程中的工程质量监督　　五、房地产开发项目的竣工验收　　47、办理单项工程验收手续　　48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》　　49、商品住宅性能认定　　50、竣工统计登记　　51、办理竣工房屋测绘　　52、办理产权登记　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费　　1、三通一平费　　2、自来水厂建设费　　3、污水处理厂建设费　　4、供热厂建设费　　5、煤气厂建设费　　6、地下水资源养蓄基金　　7、地下热水资源费　　8、市政、公用设施建设费（大市政费）　　9、开发管理费　　10、城建综合开发项目管理费　　11、建筑行业管理费　　12、绿化建设费　　13、公园建设费　　14、绿化补偿费　　15、路灯维护费　　16、环卫设施费　　17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）　　18、电源建设集资费（用电权费）　　19、外部供电工程贴费（电贴费）　　20、建安工程费　　21、建设工程招投标管理费　　22、合同预算审查工本费　　23、质量管理监督费　　24、竣工图费　　25、建材发展补充基金　　26、实心黏土砖限制使用费　　27、工程监理费　　28、工程标底编制管理费　　29、机电设备委托招标服务费　　30、超计划用水加价　　31、夜间施工噪声扰民补偿费　　32、占道费　　33、固定资产投资方向调节税　　第七步房地产开发项目的经营阶段　　房地产开发项目经营阶段的法律程序　　一、***市外销商品房的销售　　1、办理《外销商品房预（销）售许可证》　　2、选定中介代理机构和律师事务所　　3、与购房者签订认购书　　4、签订正式买卖契约　　5、办理签约公证　　6、办理外销商品房预售契约公证　　7、办理外销商品房的预售登记　　8、外销商品房转让登记　　9、外销商品房抵押登记　　10、楼宇交付入住手续　　11、办理产权过户手续　　二、***市内销商品房的销售　　12、提交完成建设项目投资证明　　13、签署预售内销商品房预售款监管协议　　14、办理《内销商品房预（销）售许可证》　　15、销售项目备案　　16、委托中介代理机构进行销售　　17、与购房者签订认购书　　18、与购房者签订买卖契约　　19、办理预售登记　　20、办理转让登记　　21、办理房地产抵押登记手续　　22、楼宇交付入住　　23、质量保证书和使用说明书　　24、办理产权立契过户手续　　三、***市房地产出租的综合管理　　25、房屋出租权的确认　　26、申请房屋租赁许可证　　27、出租人与承租人签订书面承租协议　　28、租赁当事人办理租赁登记手续　　29、租赁房屋的转租　　30、房屋租赁关系的终止　　四、***市房地产出租的专项（外地来京人员）管理　　31、房屋出租权的确认　　32、出租人办理房屋租赁许可证　　33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》　　34、签订书面租赁协议　　35、租赁双方办理租赁登记备案手续　　五、***市房地产的抵押　　36、抵押权的设定　　37、签订抵押合同　　38、办理房地产抵押登记　　39、抵押房地产的占管　　40、抵押房地产的处分　　房地产开发项目经营阶段的相关税费　　1、营业税　　2、城市维护建设税　　3、教育费附加　　4、印花税　　5、契税　　6、土地增值税　　7、企业所得税　　8、个人所得税　　9、房产税　　10、城市房地产税　　11、房屋产权登记费　　12、房屋所有权证工本费　　13、房产共有权执照费　　14、房屋他项权利执照费　　15、房屋买卖登记费　　16、房屋买卖手续费　　17、房屋租赁审核备案手续费　　18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费　　19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费　　20、房屋租赁登记费　　21、房屋估价手续费　　22、房屋公证估价手续费　　23、房地产价格评估费　　24、房地产中介服务费　　第八步房地产开发项目的物业管理阶段　　房地产开发项目物业管理阶段的法律程序　　1、物业管理单位经营资质审批　　2、签署物业管理委托合同　　3、居住小区的物业接管综合验收　　4、物业使用、管理、维修公约的核准　　5、安排签订管理公约　　6、制定、提供质量保证书和使用说明书　　7、物业管理服务基本要求　　8、物业管理委员会的设立　　房地产开发项目物业管理阶段的相关税费　　1、居住小区物业管理启动经费　　2、共用部位共用设施设备维修基金　　3、普通居住小区物业管理费　　4、高档住宅物业管理费　　5、经济适用住房小区物业管理费　　6、供暖费

一般来说，一切由企业管理的组织形式主要有直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制、多维制6种。x0dx0a结合房地产开发企业的组织机构和开发活动的特点，6种组织形式的构成如下：x0dx0a1．直线制。这是最简单的企业管理组织形式。其特点是企业各级领导者亲自执行全部管理职能。按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。因此，它适用于房地产开发量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的开发管理。目前采用的比较少。x0dx0a2．职能制。这是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员。他们既能在各自的职能范围内有权直接指挥下属单位，又能协助领导工作。其优点是能适应房地产开发工作复杂的特点，可以减轻领导人的工作负担；缺点是容易形成多头领导，造成职能人员和部门都有指挥权，不利于健全责任制。这种组织形式适合于房地产开发业务比较复杂、服务项目较多的房地产企业。现在有很多中小型开发企业采用这种组织形式。x0dx0ax0dx0a3．直线职能制。这是在职能制和直线制的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。它的特点是在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类：一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是各级领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权利，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。它适合于中等规模的企业，是目前较多采用的组织形式。康城的开发就是采取的这种组织形式。x0dx0ax0dx0a4．事业部制（项目部制）。这是按照"集中决策，分散经营"的原则，在总公司下设事业部（项目部）。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据房地产开发经营管理的需要设置组织机构。它的特点是把房地产开发的项目按内容和专业的不同，建立独立的事业部。每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算、独立经营，都对公司负有完成利润计划的责任。同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型房地产开发企业比较适合的一种组织形式。事业部制的优点是：各事业部在容许的范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究；有利于培养全面的管理人才；有利于组织专业化经营活动，提高效益；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部制的主要缺点是机构重叠，管理人员浪费；易于造成各事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。x0dx0a5．矩阵制。这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目公司的领导。它的优点是：有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据任务性质把具有有关各种专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极性和创造性。缺点是：组织结构的稳定性较差，人员经常变动；需要增加项目经理，人员较多，机构较臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。矩阵制组织结构适用于规模较大、房地产开发项目多、综合经营较强、专业服务组较多的房地产开发管理企业，成都市投资公司采取的就是这种组织形式。x0dx0ax0dx0a6．多维制。这是在矩阵制组织形式的基础上进一步发展的一种组织结构，是将专业划分的事业部，按职能划分的职能部，以及按地区划分的地区管理机构三者有机结合起来的组织形式。其特点是按专业职能地区划分的三方面管理机构，形成了系统的管理组织体系。其优点是：通过多维结构把事业部经理、地区经理和职能部门经理的管理职能统一和协调起来；其缺点是：组织机构庞大、复杂，不容易调整。因而，它仅适合于跨地区和跨国的物业管理集团。例如万科地产、珠江地产都是采取的这种组织形式。x0dx0a具体到房地产开发企业的组织形式那种更好，应该根据房地产企业的开发规模、管理风格和管理成本，选择适合自己企业的组织形式，没有最好，只有最适合。x0dx0a房地产企业的开发模式和房地产企业的组织形式是相互影响的，甚至于开发模式在某种程度上决定了企业的组织形式。一个采用直线制的房地产企业，美国模式可能是最佳选择，而不会选择香港模式，因为你不可能有那样的精力去管理房地产开发的全过程。但这也是有前提的、相对的，这取决于企业的信息化水平和企业管理的扁平化程度。

一般来说，一切由企业管理的组织形式主要有直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制、多维制6种。结合房地产开发企业的组织机构和开发活动的特点，6种组织形式的构成如下：1．直线制。这是最简单的企业管理组织形式。其特点是企业各级领导者亲自执行全部管理职能。按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。因此，它适用于房地产开发量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的开发管理。目前采用的比较少。2．职能制。这是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员。他们既能在各自的职能范围内有权直接指挥下属单位，又能协助领导工作。其优点是能适应房地产开发工作复杂的特点，可以减轻领导人的工作负担；缺点是容易形成多头领导，造成职能人员和部门都有指挥权，不利于健全责任制。这种组织形式适合于房地产开发业务比较复杂、服务项目较多的房地产企业。现在有很多中小型开发企业采用这种组织形式。3．直线职能制。这是在职能制和直线制的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。它的特点是在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类：一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是各级领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权利，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。它适合于中等规模的企业，是目前较多采用的组织形式。康城的开发就是采取的这种组织形式。4．事业部制（项目部制）。这是按照"集中决策，分散经营"的原则，在总公司下设事业部（项目部）。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据房地产开发经营管理的需要设置组织机构。它的特点是把房地产开发的项目按内容和专业的不同，建立独立的事业部。每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算、独立经营，都对公司负有完成利润计划的责任。同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型房地产开发企业比较适合的一种组织形式。事业部制的优点是：各事业部在容许的范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究；有利于培养全面的管理人才；有利于组织专业化经营活动，提高效益；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部制的主要缺点是机构重叠，管理人员浪费；易于造成各事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。5．矩阵制。这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目公司的领导。它的优点是：有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据任务性质把具有有关各种专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极性和创造性。缺点是：组织结构的稳定性较差，人员经常变动；需要增加项目经理，人员较多，机构较臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。矩阵制组织结构适用于规模较大、房地产开发项目多、综合经营较强、专业服务组较多的房地产开发管理企业，成都市投资公司采取的就是这种组织形式。6．多维制。这是在矩阵制组织形式的基础上进一步发展的一种组织结构，是将专业划分的事业部，按职能划分的职能部，以及按地区划分的地区管理机构三者有机结合起来的组织形式。其特点是按专业职能地区划分的三方面管理机构，形成了系统的管理组织体系。其优点是：通过多维结构把事业部经理、地区经理和职能部门经理的管理职能统一和协调起来；其缺点是：组织机构庞大、复杂，不容易调整。因而，它仅适合于跨地区和跨国的物业管理集团。例如万科地产、珠江地产都是采取的这种组织形式。具体到房地产开发企业的组织形式那种更好，应该根据房地产企业的开发规模、管理风格和管理成本，选择适合自己企业的组织形式，没有最好，只有最适合。房地产企业的开发模式和房地产企业的组织形式是相互影响的，甚至于开发模式在某种程度上决定了企业的组织形式。一个采用直线制的房地产企业，美国模式可能是最佳选择，而不会选择香港模式，因为你不可能有那样的精力去管理房地产开发的全过程。但这也是有前提的、相对的，这取决于企业的信息化水平和企业管理的扁平化程度。

一般在建设局，或者在房产局机关，具体看你们当地的开发企业归谁管。或者打个电话114问吧。

第一章　总则第一条　为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条　在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。第三条　房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。　　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。　　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。　　市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。第二章　房地产开发项目第五条　房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。第六条　房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。　　《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：　　（一）项目性质、规模和开发期限；　　（二）规划控制指标及规划设计要求；　　（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；　　（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；　　（五）项目拆迁补偿安置要求；　　（六）项目经营方式等；　　将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。第七条　房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。第八条　房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。第九条　房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。　　房地产开发企业在取得《建设地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。　　房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。　　房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。第十条　房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。第十一条　房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。　　项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。第十二条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。　　以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。第十三条　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。第十四条　房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。第十五条　房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。第十六条　房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。　　综合验收应当包括以下内容：　　（一）规划要求是否落实；　　（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；　　（三）单项工程质量验收手续是否完备；　　　　（四）拆迁补偿安置方案是否落实；　　（五）物业管理是否落实；　　（六）其他。

第一章　总则第一条　为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。第二条　在本省行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。　　本办法所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第三条　房地产开发必须执行土地利用总体规划和城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。第四条　省人民政府建设行政主管部门负责全省城市房地产开发经营活动的监督管理工作。　　各市（含州，下同）、县（含县级市，下同）人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。　　县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。第二章　房地产开发企业第五条　房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发经营的企业法人。第六条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：　　（一）有200万元以上的注册资本；　　（二）有4名以上持有资格证书的建筑、土木工程专业的专职技术人员，1名以上持有资格证书的建筑或房地产专业的专职管理人员，2名以上持有资格证的专职会计人员。第七条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第六条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第八条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第六条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。　　工商行政管理部门在对设立开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见，并以建设行政主管部门签署的书面意见为依据。第九条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案登记：　　（一）营业执照复印件；　　（二）企业章程；　　（三）验资证明；　　（四）企业法定代表人的身份证明；　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第十条　房地产开发主管部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，根据国家有关规定对备案的房地产开发企业核定资质等级。第十一条　房地产开发企业资质分为四个等级，实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，报国家建设行政主管部门审批；二、三级资质由各市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；四级资质由各市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。　　武汉市二级资质由市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；三、四级资质由市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。第十二条　房地产开发企业的资质等级评定标准和承担业务范围，由省人民政府建设行政主管部门根据国家有关规定，结合本省实际具体制定。第十三条　建设行政主管部门对房地产开发企业核定资质后，应颁发国家建设行政主管部门统一印制的《房地产开发企业资质证书》。无《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营业务。　　房地产开发企业遗失《房地产开发企业资质证书》，应当登报声明作废后，方可申请办理补领手续。第十四条　房地产开发企业资质实行年检。房地产开发主管部门按照开发企业资质等级标准和开发经营情况，办理开发企业资质等级的升降和去留。第十五条　房地产开发企业发生分立、合并的，应当在工商部门办理变更登记手续后30日内到原资质审批部门办理资质注销手续，并重新申报资质。房地产开发企业变更企业名称、法定代表人和注册地址的，应当在变更后30日内，到原资质证书发放部门办理变更手续。第十六条　房地产开发企业因破产或其他原因终止业务的，应在办理注销《营业执照》的同时，按资质审批程序到原资质证书发放部门注销《房地产开发企业资质证书》。

1前言近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。2开发管理开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。3规划管理的重要涵义规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：4施工管理的重要性分析所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。6结语综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

保利地产，中海地产，华润置地。根据查询房天下显示。1、保利地产，保利地产成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2、中海地产，中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，

理论上凡是涉及动土项目都要编制水土保持方案，在深圳、杭州等城市已严格执行。各个地方城市执行力度不一，最好委托有水土保持编制资质单位编上一个，省的到时麻烦。另外，楼上说的不对，水土保持咨询应向当地的水行政主管部门咨询，不是相关的土地部门。

无锡的，你参考一下吧。无锡市规划局变更《选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》规定第一条 为规范我局行政许可变更行为，根据《中华人民共和国行政许可法》、《无锡市城市规划条例》和《〈无锡市城市规划条例〉实施办法》的有关规定，制定本规定。 第二条 公民、法人或者其他组织依法取得的《选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（以下简称“一书两证”）受法律保护，不得违法变更已经生效的“一书两证”。“一书两证”原则上不得变更，确需变更的，不得影响社会公共利益。 第三条 “一书两证”许可内容变更不得违背城市规划强制性内容，包括土地主要用途、退让道路红线、历史文化保护要求等。 第四条 发生下列情形之一，市规划局可以依职权依法变更已经生效的“一书两证”： （一）与已经生效的“一书两证”相关地区的城市规划正在调整，继续实施该建设项目可能影响到社会公共利益的； （二）已经生效的“一书两证”与新批准的城市规划有矛盾，继续实施该建设项目可能影响到社会公共利益的。 第五条 市规划局依职权变更已经生效的“一书两证”，相关处室、分局应当提交局业务会，作出变更“一书两证”的决定。 第六条 申请人要求变更“一书两证”的，应当提出申请，并按下列规定办理： （一）变更建设主体等不涉及实体内容的，建设单位提供相关文件或者证明材料，由原审批部门直接办理变更手续； （二）变更“一书两证”，不涉及城市规划强制性指标调整的，由原审批部门直接办理变更手续； （三）变更“一书两证”，涉及强制性内容调整的，由原审批部门受理并提交局业务会讨论，作出同意或者不同意的决定。 第七条 经营性建设用地出让后，建设单位申请变更“一书两证”内容，涉及增加容积率的，必须符合以下条件： （一）建设用地区域为城市提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求，根据《〈无锡市城市规划条例〉实施办法》的有关规定，可以奖励容积率的； （二）因地质条件、文物保护、公共利益等原因，建设用地原有建设条件发生重大变化的。 第八条 符合第七条第一项规定，可以提高容积率的，由原审批部门直接办理。 符合第七条第二项规定确需增加容积率的，按照以下程序办理： （一）建设单位向市规划局提出调整容积率申请，陈述调整理由和具体调整方案，并附规划建筑设计方案； （二）原审批部门负责对调整容积率报告进行初审，并组织专家和市有关部门对规划建筑设计方案进行论证，论证通过后，通报局业务会，并报市政府审批； （三）经市政府批准提高容积率的，建设单位必须与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费，市规划局按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、土地出让金差价和相关建设规费补交手续和市政府审批意见，办理相关规划手续。 第九条 变更房地产开发项目的建设工程规划许可证规定内容的，应当在项目所在地公示，并书面征得受影响的已有住户和预购人的同意，超过70%以上受影响的已有住户和预购人书面同意的，方可办理变更手续。 第十条 本规定自2006年12月1日起施行。

【答案】：B本题考核的是建设项目选址意见书。申报建设项目选址意见书的主要要求是： (1)项目选址的土地权属情况；(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等； (3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。

一般来说，企业在经营中总会发生借入资金。企业负债经营，不论利润是多少，债务利息是不变的。于是，当息税前利润（EBIT）增大时，每一元息税前利润所负担的利息就会相应减少，从而给投资者收益带来更大幅度的提高。这种债务对投资者收益的影响称作财务杠杆。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%. 3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

1.先计算扣除数（包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除）2。计算收入3。收入减扣除数=增值额4.增值额/扣除数=增值率5.按税率计算税额基本步骤是这样的，具体很难的。不会了再问吧。

企业要发展，要成长，就难免时时要做出选择，或长期与短期的选择，或现金流与利润的权衡，企业不同阶段的选择常常会产生不同的影响，也会指引企业走向不同的未来。房地产开发企业的管理层也在长短期之间做选择，在现金流和利润之间做权衡。成本采购系统可以对房地产企业项目的项目估算、项目预算、合同支付、竣工结算等进行项目成本全生命周期信息化管控，实现多角色、多场景、多维度智慧高效协同的智能信息化管理云。满惠科技成本采购云，是一个功能强大、平台一体化的信息管理系统，具有以下亮点：1、全域成本统筹，节省成本费用建立事前预算、事中控制到事后分析的全域费用管控，实时掌控成本运营状况，优化资源配置，实现企业内控到协同共赢。2、智能成本核算，提高工作效率智能记账和精准数据核算，减轻财务人员高强度的审核、记账工作，将被动工作转化为主动管理，提高工作效率。3、成本动态监管，降低运营风险以动态成本监控为中心，实现当前动态成本与目标成本的对比分析，智能化、系统化、数字化控制体系，让企业支出可算、可控、可省。4、数据高效互联，支撑科学决策与财务工作系统无缝集成，实现业务和财务数据的互联互通，打通数据孤岛，为财务决策提供实时、精准、有效的数据支撑。

房地产开发项目成本控制 　　房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，以下是我为大家推荐的相关MBA论文范文，希望能帮到大家，更多精彩内容可浏览(www.oh100.com/bylw)。 　　摘要：房地产业是国民经济中的支柱产业，但近年来，房地产市场逐渐趋于饱和，房地产企业之间竞争的激烈程度也愈演愈烈，在需求不像过往那样火爆的当下，如何加强成本控制是房地产企业更好地生存和发展壮大的当务之急。文章从界定房地产企业成本控制的概念、特点及对象出发，指出了房地产企业加强项目成本控制的原则，并从四个方面提出了成本控制的具体方法。 　　关键词：房地产开发项目;成本控制;原则;具体方法 　　一、相关概念界定 　　(一)房地产开发项目成本的概念 　　项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。 　　(二)房地产开发项目成本控制的特点 　　房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。 　　(三)房地产开发项目成本控制的对象 　　根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段： 　　1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。 　　2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。 　　3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。 　　4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。 　　5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。 　　二、房地产开发项目成本控制原则 　　(一)全面全员过程控制原则 　　全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成PDCA(计划一实施一检查一调整)的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。 　　(二)成本控制的最低化原则 　　房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。 　　(三)目标成本管理的原则 　　实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。 　　(四)动态成本管理原则 　　房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。 　　三、房地产开发项目成本控制具体方法 　　(一)决策立项阶段成本控制的措施 　　1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。 　　2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的`两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。 　　(二)设计规划阶段成本控制的措施 　　1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体发布招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。 　　2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。 　　3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。 　　(三)建设施工阶段成本控制的措施 　　1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价)格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。 　　2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。 　　(四)竣工结算阶段成本控制的措施 　　1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。 　　2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。 　　参考文献： 　　[1]王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济,2011,14:20-21 　　[2]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学,2012 ;

工程物资的管理1、工程物资的采购：⑴ 工程物资的采购，根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报公司领导审批后执行。⑵ 每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制定月度采购计划，严禁无计划盲目采购。⑶ 工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审批过的计划及采购清单实施采购。2、工程物资的入库：⑴ 工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。⑵ 工程物资入库验收，发现采购不合格或不符要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由保管员负责。⑶ 工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制工程物资短缺毁损清单，由运输部门鉴证后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清，验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。⑷ 工程物资经验收后，保管员应填制收料单，一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划执行情况；第二联随同发票送交财务部门报账；第三联仓库留存。⑸ 采购人员向财务部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。3、工程物资的领用：⑴ 工程物资的领用必须按领料单的要求严格填写，领料单如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。⑵ 领料批准权限，按各级领导的审批权限规定办理。4、工程物资的库存管理：⑴ 仓库必须建立收、发、退料责任制，严格执行验收，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到账账相符、账实相符、账证相符。⑵ 建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。⑶ 仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务部门，与财务部门核对无误。5、工程物资的盘点清查制度：⑴ 为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报工程物资变动表、支出清单并附收、发、退料凭单及时送交财务部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务部门。⑵ 建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制库存物资盘点表，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数相核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。工程物资要求每季度清查一次。⑶ 财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到帐帐相符、账证相符、账实相符，保证帐、卡、物、资金四相等。⑷ 做好工程物资的索赔工作。6、工程物资的稽核：⑴ 公司设置独立的内部审计机构，对工程物资业务进行核查，对工程物资资金的利用效益进行分析。⑵ 审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。⑶ 工程物资资金利用效益的考核是通过对材料会计核算反映的存货资金使用情况的计算、检查、分析（如计算工程物资周转率、周转天数等指标），以加强工程物资的管理，合理使用资金，加速资金周转，提高资金利用效率。

　　【摘要】 在人类进入信息时代的今天，信息和信息技术已成为社会发展的基本动力。特别是进入20世纪90年代以来，因特网的蓬勃发展和电子商务的迅速崛起，数字化、网络化、电子化正在成为世界由工业社会走向信息社会的新的经济运行模式。企业信息化成为中国信息化领域最受关注的发展重点，并被明确为我国“信息化带动工业化”战略国策的实施重点。党的十六大再次充分强调了信息化战略的重要性和迫切性，而作为国民经济发展的重要力量，房地产企业进行信息化建设更是刻不容缓。　　在人类进入信息时代的今天，信息和信息技术已成为社会发展的基本动力。特别是进入20世纪90年代以来，因特网的蓬勃发展和电子商务的迅速崛起，数字化、网络化、电子化正在成为世界由工业社会走向信息社会的新的经济运行模式。企业信息化成为中国信息化领域最受关注的发展重点，并被明确为我国“信息化带动工业化”战略国策的实施重点。党的十六大再次充分强调了信息化战略的重要性和迫切性，而作为国民经济发展的重要力量，房地产企业进行信息化建设更是刻不容缓。　　一、房地产企业信息化的概念　　企业信息化是国家信息化的基础，是国家信息化的重要组成部分。企业信息化是指企业利用现代信息技术，通过信息资源的深入开发和广泛利用，不断提高生产、经营、管理、决策的效率和水平，进而提高企业经济效益和企业竞争力的过程。具体到一个企业，就是要实现企业生产过程的自动化、管理方式的网络化、决策支持的智能化和商务运营的电子化。　　房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。知识经济时代要求以知识和信息为增值的主体和对象，要求知识和信息成为企业具有竞争力的核心要素，要求企业的所有员工都要高度重视知识和信息的作用，这就迫使企业去进行信息化建设，而企业信息化又恰恰提供了一个知识和信息被获取、被增值的平台。当前，房地产企业竞争力的高低完全取决于对信息的获取和处理能力。企业的生存和发展要靠正确的决策，而决策的基础就是信息。房地产企业要准确、快速地获取和处理信息，信息化是必然的选择，它可大大减少人力资源，提高效率，加快信息处理的速度，提高信息的准确性和可靠性。房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。还可以提高企业对市场的反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提高房地产企业的竞争实力。　　二、我国房地产企业信息化存在的问题　　2003年 “中国企业信息化500强”的评选结果和 “中国企业500强”的榜单相比，各个行业在国民经济中的地位和其信息化水平大体相当。一般市场化程度高，和国际接轨比较早的行业，信息化程度比较高，如IT、通信、金融、汽车、电力等行业，在企业信息化500强中占的比重最高。前15强中除了排在第14位的中国五金矿业进出口总公司外，其余14 家全部是这五个行业中的尖兵。而在这次评出的信息化500强中，房地产企业却大都名落孙山，挤进500强名单的也只有4家，而且名次也都不好：北京城建 104名、万科132名、河北建设集团189名、建业住宅集团470。虽然现有的数据还不支持进一步的分析，但房地产企业信息化程度和企业实力不成比例是这次排名中最突出的问题。　　信息技术在美国、欧洲等房地产行业中的应用已很普及，行业发展的信息化程度较高。而我国的房地产行业起步较晚，虽然随着信息技术的日益普及和房地产行业在国内的迅猛发展，经过房地产界的一批有识之士的实践，我国的房地产信息化已取得了卓有成效的成果，但整体水平仍然较低，而且地区差异较大，东西部发展不平衡。同国外相比，信息技术在中国房地产产业中的应用和发展仍存在诸多制约因素。　　具体表现在以下几个方面：　　1、网络基础设施配备较差。网络在我国尚处于初级阶段，基础设施配备较差。在我国这几年虽然在网络建设上投入了很大的精力，但是我们还有很长的路要走。国际电信联盟对全球 178 个国家和地区，依据以下标准：固定电话和移动电话的普及率、上网费用、国民素质、上网连线速度、使用因特网人数占全国总人口的比例等等。对世界各个国家和地区因特网普及情况的最新排名，北欧诸国位居榜首，我国内地地区名列第 84位，属于中等普及国家。我国网络基础设施建设情况任重道远。　　2、技术软件落后。这里所指的软件，并不单指计算机软件，而是指我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。在我国目前普及的操作系统以及应用软件都是国外知名厂商开发研制的，而国内自行开发研制的非常少；而网络安全问题仍然是一个全球关注，急需解决的难题。这种情况严重的制约了我们信息技术更快的发展。　　3、法律、银行支付体系不配套。房地产电子商务的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国目前尚无针对网络规范及网络犯罪的法律；我国的税收及征税体系不完善。由于这些社会软件不配套，房地产电子商务的普及需要一段时间的磨合。　　三、房地产企业信息化的内容　　房地产企业信息化所包含的内容有其自身的行业特点，主要由以下部分组成：　　1、房地产项目设计信息化。房地产企业的设计应该采用先进的计算机手段，如计算机辅助设计、计算机辅助制造技术，实现房地产设计自动化、智能化，缩短开发，试制的周期，提高房地产设计的产品质量，增加房地产产品品种。　　2、房地产项目生产过程信息化。就是要实现生产过程的智能化。一方面要利用计算机技术对老设备进行改造，使生产技术装备智能化。另一方面采用智能仪器和电子计算机对生产过程进行检测、处理、控制，实现生产的自动化。这是确保产品质量、增加产量、降低成本的关键环节，是企业获得高效益的技术途径。　　3、房地产产品/服务销售信息化。利用现代信息技术和全新的方法概念，如客户关系管理、电子商务、网络销售等手段，实现房地产企业产品/服务销售的信息化，扩大销售降低成本，增进客户满意度。　　4、房地产企业管理信息化。学习和运用先进的管理理论，借助现代信息技术把对企业全过程生产经营活动的管理转变为对信息的管理，减少管理层次，削掉不增值环节，建立起科学的管理体制，实现物资流、资金流、信息流的最佳组合。　　5、房地产企业决策信息化。利用现代信息技术获取、处理企业内外部信息并进行科学决策，提高决策水平和速度。　　四、房地产企业信息化的实施步骤　　1、对企业内部的人员进行培训。进行信息化及管理知识的培训是项目实施过程中一个基础环节，应组织业务与技术骨干配合服务商，尽快实现技术对接和知识转移。此外，多角度、分层次地对企业全员进行理念灌输和操作培训是必不可少的。通过有步骤、全方位的培训，营造项目实施的理论环境和知识平台。　　2、对企业的业务流程进行分析、改造、重组。业务流程是信息化系统的提纲，只有提纲清晰，才能纲举目张。按要求绘制当前运行的组织结构和业务流程，与服务商共同对设计、采购、生产、销售、库存、财务等管理流程进行优化重组，是确定组织功能和进行结构调整的有效途径和具体方式。　　3、组织具体实施。全程贯彻 “整体规划、分步实施”的原则，把企业当前需要与 长远发展结合起来。通常是将项目分解为财务、采购、生产、销售、库存等几个模块逐一实施。加强对项目实施进度的组织管理，严格控制系统实施内容和范围的随意变动。按实施要求，对各类基础数据进行整理与核对，确保录入系统的数据正确有效。　　4、建立良好的绩效评价机制。项目正式实施进入正常状态一段时间后，就要对照系统实施目标，对企业业务流程各节点和运营链进行业绩和效能的评价，具体考核在以下三方面是否取得突破性进展：（1）通过预算编制、执行和评价过程，强化企业的监控指导职能；（2）通过随时可以查询的各类报表及业务信息，便于公司决策层针对市场变化及时做出反应；（3）通过不断积累的业务数据和分析指标，提高资源流同步化能力和系统决策水平。　　改善措施要遵循“企业竞争力最大化”原则，涉及具体部门的特殊业务需求，要与服务商论证后分别对系统予以修正，使系统更贴近运营方式，确保健康稳定运行。　　5、提高信息化应用水平。系统的成功　　上线仅仅是企业信息化的起步，重要的是在以后的应用中发挥其作用。首先是要充分利用系统，不断获得经营战略和经济效益的投资回报。同时要尽快建立起自己的咨询与系统维护队伍，并积极培养系统应用与维护的后续梯队，推动企业持续性的管理变革与应用深化。　　五、房地产企业信息化的发展趋势　　房地产企业信息化未来的发展前景，可以从以下几个方面展望：　　1、住宅发展智能化。网络时代人们对家居的要求是高度智能化，在21世纪发展智能化住宅具有极大的市场潜力。住宅的智能化功能将被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅，真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。　　2、大力发展房地产行业的电子商务。随着信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电 子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从企业与企业间的电子商务方式、企业对客户的服务方式、网上信息发布、建立虚拟企业及虚拟政府等方面的业务展开。　　3、进一步完善房地产网站功能。随着网络的普及，互联网将成为房地产信息发布的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企业上网的数量将明显增加。　　4、房地产企业业务高度信息化。对于传统的房地产产业来说，企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。　　随着人们对信息技术认识的不断加深，政府、企业对信息化建设重要性的认识，房地产信息技术的利用在中国已取得了长足的发展，信息技术的价值和作用在房地产行业正得到逐步体现。在全球一体化发展的趋势下，中国房地产业界正以积极的态度，迎接加入WTO后在信息技术方面的交流与合作。

地产开发项目冬季施工方案是非常重要的，施工方案的制定是针对冬季，每个细节的处理都非常关键，要考虑全面。中达咨询就地产开发项目冬季施工方案和大家说明一下。一、总则1.目的冬期已临近，为了实现对业主承诺的工期，不受负温气候的影响，圆满完成业主交给的任务，顺利安全渡过漫长的冬季，为获得较好的技术经济效果，特编制本工程冬季施工方案，望项目部、施工队、各作业班组认真实施。2．冬期划分（1）进入冬季时，连续5d平均气温稳定在5℃以下，则此5d的第一天为进入冬季施工的初日，当气温逐渐转暖时，最后一组5d的日平均气温稳定在5℃以上，则此5d中的最后一天为冬季施工的终日。（2）根据中央气象局的统计资料，孝义地区的冬季划定为11月20日至次年的3月17日，另根据调查，近几年的最低气温为-14℃左右。3．本标段冬季施工的项目根据目前工程进度情况，下列项目的设备安装、工艺管道制安、喷砂防腐、电气工程、仪表工程在冬季进行施工：转化工段、精脱硫工段、甲醇精馏工段、空压站。下列项目的建筑工程在冬季进行施工：空压站工段的主体及装饰，转化、精脱硫、甲醇精馏工段的装饰、地面等。二、冬季施工的准备工作1、加强对职工的冬季施工教育，根据冬季施工特点，有的放矢的对全体职工进行冬季施工教育，端正对冬季施工特点的认识，确保工程质量，实现安全生产。2、做好物资供应准备：在冬季施工前，应切实落实冬季所需的物资，及时提出冬季施工用料机具计划，物资部门应根据劳保制度发放防寒保护用品。3、做好冬季施工安全技术交底：项目经理是第一质量安全负责人，必须重视安全技术交底工作。安全技术交底的内容主要包括向施工人员交代任务，讲解施工方法，质量要求，冬季施工安全注意事项以及预防补救措施等。层层进行交底，要深入到班组每一个人。4、做好冬季施工的检查工作：冬季施工准备工作基本就绪后，应组织有关人员全面检查冬季施工项目的准备工作，发现问题应及时整改，不留隐患。5、安排专人进行气温观测并做好记录，及时收听天气预报，防止寒流侵袭。三、主要工程项目的技术措施1、起重运输工程（1）所有车辆机械根据冬季本地区气候条件更换润滑油及燃料。（2）所有车辆机械均应按有关类别的使用说明书及操作规范进行。（3）机械设备及车辆应根据使用要求加注防冻液，加注前仔细检查系统的密封性，不同类型的防冻液不能混装。（4）对车辆起动前进行预热。对于水冷车辆长时间停驶时，应将水放尽，使用时，加注热水预热。对吊车，推土机等机械，长时间停止使用后如使用时最好进行预热。（5）车辆启动后预热一段时间后，再以一挡起步，二挡出门行驶一段距离后再逐步加速运行，机械起动后应无负荷进行一段时间后再进行带负荷工作。（6）车辆机械夜间停止工作后，应将挡风玻璃及外露主机部分用草垫盖住。2、电气、仪表工程（1）当环境温度低于0℃不得进行电气、仪表工程作业，否则应将变压器加热使其温度高于环境10℃以上，凡带油的电器设备检查，试验尽量避免低温天气，安排在环境温度5℃以上进行，如环境温度低于5℃而工程又急于施工，则应设法使其升至5℃以上，经24小时后再进行检查或试验。（2）电缆加热加热时表面温度不得超过下列规定：3KV以下电缆：40℃6-10KV电缆：30℃20-35KV电缆：25℃当有保温棚时，棚内温度为5-10℃时需连续存放三昼夜，25℃以上存放一至二昼夜。加热后的电缆应尽快敷设，敷设时间一般不超过一小时。（3）电缆头的制作：环氧树脂冷浇料必须在15℃以上施工，因此，在制作和调料时应用电炉在现场加温或保温棚内，浇筑料也必须着30℃左右的烘箱内烘烤24小时以上。（4）电缆敷设：敷设塑料管绳时，当环境气温低于15℃时应进行预热。铜质外包塑料管缆应在50℃以上敷设。（5）电器、仪表、设备调教必须在20℃的空调环境下进行。（6）电气、仪表电缆安装接头处理要清理洁净，导电母线的焊接要在10℃以上环境下进行。（7）电气、仪表设备安装时不得有风雪雨侵蚀，电气、仪表的保护管安装同管道安装要求。3、工艺管道（1）阀门水压试验要排除积水，并擦拭干净，阀门口封闭并妥善保管。（2）管道在低于5℃条件下焊接时，应进行预热，温度按材质由技术人员依据焊接规范确定。焊接后进行保温热处理，防止裂纹产生。（3）当管道系统水压试验和水冲洗后，要排尽管道内积水。（4）管道焊接有氩弧焊打底时，风速大于4.5m/s，要设焊接防护棚，在防护棚内施焊管道时，若环境湿度超标，可安装去湿机或碘鸪灯，以降低相对湿度，各类管道在焊接过程中，应采取措施，防止管内成为风管。（5）管道水压试验时，环境湿度在5℃以下时有防冻措施，试压后及时将水排空。4、设备安装工程（1）设备清洗时清除污垢，冰雪，水压试验要排尽积水，同时要具备抵挡风、雨、雪的设施。（2）设备地脚螺栓孔要清除杂物、泥水、冰雪、灌浆层要按土建相应工程的技术要求进行，灌浆层要覆盖夹层茸袋养护。（3）在钢结构上运输吊装设备要采取防滑措施。5、临时措施（1）水管防冻：各施工现场及加工车间用的临时水源，露出地面的卧地水管应盖土掩埋，竖向水管用草绳缠裹并抹水泥纸筋灰，橡胶水管用空后必须将残留水倒立，管子中间搁起两头垂下。（2）临时建筑整修：工具室加工间、操作间、临时食堂等要加强整修，保温。（3）消防积水桶保温：消防积水桶要保温防冻，消防拎桶要挂于消防积水桶旁，严禁挪用。（4）灭火机的保护：灭火机必须埋于木屑箱内或缠带绳，套保温袋，同时注意采取防雨防雪措施。6、环境温度的测量（1）各施工点应根据不同施工环境设置温点，由有关人员进行测量，并做好记录。（2）属于施工温度测量，应每4小时测量一次，昼夜不停按时测量。7、对进行试车项目做好停车后排水与防冻措施，确保成套设备的安全。8、筑炉工程冬季砌筑工业炉，应在采暖环境中进行。工作地点和砌体周围的温度，均不应低于5℃。（1）耐火材料和预制块在砌筑前，应预热至0℃以上。黏土耐火浇注料、水玻璃耐火浇注料和磷酸盐耐火浇注料在施工时的温度，不宜低于10℃。（2）水泥耐火浇注料的养护，可采用蓄热法或加热法。加热法硅酸盐水泥耐火浇注料的温度不得超过80℃；加热高铝水泥耐火浇注料的温度不得超过30℃。（3）黏土、水玻璃和磷酸盐耐火浇注料的养护，应采用干热法。加热水玻璃耐火浇注料的温度，不得越过60℃。（4）耐火浇注料中，不应另加化学促凝剂。（5）调制耐火浇注料的水可以加热，加热温度为：硅酸盐水泥耐火浇注料的水温不应超过60℃，高铝水泥耐火浇注料的水温不应超过30℃。水泥不得直接加热，使用前宜事先运入暖棚内存放。（5）喷涂料施工时，除应对骨料和水在装入搅拌机前加热外，还应对喷料管、水管及被喷炉（或管）壳采取保温措施。（6）冬季施工时，应作专门的施工记录，其中应注明外部空气的温度、工作地点和内衬周围的温度、加热材料的暖棚内的温度以及耐火浇注料、喷涂料和泥浆在搅拌、使用和养护时的温度。四、冬季施工安全措施1、防止火灾（1）宿舍、办公室、休息室等地的取暖设施，应符合防火要求，严禁使用电炉。（2）现场用易燃材料搭设的工棚及其他设施，应特别注意防火，有水源的场所应设专人值班，并设置足够数量的防火器材。（3）照明用的灯泡，灯头必须与易燃物隔开，并不得在基上留线。（4）风雪后现场电修人员应对供电线路、开关等设施进行清理和检查。露天用的电焊机、卷扬机等用电设备应做好防护，不得使雪、雨侵入。（5）扳箱的木板、油毡、油纸、塑料等易燃物应及时清理，并应放在指定地点。（6）氧气、乙炔气瓶应放在独立不采暖，干燥且能自然通风的仓库内。（7）清洗设备和试车用的油料应远离火源存放。（8）施工现场一律禁止使用明火取暖，仓库等重要场所禁止烟火。（9）工地内应按不同场所设置足够的消防器材和设备，对消防水箱、水管应进行保温。2、防滑、防交通事故（1）脚手架、扶梯、作业平台及槽顶作业场地，必须保持无积雪、结冰，如有微冻又需工作必须铺设防滑材料，如沙子、锯末、草袋等。（2）各种起重设备必须有完善的制动装置，吊具绳索，必须保持清洁无霜，捆扎设备必须采取防滑措施。（3）汽车在积雪冰层地行驶，要降低车速，上下坡或转弯时，要避免使用紧急制动。（4）各种汽车或机械设备在施工结束后，应停放在干硬地面上，严禁在冰面上停放。3、防冻及防爆（1）冬季露天作业，特别是冷天高空作业，应穿好防寒服，配戴安全帽，以防冻麻手脚。（2）汽车司机及机械操作人员，每天收车后都应将发动机内冷却水排放干净。（3）如氧气阀和减压阀冻结时，可用热水或蒸汽解冻，严禁使用火焰烘烤或用铁器猛击。（4）氧气瓶、乙炔瓶要远离火源，搬动动作要轻。（5）措施用（配）料计划表想知道更多关于“地产开发项目冬季施工方案”等建筑施工方面的信息，可以在中达咨询建设通进行搜索。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

房地产企业的税收比较多，大家参考一下房地产开发成本的费用，今天我就先不回答具体的费用，有兴趣的可以参考的博客！

房地产开发企业涉税问题与税收筹划 　　房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星，她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 　　涉税问题种种 　　我们也带着同样的想法，在对房地产开发企业的相关审计中，对企业涉税问题进行了关注。在审计中，我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为。参阅相关资料，对房地产开发企业舞弊方式进行了总结，归纳起来主要有以下几个方面： 　　一、收到预售房产款记入其他应付款 　　有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 　 　二、费用冲抵收入或购房款 　　有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 　　三、应收未收房款，冲抵应付未付费用 　　有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 　　 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 　　有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 　　五、隐瞒临时出租房产收入 　　有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 　　上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。 　　税收筹划思路及技巧 　　其实，达到减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索，供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣，在税收筹划领域有所作为。百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。 　 　一、充分利用国家税收政策 　　(一)内部工程回避工程结算 　　现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。 　　(二)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率;否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。 　　(三)利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额 　　在房地产开发企业的盈利年度，尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储备物业，可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下，配合企业发展战略，并购同行业亏损企业，可以按照税法规定，以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。 　　(四)利用境外关联机构或个人进行营业税筹划 　　依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在中华人民共和国“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例，国税发〔1994〕214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。 　　(五)变房屋出租为对外投资 　　变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税?房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。 　 　二、选择有利的经营方式 　　合作建房通常有以下两种方式： 　　(一)合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额缴纳营业税。 　　(二)合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。 　　由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前两种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。而以房屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。 　 　三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 　　通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等4个方面： 　　(一)开发商品房与出租商品房筹划 　　有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。 　　(二)营业费用筹划 　　作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15%的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担。 　　(三)管理费用筹划 　　企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。 　　(四)财务费用筹划 　　如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。 　　 四、通过周密项目投资筹划进行税收筹划 　　企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优方案进行投资。 　 　五、通过关联方转移定价 　　房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。 　　所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。 　　在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业的一切内部经济活动和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。 　　(一)货物购销 　　在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。 　　1、通过施工材料(如水泥、砖块、沙子等)的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。 　　2、房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。 　　3、在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料(如水泥、沙子等)运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。 　　4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间的呆帐、坏帐损失赔偿等，以此调整增加房地产开发子公司的费用支出。 　　(二)贷款往来 　　有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面，持有存款的关联房地产开发企业做出安排，收取不须课税的存款利息。 　　(三)劳务的提供 　　劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的.存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国(地区)公司通过对这些劳务的收费与付费的高低，影响公司集团不同成员的成本与利润。比如，向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪，摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。 　　(四)无形资产的使用和转让 　　房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让，以及收取特许使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。 　　(五)固定资产的购置与租赁 　　固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本;反之，则会减少成本。 　　当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国(地区)对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。 　　在施工设备租赁领域中，由于各国(地区)对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。 　　在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子(总、分)公司所在国(地区)的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。 　 　六、其他的筹划方法 　　(一)在建项目整体转让的纳税筹划 　　在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。 　　(二)合理分解租金收入 　　房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。 　　(三)分解商品房销售价格 　　房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以少承担以上3项税收。 　　(四)变房屋出租为承包业务 　　变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。 　　(五)变房地产销售业务为代建行为 　　变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳营业税，若有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费，开取服务业发票。 　　总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意套用一个完整的筹划方案，否则再完善的筹划方案也取得不了良好的效果。这就需要企业管理层首先要有重视税收筹划的理念，其次，还需要有非常熟悉税法知识及筹划思路的专业人才，在详细了解企业的实际情况后，作出可操作性的筹划方案，资深注册税务师可担此任。 ;

需要交的。现阶段房增企业主要是土地增值税、营业税、附加税和所得税。对于营业税和附加税（城建、教育附加等）就不用说了，转让不动产本身就是在预收款项时交纳的，所以这个收钱时就交税。对于土地增值税和所得税，因为房地产企业一般周期较长，收款期也长，但并未交房，无法确认收入和相应成本，所以各地税务机关一般都是规定了预缴的比例，如土地增值税是按预收款的1.5-2%来征收、所得税按2.5%征收等，不尽相同，需要看当地的规定。待达到汇算标准时再按土地增值税的规定予以汇算清缴。

教不了多少，很大一部分都会转移到消费者身上

新规指出，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。 11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。 在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。 房地产资金监管再升级 整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。 但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。 关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。 事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。 在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。 此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。 在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。 通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。 植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。 险资“明股实债”进入房地产将受限 根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。 近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。 今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。 根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。 植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。 不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。 今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份。 易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

新规指出，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。房地产资金监管再升级整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。险资“明股实债”进入房地产将受限根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城(000671,股吧)发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口(001979,股吧)“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城(000031,股吧)非公开发行的约2.83亿股股份。易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

法律主观：房地产开发是会涉及到很多税费的，大部分人是不怎么了解这方面会产生的费用的，了解还是很有必要的。一、房地产开发涉及到哪些税费？房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。1、营业税（1）税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%.（2）特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。（3）纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（4）抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%.不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%.计算公式：应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%,土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金5、房产税（1）以房产税原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%.计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%.计算公式为：房产税年应纳税额=年租金收入×12%6、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税；⑵土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；⑷进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；⑸在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，8、企业所得税计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额税率：（1）企业所得税的税率为25%.（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%.（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。10、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税，是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%,各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%,在建工程转让税率为4%,普通住宅转让税率为1.5%,非普通住宅转让税率为4%.应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。二、想要买房了，想知道房地产税如何征收？网友提问：我想要了解一下作为企业来说，需要缴纳房地产税吗？主要是因为我们单位最近想要大经理的规模，必然就会要修建一个新的办公楼和宿舍楼，请问一下房地产税如何征收呢？房地产税具体的流程还有计算的是怎样的呢？律师回复：你好，我国对于企业，房地产征税的标准如下。按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×（1-30%）×1.2%；2、按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率（12%）。法律客观：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产，税率为5%;⑶包销商承销，应按“服务业—代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业—租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区，目前已经停止征收。十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。房地产资金监管再升级整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。险资“明股实债”进入房地产将受限根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份。某房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。房地产资金监管再升级整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。险资“明股实债”进入房地产将受限根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份。易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。5、所得税税率为25%6、房产税：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。7、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。8、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

近日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。房地产资金监管再升级整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。险资“明股实债”进入房地产将受限根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份。易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

内容提要：本书以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，从企业设立、取得土地、施工建设、销售、清算等环节入手，对每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读。作者：樊剑英出版社：大连出版社出版时间：2011-5-1版次：1页数：468字数：532000印刷时间：2011-5-1开本：16纸张：胶版纸印次：1ISBN：9787550500983包装：平装作者介绍：樊剑英，中国税约研究员、中国注册税务师，长期从事房地产及相关行业的财税工作，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》、《河北税务》、《海峡财经导报》、《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。现任职于天山发展（控股）有限公司（02118.HK）。媒体评介：该书是一本不可多得的房地产财税实务大作，理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。作者是中国税网房地产税务疑难问题解答，深谙房地产税收政策。诚将此书推荐给全国70000名房地产会计网会员及各位房地产会计同行。——房地产会计网创始人兼CEO邢夏阳作者精通房地产开发财税政策，熟悉房地产开发企业的纳税实务工作。该书以业务为主线，系统讲述各业务阶段的纳税实务与风险防范问题，高屋建瓴，思路清晰，非常实用！——王震著名房地产财税、教授这是一本实用的房地产开发企业财税人员手册。政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。围绕与业务相关的税收政策，配以精典案例，可让入门者快速精通。——李曙亮河南东方今典集团审计总监《房地产开发企业会计与纳税实务》作者该书突出了纳税实战性的特点，想纳税人之所想，充分体现?防范纳税风险于未然的财税理念，实为房地产开发企业涉税和管理人员案头必备工具书。——张伟著名税务风险防范、知名培训师该书是企业涉税人员和税收管理干部不可多得的好书！作者是我国目前专注于房地产税收政策研究的著名之一。该书体现了作者多年的研究成果和实践经验，对税收政策把握精准。——云中飞著名房地产财税目录：第一章房地产企业开发阶段及纳税概述第一节房地产企业开发阶段概述第二节房地产开发涉及税种概述第二章企业设立环节的纳税实务与风险防范第一节房地产开发企业设立条件及一般程序第二节企业类型选择影响税后收益的分配第三节资本弱化为权益性收益增加弹性空间第四节以土地作价投资的纳税实务与风险防范第五节注册地合理规划可降低税务管理风险第六节总分支机构跨区经营所得纳税有别第七节设立分公司还是子公司的纳税权衡第三章取得土地环节纳税实务与风险防范第一节取得土地方式概述第二节出让、土地计征契税风险防范第三节改制重组中土地契税征免及风险防范第四节受让土地注意土地使用税开始纳税义务风险第五节囤地缴纳土地闲置费影响清算税收成本第六节取得政府土地返还款潜在的纳税风险第七节以拆迁补偿方式取得开发土地的税务风险防范第八节土地使用权是否可以差额纳税第九节在建工程获取土地的纳税实务与风险防范第十节股权收购取得开发用地以回避直接风险第十一节整体产权收购项目公司的纳税实务第十二节整体资产获取土地较产权税收优惠减少第十三节土地储备机构是否存在纳税义务第四章房地产合作开发纳税实务及风险防范第一节房地产合作开发的基本问题第二节合作建房中的营业税政策及实务应用第三节合作建房是否免征土地增值税看具体情况第四节合作开发两种分配模式能否择优第五节勿忽视房地产“代建”合作开发的纳税风险第六节如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险第五章开发环节纳税实务与风险防范第一节开发成本核算的主要内容第二节共同成本及代建工程的会计核算处理第三节发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范第四节自营工程销售一样缴纳营业税第五节开发产品计税成本与会计销售成本不可等同而语第六节不同售楼部模式的税务处理第七节支付境外设计费勿忘代扣缴税款第八节作为“买方”开发支出应取得合规票据第九节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税第十节建设期间该如何缴纳印花税第六章销售环节税务规划与风险防范第一节销售阶段纳税实务与风险防范第二节不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点第三节所得税汇算清缴纳税申报表的填报第四节勿忽视房地产企业所得税地方纳税管理第五节汇算清缴对于核定征收房地产开发企业同样重要第六节商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理第七节不同促销手段的纳税实务与风险防范第八节向职工福利售房的纳税实务与风险防范第九节销售环节个人所得税纳税实务与风险防范第十节支付及收取违约金的纳税实务与风险防范第十一节资产出租的纳税实务与风险防范第十二节保障性住房可以享受的政策优惠第七章所得税扣除项目纳税调整第一节企业所得税税前扣除的基本原则第二节工资薪金总额的扣除第三节职工福利费等三项经费的扣除第四节保险费和住房公积金的税务问题第五节公务用车制度改革的税务问题第六节员工报销通讯费的税务扣除问题第七节五项限额扣除支出纳税实务第八节其他无限额标准的费用扣除第九节借款利息支出税前扣除第十节资产损失的税前扣除第八章重组和清算中的企业所得税纳税实务与风险防范第一节重组中企业所得税的纳税实务与风险防范第二节清算业务企业所得税纳税实务与风险防范第九章土地增值税清算实务与风险防范第一节土地增值税税制要素第二节土地增值税税收优惠及应用第三节旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形第四节土地增值税预征和清算实务第五节土地增值税清算收入的确定第六节土地增值税扣除项目金额的确定第七节合并还是分开清算的纳税风险何在第八节清算后再房产扣除项目可直接确定第九节税收调控向预征率与核定征收率加附录：2010-2011年房地产业调控政策链接

是固定资产贷款的一种。

第一章 总则第一条 为规范银行业金融机构固定资产贷款业务经营行为，加强固定资产贷款审慎经营管理，促进固定资产贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。第二条 中华人民共和国境内经国务院银行业监督管理机构批准设立的银行业金融机构（以下简称贷款人），经营固定资产贷款业务应遵守本办法。第三条 本办法所称固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。第四条 贷款人开展固定资产贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。第五条 贷款人应完善内部控制机制，实行贷款全流程管理，全面了解客户和项目信息，建立固定资产贷款风险管理制度和有效的岗位制衡机制，将贷款管理各环节的责任落实到具体部门和岗位，并建立各岗位的考核和问责机制。第六条 贷款人应将固定资产贷款纳入对借款人及借款人所在集团客户的统一授信额度管理，并按区域、行业、贷款品种等维度建立固定资产贷款的风险限额管理制度。第七条 贷款人应与借款人约定明确、合法的贷款用途，并按照约定检查、监督贷款的使用情况，防止贷款被挪用。第八条 银行业监督管理机构依照本办法对贷款人固定资产贷款业务实施监督管理。第二章 受理与调查第九条 贷款人受理的固定资产贷款申请应具备以下条件： （一）借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记； （二）借款人信用状况良好，无重大不良记录； （三）借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录； （四）国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求； （五）借款用途及还款来源明确、合法； （六）项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序； （七）符合国家有关投资项目资本金制度的规定； （八）贷款人要求的其他条件。第十条 贷款人应对借款人提供申请材料的方式和具体内容提出要求，并要求借款人恪守诚实守信原则，承诺所提供材料真实、完整、有效。 第十一条 贷款人应落实具体的责任部门和岗位，履行尽职调查并形成书面报告。尽职调查的主要内容包括： （一）借款人及项目发起人等相关关系人的情况； （二）贷款项目的情况； （三）贷款担保情况； （四）需要调查的其他内容。 尽职调查人员应当确保尽职调查报告内容的真实性、完整性和有效性。第三章 风险评价与审批第十二条 贷款人应落实具体的责任部门和岗位，对固定资产贷款进行全面的风险评价，并形成风险评价报告。第十三条 贷款人应建立完善的固定资产贷款风险评价制度，设置定量或定性的指标和标准，从借款人、项目发起人、项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行贷款风险评价。第十四条 贷款人应按照审贷分离、分级审批的原则，规范固定资产贷款审批流程，明确贷款审批权限，确保审批人员按照授权独立审批贷款。第四章 合同签订第十五条 贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同。合同中应详细规定各方当事人的权利、义务及违约责任，避免对重要事项未约定、约定不明或约定无效。 第十六条 贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、支付、还贷保障及风险处置等要素和有关细节。第十七条 贷款人应在合同中与借款人约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款，提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求。第十八条 贷款人应在合同中与借款人约定对借款人相关账户实施监控，必要时可约定专门的贷款发放账户和还款准备金账户。 第十九条 贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，承诺内容应包括：贷款项目及其借款事项符合法律法规的要求；及时向贷款人提供完整、真实、有效的材料；配合贷款人对贷款的相关检查；发生影响其偿债能力的重大不利事项及时通知贷款人；进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前征得贷款人同意等。第二十条 贷款人应在合同中与借款人约定，借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、申贷文件信息失真、突破约定的财务指标约束等情形时借款人应承担的违约责任和贷款人可采取的措施。第五章 发放与支付第二十一条 贷款人应设立独立的责任部门或岗位，负责贷款发放和支付审核。第二十二条 贷款人在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。第二十三条 合同约定专门贷款发放账户的，贷款发放和支付应通过该账户办理。 第二十四条 贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。 贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。 借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。第二十五条 单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。 第二十六条 采用贷款人受托支付的，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料是否符合合同约定条件。贷款人审核同意后，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手，并应做好有关细节的认定记录。第二十七条 采用借款人自主支付的，贷款人应要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。第二十八条 固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。 第二十九条 在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，贷款人应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付： （一）信用状况下降； （二）不按合同约定支付贷款资金； （三）项目进度落后于资金使用进度； （四）违反合同约定，以化整为零方式规避贷款人受托支付。第六章 贷后管理第三十条 贷款人应定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。 出现可能影响贷款安全的不利情形时，贷款人应对贷款风险进行重新评价并采取针对性措施。 第三十一条 项目实际投资超过原定投资金额，贷款人经重新风险评价和审批决定追加贷款的，应要求项目发起人配套追加不低于项目资本金比例的投资和相应担保。 第三十二条 贷款人应对抵（质）押物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。第三十三条 贷款人应对固定资产投资项目的收入现金流以及借款人的整体现金流进行动态监测，对异常情况及时查明原因并采取相应措施。第三十四条 合同约定专门还款准备金账户的，贷款人应按约定根据需要对固定资产投资项目或借款人的收入现金流进入该账户的比例和账户内的资金平均存量提出要求。 第三十五条 借款人出现违反合同约定情形的，贷款人应及时采取有效措施，必要时应依法追究借款人的违约责任。第三十六条 固定资产贷款形成不良贷款的，贷款人应对其进行专门管理，并及时制定清收或盘活措施。 对借款人确因暂时经营困难不能按期归还贷款本息的，贷款人可与借款人协商进行贷款重组。第三十七条 对确实无法收回的固定资产不良贷款，贷款人按照相关规定对贷款进行核销后，应继续向债务人追索或进行市场化处置。第七章 法律责任第三十八条 贷款人违反本办法规定经营固定资产贷款业务的，银行业监督管理机构应当责令其限期改正。贷款人有下列情形之一的，银行业监督管理机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条的规定采取监管措施： （一）固定资产贷款业务流程有缺陷的； （二）未按本办法要求将贷款管理各环节的责任落实到具体部门和岗位的； （三）贷款调查、风险评价未尽职的； （四）未按本办法规定对借款人和项目的经营情况进行持续有效监控的； （五）对借款人违反合同约定的行为未及时采取有效措施的。 第三十九条 贷款人有下列情形之一的，银行业监督管理机构除按本办法第三十八条规定采取监管措施外，还可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条、第四十八条规定对其进行处罚： （一）受理不符合条件的固定资产贷款申请并发放贷款的； （二）与借款人串通，违法违规发放固定资产贷款的； （三）超越、变相超越权限或不按规定流程审批贷款的； （四）未按本办法规定签订贷款协议的； （五）与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的； （六）未按本办法规定进行贷款资金支付管理与控制的； （七）有其他严重违反本办法规定的行为的。第八章 附则第四十条 全额保证金类质押项下的固定资产贷款参照本办法执行。第四十一条 贷款人应依照本办法制定固定资产贷款管理细则及操作规程。第四十二条 本办法由中国银行业监督管理委员会负责解释。 第四十三条 本办法自发布之日起三个月后施行。

先看看固定资产贷款的概念：银行为借款人新建、扩建、改造等固定资产投资项目(或客户)提供的本外币融资。再看房地产开发贷款：是指向房地产开发企业发放的用于对外销售，出租等用途的住房、商业用房、综合用房等房屋构建的项目及向政府授权或委托的企事业法人发放的用于对外有偿出让或转让的土地开发项目建设的贷款。在我国固定资产贷款介绍中有明确的阐述：固定资产贷款按用途分为基本建设贷款，技术改造贷款，房地产开发贷款，其他固定资产贷款等。结论：房地产开发贷款属于固定资产贷款。扩展资料：申办程序1、提交申请。借款人向银行提交借款申请书以及银行要求的相关资料，包括营业执照、公司章程、近三年财务报告，项目立项及批复文件、项目经济效益分析、用还款计划等。2、贷前评估。银行进行贷前的调查和评估、对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，形成评估意见。3、签订合同。如银行进行调查和审批后认为可行，双方就借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见，有关各方签署合同。4、落实担保。借款人与银行签定借款合同后，需落实第三方保证、抵押、质押等担保，办理有关担保登记、公证或抵押物保险、质物交存银行等手续。5、贷款获取。借款人办妥银行发放贷款前的有关手续，借款合同即生效，银行可向您发放贷款，您可按合同规定用途支用贷款。参考资料来源：百度百科-固定资产贷款

不属于。根据知到题库资料显示，房地产并购贷款不属于房地产开发贷款，因为房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，所以房地产并购贷款不属于房地产开发贷款。并购贷款是由商业银行向并购方所发放的一种贷款形式。

土地资源管理属于经济管理类专业，专业大类属于管理类专业。土地资源管理本科专业介绍本专业在各个国家都非常受重视，因此本专业为国家控制布点的专业。土地资源管理本科就业前景土地资源管理专业的就业前景广泛。毕业生可以从事土地资源调查与评价、土地整理、土地利用规划、地籍测量、地籍管理、土地及房地产价格评估、土地信息系统开发与应用及房地产开发经营等方面的技术和行政管理工作。土地资源管理本科学习课程公共管理、环境科学技术、应用经济学、土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统等。土地资源管理本科培养目标与要求本专业培养具备现代管理学、经济学及资源学的基本理论，掌握土地管理方面的基础知识，具有测量、制图、计算机等基本技能，能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。本专业学生主要学习土地管理方面的基本理论和基本知识．受到土地规划、测量、计算机、地籍管理的基本训练，具有土地利用与管理的基本能力。土地资源管理本科必备能力1.掌握管理学、经济学及资源学的基本理论；2.掌握土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管理、土地信息系统应用及土地开发经营的技术；3.具有土地利用与管理方面的基本能力；4.熟悉国家有关土地利用与管理及可持续发展方面的有关方针、政策和法规；5.了解社会经济发展过程中土地利用与管理的发展动态；6.掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的科学研究和实际工作能力。

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓规划局法征地意见函 ↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科　　结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓　　　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　据此到地政部门办理用地　　　　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　　批准书,评估项目建设用地地价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

法律分析：一共有三种方式：1.通过对土地的原始取得土地的使用权;2.政府或其他对土地具有所有权的国家单位对有需要使用土地的单位进行划拔；3.土地使用权的单位或个人对土地使用权进行转让，通过转让取得土地使用权。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府自然资源主管部门提出建设用地申请，经自然资源主管部门审查，报本级人民政府批准。第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

土地开发强度，是指建设用地总量占行政区域面积的比例。包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平。容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。建筑密度（building density；building coverage ratio），指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。城市的总绿地率是指城市建成区内各绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例。也可计算建成区内一定地区的绿地率。

法律分析：土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十二条　依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条　依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

法律主观：房地产开发企业 取得 国有土地使用权 的法律途径有：出让、划拨、转让。rn一、以出让方式取得国有土地使用权rn1、内涵： 土地使用权出让 ，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。rn2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。rn3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。rn（一）以招标拍卖挂牌方式 出让土地使用权 rn招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：rn（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；rn（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；rn（3） 划拨土地使用权 改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（4） 划拨土地使用权转让 ，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。rn（二）以协议方式取得国有土地使用权rn（1）协议出让国有土地使用权范围rn出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：rnA、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；rnB、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《 国有土地租赁 合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；rnC、划拨 土地使用权转让 申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；rnD、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。rn（2）禁止性规定rnA、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。rnB、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.低于最低价时国有土地使用权不得出让。rn二、以划拨方式取得国有土地使用权rn1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当 缴纳土地使用税 。rn2、年限：以划拨方式 取得土地使用权 的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。rn3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。rn4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。rn三、以转让方式取得国有土地使用权rn1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。rn2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。rn3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。rn4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。rn5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。rn6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。法律客观：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。扩展资料：国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法第一章　总则第一条　为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。第二条　本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。第三条　项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。第四条　国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。参考资料来源：百度百科-土地开发

法律分析：获得土地使用权的方式主要有出让、划拨、转让三种方式。1、出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议；2、划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地；3、转让方式包括出售、交换和赠与等。法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第三条 国土空间规划应当细化落实国家发展规划提出的国土空间开发保护要求，统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦的范围等要求，统筹基础设施和公共设施用地布局，综合利用地上地下空间，合理确定并严格控制新增建设用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。

法律主观：房地产开发企业 取得 国有土地使用权 的法律途径有：出让、划拨、转让。rn一、以出让方式取得国有土地使用权rn1、内涵： 土地使用权出让 ，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。rn2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。rn3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。rn（一）以招标拍卖挂牌方式 出让土地使用权 rn招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：rn（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；rn（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；rn（3） 划拨土地使用权 改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（4） 划拨土地使用权转让 ，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；rn（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。rn（二）以协议方式取得国有土地使用权rn（1）协议出让国有土地使用权范围rn出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：rnA、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；rnB、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《 国有土地租赁 合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；rnC、划拨 土地使用权转让 申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；rnD、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。rn（2）禁止性规定rnA、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。rnB、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.低于最低价时国有土地使用权不得出让。rn二、以划拨方式取得国有土地使用权rn1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当 缴纳土地使用税 。rn2、年限：以划拨方式 取得土地使用权 的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。rn3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。rn4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。rn三、以转让方式取得国有土地使用权rn1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。rn2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。rn3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。rn4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。rn5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。rn6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。法律客观：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

房产开发流程如下：1、立项(房地产开发公司的准备工作)；2、行政审批部分(包括选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、设计单位规划局、施工报建、建设工程竣工综合验收备案)；3、商品房预售许可阶段；4、房地产项目权属初始登记阶段(包括所有材料的递交)；5施工；6、验收；7、交付使用。

土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

房地产公司各部门职能　　一、董事会职能　　1、执行总公司的诀议。　　2、决定公司的经营计划和投资方案。　　3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。　　4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。　　5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。　　6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。　　7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。　　8、审定公司的基本管理制度。　　9、负责对公司运营的监督管理　　二、总经办职能　　1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。　　2、负责总体发展规划及实施、管理　　3、向董事会提出经营预算和费用预算。　　4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。　　5、保证项目公司能提供符合标准的服务　　6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。　　7、决定广告基调，指导广告战略。　　8、代表本项目公司对外开展公关活动。　　10、按既定模式管理公司。　　11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。　　13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。　　14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩　　15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。　　16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。　　17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。　　18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。　　19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。　　20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。　　21、保证员工和客人在公司内的安全。　　22、抓好企业文化建设。　　三、营销策划中心职能　　1、对总经办负责。　　2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。　　3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。　　4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。　　5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。　　6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。　　7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。　　四、工程管理中心　　1、向总经办负责。　　2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。　　3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。　　4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。　　5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。　　6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。　　五、业管理中心　　1、向总经办负责。　　2、 协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。　　3、 负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。　　4、 负责资金计划、资金调度和控制管理。　　六、 销售部职能　　1、 向营销策划中心负责。　　2、 负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。　　3、 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。　　4、 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。　　5、 与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。　　6、 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。　　7、 协助财务部收取客户需缴交的各项费用。　　8、 配合其他部门做好客户服务工作。　　七、 策划部职能　　1、 向营销策划中心负责。　　2、 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。　　3、 负责房地产广告的制作及实际操作。　　4、 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作。　　5、 协同销售部进行物业招商、租售工作。　　八、 设计部职能　　1、 向工程管理中心负责。　　2、 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。　　3、 参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。　　4、 负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。　　5、 收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。　　6、 组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。　　7、 负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。　　8、 与设计合作公司的交流、配合工作。　　9、 完成其他工作。　　九、 工程部职能　　1、 向工程管理中心负责。　　2、 负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。　　3、 负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。　　4、 协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。　　5、 进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。　　6、 负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。　　7、 做好材料、设备、人员的管理工作。　　8、 整理有关资料、图纸，做好归档工作。　　9、 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。　　十、 总工室职能　　1、 向工程管理中心负责。　　2、 负责处理和解决各项工程技术问题。　　3、 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。　　4、 参与工程建设成本的分析和控制工作。　　5、 参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。　　6、 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。　　7、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。　　8、 审批各工程项目施工、组织设计方案。　　9、 收编并保管工程项目的全部技术档案。　　十一、 装修部职能　　1、 向工程管理中心负责。　　2、 负责工程项目的外装修及内装修的施工计划、资金计划的制定并组织实施。　　3、 参与工程招、投标工作，协助总工室对工程项目进行质量监控。　　4、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。　　5、 审批各工程项目施工、组织设计方案。　　6、 解决装修工程中的各项工程技术问题.　　7、 收编并保管工程项目的全部技术档案。　　十二、 预决算部职能　　1、 向工程管理中心负责。　　2、 负责工程预结算书的编制工作。　　3、 参与工程施工合同的编写工作。　　4、 协助财务部审议工程付款情况。　　5、 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。　　十三、 项目拓展部职能　　1、 各综合管理中心负责　　2、 负责项目的开发。　　3、 负责对公司项目的立项、申报。　　4、 负责土地的规划、征用开发和管理。　　5、 负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。　　6、 协助做好前期工程的服务工作。　　7、 协助办理企业注册等各项审批工作。　　8、 协调好与相关政府部门的关系　　十四、 人事行政部职能　　1、 向综合管理中心负责。　　2、 编写制定公司人事行政管理制度。　　3、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。　　4、组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。　　5、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。　　6、协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。　　7、组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。　　8、组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。　　9、依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参　　考。　　10、制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。　　11、配合支持公司对外人事、行政事务工作。　　12、做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。　　13、公司的各种规章制度的落实和执行。　　14、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式　　15、对外协调好政府劳动管理部门的关系。　　16、负责日常的接待工作。　　十五、 培训部职能　　1、 据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。　　2、 订公司培训制度及建立完善的培训体系　　3、 协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。　　4、 组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。　　5、 组织安排对新员工进行职前培训。　　6、 组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。　　7、 合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。　　8、 组织编写、翻译、审核培训教材及资料。　　9、 教学仪器设备的保养、维修及购置。　　10、管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。　　11、负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。　　十六、 公关部职能　　1、 责树立公司良好的形象。　　2、 责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。　　3、 参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。　　4、 接待重要业务单位来访。　　5、 经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的经济政策和行业发展情况。　　6、 负责办理公司所需的各种政府批文。　　十七、 财务部职能　　1、 向综合管理中心负责。　　2、 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。　　3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。　　4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定　　5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作　　6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工　　工资、奖金。　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使　　用及回收。　　8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案　　9、 拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。　　十八、 物业管理部职能　　1、 向总经办负责。　　2、 起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。　　3、 协助制定有关公司的物业管理发展战略。　　4、 负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。　　5、 协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。　　6、 协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。　　7、 协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。　　8、 协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。　　9、 协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。　　十九、 财务部职能　　3、 向综合管理中心负责。　　4、 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。　　3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。　　4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定　　5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作　　6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工　　工资、奖金。　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使　　用及回收。　　8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案　　拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。　　三、岗位图　　高管层　　部门层　　主管层　　员工层　　四、雄森时代房地产开发有限公司岗位说明书汇编　　岗位是组成公司管理的每一块砖或每一个部件，管理树上的每个空格都表示职务名称，针对每一个岗位都必须有一份岗位描述。　　（一） 岗位描述　　总经理　　1、 职务名称：总经理　　2、 直接上级：董事长　　3、 直接下属：营销策划中心副总经理，工程管理中心副总经理，综合管理中心　　副总经理、总经理秘书　　4、本职工作：组织、实施、领导公司的正常运作，使公司获得经济效益和社会效益。　　5、总经理对董事长负责，行使下列职权：　　 主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；　　 组织实施公司年度经营计划和投资方案；　　 审订公司内部管理机构设置方案；　　 审订公司的基本管理制度；　　 制定公司的具体规章；　　 提请或者解聘公司副总经理；　　 公司章程和董事会授予的其它职权；　　 总经理列席董事会会议。　　（二） 岗位描述　　营销策划中心副总经理　　1、 职务名称：营销策划中心副总经理　　2、 直接上级：总经理　　3、 直接下属：策划部经理，销售部经理　　4、 本职工作：主持营销策划中心全面工作。　　5、 直接责任：　　7、 草拟公司年度经营计划，上报总经理批准。　　8、 负责编制本中心的年、季、月度工作计划、租售计划，行政费用、租售费用计划。　　9、 根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。　　10、 负责协助总经理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作。　　11、 主持、组织策划工作，拟定招商、招租及租售方案，确保完成租售指标。　　12、 统筹或主持本中心主管级以上的人事招聘、培训及考核等工作，提名本中心主管级以上人员的聘任、辞退、升职，经综合管理副总审核，报总经理批准。　　13、 负责公司及本中心的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄。　　14、 负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本中心员工队伍素质等企业文化建设工作。　　15、 积极完成上级临时交办的各项工作。　　‘　　（三） 岗位描述　　工程管理中心副总经理　　1、 职务名称：工程管理中心副总经理　　2、 直接上级：总经理　　3、 直接下属：设计部经理、工程部经理，总工程师、装修部经理、预决算部经理　　4、 本职工作：主持工程管理中心全面工作　　5、 直接责任：　　16、 负责参与工程从投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到工程竣工验收全过程操作。　　17、 编制并实施完成工程管理中心的月、季、年度工作计划，按时上报月度工作计划、资金计划和工作总结，及时编制、上报、跟进落实生产、办公用品计划、材料采购计划，根据工程预结算书填制工程请款表等事项。　　18、 参与工程施工招、投标工作，审议工程施工合同经财务部和专业律师审议后呈报总经理审批。　　19、 提名本中心主管级以上人员的招聘及不称职员工的解聘工作，经人事行政部考核，综合管理副总审核，报总经理审批。　　20、 与政府职能部门搞好关系，力保工程建设顺利进展。　　21、 主持做好已交付客户使用的楼宇的工程回访信息反馈工作及保修期内的工程质量维修跟进工作。　　22、 做好策划部、租售部、公关部、物业经营管理部、人事行政部的各项横向配合工作，完成公司的各项工程及经营计划。　　23、 完成公司领导的交给的各项临时性工作。　　（四） 岗位描述　　企业管理中心副总经理　　1、 职务名称：企业管理中心副总经理　　2、 直接上级：总经理　　3、 直接下属：人事行政部经理、物业部经理　　4、 本职工作：负责企业管理中心全面工作。　　5、 直接责任：　　24、 草拟公司年度经营计划，上报总经理批准。　　25、 负责编制本中心的年、季、月度工作计划、租售计划，行政费用、租售费用计划。　　26、 根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。　　27、 负责协助总经理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作。　　28、 负责制定公司各部门工作范围及各岗位职责，负责编制公司各项工作的操作程序、工作标准，并负责检查、协调、督导各部门工作的顺利开展。　　29、 主持、组织策划工作，拟定租售策划方案，确保完成租售指标。统筹或主持主管级以上的人事招聘、培训及考核等工作，提名公司及本中心主管级以上人员的聘任、辞退、升职，报总经理批准。　　30、 负责公司及本中心的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄。　　31、 负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高公司员工队伍素质等企业文化建设工作。　　32、 积极完成上级临时交办的各项工作。　　（五） 岗位描述　　策划部经理　　1、 职务名称：策划部经理　　2、 直接上级：营销策划中心副总经理　　3、 直接下属：策划助理　　4、 本职工作；策划方案的撰写及实施。　　5、 直接责任：　　33、 统筹组织本部的策划工作。　　34、 负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，并有效地组织实施与监控。　　35、 搜集有关房地产市场信息及资料，建立和逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。　　36、 为公司提供市场及租售策划方案，并协助实施与监控。　　37、 提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理。　　38、 编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报。　　39、 负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成。　　40、 协助人事行政部做好本部门人员招聘、考核、培训工作。　　41、 积极配合公司各部门运作管理及协调工作。　　42、 组织完成本公司的CI、VI策划工作。　　43、 积极完成上司安排的工作。　　（六） 岗位描述　　策划助理　　1、 职务名称：策划助理　　2、 直接上级：策划部经理　　3、 直接下属：策划文案　　4、 工作责任：　　44、 负责有关市场策划方案、广告策划案的撰写。　　45、 负责监督有关租售计划的实施和总结分析。　　46、 搜集有关铺位、写字楼招租、房地产销售市场信息，并分类整理成档。　　47、 协助经理制定本部门的月、季、年度的工作计划和总结分析。　　48、 负责相关市场推广资金计划，监督并作总结分析。　　49、 负责监督、指导策划文案的工作。　　50、 完成经理交待的临时任务。房地产开发公司有哪些大的部门，职位设置都有什么？

房地产公司各部门职能 　　一、董事会职能 　　1、执行总公司的诀议。 　　2、决定公司的经营计划和投资方案。 　　3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 　　4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 　　5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 　　6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 　　7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 　　8、审定公司的基本管理制度。 　　9、负责对公司运营的监督管理 　　二、总经办职能 　　1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。 　　2、负责总体发展规划及实施、管理 　　3、向董事会提出经营预算和费用预算。 　　4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 　　5、保证项目公司能提供符合标准的服务 　　6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 　　7、决定广告基调，指导广告战略。 　　8、代表本项目公司对外开展公关活动。 　　10、按既定模式管理公司。 　　11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 　　13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 　　14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 　　15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。 　　16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 　　17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 　　18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 　　19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 　　20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 　　21、保证员工和客人在公司内的安全。 　　22、抓好企业文化建设。 　　三、营销策划中心职能 　　1、对总经办负责。 　　2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。 　　3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。 　　4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。 　　5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。 　　6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。 　　7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 　　四、工程管理中心 　　1、向总经办负责。 　　2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。 　　3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。 　　4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。 　　5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。 　　6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。 　　五、业管理中心 　　1、向总经办负责。 　　2、 协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。 　　3、 负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。 　　4、 负责资金计划、资金调度和控制管理。 　　六、 销售部职能 　　1、 向营销策划中心负责。 　　2、 负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。 　　3、 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。 　　4、 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。 　　5、 与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。 　　6、 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。 　　7、 协助财务部收取客户需缴交的各项费用。 　　8、 配合其他部门做好客户服务工作。 　　七、 策划部职能 　　1、 向营销策划中心负责。 　　2、 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。 　　3、 负责房地产广告的制作及实际操作。 　　4、 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作。 　　5、 协同销售部进行物业招商、租售工作。 　　八、 设计部职能 　　1、 向工程管理中心负责。 　　2、 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。 　　3、 参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。 　　4、 负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。 　　5、 收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。 　　6、 组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。 　　7、 负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。 　　8、 与设计合作公司的交流、配合工作。 　　9、 完成其他工作。 　　九、 工程部职能 　　1、 向工程管理中心负责。 　　2、 负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。 　　3、 负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。 　　4、 协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。 　　5、 进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。 　　6、 负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。 　　7、 做好材料、设备、人员的管理工作。 　　8、 整理有关资料、图纸，做好归档工作。 　　9、 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。 　　十、 总工室职能 　　1、 向工程管理中心负责。 　　2、 负责处理和解决各项工程技术问题。 　　3、 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。 　　4、 参与工程建设成本的分析和控制工作。 　　5、 参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。 　　6、 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。 　　7、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。 　　8、 审批各工程项目施工、组织设计方案。 　　9、 收编并保管工程项目的全部技术档案。 　　十一、 装修部职能 　　1、 向工程管理中心负责。 　　2、 负责工程项目的外装修及内装修的施工计划、资金计划的制定并组织实施。 　　3、 参与工程招、投标工作，协助总工室对工程项目进行质量监控。 　　4、 主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。 　　5、 审批各工程项目施工、组织设计方案。 　　6、 解决装修工程中的各项工程技术问题. 　　7、 收编并保管工程项目的全部技术档案。 　　十二、 预决算部职能 　　1、 向工程管理中心负责。 　　2、 负责工程预结算书的编制工作。 　　3、 参与工程施工合同的编写工作。 　　4、 协助财务部审议工程付款情况。 　　5、 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。 　　十三、 项目拓展部职能 　　1、 各综合管理中心负责 　　2、 负责项目的开发。 　　3、 负责对公司项目的立项、申报。 　　4、 负责土地的规划、征用开发和管理。 　　5、 负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。 　　6、 协助做好前期工程的服务工作。 　　7、 协助办理企业注册等各项审批工作。 　　8、 协调好与相关政府部门的关系 　　十四、 人事行政部职能 　　1、 向综合管理中心负责。 　　2、 编写制定公司人事行政管理制度。 　　3、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。 　　4、组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。 　　5、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。 　　6、协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。 　　7、组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。 　　8、组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。 　　9、依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参 　　考。 　　10、制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。 　　11、配合支持公司对外人事、行政事务工作。 　　12、做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。 　　13、公司的各种规章制度的落实和执行。 　　14、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式 　　15、对外协调好政府劳动管理部门的关系。 　　16、负责日常的接待工作。 　　十五、 培训部职能 　　1、 据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。 　　2、 订公司培训制度及建立完善的培训体系 　　3、 协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。 　　4、 组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。 　　5、 组织安排对新员工进行职前培训。 　　6、 组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。 　　7、 合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。 　　8、 组织编写、翻译、审核培训教材及资料。 　　9、 教学仪器设备的保养、维修及购置。 　　10、管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。 　　11、负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。 　　十六、 公关部职能 　　1、 责树立公司良好的形象。 　　2、 责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。 　　3、 参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。 　　4、 接待重要业务单位来访。 　　5、 经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的经济政策和行业发展情况。 　　6、 负责办理公司所需的各种政府批文。 　　十七、 财务部职能 　　1、 向综合管理中心负责。 　　2、 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。 　　3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。 　　4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定 　　5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作 　　6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工 　　工资、奖金。 　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使 　　用及回收。 　　8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案 　　9、 拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。 　　十八、 物业管理部职能 　　1、 向总经办负责。 　　2、 起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。 　　3、 协助制定有关公司的物业管理发展战略。 　　4、 负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。 　　5、 协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。 　　6、 协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。 　　7、 协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。 　　8、 协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。 　　9、 协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。 　　十九、 财务部职能 　　3、 向综合管理中心负责。 　　4、 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。 　　3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。 　　4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定 　　5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作 　　6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工 　　工资、奖金。 　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使 　　用及回收。 　　8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案 　　拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。 　　三、岗位图 　　高管层 　　部门层 　　主管层 　　员工层 　　四、雄森时代房地产开发有限公司岗位说明书汇编 　　岗位是组成公司管理的每一块砖或每一个部件，管理树上的每个空格都表示职务名称，针对每一个岗位都必须有一份岗位描述。 　　（一） 岗位描述 　　总经理 　　1、 职务名称：总经理 　　2、 直接上级：董事长 　　3、 直接下属：营销策划中心副总经理，工程管理中心副总经理，综合管理中心 　　副总经理、总经理秘书 　　4、本职工作：组织、实施、领导公司的正常运作，使公司获得经济效益和社会效益。 　　5、总经理对董事长负责，行使下列职权： 　　? 主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议； 　　? 组织实施公司年度经营计划和投资方案； 　　? 审订公司内部管理机构设置方案； 　　? 审订公司的基本管理制度； 　　? 制定公司的具体规章； 　　? 提请或者解聘公司副总经理； 　　? 公司章程和董事会授予的其它职权； 　　? 总经理列席董事会会议。 　　（二） 岗位描述 　　营销策划中心副总经理 　　1、 职务名称：营销策划中心副总经理 　　2、 直接上级：总经理 　　3、 直接下属：策划部经理，销售部经理 　　4、 本职工作：主持营销策划中心全面工作。 　　5、 直接责任： 　　7、 草拟公司年度经营计划，上报总经理批准。 　　8、 负责编制本中心的年、季、月度工作计划、租售计划，行政费用、租售费用计划。 　　9、 根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。 　　10、 负责协助总经理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作。 　　11、 主持、组织策划工作，拟定招商、招租及租售方案，确保完成租售指标。 　　12、 统筹或主持本中心主管级以上的人事招聘、培训及考核等工作，提名本中心主管级以上人员的聘任、辞退、升职，经综合管理副总审核，报总经理批准。 　　13、 负责公司及本中心的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄。 　　14、 负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本中心员工队伍素质等企业文化建设工作。 　　15、 积极完成上级临时交办的各项工作。 　　‘ 　　（三） 岗位描述 　　工程管理中心副总经理 　　1、 职务名称：工程管理中心副总经理 　　2、 直接上级：总经理 　　3、 直接下属：设计部经理、工程部经理，总工程师、装修部经理、预决算部经理 　　4、 本职工作：主持工程管理中心全面工作 　　5、 直接责任： 　　16、 负责参与工程从投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到工程竣工验收全过程操作。 　　17、 编制并实施完成工程管理中心的月、季、年度工作计划，按时上报月度工作计划、资金计划和工作总结，及时编制、上报、跟进落实生产、办公用品计划、材料采购计划，根据工程预结算书填制工程请款表等事项。 　　18、 参与工程施工招、投标工作，审议工程施工合同经财务部和专业律师审议后呈报总经理审批。 　　19、 提名本中心主管级以上人员的招聘及不称职员工的解聘工作，经人事行政部考核，综合管理副总审核，报总经理审批。 　　20、 与政府职能部门搞好关系，力保工程建设顺利进展。 　　21、 主持做好已交付客户使用的楼宇的工程回访信息反馈工作及保修期内的工程质量维修跟进工作。 　　22、 做好策划部、租售部、公关部、物业经营管理部、人事行政部的各项横向配合工作，完成公司的各项工程及经营计划。 　　23、 完成公司领导的交给的各项临时性工作。 　　（四） 岗位描述 　　企业管理中心副总经理 　　1、 职务名称：企业管理中心副总经理 　　2、 直接上级：总经理 　　3、 直接下属：人事行政部经理、物业部经理 　　4、 本职工作：负责企业管理中心全面工作。 　　5、 直接责任： 　　24、 草拟公司年度经营计划，上报总经理批准。 　　25、 负责编制本中心的年、季、月度工作计划、租售计划，行政费用、租售费用计划。 　　26、 根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。 　　27、 负责协助总经理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作。 　　28、 负责制定公司各部门工作范围及各岗位职责，负责编制公司各项工作的操作程序、工作标准，并负责检查、协调、督导各部门工作的顺利开展。 　　29、 主持、组织策划工作，拟定租售策划方案，确保完成租售指标。统筹或主持主管级以上的人事招聘、培训及考核等工作，提名公司及本中心主管级以上人员的聘任、辞退、升职，报总经理批准。 　　30、 负责公司及本中心的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄。 　　31、 负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高公司员工队伍素质等企业文化建设工作。 　　32、 积极完成上级临时交办的各项工作。 　　（五） 岗位描述 　　策划部经理 　　1、 职务名称：策划部经理 　　2、 直接上级：营销策划中心副总经理 　　3、 直接下属：策划助理 　　4、 本职工作；策划方案的撰写及实施。 　　5、 直接责任： 　　33、 统筹组织本部的策划工作。 　　34、 负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，并有效地组织实施与监控。 　　35、 搜集有关房地产市场信息及资料，建立和逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。 　　36、 为公司提供市场及租售策划方案，并协助实施与监控。 　　37、 提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理。 　　38、 编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报。 　　39、 负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成。 　　40、 协助人事行政部做好本部门人员招聘、考核、培训工作。 　　41、 积极配合公司各部门运作管理及协调工作。 　　42、 组织完成本公司的CI、VI策划工作。 　　43、 积极完成上司安排的工作。 　　（六） 岗位描述 　　策划助理 　　1、 职务名称：策划助理 　　2、 直接上级：策划部经理 　　3、 直接下属：策划文案 　　4、 工作责任： 　　44、 负责有关市场策划方案、广告策划案的撰写。 　　45、 负责监督有关租售计划的实施和总结分析。 　　46、 搜集有关铺位、写字楼招租、房地产销售市场信息，并分类整理成档。 　　47、 协助经理制定本部门的月、季、年度的工作计划和总结分析。 　　48、 负责相关市场推广资金计划，监督并作总结分析。 　　49、 负责监督、指导策划文案的工作。 　　50、 完成经理交待的临时任务。

在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时：　　①方式一：　　建设方发出材料时：　　借：预付账款 200万元　　　　贷：工程物资 200万元　　这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终　　预付账款总结算价款的金额应该1200万元。　　②方式二：　　建设方发出材料时：　　借：在建工程200万元　　　　贷：工程物资200万元　　这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。　　从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处理方法都是可以接受的。　　2、施工方对于甲供材的账务处理　　（1）方式一的账务处理：　　①施工方收到材料时　　借：工程物资200万元　　　　贷：预收账款200万元　　②施工方将工程物资用于工程时　　借：工程施工──合同成本 200万元　　　　贷：工程物资 200万元　　③施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：　　借：工程施工──合同毛利/主营业务成本　　　　贷：主营业务收入　　（2）方式二的账务处理：　　由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。　　（二）甲供材的发票开具　　以上两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：　　1、方式一的发票开具　　在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。　　2、方式二的发票开具　　在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200万元征收营业税，这个和方式一是一样的。　　（三）税收风险提示　　从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理方式，在这种会计处理方式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。从这个角度考虑，建设方更倾向于第二种会计处理方式。但在这种会计处理方式下，施工方承担了很大的风险。我们知道。无论建设方会计处理如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，如果税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只有缴纳，甚至还会承担偷税而被处罚的风险。无论和建设方如何处理，都必须就甲供材缴纳营业税。至于甲供材没有提税的问题，施工方应自己和建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。　　（四）税务处理分析　　1、方式一的税务处理分析　　在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。　　为了解决这个问题，就出现了以下两种处理方法：　　（1）施工方对于甲供材发票入成本的问题，由双方在工程结束，决算报告出来后，施工单位凭工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单计入施工方工程成本，并允许在税前扣除。　　（2）部分国税机关认为这是转售业务：即建设单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建设单位结算，对建设单位应征收增值税，至于进项税款当然能够得到抵扣。这样，施工企业就能取得材料的发票了，但是建设方则必须对材料的销售缴纳增值税。我们认为，这种处理方法是非常错误的。建设单位购买的材料给施工方最终还是用于建设单位自己的工程，实际上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。但是在实务中，第一种处理方法往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的认为只有取得发票才能入账，其实根据《企业所得税扣除管理办法》规定，企业发生的相关成本费用只要是真实的，并取得了合法有效凭证就可以税前扣除。这里合法有效凭证不是仅指发票，在这种情况下，施工企业取得的工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。为了避免与有些税务机关不必要的争议，一些是增值税一般纳税人的建设单位，在购买材料时取得增值税专用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税专用发票给施工方，这些没有差额也不要缴纳增值税。但在实务中，大多数单位并不愿意按这种方式进行处理。　　2、方式二的税务处理分析　　在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。　　（五）结论　　由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。　　从税务机关的角度讲，他们更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。否则按未取得合法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。当然，这种规定是否合理有待商榷。但这确实是一种好的监管方法。　　从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式一也是比较好的。因为，建设方在发出甲供材时，材料并没有立即用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。从会计处理看，如果建设方将材料发出时，就直接计入工程成本，但实际上材料还没有用于工程或全部用于工程，只是就计入在建工程会导致会计信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和发出材料不进行如何会计处理，不利于在工程中对甲供材的使用和监督管理。因此，方式二既不符合会计核算的要求，也满足不了实际管理的需要。但考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式二似乎更优。但我们说过了，这种情况下，风险主要是由施工方承担了。　　既然模式一对税务机关有利，在不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，对企业也有利，那么我们就要很好的解决方式一下产生的如何处理施工企业甲供材入成本的问题。我们认为采用施工企业根据工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单入成本是完全合情合理，也是合法的，实务上大部分税务机关对这种处理也是非常认可的。按转售模式，由建设方向施工方材料销售发票，从原理上讲就是错误的，在实务中是不可取的。

　　房地产开发企业“甲供材”的财税处理　　一、房地产开发企业“甲供材”的概念　　所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。　　对于甲供材的税务处理，在税法上是比较明确的。但对甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开发票的问题，以及随之而来的税收问题。　　二、“甲供材”的相关税收政策规定　　甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）没有明确规定装饰工程中甲供材要不要并入营业额征收营业税。而根据2006年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税[2006]114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材（包括甲方提供设备的情形）需要并入乙方的计税营业额征收营业税。　　三、甲供材的账务处理及其税务处理　　（一）甲供材的账务处理　　甲供材产生的问题主要是在于不同的会计处理上，由此衍生出来甲供材如何开发票及税收问题。在现实的会计处理中有以下两种处理方式。　　建设单位市场购入材料时的会计处理：　　借：工程物资XX万元　　贷：银行存款XX万元　　建设单位将材料提供给施工方用于工程。在将材料提供给施工方时，在目前实务中有以下两种处理方式：　　1、方式一：　　（1）建设方发出材料时：　　借：预付账款XX万元　　贷：工程物资XX万元　　（2）施工方收到材料时　　借：工程物资XX万元　　贷：预收账款XX万元　　（3）施工方将工程物资用于工程时　　借：工程施工——合同成本XX万元　　贷：工程物资XX万元　　这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理，只不过付的是实物。　　2、方式二：　　（1）建设方发出材料时：　　借：在建工程 XX万元　　贷：工程物资XX万元　　由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。　　这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。　　（二）甲供材的税务处理　　以上两种不同的会计处理方法带来不同的的施工方建筑业发票的开具问题：　　1、方式一下的发票开具及营业税处理　　由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应按含甲供材金额开具建筑业发票，并全额缴纳营业税。　　此种方式施工企业按含甲供材金额开具建筑施工发票给建设方并确认收入，但甲供材由于是建设方购买提供给施工方的，施工方无法取得发票入成本。采用这种核算方法需要事先征得税务机关的同意，以免施工企业加重企业所得税负担。　　2、方式二下的发票开具及营业税处理　　由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按不含甲供材金额开票，如果按含甲供材金额开票就会导致甲供材料在建设方重复计入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论怎样开票，甲供材都要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按含甲供材的金额缴纳营业税，负税义务与方式一一致。　　需要注意的是，甲供设备、装饰劳务中的甲供材料计税方式与上述规定有所差别。　　四、“甲供材”的账务和税务处理例解　　[案例]：　　某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元。　　（一）甲供材的账务处理　　1、建设方对于甲供材的账务处理　　（1）建设方（甲方）从市场购入材料时：　　借：工程物资 200万元　　贷：银行存款 200万元　　这里假设建设方（甲方）非增值税一般纳税人，取得的是普通发票，然后，该企业将这200万的材料提供给施工方（乙方）用于工程。　　（2）在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时：　　①方式一：　　建设方发出材料时：　　借：预付账款 200万元　　贷：工程物资 200万元　　这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终　　预付账款总结算价款的金额应该1200万元。　　②方式二：　　建设方发出材料时：　　借：在建工程200万元　　贷：工程物资200万元　　这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。　　从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处理方法都是可以接受的。　　2、施工方对于甲供材的账务处理　　（1）方式一的账务处理：　　①施工方收到材料时　　借：工程物资200万元　　贷：预收账款200万元　　②施工方将工程物资用于工程时　　借：工程施工──合同成本 200万元　　贷：工程物资 200万元　　③施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：　　借：工程施工──合同毛利/主营业务成本　　贷：主营业务收入　　（2）方式二的账务处理：　　由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。　　（二）甲供材的发票开具　　以上两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：　　1、方式一的发票开具　　在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。　　2、方式二的发票开具　　在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200万元征收营业税，这个和方式一是一样的。　　（三）税收风险提示　　从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理方式，在这种会计处理方式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。从这个角度考虑，建设方更倾向于第二种会计处理方式。但在这种会计处理方式下，施工方承担了很大的风险。我们知道。无论建设方会计处理如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，如果税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只有缴纳，甚至还会承担偷税而被处罚的风险。无论和建设方如何处理，都必须就甲供材缴纳营业税。至于甲供材没有提税的问题，施工方应自己和建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。　　（四）税务处理分析　　1、方式一的税务处理分析　　在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。　　为了解决这个问题，就出现了以下两种处理方法：　　（1）施工方对于甲供材发票入成本的问题，由双方在工程结束，决算报告出来后，施工单位凭工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单计入施工方工程成本，并允许在税前扣除。　　（2）部分国税机关认为这是转售业务：即建设单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建设单位结算，对建设单位应征收增值税，至于进项税款当然能够得到抵扣。这样，施工企业就能取得材料的发票了，但是建设方则必须对材料的销售缴纳增值税。我们认为，这种处理方法是非常错误的。建设单位购买的材料给施工方最终还是用于建设单位自己的工程，实际上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。但是在实务中，第一种处理方法往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的认为只有取得发票才能入账，其实根据《企业所得税扣除管理办法》规定，企业发生的相关成本费用只要是真实的，并取得了合法有效凭证就可以税前扣除。这里合法有效凭证不是仅指发票，在这种情况下，施工企业取得的工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。为了避免与有些税务机关不必要的争议，一些是增值税一般纳税人的建设单位，在购买材料时取得增值税专用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税专用发票给施工方，这些没有差额也不要缴纳增值税。但在实务中，大多数单位并不愿意按这种方式进行处理。　　2、方式二的税务处理分析　　在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。　　（五）结论　　由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。　　从税务机关的角度讲，他们更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。否则按未取得合法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。当然，这种规定是否合理有待商榷。但这确实是一种好的监管方法。　　从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式一也是比较好的。因为，建设方在发出甲供材时，材料并没有立即用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。从会计处理看，如果建设方将材料发出时，就直接计入工程成本，但实际上材料还没有用于工程或全部用于工程，只是就计入在建工程会导致会计信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和发出材料不进行如何会计处理，不利于在工程中对甲供材的使用和监督管理。因此，方式二既不符合会计核算的要求，也满足不了实际管理的需要。但考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式二似乎更优。但我们说过了，这种情况下，风险主要是由施工方承担了。　　既然模式一对税务机关有利，在不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，对企业也有利，那么我们就要很好的解决方式一下产生的如何处理施工企业甲供材入成本的问题。我们认为采用施工企业根据工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单入成本是完全合情合理，也是合法的，实务上大部分税务机关对这种处理也是非常认可的。按转售模式，由建设方向施工方材料销售发票，从原理上讲就是错误的，在实务中是不可取的。

　　房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。下面是关于房地产开发项目盈亏平衡分析的内容，欢迎阅读。 　　单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。 　　 （一）最低租售价格分析 　　租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。 　　 （二）最低租售数量分析 　　最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。 　　 （三）最高土地取得价格 　　最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 　　 （四）最高工程费用 　　最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的"能力越大。 　　 （五）最高购买价格 　　对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投资收益目标非常重要。 　　 （六）最高运营费用比率 　　运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。 　　 （七）多因素临界点组合 　　多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。 　　房地产开发项目盈亏平衡分析示例： 　　（一）保本点分析 　　（二）临界点分析 　　 延伸阅读：盈亏平衡分析的基本原理 　　盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。 　　盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 　　盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

商业地产开发运营要对互联网思维给予战略层面和执行层面的双重重视： 战略角度，战略上高度重视互联网思维，将互联网变成房地产的交易平台，如进行房地产电商、移动互联网营销等。 执行角度，应用伴随互联网产生的大数据实现精准营销，将互联网变成房地产的信息平台，开发商通过发展会员，可以收集大量的数据。通过大数据驱动，实现精准营销，如北京朝阳大悦城的大数据精准营销。 1.战略层面：开发全程与互联网结合 战略上高度重视的开发企业，代表性的如万科、万达。万科的互联网学习之旅是战略上重视的典范。万达的“万汇”是互联网思维典型应用。 这个重视，并不是口号，也不是一蹴而就，而是类似于公司的企业文化，是一个标准，在保持传统中前进，由使用互联网以及针对互联网平台的应用为起始，在开发项目前期、招拍挂、项目规划、营销定位、开工建设、项目预热、蓄水、强销、持续销售、尾盘、交付等各个环节，用互联网的方式去换位思考和运营。 落实到具体层面，作为开发商，可以通过成立互联网部门、进行社会化营销等方式运用互联网思维。（1）成立互联网部门 除了战略和体系的建设，现有的营销体系，应该加入或者单独开辟针对互联网的营销公司，而不仅仅是交给代理公司，或者外包，只有企业自身才是最了解自己产品的，而互联网营销部门，正是为互联网而生的。 这个全新的部门，应该围绕结果确定全新的规范、以及流程。有强大的执行力和管理能力，对于互联网的认识，应该更加的接地气，能够根据时事热点进行有针对性的营销。 （2）进行社会化营销 社会化营销方式主要通过以下四种方式： 线上社会化营销产品的应用 利用线上社会化营销产品的应用，比如微博、微信、区域性网站的论坛、QQ群等。通过这些营销产品对产品、品牌进行营销传播 线上社会化营销产品的互动 时刻保持有效的互动，切忌外包网络公司维护，而是开发商负责把关，注重社会化口碑效应的传播。培养种子客户，善用自身老客户及品牌粉丝客户进行口碑传播 线下营销道场植入互联网元素 线下营销道场的整合包装，植入互联网元素。如添加二维码，可直接进入开发企业或项目页面，了解相关信息，甚至实现交易 定期组织线下活动 定期组织线下活动对潜在客户多的城市或区域组织，定期组织线下活动，仅针对互联网客户，但绝非常规暖场活动，而是在互联网上有良好的互动与传播 2.执行层面：充分运用大数据更好地经营项目 随着销售终端、物业管理等环节变换到互联网，还有更多的环节可能被互联网颠覆。与互联网思维伴随的是大数据，不是说有了互联网才有数据分析，而是互联网让数据的搜集和获取更加便捷。而数据分析预测对于提升用户体验有非常重要的价值。那么商业地产到底如何应用大数据思维来更好地经营项目，从而把客户身上产生的数据进行变成购买力？ （1）大数据搜集 从与客户的第一次接触开始，便要开始重视重要数据的搜集。挖掘行业上游数据、精准数据。与不同的平台进行资源互换，如阿里、腾讯的支付宝、微信，通过支付工具收集更有价值的数据。 开发商还可以发掘自身平台数据优势，如万达的“万汇”及广场WIFI，大面积的线上数据采集，线下数据收集，活动现场、客户营销现场所产生的数据，如车流、人流、POS系统等数据。 尽可能多地发展会员。利用各种手段积累用户，培育购物中心的会员体系。在为消费者服务的过程中，利用各种手段采集会员数据，既包括线上数据也包括线下数据，不只是交易数据还有行为数据。其中线下数据被大多数人低估，仍有待深入挖掘。通过互联网发展会员，如北京华润五彩城。 案例：北京华润2013年年底，华润五彩城实现微信会员卡与实体卡打通、消费提醒、微信自定义菜单、移动客服、微信支付等众多功能。这是商业地产与互联网思维碰撞的很好案例。 事实上，早在2012年下半年，华润五彩城就开始与微生活会员卡合作，消费者只需扫描二维码即可享受五彩城店铺的各项优惠。通过一年来微信推广营销活动，五彩城的微生活会员数量已经达到8万人。 （2）大数据整合分析 本地平台数据，通过分类、组合再分类，如购物中心不同业态的匹配所产生的数据，餐饮与服装的数据关系、主力店与餐饮、主力店与服装的数据关系等。收集到的数据内容要善于整合，并进行多次利用。 对于非本平台的数据，要善于将陌生数据进行转化。如通过地图以及LBS应用，获取关于项目的数据信息，以便于进行更精准的数据营销推广活动。但不仅仅限于推广活动，基于平台的资讯、论坛、专题等等，都可以变为数据过滤的重要通路。 （3）大数据营销驱动 所谓的大数据驱动是指商家不再仅仅看到眼前的利益，而是通过一些免费或是其他的一些有利于客户的活动来搜集客户信息，通过对数据的分析来了解客户的需求，利用会员大数据进行盈利模式创新，进而实现营销的目的。例如，为品牌进行精准推广，为商家提供精准营销，为消费者提供个性化服务和增值服务。 通过数据分析，提供给客户服务基于客户需求的整合营销服务。如组织团购，单品牌的精准营销推荐，提供商家资讯、广场活动、商品导购、优惠折扣、券包管理、积分兑换、积分查询及广场内多种智能服务，将数据转化成购买力。

作为一家拥有20多年历史的综合性企业，兆泰集团在商业地产开发运营方面拥有丰富的经验和实力。该集团致力于打造高品质、高附加值的商业地产项目，涵盖商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等多种类型。以下是兆泰集团的几个优势：1.专业团队：兆泰集团拥有一支专业的开发、设计、运营团队，能够提供全方位的服务，从项目规划、设计到运营管理，确保项目的高品质和高效率。2.丰富经验：兆泰集团在商业地产开发运营方面拥有20多年的经验，已经成功开发了多个商业地产项目，积累了丰富的经验和资源。3.品牌影响力：兆泰集团在业内拥有良好的声誉和品牌影响力，能够为项目带来更多的资源和客流。4.技术创新：兆泰集团注重技术创新，引进先进的技术和管理模式，提高项目的效率和竞争力。综上所述，兆泰集团是商业地产开发运营的优秀企业之一，值得推荐。

一、根据房地产开发的对象，可以将房地产开发分为成片开发和单项开发。1、成片开发包括旧城改造、新城区开发、旅游度假村开发等具体形式；2、单项开发包括住宅开发、商业房地产开发、写字楼开发、工业房地产开发等具体形式。二、根据经营对象，可以将房地产经营分为房地产投资、土地使用权转让、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等。

商业地产开发运营推荐兆泰集团，因为兆泰集团核心业务是房地产开发，其持有国家一级房地产开发资质，具备从土地一级开发到持有运营的房地产上下游综合竞争力。1992年，兆泰集团创建于中国首都北京，在中国城市化进程深入推进，经济、社会经历历史性变革的大潮推动下，励精图治、艰苦创业，稳步发展成为旗下员工逾千名，业务板块涵盖地产开发、商业运营、健康产业、国际零售、能源投资等领域的集团化企业。截至2019年，集团自持运营和开发中项目面积约300万平方米。已开发和正在开发的项目包括：国际水准写字楼组群、中央政府机构、中央国有企业总部、大型商业综合体、购物中心、星级酒店、高端公寓、休闲地产项目等。兆泰集团积极履行社会责任：兆泰集团履行社会责任，积极献身公益事业，携手希望工程、中国儿童少年基金会、中华少年儿童慈善救助基金等国家级教育资助平台和机构，聚焦经济欠发达地区和弱势群体，为改善中国基础教育发展不平衡问题贡献一份力量。兆泰集团先后在山东、江西等农村地区建设希望小学,并在北京市农民工子弟学校设立“兆泰奖励教师基金”、“兆泰图书馆”，参与企业资助基础教育的“春蕾行动”、“免费午餐”等。新冠肺炎疫情发生后，兆泰集团积极为共同抗疫新冠肺炎捐款捐物，定向捐赠北京红十字会、中山博爱基金会、北京医院、北京市朝阳区中医院、北京市丰台区妇幼保健院、北京协和医学院、中国公共外交协会、中国驻日本大使馆等多家机构。以上内容参考：兆泰集团官网－关于兆泰

我不知道你们那里的地质情况是怎么样的，想要建成什么样的，周边配套情况等具体细节。我只能告诉你大概的建筑成本，一般的建筑成本是900-1200元/平米

费用的构成房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。2、销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。3、财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。扩展资料房地产开发成本构成1、土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2、土地征收及拆迁安置补偿费。(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。3、前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4、建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5、基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6、公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7、不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。8、开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。参考资料来源：百度百科-房地产开发成本参考资料来源：百度百科-房地产开发期间费用