房地产投资的特征

近几年，股市与楼市的动态一直颇受社会各界的关注，在这个流行投资理财的经济时代，买房和炒股，一时间成为了投资界的两大热门话题。房地产投资更是成为人人追捧的香饽饽，下面由懂视小编为大家整理的房地产投资的一些特征，希望大家喜欢!何为房地产投资房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房;按交付时间分投资现房和期房;按卖主分投资一手房和二手房;按房产类别分投资住宅和投资商铺。房地产投资的9大特征任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：1、投资对象的固定性和不可移动性这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。2、投资过程周期长、成本高房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成;如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了投资成本。3、投资所受的制约因素多(1)作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。(2)商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。(3)在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。(4)对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。(5)由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。4、资产缺乏流动性流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。5、投资有良好的抗通货膨胀性商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。6、从周围环境的改善中获得利益政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加;香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。7、与商业的紧密结合商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。房地产的设计、投资、开发、规划都应该围绕商业目的进行。8、投资风险巨大房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。而商业房地产的投资周期更长，投资金额相当大，风险会更大。并且，商业房地产不仅具有房地产高风险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。系统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险也会影响商业房地产。因此，商业房地产投资具有高风险性，投资必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。9、具有税收优势通过以上分析可以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是投资受制约因素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资也存在很大风险。商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。同时，由于大量采用债务融资，也会产生税前扣除效应。

分类: 商业/理财 >> 创业投资 问题描述: 如题 需要“房地产投资”的准确定义，不用说明白，做作业 解析: 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。 其主要包括3方面内容： 1.房地产投资的主体可以是国家、集体或个人。具体讲，可以是各级 *** 、企业、银行和个人，以及港、澳、台地区和外国投资者。2.房地产投资所涉及的领域是房地产开发经营和中介服务等，包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。 3.房地产投资的目的是获得价值增值。 房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的经济行为。

北上广深人口也已经出现负增长了，这说明了一点，人口负增长不止是小城市，今年北上广深这样的大城市的机会也不是很多。这个就是逆周期调节下，市场没有热钱的表现。根据发展的设计深圳应该是一座科技之城，这座城市未来还是要吃很多资源的，尤其是教育资源。科技的发展还是需要很多学校的。这方面深圳的吸引力还不是很大。科技公司有华为，比亚迪，大疆等。高科技民用科技深圳还是做的很好的。逆周期其实也是逆城镇化的一种，当经济发展不行的时候，退回农村过低消费的日子也是一种正常选择，不过社会还是需要很多人努力，才能慢慢恢复经济。我们到底有没有通缩的问题。其实已经出现了通缩，进口贸易进不来，这个就是问题，现在经济危机，正确的经济做法是进口小于出口。这样大家才有更好的消费。4月份进口下降比较严重。很多问题都是一个分配的问题。比如5天8小时以后能增加很多工作岗位。现在是工作时间没有减少，工资反而减少，一切都是内卷。通缩肯定是存在的。这是一个比较简单的认知，消费上不来，经济就好不了，地摊经济本质就是消费降级了，消费降级本身就是已经通缩了。不过国有资本控制比较很多，我们适当通缩问题是不大的。我们核心问题其实是养老问题和出口贸易转型到内循环为主的国家。

【答案】：B、C、E房地产的投资方式有：①房地产购买；②房地产租赁；③房地产信托。

【答案】：A,C,D房地产的投资方式包括房地产购买、房地产租赁、房地产信托。

【答案】：B、C、E房地产的投资方式有：①房地产购买；②房地产租赁；③房地产信托。?

房地产企业投资额除房产外一般还包含前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等（也称七通一平）所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区（老区拆迁）的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。

大阪市位于日本本州西部，是日本第二大城市，仅次于首都东京。为一座高度繁华的国际化大都市。坐落近畿平原，面临大阪湾。大阪城已成为日本的经济中心，如今是一座综合性的现代化工商业城市。

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)定义房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。行业发展前景及趋势预测1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2023年房地产市场发展趋势如下：1、国民的购房需求在不断降低受到疫情反复，以及实体经济不景气的影响，现在很多企业都在裁员降薪，人们下调了收入增长的预期，不少改善性需求搁置了购房的计划，而选择了把钱存入银行，以应对失业、疫情、疾病等不时之需。根据央行去年第四季度数据显示，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。老百姓都不愿意贷款买房了，未来房价逐步回归合理区间乃是大势所趋。2、我国已经进入到老龄化社会截止到2022年底，我国拥有60岁以上的老年人口达到2.8亿，未来每年将会有2000多万人加入到老年人的队伍中来。与此同时，国内年轻人口数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。此外，自从2016年我国放开二胎政策之后，2017年新生儿数量1758万，而到了2022年新生儿数量只有958万。也就是说，未来城里的年轻人完全可以靠继承父辈的房产解决居住问题，刚需购房会越来越少。3、保障房建设的步伐正在加快现在各地都在推进保障房建设进程。比如，北京市规定在“十四五”期间，力争建设筹集保障性租赁住房40万套（间），公租房、共有产权住房各6万套将。随后，各地也纷纷加快保障房的建设。房地产受影响的因素有哪些1、经济因素。影响房地产投资的经济因素主要有宏观经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等。一个国家或某一地区的经济处于稳步快速发展时期时，将对零售商业中心、写字楼、住宅、厂房和各种文娱设施的需求增加，房地产投资就会愈加活跃。2、社会因素。影响房地产投资的社会因素主要有社会秩序、城市化水平、人口水平等。社会秩序包括当地社会的稳定性、安全性，当地居民对本地经济发展的参与感。城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，从而带动房地产投资的增加。3、政治和行政因素。影响房地产投资的政治和行政因素主要有政治局势、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。一个国家或某一地区政局稳定，奉行连续的有利于经济发展的政策，就会吸引很多国内外投资者投资于房地产，促进房地产业的发展。4、政策法律因素。影响房地产投资的政策因素主要是土地、房产政策和房地产金融政策。首先，随着我国土地制度和住房制度改革的不断深化，使得房地产作为商品进入市场，保证了房地产投资具有较高的利润，从而会吸引大量投资。其次，金融政策、贷款政策对房地产投资有很大影响。以上内容参考财经网-2023年楼市3大趋势确定

1、参考《中国投资发展报告(2020)》是2020年5月社会科学文献出版社出版的图书，作者是中国建银投资有限责任公司投资研究院。2、中国投资发展报告（2020）从宏观经济、相关产业和行业等方面分析了宏观经济形势以及重点产业和热点行业中有关投资研究方面的问题。全书全面回顾了2019年宏观经济形势，并对2020年做了展望，同时结合2019年底至2020年初持续爆发的新型冠状病毒疫情对整个经济和投资环境的影响做了深入的分析；并分别从国内资本市场、海外资本市场、中国企业并购重组等方面对我国金融市场的发展现状和趋势进行分析和研判；对房地产、医疗健康、先进制造、文化消费、信息科技等热门行业的产业现状和投资热点进行了深入和细致的分析。温馨提示：以上解释仅供参考，不作任何建议。入市有风险，投资需谨慎。您在做任何投资之前，应确保自己完全明白该产品的投资性质和所涉及的风险，详细了解和谨慎评估产品后，再自身判断是否参与交易。应答时间：2021-01-04，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。 [平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~ https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

　　房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。那么房地产投资的作用有哪些呢? 　　(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。 　　只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出 “2001年房地产开发投资对中国的GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。” 　　(2)投资与企业发展密切相关。 　　(企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。 　　(3) 投资可以促进人民生活水平的提高。 　　一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。 　　(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。 　　首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。 　　房地产开发投资： 　　【注意1】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的.增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 　　【注意2】随着我国土地收购储备制度的建立和政府出让国有建设用地使用权方式的改革，以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。 　　房地产置业投资： 　　房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。 　　二对象： 　　1增量房地产(开发商新竣工的商品房); 　　2存量房地产(旧有房地产)。 　　二目的： 　　一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用; 　　二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 　　许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。 　　a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低; 　　b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。 　　房地产投资概括： 　　房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

投资房地产的注意事项有：注意确定好投资策略；注意房屋手续是否齐全、产权是否明晰；注意交易房屋是否在租；注意土地情况是否清晰；注意房产政策是否影响；注意选择良好的地段；注意参考房屋均价；注意兼顾短线和长线。【法律依据】《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。3、流动性和变现性风险。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益。4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。5、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。扩展资料：房地产收益方式：1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。参考资料来源：百度百科——房地产投资风险

　　房地产投资方式：　　两条途径：　　基本建设途径和房地产开发途径。　　四种方式：　　基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。　　基本建设式　　是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：　　一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;　　二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;　　三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。　　除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。　　楼宇购买式　　投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。　　这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。　　合作开发式　　如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。　　合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。　　购买股权式　　由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。　　这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：　　一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;　　二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;　　三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。◆房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目方案、规划方案和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。◆房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。

其实这是挺简单的一个问题，但仔细想想，很多人似乎也一直心存疑惑。因为不同的机构、不同的人，他们在不同的时候，站在不同的角度，对此给出的答案都是不一样的。比如在中国，国家统计局回复为什么CPI不包括房价时，解释说买房属于投资，不是消费。既然是投资不是消费，当然不能计入CPI中。否则，2000-2022年，我们的通货膨胀平均每年不得加上3-5个百分点啊！控制房价时，政府最初说房子是用来住的不是用来炒的，后来升级了，创造了一个新名词，叫“房住不炒”。买股票属于投资，所以叫炒股，买卖期货叫投资，所以叫炒期货。房子不能炒，业内人士有句行话，叫做去掉房子的金融属性。盖棺定论，属于消费，不属于投资。但对于银行来说，房子被银行视为最优质的抵押品，在银行的抵押贷款中，超过一半的抵押物是房子，比其他抵押物加起来还多。能与机器设备、原材料、产品、专利权、有价证券等投资品并列，并作为抵押物之首，房子当然也一直属于投资品。对有钱人来说，有好多套房子，肯定是投资。比如房姐林萍君，坐拥1200套房子，她常感叹：“每天起早贪黑收房租，真的好累”！这个房姐有9栋楼，每个月收房租约160万元；比如大连原副市级官员徐长元，实际掌握了2714套房产，资产上百亿，家族年收入超过5亿；比如总结出“全职炒房的67个步骤”的中国炒房第一人欧成效，早在2009年手中就握有20套上海房产，账面资产回报已经达到一个亿。对于这些人而言，房子肯定是纯粹的投资品了。但对穷人来说，对于全国6亿月收入只有一千元的普通底层老百姓来说，你就一套又老又破又窄小的房子，房价高低涨跌都无法变现，只能自住，如果梦想大的胆子大的抵押贷款做生意亏本了，可能住的地方都没了，房子对他们而言，肯定是消费品。房子到底是投资品还是消费品？房子到底是消费属性还是金融属性？从经济学角度看，所有的消费品，其本身其实也同时具有投资的属性，你不能完全将其区隔开。比如茅台，你买了喝了，它是消费品。你买了收藏，那就是投资品。比如大米，你买了吃了是消费品，你买了再加工或者转卖，它u200b就成了投资品。比如你读自媒体平台的文章，纯属文化消费。但有的人读了复制粘贴或改改放到自己的账号发出去赚流量，他就是投资。你看我的文章经常被人抄了拿去发了，好多都是一字不差地抄袭，他拿到的流量、阅读量居然比我还多，天底下都没这么低成本低风险的投资品了！总结起来就是，天底下没有非黑即白的事情，也没有非对即错的道理。我们看问题，一定要避免管中窥豹、盲人摸象，一定要从不同的角度去思考、比较，然后再来分析判断。

1、性质不同：房地产开发投资是通过开发商买地建房出售从中赚取，土地买进和房屋销售的价格之间的利润，置业投资是通过购买房屋，等待升值之后在出售赚取其中的利润。2、特点不同：置业投资的对象可以是开发后新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。房地产开发投资的对象则不是。3、弊端不同：房地产投资的变现性差。主要是由房地产的空间位置的不可移动性和转让手续的烦琐造成的。房地产置业投资由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资者的数量。扩展资料：注意事项：买房投资是一门学问，欲真正获取投资回报，首先需要制定适合的投资策略，需要清楚了解经济能力，知道有多少钱可以投资房产，可以投资什么样的房产，这些可以投资的房产中哪一处的性价比是最好的。投资级资产必须有一定程度的稀缺性，这意味着将永远处于需求之中。有些东西的价值是稀缺的，而不是那些被不断重复的东西，越来越多的东西正在被制造出来。稀缺的房产通常是相当传统的，但在市场上是有限的，并且有更多的买家来购买这种类型的房产。参考资料来源：百度百科-房地产置业投资参考资料来源：百度百科-房地产开发投资

产业结构分析、五力模型分析、消费者行为分析、PEST分析是每个产业进入者都必须要做的，何况产业化及商业化这么高的房地产业了，。

可能与以下因素有关：1. 新冠疫情影响：由于疫情的爆发和防控措施的实施，许多人可能推迟了购房计划，导致住宅投资下降。2. 政策调控：政府可能采取了一些措施来控制房地产市场，例如限制购房人数、提高房贷利率等，这些措施可能导致住宅投资下降。3. 经济形势：经济形势不佳可能导致人们对未来的不确定性增加，从而减少了对住宅的投资。4. 房价过高：房价过高可能导致许多人无法承受，从而减少了对住宅的投资。5. 购房需求饱和：在一些城市，由于过去几年的快速发展，购房需求已经饱和，导致住宅投资下降。6. 供应过剩：在一些城市，由于过去几年的快速发展，房地产开发商可能过度开发，导致供应过剩，从而导致住宅投资下降。7. 资金紧张：由于经济形势不佳，许多人可能面临资金紧张的情况，从而减少了对住宅的投资。8. 人口流动：在一些城市，由于人口流动的原因，可能导致住宅投资下降。例如，一些城市的人口可能向外流动，导致该城市的住宅投资下降。9. 土地供应不足：在一些城市，由于土地供应不足，导致房地产开发商无法开发新的住宅项目，从而导致住宅投资下降。10. 人口老龄化：在一些城市，由于人口老龄化的原因，可能导致住宅投资下降。老年人可能更倾向于购买养老公寓或者退休社区，而不是购买普通住宅。11. 房地产市场泡沫：在一些城市，由于房地产市场泡沫的存在，可能导致住宅投资下降。房价过高，可能导致房地产市场泡沫，一旦泡沫破裂，可能导致住宅投资下降。12. 环保限制：在一些城市，由于环保限制的原因，可能导致房地产开发商无法开发新的住宅项目，从而导致住宅投资下降。

投资性房地产处置的账务处理如下：1、成本模式借：银行存款。贷：其他业务收入。应交税费—应交增值税（销项税额）。借：其他业务成本（倒挤）。投资性房地产累计折旧（摊销）。投资性房地产减值准备。贷：投资性房地产。2、公允价值模式借：银行存款。贷：其他业务收入。应交税费—应交增值税（销项税额）。借：其他业务成本。贷：投资性房地产—成本。—公允价值变动（可借可贷）。同时，借：公允价值变动损益（可借可贷），贷：其他业务成本。借：其他综合收益。贷：其他业务成本。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

个人意见该选AA：意思应该是估价中的收益法原理，是将未来收益转换为价值的一种方法。这里的未来收益是指净收益。而净收益是指持有资产的现金流入与流出的差。而不应单指现金流收入。B：房地产投资本来就是高风险高回报收益，有些房地产投资甚至在取得土地使用权后就开始融资进行后续建设，故采用了高财务杠杆率，是正确的。C：是正确的，政策环境（如税收政策，控价政策等），市场环境（供大于求、求大于供），法律环境（法律的完善、法律的执行、法律的公正性）等本来就是影响房地产价值的重要因素。D：房地产作一个实体，不可移动等特点，具有很强的地域性，信息不透明。而证券类产品涵盖的范围广，信息相对完全。而证券本身就具有提高房地产流动性的特点（如：房地产支持证券、房地产信托等）。故正确

投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。他是相对于间接投资者而言的。(1)政府，在中国，政府仍是重要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面大量的投资行为是国有企事业单位进行的;另一方面重大的房地产投资项目中，很多都是政府投资。(2)企业，企业是房地产投资的主要主体。从经济成分看，房地产投资企业包括全民所有(即国有)、集体所有、个人所有、外资所有、股份制形式混合所有等。企业与国家作为投资主体的主要差别在于：企业是纯营利性的，而国家则是把全局利益和政治需要放在首位。(3)个人，个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。

房地产的投资决策 　　房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。下面是我为大家带来的关于房地产投资决策的文章，欢迎阅读。 　　(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤 　　房地产投资决策过程通常有三个阶段： 　　(1)策略阶段，即界定可接受的收益和风险; 　　(2)分析阶段，即衡量可能的收益与风险; 　　(3)决策阶段，即评估各种收益与风险。 　　房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即： 　　(1)明确投资者目的、目标和约束条件; 　　(2)分析投资环境与市场条件; 　　(3)进行投资项目财务分析; 　　(4)应用决策准则; 　　(5)投资决策 　　(二)房地产投资决策的类型 　　房地产投资决策，即是否就某个具体的房地产开发项目进行投资，是一个较为笼统的提法。在房地产投资实践活动中，往往涉及到一系列具体的投资决策工作。按照投资决策所要决定的问题的性质或目的，可以房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。而每一种具体类型的投资决策，又会涉及一系列投资决策问题。 　　(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标 　　不同的投资者有着不同的`投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。房地产企业的业务模式，即其营业收入是来自开发投资、置业投资，还是两种投资履行兼而有之，也影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。 　　决策的方法： 　　(一)确定型决策方法 　　确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。 　　(二)风险型决策方法 　　风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标;存在多个备选方案;存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态;各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算;可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。 　　(三)不确定型决策方法 　　不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。 ;

有几个可能的因素可能导致住宅投资下降:1.科罗纳病毒疫情:由于疫情的爆发，许多住房开发商和投资者已经停止进行现场考察和投资活动，导致了住宅投资的下降。2.政策调整:中国政府曾经采取了多项政策以控制房地产市场和贷款分配。这些政策可能会导致房地产市场缺乏投资者积极性，进而导致住宅投资的下降。3.经济下滑:中国经济已经开始减速，这可能导致人们的信心下降，从而减少对住宅的投资。此外，经济下滑也可能导致房价下降，许多投资者会选择等待价格下跌再进行投资，导致住宅投资的下降。4.货币政策收紧:如果央行加大货币政策的收紧而且使房贷利率上涨，那么购房成本就会升高，可能会减少购房者数量，导致住宅投资下降。5.供需关系:住宅市场的供需关系会对住宅投资产生影响。如果供过于求，市场上住宅库存较高，房价下跌，那么投资者可能会犹豫投资，造成住宅投资下降。总体来说，住宅投资受到多种因素的影响，包括经济形势、政策、市场供求关系、疫情等。需要综合考虑这些因素来分析住宅投资的变化趋势。需要注意的是，住宅投资的下降不一-定意味着整个房地产市场都会出现下滑趋势。事实上，房地产市场的变化往往是分区域、分物业类型、分价格水平来看的。在某些城市、某些物业类型、某些价格区间内，房地产市场仍然保持增长。因此，只有当我们考虑全局时，才能真正了解房地产市场和住宅投资的趋势和变化。对于个人投资者而言，应该更加注重长期价值投资，并且需要量力而行，谨慎决策。在投资前，需要对市场的供需情况、经济发展状况、政策走向以及物业本身的品质等进行充分调查和分析。此外，要根据自身的投资经验和资金状况来决定投资的类型、区域以及时间，防止出现资金被卡住等风险。最终还要根据自身的风险承受能力来投资，避免盲目追求收益而忽略了投资风险。

房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。其特征主要由以下八点： 一、房地产投资对象的固定性和不可移动性 二、房地产投资的高投资量和高成本性 1、土地开发的高成本性。 2、是由于房屋建筑的高价值性。 3、是房地产经济运作中交易费用高。 三、房地产投资的回收期长和长周期性 四、高风险性 五、环境约束 六、低流动性（变现性差） 七、合作性强 八、回报率高 所以进行房地产投资寻找专业的房地产投资公司是必要的，仲量联行（JLL）进入中国开展房产投资业务已有20年，深耕中国各主要城市的物业市场，无论是海外房产投资，还是办公楼买卖，均积累了丰富的经验和亮眼的业绩表现，这些都将有助于成功实现房地产投资的关键要素。

祖国房子不买跑去外国买恶心！崇洋媚外！小日本的房子也买！丢脸！

流动资金少，地域限制买家不容易找资金回笼慢，急需时房产压价多，出租或出卖前的费用支出和闲置成本，利息支出。

如果不知道投资什么，可以考虑将资金用来理财，购买一些理财产品

房地产投资是一项复杂的、收益和风险共存的经济活动。房地产投资过程中不确定性因素影响较大，并给投资者带来较大风险。在房地产投资活动中，投资者要选择适合自己的投资类型。从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

房地产和互联网和金融的完美结合，嘉华房投是十分不错的，推荐这家

影响房地产开发投资的因素有：一、房地产投资者自身因素。1、资金实力。2、房地产投资经验。3、地产经营管理水平。4、投资意向认识。5、其它因素（投资需求、兴趣）。二、房地产投资对象因素。地理位置（投资项目所在区位）、地质条件、地块形状、土地面积和建筑面积、规划条件、房屋施工质量、房屋用途、装修水平、房屋设备水平、房屋结构类型、规划条件等等。三、房地产投资环境因素。政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）。扩展资料：房地产开发流程及五证：房地产开发流程是先设立公司，其次是项目的立项和可行性研究，然后是项目的规划设计和市政配套，然后去的土地使用权，再进行拆迁安置，最后就是开工、建设、竣工阶段。五证是建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。五证是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房预售证的主管机关是厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

没区别

是否好租。城市未来经济是否有潜力

选A．房地产升值对房地产回报率的影响要大大小于年度净现金流的影响这个是准确答案，我已经帮你百度了。

一房地产投资更易于使人们在直观上认识投资；二房地产投资从总体上看更安全可靠，普通民众因投资房地产而出问题的比较少；三房地产投资具有较好的抗通胀和保值效果；四房地产投资若采取贷款的方式，也具有投资的杠杆作用，而且相对来说，这个杠杆投资还较易于控制，也相对安全一些。

房地产项目投资的敏感性内容如下：城市首恶结构影响市场,随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化,各类房地产的市场需求也会有发生变化。例如某城市的第二产业发展很快,这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时,办公用房和商业用房的需求量也会增大,而这时厨房的需求量就会减少。对于这类房产的投资,一方面要有预见性,另一方面要把握好时机。政策变化影响市场需求。房地产政策的变化,常常会给房地产经营带来商机。例如:1998年,国家公布取消福利分房,实施货币分房的政策后,商品住宅市场需求量猛升,同时也刺激了市场价格的上涨。城市经济民展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机,房陪灶地产经纪人可利用对这些变化的预见,为房地产投资者提供旧房投资参考性建议,低价买旧房,以待获取高价赔偿。这方面的投资虽然有商纯颤机,但也有风险,应当注意两个问题:一是投资的旧房最好是商品房,这样容易获得正常的赔偿;二是如做乱败果投资旧房不是商品房,就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利,如果赔偿过低会导致投资失败。经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时,应当关注当地经济发展的与周期变化。一般来说,经济民展周期处于低谷是购进的好时机,当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长,会刺激房价不断攀升,如果提前入市买进,房价高涨时卖出,投资就成功;但如果在房价处于高峰时期购入房地产,投资被套牢的可能性就很大。城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时,一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下,可借购买的一手楼产品也多,选择余地大,二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求,而出现滞销,有的开发商会因银行逼 债而急需资金回笼,降价抛售,投资者也可乘低吸纳。

（1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

现在投资有风险……

产权到期，只需要交很少一部分的钱就可以再续50年，100万的房子根据地方不同，也就5万左右的钱。

房产投资开发需要首先成立一个房产公司，在小的城镇上开发最少需要注册500万资金，也是最小的三级资质，二级资质需要2000万，可以在省内开发房产项目，一级资质需要5000万，可以在国内所有城市开发！即使在小的城镇投资开发，前期的投入也是不会太少的，整个楼盘销售额的30%到40%。房产开发主要和政府，银行的关系一定要好！

量力而行，适度投资。

房产投资理财的特点： (1)房地产投资对象的固定性和不可移动性； (2)高投资量和高成本性； (3)回收期长和长周期性； (4)低流动性，即变现性差。 房产投资理财的主要风险 (1)市场竞争风险 房地产市场上同类楼盘供给过多，竞争就会尤为激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。 (2)购买力风险 由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。 (3)流动性和变现性风险 首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。 (4)利率风险 利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，二是对房地产债务资金成本的影响。 (5)经营性风险 房产投资虽然效益丰厚，却也风险大。

首先就是要注意这个房子的地理位置，还有就是要选择一个有增值空间的，还有就是要选择一个楼房，质量比较好的，然后也需要检查周围配套比较齐全，比较完善，而且一定要综合考虑这些因素。

首先不是房产投资有风险，是所有投资都有风险。我来说一下投资房产可能面临的风险。首先，就是人口流出地点不值得投资，然后外来人口少的无法出租的房屋不值得投资。因为房产税一定会收的，你税收转嫁不出去，租不出去，靠什么规避风险。因为那时候每个房屋持有者都想租，甚至想卖。你说市场会什么样子。以现在理财收益率的降低趋势。未来房租收益绝对会高于绝大多数资产收益效率。但是还会面临的风险是什么呢，首先是浮动利息风险，如果出现rmb走势崩溃，出现大面积预期贬值，那时国家必定要坚定资金留在中国的信心。我能想到的最简单的方式就是加息。这个在前几年卢布崩盘的时候俄罗斯已经给了例子。但是在所有价格都下跌的时候，房地产依然是贬值最少的。大规模的持有现金是完全没有意义的。只有物品才是真正的财富。如果你像投资房产的话，建议关注一下我的同名公众号。

2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况一、房地产开发投资完成情况2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。1-2月份，东部地区房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，增速比去年全年提高4.4个百分点;中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速提高1.8个百分点;西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增速提高0.2个百分点;东北地区投资132亿元，下降15.3%，去年全年为增长1.0%。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比去年全年回落1.5个百分点。其中，住宅施工面积430669万平方米，增长1.8%。房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%，降幅扩大7.7个百分点。其中，住宅竣工面积9682万平方米，下降17.1%。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%;土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。二、商品房销售和待售情况1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%，办公楼销售额增长11.1%，商业营业用房销售额增长11.4%。1-2月份，东部地区商品房销售面积6022万平方米，同比下降5.5%，去年全年为增长2.9%;销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米，增长10.7%，增速回落2.1个百分点;销售额2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米，增长13.0%，增速提高2.3个百分点;销售额2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点;销售额314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%;利用外资12亿元，下降74.8%;自筹资金7390亿元，增长7.2%;定金及预收款6976亿元，增长14.2%;个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。四、房地产开发景气指数2月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.66，比去年12月份回落0.07点。表1 2018年1-2月份全国房地产开发和销售情况2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产销售情况东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

哈尔滨理工大学共设有四个校区：西区、南区、东区和荣成校区：1. 西区：位于哈尔滨市南岗区友谊街道，占地面积约为1236亩。这里是学校最大的校区，也是学校的主校区。西区内设有行政楼、教学楼、图书馆、学生公寓、食堂、体育场馆等基础设施。2. 南区：位于哈尔滨市平房区新阳路，占地面积约为400亩。南区主要是研究生院的所在地，也是学校重要的科研和人才培养基地之一。南区内设有图书馆、实验楼、学生公寓等设施。3. 东区：位于哈尔滨市道里区民族街道，占地面积约为218亩。东区是学校新建的一个校区，主要是理学院和外国语学院所在地，也是学校国际化教育和交流的重要基地。东区内设有图书馆、实验楼、学生公寓等设施。4. 荣成校区：位于山东省威海市荣成市柳林镇，占地面积约为1400亩。荣成校区是学校在山东设立的分校区，主要是针对船舶与海洋工程专业建设而设立的。荣成校区内设有行政楼、教学楼、实验楼、学生公寓等设施。

　　房地产开发有限公司　　财务管理制度　　第一章 总则　　第一条 房地产开发有限公司（以下简称公司）的财务管理、会计核算制度严格招待《企业会计准则》和《企业财务通则》及有关部门的制度、规定，并接受公司所在地财税部门及各股东单位的监督和检查。　　第二条 公司财务管理的目标是股东效益最大化，通过不断降低成本费用，强化内部管理，增大公司价值。　　第三条 公司财务管理的基本任务和方法是：建立健全公司内部财务管理制度；依法合理筹集、有效使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高效益，确保股东效益最大化；按照权责发生制，对公司各项经济活动及时记录、正确核算企业各项收入、成本费用以及利润，按时准确编制各项财务报表；按年分季编制财务收支计划，并分解下达各部门；做好各项财务收支计划、控制、核算、分析和考核等工作；及时向领导反映财会工作中出现的问题和建议。　　第四条 公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司总经理具体组织、领导财务管理工作，其责权是：严格遵守国家有关法律、法规；负责公司的预算方案的执行，结合本公司业务发展计划，组织业务经营并检查其执行情况；按照精简高能的原则，设置财务管理机构和配备必要的财会人员；按规定签批报销有关费用支出；主动接受工商、税务等有关部门的监督、检查。　　第五条 公司内设财务部，负责公司的会计核算和财务管理工作。财务部设会计一名：负责财务部日常管理和核算业务；组织制定公司财务收支计划并监督下达，落实收入、成本、费用和利润考核指标，定期检查各部门财务收支计划的执行情况，研究解决执行中的问题。公司设专职出纳岗位：负责公司所有货币资金的保管、收支和核算业务。　　第六条 各级财务人员应认真遵守执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职责条例》以及公司各种财务规章制度，注意公司商业保密，努力做好本职工作。　　第七条 本公司以自公历元月一日起至十二月三十一日为一个会计年度。　　第八条 本公司以人民币为记帐本位币，采用复式借贷记录公司各项经营活动。　　第九条 本财务制度是处理公司财务事项的规范和准则，除特殊说明以外适用于公司各部门所从事的各类经济业务活动。　　第二章 流动资产的管理　　第十条 公司流动资产包括货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货、待摊费用等。其中货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。　　第十一条 现金的管理：　　1、公司将严格按照银行对现金管理有关规定，核定现金库存量存放现金，严格控制现金的使用范围。　　2、公司业务经营活动中发生的现金收支业务，应严格执行国务院颁发的《现金管理暂行条例》及其实施细则和《银行结算办法》。现金收入当日送存开户银行；现金管理应日清月结，定期至少每周盘点一次）盘点现金，检查现金实有数与帐面结存数量是否相符；不得坐支现金和私设小金库。　　3、现金出纳业务应严格职责分工，会计人员不得兼任出纳职务，坚持账款分管的原则。出纳统一办理货币资金的代收代付业务。空白收据、发票和其他收付款凭证等应妥善保管。　　4、财务印鉴妥善保管。申请单位实际需要用印时，应填写印鉴使用申请表，连同用印文件送印鉴管理人，由印鉴管理人直接用印。印鉴一般不得携出公司，如因特殊原因必须携出的，须报经财务负责人批准。　　5、现金收付凭证，除应有经办人签字外，还必须经公司授权的负责人签字后方为有效。现金付款的原始作证必须是合法凭证，所列付款内容和金额不得涂改，否则视同无效。超过结算起点的收付款项，均应采取银行转帐方式结算。　　6、备用金的使用限于因公外出的差旅费和部门周转金，公司员工非因工作需要不得借用公款。公司员工借款实行“前账不清，后账不借”的原则，特殊情况由本人证明原因，并经总经理确认后方可续借。公出人员，应于返回后一周内办理报销手续，余款如数退交，严禁挪用公款，逾期30天以上者，财务部从本人应发工资中逐月扣还借款，直至扣清为止。　　7、领用现金时一律经由总经理审批同意，借支当月现金必须结清。现金一次支取最大额度为5000元人民币。超过须经董事长审批。　　第十二条 银行存款的管理　　1、公司一切财务支出除按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金范围的款项外，均应通过银行账户办理结算。　　2、银行存款发生收支业务时，对其各张原始凭证，如发票、合同、协议和其他结算凭证等，必须经公司财务负责人审核同意后，方可进行收付结算。　　3、领用支票时填写“支票申领单”借领支票，所有支票领用先由分管财务副总经理审查，总经理审核，董事长审批，使用人一般应在五日内到财务部门办理报账和支票核销手续；原则上经办人员一次最多只能预支两张支票，并不得转让他人，过期作废或其他原因作废的支票必须及时归还财务部；所借支票必须妥善保管，丢失支票的一切损失，由当事人负责。　　4、所开具支票必须注明限额、用途和收款单位。除特殊情况经董事长批准外一律不得签发空白支票。签发空白支票时，应根据其用途注明该支票最高限额。　　5、每月编制银行余额调节表，核对银行存款余额与帐面余额是否相符。　　第十三条 资金使用程序　　经办人填写资金申请单→部门负责人审查→分管财务副总经理审查→总经理审核→董事长审批→财务部经理签字→出纳支付。业务办理完毕，持有效发票到财务部审核报销。　　第十四条 资金审批权限：　　1、公司日常费用开支根据预算严格按财务管理制度第十九条、第二十三条执行。　　2、所有对外使用支票一律须经总经理审批。　　3、一次使用资金总额超过5万人民币时需经由董事长或董事长授权人签字审批。　　第十五条 应收帐款的管理　　1、应收帐款应有专人负责并逐项登记，准确反映其形式及增减变化的情况，公司对应收帐款除加强核算外，应加强催收工作，确保早日收回资金。　　2、公司应严格控制应收帐款的发生并实行相关责任人制度。　　第三章 固定资产的管理　　第十六条 公司的固定资产包括使用期限在一年（不含）以上，单位价值在2000元（含）以上，并在使用过程保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、电器设备、运输设备及相关机器设备、工具器具等。　　第十七条 固定资产的购置　　固定资产的购置一律需经董事会同意，超过20万元的固定资产购置需报现金投资方股东同意。　　第十八条 固定资产管理　　办公室和财务部门要建立固定资产档案，设卡登记，年度终了前必须进行一次全面盘点清查和对账，并按国家有关规定进行帐面调整。　　第四章 资金成本和费用的管理　　第十九条 公司对资金成本费用的管理，严格实行预算管理制度。　　第二十条 公司业务部门及办公室根据业务进展情况及实际需要，于每月底之前提交下月的资金、成本和费用的预算方案，预算方案由董事会审核报股东备案后方可执行。　　第二十一条 公司的资金调动、成本和费用开支严格按预算方案执行。预算内的支出，由总经理统一审核签字报销；超出预算方案的支出，需报经董事会同意。　　第二十二条 公司的日常费用及行政固定开支（房租、水电费、工资、车补、餐补、保险及住房公积金等）的管理由财务部负责，经总经理审核签字后报销。公司的行政非固定开支（办公用品采购、车辆维修、业务招待费、礼品等），采取事先书面报告制度，预算内的开支由总经理审批，预算外的开支需报董事会审批。审批通过后，财务部方可按规定办理支票（或现金）借支手续，经办人员取得正式发票后，3日内附审批报告报财务部审核，经总经理签字报销。对外支出原则上使用支票，一事一报。　　第二十三条 公司的有关费用开支标准严格按下列规定执行。　　1、公司应严格控制招待费等非经营性支出。只有总经理、副总经理有权支付招待费，其他人员一律不支出招待费。任何招待费报销，每一报销单必须背书说明请客对象、主要事项、参加主客人数，数额超过贰仟元须董事长审批。　　2、凡公司已配车并统一发放汽油票的，一律不再报销任何交通费、汽油油票费、停车费。　　3、礼品费报销规定　　凡因工作需要购买赠送礼品须提前报计划，公司统一标准、统一购买，分别发放。任何个人不得报销礼品费。　　4、办公用品报销规定　　凡公司必须的办公用品必须提前预算，报计划并按计划和预算由办公室统一购买报帐，任何个人不得随意决定并购买办公用品。　　5、差旅费标准　　a、总经理实报实销，报销需由董事长签字审批。　　b、副总经理差旅费由总经理或董事长核定工作内容，确定差旅路线，补助标准按300元/人/天控制；部门经理按200元/人/天控制；普通员工按150元/人/天控制。　　第五章 利润及分配　　第二十四条 公司的利润总额按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。　　公司缴纳所得税后的利润，按股东签订的投资协议有关条款进行分配。　　第六章 财务报告　　第二十五条 财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量表及有关附表。财务报告由主管会计按规定要求定期、准确、及时编制并申报。　　第二十六条 公司年度财务报告于年度终了后按规定期限，连同中国注册会计师的审计报告一并报送主管的工商、税务机关。　　第七章 附则　　第二十七条 本制度由公司财务部负责解释和修订。　　第二十八条 本制度自二零零捌年玖月壹日起经董事会审批后实行。

他从小就是一个神童，表现出了比别人非一般的才情和文化，后来因为不通人情事故，被同僚所记恨，他年纪轻轻就去世了。

一、为了贯彻《事业单位会计准则》（试行），规范事业单位会计核算，特制定本制度。 二、本制度适用于中华人民共和国境内的国有事业单位。根据财政部规定适用特殊行业会计制度的事业单位，不执行本制度；事业单位有关基本建设投资的会计核算，按有关规定执行，不执行本制度；已经纳入企业会计核算体系的事业单位，按有关企业会计制度执行。 三、国有事业单位的会计组织系统分为主管会计单位、二级会计单位和基层会计单位三级。向同级财政部门领报经费，并发生预算管理关系，下面有所属会计单位的， 为主管会计单位；向主管会计单位或上级单位领报经费，并发生预算管理关系，下面有所属会计单位的，为二级会计单位；向上级单位领报经费，并发生预算管理关系，下面没有所属会计单位的，为基层会计单位。以上三级会计单位实行独立会计核算，负责组织管理本部门、本单位的全部会计工作。不具备独立核算条件的，实行单据报账制度，作为“报销单位”管理。 四、事业单位应按本制度的规定设置和使用会计科目，不需用的科目可以不用。本制度统一规定的会计科目编号，各单位不得打乱重编。 五、事业单位会计核算以人民币“元”为金额单位，元以下记至角、分。 六、事业单位会计档案的管理，按财政部和国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。 有关会计核算的一般要求及会计核算事宜，按财政部印发的《会计基础工作规范》办理。 七、本制度由中华人民共和国财政部负责解释。未经财政部批准，各地区、各部门不得自行制定事业单位会计制度。 八、本制度自1998年1月1日起执行。财政部1988年发布的《事业行政单位预算会计制度》同时废止。各地区、各部门在本制度生效前制度的会计制度，凡与本制度不一致的，应停止执行。 第二部分 事业单位通用会计科目 一、会计科目表（略） 二、事业单位通用会计科目使用说明 （一）资产类 第101号科目 现金 1.本科目核算事业单位的库存现金。2.收到现金，借记本科目，贷记有关科目；支出现金，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额反映库存现金数额。3.事业单位应设置“现金日记账”，出纳人员根据原始凭证逐笔顺序登记。每日业务终了，应计算当日现金收入合计数、现金支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到账款相符，并编制“库存现金日报表”。现金收入业务较多，单独设有收款部门的单位，收款部门的收款员应将每天所收现金连同收款收据副联编制“现金收入日报表”，送会计部门的出纳员核收；或者将所收现金直接送存开户银行后，将收款收据副联、“现金收入日报表”和向银行送存现金的凭证一并交会计部门的会计员核收记账。4.有外币现金的事业单位，应分别按人民币、各种外币设置“现金日记账”进行明细核算。 第102号科目 银行存款 1.本科目核算单位存入银行和其他金融机构的各种存款。事业单位应加强对本单位银行账户的管理，由会计部门统一在银行开户，避免多头开户。2.事业单位将款项存入银行或其他金融机构时，借记本科目，贷记有关科目；提取和支出存款时，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额。反映事业单位银行存款数额。3.事业单位按开户银行和其他金融机构的名称以及存款种类等，分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证逐笔顺序登记，每日终了应结出余额。 银行存款日记账应定期与银行对账，至少每月核对一次。月终时，单位账面余额与银行对账单余额之间如有差额，应逐笔查明原因进行处理。属于未达账项，应编制“银行存款余额调节表”，调节相符。4.有外币存款的事业单位，应在本科目下分别按人民币和各种外币设置“银行存款日记账”进行明细核算。事业单位发生的外币银行存款业务，应按当日中国人民银行颁布的人民币外汇汇率，将外币金额折合为人民币记账，并登记外国货币金额和折合率。年度终了（外币存款业务量大的单位可按季或月结算），事业单位应将外币账户余额按照期末中国人民银行颁布的人民币外汇汇率折合为人民币，作为外币账户期末人民币余额。调节后各种外币账户人民币余额与原账面余额的差额，作为汇兑损溢列入事业支出项目。 第105号科目 应收票据 1.本科目核算事业单位因从事经营活动销售产品而收到的商业汇票,包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。2.事业单位收到应收票据，借记本科目，贷记“经营收入”等有关科目。应收票据到期收回的票面金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。本科目借方余额为应收票据未到期数额。单位持未到期的应收票据向银行贴现，应按实际收到的金额（扣除贴现息后的净额），借记“银行存款”等科目；按贴同息部分，借记“经营支出” 科目，按应收票据的票面金额，贷记本科目。3.事业单位应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一应收票据的种类、号数和出票日期、票面金额.、付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、收款日和收回金额等资料。 第106号科目 应收账款 1.本科目核算事业单位因提供劳务、开展有偿服务及销售产品等业务应收取的款项。2.发生应收账款时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他收入”等科目；收到款项时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。本科目借方余额反映待结算应收账款的累计数。3.本科目应按债务单位或个人名称设置明细账。 第108号科目 预付账款 1.本科目核算按照购货、劳务合同规定预付给供应单位的款项。2.事业单位预付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物品或劳务结算时，根据发票账单等所列的金额，借记“材料”等科目，贷记本科目。补付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；退回多付的货款，借记“银行存款”科目。贷记本科目。本科目借方余额为尚未结算的预付款项。预付款项业务不多的单位也可以将预付的账款直接记入“应收账款”科目的借方，不设本科目。3.本科目应按供应单位名称设置明细账。 第110号科目 其他应收款 1.本科目核算事业单位除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他应收、暂付款项。包括：借出款、备用金、应向职工收取的各种垫付款项等。2.发生其他各种应收款项时，借记本科目，贷记有关科目；收回各种款项时，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额为尚未结算的应收款项。3.本科目应按其他应收款的项目和债务人设置明细账。 第115号科目 材料 1.本科目核算事业单位库存的物资材料以及达不到固定资产标准的工具、器具、低值易耗品等。事业单位随买随用的零星办公用品，可在购进时直接列作支出，不适用本科目。2.材料入账价值的确认： （1）购入材料，应以购价、运杂费作为材料入账价格。单位购入的自用材料，按实际支付的含税价格计算。事业单位按《中华人民共和国增值税暂行条例》规定属于小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）的，其购进材料应按实际支付的含税价格计算。事业单位按《中华人民共和国增值税暂行条例》规定属于一般纳税人（以下简称一般纳税人）的，其购进的材料非自用部分按不含税价格计算。 （2）材料出库可以根据实际情况选择先进先出法或加权平均法确定其实际成本。3.科目使用方法： （1）购入自用材料并已验收库的，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。领用出库时，借记“事业支出”等科目，贷记本科目。 （2）属于小规模纳税人的事业单位购进材料并已验收入库的，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。领用出库时，记“事业支出”、“经营支出”等科目，贷记本科目。 （3）属于一般纳税人的事业单位购入非日用材料并已验收入库的，按照采购材料专用发票上注明的增值税额，借记“应交税金－－应交增值税（进项税额）”科目， 按专用发票上记载的就入采购成本的金额，借记本科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。领用出库时，按采购成本（不含税）借记“事业 支出”、“经营支出”等科目，贷记本科目。4.事业单位的材料，每年至少盘点一次，发生盘盈、盘亏等情况，属于正常的 溢出或损耗，按照实际成本，作增加或减少材料处理，其中属于经营用材料同时相应 减或增加“经营支出”，属于事业用材料应冲减或增加“事业支出”。5.本科目的期末借方余额为事业单位材料的实际库存数。6.本科目应按照材料的保管地点、材料的种类和规格设置明细账，并根据材料的收、发凭证逐笔登记。 第116号科目 产成品 1.本科目核算事业单位生产并已验收入库产品的实际成本。从事劳务活动的单位，其劳务成果可视同产成品核算。2.生产完成验收入库的产成品，借记本科目，贷记“成本费用”科目。产品出库销售时，按先进先出法或加权平均法计算实际成本，借记“事业支出”或"经营支出“科目，贷记本科目。本科目借方余额，反映库存产成品的实际成本。3.清查盘点出现产成品盘盈或盘亏，作增加或减少产成品处理。盘盈时，借记本科目，贷记“事业支出”或“经营支出”科目，盘亏时，借记“事业支出”或“经营支出”科目，贷记本科目。4.本科目应按产成品的种类、品种和规模设置明细账。 第117号科目 对外投资 1.本科目核算事业单位通过各种方式向其他单位的投资，包括债券投资和其他投资。2.事业单位购入各种债券形成的对外投资，应按实际支付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；同时借记“事业基金－－一般基金”科目，贷记“事业基金－－投资基金”科目。事业单位以固定资产对外投资，应按评估价或合同、协议确认的价值借记本科目，贷记“事业基金－－投资基金”科目；按账面原价，借记“固定基金”，贷记“固定资产”科目。属于一般纳税人的事业单位向其他单位投出材料，按合同协议确定的价值，借记本科目，按材料账面价值（不含增值税），贷记“材料”，贷记“应交税金－－应交增值税（销项税额）”科目。按合同协议确定的价值扣除材料账面价值与应交增值税的销项税额的差额，借记或贷记“事业基金－－投资基金”科目；同时按材料的账面价值借记“事业基金－－一般基金”科目，贷记“事业基金——投资基金”科目。属于小规模纳税人的事业单位对外投出材料，按合同协议确定的价值，借记本科目，按材料账面价值（含税）贷记“材料”科目。按合同协议确定的价值与材料账面价值的差额，借记或贷记“事业基金——投资基金”科目；同时，按材料账面价值，借记“事业基金”科目，贷记“事业单位向其他单位投入的无形资产，按双方确定的价值，借记本科目，按账面原价，贷记”无形资产”科目，按其差额，借记或贷记“事业基金－投资基金”科目；同时按无形资产账面价值，借记“事业基金－－一般基金”科目，贷记“事业基金－－投资基金”科目。事业单位以货币资金对外投资，借记本科目，贷记“银行存款”科目；同时借记“事业基金－－一 般基金”科目，贷记“事业基金－－投资基金”科目。3.事业单位转让债券以及到期兑付的债券本息，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按实际成本贷记本科目。实收金额与账面金额的差额，借记或贷记“其他收入”科目。同时，调整事业基金的明细科目。4.本科目应按债券种类和投资对象进行明细核算。 第120号科目 固定资产 1.本科目核算事业单位固定资产的原价。2.事业单位应根据规定的固定资产标准和分类，结合本单位情况，制定固定资产目录，作为核算依据。3.事业单位的固定资产按下列规定的价值记账。 （1）购入、调入的固定资产，按照实际支付的买价或调拨款、运杂费、安装费等记账。购置车辆按规定支付的车辆购置附加费计入购价之内。 （2）自制的固定资产，按开支的工、料、费记账。 （3）在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，应按改建、扩建发生的支出减去改建、扩建过程中的变价收入后的净增加值，增记固定资产。 （4）融资租入的固定资产，按租赁协议确定的设备价款、运杂费、安装费等记账。 （5）接受捐赠的固定资产，按照同类固定资产的市场价格或根据所提供的有关凭据记账。接受固定资产时发生的相关费用，应当计入固定资产价值。 （6）盘盈的固定资产，按安全价值入账。 （7）已投入使用但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估计价值入账，待确定实际价值后，再进行调整。购置固定资产过程中发生的差旅费不计入固定资产价值。4.本科使用方法： （1）事业单位购置固定资产时，应按资金来源分别借记“专用基金－－修购基金”、“事业支出”、“专款支出”等科目，贷记“银行存款”科目，同时借记本科目，贷记“固定基金”科目。 （2）单位接受捐赠的固定资产，借记本科目，贷记“固定基金”科目。 （3）融资租入的固定资产，借记本科目，贷记“其他应付款”科目，支付租金 时，借记有关支出科目，贷记“固定基金”科目；同时借记“其他应付款”科目，贷 记“银行存款”科目。 （4）盘盈的固定资产，按重置价借记本科目，贷记“固定基金”科目。 （5）因报废、毁损及盘亏等原因减少的固定资产，按减少固定资产的原值，借记“固定基金”科目，贷记“固定资产”科目。清理报废、毁损固定资产的残值变价收入和清理费用列入专用基金科目中的修购基金。 （6）出售固定资产时，按实际收到的价款借记“银行存款”科目，贷记“专用基金－－修购基金”科目，同时按原价“固定基金”科目，贷记本科目。 （7）投资转出固定资产，按“对外投资”科目的有关规定处理。5.事业单位应按固定资产分类设置明细账和固定资产卡片进行明细核算。 124号科目 无形资产 1.本科目核算事业单位的专利权、非专利技术、著作权、商标权、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值。2.事业单位购入或自行开发并按法律程序申请取得无形资产应按实际支出数，借记本科目，贷记“银行存款”等有关科目。3.各种无形资产应合理摊销。不实行内部成本核算的事业单位，其购入和自行开发的无形资产摊销时，应一次记入“事业支出”科目，借记“事业支出”科目，贷记本科目。对于实行内部成本核算的事业单位，其无形资产应在受益期内分期摊销，摊销时借记“经营支出”科目，贷记本科目。4.单位向外转让已入账的无形资产的所有权，其转让收入，借记“银行存款”科目，贷记“事业收入”科目，结转转让无形资产的成本，借记“事业支出－－其他费用”科目，贷记本科目。对外投资转出无形资产按“对外投资”科目的有关规定处理。5.本科目的期末余额为尚未摊销的无形资产的价值。6.本科目应按无形资产类别设明细账。 （二）负债类 第201号科目 借入款项 1.本科目核算事业单位从财政部门、上级主管部门、金融机构借入的有偿使用的款项。2.借入款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；归还本金时，借记本科目，贷记“银行存款”科目；支付借款利息，借记“事业支出”、“经营支出”科目，贷记“银行存款”科目。3.本科目贷方余额反映尚未归还的借入款余额。4.本科目应按债权单位设置明细账。 第202号科目 应付票据 1.本科目核算事业单位对外发生债务时所开出、承兑的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。2.单位开出、承兑汇票或以汇票抵付贷款时，借记“材料”、“应付账款”等科目，贷记本科目。支付银行承兑汇票手续费，借记有关支出或费用科目，贷记“银行存款”科目。收到银行支付本息通知时，借记本科目和有关支出科目，贷记“银行存款”科目。3.各单位应设置“应付票据备查簿”，详细登记每一应付票据的种类、号数、签发日期、到期日、票面金额、收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等详细资料。应付票据到期付清时，应在备查簿内逐笔注销。 第203号科目 应付账款 1.本科目核算事业单位因购买材料、物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本科目适用于实际内部成本核算的事业单位。2.单位购入材料、物资等已验收入库，但货款尚未支付时，应根据有关凭证，借记“材料”等有关科目，贷记本科目。单位接受其他单位提供的劳务而发生的应付未付款项，应根据供应单位提供的发票账单，借记有关支出（费用）科目，贷记本科目。3.单位偿付应付账款时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。单位开出、承兑商业汇票抵冲应坟账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。4.本科目应按供应单位设明细账。 第204号科目 预收账款 1.本科目核算事业单位按照合同规定向购货单位或接受劳务单位预收的款项。2.单位预收账款时，借记“银行存款”或“现金”科目，贷记本科目；货物销售实现（劳务兑现）时，借记本科目，贷记有关收入科目。退回多付的款项，作相反会计分录。3.预收账款业务不多的单位，也可将预收的账款直接记入“应付账款”科目的贷方，不设本科目。4.本科目应按购买单位设置明细账。 第207号科目 其他应付款 1.本科目核算事业单位应付、暂收其他单位或个人的款项，如租入固定资产的租金、存入保证金、应付统筹退休金、个人交存的住房>------------------------------------------------------------ Transfer interrupted! 暂收款项，借记“银行存款”、“事业支出”、“经 营支出”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3.本科目应按应付、暂收款项的类别或单位、个人设置明细账。 第208号科目 应缴预算款 1.本科目核算事业单位按规定应缴入国家预算的收入。应缴预算收入主要包括： 事业单位代收的纳入预算管理的基金、行政性收费收入、罚没收入、无主财物变价收 入和其他按预算管理规定应上缴预算的款项。2.取得应缴预算的各项收入时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；上缴 时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3.本科目贷方余额，反映应缴未缴数。年终本科目应无余额。4.本科目应按应缴预算款项类别设置明细账。 第209号科目 应缴财政专户款 1.本科目核算事业单位按规定代收的应上缴财政专户的预算外资金。应上缴财 政专户的预算外资金范围按财政部规定办理。2.收到应缴财政专户的各项收入时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目； 上缴财政专户时，作相反会计分录。实行预算外资金结余上缴办法的单位定期结算预 算外资金结余时，借记“事业收入”科目，贷记本科目。3.本科目贷方余额，反映应缴未缴数。年终本科目无余额。4.本科目应按预算外资金的类别设置明细账。