房地产

不是。融创遇到了现金流危机，有大量逾期拒付的商票，房产销售也不尽如人意，近一年来房产销售的面积以及单价都大幅度下降。但融创并不会因此而倒闭，因为融创还持有大量的优质资产，是可以自救或以此为筹码等到自己的战略缓冲期。而且，融创的体量也不容许轻易倒下，对其优质资产进行一定的分割换取现金流的支持，是可以度过难关的。

【算一算你家装修要花多少钱】房地产行业的发展向来就是购房者关注的话题，各大房地产公司就自然而然成为了人们所关注的对象，那么，下面小编就来介绍下全国十大房地产有哪些，以供大家参考！1、万科企业股份有限公司创始于1984年，属于中国大型专业住宅开发企业，出售规模一直居全球同行业前面，潜心于房地产开采及物业服务的高科技企业。2、恒大集团有限公司恒大地产属于全球五百强企业，中国知名精品地产品牌，结合了民生地产、旅游综合体、体育和文化产业为一体的综合性企业。3、绿地控股集团有限公司成立于1992年，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发范围在国内外享有声誉。4、碧桂园控股有限公司碧桂园控股有限公司，以“快捷开发、迅速出售”的营运模式出名，房地产行业大盘开发模式的领导者。5、保利房地产(集团)股份有限公司创始于1992年，以商品房屋开发为主，中国保利集团控股的大型国有房地产上市企业。6、中国海外发展有限公司成立于1979年香港，全国性地产品牌，国内房地产行业知名品牌，以房地产开采和出售为主的上市公司。7、融创中国控股融创属于中国高端精品物业创造者，专门从事住宅和商业地产综合开发的当代化综合性企业。8、龙湖地产有限公司成立于1994年，属于地产10大品牌，中国较早的购物中心开发商，结合了地产开发、商业运营和物业服务为一体的专业大型地产公司。9、华润置地有限公司华润集团旗下的地产业务旗舰，是非常具有实力的综合型地产发展商，重点从事房地产开发、商业地产开发和运营、物业服务等。10、万达集团成立于1988年，国际规模较大的不动产企业，结合了商业地产、文化旅游、电子商务、连锁百货于一体，以“万达广场”城市综合体知名全国。总结：以上就是小编介绍的关于全国十大房地产有哪些的相关内容，希望能给大家带来帮助。想必大家看完之后也有所了解了吧！如果想要了解更多的相关信息，请多多关注齐家网，齐家网将给大家提供更全、更详细、更新的资讯信息。【输入面积，免费获取装修报价】

买房对于每个人来说都是人生中的大事，所以在买房之前都需要对房产有一定的了解，这样才能买到好的房子。现在市面上的房地产公司是非常的多，选择一个人气比较高的房地产是非常的重要，泰禾房地产是比较出名的，不过现在有传言要倒闭了，这是真的吗？让我们一起来看看泰禾房地产是不是倒了？房地产哪个公司好？泰禾房地产是不是倒了泰禾房地产发展的很好，没有要倒闭的现象。泰禾始创于1996年7月，2010年借壳福建三农成功上市，正式进军中国证券主板市场，成为当年全国范围内实现上市的房地产类企业，并涉足氟化工等崭新领域，实现多元经营。，泰禾集团土地成交价款在50亿元左右，同比断崖式下滑。截至底，泰禾集团的存货跌价准备余额为3.07亿元。1、17年来，泰禾立足福建、面向全国，以独到的战略眼光实现前瞻性的战略布局。泰禾始终以人为本、以客户为中心，将人才竞争树立为企业发展的核心竞争力，致力于员工价值增长和企业可持续的快速稳健发展。2、房地产领域，泰禾以为当地创造作品，为当代创造精品为理念，打造高端精品为己任，品质当先、战略制胜，潜心于代表未来绿色、低碳地产方向的全面精装深度研究，创造出一个又一个经典项目。凭借产品优越性，泰禾已迅速成长为地产的大咖，产品覆盖高端别墅、高层公寓、花园洋房、精品住宅、大型城市综合体等多种业态。房地产哪个公司好1、万科企业股份有限公司创始于1984年，属于中国大型专业住宅开发企业，出售规模一直居全球同行业前面，潜心于房地产开采及物业服务的高科技企业。2、恒大集团有限公司恒大地产属于全球五百强企业，中国知名精品地产品牌，结合了民生地产、旅游综合体、体育和文化产业为一体的综合性企业。3、绿地控股集团有限公司成立于1992年，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发范围在国内外享有声誉。4、碧桂园控股有限公司碧桂园控股有限公司，以快捷开发、迅速出售的营运模式出名，房地产行业大盘开发模式的领导者。5、保利房地产（集团）股份有限公司创始于1992年，以商品房屋开发为主，中国保利集团控股的大型国有房地产上市企业。6、中国海外发展有限公司成立于1979年香港，全国性地产品牌，国内房地产行业知名品牌，以房地产开采和出售为主的上市公司。7、融创中国控股融创属于中国高端精品物业创造者，专门从事住宅和商业地产综合开发的当代化综合性企业。8、龙湖地产有限公司成立于1994年，属于地产10大品牌，中国较早的购物中心开发商，结合了地产开发、商业运营和物业服务为一体的专业大型地产公司。9、华润置地有限公司华润集团旗下的地产业务旗舰，是非常具有实力的综合型地产发展商，重点从事房地产开发、商业地产开发和运营、物业服务等。10、万达集团成立于1988年，国际规模较大的不动产企业，结合了商业地产、文化旅游、电子商务、连锁百货于一体，以万达广场城市综合体知名全国。泰禾房地产是不是倒了？泰禾房地产是不会倒闭，它是房地产行业排名比较靠前的，现在发展的特别好，不存在倒闭的说法，所以想要选择泰禾的人可以放心买房，这几年泰禾发展的特别好，目前还在不断地进步中，全国很多地方都有泰禾的房子，买房选择泰禾房地产是肯定不会有问题。房地产哪个公司好？上面所推荐的都是比较不错的公司，大家可以了解看看。

【算一算你家装修要花多少钱】现在房地产可以说是时刻牵动着购房者的心，同时也是目前大家议论最多的话题之一，房价的涨与跌都和大家的生活息息相关，无论是有房的或是没房的，都随时关注着房价，大大小小的房地产公司也让购房者看得眼花缭乱，那么，下面小编就来介绍下全国房地产50强。一、全国房地产50强全国房地产50强主要包括：1、恒大集团；2、碧桂园控股有限公司；3、万科企业股份有限公司；4、保利房地产(集团)股份有限公司；5、融创中国控股有限公司；6、中国海外发展有限公司；7、绿地控股集团股份有限公司；8、绿城中国控股有限公司；9、华夏幸福基业股份有限公司；10、华润置地有限公司。1、恒大地产恒大集团有限公司，恒大地产，十大房地产开发商，世界500强企业，2016年总资产就达到了1.35万亿。2、碧桂园建设于1992年，2007年在香港联交所主板上市。3、万科VANKE创建于1984年的万科，于1988年步入房地产行业，2016年第一次跻身《财富》“世界500强”。4、保利地产保利地产始于1992年，总公司设于广州。以商品房开发为主，一级房地产开发资质企业 。5、绿地地产绿地地产建设于1992年，它是跻身《财富》全球500强的只以房地产为主业的企业集团。6、万达WANDA万达WANDA成立于1988年，现已成为具有总资产800多亿元、占地600多万平方米。总结：以上就是小编介绍的关于全国房地产50强的相关内容，希望能给大家带来帮助。想必大家看完之后也有所了解了吧！如果想要了解更多的相关信息，请多多关注齐家网，齐家网将给大家提供更全、更详细、更新的资讯信息。【输入面积，免费获取装修报价】【输入面积，免费获取装修报价】

一、恒大地产二、万科地产三、保利地产四、碧桂园五、绿地地产六、中海地产七、龙湖地产七、融创地产八、华润置地九、富力地产十、万达地产一、恒大地产二、万科地产三、保利地产四、碧桂园五、绿地地产六、中海地产七、龙湖地产七、融创地产八、华润置地九、富力地产十、万达地产一、恒大地产恒大成立于1997年，是国内在建工程面积最大，进入省会城市最多房地产企业之一，十大房地产品牌、著名品牌，恒大地产集团有限公司，2021年世界500强排名138位，年销售额超4000亿元。二、万科地产始于1984年，高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一，全球200家最佳中小企业，万科企业股份有限公司，2021年世界五百强品牌排行254位，2021年业绩报告，实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。三、保利地产保利地产成立于1992年，大型国有房地产企业，国有房地产企业综合实力领先企业之一，房地产行业十强，保利房地产股份有限公司。早在2017年保利地产实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%；实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%。四、碧桂园碧桂园成立于1992年，国内最大的房地产开发企业之一，房地产行业大盘开发模式的倡导者，联交所上市公司，碧桂园控股有限公司，年销售额超3000亿元，福布斯500强企业，实力雄厚。五、绿地地产成立于1992年，上海市国有控股特大型企业集团，房地产龙头企业之一，中国企业500强，绿地控股集团有限公司，2021年世界500强第202位，年营业额超3000亿元。六、中海地产从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地市场，2021胡润品牌榜第48位，上榜2021地产品牌价值全国排名第4。七、龙湖地产1993年创建于重庆，连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”、3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，荣登“福布斯全球企业500强”，“财富中国500强”，年营收1000亿元。七、融创地产2021《财富》未来50强榜单融创中国排名第50。“中国品牌发展指数”100榜单排名第68位。《2021胡润中国500强民营企业》，融创中国控股以市值1530亿元位列第35位。2021年3月17日，融创中国控股有限公司位列“2021中国房地产百强企业”第5位。八、华润置地华润置地是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。2018年，华润置地全年综合营业额为1211.9亿元人民币。截至2018年底，土地储备覆盖全球70个城市，总土地储备达5957万平方米。截至2021年上半年，公司资产总计7270.79亿元。九、富力地产成立于1994年，中国综合实力最强的房地产企业之一，上市公司，国内房地产界影响力品牌，广州富力地产股份有限公司，2021中国民营企业服务业100强发布，广州富力地产股份有限公司排名第30。“一带一路”中国企业100强榜单排名第87位。十、万达地产万达成立于1988年，2017年位列《财富》世界500强380名。2017年企业资产7000亿元，收入2273亿元。2021中国民营企业服务业100强榜单排名第13。2021年9月1日，2021中国服务业企业500强榜单在济南发布，大连万达集团股份有限公司排名第50位。

融创中国的业务几乎全在国内，同时国内房地产行业采取的是项目公司制。融创在国内的项目公司均是中国法人，自然需要在中国缴税，这是不存在任何争议。

珠海横琴中居房地产投资有限公司是融创中国旗下的全资子公司，其注册地位于广东省珠海市横琴新区。融创中国是中国的大型房地产开发商和运营商之一，成立于1993年，总部位于北京市。融创中国已经发展成为覆盖住宅、商业、文旅、产城等多个领域的综合性园区运营商。横琴中居这个公司成立的初衷是为了开发珠海横琴新区的房地产项目。融创集团希望通过对公司的投资，实现在新区的房地产开发计划，并且利用其在房地产领域的丰富经验为横琴新区的发展注入新的活力。

云南碧城房地产开发有限公司联系方式：公司电话0755-68893333，公司邮箱aolongchao@126.com，该公司在爱企查共有4条联系方式，其中有电话号码1条。公司介绍：云南碧城房地产开发有限公司是2016-06-29在云南省昆明市盘龙区成立的责任有限公司，注册地址位于云南省昆明市盘龙区北京路1006号二楼2050号。云南碧城房地产开发有限公司法定代表人李春秋，注册资本246,285.579万(元)，目前处于开业状态。通过爱企查查看云南碧城房地产开发有限公司更多经营信息和资讯。

绿城企业文化纲要我们是绿城人，是理想主义的实践者。我们正处于文化与市场的转型时代，生产的是承载人类精神、传承人类文明的产品。“以人为本”是我们最基本的认知。我们相信：讲道义，走正道，得正果；种瓜得瓜，种豆得豆。人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。我们提倡：与人为善，仁爱求真；追求认真，追求精致，同道共识，方谓同仁。我们的核心价值观是真诚、善意、精致、完美

2．0．1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2．0．3估价对象subject property一个具体估价项目中需要估价的房地产。2．0. 4估价目的appraisal purpose估价结果的期望用途。2．0．5估价时点appraisal dete，date of Value估价结果对应的日期。2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。2．0．7公开市场open market在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2．0．8公开市场价值open market value在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2．0．9类似房地产similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2．0．10同一供求圈comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2．0．11最高最佳使用highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2．0．12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2．0．17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2. 0．22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2．0．23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2．0．24功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2．0．25经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2．0．26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2．0．27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

不是 他只是中介机构 跟我们中国不一样 我们借钱直接找银行 美国是银行通过中介机构往外借钱 银行委托两房替他们找贷款者 调查贷款者的经济情况

做房地产销售行业的没有什么天才和菜鸟只分,所有都要靠自己努力,吃苦,跑业务都这样,苯鸟先飞麻!

谢良鸿：房地产项目合作开发商务条件要点 一、项目公司设立与增资 1、项目公司成立时间：根据竞前合作还是竞后合作，可以将项目公司成立在地块成交之前与成交之后。在地块成交之前成立项目公司可以用该项目公司报名并在地块成交后直接将地块放置在该项目公司名下；在地块成交之后成立项目需要将土地更名。 2、明确股权比例：需要明确各合作方所占股权比例；特殊情况下为实现小股并表的需求，需要采取名义持股的方式，比如甲方实际出资比例60%，股权比例49%，乙方实际出资比例40%，股权比例51%，但甲乙双方仍按照60%与40%参与分红。 3、明确注册资本金：当我司并表时尽可能要求注册资本金额度增大，一方面有利于我司办理开发贷，另一方面有利于降低公司负债率。 4、明确增资扩股事宜：在合作前期往往先暂定约定注册资本金额度，或因其他合作方的介入需要增资扩股进入股权，此时需要在土地证办理后进行增资手续。 5、垫资款计息利率：后续进入的合作方，需要对前期垫付土地款的合作方偿还垫资款本金及利息。 6、明确更名手续：一般约定在合作开发协议签署、原竞得人签署土地出让合同、项目公司成立后补充签署土地出让补充协议，将土地使用权变更至项目公司名下。（因土地款缴纳时间限制，项目公司成立必须赶在第一笔土地款支付之前）。 7、明确股东借款计息：合作方就股东借款是否计息，计息利率多少达成一致。 [if !supportLineBreakNewLine] [endif] 二、项目公司治理结构 1、股东会 1）明确各股东方所占股比及相应的表决权，注意所占股比与表决权、实际出资额度可以不一致。 2）明确股东会职权事项是否需要全体股东一致同意后生效，还是需全体股东表决权过半数/三分之二通过方为有效。 3）明确股东会职权事项内容。 2、董事会 1）明确董事会构成成员及各方委派成员数量，明确董事长由哪方委派。 2）明确董事会职权事项是否需要全体董事一致同意后生效还是过半数/三分之二以上董事同意方可生效，董事一人一票制。 3）明确董事职权事项内容，其中往往对项目开发进度推迟超2-3个月以上、总体目标成本预算超首次董事会批准的目标成本预算2-3%、项目售价较董事会批准的实收均价降低超3-5%需由董事会表决。 3、监事会 明确是否设立监事会，不设监事会则由各方各委派一名监事即可 [if !supportLineBreakNewLine] [endif] 三、过渡期约定 1、过渡期定义：往往将协议签署至工商变更之日确定为过渡期。 2、过渡期证印章管理：往往需要各方共管，或约定由一方保管。 3、过渡期经营管理：明确项目操盘团队及按照哪方管理体系运营。 4、过渡期经营投入：明确过渡期经营投入由原股东方暂时投入，后续合作方进入后按照股权比例偿还并计息。 5、过渡期管理费：有时若过渡期后项目未获取，但过渡期又由该方管理运营，则需要项目公司承担一笔管理费，可据实结算。 6、过渡期监管：为确保项目公司不招受损失，合作方对项目公司开展的管理、运营活动及对外洽谈、签署合同等需同步通报原股东方，单方执行造成的损失需由合作方承担。四、项目公司资金管理 1、保证金垫付：明确保证金垫付金额及偿还时间、利率。 2、土地款及税费：明确后续土地款缴纳时间及承担比例。 3、后续资金：明确后续资金需求各方需履行的义务，开发资金优先可由项目公司对外融资；明确项目公司资金封闭运作，富余资金在保留3个月运营资金后提取事宜、若项目公司出现资金缺口是否由股东借款投入。 4、股东借款：明确股东借款是否计息，若计息则确定计息起点及利率；已经股东借款偿还时间。 5、开发贷：明确开发贷办理主体，一般需由大股东主导，各股东方配合提供银行所需担保，否则需要为超额担保提供担保费；明确资方选择标准，一般按照融资成本、提款条件、融资额度综合考虑。 [if !supportLineBreakNewLine] [endif] 五、项目公司运营管理 1、并表方：明确哪方并表，其他方配合。 2、操盘方及条线分工 1）项目总：明确项目总、项目副总由哪方委派及相应职权确定，项目总及副总一般实行联签权。对工程经营计划在开发节点、销售定价、成本预算上在需董事会决议限制之前进行决策。 2）财务：明确财务总监委派方，财务审批一般需要各方委派人员联签，公司账户由各方共管，各方各持一道U盾，委派财务总监方一般持有最后一道U盾。 3）成本：成本实行各方联签。 4）营销：确定营销条线归属哪方，其他方是否可以委派销售团队及相应的人数。 3、两费确定：明确是据实列支还是两费包干，重点需要明确两费组成内容，包含哪些费用构成内容。 1）管理费：按照不超过总销售额的1-3%（含税），据实列支，其中可以在项目公司留存0.5%用于公司日常基本开支（除人员工资以外），超出部分报董事会决议，剩余的由各股东方均分或者根据各方委派人员的多少略有偏差分配（各方可在各自额度范围内旋转在项目公司列支上述费用）。另外明确管理费范围及其重要。 2）营销费：按照不超过总销售额的2-3%（含税），据实列支。明确营销费用范围及其重要，一般不包括当售楼处、样板区为项目红线内永久建筑时，售楼处的建造费用、硬装设计及施工、购买费用；实体样板区的建造及硬装设计及施工、安装费用。至于软装设计购买等费用可根据列支费率另行考虑。 4、维保费：项目公司可按项目总投资额（扣除土地价款、营销费用、管理费用及相关税费）的1%预留项目售后服务和产品维保的专用资金，于项目竣工交付后15个工作日内存入项目公司专用账户，专项用于房屋维修及必要的补偿和赔偿，相关款项的支付须经各方审批一致同意，明确具体维保工作由哪方主导。维保期届满使用开支后仍有结余的，则按股权比例分配给各方，如有不足，由各方按股权比例予以补足 5、证照章共管：项目公司公章、营业执照、财务章、法人章等印章证照一般需要由各方共管；并经项目总、副总联签后方可使用和盖章 6、审批系统等：明确审批系统、OA系统、招采系统、财务系统、营销系统采用哪一合作方，并对其他合作方开放相应权限，并提供相应数据供合作方数据补录 7、品牌使用：一般可协商各方品牌共同同等体现，并可在首次董事会上予以明确。 [if !supportLineBreakNewLine] [endif] 六、项目公司收益分配 1、分配原则：一般为同股同权。 2、分配条件：经项目公司核算、董事会及股东会决议，在归还贷款本息，预留税费及风险金；归还股东借款本息；预留3个月运营资金；经营性现金流为正并且持续为正时可进行分配；分配金额不超过预计税后净利润70%。 3、清算亏损：各方退回已分配的税后净利润。 [if !supportLineBreakNewLine] [endif] 七、僵局机制 1、经召开股东会会议或董事会会议无法作出决议，并且第二次股东会会议就该事项仍无法作出决议的，视为在第二次股东会会议结束当日形成公司僵局。由股东一方确定收购单价进行收购，另一方亦可提出反向收购，直至成交。八、退出机制 1、提前退出：约定一方在达到某种条件下可提前进行模拟清算退出。 2、共同退出：在各股东方一致同意后，在完成税务清算和公司注销后，各方可终止合作，具体终止方案可在股东会决议上通过。

　　Real Estate Development　　Characteristics of the Value of Real Estate　　For a good or service to have value it must possess certain economic and legal characteristics, specifically the following: utility, scarcity, demand, and transferability　　Utility may be defined as the power of a good to render a service or fill a need. Utility must be present for a good or service to be of value. Utility, however, is only one of the characteristics that make up value. Thus where utility is present but demand or scarcity is absent, market value will not exist. For instance, water and air possess utility-yes, total utility, for both are essential to life itself. The value of neither air nor water however is measurable in terms of dollars for each is abundant and free to all. To have market value, therefore, a useful good or service must be scarce. The influence of utility on value, too, must be considered in relation to the size, shape, or form of the property, its geography or spatial location, and its mobility and availability at given times. Variations in utility characteristics influence value; value differences, therefore, are caused by form, space, or time utility, as the case may be.　　Scarcity is a relative term, and must be considered in relation to demand and supply and the alternate uses present or prospective " to which the good or service may be put Thus Christmas trees may be scarce the day before Christmas, and most　　房地产价值特性　　有价值的商品或劳务，它一定具备某些特定的经济和法律特征，尤其具有以下特征：效用性、稀缺性、需求性和可转移性。　　效用是指一种商品提供服务和满足需要的能力。一种商品或劳务具有价值时，它一定有效用。但效用仅是形成价值的特征之一。因此，只有效用而没有需求或稀缺性，也不具有市场价值。如空气和水都有效用—是的，百分之百有用，因为他们都是生命所必需的。然而无论是空气还是水，都不能用金钱来衡量，因为它们都是充足的且人人可自由享用所以，有用的商品或劳务具有市场价值的同时，还必须是稀缺的。同样，我们在考虑效用对于价值影响大小时，还要结合财产的大小、形状、形式、它的地理或空间位置及在特定时间的移动性和有效州。效用的特征的变化影响着价值，因此，由形式、空间或时效引起的价值差别，依具体情况而定。　　稀缺性是个相对概念，应该结合需求与供给的情况以及两者交替使用情况—现在或将来—商品或劳务可能投放到哪一方来考虑。因此，圣诞节前一天的圣诞树会是稀缺的，而在接下米的一周却是最充足的。故而其价值也会随之波动，金和银是相对稀缺的，但若发现新的矿源或能带来相同或更大效用的新材料，它们稀缺的程度和价值就会受到影响。在其他条件一样时，随着市场中商品和劳务稀缺的相对变化，其价值也会发生变化。一般来讲，商品或劳务越是稀缺，其市场竞争越是激烈，其交易价格或市场价值通常就会越高。　　需求则是一个经济上的概念，它不仅表示需要，而且是有货币支付能力的需要。仅凭有意购买者想或有需要，不管这种需要多么强烈都构不成需求。而要想实现后者，必须有购买能力才行。建筑商、开发商和投资者尤其要牢牢记住需求的购买力。例如，大面积的房屋开发通常都是计划好、为满足长远需要而实施的．但却因没能准确考虑预期租户的有效购买力而以投资失败告终。宾馆、娱乐中心和大型的商业项目投资失败的概率之所以很高，往往是因为没能区分需要和需求，没能准确计算出客户的有效购买力。　　可转移性是和财产价值有关的一个法律概念。即使商品成其他东西具有效用性、稀缺性和需求性，如果其不能整体或部分转移，仍然没有市场价值。以月亮为例，月亮有效用，又因是独一无二的而稀缺，如果能确定它的所有权和使用权就会有市场需求。然而由于它的不可转移性使它始终不能成为商品。可转移性不一定单指物理上的移动，它可以囊括构成财产所有权的占有和控制权等。　　广告—超凡购物　　合理的价位、优越的地理位置、完美的设计、融洽的社区精神和独特的装潢使本项目荣登榜首！以国内价格外销的公寓大楼。　　房屋开发五大特色　　超凡购物，按照纽约庭院风格规划设计。富有艺术品位，设计内外完美。内设一个理想的俱乐部和一座大型购物中心。本项目具有以下特色：　　·实力雄厚的投资商本工程主要由美国Davis有限公司和Ben公司投资。　　·美国理念超凡购物集美国和加拿大商城的最优秀设计于一体，六幢高级外销公寓大楼总面积500000平方米，内设由200家美式风格商店构成的购物中心、两幢豪华现代写字楼和一个五星级宾馆。集居住、商业和旅游服务干一体．　　http://www.fmprc.gov.cn 外交部网站。双语，有针对各国的外交政策及概况等，案头必备。　　http://www.moftec.gov.cn 外经贸网站。双语，了解我国对外经贸情况必备。翻译园地颇具规模。　　http://www.peopledaily.com.cn/item/zgjgk/main.html 中国机构及主要领导人资料。有英文。　　http://www.china.com.cn （www.china.org.cn ）中国互联网信息中心，由国新办合外文局领导。多语言网站。有中国知识、政府白皮书、中国文化产业报告等。　　http://www.ccnt.com.cn 中华文化信息网，由文化部领导，综合性强。英文部分属＜中国文化艺术丛书＞之英译本。　　http://www.chinavista.com/entravel/culture.php 介绍中国文化的双语网站，语言地道，内容丰富，包括各种菜谱等。但更新不快。　　http://www.chinapage.com/classic1.html 中国典籍，部分有英文版，特别是四书。　　12、国际 常用背景材料（外交、政治、经济、文化）　　http://www.un.org 联合国。五种语言对照。包括新闻、发言、文件、活动等大量内容。　　http://www.unesco.org 联合国教科文组织。五种语言。材料丰富。　　http://www.europa.eu.int/index_en.htm 欧盟网站。　　http://www.oau-oua.org/ 非统组织。　　http://education.yahoo.com/reference/factbook/ 雅虎的世界知识网站，综合性强。　　http://www.countryreports.org/ 介绍世界各国情况的英文网站，有地区论坛。　　http://www.ispa.org 国际演艺界协会。有世界艺术网站链接。　　http://whitehouse.gov 美国白宫。了解美国政治必备。

宝格丽、爱马仕、范思哲，越来越多的奢侈品牌，开始热衷于玩跨界。酒店餐厅、公共空间、高端公寓，众多房地产领域都已悄然被烙上奢侈品牌印记。下面意品居为大家整理盘点，跨界房地产的九大奢侈品牌都有哪些。意大利奢华珠宝品牌BVLGARI（宝格丽），在首饰生产中以色彩为设计精髓，独创性地用多种不同颜色的宝石进行搭配组合，再运用不同材质的底座，以凸显宝石的耀眼色彩。均衡也融合了古典与现代特色，突破传统学院派设计的严谨规条，以希腊式的典雅、意大利的文艺复兴及19世纪的冶金技术为灵感，创作出宝格丽的独特风格。2004年，宝格丽与万豪酒店集团合作推出第一家品牌酒店「Bvlgari Hotel Milan」，位于米兰著名高档购物和文化中心内，由Antonio Citterio & Partners建筑事务所设计，以宝格丽的独特现代风格为特点。2006年，「Bvlgari Resort Bali」在巴厘岛开业，共有 59间客房，位于海平面以上150多米，可以欣赏壮观的印度洋海景。2012年，「Bvlgari Hotel London」在伦敦开业。酒店位于海德公园边缘的骑士桥，是市中心宁静的避风港，距离着名的Harrods百货公司等地标仅有不到1分钟的步行路程。自2012年开业以来，宝格丽在英国首都的豪华酒店中树立了新的标准。优雅的现代建筑和Bvlgari传奇的设计风格与同等领先的服务质量相匹配。2016年，第四家宝格丽品牌酒店「Bvlgari Hotel Shanghai」在上海建成。上海宝格丽酒店坐落在风景秀丽的河岸上，距离标志性的外滩和上海市中心仅数分钟路程。Antonio Citterio Patricia Viel将Bvlgari精致独特与丰富的上海 历史 融为一体，创造了一个迷人的当代杰作。2017年，第五家宝格丽品牌酒店「Bvlgari Hotel Beijing」在北京大使馆街建成，紧邻三里屯商业区，共120间客房，并且拥有全北京最大的套房。北京宝格丽酒店同样由意大利建筑公司Antonio Citterio Patricia Viel设计，并且采用了MAXALTO和B＆B Italia等品牌的豪华家具，整体空间可谓极尽奢华，让人惊叹不已。爱马仕（Hermès）是法国著名的奢侈品品牌，1837年由Thierry Hermès创立于法国巴黎，早年以制造高级马具起家，迄今已有180年的悠久 历史 。爱马仕一直以精美的手工和贵族式的设计风格，立足于经典服饰品牌的颠峰。整个品牌由整体到细节，再到它的专卖店，都弥漫着浓郁的以马文化为中心的深厚底蕴。作为传统奢侈品牌的 Hermès (爱马仕），与新加坡高端豪宅地产商SC Global合作推出了Hermès公寓。该项目由Hermès负责全部公寓内饰，约合 579平方米，集合爱马仕品牌众多的家具系列，包括布包括布艺、墙纸、地毯、家具等，显得相当优雅和大气。范思哲创立于1978年，品牌标志是神话中的蛇发女妖美杜莎（Medusa），代表着致命的吸引力。来自意大利知名的奢侈品牌范思哲（Versace）创造了一个独特的 时尚 帝国，代表着一个品牌家族，它的 时尚 产品统领了生活的每个领域，其鲜明的设计风格，独特的美感，极强的先锋艺术表征让它风靡全球。2000年，Versace与澳洲地产商Sunland Group Limited合作推出的「Palazzo Versace」正式开业。该酒店位于澳大利亚黄金海岸，造价3亿美金，主题为 「More Is More」，译为极尽奢华之意。Versace 品牌已故创始人Gianni Versace从小深受古希腊文化的影响，对以宏伟豪华见长的新古典建筑情有独钟。酒店融合了他生前对于度假别墅的设计概念和个人生活品味。大堂那盏重达750公斤，曾经悬挂于意大利米兰国家图书馆的吊灯，就是Gianni Versace生前所买下的。2008年，Versace与Emirates Sunland Group合作，在迪拜推出了第二家Versace酒店，并为酒店量身打造了Versace Home Collection家居系列。2015年3月12日，Versace与成都门里集团宣布，在成都市的核心地段望江楼附近，打造中国第一家Versace公寓。这也也成为范思哲全球艺术家具的最新示范，是继马尼拉米兰范思哲公寓、黎巴嫩贝鲁特达玛克塔以及沙特阿拉伯吉达达玛克公寓后，又一奢侈艺术生活的新标准。 当这些奢侈品牌跨界房地产领域，为房地产市场带来一股「奢侈」风潮。奢侈品牌正逐渐地从传统的卖品牌、卖产品，到卖生活方式的转变。或许正如Prada第三代掌门人Miuccia Prada认为：奢侈品对于现代人，最重要的不再只是商品，而是生活态度。

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（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

盛恒(西安)房地产开发有限公司联系方式：公司电话029-83626020，公司邮箱yang.hua@capitaland.com，该公司在爱企查共有6条联系方式，其中有电话号码2条。公司介绍：盛恒(西安)房地产开发有限公司是2006-10-30在陕西省西安市灞桥区成立的责任有限公司，注册地址位于陕西省西安市浐灞生态区浐河东路（北段）439号。盛恒(西安)房地产开发有限公司法定代表人LEE YANG YEN，注册资本350万(美元)，目前处于开业状态。通过爱企查查看盛恒(西安)房地产开发有限公司更多经营信息和资讯。

总经理室 General manager room/Director Room 综合管理部 General management department 技术质保部 Quality Control Department 工程部 Engineering Department 财务部 Financial Department 接待室 Reception Desk 贵宾室 VIP room 会议室Meeting Room/Conference Room OKWAP Online Service ～ jiajia http://www.okwap.com.cn/wml/english/showenglish.asp

小区: subdistrict;parcel;plot;areola. 物业:property; real property; real estate; realty 物业费:property expenditure/cost 物业税:property tax 创业费: initial expenditure 置业费: acquisition cost 事业费: 1. funds for public undertakings 2. operation expenses 营业费: manufacturing/operating/marketing cost 毛坯: roughcast;rough Relative explainations: <rough part> <workblank> <blank> <semi-finished product> 毛坯房:rough house 契税: deed/contract tax 营业税 : sales tax Relative explainations: <business tax> <turnover tax> <tax, sales> <turnover tax; business tax 个人所得税 : 1. individual income tax 2. personal income tax 3. income tax for individual :房地产专业英语 1.http://www.jasii.com/trans/zych/22.htm（房地产英语对话） 2.http://www.modernenglish.cn/web/fdcyy/（房地产英语） 3.http://www.wainsoft.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=9&ID=761&page=1（房地产英语词汇）4.http://www.cn-education.com/english/hangye/

　 　 康奈尔大学是美国的一所一流的大学，是当前很多学生申请的热门大学，有很多申请到康奈尔大学学生到房地产专业的学生，下面是我整理的康奈尔大学房地产专业硕士详细介绍，供大家阅读参考！ 　 　 一、项目简介 　　康奈尔大学房地产硕士课程为期两年，是同类课程中最全面和最通用的学位。它结合了分支方向、体验式学习和实习，授予学生的内容远远超过了一年期课程所能提供的。 　　五个以上的分支方向，以及国内和国际房地产开发的实地考察，贝克房地产硕士项目的学生对全球房地产业务的知识和理解将会是首屈一指的。当学生毕业开启房地产职业生涯时，学生将会拥有一套有竞争力的技能和无可比拟的经验。 　 　二、课程设置 　　项目课程设置如下： 　　 第一学年秋季： 　　Real Estate Seminar Series 　　Creating the Built Environment 　　Innovation & Strategy in CRE Development 　　Principles of Real Estate 　　Urban Theory and Real Estate Market Analysis 　　Communications in Real Estate 　　Managerial Finance 　　 第一学年春季： 　　Real Estate Development Process I 　　Real Estate Development Process II 　　Real Estate Seminar Series #2 　　Legal Aspects of Land Use Planning 　　Introduction to Real Estate Financial Modeling 　　Real Estate Finance and Investments 　　第二学年秋季： 　　Construction Planning and Operations 　　Real Estate Seminar Series #3 　　International Cases and Contracts 　　Residential and Commercial Development 　　Statistical Analysis of Real Estate Data 　　Real Estate Law 　　 第二学年春季： 　　完成选修课及/或分支方向课程。项目提供5个分支方向选择，分别如下： 　　International Real Estate 　　Real Estate Consulting and Market Analysis 　　Property, Asset, and Portfolio Management 　　Development and Sustainability 　　Real Estate Finance and Investments 　　如取得导师同意，学生还可以定制个性化的分支方向。 　　除以上课程外，学生还需要完成： 　　一个暑期实习(第一、第二年之间的暑期) 　　两段房地产案例实地考察 　　4.5学分领导力与管理课程 　　可以看出，康奈尔大学房地产硕士的课程设置既全面又深入，且具备很强的实用性。 　 　 三、申请要求与申请时间 　　房地产硕士申请要求如下： 　　网络申请表(105美元申请费) 　　个人陈述(1000单词以内) 　　网络视频面试 　　简历 　　成绩单(先修课：微观经济学、财务会计) 　　两封推荐信 　　GMAT/GRE(2023申请季为可选要求) 　　语言成绩(托福100以上或雅思7.0以上) 　　 房地产硕士申请时间如下： 　　第一轮：12月1日 　　第二轮：1月15日 　　第三轮：3月1日 　　第四轮：4月15日 　 　 四、就业表现 　　项目2021届毕业生就业表现如下： 　　就业率96% 　　平均薪酬90769美元

Melantine, the Triarch"s Daughter

问题一：用英语与“房地产开发商"怎么说 real estate developer 问题二：房地产开发与管理的英文怎么说 翻译结果 房地产开发与管理的英文怎么说 Real estate development and management of the English how to say 问题三：“XX房地产有限公司”用英文怎么说啊，急~~~~ XX Real Estate Co., Ltd. 问题四：“房地产公司”用英语怎么说 real estate = 地 和 建筑物 和 地上其它的东西. real estate pany = 房地产公司. 也可以用: realtor (房地产公司). 这个好一点. 问题五：各位英语达人请问 房地产开发商 的英文怎么说 real estate developer 问题六：房地产开发有限公司用英语怎么说？ Estate develop pany 问题七：房地产公司用英语怎么说 real estate = 地 和 建筑物 和 地上其它的东西. real estate pany = 房地产公司. 也可以用: realtor (房地产公司). 这个好一点. 问题八：房地产开发有限公司用英语怎么说？ 大连鹏生房地产开发有限公司 Da lian Pengsheng Real Estate Development Co.,Ltd 翻译中心 问题九：“房地产商”用英语怎么说？ land agent 问题十：房地产开发有限公司英文怎么翻译？ Lianyungang Jiulo唬g Real Estate Development Co., Ltd

问题一：房地产业英文怎么说 5分 real estate 问题二：“XX房地产有限公司”用英文怎么说啊，急~~~~ XX Real Estate Co., Ltd. 问题三：“房地产公司”用英语怎么说 real estate = 地 和 建筑物 和 地上其它的东西. real estate pany = 房地产公司. 也可以用: realtor (房地产公司). 这个好一点. 问题四：房地产市场的英文怎么说 房地产就是Real estate.没有s的。 为什么有这么多人回答得都不一样呢？ 问题五：房地产的英文怎么写? real estate 是个专有名词,不等同于house 如:房地产掮客在出售这幢房子时敲了鲍勃一笔竹杠。 The estate agent did Bob down over selling the house. 问题六：用英语与“房地产开发商"怎么说 real estate developer 问题七：请问“房地产”用英语怎么说？ real estate 1. 不动产；房地产 2. 房地产俯有权 3. = real property 例句 1.On the other hand, to prevent possible real estate price bubble. 另一方面，要防止可能出现的房地产价格泡沫。 问题八：“房地产商”用英语怎么说？ land agent 问题九：房地产公司用英语怎么说 real estate = 地 和 建筑物 和 地上其它的东西. real estate pany = 房地产公司. 也可以用: realtor (房地产公司). 这个好一点. 问题十：房地产用英文怎么说？ 房地产 ============== 1. Real Estate 2. Property 3. Real Property 叮=============

real estate 是个专有名词,不等同于house如:房地产掮客在出售这幢房子时敲了鲍勃一笔竹杠。 The estate agent did Bob down over selling the house.

realty=real estate（RE），其包含1地 2 固于此地之上之物3 固于此地之下之物[吐槽：貌似我们只能感受到第二类]RE就只是这么一个东西，一般分商、宅、工三用途intangible的“权”为个人所有时，则是一个estate*------------------------------------RE中的Real不同于Real Property（RP）中的real后者仅指tangible，前者在此之上更兼具“与物相连”“受王庇护royal”等逻辑哲思层面的意涵就“现实存在”这一点上，RE属于RP中的一种--------------------------------estate仅意指个人（individual）资产，用于人死亡/破产后的遗留因此若RE归个人所有，它就可以算是estate--------------------综上，RP是就物之属性，将tangible与intangible划分estate是就物之所有者，将individual与organisation划分故而，RE必然属于RP，但未必属于estate在混用时需结合语境理解，如有必要可书面阐明所涉术语定义-------------------------------------------------------*备注mortgage时，RE的权划归于bank与你rent时，RE的权按约定，在时间维度上的那一段划归tenant

Property,real state

固定资产投资的资料，可以从各个地方的统计局网站上查得到的，至于国家的，可以上国家统计局网站上面查询。

RC=ReleaseCandidate,含义是"发布候选版"，它不是最终的版本而是最终版(RTM=ReleaseToManufacture)之前的最后一个版本。地产联盟（GlobalRealEstateAlliance)（GREA）是房地产产业链信息化联盟服务平台；打通房地产产业链；促进房地产产业链企业的信息化进程；为联盟企业提供云计算服务；联盟企业客户共享，渠道共享；增强联盟企业竞争力。

Urban economics and real estate marketshttp://www.ba.ncku.edu.tw/stuff/teacher/yong/REI/A/0/UE_RE_MARKETS.pdfReal estate finance lawhttp://www.getcited.org/pub/102453175A Regression Method for Real Estate Price Index Construction(Martin J. Bailey, Richard F. Muth and Hugh O. Nourse)http://www.jstor.org/stable/2283324Experts, amateurs, and real estate: An anchoring-and-adjustment perspective on property pricing decisionshttp://www.sciencedirect.com/science?_ob=ArticleURL&_udi=B6WP2-4CYG2X0-BX&_user=674998&_coverDate=02/28/1987&_rdoc=1&_fmt=high&_orig=search&_origin=search&_sort=d&_docanchor=&view=c&_searchStrId=1580091159&_rerunOrigin=scholar.google&_acct=C000036598&_version=1&_urlVersion=0&_userid=674998&md5=4fcdf9be4e571fef2d9f22d455a46e2b&searchtype=aThe Strategic Exercise of Options: Development Cascades and Overbuilding in Real Estate Markets (Steven R. Grenadier)http://www.jstor.org/stable/2329533Interactive computer system to match buyers and sellers of real estate, businesses and other property using the internethttp://www.google.com/patents?hl=en&lr=&vid=USPAT5664115&id=GEsiAAAAEBAJ&oi=fnd&dq=real+estate&printsec=abstract#v=onepage&q&f=falseEquity real estate investment trusts and real estate returns(MS Giliberto - Journal of Real Estate Research, 1990 - ARES)http://ares.metapress.com/content/j6617527846g1j17/Risk and Return on Real Estate: Evidence from Equity REITs(K. C. Chan, Patric H. Hendershott, Anthony B. Sanders)http://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.00531/abstractThe Dynamic HomeFinder: Evaluating dynamic queries in a real-estate information exploration systemhttp://portal.acm.org/citation.cfm?id=133216&dl=The Proactive Personality Scale and objective job performance among real estate agents.(JM Crant - Journal of Applied Psychology, 1995)http://psycnet.apa.org/index.cfm?fa=search.displayRecord&uid=1995-42526-001What Does the Stock Market Tell Us About Real Estate Returns?(Joseph Gyourko, Donald B. Keim)http://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.00591/abstractContracts and conveyances of real property(M Friedman - Business Lawyer, 1977)http://heinonline.org/HOL/Page?handle=hein.journals/busl32&div=74&g_sent=1&collection=journalsThe dynamics of real estate priceshttp://www.jstor.org/stable/2109686The Appraisal of Real Estate(American Institute of Real Estate Appraisers - 1987 - American Institute of Real Estate)Economic risk factors and commercial real estate returns(DC Ling, A Naranjo - Journal of Real Estate Finance and Economics, 1997)http://www.reri.org/research/abstract_pdf/wp45.pdfReal estate development: principles and process (Mike Mile)http://pdf-ebook.org/cpdf/real-estate-development-principles-and-process.pdfDiversification categories in investment real estate(David Hartzell, John Hekman, Mike Miles)http://onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1111/1540-6229.00385/abstractReal estate development as an option(Williams - The Journal of Real Estate Finance and Economics, 1991 - Springer)http://www.springerlink.com/content/u552740w21h02501/其实都是网上搜来的，供你参考

重新登入系统后便可查到信息。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名。中文简称为中房学，英文名称为ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文名称缩写为CIREA。中国《城市房地产管理法》等法律法规规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；取得房地产估价师和房地产经纪专业人员资格要通过国家职业资格考试；房地产估价师职业资格为准入类职业资格，未取得房地产估价师职业资格并经注册，擅自从事房地产估价活动属于违法行为。房地产估价师为房地产交易、征收补偿、抵押贷款、司法鉴定、损害赔偿以及税收等提供价值参考依据，在促进房地产公平交易、维护社会稳定、防范金融风险等方面起着举足轻重的作用；房地产经纪专业人员把房地产的需求者与供给者连接起来，在提高房地产市场效率、保障交易安全、降低交易成本等方面发挥着独特的作用。

wzh0924

Since on the century 90"s, our country real estate industrydevelopment has been rapid, becomes the national economy new growthspot. Is filling in the Chinese real estate industry developmentcourse about the real estate froth argument, in recent years, thiskind of argument continued to elevate temperature. The real estatefroth once occurs, will give a national the economy and the sociallife brings the serious consequence. Our country real estate alreadyenters the fast development time, the guard vigilant real estate frothoccurrence has the vital significance. This article in the analysis real estate market development presentsituation foundation, has analyzed the real estate froth origin, aswell as each kind of harm which initiates by it. And to the Americanreal estate finance froth, the East Asian finance crisis and the realestate froth, the Chinese Beihai real estate froth has carried on thebrief introduction, had the problem in view of the current real estatemarket in to propose further governed policy suggestion. The articlefinally has carried on the forecast to our country real estate marketdevelopment future, so long as we can fully know in developing processlatent crisis, promptly governs the undesirable tendency, andconsummates the related legal laws and regulations and the tax systempolicy as soon as possible, our country real estate industry mayrealize the health steady development.

按揭贷款 有担保ローンの贷付け 按揭购房 有担保ローンの住宅购入房屋空置率 家屋はいたずらに率を置きます 安居工程 住环境改善プロジェクト 板楼，板式楼 板のビル、板式のビル搬迁户 立ち退き移住者 拆迁补偿费 补偿金に建物を取り壊し立ち退きます 拆迁费用 费用に建物を取り壊し立ち退きます 城镇住房公积金 都市と町の住宅の公共积立金低价住房 安価の住宅 二手房 中古の部屋 房产估价师 不动产の鉴定士房产证 不动产の证明 房屋置换 家屋は置换します 炒房者 部屋を炒める者 房改 住宅制度改革房管 部屋は管理します 房权证 部屋の権证房产市场 不动产の市场 房屋空置率 家屋はいたずらに率を置きます 福利分房 福利的な住宅分配 个人购房贷款 个人の住宅を购入する贷付け 公房商品化 官舎の商品化 集资房 资金を集める部屋 居民住房建设 住民の住宅建设 人均住房 1人当たり住宅现房 住宅 期房 未完成住宅 商品房 分譲住宅 商品房空置 分譲住宅はいたずらに政策性住房 政策性住宅住房补贴 住宅の补助金を置きます 住房分配货币化进程 住宅分配の货币化の过程 土地效益, 土地の効果と利益、 规划参数 パラメーターに计画を立てます 政府划拨 政府は振り替えます 大片土地 大きな块の土地 预征土地 土地を前もって徴収します 建设工程规划许可证 建设工事は许可证に计画を立てます 物业信托 不动产の信托 权益 権益 抵押放贷者 抵当は放して者に贷し出します 空房 空っぽな部屋 折现值现金流量模型 折れるのは现在キャッシュフロー额の模型に値します 期望值 値を期待します 出租 赁贷しします 权益回收 権益は回収します 倡导者，企业家 提唱者、企业家 大体育场，大剧院 大きいスタジアム、大きい剧场（商业资本家联合组织的）会所 （商业の资本家が共同で组织します）会所室内运动场 室内竞技场 便利设施 便宜の施设 个人占有公寓房，一套公寓房的个人所有权 个人はマンションの部屋を占有して、ひとまとまりのマンションの部屋の个人所有権分租合住的经济公寓 租税を分けて居住する経済のマンションに相当します 社区 コミュニティ 降低区划规模 区画の规模を下げます 住宅 住宅 物业，资产 不动产、资产 产权 财产権 公开市场价值 市场の価値を公にします 售后回租（即租回已出售的财产） 売った后に租税に帰ります（すぐすでに売り出した财产に借りて帰ります） 剩余法 余剰法 开发费（指拆迁费，七通一平费等） 开発费（费に建物を取り壊し立ち退くことを指します、7回が费などと引き分けしますと） 建筑面积 建筑面积 契约文书 契约书の文书 购物中心 ショッピングセンター 土地使用证 土地は证明を使います 商住综合楼 商住の総合ビル 土地使用费（获得土地使用权后，每年支付国家的使用土地费用） 土地の使用料（土地使用権を获得した后に、国家の使う土地の费用を支払います） 土地使用权出让合同 土地使用権は契约を譲ります 容积率 容积率 建筑密度 建筑密度 土地使用期 土地は期限を使います 项目许可 プロジェクトの许可 分层所有权 ひとつの阶の所有権を分けます 公共设施 公共の施设城市规划 都市计画 国有土地 国有の土地 市土地管理局 市の土地の管理局 基础设施 インフラ

realty=real estate（RE），其包含1地 2 固于此地之上之物3 固于此地之下之物[吐槽：貌似我们只能感受到第二类]RE就只是这么一个东西，一般分商、宅、工三用途intangible的“权”为个人所有时，则是一个estate*------------------------------------RE中的Real不同于Real Property（RP）中的real后者仅指tangible，前者在此之上更兼具“与物相连”“受王庇护royal”等逻辑哲思层面的意涵就“现实存在”这一点上，RE属于RP中的一种--------------------------------estate仅意指个人（individual）资产，用于人死亡/破产后的遗留因此若RE归个人所有，它就可以算是estate--------------------综上，RP是就物之属性，将tangible与intangible划分estate是就物之所有者，将individual与organisation划分故而，RE必然属于RP，但未必属于estate在混用时需结合语境理解，如有必要可书面阐明所涉术语定义-------------------------------------------------------*备注mortgage时，RE的权划归于bank与你rent时，RE的权按约定，在时间维度上的那一段划归tenant

land property

与房地产相关的常用英语词汇 　　导语：房地产专业名词的"英语词汇有很多，下面是我收集整理的与房地产相关的常用英语词汇，欢迎参考! 　　按揭贷款 mortgage loan 　　按揭购房 to buy a house on mortgage; to mortgage a house 　　房屋空置率 housing vacancy rate 　　安居工程 Comfortable Housing Project 　　板楼，板式楼 slab-type apartment building 　　搬迁户 a relocated unit or household 　　财产税 property tax;estate duty 　　拆迁补偿费 compensation for demolition 　　拆迁费用 removal expense 　　城镇住房公积金 urban housing provident fund 　　低价住房 low-cost housing 　　二手房 second-hand house 　　房产估价师 realestate evaluator 　　房产证 property ownership certificate 　　房屋置换 buy or exchange houses 　　炒房者realestate speculator 　　房改 housing system reform 　　房管 realestate management 　　房权证 property right certificate 　　房产市场 realestate market 　　房屋空置率 housing vacancy rate 　　福利分房 welfare-oriented public housing distribution system 　　个人购房贷款 individual housing loan 　　公房商品化 commercialization of public housing 　　集资房 houses built with funds collected by the buyers 　　居民住房建设 residential construction 　　人均住房per-capital housing 　　现房 complete dapartment 　　期房 forward delivery housing 　　商品房 commercial residential building 　　商品房空置 the vacancy problem in commercial housing 　　政策性住房 policy-related house, policy-based house 　　住房补贴 rental allowance; housing allowance 　　住房分配货币化进程 capitalization process of housing distribution/allocation ;

真实嘛

Real Estate

最主要的区别 real estate 表示不动产property 不动产 流动产都可以表示

Real estate

realty=real estate（RE），其包含1地 2 固于此地之上之物3 固于此地之下之物[吐槽：貌似我们只能感受到第二类]RE就只是这么一个东西，一般分商、宅、工三用途intangible的“权”为个人所有时，则是一个estate*------------------------------------RE中的Real不同于Real Property（RP）中的real后者仅指tangible，前者在此之上更兼具“与物相连”“受王庇护royal”等逻辑哲思层面的意涵就“现实存在”这一点上，RE属于RP中的一种--------------------------------estate仅意指个人（individual）资产，用于人死亡/破产后的遗留因此若RE归个人所有，它就可以算是estate--------------------综上，RP是就物之属性，将tangible与intangible划分estate是就物之所有者，将individual与organisation划分故而，RE必然属于RP，但未必属于estate在混用时需结合语境理解，如有必要可书面阐明所涉术语定义-------------------------------------------------------*备注mortgage时，RE的权划归于bank与你rent时，RE的权按约定，在时间维度上的那一段划归tenant

房地产、房屋仲介英文 怎么说？房地产的英文叫做real estate，estate 中文意思有很多，可以指一个人死后所持有的全部财产、遗产，或是也可以指某一大片私有土地或庄园。而real estate指的就是房地产、不动产，real estate agent 指的则是房地产经纪人、房屋仲介。 下面教学real estate 房地产相关英文例句跟中文意思。 1.real estate 房地产 房地产的英文叫做real estate。 下面列出real estate 相关英文例句跟中文意思： 例： He is a real estate agent. 他是房地产经纪人。 例： He made a fortune in real estate. 他在房地产上发了大财。 2.real estate agent 房地产经纪人、房屋仲介 至于房屋仲介、房地产经纪人的英文则叫做real estate agent，agent本身是代理商、经纪人的意思。房地产公司的英文则叫做real estate agency。 real estate agent 相关英文例句跟中文意思： 例： Jenny is a real estate agent. 珍妮是房地产经纪人。 例： She is a real estate agent. 她是房地产仲介。 real estate, real estate agency, real estate agency 中文, real estate agency 意思, real estate agent, real estate agent 中文, real estate agent 意思, real estate 中文, real estate 意思, 房仲 英文, 房地产 英文, 房地产仲介 英文, 房地产经纪人 英文, 房屋仲介 英文

住建委官方网站 www.bjjs.gov.cn

危机的序幕：“广场协议”日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称“广场协议”。“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。阳光下的泡沫降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。shhuang44ss然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。失去的二十年1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。

就是美元强势压制日元升值所造成的沙漠

前面我们说到，因为日本采取了正确的措施，所以在二战结束后，日本经济便迅速崛起，成为了经济强国。而在上个世纪八九十年代，日本还一度拥有了挑战美国的经济实力，根据相关资料显示，在日本的巅峰时期，日本GDP总量就占到了美国GDP的70%，这让美国精英们夜不能寐。 众所周知，美国对日本的经济发展，起到了重大作用。当年，美国为阻止苏联向亚洲扩散影响力，就对日本展开了扶持，希望日本能成为该国在亚洲的得力助手，缓解自身压力。而在扶持日本的事情上，美国对日本的定位，也只是得力助手，他们并没有想让日本超越自己，让日本拥有挑战自己的实力。所以为了打压一下日本的发展势头，美国便在1985年的时候，与英法德等国联合了起来，迫使日本签署“广场协议”。“广场协议”的内容，主要就是改变外汇市场，让美元对主要货币的汇率贬值，也就是创造“弱势美元”。大家都知道，“弱势美元”对美国经济是有好处的，美元贬值有利于美国商品出口，并让美国恢复消费信心。只要美元变成了“弱势美元”，那么美国经济就会恢复青春，逐渐上涨。而对于世界而言 对其他国家而言，“弱势美元”却非常有害。 首先，“弱势美元”会导致国际货币体系深度紊乱，给国际金融市场带来不确定性。其次，“弱势美元”还会弱化世界经济增长的预期。最后，“弱势美元”还会加剧全球流动性过剩。美元贬值后，那些持有美元资产的国家就要倒霉了，会在无形之间被蒸发大量资产，导致通货膨胀压力剧增。日本是美债的忠实客户，在中国崛起之前，日本就是美债海外的最大持有者。所以在“广场协议”生效，美元贬值之后，日本的美元资产就开始迅速缩水。有数据显示，在1985年9月，美元兑日元的汇率，还在1美元：250日元左右，而在“广场协议”生效后的3个月，美元兑日元的汇率，就降至了1美元：200日元。最终，在不到三年的时间，美元兑日元的汇率，就降到了1美元：120日元，贬值了50%，这让日本损失惨重。 而更让日本绝望的是，在日元升值后，日本的商品出口就遇到了麻烦，此前物买价廉的日本商品纷纷涨价，这引起了海外消费者的不满。对此，许多海外消费者就开始购买降价的美国商品，这导致大量的市场份额，被美国商品夺走。仔细观察日本近30年的经济发展，我们就可以发现，“广场协议”真的是日本经济的一个转折点，在“广场协议”生效后，日本的出口竞争力就遭到打压，经济一蹶不振十几年。现在有许多经济学家就认为，“广场协议”是美国的一个阴谋，是它整垮了日本经济。为什么经济学家会产生这样的观点呢？这主要就是因为，“广场协议”还进一步加剧了日本的房地产泡沫，最终在1993年的时候，日本房地产就全面崩塌，许多企业和个人纷纷宣布破产，留下了高达6000亿美元的坏账。在日本房地产泡沫破裂后，日本陷入了长达15年的经济萧条，至今都没能彻底走出阴影。 据了解，在日本与美德法英几国签署了“广场协议”之后，日本央行就开始使用宽松金融政策，去刺激经济发展，这使大量的资金流入了房地产市场和股票市场。受此政策的影响，日本的投资者，便开始疯狂买房，这导致日本房价暴涨。随着日本房地产的崛起，大量的国际资本也开始进军日本房地产，打算分一杯羹，这导致日本房价变得更加疯狂。讲一个非常荒诞的事情，到了1989年的时候，日本的地价市值总额，就达到了美国地价市值总额的4倍。而到了1990年，仅仅是日本东京都的地价市值，就达到了美国地价总额。对此，有专家就戏称道，“卖掉东京，就能买下整个美国”…… 如此疯狂的房价，很显然已经超出了房子的自身价值，除了沉迷其中的日本人外，几乎所有人都看到了经济泡沫。所以在享受完日本房地产的狂欢盛宴之后，敏锐的国际资本便开始有序离场了。从1991年开始，日本的房地产价格就开始暴跌，而到了1993年的时候，日本的房地产更是全面崩盘，大量的炒房客走上了天台……值得一提的是，美国打压日本的手段，并非只有一个“广场协议”，他们为了打压日本半导体行业，还在1986年的时候，搞了一个“日美半导体协议”。在上个世纪80年代的时候，日本半导体成为了行业第一，世界排名前十的半导体公司，日企就占了5家，美企被日企压制得死死的。 而为了改变这一现状，美国就迫使日本签署了“日美半导体协议”，以反倾销、反投资和反并购的诸多手段，对日本半导体企业展开了限制。在巅峰时期，美国对日本相关产品就加收了100%的关税！最终，在美国的强力打压之下，日半导体就走起了下坡路，许多日本半导体企业不是被收购，就是宣告破产。日本房地产泡沫的破裂，以及半导体产业的崩塌，直接掐断了日本的发展势头。至此，美国成功击败竞争对手，捍卫住了世界第一宝座。简单总结一下，日本的崛起与衰落，都与美国有着重大联系，可谓是成为风云，败也风云。对于日本的失败教训，我们也应该引起警惕，因为我们现在的情况，就与日本当年非常相似，美国已经将我们视为主要竞争对手，并对我们采取了一系列的围堵措施，如果我们不能解决这些问题，并消除内部经济隐患，那么我们很可能也会走上日本的老路。

2019年中国房地产行业市场分析：销售增速放缓，全面开展多元化布局2019年中国房地产企业销售增速放缓 谋求多元化业务布局2019年3月以来，上市房地产企业密集发布2018年年报。从数据来看，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但受调控政策影响，销售额增速趋缓，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。龙头房企销售额创新高 涨幅趋缓2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。年报数据显示，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现，70%的企业利润出现了明显的上涨，其中，A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。但在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比 2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。2018-2019年1-2月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理(备注：1-12月金额同比为12.2%)“头部房企的增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说，一些房企的发展战略开始出现变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎，不再过分倚重“高周转”战略。行业集中度明显提升从年报来看，2018年，龙头房企继续发挥规模优势，销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》，2018年，百强房企市场集中度继续提升，千亿房企数量达到30家，创历史新高。测评报告指出，前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龙头房企凭借在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。“此外，在因城施策的宏观背景下，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。”报告称。万科在2018年年报《致股东》信中表示，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。现在处于“白银时代”，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。“行业集中度仍将进一步提升，预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。”张波说，需要关注“千亿”本身的含金量，步子迈大了，基础不牢固，风险也会随之增大。无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在千亿的跑道上。张波认为，中小型房企的生存在2019年将愈加困难，目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企，更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善，合作开发和并购将在2019年频繁上演。多元化布局全面开展面对激烈的竞争，除了注重发展的质量，多元化业务布局也一直是房企关注的重点。近两年，房地产行业出现“去地产更名潮”。万科房地产、保利房地产、恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。从年报来看，2018年，除主营业务之外，万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局。“2018年，TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。”易居企业集团执行总裁张燕说，2018年房企多元化投资已接近千亿，和2014年相比翻了7倍。关于房企寻求多元化业务布局的原因，张燕认为，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，看到了天花板。另外一类控股公司，企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。不过，在张波看来，目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多，主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。“两类方向并无优劣之分，需视企业自身的资源优势和发展愿景而定，但总体来看，全面转型的成功率往往不高，因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢。”张波说。

跟地区有关系吧，一线城市的房价在飙升，三四线城市已经是到了天花板了。

中国房地产企业销售排行前二十分别是碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉集团、金地集团、绿城中国、中南置地、富力地产、泰禾集团、正荣集团。近三年来房地产行业迅猛发展，各大房企的销售额不断创新高，而企业销售额在一定程度上代表着市场的热度，已经接近尾声，接下来就和大家一想分析今年各地房地产企业销售排行情况。今年以来全国百强房企的销售额越过8.7万亿元，同比增长了37.5%，截止年底千亿房企的数量已经达到25家，其中有六家的业绩达到三千亿元以上。值得一提的是，除了新晋升的七家千亿企业之外，融信的累计销售额也怩达到了一千亿元，同比大幅增长超过八成。随着企业规模的不断扩大，未来融信将在产品品质、社区营造、平衡发展上继续发展。产品品质方面，提升产品能力;社区营造方面，持续发力高端艺术人文社区;平衡发展方面，不断优化财务结构，提升企业经营的安全边际。分梯队来看，百强房企中除了排名前三的龙头企业规模增长较为平稳外，其他梯队的房企销售额与去年相比均有明显提升。不过排名前三十、五十和一百的门槛增幅都低于40%，这与之前50%增幅相比有所下降。这与企业今年销售业绩增幅逐月下降不无关系。房企全年销售额目标的完成情况一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力，另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在营销和品牌方面。据不完全统计，百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，且大部分集中在排名前五十的房企中。截止到上个月，在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年销售额目标。以前当的发展态势来看，排名靠前的龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标，但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言，仍将销售额的快速增长放在重要位置，的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷，中央大力调控不放松的前提下，房地产市场将不复之前的活跃，随之而来的将是销量下滑，而如何拓展销售渠道，如何定制业绩目标也是管理层需要考虑的问题。

传统房地产属于重资产企业，现在很多地产都在走轻资产路线，比如万科、万达，包括传统办公室u200d租赁，也在走轻资产路线，比如马上办公、SOHO3Q，等等，未来地产的发u200d展方向肯定是更重服u200d务、用户体验的~

截至7月末，已有23家房企全口径销售金额突破千亿，较去年同期增加5家。 销售增幅平稳下行，千亿房企增至23家 经历年中抢收之后，7月 房地产 企业销售金额高位回落，增幅平稳下行。 观点指数发布的“2021年1-7月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额81914.7亿元，同比增长30%，较1-6月增速回落7.6个百分点。 数据来源：观点指数整理 7月，前100房企录得全口径总销售额为10580.6亿元，环比减少28.3%，同比减少5.4%，较2019年同期增长16.4%。 数据来源：观点指数整理 从头部房企销售金额增长来看，前20房企实现全口径销售金额同比增长23.2%，其中，前三家房企碧桂园、万科以及恒大分别录得销售金额5011亿元、4044.3亿元以及4003.9亿元，同比增长11.8%、6.6%、0.3%。融创、招商蛇口、绿城、金地、旭辉5家头部房企全口径销售金额取得较大突破，同比增幅为45%以上。 值得注意的是，截至7月末，已有23家房企全口径销售金额突破千亿，较去年同期增加5家。 数据来源：观点指数整理 从房企销售目标完成率来看，1-7月30家样本房企的平均销售目标完成率为56.4%，销售进度符合年初预期。其中正荣、滨江、首开推盘和去化情况良好，目标完成率均在65%以上，预计能够超额完成年内预定的销售目标。 权益销售方面，2021年1-7月前100房企实现总权益销售金额58597.5亿元，同比增长27.5%，平均权益比例为71.5%，较去年同期下降1.4个百分点。在融资收束、调控趋严的环境下，共同开发项目成为了大部分房企共同的选择，这样既能减少资金压力，也能分散后期的开发风险，但相对应地导致权益比例的下降。 销售面积方面，前100房企1-7月实现总销售面积55463.6万平方米，同比增长20.3%，销售均价为14769元/平方米，同比增长8.1%。 开发投资增速持续放缓，竣工迎来交付高峰期 国家统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售金额为92931.3亿元，同比增长38.9%，增幅环比下降13.5%个百分点;上半年全国商品房销售面积为88635.4万平方米，同比增长27.7%，增幅环比下降8.6个百分点。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 单月来看，上月全国商品房销售金额为22397.3亿元，环比增长32.3%，同比增长8.6%;上月全国商品房销售面积为22252万平方米，环比增长38.4%，同比增长7.5%。 在基数增长的影响下，全国商品房销售金额同比增幅在逐渐放缓，但单月销售金额依旧创下了同期新高。随着累计基数的增长以及房贷利率上调等调控政策的推出，预计下半年商品房销售金额增长速度将继续回落。 投资端上，上半年全国房地产开发投资额72179.1亿元，同比增长15%，增幅环比下降3.3个百分点。上月全国房地产单月开发投资额17860.9亿元，环比增长26.9%，同比增长5.9%。 分业态来看，上半年 住宅 、办公楼和商业营业用房累计投资分别为54244.2、2909.6和6054.2亿元，同比增长分别为17%、6.7%和3.5%。 从影响开发投资的土地投资、新开工和竣工等因素来看，上半年累计土地成交价款3807.6亿元，同比下降5.7%，降幅环比收窄14.8个百分点;上月土地成交价款为1876.9亿，环比增157.9%，同比增长16.8%。上半年累计土地购置面积7021.2万平方米，同比下降11.8%，降幅环比扩大;上月单月土地购置面积为2625.6万平方米，环比增长139.9%，同比下降18.3%。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 新开工和竣工方面，上半年房企累计新开工面积101288万平方米，同比增长3.8%，增幅环比下降3.1个百分点;上月单月新开工26939.6万平方米，环比增长31.8%，同比下降3.8%。 上半年房企累计竣工面积36481万平方米，同比增长25.7%，增幅环比上升9.3个百分点;上月单月竣工面积为8898.4万方，环比增长83.6%，同比增长66.6%。 从数据走势来看，今年开发投资增速缓慢下行，受制于土地购置面积规模下降，房企新开工走弱。 另外，竣工迎来高峰期，一方面是由于半年度房企结算意愿强烈，另一方面则是前几年期房将面临刚性交付约束，预期今年竣工数据将持续走高。 八部门联手整治 楼市 乱象，房企为“节流”减少投地 近期，央行表示经过加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。 对于房企来讲，改善财务指标的做法包括减少负债，同时加快销售回款和现金流储备。

11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾。经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。这种略显保守的判断不是没有依据，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变。利好：部分政策落地在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。对于传言的相关内容，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。他表示，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限，一方面，并购贷额度相对较小，获取门槛较高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱，与收并购和降档相比，“活下去”更重要。相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化”。截至目前，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。现实：流动性现小幅宽松多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资。受此消息影响，世茂集团旗下股、债持续上涨。同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。同样受好消息影响的还有中国奥园，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响，10月10日和11日，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨。另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险，也为房地产行业注入了信心。除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交。11月5日，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。探因：层层收紧挤压9月底以来，中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关。下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。楼市成交持续下滑及按揭减少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。而部分有信托借款的项目，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制，“你的公章、财务章都给了信托公司，对方不配合，项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。与此同时，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道，9月下旬，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。同时，9月以来，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下，9月，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。雪上加霜的是，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来，多数城市加强了对预售资金的监管。而且，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停，其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧”，该人士强调，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了，资产也有，但很难变现”。阳光城高管告诉投资人，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数。“如果还不调整，可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。后续：松紧仍有尺度9月底以来，央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会，对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息。多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动，但整体额度不大”，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限"管控，如果监管层没有明确的意见，银行是不敢私自突破的”。监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整”。不抽贷意味着房企失血有所减少，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面，依然困难重重。上述房企人士介绍，在当前环境下，包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有，但比较松，很容易提取，现在不仅严格了，而且对资金限制的规模也增加了”。一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。多数金融和地产人士认为，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一，主体信用评级下调后，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。11月11日，主要商业银行召开会议，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实，截稿前，还未有进一步明确的信息。而此前传出放松限购、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市，也在11月11日表示，仍按原调控政策执行。

房地产三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。房地产三道红线的目标是什么1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。最近两年已经有一大批房企爆出资金危机，其中不乏千亿房企的身影，个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看，由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化，所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企，可能影响一批银行，造成一堆坏账，甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过，而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理，争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，年销售额近16万亿元，去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部，需要提前规划其他替代增长点，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场，每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场，势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头，所以现在出手已经不算未雨绸缪了。3、间接控地价。过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策，这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大，反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动，最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。话说房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计，目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。

过去一年来，“三道红线”成为房地产行业出现频率最高的词汇，也是每一家房企经营围绕的重心。 一位房企分管融资的副总裁告诉经济观察报，以前房企推动降负债很难，财务负责人向老板提示负债过高时，往往被老板不耐烦打断：“别说了”。但最近一年，他的感受是“老板听进去了”，愿意为降负债付诸行动。 一切始于2020年8月20日一次闭门会，彼时央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的目标。按照上述指标，监管者在控制负债总规模的条件下，给不同达标程度的房企不同的融资待遇。 对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。 近期陷入负债风险的房企，已经明显感受到了完全不同的监管决心——政府不再像往常一样，会因为宏观经济的低迷，放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事，正在走下神坛。 而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债，重新思考行业和企业对未来。 万科董事长郁亮在今年早些时候，提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前，他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。 “房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说，很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致，未来通过产品的升级来获得消费者的青睐，以稳健的财务表现博得投资人的信任。 一位业内人士认为，按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标，都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下，“青铜”更普惠、更淳朴，符合未来房地产回归居住功能的本意。 必答题 如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩会有什么必答题，那一定是“降档”。 根据三道红线指标，监管层对房地产企业分成四类，不同档位的房企，获得金融资源也不同。三条全部达标归为绿档，有息负债年增幅不超过15%；两条达标的为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；一条达标的为橙档，有息负债年增幅不超过5%；三条全部不达标为红档，不得增加有息负债。 按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。 一位监管部门的官员告诉经济观察报，出台三道红线的目的就是为了管控房地产的负债规模，避免金融资源过度流入房地产，将房企风险逐步降到可控水平。 8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%，由“黄”转“绿”。它也是TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企。 但当天贝壳研究院发布的报告显示，万科前述指标应为71.1%，仍处于黄档。后来，贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。 一位房企财务人士介绍，两种不同结果的算法口径都没错，只是万科在计算合同负债时，减去了预收账款的待转销项税，理论上也合规。 两种算法得出的资产负债率只差了1.4个百分点，但因为分处不同档位，而对万科有息负债增幅影响的差别超过百亿元。 贝壳研究院数据显示，截至2021年6月底，50强房企中，有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档，比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%，实现从红转橙；绿地控股通过将现金短债比提高到1.05，实现由红转橙。 一家TOP20房企融资负责人感慨，过去提醒老板注意负债率时常被骂，现在老板三天两头来问控指标办法。 多家房企人士判断，三道红线的执行，意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说，房地产失去了想象力。 过去，房企在市场的欢迎度与规模成正比关系，规模越大，越能获得资本市场青睐，拿到低成本融资。获取的资金越多，成本越低，在市场具备更强的竞争力。 另外一方面，房地产素有中国经济“夜壶”名声，虽然不登大雅之堂，却有“压舱”之实。只要经济稍有回落，就放松地产调控来“稳经济”。因此在上行市场中，只要胆子大，捱得住周期起伏，就有可能做强做大。很多企业尝试通过这种方式“弯道超车”。 2013年后，千亿房企阵容不断扩围，2015年只有7家千亿房企，到2018年已经达到32家，截至2020年底已经增至43家。在中国，还没有哪个行业能诞生数量如此多的千亿企业。 高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业高速发展，再加上居民杠杆率不断升高，整个房地产占用的金融、 社会 资源越来越大，风险敞口越来越大。近两年福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等规模房企陆续暴雷，引发了监管者的高度警惕。“ “监管层在2017年就已经强调金融资源要扶持实体经济，脱虚向实。而房地产企业不要妄图通过借助金融资源，将自己做大，反过来挟持金融体系”，一位与监管层有较多沟通的开发商说：“很显然，有不少公司仍然抱着赌一把的心态，加速往前冲。最终监管层用近乎金融机构的管理方式，来管理开发商的资产负债表”。 降档术 三道红线从不同维度限制了房企杠杠，达标难度各有不同。 多名房企财务人士认为，现金短债比和净负债率达标难度不大，最难降的是剔除预收账款的资产负债率，目前的19家黄档房企无一例外都卡在这条线上。 而由于三道红线均以比例的形式呈现，总的逻辑就是做大资产比例，做小负债比例。这意味着想要实现达标，具体到经营端，就要求多卖房子、抓回款、少买地、少借钱。 在投资端，一家top50房企总裁提供了这样的变化细节：过去，他给负责投资部门设定的目标是利润，但是现在他的投资决策首先顾及公司现金流是否能达标。今年上半年，投资部门报上了一批项目，按照原来标准有得赚就可以投，但考虑到实现年底“转绿”目标，不得不放弃了其中一些项目或者项目的大部分股权。 “真是风水轮流转，”他感慨到，“就在两年前，房企还在冲规模的时候，为了业绩，大家都抢着并表；而现在三道红线要求控负债，大家又对并表热情不高了。比起排名，安全更重要。” 销售端过去的原则，也需要为三道红线的指标妥协。例如公寓、商铺、车位等库存项目，必须加快去化。原来可以慢慢卖，现在超过一年还囤在手里的，打折处理。 郝炬分析，企业想要在短期内快速降档，一是部分企业三项数据踩中红线临界点，降档难度较小；第二，部分企业可能在会计准则允许范围内，通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标调节报表；第三，部分企业由于债务危机等，可能选择大量变卖资产，刚性缩表。 一家top5房企财务人士向锲补充，刚性缩表具有较强的后遗症，“房企次前期此前的金融属性太浓了，如果刚性缩表，经营收杠杆，容易出现钱不够，公司经营规模会断档”。 除了上述常规方式，部分企业还掌握了快速降档的“偏方”。 华泰证券研报指出，地产企业报表可调节空间大，可以通过负债“出表”等行为美化报表，通过非并表公司进行融资，通过合并报表范围内/外的明股实债融资，通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表，表内应付款类及永续债进行债务性融资等。 前述房企总裁解释，要保证负债率降下来，如果负债总额变不了，就只能去“做大”分母的净资产，比如把一些原来不并表，且净资产较多、负债较少的子公司并表。 更有甚者，在会计事务所统计报表前几天，从银行临时买一大笔存款，也是一种“降档”的方式。向锲透露，类似这笔存款只借几天“应急”，等做完报表就返还，近期的日利率在1‰、2‰。 此外，房企还可以通过提前确认收入、增发股本、提高股东权益增厚净资产等方式，优化报表。 三道红线是衡量企业财务稳健的唯一指标吗？ 前述top20房企副总裁对此持审慎态度：“如果单纯通过增加权益、调表等方式实现某些指标快速转绿，有可能总资产很大，但这些资产并没有创造利润，未来现金流会出问题。” 他进一步说：“安全的企业三条线一定都是绿的，但全绿不一定代表安全，这是充分不必要条件，就如同人去体检，各项指标都正常，不代表这个人一定 健康 。” 长期和投资人打交道的他，称地产和金融圈知己知彼，“很多企业半年间由红或橙转绿，真实性是不够的，很多企业把不太好的指标调到表外去，投资人也不信，不然为什么资本市场给地产股这么低的估值？” 该副总裁说，并非所有公司都着急转绿。“有些公司体量足够大，目前它能做的主要是控制投资节奏少买地、同时多卖楼，扩大现金回流，但短期内降不下来”。 他认为，基本面好的大公司想要快速降档，不难，以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但因为现在市盈率不高，这时候做（股权融资）有点亏。更重要的是，“对它而言，现在拿到绿档有什么好处呢？” 向锲所在的公司仍踩中一条红线，但降档压力不大。他解释，因为公司预收账款里的金额有数千亿，随着这些资金陆续确认为收入，资产负债率自然就降下来了。 大气候 在上述top20房企副总裁看来，这一轮降档、降杠杆，并非如公式上加减乘除般简单，不仅要考虑公司内部负债水平调整和未来发展空间的平衡，更要注意目前外部环境面临多重调控加码。尤其是金融和预售条件的收紧，加大房企转身的难度。 在市场端，房企申请预售难度在加大。该副总裁说，如果按照政府建议的价格开卖，企业没什么利润了；再加上自身是民企，财务成本高，算进去恐怕要亏。因此希望备案价格可以再高一点，但很难，项目越拖越亏。 另一种情况是，项目本身利润还可以，市场热度向好，可以卖一个不错的价格，但地方面临房价调控的压力，导致预售证审批周期延长，成本也在增加。 房子卖完了，并不意味着可以顺利网签，“办理网签像挤牙膏，每家每星期只能分配十几套名额，100多套房子需要1-2个月才能办理完”。而且，在“两个上限”影响下，银行房贷按揭额度收紧，卖完房不一定能迅速收回钱。 向锲透露，银行按揭已经变成稀缺资源，上半年广州的二手房按揭基本上都停了，四大银行仅在广州发放的房贷已经接近800亿元，额度非常紧张。因此，为了抢占有限的按揭，房企需要付出更多的代价。 向锲坦言，上半年，每个月都需要花很多时间打通和银行的关系，除了承诺给银行开设账户、对公存款、保证金存储等条件，甚至中小房企还要付出额外的“中介费”，“要按揭的话，得先存一笔钱到银行来”。 据他透露，这笔中介费以中间业务收入打给银行，不同银行收取的中介费点数不一。 上半年向锲每次和同行见面，都会聊到最近交多少钱换按揭，目前有同行交过3%，最夸张的5%-6%也有。如果按5%计算，房企想拿到1亿元的按揭贷款，需付出500万元的中介费。 向锲直言自己公司凭借规模优势已受到银行的优待，至少还能拿到按揭，在个别城市，中小房企甚至被直接断了按揭。 上半年，向锲所在的top5房企在广州的项目，如果一次性付款，回款周期约1个月，按揭则至少需4个月；去年最快的时候，5天内就能回款。 据他透露，三道红线后，公司对现金流把控已经前置到销售阶段了，“销售策划时，财务就需要为回款制定一个最核心的指标，既要销售最大化，也要回款最大化，否则销售再多都是没意义的”。 一家闽系房企区域总经理表示，为了保绿档，区域公司现金流异常紧张，工程款支付压力大，拿地节奏放缓，融资难度变大。 在融资环境持续趋紧背景下，降负债是多数大型房企的第一要务。尽管资金紧张，但向锲的公司上半年还是没有欠付工程款，只是延时支付，“全行业都出现延缓支付工程款的情况，如果我们支付太及时，施工单位就会再和你拿钱，那你就会很难受”。他把这种现象称之为“挤出效应”。 “未来可能比2008年还要难。”一位央企营销总说，如果2008年没有其后的4万亿大放水，很多规模企业就撑不下去了。但现在看起来，这一次政府态度很坚决。 绿时代 按照监管预期，到2023年底，所有房企降至绿档。 郝炬认为，监管层目的就是合理控制房企负债增速，让行业不再唯规模论，“从某种意义上来讲，不让加杠杆，就是去金融化，让房地产行业的本质回归制造业，而房子的投资品属性减弱，回归消费品”。 向锲认为，三道红线对房企最大影响是金融约束，如果剔除金融属性，房地产是一个比制造业还艰难的行业。“制造业最多一年就生产出来了，但房子建起来至少得三年。如果再把预售制度取消，很多企业的经营风险是很大的”。 向锲解释，此前因为有金融杠杆的存在，叠加预售制度，卖房子不像制造业一手交钱一手交货，但现在预售、网签、按揭等节点都在延后，回款时间明显往后推了。 “未来房企需比拼自身的项目运作周转效率、产品和服务品质，还需比拼信用评级。”郝炬补充，现在的调控框架之下，房企需要通过财务稳健来获得金融机构的认可。 万科董事长郁亮在今年早些时候说，行业已经进入管理红利时代，房屋将回归居住属性,房地产开发业务将转向开发与经营并重。 不过郝炬认为，“房地产行业已经没有什么管理红利了。”所谓的管理红利，意味着房企周转要快，拿地眼光准，产品和服务做得好，通过精细化管理降低管理、建造成本，目前多数规模房企已经做到极致了；其次是房企需具备定价权，才能最终获得超额利润。但由于政府严格限价，房企只能通过管理降低成本。 郝炬认为，土地成本开发商说了不算，建安成本随行就市，除了头部房企略有差异，大部分房企相差不大；其次，三项常规费用中，可以通过精细化管理降低管理费用，但空间不大；营销费用呈增加趋势；财务成本将成为房企下一步竞争的关键，因此房企需调整财务结构，把信用评级提上来，资金成本降下来，从而获得金融红利。 一位监管层人士和房企高管定期会谈时，多次传达了让房企放弃三高模式、专注产品力的观点。“中国大规模的房地产开发时代已经结束，开发商要做精品，不能像以前粗制滥造。 这位监管层人士并不否认此前三高模式存在的合理性，“那时候希望企业扩大开发，对质量没有太严格的把控，但现在不同了，只有少数地区有房源紧张情况。” 8月31日，住建部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”发布会上称，2019年，中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。 在这种情况下，房企面临着战略选择。在2021年中业绩会上，万科、龙湖、碧桂园等房企均重申发展非地产业务作为第二曲线，物业、长租、养老、机器人、物流等成为房企多元化转型的诸多出口。 前述50强房企总裁瞄准了代建生意，经过数年 探索 ，其所在公司的代建业务毛利率能达到50%以上。 向锲也表示，“代建这门生意利润不怎么高，但好在稳定，保障房、公租房等领域有大量的市场需求”。他甚至提出了一种大胆的设想：“未来，所有开发商有可能逐渐成为代建单位”。 （应受访者要求，向锲为化名）

2月11日，地产股再次迎来大涨，泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建等多只股票集体冲高，融创中国股价同样翻红，截至发稿涨幅为6.34%。市场情绪高涨，源于地产一系列利好不断出现。同时，企业内部也不断优化管理，调整架构，以适应新的市场格局。比如头部房企融创在近期调整了组织架构，由原来的七大区域调整为九大区域，原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州；新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。多家企业内部人士评论，房企大刀阔斧变革，是为了适应新的行业环境。在地产上行期，全国扩张、向下放权是企业的普遍动作；当市场蛋糕逐渐缩水，裁撤冗余区域与架构，提高效率精准投资，触及一线“炮火”的声音，成为企业的一致诉求。外部变化带来内部开刀房地产市场的蛋糕规模，正在渐渐“缩水”。今年1月份，仅15家房企销售额超百亿，较去年同期减少14家。开发商冲规模、促销售正越来越难。行业下行期，如何挖掘增长点？一些房企开始向组织架构动刀，以激发区域活力。融创由原来的七大区域调为九大区域，新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。自此，融创的二级区域数量增加，包括北京、华北、西北、成渝、云贵、上海、东南、华南、华中共九大区域。将西北区域独立出来，是融创缩小集团管理半径、加大深耕西北市场的举动。以西北经济重地西安为例，中指研究院监测数据显示，2021年西安房企销售业绩前10为：融创中国、碧桂园、天地源、中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科地产、紫薇地产。融创销售额约189.8亿元，超出碧桂园65.8亿元。在融创2021年中报中，西安同样与武汉、杭州、重庆等城市并列，位于该集团超百亿销售城市名单中。不过，融创中国官网显示，此前西安被列在华北集团之下，太原、银川、兰州等城市则被列在北京集团之下，管理半径大、且较为分散。融创方面表示，调整后的组织架构有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率。与此同时，九大区域将在现有城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市，加强行业综合竞争力。被分拆的西南区域，同样故事颇多。近年来，西南区域一直是融创的战略发展重地，融创重仓的文旅产业、多次大型资产包收购，都发生在这片土地上。融创2021年中报显示，该集团在重庆有1407万平方米权益土储，是西安的两倍多，云南的昆明及西双版纳合计有超800万平方米权益土储。从业绩规模看，早在2018年，西南区域销售金额便达807亿元，此后两年销售业绩均超千亿。不过，大型的文旅综合体项目，对房企资金的沉淀力度不容小觑。融创高层曾在业绩会上说，会在价格合适的时候卖掉一些酒店、商业和乐园，持有资产总量会在自己设置的范围内。去年下半年，融创售卖西南区域资产的消息也不胫而走。此时分拆西南区域，某种程度上利于企业管理的细化，“分而治之”也加强了区域间的竞争力度。克而瑞认为，房企通过战略“瘦身”，可趁机调整布局，在可预见的“政策底”窗口期，推进区域深耕战略，蓄势待发迎接下一轮投拓。头部房企收缩战线组织架构变动，是房企在市场调整期的常规动作。但如今，加入变革阵营的房企数量、调整力度之大，远非此前行业周期可比。过去一年，至少有万科、碧桂园、华润、龙湖等超30家房企进行了组织架构调整，从稳健型的龙头房企到流动性危机爆发的出险企业，组织调整的硝烟燃遍大半个行业。步入2022年，这一趋势仍在延续。春节前，碧桂园新一轮组织架构调整将落地，原先100多个区域公司经过合并调整后，只剩下60个左右，区域的调整适度规模为80亿～100亿左右，经济发达地区区域公司不调整。碧桂园此次调整亦涉及38个区域高管人事变动。建业集团的调整力度同样颇大。消息显示，该集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理。即将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理模式。同时，将建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部，合并后集团总部将设九个业务中心。总部架构的合并，难免会伴随人员流动，市场上甚至传出“建业集团编制优化比例达60%”。对此建业集团告诉第一财经，这一情况并不属实。网传集团架构及编制上报情况的方案，仅为五大集团总部的架构调整，不涉及整个建业集团，且方案内容也非最终结果，最终结果还在谨慎制定当中。“涉及人员未来也以内部分流为主。”据内部人士称。建业方面表示，本次架构变动，目的是最大化地提升效率、加强人均效能；在执行时，不搞“一刀切”，缓解相关人员的压力。记者获悉，为调动员工的积极性，建业出台了“企业合伙人”制度，以适应目前的行业管理红利时代，激励团队成长。此外，世茂同样进行了一番瘦身，包括撤销浙江区域公司、升级华东地区公司、重新划分沪苏区域公司；集团职能部门整合、定位变化，强控投资、直管审计和采购；区域和地区公司职能转变，由11个职能部门收缩为7个。总体而言，组织裂变与合并是当下房企的重点调整方向，核心是向管理要效益，实现区域深耕。“现在的行业形势大家都心知肚明，一味冲高规模已不再现实，控制扩张半径、同时对多元板块进行收缩，也是不得不为。”有房企内部人士称。克而瑞研究中心认为，房地产市场持续下行已近半年时间，房企战略精简是应对市场变化的必要举措，可控制成本，将有限的资金更精准投放，也是缓解流动性压力、“勒紧腰带”抵御“寒冬”的选择。值得注意的是，组织架构的调整磨合并非一朝之事。如何维持管理层团队的稳定、减少人才流失、加强调整后部门间的协调，同样对房企的发展十分重要。万科高层在谈及组织重建时曾称，万科的经营管理有四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，而从组织到绩效这个过程，并非那么直接，也并非那么短期。

锤子 科技 创始人罗永浩曾说过，“如果你欠银行100块，那是你的烦恼。如果你欠银行一个亿，那是银行的烦恼。” 所以，大型房企扛着动辄千亿的负债，一旦连锁违约，将成为引发金融风险的灰犀牛。 在业内看来，资金缺口，是判断房地产市场风险多大的重要指标，更是判断多大体量支持政策比较有效的主要依据。据国盛证券2021年11月研报显示，结合去年三季度的融资和销售环境，房地产企业的月度资金缺口在3000亿左右。资金缺口的计算合计了融资端和经营端的流入情况。 报告称，保守估计，房地产融资端的房地产净偿还规模月均在千亿以上。房企有息负债主要是贷款、债券、信托，债券包括境内债券、中资美元债，其中收缩最快的是债券和信托。过去一个季度，房企融资一直处于净偿还状况，偿还压力最大的时期为2022年一季度。当前房企尤其民营房企发债困难，从美元债和境内地产债情况看，债券处于净偿还状态。 报告称，2021年三季度，除了融资性现金流人受限外，经营性现金流人也显著下降。2021年9月当月商品房销售额同比下跌15.6%，在不考虑预售资金监管强化对经营性现金流影响的情况下，仅商品房销售的下降，房企月均资金来源较上一年同期减少2000亿元以上。 面对到期的债务，房企更多通过消耗账面上的货币资金来偿还债务。从已公布的2021年三季报的17家TOP50房企货币资金情况看，金额平均较中报下降了13.3%，月均减少千亿左右。 2022年2月17日，千亿闽系房企阳光城，在境内债出现利息展期和违约不到20天后，又爆出两笔3亿美元和3.57亿美元债已实质性违约。实际上，从去年三季报就能看出阳光城资金紧张。在17家TOP50强房企中，阳光城的货币资金下降比例最大，三季度较中报减少32.7%。万科、首开、新城等房企也都减少两成以上。 但业内人士称，“房地产快速消耗货币资金还债，是不可持续的。当前房地产月度资金缺口3000亿元左右时,需多渠道为房企提供资金支持，房地产开发贷款及按揭贷款才是主要渠道。”去年四季度，房地产政策已开始有所调整，市场正在密切关注未来的融资政策及带来的资金增量。

曾定义“小目标”的王首富在身处困境之时，众多地产大佬至少表面上仍是高歌猛进。谁承想，退潮之后才发现大佬们个个都患了万达当初的“病”。 在危机的舞台上，泰禾集团（000732.SZ）、福晟国际（00627.HK）、禹洲集团（01628.HK）、蓝光发展（600466.SH）等千亿级别的房企，你方唱罢我登场。 上世纪90年代，国内房地产行业冉冉升起。一些体制内年轻人，开始下海闯 社会 。现如今的千亿、万亿房企，大都始于此。 1992年，厦门已经在特区的光环之下开始显山露水。林龙安看准时机，从厦门财政系统离职。他先是开了一家石料厂，赚到了第一桶金——100万。 石料厂毕竟还是“小打小闹”，1994年林龙安又创立了禹洲地产，名字取自“大禹治水，荒漠成洲”。 1995年，第一个产品“禹洲新村”在厦门市场赢得美誉。 同为闽系房企的泰禾集团稍显“神秘”。泰禾集团公司官网介绍“公司创建于1996年”，工商资料显示的成立时间则是1992年底。 公开信息显示，泰禾早期的法人代表是黄老板的母亲。1996年，时年31岁的黄其森才正式离开建行。 瞅准房地产的当然不只福建人。 林龙安、黄其森踏足房地产的前后脚，成都人杨铿、广州人潘伟明也先后抛弃“铁饭碗”，兜兜转转之后也都扎进了火热的房地产。 官二代杨铿最初是从国营企业辞职，创办了 汽车 零配件厂。 1992年9月12日，“成都兰光房屋开发公司”（后来的蓝光发展）成立，随后在商业地产领域发展得顺风顺水。 随着1998年福利分房时代结束，住宅市场化改革全面启动。 2003年8月，房地产被定位为国民经济支柱产业。房地产业迎来黄金发展期。 恰好是同一年，潘伟明独闯福州创办福晟。在此之前，原本一镇之长的潘伟明辞去公职之后与哥哥潘超文在地产行业已经摸爬滚打约十年。 广东人潘伟明“日逐其成”的野心很快就体现在行动上，2006年更是斥资1亿收购有着50年 历史 、产值超20亿元的福建六建，被视为“蛇吞象”经典案例。 杨铿也带领着蓝光从“商业开发”向“住宅开发”转型。 城乡结合部起家的禹洲地产在厦门混得已经风生水起，有过不少轰动一时的项目。其中位于厦门“外滩”的禹洲·华侨海景城项目，当时是厦门的新地标。 这些当年从体制内下海混 社会 的年轻人，也都成了地方商界的大富豪了。 然而，世界那么大，他们还都是想出去看一看的。 逐渐地，林龙安就带着在厦门盘踞多年的禹洲地产开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子。 黄其森的泰禾集团则盯上了千里之外的北京。 古往今来的皇城根从不缺有钱的主。泰禾的院子，一炮走红。 2008年，北京奥运会惊艳全球，“我和你”响彻大街小巷。全国沸腾之下，房地产却是一片哀嚎。美国次级贷引发的金融危机弥漫全球，国内房价随后跌落神坛。 幸运的是，随着经济刺激计划，房企又迎来了旭日黎明。禹洲、泰禾等纷纷上市。 2010年12月2日，万科A（000002.SZ）公告称当年已经累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。国内第一家年销售额千亿级房地产公司正式诞生。 不巧的是，“千亿房企”自此成为业内默认的一条线。这条线，屡屡见证生死。 就房企而言，规模也意味着融资能力、品牌效应和更大的话语权。 2012年，蓝光销售额刚破百亿，千亿目标就排上日程，喊出“9年1000亿”的口号。后来的事实证明蓝光还是低估了自己的“能力”，只用了7年就达成千亿目标。 要说千亿房企的冲刺大军，闽系房产绕不过去。 2015年后，福晟、禹洲、泰禾纷纷大举扩张。 福晟集团成立“飞虎队”全国到处抢地，两年签下107个项目，被业内称为“闽系黑马”。 2018年公司成立25周年发布会上，时任福晟集团执行总裁郭国强豪言，“2018年福晟将收购一个百强企业。” 禹洲地产则是在2016年将公司总部从厦门迁至上海，接着按下3年冲击千亿销售规模的启动键。 泰禾这边，黄其森一手打造的“院子系”产品成为必杀技。 2014——2017年间，黄其森大把拿地，在“院子系”的基础上还延伸出“大院系”“府系”“园系”等产品线。这些定位高端的产品同时也有着超高的溢价。 2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩，上榜中国地产15强。站在巅峰的黄其森放出豪言，“2018年销售额目标要再翻一番至2000亿元。” 那几年，这些体制内出来闯 社会 的人信心爆棚，俨然已经成功跻身全国大佬。 2017年初的万达年会上，王首富一首“一无所有”火遍全网。不想一语成谶，高光之后很快跌入谷底，“首富变首负”的段子满天飞。万达开始变卖资产自救：金融、文旅、影视...... 那一年，潘伟明还正带着福晟朝着千亿目标冲刺。 2017年，福晟采用信托、基金等“短债长投”的融资模式疯狂揽地1787万平方米。这家有着千亿执念的房企和碧桂园、融创、万科一起跻身前十。 谁承想，这仅仅只是博了一下眼球，还没捂热就为后来的“卖身”埋下伏笔。 2018年开始，福晟资金困局显现。2018年，福晟国际业绩由盈转亏，亏损达46.26亿元。2019年，裁员、破产、债务等词代替“千亿黑马”成为福晟出现在公众面前的“模样”。 近年，随着“房住不炒”定调以来，各地严控房地产融资。 一些开发商“拆东墙补西墙”，高负债、高杠杆之路愈发寸步难行。遇上危机的自然远不止福晟这一家。 还走在追赶千亿路上的禹洲集团负债已经达到1203.88亿，疯狂扩张的隐患开始显现：苏州、上海、福州的维权问题层出不穷。 9月的“情趣事件”则将禹洲地产推上了风口浪尖。 据不完全统计，2019年泰禾仅卖给世茂的项目就多达七个，累积回笼资金超84亿元。另一边是高管离职层出不穷。 2019年末，黄其森还被迫代行董秘一职。 《安娜·卡列尼娜》中有句话流传颇广：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。对于地产大佬们来说，“不幸”的原因也是相似的：绕不开的高负债。 福晟、泰禾陷入窘境的时候，“成都一哥”蓝光过得也不舒服。今年4月，蓝光撤离上海、“卖身”融创等消息不胫而走。不过这些消息都被蓝光予以否认。 事情正在起变化。林龙安、潘伟明、黄其森、杨铿这些从体制内走出，一度风光无限的房产老板们或多或少都开始品尝到混 社会 的“苦果”。 如今，万达已经有了走出危机重获新生的迹象，这些大佬们却还在泥潭中拔呀拔。患了万达的病，也不知道最终有没有万达的命。

当然去房管局查最好啦

开发商只有在具备前四个证件的情况下，才能办理《商品房销售许可证》。购房者可以记下证件号码，并在北京市建设委员会的网站上进行购房合同网上查询。 另外，经网上签约后，开发商要去相关部门进行备案，一般不会超过30天。 备案结束后，购房者...

变更名称、地址、法定代表人等。先按工商局要求递交的资料到工商局做变更。再在阳光家缘网站用中介机构登陆，变更相关机构的信息，打印回执，按回执时间内容到珠江新城政务中心办理。

题主您好： 现在国内的专业房地产网站有很多，我大概数一下比较出名的给你听听：”1，是政府的地产专业网站：阳光家缘网 2,安居网 3，满堂红网站 4，中原地产网 5，合富置业网：“。 以上·都是一些专业房地产的网站，至于他们网站盈利的方式，每一个网站都不一样，但是大多数都是靠广告方面的来源，还有诸如此类的。 希望我给出的答案，可以令题主你满意，如果还需要有问题追问的，请题主你继续问，本人知无不言，言而不尽，努力做到合符题主你的要求，谢谢，无言感激~！

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随着人们对住房需求的增加，许多房地产公司出现在历史时刻，使房地产市场竞争激烈，如果你想在行业中获得竞争优势，参考以下房地产公司名称免费内容，给你的房地产公司一个好的吉祥或独特的创意名称，帮助你在房地产行业占据一席之地。房地产公司起名字大全免费起名技巧1、起名具有房地产公司特色任何行业都有其相关用字，作为房地产行业来说，其凸显房地产的字眼如“家、地、舒适”等字眼，起名字时可以考虑融入这些字眼，凸显公司的行业特点，让人明确公司的行业属性，这是房地产行业的一个特色之一；其次，房地产经营公司虽很多，但各自在产品或服务上会有所区别，如环保建筑或复古建筑等不同的主打，因此，起名时具有自家房地产公司特色，也是一个很好的起名方式。2、起名具有创意性、独特性一般而言，公司名字作为公司经营的一个招牌，需要提高其知名度，这也就意味着起名时需要花费一些功夫，即起名具有创意性、独特性，才能有所突出，达到推广的效果，如可妙用数字起名，选择“千、万、三”等字入名，表示吉利；还可用愿景起名，选择满足消费者舒适的愿景或追求公司做大做强的愿景都可，提取相关字眼入名。3、起名寻求专业性、可注册公司起名不如人的名字，很少有重名的情况，因为其需要注册在案，且有一定的标准所在，这也意味着为房地产公司起名时，起的名字尽量内行一些、有一定的专业度。房地产公司起名字大全免费名字推荐一、房地产公司起名字大全免费吉祥好听【铭缘居】这个名字由“居”字体现行业特征的字眼加入，暗示居住之义，点明公司提供舒适的居住服务，其“铭缘”二字代表公司给人以舒适、温馨的服务，有“我们的相遇是一种缘分，一种珍贵的缘分”的含义在内，给人暖心之感，比较贴切房地产公司的主题。且该名字，读来给人一种雅致感，顺耳好听。【福邸】这个名字一听就给人一种吉祥如意、有福气的感觉，还有一种古声古色之感。“福”指福气、高贵之义；“邸”是房屋的雅称，表示住宅，也是房地产行业的突出用字，“福邸”突出房地产公司，以人为本、服务为主的经营理念，意为帮您找到满意福邸之义，是个吉祥如意的好名字。【雅居禧】这个名字同样带有“居”字，让人容易联想到房地产公司。“雅”字有文雅、清雅之义，带有一种文艺气息，不俗气。“禧”字带“喜”字形，寓意吉祥兴旺，用在公司名字中，象征公司前景运势一片大好，因而，这个名字作为吉祥好听的房地产公司名字推荐。二、房地产公司起名字大全免费大气独特【景尚添花】这个名字谐音成语“锦上添花”延伸改变起名，其中“锦”改为“景”意指该房地产景色好，是宜居的好住所；“上”谐音改为“尚”突出高端、大气之感；“添花”是可寓指人的心情，暗喻给客户舒适的服务，让客户感到安心、愉悦。“景尚添花”也是比较独特的一个名字，表明了公司提供好的经营理念的一个愿景。【逸飞冲天】该名字谐音成语“一飞冲天”，很独特的一个名字，给人自信、大气的感觉，包含将房地产公司做大做强、成为同行业内领先者的公司经营理念。“逸”字有安逸的意思，寓意公司给人顾客提供适得其所、舒适宜居的住房服务。【千万家】这个名字由数字“千万”二字入名，“千万家”给人一种熟悉又新颖的感觉，熟悉在于三个字组合简单好记，新颖在于其内涵是给“千千万万的人们提供家”这一比较大气的意蕴。且“千万家”保留了房地产公司的行业理念，又凸显公司特色，因而，这个名字作为大气独特的房地产公司推荐。更多房地产公司起名字大全免费名字{1}、益邦、新佳景、鸿坤新业{2}、居派、海骏达、广顺恒富{3}、闲庭、新长盛、锦绣大地{4}、创家、万宝隆、今典创意{5}、卓佳、京士柏、鸿基世业{6}、民强、鑫恒霈、天涯比邻{7}、无界、锦宏衫、复地亦园{8}、中安、智势堂、国宏嘉业{9}、婷乐、嘉安居、新气象局{10}、光焰、恒星缘、望好亿家{11}、太康、青澳湾、恒兴伟立{12}、成秀、索仕达、新宇心愿{13}、基元、鑫隆源、天美佳烨{14}、恒福、丹景园、九州龙盛{15}、千炳、恒生云、筑鼎时运{16}、瀚宏、奥柏斯、荣荣形象{17}、润屋、圣珈美、大行基业{18}、泰信、美九洲、智恒佳诚{19}、安泰、鑫立荣、天宇盛泰{20}、孖囍、美馨家、艾肯弘扬{21}、长汇、喜乐嘉、城建燕都{22}、悦侬、中恒瑞、宏基兆业{23}、爱微、博利达、天行雅坤{24}、汇祥、金润达、泰瑞达泰{25}、安诚、誉翔安、吉利嘉苑{26}、熙隆、富景达、至圣嘉德{27}、华宇、新世界、温馨家园{28}、鑫隆、梦之家、美好家园{29}、首艺、美易家、东方蓝郡{30}、金煌、婺之家、祥和万家{31}、广厦、吴羲芳、亲亲家园{32}、瑞鑫、易佰嘉、阳光家缘{33}、飞猪、新起点、仙源湖畔{34}、正宇、万家福、宜居宜家您还可以点击底部客服咨询八字起名、周易起名、公司店铺起名，还有宝宝起名，我们会根据宝宝出生年月日和时间，为宝宝起一个带着好运的好名字！

　　2022年合肥市的房地产估价师考试在11月已经完成了考试，由于疫情原因，部分考生进行疫情封控没能参加考试，这些考生可以申请考试退费并将已经合格的科目成绩有效期延期一年，下面就来看看合肥市2022年房地产估价师考试退费有关事项说明吧！ 　　合肥人事考试网发布了11月因疫情影响的房估考试成绩申请延期及考试退费的通告，提交材料截止日期为2022年12月15日上午11：30。 具体原文如下： 　　关于2022年度11月份合肥考区专业技术资格考试申请合格成绩延期及退费等事项的告知书 　　根据《人力资源社会保障部办公厅关于做好疫情防控常态化下专业技术人员职业资格考试有关工作的通知》（人社厅函〔2020〕106号）精神，已完成报名缴费却因疫情管控原因未能参加考试的考生，合格成绩实行滚动管理的，考生可申请将已经取得的合格成绩有效期相应延长一年。现就有关申办事项提示如下： 　　 一、受理范围 　 　因疫情封管控原因（如患新冠肺炎暂未治愈、隔离、管控封控、安康码为红黄码、尚在随访及医学观察期内、参与新冠肺炎疫情一线防控工作等）未能参加2022年11月份举办的专业技术资格考试的考生（合格成绩实行滚动管理的资格考试且合格成绩在有效期内的报考人员）。 　　二、提交材料 　　报考人员需提供以下材料： 　　准考证、身份证正反面复印件、诊断书、考试期间安康码红（黄）码截图、封管控证明（包括证明人及电话）或参加疫情一线工作证明纸质文件和《资格考试合格成绩延期申请表》（见附件）等纸质材料。 　 　三、提交时间及地点 　　时间：工作日上午9：00至11：30；下午13：30至16：30。提交材料截止日期为2022年12月15日上午11：30，逾期不再受理。 　　地点：合肥市人事考试综合服务中心（阜南路1号综合服务中心大厅）。 　　四、其它 　　考生提供申办材料经审格合格后统一办理合格成绩延期手续。同时，符合退费条件的一并上报国家平台，已缴费用退还至原付款账户。 　　报考人员应诚信申办，经核实提供虚假信息的，严格按照《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》（中华人民共和国人力资源和社会保障部令第31号）有关条款处理。 　　联系电话：0551-12333-1 　　合肥市人事考试中心 　　2022年12月8日

房地产经纪人（Real Estate Agent Professionals）定义：通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员（在房地产交易活动中，为促成房地产公平交易，从事存量房和新建商品房居间、代理等房地产经纪活动的专业人员）。资格：通过房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试，取得相应级别职业资格证书的人员，表明其已具备从事房地产经纪专业相应级别专业岗位工作的职业能力和水平。级别：房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。

中国房地产500强恒大地产算一个很多城市都有

Realestateplanning附送：房地产策划文本的常用英文术语市场营销策划本案特点及市场定位PROJECTFEATURESANDMARKETPOSITIONING一、基本情况BACKGROUND物业名称Name位置Location发展商Developer(s)投资方Investor(s)：建筑工程设计Designer(s)：总承建商Contactor：物业类型Function项目净用地：总建筑面积Totalarea：建筑层数Numberoffloors：开工日期Dateof：竣工日期Dateofcompletion：二、本案区位特点FEATURESINLOCATION三、本案市场定位MARKETPOSITIONING：A、形象定位BrandImages：塑造先锋形象Creatingapioneeringimage：塑造特色形象Creatinganoutstandingimage：突出项目优势theStrengthens：塑造发展商品牌形象BuildingupaPositiveimageofthedeveloper：B、对象定位TargetCustomersC、运作定位OperationalApproach贰、市场推广策略MARKETINGSTRATEGY一、资金投入策略STRATEGYFORMARKETINGBUDGET：二、媒体广告计划MEDIAPLANNING上述媒体投放策略之作用与目的Theobjectivesofthestrategy：1、媒体有Suggestedmediaincludes：广告计划AdvertisingPlans：（一）要点KeyApproaches（二）媒体选择MEDIACHOICES1、报纸Newspapers：中文报纸类ChineseNewspaper：英文报纸类EnglishNewspaper2、杂志Magazines：中文杂志类ChineseMagazines英文杂志类EnglishMagazines（1）开盘ofSales：（2）服务Services：（3）地位Locations：6、路牌及灯箱广告RoadsideBillboards&Lightboxes。7、其他媒体OtherMedia（三）公关及广告实施流程PROCESSFORPR&ADVERTISINGA、筹备阶段PreparationStage_Projectundera)大型路牌广告LargeScaleBillboards_机场路、项目周边或人流集中地区b)直投宣传小册子DirectMailingPamphletsc)工地围板设计及展示中心设计PlanningofShowRoomandSignboardsatProjectSited)宣传海报Posterse)Logo及各平面广告设计GraphicDesignsandLogoDesignsf)发请柬及邀请信设计DesignsandofInvitationCardsg)宣传刊物及纪念品PromotionBrochuresandSouvenirsh)举办开幕典礼及新闻发布会OpeningCeremonyandPressConferencei)报章及杂志缮稿PressReleasesj)电视宣传片及光盘制作TVCommercialandCD-ROMProctionk)报刊、杂志广告PlacementsinNewspapersandMagazinesl)推介会及展销会设计ExhibitionandProjectPromotionSeminarsB.中期阶段MarketingStage_ProjectSalesSupporta.报刊杂志缮稿及广告发布PressReleaseandAdvertisingPlacementb.电视宣传及光盘派发BroadcastsofTVCommercialsandofCD-ROMc.宣传单张及派发ofPromotionPamphletsd.请柬及邀请信寄发ofInvitationCardse.租售中心及围板建造ofShowRoomsandSignboardsattheProjectSitef.展览会场制作（广告牌及挂旗）Exhibitionsg.国内客户推介会ProjectPromotionSeminarsforDomesticclientsh.国内外电台宣传广告发布ReleasesofinRadioStationswithinandoutsideChinai.国内外报刊杂志广告发布ReleasesofinLocalandMagazinesj.加插及更换展销内容AdjustmentsofPromotionContentsifNecessaryC．后期FinalStage_ProlongedMarketingEffectsa)电视广告TVCommercialsb)报刊杂志广告（包括缮稿）AdvertisementsandPressReleasesinPrintMediac)宣传推广活动及展示会PromotionActivitiesandExhibitionsd)路牌广告OutdoorAdvertisements（四）、媒体广告发布建议RECOMMENDEDSTRATEGYFORADVERTISING1、软性广告宣传思路PublicRelationsStrategies2、海外发布PromotioninOverseasMarkets具体实施方案ExecutionPlan媒体目的ObjectivesofourMediaStrategy媒体策略CommunicationsStrategy三、平面设计策划要求THEMEOFGRAPHICDESIGN四、NP、路牌广告策划要求BILLBOARDADVERTISINGANDITSDESIGN五、营销推广活动计划建议PROMOTIONALACTIVITIES1、展览会推广活动Exhibitions&Promotions：展览会场地选择考虑因素Thechoiceofexhibitionvenue：2、落实有关物业管理事宜IssuesofPropertyManagement六、企业形象宣传包装建议PACKAGINGANDBRANDINGOFCORPORATEIMAGE品质、形象的再塑工程There-engineeringofqualityandimage.1、本项目营销推广文化理念PHILOSOPHYBEHINDTHEBRANDIMAGEOFTHEPROJECT本案项目营销推广文化理念的建立条件BrandBuildingElementsoftheProject：1）、开发运作观点Brandcreationthroughsalesoperations2）、突出人性化和时代感HumanTouchandContemporaryFeel3）、本案项目自然条件极佳TheUniqueEdgeofLocationAdvantage4）、目标客户群的文化需求Thecultureofthetargetsegment2、本案项目营销推广文化的构筑方式THEEXECUTIONPROCESSOFBRANDBUILDING构筑一Step1：确立“本案”营销推广文化总精神FormulationofBrandImage构筑二Step2：营销推广文化指导各项工作ProjectionofBrandImageviaSalesandMarketingActivities构筑三Step3：将用户作为构筑营销文化的主体FurtherDevelopmentofBrandImageamongtheUsers叁、顾问服务项目配合明细清单SERVICESANDSUPPORTINGINFORMATIONREQUIRED一、市场推广顾问服务项目MARKETINGCONSULTANCYSERVICES1、总体形象BrandImage（1）案名标志（Logo）：2、宣传计划MarketingPlans3、公关项目PRServices（1）形象公关CorporateCommunications：（2）危机管理CrisesManagement：4、商场策划分析建议5、执行监督，质量控制ExecutionFollow-upandQualityControl6、项目跟踪报告ProjectTrackingReports■双方前期合作的具体执行建议FirstStageCooperation：二、市场推广顾问专业配合人员MARKETINGPROFESSIONALS（1）市场推广顾问MarketingConsultant信念及格言FaithandProverb（2）媒体策划主任MediaPlanningDirectors三、其他工作配合要点SUPPORTINGFUNCTIONS四、顾问服务费PRINCIPLESANDSCALEOFCONSULTANTFEES1、顾问服务期Consultancyservicecoverage：2、计酬原则ChargingPrinciple：■宣传推广工作配合重点ExecutionSchele：时间/阶段Time/Phases工作重点Items前期FirstStage第1-3个月FirsttoThirdMonth市场定位MarketPositioning案名ProjectName&Logo总体宣传计划OverallPromotionPlans总体公关计划OverallPRPlans制订预算、支出机制BudgetingandPaymentMechanism宣传品制作ProctionofPromotionMaterials第一期宣传执行Executionof1stStagePromotion公关工作开展CommencementofPRServices商场策划分析建议（含图解）中期SecondStage第4-9个月FourthtoNinthMonth公关工作PRservices第二期宣传执行ExecutionofSecondStagePromotion第三期宣传筹备与展开PreparationofThirdStagePromotion市场调整与研究MarketSurveyandMarketingPlanAdjustments后期ThirdStage第10-12个月TenthtoTwelveMonth宣传推广与促销PromotionandSalesCampaigns公关工作PR五、发展商须提供之资料清单:INFORMATIONTOBEPROVIDEDBYDEVELOPER1)项目中英文地址(addressoftheproject,bothinChineseandEnglish)2)土地使用年期(AuthorizedYearsofLandUse)3)土地面积(AreaoftheSite)4)土地用途(LandUse)5)发展商(国内公司)中英文名称(Titleofthedevelopers[localcompanies]bothinChineseandEnglish)6)香港代表律师楼的中英文名称(NameofappointedattorneyinHongKong,bothinChineseandEnglish)7)国内代表律师楼的中英文名称(NameofappointedattorneyinChina,bothinChineseandEnglish)8)建筑师的中英文名称(Nameofthearchitect,bothinChineseandEnglish)9)顾问建筑师的中英文名称(Nameofthecivilconsultants,bothinChineseandEnglish)10)结构工程师的中英文名称(Nameofthestructuralengineers,bothinChineseandEnglish)11)楼宇设备工程师的中英文名称(Nameofthebuildingengineers,bothinChineseandEnglish)12)工料估算师的中英文名称(Nameoftheconstructionappraiser,bothinChineseandEnglish)13)承建单位的中英文名称(Nameofthecontractor,bothinChineseandEnglish)14)物业管理公司的中英文名称(Nameofthepropertymanagement,bothinChineseandEnglish)15)中英文楼宇设计用途陈述(Statementsoffunctionsforthebuilding,bothinChineseandEnglish)16)发售文件证号销售批文副本(CopyforthePropertySalesPermit)17)总规划图和各功能区图则(附可修改之电脑档案)(Layoutanddesigndiagramsforallfunctionalareas)18)项目所有外观及内部透视图(附可修改之电脑档案)(Allthescenograph)19)建筑材料说明(Constructionmaterialspecifications)20)项目周边规划图(附可修改之电脑档案)(Theproject"senvironmentaldesignplan)21)详细平面图(附可修改之电脑档案)(Layoutplans)22)发展商介绍(背景及资料)(Backgroundinformationofthedevelopers)23)配套设施资料(FacilitiesSpecifications)24)销售地址及电话(Salesaddressandtelephone)25)停车场资料(Informationonparkinglot)27)投资回报(或回报保证)之详细资料(InvestmentReturnCalculations)28)银行按揭安排详细资料(MortgageArrangements)六、海外广告发布所需资料清单:PREREQUISITEINFORMATIONREQUIREDFORADVERTISINGOVERSEAS1)土地使用证(及副本)LandUseCertificate2)房屋预售许可证(及副本)PropertyPre-salePermit3)销售许可证(及副本)PropertySalesPermit4)国内律师确认信ConfirmationletterfromaChineseattorney5)海外律师证明国内律师可执业确认信ConfirmationletterfromoverseasattorneytorecognizetheChineseattorney"srighttopractice6)银行为楼盘提供楼宇按揭的证明ProofissuedbyBanksforMortgageArrangements7)委托投放电视广告书AppointmentLettersfromthedeveloperforAdvertisingPlacement

A、SEO(SearchEngineOptimization，搜索引擎优化)搜索引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜索引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。当然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的UEO。B、PPC(PayPerClick点击付费广告)点击付费广告对于现在的企业来说大量采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比较常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些当然现在也有一些电子商务网站采用了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。C、博客营销博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用，在博客推广中不在于多，在于的是精，提供和传递有价值的信息才是大家所喜欢的信息。掌握方式方法。D、B2B平台推广B2B电子商务平台在现在对于中小企业来说也是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接的对产品实现传递和销售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、生意宝、环球资源网等等，B2B推广特别是针对于现在全国B2B数量急速的增加，我们需要做的就是采用2/8原则，把大量有效的时间花费在有价值的B2B上，而其他的网站就仅仅是属于信息发布平台。E、电子邮件营销电子邮件营销在中国市场来说对于企业还没有做到能够合理的有效运用，在这一点上面做电子邮件营销中国还是处于发展中，但是不过现在电子邮件被大量的一些虚假广告信息和垃圾信息所采用，一个邮箱每天轻松就能够收到几十条垃圾邮件，当然其实对于电子营销营销来说也同样是一种很有效的推广方式，主要是将公司信息经过制作之后，对产品、促销、荣誉、刊物和相关资讯进行点对点的有效传播，当然最主要的就是内容和资源，这个在企业中应该多注意一些，就是掌握大量有效的资源对推广是能够达到很好的效果的，特别是现在行业之间的差异化一定要注意，可以通过一些付费的方式获取目标客户群体的邮件库资源，当然一定是有价值的。F、新闻软文营销这一种方式在现在来说采用的是越来越多，大部分的企业开始了采用了软文营销进行推广，然后在大型行业门户或者是大型网站进行传播，不过最主要的是注意几个方面，1、内容的真实性，2、内容的价值型，3、内容的推广方向，这几点一定要明确，最主要的是有效的信息，当然公关类的先抛一边，因为那个技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。G、QQ群推广QQ作为现在中国使用群体最多的即时通交流工具，对现在很大程度上面推广工作起到了很大的帮助，特别是现在的QQ群，对推广上更是添加了几分色彩，主要的方式是QQ群邮箱，QQ群信息发布，当然还是有一定技巧，QQ群推广不易采用苦力的方式，因为不易这种方式推广，掌握一定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，因为QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑营销。当然了，网站推广方法还有很多，但是不是每一种方法都适用于自己所服务的对象，具体问题具体对待。只要选对方法，坚持下去，就能得到预期的效果。

中企万业(北京)房地产开发有限公司是2017-07-28在北京市通州区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于北京市通州区水仙西路99号2层01-2121。中企万业(北京)房地产开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是91110108MA00GLDM4J，企业法人史凯文，目前企业处于开业状态。中企万业(北京)房地产开发有限公司的经营范围是：房地产开发；物业管理；出租办公用房（不得作为有形市场经营用房）；零售机械设备；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；组织文化艺术交流活动；经济贸易咨询；企业管理。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本区产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。中企万业(北京)房地产开发有限公司对外投资4家公司，具有0处分支机构。通过百度企业信用查看中企万业(北京)房地产开发有限公司更多信息和资讯。

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[飞驰金络脑] 发表于2005-08-30 10:24 [引用] [回复] [编辑] 作者简介：1996年毕业与太原理工大学土木工程系建筑工程专业，毕业后曾任太原中旅集团副总工程师。2004年10月加入顺驰中国控股有限公司从事产品研发工作。电子邮件：wyan4679@163.com重视房地产项目开发过程中的产品研发工作作者：山西豪邦 王岩引言房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产产品相对于其他产品来说具有一些独特的性征。比如不可移动性、独一无二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗较多自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业——具体从事工程设计的设计商、从事工程施工的建筑承包商，这些只是房地产产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并达到预期投资成果的过程。如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。“术业有专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目整体工作向既定目标前进。房地产项目开发过程中中的研发职能概述“研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目定位，成本要求，客户需求来设计出既定的房地产品。所以，从房地产开发外部环节上来说，研发职能是整合外部技术资源并应用与项目本身。那么在内部环节方面研发的具体职能又是什么呢？从内部工作流程这个角度上来说，研发的职能是服务性的职能。服务什么？为谁服务？又怎么服务呢？研发工作的本身要求具备较强的专业技术优势，这是从事这项工作的根本，也是整合外部技术资源为我所用，切实配合内部工作的有效保障。研发的服务内容就是为项目开发的各个环节提供技术服务和技术支持。研发人员应该利用自身在专业方面的知识和技能为投资决策，项目定位，项目拓展，运营核算，工程实施，销售促进提供在建筑技术专业方面的各项支持。片面强调或注重自身的技术含量而忽略其他环节如成本、施工进度，客户等等这样的工作作风是不足取的；如果研发人员工作经验不足，基础知识不牢固，专业技术优势将不复存在，就不能谈到整合外部的技术资源并为我所用。所以研发工作在工作态度上应该明白自身的工作是服务性的工作，在工作特点上应该是专业技术性较强的工作，在工作内容上应该是协调各种技术资源的工作。产品研发在项目开发过程中与各职能部门的关系综上所述，研发在实际工作当中，与各职能部门的关系主要是技术方面的配合，辅助，为各部门提供专业技术支持，做好技术服务工作。下面是笔者对研发工作在项目开发内部各环节中的职能做个简单的解析。（有关其他职能部门职能文后附注）一、 研发与项目拓展如果将研发的市场调研，可行性研究的职能从其工作内容中剥离出来，研发对拓展的辅助配合性就显得更加突出。其中包括：1. 对政府区域规划，控制性详细规划以及相关规划控制条件的解释，分析修建性详细规划的可能实现程度2. 对项目及产品定位提供专业指导性意见。3. 对宗地所在规划区域的地位及潜力进行评价4. 配合进行土地成本的测算。5. 根据宗地条件对施工难点及施工成本进行指导性预测。6. 对宗地本身的地质条件，自然气候条件，市政配套条件，景观特点，周边设施条件，交通通讯条件进行评价二、研发与运营研发相对于运营的职能在于为项目成本控制提供技术支持，并根据成本控制要求，利润目标要求对技术方案进行优化从而实现项目价值最大化。1. 为前期规划草案的成本概算提供相关经济技术指标控制值2. 为方案组织设计阶段的的多方案经济效果评价测算提供技术依据3. 在方案组织设计阶段根据成本利润限值要求对选定方案进行调整并在内部各专业进行细化，实现方案价值最大化，为产品创造最佳性价比做准备4. 在施工图组织设计阶段对建筑材料，设备选型，结构及基础选型，施工附加成本（取决于施工难易程度）进行把控，努力做到图纸上的成本最低，优化设计减少图纸变更5. 在施工进行过程中为招投标，概预算，设计变更，销售变更，施工变更等引起的成本变化及控制提供技术支持6. 签订缜密的委托设计合同，推行限额设计，减少设计成本三、研发与开发开发是为项目办理各项建设手续的职能部门。研发应该为开发办理各项建设手续提供技术支持，使开发手续办理更快捷、更有效，并应该在充分考虑国家政策，法规，技术规范的前提下，实现规划方案、外网设备选型、管线布置，景观布置的经济性，合理性。1. 提供办理建设投资计划手续的各项指标2. 提供规划设计条件，修建性详细规划，单体建设工程规划所需要的各种技术文件及图纸3. 配合组织专业设计院进行管线综合设计，外网配套施工图设计，并组织设计交底4. 对外网配套手续的办理提供技术指导性意见，例如给排水，供电，煤气，供热，通讯，视讯等专业的设备选用，技术方案优化5. 为施工许可手续的办理提供技术支持，例如施工图审查等6. 为办理房产销售手续，房屋产权证书等提供技术支持，例如户型图的整理等四、研发与工程在项目实施的过程中，研发与工程的衔接可能是最紧密的两个环节。工程施工阶段是项目实施的主要阶段。研发对工程的有效支持关系到施工进度、施工附加成本，工程质量控制等等各个方面，也是确保产品按照既定定位特征得以实现的重要保证。1. 在方案及施工图设计阶段，充分考虑施工要求及特点，从方便施工，减小施工难度，优化建设成本角度出发，细致认真的完善图纸，杜绝重大方案失误和施工图设计失误，减少图纸变更2. 做好设计文件的技术交底工作3. 密切关注工程进度，施工难点，为图纸中可能出现的问题预先进行处理，对施工过程中可能出现的技术问题及时配合解决4. 及时组织设计商进行现场技术服务5. 为设备选型，材料选用提供技术支持6. 配合工程完成相关技术文件，图纸的归档整理工作五、研发与销售销售环节几乎贯穿于项目开发的整个阶段。研发对销售提供技术支持的职能主要体现在：为产品定位提供专业意见，增加产品附加值如规划、户型、景观、弱电配套、新技术应用等方面的完善；在项目实施过程中及时根据市场情况完善产品；配合销售深入理解产品特征；总结售后产品，完善后续产品。1. 在项目及产品定位阶段，配合销售细化产品做到准确定位2. 在方案及施工图组织设计阶段，保证产品按照既定定位进行设计，并在各专业进行细化完善3. 在销售过程中的各个阶段，帮助销售深入理解产品在技术，经济，适用性等各方面的特征，促进销售实施4. 在项目实施阶段，及时听取销售对市场的反馈意见，综合分析，对可以实现的部分进行修正5. 为销售提供各种设计文件及图纸，如：规划，景观，户型，产品设计说明等，用于制作各种销售文书6. 根据销售阶段性要求，及时完备所需技术资料及图纸，配合工程完成销售节点任务7. 根据销售要求对规划及景观的细部进行合理布置，促进销售实施8. 及时对售后产品进行总结分析，以利后续产品的销售实施研发工作的内部资源配置研发在内部资源的配置上最主要的是人力资源的配置。在人员的配置上求精不求多。从事于房地产行业的各专业设计师区别于纯粹从事设计院工作的设计师。研发工作人员大多来自设计单位或者具备这样的从业经历，在所难免，从单纯的设计人员转换为综合的地产研发人员难免会有某方面的偏差。纯粹的设计人员我们可以很容易找到，但是把专业强势和地产行业运行特点能紧密结合的人恐怕凤毛麟角。那么对从事研发工作的人员又什么要求呢？首先，他应该有足够强烈的敬业精神和创造欲望，能够深刻理解并认同企业，肯于学习，不断进取的工作精神；其次应该具有较为丰富的工作经验和扎实的专业功底，这是顺利成功完成本职工作的必备条件；第三，应该具备足够旺盛的工作精力；第四，应该具备一定的沟通和协调能力，善于处理各种工作中出现的矛盾和问题；第五，应该具备发现问题，解决问题并独立处理问题的能力，这里的问题可能是本职工作范畴内的技术问题，也可能是项目开发过程中其他环节的问题；第六、要用于承担责任，不敷衍拖沓，讲求工作原则。在这里我想强调的是研发环节与项目开发的各个环节紧密连接。如果把具体的研发人员比作一个点，这个点应该是可以带动某个面的点。面的含义是各开发环节共同完成的某项具体工作。例如，销售实施过程中客户提出了某项变更要求，那么研发人员应该综合技术可行性，成本的增加，施工变更难易程度，客户理解等各方面的综合因素来确定是否可以变更；再如，施工过程中出现了某个问题需要解决处理，研发人员应该综合考虑是否突破了销售宣传条件，是否导致成本的大幅度增加，是否突破了国家强制性规范要求，施工难易程度等等因素的影响确定切实可行的解决方案。“以点带面”要求研发人员具备较为系统的专业知识结构和对项目开发其他环节较为全面的认知。另外，研发人员应该时刻保持在设计理念上的先进性和前瞻性。尽管有大量的协调工作，但是千万不能让亲自动手的基本能力在实际工作中被弱化甚至泯灭。离开实际的专业动手能力，可能创新的能力就会变得举步为艰。加强学习，学习新知识，新标准，新规范，时刻保持在专业上的强势，对地产研发工作人员完成本职工作是重中之重的条件。以上是笔者对房地产开发过程中产品研发的一些浅述，信手拈来，难免有偏颇之处，不求掷地有声，但求抛砖可以引玉。能给从事房地产工作的同仁们带来几点思想的火花，在当前的房地产市场条件下练习内功，在开发的房地产品上有所突破，在房地产开发的流程上能有所改进，抓住机遇，做大做强。附注：房地产开发过程中的各职能部门：项目拓展：负责意向地块的研判，市场调查等工作开发部：负责各项建设手续办理，协调政府关系研发部：负责规划，户型等产品方面的设计工作，技术总负责工程部：负责项目施工控制运营部：负责项目资金调配，经济核算工作销售部：负责项目推广，策划，销售工作

Real estate planning 附送：房地产策划文本的常用英文术语 市场营销策划 本案特点及市场定位 PROJECT FEATURES AND MARKET POSITIONING　　　　一、 基本情况BACKGROUND　　　　物业名称Name 　　位 置 Location 　　发展商Developer(s) 　　投资方Investor(s) ： 　　建筑工程设计Designer(s) ： 　　　　总承建商Contactor ： 　　物业类型Function 　　　　项目净用地 ： 　　总建筑面积Total area ： 　　　　建筑层数 Number of floors ：　　开工日期Date of commencement ： 　　竣工日期Date of completion ：　　 　　二、 本案区位特点FEATURES IN GEOGRAPHICAL LOCATION 　　　　三、 本案市场定位MARKET POSITIONING：　　　　　　A、 形象定位Brand Images：　　　　塑造先锋形象Creating a pioneering image：　　　　塑造特色形象Creating an outstanding image：　　　　突出项目优势Highlighting the Strengthens：　　　　塑造发展商品牌形象Building up a Positive image of the developer：　　　　B、 对象定位Target Customers　　　　C、 运作定位Operational Approach　　　　 　　　　贰、市场推广策略 MARKETING STRATEGY　　一、资金投入策略 STRATEGY FOR MARKETING BUDGET：　　　　二、媒体广告计划 MEDIA PLANNING　　　　上述媒体投放策略之作用与目的 The objectives of the aforementioned strategy：　　　　1、 媒体有Suggested media includes：　　广告计划 Advertising Plans：　　　　（一） 要点 Key Approaches　　　　　　（二）媒体选择MEDIA CHOICES　　　　1、 报纸Newspapers： 　　中文报纸类Chinese Newspaper：　　英文报纸类English Newspaper　　　　2、 杂志Magazines：　　中文杂志类Chinese Magazines　　英文杂志类English Magazines　　　　　　（1） 开盘Commencement of Sales：　　（2） 服务Services：　　（3） 地位Locations：　　6、 路牌及灯箱广告Roadside Billboards & Light boxes。　　　　7、 其他媒体Other Media　　　　（三）公关及广告实施流程IMPLEMENTATION PROCESS FOR PR & ADVERTISING　　　　A、筹备阶段Preparation Stage – Project under Construction　　a) 大型路牌广告Large Scale Billboards　　 – 机场路、项目周边或人流集中地区　　b) 直投宣传小册子Direct Mailing Pamphlets　　c) 工地围板设计及展示中心设计Planning of Show Room and Signboards at Project Site　　d) 宣传海报Posters　　e) Logo及各平面广告设计Graphic Designs and Logo Designs　　f) 发请柬及邀请信设计Designs and Distribution of Invitation Cards　　g) 宣传刊物及纪念品Promotion Brochures and Souvenirs　　h) 举办开幕典礼及新闻发布会Opening Ceremony and Press Conference　　i) 报章及杂志缮稿Press Releases　　j) 电视宣传片及光盘制作TV Commercial and CD-ROM Production　　k) 报刊、杂志广告Advertisement Placements in Newspapers and Magazines　　l) 推介会及展销会设计Exhibition and Project Promotion Seminars　　　　B. 中期阶段Marketing Stage– Project Sales Support　　　　a. 报刊杂志缮稿及广告发布Press Release and Advertising Placement　　b. 电视宣传及光盘派发Broadcasts of TV Commercials and Distribution of CD-ROM　　c. 宣传单张及派发Distribution of Promotion Pamphlets　　d. 请柬及邀请信寄发Distribution of Invitation Cards　　e. 租售中心及围板建造　　Construction of Show Rooms and Signboards at the Project Site　　f. 展览会场制作（广告牌及挂旗）Exhibitions　　g. 国内客户推介会Project Promotion Seminars for Domestic clients　　h. 国内外电台宣传广告发布Releases of Advertisements in Radio Stations within and outside China　　i. 国内外报刊杂志广告发布　　Releases of Advertisements in Local and International Magazines　　j. 加插及更换展销内容Adjustments of Promotion Contents if Necessary　　　　C．后期Final Stage – Prolonged Marketing Effects　　　　a) 电视广告TV Commercials　　b) 报刊杂志广告（包括缮稿）Advertisements and Press Releases in Print Media　　c) 宣传推广活动及展示会Promotion Activities and Exhibitions　　d) 路牌广告Outdoor Advertisements　　　　（四）、媒体广告发布建议RECOMMENDED STRATEGY FOR ADVERTISING　　1、 软性广告宣传思路Public Relations Strategies　　　　　　2、 海外发布Promotion in Overseas Markets　　　　具体实施方案Execution Plan　　　　媒体目的Objectives of our Media Strategy　　　　　　媒体策略Communications Strategy　　　　　　三、平面设计策划要求 THEME OF GRAPHIC DESIGN　　　　四、NP、路牌广告策划要求BILLBOARD ADVERTISING AND ITS DESIGN　　　　五、营销推广活动计划建议PROMOTIONAL ACTIVITIES　　　　1、 展览会推广活动Exhibitions & Promotions：　　　　展览会场地选择考虑因素The choice of exhibition venue：　　　　　　2、 落实有关物业管理事宜Issues of Property Management　　　　　　六、企业形象宣传包装建议PACKAGING AND BRANDING OF CORPORATE IMAGE　　　　品质、形象的再塑工程The re-engineering of quality and image.　　　　　　1、 本项目营销推广文化理念PHILOSOPHY BEHIND THE BRAND IMAGE OF THE PROJECT　　　　本案项目营销推广文化理念的建立条件Brand Building Elements of the Project：　　1）、开发运作观点Brand creation through sales operations　　　　2）、突出人性化和时代感Human Touch and Contemporary Feel　　　　3）、本案项目自然条件极佳The Unique Edge of Location Advantage　　　　4）、目标客户群的文化需求The culture of the target segment　　　　2、本案项目营销推广文化的构筑方式THE EXECUTION PROCESS OF BRAND BUILDING　　　　构筑一Step 1：　　确立“本案”营销推广文化总精神Formulation of Brand Image　　　　　　构筑二Step 2：　　营销推广文化指导各项工作 　　Projection of Brand Image via Sales and Marketing Activities　　　　　　构筑三Step 3：　　将用户作为构筑营销文化的主体　　Further Development of Brand Image among the Users　　 　　　　叁、顾问服务项目配合明细清单 SERVICES AND SUPPORTING INFORMATION REQUIRED　　　　一、市场推广顾问服务项目MARKETING CONSULTANCY SERVICES　　1、 总体形象Brand Image　　　　（1） 案名标志（Logo）：　　　　　　2、 宣传计划Marketing Plans　　　　3、 公关项目PR Services　　（1） 形象公关Corporate Communications：　　　　（2） 危机管理Crises Management：　　　　4、 商场策划分析建议　　　　5、 执行监督，质量控制Execution Follow-up and Quality Control　　　　6、 项目跟踪报告Project Tracking Reports　　　　　　　　　　　　■ 双方前期合作的具体执行建议First Stage Cooperation：　　　　 　　二、市场推广顾问专业配合人员MARKETING PROFESSIONALS　　（1） 市场推广顾问Marketing Consultant　　信念及格言　　Faith and Proverb 　　　　（2） 媒体策划主任Media Planning Directors　　　　三、其他工作配合要点SUPPORTING FUNCTIONS　　　　　　四、顾问服务费PRINCIPLES AND SCALE OF CONSULTANT FEES　　　　1、顾问服务期Consultancy service coverage：　　　　　　2、计酬原则Charging Principle：　　　　 　　■ 宣传推广工作配合重点Execution Schedule：　　　　时间/阶段Time/Phases 工作重点Items　　前期First Stage　　　　第1-3个月　　First to Third Month 　　uf06c 市场定位 Market Positioning　　uf06c 案名 Project Name & Logo　　uf06c 总体宣传计划 Overall Promotion Plans　　uf06c 总体公关计划 Overall PR Plans　　uf06c 制订预算、支出机制 Budgeting and Payment Mechanism　　uf06c 宣传品制作 Production of Promotion Materials　　uf06c 第一期宣传执行 Execution of 1st Stage Promotion　　uf06c 公关工作开展 Commencement of PR Services　　uf06c 商场策划分析建议（含图解）　　中期Second Stage　　　　第4-9个月　　Fourth to Ninth Month 　　uf06c 公关工作 PR services　　uf06c 第二期宣传执行 Execution of Second Stage Promotion　　uf06c 第三期宣传筹备与展开 Preparation of Third Stage Promotion　　uf06c 市场调整与研究 Market Survey and Marketing Plan Adjustments　　　　　　后期Third Stage　　　　第10-12个月　　Tenth to Twelve Month　　 uf06c 宣传推广与促销 Promotion and Sales Campaigns　　uf06c 公关工作 PR　　　　五、发展商须提供之资料清单: 　　INFORMATION TO BE PROVIDED BY DEVELOPER　　　　　　1) 项目中英文地址(address of the project, both in Chinese and English)　　2) 土地使用年期(Authorized Years of Land Use)　　3) 土地面积(Area of the Site)　　4) 土地用途(Land Use)　　5) 发展商(国内公司)中英文名称　　(Title of the developers [local companies] both in Chinese and English)　　6) 香港代表律师楼的中英文名称　　(Name of appointed attorney in Hong Kong, both in Chinese and English)　　7) 国内代表律师楼的中英文名称　　(Name of appointed attorney in China, both in Chinese and English)　　8) 建筑师的中英文名称(Name of the architect, both in Chinese and English)　　9) 顾问建筑师的中英文名称　　(Name of the civil consultants, both in Chinese and English)　　10) 结构工程师的中英文名称　　(Name of the structural engineers, both in Chinese and English)　　11) 楼宇设备工程师的中英文名称　　(Name of the building engineers, both in Chinese and English)　　12) 工料估算师的中英文名称　　(Name of the construction appraiser, both in Chinese and English)　　13) 承建单位的中英文名称(Name of the contractor, both in Chinese and English)　　14) 物业管理公司的中英文名称　　(Name of the property management, both in Chinese and English)　　15) 中英文楼宇设计用途陈述　　(Statements of functions for the building, both in Chinese and English)　　16) 发售文件证号销售批文副本(Copy for the Property Sales Permit)　　17) 总规划图和各功能区图则(附可修改之电脑档案) 　　(Layout and design diagrams for all functional areas)　　18) 项目所有外观及内部透视图(附可修改之电脑档案) (All the scenograph )　　19) 建筑材料说明(Construction material specifications)　　20) 项目周边规划图(附可修改之电脑档案) 　　(The project"s environmental design plan)　　21) 详细平面图(附可修改之电脑档案) (Layout plans)　　22) 发展商介绍 (背景及资料) (Background information of the developers) 　　23) 配套设施资料(Facilities Specifications)　　24) 销售地址及电话(Sales address and telephone)　　25) 停车场资料(Information on parking lot)　　27) 投资回报(或回报保证)之详细资料(Investment Return Calculations)　　28) 银行按揭安排详细资料(Mortgage Arrangements)　　 　　　　六、海外广告发布所需资料清单: 　　PREREQUISITE INFORMATION REQUIRED FOR ADVERTISING OVERSEAS　　　　　　1) 土地使用证(及副本) Land Use Certificate　　 　　2) 房屋预售许可证(及副本) Property Pre-sale Permit　　　　3) 销售许可证(及副本) Property Sales Permit　　　　4) 国内律师确认信Confirmation letter from a Chinese attorney　　　　5) 海外律师证明国内律师可执业确认信　　Confirmation letter from overseas attorney to recognize the Chinese attorney"s right to practice　　　　6) 银行为楼盘提供楼宇按揭的证明　　Proof issued by Banks for Mortgage Arrangements　　　　7) 委托投放电视广告书　　Appointment Letters from the developer for Advertising Placement

额。是哪个房地产广告。我回去听听

1、可以通过书面询价文件进行询价；2、书面文件应当具体、规范。如果不正规，可能被认为是竞争对手，因此很难获得真实报价。

您好，u2003据美国侨报网报道，今年洛杉矶房地产总值较去年增长了6.13%，这已经是房地产总值保持第5年连续增长了。整个洛杉矶县的房地产总值为12,600亿美元，总值较去年增长了731亿美元。u2003u2003根据评估报告，住宅不动产销售的增加是本年房地产值大幅增长的主要动力，3.09%的增值来源於住宅销售。u2003u2003在整个洛杉矶县的88个城市中，房地产增值第1的是西好莱坞市(WestHollywood)，较去年增长了9.8%。u2003u2003比华利山庄较去年增长了9.1%，亚凯迪亚市较去年增长了8.8%，帕姆代尔市较去年增长了8.3%，曼哈顿海滩市市增长了8.1%。u2003u2003评估员普朗(Jeffrey Prang)说：“今年评估报告的结果非常全面地说明了洛杉矶固定资产市场的稳定和强劲。”同时他还分析道：“数据还表明，洛杉矶县所有城市的房地产总值较去年有所增长，6.13%这一涨幅是自2010年以来的最高涨幅。”u2003u2003华人在洛杉矶买房的主要区域：u2003u2003虽然洛杉矶很大，但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域：华人区和主流白人区。u2003u2003购房考虑重点是：学区/社区，安全性，价格，升值潜力和具体房产要求。u2003u20031：我们通常说洛杉矶的华人区是指：分布在圣盖博谷的东区、西区，这是华人分布最集中的区域。u2003u2003细分为：Monterey Park(蒙特利公园)、San Gabriel(圣盖博市)、Alhambra(亚罕伯拉市)、Pasadena(帕萨蒂娜市)、Arcadia(亚凯迪亚)和 Temple(天普)。u2003u2003这里华人的比例非常高，通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌，在这里你可以直接用中文生活。u2003u20032: 从圣盖博谷西区往东延伸u2003u2003城市有Rowland Heights(罗兰岗)、Walnut(核桃市)、Diamond Ba(钻石吧)、奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。在奇诺岗市在20%左右。再远一点，到了橙县的约巴林达市，华人的比例就降到10%以下了。u2003u20033：华人聚居区也从洛杉矶逐渐延伸到橙县u2003u2003这边着名的城市有尔湾市、约巴林达、富勒顿市、布雷亚、着名的海滨城市有新港滩市、新港海滨和拉古纳海滩市等等。橙县华人比例约占2.7%。u2003u20034：海边的派洛斯福德(palos verdes-PV)，临近城市托伦斯Torrance ，也是华人喜欢的区域。u2003u20035: 西区传统是主流白人区u2003u2003如着名的beverly hills(比华利山庄)、bel air(贝莱尔)、santa monica(圣塔莫尼卡海滩)、manhattan beach(曼哈顿海滩)、malibu(马里布海滩)、hollywood hills(好莱坞山)、sunset strip(日落大道)、UCLA大学等等，随着近年中国实力的崛起，留学和移民西区的中国人也开始逐渐增多。更多楼盘资讯 登录当地房产信息网。希望对你有用，望采纳！