请大家帮忙写写对物业管理条例的看法和感想

　　《物业管理条例》（以下简称《条例》）终于出台了!看到22页多达70条的《条例》我一口气通读了好几遍.说实在的,年轻的时候学习任何中央文件以及各种报告都没有这么认真过.因为,我和我们这样一群人,为《条例》以及《条例》所涉及的物业管理活动,投入了太多的心力.
　　比照经历4年时间起草准备的《物业管理条例（草案）》（征求意见稿）我发现,修改的地方实在是太多了.没有进行任何修改的地方,大约只有10处左右.这也让我从心里觉得,原来那种“‘开门立法’可能纯粹只是形式”的想法是错误的.事实证明,经过法定程序,公民的主张完全可以成为国家的意志.让公民自己看到“匹夫”对国家兴旺所起的作用,这其实是《条例》公布的一个最大成功之所在.
　　《条例》终于出台了.终于有法可依了!我反倒平静了,反倒忽然感觉到了累.就像刚刚打完一个战役的士兵,胜利了,才感觉到伤痛和困乏；也像恋爱中追逐姑娘的少年,追上了,才感觉辛苦和疲惫.
　　我在4年多的社区公益活动中,看到了各式各样的纠纷,特别是物业管理纠纷,很多都因为没有适当的法律而双方各执一词,上了法院都难获得双方认可的公正.有些甚至发展到严重的刑事案件从而危害了社会的稳定.《条例》的出台,无疑是给物业管理纠纷的各方在解决纠纷依据上,有了一个唯一的标准.有标准才会有是非.
　　我们应该看到,纠纷的基本起因是猜忌,是各方权利的不明确.而猜忌永远会存在于买卖行为当中；各方权利的明确,也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解.所以,各种纠纷仍然会有.但是一定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少.
　　我们还应该看到,有法不依是一种在各行各业中的确存在的现象.不能指望《条例》出台,有关各方就会严格遵守.所以,依法维护我们权益的工作仍然非常艰巨,向全社会宣传《条例》精神,普及法律知识的工作仍然非常艰巨.今后物业管理乃至社区建设和治理中的新事物和新情况,也必将成为新的问题而需要我们研究和解决.
　　《条例》本身的完善,也需要在我们的实践过程中,不断总结经验,继续向立法机关提出建议.
　　总之,物业管理乃至社区治理的道路才刚刚开始,需要业主们的理性和团结,需要政府部门的监督和指导,需要物业管理企业、发展商的诚信和规范.从而实现物业管理之社会价值的最大化,即社会稳定,经济发达.
　　作为业主的一份子,我对《条例》中对业主和业主大会的权利和义务的描述有如下看法：
　　由于《物权法》还没有出台,“所有权决定一切”还没有法律保证,所以《条例》中第十九条的规定,事实上是把业主所有权力当中的“物业管理权”明确地交给了业主.可毕竟这部法律是调整物业管理活动的,在本部法律中说明业主的其他权力也不一定合适.我希望在《物权法》出台以后,能够完整的界定业主的全部权利和义务.尽管如此,我仍然认为在物业管理过程中,《条例》赋予业主的权利是足够的.
　　从第六条对业主的定义中我们可以看到,作为业主实际上是没有什么可以单独行使的权利.这其实是和物业本身的特点是相适应的.由于物业管理实际上是对全体业主的共同共有财产进行的管理和服务,故业主单独行使某些权利,势必导致其他业主权益的影响.也不利于物业管理活动的进行.业主对《条例》精神的认可,必将减少由个别业主引发的物业管理纠纷,从而保护多数业主的利益.这方面的问题现在还不显现,将随着业主和发展商的纠纷的解决而逐步增多.《条例》将是有效解决此类纠纷的法律武器.
　　而第七条中关于业主的义务,实际上是单独业主向其他全体业主所承担的义务,而不是向发展商或者物业管理企业承担的义务.这一点非常重要.一个有共同产权的物业,任何业主的行为,都必须以其他全体业主的行为规范和准则（就是《业主公约》的内容）作为依据.任何超出此范围的“个性张扬”,都是不被允许的.这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点.不了解这一点,就无法安排自己的活动,也无法限制别人的活动.
　　从第八条到第二十条,说明了一个物业管理区域内的最高权力机构是业主大会,而业主大会的组成是全体业主.这实际上就是物业管理区域内的全民公决形式.而业主委员会,则是一个执行机构和秘书机构.
　　就目前的实际情况而言,业主大会的职责是不少的.有些在实际运作当中甚至将很难履行.比如“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等.
　　《条例》中也考虑到产权人大会召开的可操作性,明确说明“可以采用书面征求意见的形式”和“可以委托代理人参加”.但必须提醒广大业主的是,此种设计虽然方便了业主大会的召开和大会决议的产生,但同时也方便了舞弊行为的出现.所以在上述情况下,应该制定会议的严格监督机制和投票者身份的甄别机制,以保障会议的进行和决议的代表性.
　　关于业主委员会,第十五条中明确了其主要的职责.《条例》中其他各章中,也有对业主委员会其他职责的表述.其实,作为一个公益团体,能够履行好《条例》中规定的职责就已经非常不容易了.一个运转良好的业主委员会,除了有时间参与业主委员会的工作外,还要求委员们是一群有很高素质和专业知识的业主.这种要求却和业主权利的获得途径（实际上是随着买房而购买来的权利）是不相适应的.因此,业主委员会的权力,在不同业主委员会委员中肯定会产生不同的结果.有权力,就一定有滥用权力.所以,限制业主委员会和委员的权力,把最高权力交给业主大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的.而我作为业委会的委员,也从来没有因为自己的公益活动而受到任何阻碍.权力,是全体业主的权力；工作,是公益者的工作.这就是愿意做业主委员会委员的人士的应有心态.
　　在第十七条中,《条例》明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”.这是物业管理区域（或者一个社区）长治久安的必要法律保障.一个社区,就是一个小型的社会,而业主公约,就是这个小型社会的“小宪法”.目前很多纠纷的发生,都是由于业主不了解公约,不认可公约,没签署公约造成的.从法律上确定了公约的地位,将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷.而这些纠纷,往往反映在物业管理公司依照公约去限制少数业主行为的过程中.表面上看这些是物业管理纠纷,而实质上是业主之间的纠纷.
　　《条例》中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述.我认为这些表述是适当的,是符合中国国情的,也可以称作“有中国特色的物业管理”法律制度.业主对此没有必要有抵触心态.相信随着市场经济的逐步完善,业主的物权将会得到越来越多的尊重.
　　以上便是我就有关业主、业主大会、业主委员会的作用,对《条例》的理解和看法.
　　其实,物业管理纠纷,很大一部分是来自于物业管理区域内公共部位的处分权力不清.而《条例》中多处对这个问题进行了规定.相信随着《条例》的实施,有关的纠纷将可以得到妥善的解决,将业主本来应有的公共部位的受益权回归业主,从而以此收益最大限度的冲抵物业管理费的支出,使业主获得应有的实惠.
　　另外就是在前期物业管理过程中,发展商对未售出房屋和已售出但未办理入住的房屋不承担或者少承担物业管理费,在目前是一种普遍现象.这实际上是入住的业主养活了发展商的物业.此次《条例》中也在第四十二中条进行了明确的规定,即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”.这将使得前期物业管理更加公平.
　　《条例》虽然出台了,可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作.我们仍然可以关注并参与其中的工作,尽一个公民的义务.对《条例》的普及、宣传和实践,也都是我们义不容辞的工作.
　　“引导业主了解物业管理,提醒开发商重视物业管理,协助物业管理企业规范物业管理,从而实现在良性物业管理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任.
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