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1.日本楼市的兴衰史,是怎样的一个过程
上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。
强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。 日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。
金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。
于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫…… 那时的日本房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。
签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%,1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。 到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。
于是民众开始 *** 了，希望 *** 提高利率，出台房产税压制房价。正好 *** 也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。
加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。到了1992年日本经济就不能正常运作了。
房价下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%。 随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。
虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。
扩展资料： 泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。
日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。
房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。 参考资料：百度百科——楼市崩盘。
2.1989年日本房地产泡沫始末
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。
为 *** 日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。 美元贬值（大量增发美元）后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加 *** 了房价的上涨。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。 一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 扩展资料 原因 1、日本经济、金融自由化和国际化步伐加快 在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
战后，日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。
20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本 *** 发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
2、日本政治国际化进程加速 20世纪80年代初，日本 *** 提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
3、日本经济增长模式的转变 从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。
内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。 参考资料来源：百度百科-日本泡沫经济 参考资料来源：百度百科-房地产泡沫。
3.日本经济发展史
战后日本经济发展的主要阶段 日本是发达的资本主义国家，其经济发展在战后经历了快速发展时期。
这主要可分为四个阶段。 经济恢复期（1945—1955年）。
战争毁灭了日本42%的国民财富，经济混乱，物价飞涨，大量失业，通货膨胀。借助占领军的巨大影响力，日本 *** 提出了“增加生产以平息通货膨胀，稳定国民生活”的政策，进行了经济和社会的民主化改革。
1949年基本稳定了通货膨胀，经济开始恢复，1953年接近战前水平。 高速增长期（1955—1973年）。
18年间国民生产总值（GDP）增加了12.5倍，人均国民收入增长10倍多，年均增长9.8%。1966年追超英国，1967年追超法国，1968年追超西德，在资本主义国家中仅次于美国，成为亚洲新巨人，引起全球经济界的注目，被称为“世界经济奇迹”。
中速增长期（1974—1991年）。受两次石油危机的打击，日本经济进入中速增长期。
靠贸易立国的日本经济被迫加快产业结构的重组和调整，重化工结构转向知识密集型产品结构。这期间GDP年均增长4.3%，比高速增长期下降一半。
经济危机并走出困境期。进入1992年，日本泡沫经济破灭，出现经济危机，1992—1998年实际GDP年均增长率仅为1%，其中1997、1998两年出现负增长，但目前仍是世界经济大国。
受到企业效益恢复的 *** ，设备投资逐渐复苏，雇佣及收入环境正在逐渐得到改善。由于企业的推动，日本经济复苏的前景越来越明朗。
4.房产的发展历史
中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市 *** 首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了30年历史。
第五阶段：房产泡沫即将破。 历史上三次房地产泡沫●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是 *** 这100年间经济增长的重要因素。
然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。美国房地产泡沫7.5万人的城市竟出现2.5万名地产经纪人 20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。
在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。
第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。
许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。
尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 东京都一地的地价超过了美国全国地价总和20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为 *** 经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。
美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加 *** 了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗。
5.日本房地产市场大崩盘的历史会发生在中国吗
不会的。
原因
1=中国经济是计划经济与市场经济并举，开放度远没有日本大，也就是说 *** 对市场的影响力和控制力远远大于日本 *** 。
2=中国经济的宏观调控措施是某类市场过热就会降温，再不行还有经济“硬着陆”。
3=中国房地产最后的崩溃是显而易见会有的，房地产过热其实是多种因素综合造成的（刚性需求、城市化进程、人口年龄结构）但不会有大崩盘。
4=综上所述，房地产最后一定会供大于需，价格远高于价值，但是由于不断的需求拉动，最后一定是靠 *** 通过多次的政策调整，多次的硬着最后达到一个平衡的状态。
6.日本的经济发展史
日本经济真正的崛起之迷
战后日本崛起，得益于重视教育和重视人才的培养。日本前文部大臣荒木万夫曾经指出：“从明治以来，一直到今天，我国社会和经济的发展，特别是战后经济的发展非常惊人，为世界所重视，造成比情况的重要原因，可归结为教育的普及和发展。”美国著名发展经济学家舒尔茨说：“战后日本物质资本存量几乎荡然无存，但其国家财富中的重要部分——具有知识水平的人还大量存在。” 日本重视教育的历史可上溯到明治维新时代。早在1872年明治 *** 颁布《学法令》时，就在《学制布告》中提出了一个非常明确的口号，要在全国做到"邑无不学之户，家务不学之人"，接着，1886年明治 *** 宣布在全国实施义务教育，大约经过30年的努力，终于在全国范围内普及了初等教育，其速度之快在世界教育史上是首屈一指的。而且从年代上看，日本也是世界上最早在全国范围内普及义务教育的国家，比美国早4年，比法国早10年。正如日本前内阁总理大臣福田赳夫在一次施政演说中所说的："人是我国的财富，教育是国政的根本。"这应该是日本崛起奇迹的根源。
战后日本崛起，得益于追求至善、精益求精。吉田茂是日本战后最负盛名的首相，晚年以充满 *** 的语言写就《激荡的百年史》，总结日本民族如何战胜困难、目光远大、勇猛进取、善于学习、追求完美。他说日本民族具有一种止于至善的专业精神。除非不做，做什么就要做到最好，深深植根于日本民族之血液，此乃日本历经明治维新和战后经济奇迹，得以雄踞世界第二经济强国之主因。管理大师德鲁克说，战后日本经济起飞有三位导师。第一位导师是道奇，他教导日本人要发展经济，首先是稳定货币金融，将日元与美元汇率固定于360日元。第二位导师是戴明，全面质量管理之父也。德鲁克说，质量管理是美国人发明的，但完美运用、臻于化境的却是日本人。第三位导师就是德鲁克自己。他教会了日本人如何思考战略和实施目标管理。德鲁克对日本文化精神亦有湛深研究。七十岁时被荣聘为东京大学研究日本艺术文化的教授，引以为傲。德鲁克与吉田茂英雄所见略同。二师皆以为日本民族真正利害之处，便是那种追求至善、追求完美的专业精神。无论做什么，皆力求最好，心无旁骛，精益求精。此种精神之背后是异常谦逊的学习态度，永远不懈吸取他人长处之开放胸怀。盛田昭夫说："日本企业之所以能在短期内取得飞跃进步，奥妙就在于企业经营者始终认为日本在一切领域中都落后于他人，从而产生一种紧迫感。他们情愿以欧美各国的学生自居，坚持交学费，学习经营手法，吸引新技术。""在日本，人们始终不懈地追求效率和生产率的提高，即使是对螺丝刀这样简单的工具也毫不例外。从设计到加工，无不精心考虑，仔细研究。"
而中国人弄虚作假、投机取巧、坑蒙拐骗。。。是当今中国社会之普遍心理。与日本人追求至善、精益求精的敬业精神相比是不是还有很大的差距？！
结论
大国的崛起靠的是科技，国与国之间的较量说到底就是国民素质的较量，是人才的较量。不客气地说，中国由于难以接受别人的教育思想，国民整体素质与发达国家的相比都不是一个等级。英国历史学家汤因比研究过21种在历史上曾经出现过，后来相继消亡的文明。结论是这些文明死亡的原因，无一例外，都不是他杀，而是自杀。他们失去了创新的活力，被历史淘汰出局。
1876年，美国庆祝独立100周年的时候，在费城举办国际博览会，有37个国家参展，当时清 *** 也派出了展览团。在这次博览会上，英国展出最新的蒸汽机车，美国展出大功率电动机和发电机，德国展出加工枪炮的精密机床，中国展出的是纯银打制的27套件耳挖勺和小脚绣花鞋。
这是就是时代的差距！
一个居安思危的国家才有资格谈论谁是第一！
7.1991年日本房地产
日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为 *** 经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加 *** 了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
8.1989年日本房地产泡沫始末
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为 *** 日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
美元贬值（大量增发美元）后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加 *** 了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
扩展资料
原因
1、日本经济、金融自由化和国际化步伐加快
在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
战后，日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本 *** 发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
2、日本政治国际化进程加速
20世纪80年代初，日本 *** 提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
3、日本经济增长模式的转变
从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。
内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。
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