楼市调控

央行网站8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。图片来源：央行网站形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则此前市场关于房地产企业融资政策或收紧的讨论不断，此次会议明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此前多位业内专家及券商分析师就已表示，从楼市和土地市场的近期表现看，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。从房地产金融审慎管理制度的角度看，央行、住建部会同相关部门形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也可以理解为是房地产金融审慎管理制度的一部分。2020年第二季度中国货币政策执行报告指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。适度调整融资政策有助于抑制房企激进扩张专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累。而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。事实上，此前已有多个地区收紧房地产调控，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头。同时，土地市场持续活跃。一方面说明房企目前资金面并不紧张，另外一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。部分房企债务融资将受影响多位专家表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，部分房企债务融资料受到一定影响。国盛证券首席固收分析师杨业伟认为，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行了处罚。银保监会近期也多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。国金证券分析师表示，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部现金流及经营决策，促使房企加快现金回款，降低杠杆，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。图片来源：国金证券中证鹏元评级研究发展部史晓姗表示，地产企业行业特性决定了其依靠负债经营的特征，重点是进行合理的负债管理。在企业遇到负面冲击时，需要重点衡量短期偿债能力。中国指数研究院专家称，房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。来源：中国证券报

(经济观察)官方定调 下半年中国楼市调控现六大重点中新社北京7月28日电 (庞无忌 王曦苇)在经历疫后的一轮恢复性反弹后，近月来，中国多地楼市成交节奏放缓，房地产市场降温。专家认为，房地产市场调控和监管力度进一步加大是出现这种变化的主要原因。住房和城乡建设部日前召开新闻发布会，邀请专家解读加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控相关工作。多位专家指出，2018年中国建立房地产长效机制以来，在促进房地产市场平稳健康发展方面取得明显成效。据统计，2020年中国22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。下半年乃至今后一段时间，中国楼市调控如何发力？中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近日主持召开国务院电视电话会议时指出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，并强调“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制”。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，下一步房地产调控应继续坚持“房住不炒”的定位，把“不将房地产作为短期刺激经济的手段”作为最根本的原则。以此为前提，未来中国楼市政策或现六大重点。——增加保障性租赁住房供应近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。上海市房地产科学研究院院长严荣指出，《意见》回应了当前中国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板。全面落实《意见》当中提出的含金量比较高的措施，将会让新市民、青年人将在人口净流入的大城市能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。——落实城市主体责任住建部此前明确，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。今年以来，住建部先后调研督导或约谈了包括深圳、上海、北京、杭州等在内的13个城市。浙江工业大学副校长虞晓芬指出，除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督督导作用。中国内地有293个地级市、1301个县，这么多城市光靠住建部督导是不够的，还要发挥省级政府的作用。例如：浙江省近几年出台政策，对各县市商品房、二手房价格建立监测体系，在价格涨幅监测方面发挥了很好的作用。——加强房地产金融管理今年上半年，房地产金融环境持续收紧。专家认为，未来房地产调控将完善“三线四档”融资管理规则，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。刘洪玉解释说，房地产金融管理，一方面面向房地产企业，房企负债情况经过一年多的政策引导发生了积极变化；另一方面面向金融机构。未来，涉房金融政策可能进一步深化，比如针对首付款、房贷利率等有一些引导政策。——建立房地联动机制专家认为，未来或推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。同时，严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。刘洪玉表示，一方面，需要增加住房供应的城市，应该切实增加土地供应。另一方面，土地供应结构也需要继续优化，包括加强保障性租赁住房用地供应等。——加强部门协同配合，形成调控合力房地产调控涉及多个部门。专家认为，应建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。——持续整治房地产市场秩序严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护民众合法权益。住建部、国家发改委、公安部等8部门日前联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知称，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。此外，调控的政策工具箱还会不断丰富完善。严荣指出，货币、金融、税收和市场监管，这5类政策是市场调控和长效机制中重点发力的五个方面。随着市场的发展和演进，楼市调控的工具箱可能还会不断充实。(完)

最新消息称，针对未来的房贷，央行将会督促各大商业银行进行严格的把控，落实差别化的住房信贷政策，并对住房贷款进行差别化定价，积极鼓励广大居民，特别是新市场购房的合理需求。而从刚刚过去的两会来看，会议释放了很多关于房地产行业调整政策的信号，在“房住不炒”的大方向下，今年除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是房地产调控的三大重要看点。新年刚过，楼市调控很快就有了新的进展，兰州、合肥、南京等地出台了一系列的政策调整，有部分人误以为是调控放松的表现，其实只是为了更好的落实差别化管理而实施的新政。住建部部长表达了楼市调控的具体方针，即要抓好房地产市场分类调控，以促进房地产市场平稳健康发展。此外今年的调控政策主要是针对各类需求实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房是房地产调控的主要目标。而对于库存仍然较多的部分三四线城市和县城则需要继续做好去库存工作。对于大部分刚需购房者来说，除了稳定的房价，还有另外一个重要因素那就是房贷，在国家为了打击投机炒房的行为，加大了首套房首付比例，另外还提高了贷款利率，对于刚需购房者来说需要付出更大的成本。而去年三月份，央行下发了《做好信贷政策工作的意见》，文件要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理配搭使用贷款利率优惠幅度、最低首付比例和最长贷跨年限等，适度调整辖区内房贷政策。此外，央行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。预计今年的房贷会出现结构性的优化，对于首套刚需、改善需求的房贷将会得到支持，各种放贷指标会有所优化，而对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。将保持调控政策的持续性和稳定性不变，但随着调控的优化，更多的从居住者层面考虑，保护刚需将成为今后调控政策的必要手段，有刚需购房的朋友不妨趁此机会赶紧下手吧。

今年二季度以来，房地产市场热度明显上升，个别城市房地产市场甚至出现了过热苗头。对此，中央有关会议多次重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。7月份以来，深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。今年二季度以来，房地产市场热度明显上升。部分城市房价上涨较快，个别城市房地产市场出现了过热苗头。对此，党中央、国务院召开会议，反复强调“房住不炒”定位。多地立即出台房地产市场调控措施，意在促进房地产市场平稳健康发展。房地产调控须保持定力日前，国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，各地深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，及时科学精准调控，促进房地产市场平稳健康发展。当前，70个大中城市房地产市场价格总体保持了平稳。然而，值得警惕的是，仍有一些热点城市的住宅地块楼面地价屡创新高或远远超过周边房价，以至于出现了上万人摇号抢购几百套住房的现象，个别城市炒作氛围浓厚。数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比，在4月份、5月份、6月份、7月份价格上涨的城市分别有50个、57个、61个和59个。中共中央政治局7月30日召开的会议再次指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场出现过热的城市也及时出手，促进房地产市场平稳健康发展。据不完全统计，今年7月份以来，已经有深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、长春、海口等10多个城市出台了楼市收紧政策。负有调控主体责任的地方政府及时出台调控措施为楼市降温，彰显了当地政府促进房地产市场平稳健康发展的决心。坚持稳地价、稳房价、稳预期稳地价、稳房价、稳预期，避免房地产市场出现大起大落，促进市场平稳健康发展，是各地需要始终坚持的。过去相当长一段时间，房地产市场快速发展让很多地方都尝到了“甜头”。不可否认的是，城市发展需要房地产行业支撑，其快速发展，能够给城市带来崭新的面貌，让百姓安居乐业，生活品质得到显著提升。房地产行业产业链长，对经济发展带动作用强，房地产市场也始终是我国经济社会发展的重要支撑。但是，当房价开始飞速上涨，市场出现过热，就会给经济社会发展带来诸多弊端。如果将房地产作为短期刺激经济的手段，会对有效投资和消费形成“挤出”效应，累积金融风险，加剧房地产与实体经济失衡。房地产市场过快上涨始终需要警惕。不过，也要看到房地产是影响宏观经济稳定和防范风险的重要因素。“大起”需要警惕，“大落”同样也要避免。坚持“三稳”，不能将房地产作为短期刺激经济的手段。一旦把房地产作为短期刺激经济的手段，一定会留下很大后遗症。在稳地价方面，当前一些房价上涨压力较大的城市合理增加了土地供应，同时提高住宅用地比例，并努力盘活城市闲置和低效用地。在稳房价方面，一段时间以来，有关地方政府根据市场变化情况及时出台了一系列调控措施，以遏制房价过快上涨趋势。在稳预期方面，中央多次强调要坚持“房住不炒”，地方出台调控措施促进房地产市场平稳健康发展，及时稳定了市场预期。中国房地产业协会原副会长朱中一近日表示，在当前新冠肺炎疫情防控常态化、经济下行压力大、国内稳定和发展任务艰巨的情况下，我国坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚决防止资金违规进入房地产市场，充分显示了促进经济转型的决心，以及坚持房地产调控、稳定房地产市场的决心。因城施策不搞“一刀切”当前，房地产市场在不同城市的情况有所不同，城市间分化加剧。并且，同一座城市的情况也在不断变化中。因此，房地产调控应坚持“一城一策”，不能搞“一刀切”“齐步走”，以城市为主体建立长效机制是促进房地产市场健康发展的必由之路。专家认为，我国东中西部地区情况不同，不同城市所处发展阶段、人口流动情况各异，因此房地产市场必定会形成差异化发展态势。房地产市场调控的主体责任在城市，落实城市主体责任需要根据不同城市的不同情况，采取差异化的调控措施，从实际出发及时科学精准调控。7月24日召开的房地产工作座谈会强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。围绕坚持问题导向、及时采取有针对性政策措施的要求，一些城市已经有所行动。8月4日，海口市住建局发出《关于进一步打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》，其中主要内容包括严禁滞后网签，这正是为了规范一些规避限购政策的行为。此前，一些尚不具备购房资格的人，采取“提前购房，等几年后有了购房资格，再去网签”的方式实现购房。深圳、南京等地近日出台的房地产调控政策中，均有打击“假离婚”购房的内容。深圳的新政策规定，夫妻离异3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算；南京的新政策规定，夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数也按离异前家庭住房总套数计算。此前，杭州的人才优先购房制度大大提高了人才渠道的摇号中签率。于是，杭州近期出台最新房地产调控措施旨在避免因实施人才政策而出现的炒房现象：人才优先购房将有5年限售期，一个家庭一次只能参加一个项目的摇号，等等。中原地产首席分析师张大伟认为，近期很多城市的房地产调控政策，都有对购买多套房现象“打假”的安排，包括“假落户”“假离婚”“假人才”等，体现了各地对房地产市场调控的针对性、有效性，有利于规范市场、稳定市场。

楼市调控新政策是围绕房地产市场进行调控。相关部委已开始准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。相关部委已开始准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。具体包括：1、二套房贷首付进一步提高，多地由六成提至七成，利率不变；2、非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年；3、加大中小套型土地供应与商品房供应。楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。分为限购和限贷两种情况分析：1、限购，在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力；2、限贷，即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

12月23日，在全国住房和城乡建设工作会议在上，住房和城乡建设部针对2020年的房地产工作做了重要部署，共有九个方面内容，其中排在第一位的是“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。”在业内人士看来，明年的房地产调控，“稳”字当头，保持房价与地价政策稳定仍是首要工作。中原地产首席分析师张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产调控力度将继续维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是从整体来看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。明年调控坚持“稳”字当头众所周知，2019年，在整体调控从紧的大背景下，不同城市针对自身状况进行了政策微调，一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等，另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。时至年底，我国部分城市政策微调更加频繁，以广东省为例，11月以来，包括广州、深圳、佛山、深汕合作区、中山、江门等在内的不少广东省地区，在人才购房政策以及房地产政策上均有所宽松，或放宽人才购房限制，或提高公积金贷款额度，或调整普宅标准。特别是广州的花都区、南沙区、黄埔区三区接连放宽人才购房限制,“撩拨”楼市一池春水，令市场预期微微生变，对于2020年的楼市调控政策也增加诸多猜想。而此次住建部会议再次强调“稳地价稳房价稳预期”，为明年的调控政策定下基调。张大伟表示，整体来看，住建部会议是落地执行中央经济工作会议内容。此前的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。58安居客房产研究院分院院长张波认为，从会议传递的2020年房地产重点来看，可以预计2020年房地产市场将呈现平稳运行的态势，房地产调控总体保持从严，因城施策的调控手段持续推进，房地产金融侧收紧将常态化。除了“稳”字当头外，2020年的房地产调控也将更加体现因城施策。住建部会议2020年房地产5点要求中指出，坚决打好三大攻坚战，其中是坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。如上文所述，2019年在整体调控从紧的大背景下，不同城市针对自身状况进行了政策微调，有松有紧。某找房数据研究中心分析师国仕英认为，2020年各地“因城施策”灵活微调政策将会越来越普遍。这与中央经济工作会议精神一致。中央经济工作会议要求，“全面落实因城施策”。这意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在稳房价的目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。存量市场或将迎来集中大发展此外，根据住建部会议，2020年我国房地产重点工作还包括完善住房保障体系、培育租赁住房、着力提升城市品质和人居环境质量、着力改善农村住房条件和居住环境等。国仕英认为，2020年住建部着力推动高质量发展，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，可见2020年存量房市场将会迎来集中较大的发展，存量市场的改造是房企及机构来年需要关注的重点。关注“民生”切实解决老百姓居住问题仍是明年房地产的一项重要工作。住建部会议明确，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。某居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这进一步体现了2020年住房保障的内容。此次会议的一个新亮点是，环卫和公交等行业被纳入到住房困难群体保障对象，后续预计会形成各类配套政策。明年租赁市场机遇与挑战并存此外，租赁住房也是明年的重要工作之一。今年的中央经济工作会议对此表述是“大力发展租赁住房”。住建部会议指出，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。严跃进指出，租赁住房今年面临很多问题，但是改革方向不变。此次会议明确，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，同时提到了政策性租赁住房的概念，这说明后续在房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这是2020年值得关注的一个亮点和产品。明年租赁市场机遇与挑战同在。中央大力支持发展租赁住房，对其政策扶持力度可能会增加，对于布局该领域的企业来说，将面临较大发展机会。但不得不指出的是，前两年由于盲目进入、快速扩张，长租公寓问题逐渐曝光，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难，多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。在分析人士看来，在调控政策保持稳定的情况下，明年的长租公寓等仍然会面临更加严厉的监管，对于运营企业来说将是挑战。

在经历疫后的一轮恢复性反弹后，近月来，中国多地楼市成交节奏放缓，房地产市场降温。专家认为，房地产市场调控和监管力度进一步加大是出现这种变化的主要原因。住房和城乡建设部日前召开新闻发布会，邀请专家解读加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控相关工作。多位专家指出，2018年中国建立房地产长效机制以来，在促进房地产市场平稳健康发展方面取得明显成效。据统计，2020年中国22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。下半年乃至今后一段时间，中国楼市调控如何发力？中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近日主持召开国务院电视电话会议时指出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，并强调“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制”。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，下一步房地产调控应继续坚持“房住不炒”的定位，把“不将房地产作为短期刺激经济的手段”作为最根本的原则。以此为前提，未来中国楼市政策或现六大重点。——增加保障性租赁住房供应近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。上海市房地产科学研究院院长严荣指出，《意见》回应了当前中国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板。全面落实《意见》当中提出的含金量比较高的措施，将会让新市民、青年人将在人口净流入的大城市能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。——落实城市主体责任住建部此前明确，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。今年以来，住建部先后调研督导或约谈了包括深圳、上海、北京、杭州等在内的13个城市。浙江工业大学副校长虞晓芬指出，除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督督导作用。中国内地有293个地级市、1301个县，这么多城市光靠住建部督导是不够的，还要发挥省级政府的作用。例如：浙江省近几年出台政策，对各县市商品房、二手房价格建立监测体系，在价格涨幅监测方面发挥了很好的作用。——加强房地产金融管理今年上半年，房地产金融环境持续收紧。专家认为，未来房地产调控将完善“三线四档”融资管理规则，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。刘洪玉解释说，房地产金融管理，一方面面向房地产企业，房企负债情况经过一年多的政策引导发生了积极变化；另一方面面向金融机构。未来，涉房金融政策可能进一步深化，比如针对首付款、房贷利率等有一些引导政策。——建立房地联动机制专家认为，未来或推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。同时，严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。刘洪玉表示，一方面，需要增加住房供应的城市，应该切实增加土地供应。另一方面，土地供应结构也需要继续优化，包括加强保障性租赁住房用地供应等。——加强部门协同配合，形成调控合力房地产调控涉及多个部门。专家认为，应建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。——持续整治房地产市场秩序严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护民众合法权益。住建部、国家发改委、公安部等8部门日前联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知称，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。此外，调控的政策工具箱还会不断丰富完善。严荣指出，货币、金融、税收和市场监管，这5类政策是市场调控和长效机制中重点发力的五个方面。随着市场的发展和演进，楼市调控的工具箱可能还会不断充实。

本来房价就高，买房还要全款；昨天出台政策，今天就开始实施——韩国迄今最强房地产调控政策来了。根据新政策，在首尔部分地区购买折合900万人民币以上的房产时禁止贷款，必须全款购买。另外政府还下调了9亿韩元（约合人民币540万元）以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。韩国总统府青瓦台甚至建议，在首都圈拥有两套以上住房的高级别幕僚出售“多余”房产，以配合楼市调控措施。然而，据环球时报报道，受系列调控影响，韩国房价不降反升。有评论称，此次调控措施“堪称史上最严重失败”。自文在寅政府上台以来，韩国共推出18份措施来抑制房价，但都未取得明显成果。果然很“江南style”！买房新规：在这买900万以上房产禁止贷款据央视财经报道，12月16日，韩国政府再次对近期高企的房价出手，推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边地区在内的政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。也就是说今后购房者在这些地区购买人民币900万元以上的房产时，必须要全款购买。另外政府还下调了9亿韩元，约合人民币540万元以上房产的可贷款额度、再度上调多套住房持有者的房产税税率等。此次新规被韩国舆论称为迄今为止，韩国房产调控政策中力度最强的一次。韩国政府此次推出的限制高价房产贷款的新规前一天公布，第二天就正式实施，丝毫没有留给市场反应的余地。而且为了避免房产交易双方为获取贷款，故意将交易价格压到15亿韩元以下，新规中提到的“市价15亿韩元”以政府相关审核机构评定的市价为准，与交易价格无关。市场预计最受冲击的当属被称为“富人区”的首尔江南区。根据房产信息机构的数据，首尔江南区70.9%的房产市价目前超过了15亿韩元，今后在购买这些房产时都需要全款购买。韩国五千万人口中，有五分之一住在首尔，近一半住在以首尔为中心的首都圈，房价上涨已成为韩国很多人不结婚、不生孩子的主要原因之一。如何从根本上扩大住房供给、抑制房价上涨已成为韩国社会亟待解决的重要课题。青瓦台：建议高级幕僚出售多余房产，只留一套除了在政策层面放大招，韩国政府还向公职人员提了个建议。据澎湃新闻援引韩联社报道，青瓦台16日建议，在韩国首都圈（首尔及其周边地区）拥有两套以上住房的秘书官级别以上幕僚只保留一套房产，将其他房产卖出，以配合楼市调控。图片来源：韩联社青瓦台民政首席秘书尹道汉表示，幕僚长卢英敏劝告高级幕僚以身作则，积极配合政府的“12·16楼市调控措施”。韩联社称，从申报财产来看，在首尔市江南三区等楼市过热地区有两套以上住房的总统府高级幕僚共有11人。因没有强制卖房的法律依据，总统府无从制裁拒不响应者，但舆论将监督有关人员。明年3月的公职人员财产申报将揭晓高级幕僚们是否响应了这一号召。尴尬：重拳抑制房价后，房价却暴涨自2017年5月文在寅政府执政以来，包括这次的新规在内，韩国政府已经18次推出房产调控政策，然而房价却是不降反升。《韩国经济》17日报道称，“12·16对策”出台后，韩国政府17日又公布了“2020年不动产价格公示和提高公示价格信赖性方案”，而当天首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均上涨20%—30%。韩国首都圈包括首尔及其周围的京畿道和仁川市。首都圈面积占韩国面积的12%，全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈，导致住房短缺。韩国最贵的地皮是位于首尔中区明洞8号街的一家化妆品专卖店所在地。该地段公示价格从去年的每平方米9130万韩元上涨至今年的1.83亿韩元。《环球时报》记者在韩国房地产网站上看到，首尔市江南区的房价每平方米从人民币6万元到16万元不等。韩国媒体称，位于京畿道光明市一地铁站附近的84平方米公寓上月实际交易价格为10.7亿韩元，而今年7月该公寓价格还不到8亿韩元，暴涨2亿韩元。韩国《韩民族新闻》17日发表社论称，针对韩国政府接二连三出台强力房地产对策，部分媒体和在野党纷纷发出反对声音。韩国《朝鲜日报》认为“这是侵害私有财产权的行为”，韩国《中央日报》则主张“这是非理性的逆市场行为”，部分在野党甚至将此称为“经济独裁”。自文在寅政府上台以来，韩国共推出18份措施来抑制房价，但都未取得明显成果。韩国企划财政部长官洪南基表示，虽然各种措施都未达到预期效果，但政府已下定决心抑制房价上涨。

在被住建部约谈后，4月16日晚，宁波六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），加码房地产调控政策。根据《通知》，宁波通过扩大限购区域、加强住房交易管理、加大住宅用地供应、严审购房首付资金来源等方式，贯彻落实中央“房住不炒”方针。自4月8日住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人后，东莞、宁波先后加码楼市调控政策。而在约谈的前几日，广州、合肥也出台了楼市新政。截至记者发稿时，上述5座被约谈城市中，仅南通尚未出台楼市新政。住房限购区域扩围，严审购房首付资金来源根据《通知》，宁波住房限购区域扩大至绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区；限购区域需同时执行限售政策。与此同时，申请购买限购区域内住房或者申请海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化区（以下简称“市六区”）内优先认购新建商品住房的，家庭住房情况核查范围扩大为市六区。4月16日晚间，宁波六部门联合出台房地产调控新政，其中住房限购区域扩大。图片来源：“宁波发布”除了限购区域扩围外，宁波企业购房行为也被严格规范。《通知》提到，企业等法人及非法人组织暂停在限购区域内购买住房，经批准的人才公寓等项目除外。一方面，扩大限购区域范围，严格控制“炒房热”，另一方面宁波新政也提到加大住宅用地供应。《通知》指出，2021年市区计划供应住宅用地面积在近5年平均供应土地面积基础上增加12%以上；2021年市区计划供应租赁住房用地面积不少于住宅用地总面积的10%。值得关注的是，在抑制炒房、引导市场预期上，宁波新政聚焦多个方面内容，诸如加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源；建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。同时，严格审核购房人首付资金来源，从严查处经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域的行为；购房人缴纳契税，家庭住房套数的核查范围由市五区扩大至市六区。对于购房契税核查范围的变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此举具有很大的创新性，“就这两年各地政策调控看，契税政策收紧的案例很少，所以宁波的政策有很多启发。通过住房套数核查范围的扩大，将使得部分家庭首套房持有变为二套房持有，其税费缴纳成本将增加，即无法享受首套房的优惠。这样自然也会抑制炒房需求。”此外，宁波新政还要求严厉打击违法违规行为，加强房地产开发企业销售管理，严厉打击违规收费、操控认筹比例、捂盘惜售、捆绑销售等行为；加强网络、自媒体等媒介发布价格管理，严厉打击煽动价格上涨、散布不实市场信息、恶意炒作房价等行为，等等。宁波房价涨幅位居70城前列，去年两次升级调控被“约谈”背后，宁波房价涨幅明显引人关注。国家统计局数据显示，2021年3月，宁波新建住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第3位；二手住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第6位。而在2月份，宁波二手住宅价格环比上涨0.7%，70城中排名第6位；同比上涨10.1%，70城中排名第2位，仅次于深圳。事实上，自从去年以来，宁波房地产市场就呈现较热状态。2020年6月的密集土拍，宁波楼市各大板块地价刷新纪录。与此同时，大批新盘扎堆在2020年年中入市，“抢房”声音不断。在二手房市场，2020年上半年，宁波多个月份价格涨幅位居70城前列。包括宁波在内的热点城市楼市偏热，也引起了监管层注意。去年7月24日召开的全国房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参加。这次房地产座谈会也释放出重要信号，坚持“房住不炒”，对于房地产市场较热的城市，将加码房地产调控政策，降温楼市。事实上，在参加房地产工作座谈会之前不久，宁波就已经升级了调控政策。2020年7月6日，宁波四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，对当前偏热的房地产市场进行“降温”。2020年年底，宁波再次加码楼市调控。12月10日，宁波四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面对7月份的调控新政进行了补充完善。5座被约谈城市中，南通尚未出台新政自4月8日住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人后，东莞、宁波先后加码楼市调控政策。4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，其中提到，要加快推进住房保障体系建设，制定“一城一策”方案，完善相关监管机制，并重拳整治房地产市场乱象等。对于具体举措，东莞市住房城乡建设局党组书记、局长何绍田表示，充分评估此前调控措施实施效果，加强与土地、金融、财税等部门联动，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，研究补齐现有政策在系统性、整体性、协同性上存在的短板和不足。何绍田还提出，加强热点楼盘销售管理，督促开发企业公开公平销售，打击房地产开发企业、中介机构及其从业人员收“茶水费”“诚意金”等违法违规行为，遏制投机炒房行为，并且配合银保监、人民银行等部门深入开展经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查，加强房地产领域反洗钱工作，进一步规范房地产金融市场秩序。而在被约谈的前几日，广州、合肥等城市相继出台楼市调控政策。4月2日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从地价、楼价与监管等方面做出明确规定，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中，广州新政中，人才住房满3年方可转让、定价过高项目或无法取证等政策内容引人关注。4月5日，合肥发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八条政策，并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，4月8日住建部约谈的5个城市，均为近期市场热度较、房价涨幅或地价涨幅较高的城市，这几个城市市场情绪和预期明显不稳。对于住建部的约谈，陈文静认为，这与前几个月政府督导热点城市房地产调控工作不同，本次“约谈”叠加两个“切实”（“切实提高政治站位”“切实扛起城市主体责任”），也体现出中央调控态度的进一步严厉。对于政策方向和走势，陈文静也指出，将在以下方面继续跟进，人口、土地与住房联动机制的完善，调控政策与人口落户、义务教育等的统筹协调，二手房交易管理的强化等方面，其中土地与住房的联动，一方面体现在供求关系上，重点城市土地供应量将继续加大，另一方面体现在地价与房价的联动上，土地端限价将成为更多城市的选择。截至记者发稿时，4月8日被住建部约谈的5座城市中，仅南通尚未出台楼市新政。

12月23日，在全国住房和城乡建设工作会议在上，住房和城乡建设部针对2020年的房地产工作做了重要部署，共有九个方面内容，其中排在第一位的是“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。”在业内人士看来，明年的房地产调控，“稳”字当头，保持房价与地价政策稳定仍是首要工作。中原地产首席分析师张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产调控力度将继续维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是从整体来看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。明年调控坚持“稳”字当头众所周知，2019年，在整体调控从紧的大背景下，不同城市针对自身状况进行了政策微调，一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等，另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。时至年底，我国部分城市政策微调更加频繁，以广东省为例，11月以来，包括广州、深圳、佛山、深汕合作区、中山、江门等在内的不少广东省地区，在人才购房政策以及房地产政策上均有所宽松，或放宽人才购房限制，或提高公积金贷款额度，或调整普宅标准。特别是广州的花都区、南沙区、黄埔区三区接连放宽人才购房限制,“撩拨”楼市一池春水，令市场预期微微生变，对于2020年的楼市调控政策也增加诸多猜想。而此次住建部会议再次强调“稳地价稳房价稳预期”，为明年的调控政策定下基调。张大伟表示，整体来看，住建部会议是落地执行中央经济工作会议内容。此前的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。58安居客房产研究院分院院长张波认为，从会议传递的2020年房地产重点来看，可以预计2020年房地产市场将呈现平稳运行的态势，房地产调控总体保持从严，因城施策的调控手段持续推进，房地产金融侧收紧将常态化。除了“稳”字当头外，2020年的房地产调控也将更加体现因城施策。住建部会议2020年房地产5点要求中指出，坚决打好三大攻坚战，其中是坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。如上文所述，2019年在整体调控从紧的大背景下，不同城市针对自身状况进行了政策微调，有松有紧。某找房数据研究中心分析师国仕英认为，2020年各地“因城施策”灵活微调政策将会越来越普遍。这与中央经济工作会议精神一致。中央经济工作会议要求，“全面落实因城施策”。这意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在稳房价的目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。存量市场或将迎来集中大发展此外，根据住建部会议，2020年我国房地产重点工作还包括完善住房保障体系、培育租赁住房、着力提升城市品质和人居环境质量、着力改善农村住房条件和居住环境等。国仕英认为，2020年住建部着力推动高质量发展，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，可见2020年存量房市场将会迎来集中较大的发展，存量市场的改造是房企及机构来年需要关注的重点。关注“民生”切实解决老百姓居住问题仍是明年房地产的一项重要工作。住建部会议明确，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。某居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这进一步体现了2020年住房保障的内容。此次会议的一个新亮点是，环卫和公交等行业被纳入到住房困难群体保障对象，后续预计会形成各类配套政策。明年租赁市场机遇与挑战并存此外，租赁住房也是明年的重要工作之一。今年的中央经济工作会议对此表述是“大力发展租赁住房”。住建部会议指出，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。严跃进指出，租赁住房今年面临很多问题，但是改革方向不变。此次会议明确，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，同时提到了政策性租赁住房的概念，这说明后续在房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这是2020年值得关注的一个亮点和产品。明年租赁市场机遇与挑战同在。中央大力支持发展租赁住房，对其政策扶持力度可能会增加，对于布局该领域的企业来说，将面临较大发展机会。但不得不指出的是，前两年由于盲目进入、快速扩张，长租公寓问题逐渐曝光，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难，多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。在分析人士看来，在调控政策保持稳定的情况下，明年的长租公寓等仍然会面临更加严厉的监管，对于运营企业来说将是挑战。

在经历疫后的一轮恢复性反弹后，近月来，中国多地楼市成交节奏放缓，房地产市场降温。专家认为，房地产市场调控和监管力度进一步加大是出现这种变化的主要原因。住房和城乡建设部日前召开新闻发布会，邀请专家解读加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控相关工作。多位专家指出，2018年中国建立房地产长效机制以来，在促进房地产市场平稳健康发展方面取得明显成效。据统计，2020年中国22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。下半年乃至今后一段时间，中国楼市调控如何发力？中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近日主持召开国务院电视电话会议时指出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，并强调“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制”。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，下一步房地产调控应继续坚持“房住不炒”的定位，把“不将房地产作为短期刺激经济的手段”作为最根本的原则。以此为前提，未来中国楼市政策或现六大重点。——增加保障性租赁住房供应近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。上海市房地产科学研究院院长严荣指出，《意见》回应了当前中国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板。全面落实《意见》当中提出的含金量比较高的措施，将会让新市民、青年人将在人口净流入的大城市能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。——落实城市主体责任住建部此前明确，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。今年以来，住建部先后调研督导或约谈了包括深圳、上海、北京、杭州等在内的13个城市。浙江工业大学副校长虞晓芬指出，除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督督导作用。中国内地有293个地级市、1301个县，这么多城市光靠住建部督导是不够的，还要发挥省级政府的作用。例如：浙江省近几年出台政策，对各县市商品房、二手房价格建立监测体系，在价格涨幅监测方面发挥了很好的作用。——加强房地产金融管理今年上半年，房地产金融环境持续收紧。专家认为，未来房地产调控将完善“三线四档”融资管理规则，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。刘洪玉解释说，房地产金融管理，一方面面向房地产企业，房企负债情况经过一年多的政策引导发生了积极变化；另一方面面向金融机构。未来，涉房金融政策可能进一步深化，比如针对首付款、房贷利率等有一些引导政策。——建立房地联动机制专家认为，未来或推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。同时，严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。刘洪玉表示，一方面，需要增加住房供应的城市，应该切实增加土地供应。另一方面，土地供应结构也需要继续优化，包括加强保障性租赁住房用地供应等。——加强部门协同配合，形成调控合力房地产调控涉及多个部门。专家认为，应建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。——持续整治房地产市场秩序严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护民众合法权益。住建部、国家发改委、公安部等8部门日前联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知称，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。此外，调控的政策工具箱还会不断丰富完善。严荣指出，货币、金融、税收和市场监管，这5类政策是市场调控和长效机制中重点发力的五个方面。随着市场的发展和演进，楼市调控的工具箱可能还会不断充实。(完)